小区环境问题面面观

gg开放以来,城市住宅建设无论从数量和水平上,都可用“突飞猛进、日新月异”八个字形容。其中,城市住宅建设涌现出了不少优秀的作品。它们共同的特点是:以先进的住宅建设理念为引导,并充分运用现代科学技术的成果。考察一些好的住宅小区,大都坚持了三个观点,即生态观点、经济观点、文化艺术观点。兹分述如下。

一、关于生态观点

(一)生态观点释义

所谓生态,简而言之就是生物种的生存状态。生物种能否生存,依赖于周围的环境条件——生态环境。生态环境好,物种就能生存发展。生态环境差,物种就会萎缩甚至灭绝。对整个生物种而言,其生存环境是指周围各种非生物因素和条件的总和。生态学就是研究生物之间和生物与其生存环境之间的相互关系的科学。其中,特别是研究自然界中各种非生物因素和条件对生物的影响,例如,正常(无污染)的或反常(有污染)的水体、大气、固体废弃物、土壤、岩石、光、热、建筑材料以及其它非生物因素和条件,对生物的正面或反面的影响。而对于人类这个高级生物而言,其生存环境则是指非生物因素和条件与除人类以外的生物因素的总和。因此,也可以说,生态学是研究如何使人类健康生存和可持续发展的一门学问。

(二)住宅建设中生态观点的确立从世界范围看,住宅建设中生态观念的确立,大体经历了三个发展阶段:

(1)节资、节能阶段
自80年代开始,由于深刻认识到资源、能源的有限性,以及一部分资源、能源在大量使用后对环境造成污染的严重性,世界各国纷纷强调资源、能源的合理利用和综合利用。一些发达国家组织起来,共同探索住宅和其它建筑节资、节能、可持续发展的道路。并在此理念的基础上,提出“绿色建筑挑战”行动,即通过采用新材料、新工艺、新技术,实行综合优化设计,在满足使用要求的基础上,使建筑所消耗的资源、能源为最少。中国鉴于资源、能源的人均占有量很低,一直在坚持不懈地大力倡导“节水、节能、节地、治污”的方针,并取得了很好的效果。

(2)注重生态阶段
随着可持续发展观念的深入人心,世界各国在住宅建设中愈来愈重视住宅小区生态环境的营造和保护,建设了大量以“生态”、“绿色”、“健康”为理念的住宅小区。即把住宅小区作为一个相对独立的生态系统来进行规划、建设。它的主体是“人”。小区内的非生物因素和除“人”以外的生物因素的总和,是“人”这个主体的居住生态环境。建设“生态住宅”、“绿色住宅”、“健康住宅”,都是旨在创造一种能够保持住宅小区生态系统的平衡状态,而不破坏其生态平衡的居住环境,创造一个能够保持和改善人类赖以健康生存和持续发展的社会空间。无疑,这是住宅建设理念上的一个很大进步。比之前一阶段,无论在居住环境建设的整体性、系统性、科学性、根本性上都是一个新的深化和提高。

(3)环境量化阶段
由于发现很多住宅小区的建设,还只是停留在绿化、美化的表层,把“绿色”等同于“绿化”,而尚未涉及“生态”、“绿色”、“健康”的深层次丰富内涵。于是,近年来各国纷纷提出小区环境的量化指标,研究制订评价体系。这些体系突出了三大主题:一是节约资源和能源;二是创造健康、舒适的居住环境;三是强调人与自然界的和谐生存,住宅小区与周围环境的亲和融合。同时,更加明确地提出“以人为本”的指导思想,要求更加关注“人”这个住宅小区的主体,把服务和有益于“人”的健康和舒适作为住宅建设的根本。

(三)住宅建设中生态观点的应用许多优秀的住宅小区在规划建设时,对住宅生态环境(室内环境)和营造和小区生态环境(室外环境)的营造都给予同等重视。

1、住宅生态环境(室内环境)
居民生活的大部分时间是在室内。室内生态环境的状况,对居民健康的影响是最举足轻重的。其要点是:

(1)住宅标准。包括:①具有符合生态要求的人均居住面积。②具有完善的橱卫、煤气、供水、供电、供热、智能等设备。

(2)住宅类型和内部的结构布局。①根据不同的自然条件,确定建造何种类型(如别墅、公寓、高层、多层等)的住宅,体现与周围自然环境的和谐生存。②住宅内部结构布局,主要是功能区布局的优化配置、各个功能区面积的合理分配、私密性等,以求得既实用又舒适。

(3)声环境。①房间与房间之间的隔音良好。在有的小区,这是一个很大的污染问题。②消除周围的噪声污染。例如有的小区在临噪声污染源侧建立隔音墙,或在规划上把多层、高层、排屋、公建进行有机排列组合,形成外围高、中间低的态势,从而对外部的噪声过滤阻断。③解决家用设备的噪声污染。

(4)热环境。①夏天遮阳消暑隔热。朝西的房间应统一设置遮阳装置或种树遮阳。②冬天采暖保温。尤其是北方采暖地区,要实现对每个房间暖气能够单独调控。

(5)光环境。①有良好的采光和日照。国外已研制成“太阳光照装置”,以解决大进深住宅日照或因遮挡而没有直接日照问题。②防治周围对视觉有害的光污染源,如玻璃幕墙等的光污染。

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bsp; (6)空气环境。①良好的空气质量。②良好的通风条件。③防治周围的大气污染物。

(7)水环境。①清洁的供水水源。②开展水的综合利用和重复利用。

(8)装修环境
采用不造成污染的绿色装修材料。据最近一项调查表明;有八成的居民认为,甲醛、笨及放射性物质是室内首要的有害物质;有九成的居民认为,最主要的室内空气污染是装饰装修材料(包括家具)。据悉,有关部门将颁布对人造板、内墙涂料、木器涂料、胶粘剂、地毯、壁纸、家具、地板革、混凝土外加剂、有放射性的建筑装饰材料等十种建筑装修材料的污染控制标准。

2、小区生态环境(室外环境)

室外环境不仅是居住环境的重要组成部分,而且会影响到室内环境。本着健康、舒适的原则,对其要求主要是:

(1)好的环境质量和环保设施
具有清洁的空气、水体、土壤,并远离排放污染气体和污水的工厂;有污水的固体废弃物处理设施;临近噪声源的应有噪声隔断设施;使用原排放有害物质工厂厂址、或堆放有害物质的仓场作小区的基地的,应对土壤进行处理,如无法处理则不得用作基地。

(2)绿化、景观设施
小区景观的规划设计,应首先着眼于满足生态平衡的要求,为营造良好的小区生态系统服务。品评小区景观优劣应把握的尺度,按其重要性可依次排序为:生态尺度、舒适尺度、美观尺度。生态尺度是品评小区景观水平的根本尺度。而舒适、美观,则是与小区的档次相匹配的。不同档次的小区,都无例外地要求具有良好的生态环境。因此,应在满足生态要求的基础上求舒适、求美观。例如,我们之所以主张小区绿化应采取“乔木、灌木、草坪立体绿化,以乔木为主”的方针,是因为乔木的造氧、遮荫、美化功能都很好。不仅乔木比灌、草更有利于改善空气质量,有更好地生态效益,而且高大乔木所形成的林荫大道、林荫广场亦更宜于居民外休憩和观赏。杜甫诗云:“名园依绿水,野竹上青霄”。茂林、修竹皆是佳景,舒适、美观可以兼得了。

(3)用智能技术
建立宽带网络、家庭智能控制系统、家庭办公系统、安全防范系统(临控、报警、对讲、巡更)、小区信息平台等。进而结合生态环境的要求,应用智能技术对环境质量进行调控。如对节能和能源转移效率的调控;对小区内污染有害物质的排放和该类物质进入小区环境的调控等。

(4)休闲、娱乐设施
特别是老人和儿童的休娱设施。中青年居民忙于事业,早出晚归,无暇享受小区的种种设施。从某种意义上说,小区是为老人和孩子们建造的,因为他们在小区活动的时间最长。充分规划设计好适合他们需要的室内、外活动场地,可能会成为未来住宅小区销售的新卖点。

(5)社区文化设施
营造小区的文化氛围,搞好精神文明建设。

3、防止一种倾向。

即在小区景观、绿化美化上做足了文章,但却没有切实地在营造住宅内部生态环境上下功夫。外表看很漂亮,但室内环境却不如人意,甚至很差。例如日照、通风、使用功能、结构布局、户内活动线,以及私密性等的设计方面,不符合生态和实用、舒适的要求。其中也包括了渗、漏、裂等建筑质量通病。对此,居民辄有烦言,甚至引发纠纷。

因而必须强调,首行是营造好住宅内部的生态环境。随着居民居住消费意识的进一步成熟,终究会把与他们相伴时间最长的室内环境,作为购房时选择比较的主要视点,作为认定住宅品牌的首要条件。针对目前一些小区的状态,有必要大声疾呼更加重视室内生态环境的营造,切实避免误入华而不实的歧途。

二、经济观点

(一)住宅环境(室内环境)的经济性

1、合理地分配住宅面积

①控制好起居室和餐厅的面积。现在的楼房住户少有空闲互相串门,请客聚会也时兴到餐馆去。大面积的起居室和餐厅,使用率实在不高。而且在其挤占下,卧室面积太小了也不好用。许多小区采用起居室和餐厅不加隔断或灵活隔断,面积不太大,效果很好。
②控制好户内、外走廊的面积。

2、选取经济实朦胧和的建材。尽量少用或不用名贵材料。这方面应与城市的公共建筑相区别。即使是小区会所,亦不宜搞得太富丽堂皇。一则居民不是经常去;二则如果其建筑费用摊入住宅成本,就增加了住宅售价。

(二)小区环境(室外环境)的经济性这里,拟主要讨论小区园林景观的规划建设。小区园林景观的经济性,既要顾及造园工程近期的建造成本——这关系到售价和开发利润;更要顾及长期的养护成本——这关系到物业管理费用。国外住宅小区的景观设计大都崇尚朴素,经济实惠,很少有不必要的铺张设施。这一点我们很好地向国外学习借鉴。而我国作为园林大国,在造园艺术宝库中,也有许多强调经济观点的论

述。

主要强调以下几点:

1、造园占地面积应适当控制
要充分运用中国园林“小中见大”的传统手法。即:显露者浅,蕴含者深,园园相套,层层推进,又隔又通,步步见景,咫尺之间,千回百转,园景层出不穷。国外一些学者也从“舒适”和“亲切感”的角度,对庭院空间进行了“宜人尺度”的量化研究。他们认为,室外空间尺度过大,会形成缺乏“人性”的、旷散的消极空间。可谓中外所见略同。

2、大面积草坪和喷水池应慎用
草坪的建造和养护费用均较高,可作点缀、穿插用,不宜作主景。喷水池无实用价值,一年开不了几次,公园、市中心广场为之则可,在以住宅建筑为主体的居住小区内笔者认为没有必要。有条件的地方可配建露天游泳池,既实用,又提高了小区的档次。

3、造园材料应尽量本地化
园林有其个性,更有其地方性(本土性)。即以植物而言,一个地方的园林应该有一个地方的植物特色。现存的皇家园林,如北京的诸多名园,遍植松柏,中无杂树,翠盖如云,情趣盎然。私家花园,如苏州拙政园多栽枫杨,沧浪亭满种箬竹,岭南园林多热带植物,都凸显了自己的个性。因此,必须坚持小区造园的本土性。外购奇花异石,略作点缀,未尝不可;全部引进,则入歧途。

4、提倡“粗粮细作”
即采用普遍的建筑材料,经过匠心独作的设计、构筑,亦可造就不凡景观。

5、善用“借景”
这是一种最经济的造园手法。小区景观的生成,必须造景与借景并重。江南文人园林的造园理论指出:“奠一园之体势者,莫如堂;据一国之形胜者,莫如山”。故而,大园能堆真山则堆真山(如北京景山公园);小园无法堆真山者则叠假山;假山也叠不成的则可借山。陶渊明诗云:“采菊东篱下,悠然见南山”,就是把远山借入庭院景观的典型和生动的写照。我们在作小区规划时,要巧于因地借景。一是借“外景”:凡小区远近目力所及的美景,都可以汲引到小区景观之内。为此,就要妥当地布置楼座,避免把可借之景挡住。而对一些影响小区景观的“外景”,则可种树以遮隐。二是借“内景”:如因造园需要而必须用实墙分割空间的,可以在墙上开窗借景或作镂空处理;还可以采用首层架空的手法,使小区内景观通透、流动,丰富视觉。有的小区利用首层架空作存车或休闲场所,则更具经济实用效果。三是精心设计好阳台。阳台是连接住宅与景观的重要结点,其设置要更具匠心。

6、奢俭有度,繁简得体,不事铺张
营造小区景观,固然可以公园(植物园)作借鉴,但又切不可当成公园或植物园来建造。因为小区的主要部分是住宅建筑,我们首要的和主要的任务是把住宅本身规划设计和建造好。故一定要把握好两者的区别,做到小区景观“奢俭有度,繁简得体”。
所谓“奢俭有度”:一是景观设施水平应当与小区档次相匹配对应;二是即便高档小区,也要把建造成本尽量用于住宅本身,避免景观设施的过度铺张。一些发达国家,经济实力和消费能力都很强。但他们的小区景观却是很朴素的。这很值得我们参照。
所谓“繁简得体”,则既有建造成本方面的考虑,又有建造艺术和审美方面的因素。从艺术角度说,造园并非是假山堆得愈多愈好,花草品种愈多愈美。中国传统造园艺术理论非常重视“以少胜多”、“以虚带实”的方法,以求得“笔愈简气愈壮,景愈少意愈浓”的效果。我国著名园林学家陈从周教授指出:“园林佳者如诗之绝句,词之小令,皆以少胜多,有不尽之意,寥寥几句,弦外之音犹绕梁间”,“今之造园,点景贪多,便小韵致,布局贪大,便小佳趣”。又指出:“以有限面积,造无限空间,故‘空灵’二字,为造园之要缔”。这些都阐明了“繁简得体”的造园思想。

7、充分保护与合理利用基地原有的地形、地貌、地物
小区造景无非两个方法:一是仿造(有时甚至复制)自然或人文景观;二是利用基地原有的自然或人文景观。而尤以后者为经济。因此,土地开发不一定要把地面都堆平,而应看情况尽量利用原有的地形、地貌、地物。楼座,可以“以山就势”、“以坡就势”、“以水就势”来布置摆放,采取缓坡式或台阶式,营造“台地小区”的氛围。像重庆市山城,何等美丽壮观。景观,则尽量利用原有的山石、水系、树木等天然胜景和文物古迹来造园。既节省了工程费用,又能够凸现自己的特色。

三,文化艺术观点居住方式体现子文化传承

住宅造型是一种文化艺术作品。目前建造的住宅,有的呈现了浓厚的地方色彩和传统风格,有的则再现了欧陆风情,百花齐放,琳琅满目,各领风骚。是采用“中国风”好,还是“欧陆风”好?我觉得既不宜搞得千篇一律,也不宜刻意抑此扬彼,而是要因地制宜,造型多样化。一个重要的原则是:达到生态、经济、文化艺术这三个观点的协调统一。例如,保持与周围环境的协调亲和;从市场需求出发,适应不同消费群体的审美观点;经济实用,即使是豪宅也有经济实用的问题。

现在应注意和加强研究是小区造园的文化艺术性问题。

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sp;小区造园绝非是草树花石、亭台楼阁的简单杂乱堆砌。虽无定式,但有其高超的艺术法则。目前,各地造园水平参差不齐,既涌现了不少精品,也出现了一些不能称为成功的作品。后者大致有两类:第一类是艺术水平较差;第二类是艺术水平虽高,但有些铺张过分了,“过犹不及”,也不能算是成功。而对第一类来说,就迫切需要在提高造园艺术水平上下功夫。

作为住宅小区的重要配套组成部分的园林景观,小区绿地率一般应达到30%以上。大型住宅小区就可以按照三类、四级景观层次来配置。三类即点、线、面。四级即中心花园——组团次中心花园——庭园景观——道路两侧景观。各类、级的规划原则,我认为可以引用陈从周教授名著《说园》中的一段说:“园有静观、动观之分,这一点我们在造园之先,首要考虑。何谓静观,就是园中予游者多驻足的观赏点;动观就是要有较长的浏览线”。

据此,小区的中心花园和组团次中心花园(面)可按照“静观”要求来规划,建造一些主体景观和宜坐宜留的园林设施。庭院景观(点)可以种植花草为主,配以坐凳和少量亭榭等小品建筑。周环楼宇的小区道路(线),可视同浏览线,按“动观”要求来规划。道路两侧种草栽花,间设小品。并用道路来串联各处景观,路引入随、移步换景。这样,既将基地周围的美景引入居住区,又把小区内的美景引每家每户的窗前,做到推窗见景。从而使各住宅单元均享小区景致,充分体现“均好性”。还可以酌情设计一些大面积的取景门、窗,更好地使小区景观融入温馨的家居生活之中。好的小区景观,不仅是为了达到“人”能够接触自然、与自然交流的目的。而更重要的目的是:增进人与社会的接触,即人与人的交往沟通。对此,在景观设置和“宜人尺度”上要予以充分考虑。亦即造园艺术仍然要坚持“以人为本”,不是为艺术而艺术。

为了住宅小区造园事业的需要,还应培养和造就更多的专业人才。并按照社会分工细化的趋势,组建更多的造园专门企业。

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篇2：建筑节能在住宅小区推广应用论述

　　建筑节能在住宅小区的推广应用论述

　　原载于《现代物业》下旬刊20**年1期总第105期

从节能角度分析住宅小区建筑须重视的若干问题，论述了建筑节能的原理，并提出墙体、门、窗等外围护结构中主要的节能技术措施。

　　能源问题是当前世界各国普遍重视的问题，并已被列为人类面临的四大生存问题之一。目前我国建筑单位面积能耗是气候相近发达国家的3～5倍,北方寒冷地区建筑采暖能耗占当地全社会能耗的20%以上。建筑节能是当前各国共同关注的热点话题，提高住宅节能质量，是提升住宅建筑科技含量、拓展房地产市场的迫切需要。随着我国经济的高速发展，人民生活水平迅速提高，其标志之一就是人均住宅面积的增加。住宅建设是百年大计，搞好住宅节能对我国能源消耗总量意义重大，利国利民。本文旨在论述住宅建筑设计、围护结构的节能原理与建筑节能的若干重要问题及墙体、门窗、屋顶围护结构的节能技术与措施，以提高开发商的建筑节能水平和居民的建筑节能意识。

　　一、传热方程与节能原理

　　建筑物的传热是相当繁杂的，大多是以辐射、对流、导热三种方式综合作用的结果。单位时间内通过建筑围护结构的热量，其稳态传热方程如下：

　　Q=K?A?(t1-t2)

　　=1/[(1/α1)+(d/λ)+(1/α2)]?A?(t1-t2)

　　λ——围护结构的导热系数

　　由该方程可以看出，围护结构的传热系数K越小，围护结构的外表面积A越小，内外温差(t1-t2) 越小，住宅整个围护结构的传热量就越小，就越节约能源。这就在理论上为我们指明了住宅外围护结构的节能方向。

　　1、增加围护结构的厚度（d）。在城市中现在一般住宅都是中高层建筑，增加围护结构的厚度会增加建筑物的自重，同时也减少了可使用的空间，因此围护结构的厚度受到限制。但由于围护结构面积大，是节能的主要环节之一，节能效果明显，所以不能太薄，消费者在购房时应该注意到这一点。

　　2、减少围护结构表面的热传移系数（α1与α2）。影响热传移系数的因素众多，但最主要的因素是风速和表面形状。风速越低，表面越光滑，热传移系数就越小。这就要求住宅建筑物不仅要能够避风而且形状要规整。

　　3、减少围护结构的导热系数（λ）。这在技术上、材料上给人们开辟了广阔的建筑节能新天地，是建筑节能的重要发展方向。现已相继开发出岩棉、泡沫聚苯乙烯、泡沫聚氨脂、膨胀珍珠岩、加气混凝土、中空玻璃等良好的绝缘材料及其制品，并开发出复合墙体等多种技术。

　　4、减少围护结构的外表面积（A）。在体积相同的情况下，外表面积根据建筑形体的不同差别很大，设计合理的形体，尽量减少外表面积是建筑节能的重要方向。

　　5、减少围护结构内、外表面温差（t1-t2）。冬季尽量使更多的外表面向阳，避免冷空气吹袭；夏季尽量减少阳光对建筑物的照射，利用外界风力散热。这与太阳能的利用是有直接关联的。

　　6、增加建筑的气密性。加强建筑物的气密性对围护结构来说主要是加强门窗的密封。因此控制窗墙比在建筑节能中意义重大。

　　二、住宅建筑设计与建筑节能

　　建筑节能关系到一个家庭以后几十年间居住的舒适度和费用开支。下面我们从节能的基本原理出发，仅从节能的角度探讨在住宅建筑设计中需注意的几个重要比例关系和建筑朝向的选择问题。

　　1、体形系数。建筑围护结构的外表面积（A）与其所包围的建筑体积(V)之比（A/V）。建筑体形系数的大小对其能耗影响非常显著。体形系数不只是影响外围护结构的传热损失，它还与建筑造型、平面布局、采光通风等密切相关。体形系数越大，说明单位建筑空间所分担的热散失面积越大，能耗就越多。体形系数越小，将制约建筑师的创造性，造成建筑造型呆板，平面布局困难。资料表明，体形系数一般应严格控制在0.3以下。

　　2、窗墙比。围护结构窗口面积与其整个对外表面积之比。建筑门窗是建筑耗热中热量损失最大的部位，对地处寒冷地区的测试表明，采暖期间门窗热耗量约占建筑总耗热量的50％。因此减少窗口面积是节能的有效途径。对南向窗户，可适当增加窗口面积，以充分利用太阳辐射热能：其他朝向的窗户，适当减少窗口面积以降低热耗。

　　3、建筑物朝向的选择。一个节能型建筑的朝向选择应考虑到：冬季能有适量并具有一定质量的阳光射入室内及主墙面，夏季尽量减少太阳直射；冬季避免冷风吹袭，夏季有良好的通风。要做到这几点，就要求我们设计部门取得有关住宅围护结构可能获得的日照时间、日照面积、各朝向墙面接受的太阳辐射热量、主导风向等多种数据，并就朝向选择的节能性予以全面说明。

　　4、住宅功能区位的布局。住宅各部分的布局对居住舒适度和节能影响非常大，客厅是家庭活动的主要场所，人们在主卧室和书房里的时间也很长，因此，根据以上节能基本原理和技术措施，应将客厅和主卧室、书房等布局在朝南或朝东方向；厨房、洗手间、储物间、客人房和餐厅则应布局在朝西或朝北方向。另外，由于南向房间可充分享受自然光，温度高、光线充足，大大增强了舒适度。再者，多层及高层建筑楼道，电梯间和消防通道应布置在建筑西、北方位。这样布局可以在冬季阻挡西北的凉风，夏季防止阳光西晒。

　　5、住宅小区建筑整体规划布局。住宅小区建筑布局需考虑到小区在整个社区的方位，交通要道的方位，小区乃至整个社区的自然景观和人文景观等。因此，在做小区整体规化时，要将建筑节能统筹考虑。一般来说，鉴于住宅客厅和主人房最好位于南面或东南向，为了形成良好的视野，小区的中心广场，人工湖、瀑布、主要绿地和林地等的布局也应位于小区南部，各栋住宅交错其后即以一定角度交错其旁，这样可使住宅主要房间既有良好的朝向，良好的视野，又达到了节能目的，并且由此带动了销售。

　　三、墙体节能技术

　　墙体是住宅围护结构的主体，在建筑节能方面具有重要的地位。墙体节能的主要技术与措施有：

　　1、选用节能墙体建材。实心粘土砖存在着材料重、浪费土地资源、节能效果差的弊病；而诸如混凝土空心砌块、多孔粘土砖、煤矸石空心砖、加气混凝土等，一方面减少了墙体自重，节省了建筑材料，另一方面由于空气的保温作用，大大提高了节能效果，因此辽源市在住宅墙体建筑中积极采用了煤矸石空心砖。

　　2、复合外墙技术。在墙体构造方面，近年来迅速发展的复合外墙技术节能效果极佳。所谓复合外墙，即除主体结构外,再加一个保温结构。按保温层和承重层的相对位置，复合外墙又分为内保温、夹心保温和外保温三种不同的结构。保温层所用保温材料有岩棉、聚苯板、膨胀珍珠岩以及由这些材料发展而来的板材制品。辽源市在近几年的住宅建筑中外墙均采用聚苯板外保温结构收到了良好节能效果。

　　四、门、窗节能技术

　　住宅的外围护结构中，门、窗的缝隙是冷风渗透的主要通道，改善门窗的绝热性能，加强建筑物的气密性，是节能工作的一个重点

。门窗的节能技术和措施有：

　　1、严格控制窗墙比。目前，在住宅建设中，大量使用玻璃似乎已经成为一种趋势，尤其是厅和主卧室使用落地玻璃窗更加普遍。一般来讲，墙上玻璃面积占15％最理想，占15％～35％良好，占35％～70％就很差，应该尽量避免超过70％。

　　2、采用双层玻璃窗。为了减少玻璃窗的散热损失，应该采用双层玻璃。增加玻璃的层数，在内外层玻璃之间形成密闭的空气层，可大大改善门窗的保温效能。我们在建筑设计中全部采用单框双玻璃塑钢或铝塑窗。

　　3、采用新型节能玻璃。科技在飞速发展，目前已经开发出中空玻璃、吸热玻璃、热反射玻璃等良好的保温隔热玻璃制品。中高档住宅应在成本允许的条件下予以积极地采用，并密切关注最新的科技突破。

　　4、提高门窗制作及安装质量，减少冷风渗透。门窗的制作和安装应严格要求、严格验收。窗户的密封条应要求弹性良好、镶嵌牢固严密、经久耐用，增加气密性。

　　5、增厚木质户门和阳台门。如户门或阳台门采用木质，则不宜采用空腹薄木板，应选用填充聚苯板或岩棉板的实心门，并与防火、防水要求相结合。

　　屋顶同样不能忽视。目前高效保温材料已应用于屋顶节能，如聚苯板等，厚度为80—120mm。屋顶节能还可通过充分利用屋顶面积与设置屋顶泳池、观鱼池、花园、露天酒吧或茶座等相结合，这样一方面可以起到节能的作用，另一方面又增加了住宅居民的活动场所。

　　六、结束语

　　建筑节能是我国建设领域目前应该重视的问题,也是和环境保护相关联的重要问题，建筑节能宜先把量大面广的住宅建筑作为重点,近几年示范工程虽然价格比传统价格高,但因居住环境、居住条件比一般住宅好,因此销售势头更好。我们应引导和要求房地产开发商把注意力转移到兴建节能住宅上来,这样才能在兼顾社会效益和环境效益的同时,取得良好的经济效益。

篇3：论住宅小区内地下车库所有权使用权归属

　　论住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

　　一、问题的提出

　　开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问 .今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：

　　星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。20**年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。

　　开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

　　20**年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

　　据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

　　判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。

　　二、车库的法律属性

　　有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

　　上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。

　　三、车库的种类

　　（一） 不得销售的公共配套设施

　　开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。”象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

　　（二） 可以销售的公共配套设施

　　虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么 ，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

　　（三）非住宅区的配套设施

　　这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。

　　（四）利用人防工程进行改造成的下车库

　　1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。

　　如果投资者将人防工程改建为地

下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

　　四、如何判断地下车库的归属

　　综上所述，我们认为判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：

　　1）开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内；

　　2）开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库；

　　3）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；

　　4）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。

　　五、地下空间立法的缺位

　　人类对土地的利用取决于生产力的发展水平，特别是建筑技术的发达程度。在工业革命之前，基于人们对建筑科技的局限性，对土地利用仅限于土地的平面利用，无法对地上、地下空间加以利用，法律自然没有规范和调整的必要。时至今日，城市化导致城市生活环境过密和土地过度利用，城市土地资源的稀缺与此间建筑技术的进步，使人类对于土地的利用广泛扩及至空中和地下，如兴建高架铁路、地铁、空中走廊、地下街、地下仓库、地下停车场、上下水道及排水沟等等。人们对土地利用已经朝着立体化发展，地下空间权也已经形成，法律滞后和缺位的问题已经开始凸现。

　　从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权依然属于政府，如加以利用，必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，根据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，仍然是可以分割使用的。

　　但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。《城市房地产管理法》第二条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房管局登记， 如果没有进行权属登记，自然无法获得法律承认的所有权。

　　根据《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。从民法精神看，确认一个新的物的所有权当属民事基本制度。对此，加快立法研究，尽早出台地下空间立法已经迫在眉睫。

　　六、当前国内对地下空间的立法研究

　　无可否认，空间权是一种现实的权利。它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权，包括空间所有权和空间利用权。空间所有权为土地所有权所包容，空间权利用必须附属于地表，是土地所有权的题中应有之权，当它为土地所有人享有时，它与土地所有权自然融为一体，没有予以分割的必要。在我国，因为城市土地所有权归属国家，故除国家外任何人都不可能获得空间所有权；当空间利用为土地所有人之外的人享有时，则不能以“空间所有权”称之，而只能得以“空间利用权”称之。

　　从用益物权立法角度看，空间权本质上即是一种用益物权，是土地所有权的一种派生的用益物权。但是，它到底是属于一项单独用益物权，还是属于传统用益物权的某种形式，我国学者之间存在着较大争议，并形成了“否定说”和“肯定说”两种见解。

　　以梁慧星教授为首的中国物权法研究课题组对此持“否定说”。在《中国物权法草案建议稿》中，没有对空间权作出专章规定，而是将其分解成空间基地使用权、空间农地使用权和空间邻地利用权三种，分别归入基地使用权、农地使用权和邻地利用权三章当中予以规定。

　　以王利明教授为首的中国物权法研究课题组对此持“肯定说”。在《中国物权法草案建议稿》中，将“空间利用权”单独列为一节，作为用益物权一章中的一个单独的种类，予以专门和系统的规定。

　　从大陆法系国家及台湾地区学说、判例及立法例情况看，认为空间权中的主要类型——空间地上权就是地上权的一种形式。德国、日本等国民法典，均规定有“空间地上权”条款，并将其直接规定在“地上权”一章中。

　　无论立法采用那种形式，权利的归位总比缺位好！

篇4：论述构建节能型住宅小区

　　论述构建节能型住宅小区

　　摘要：本文从分别从住宅小区内的环境设计及小区内单体两个方面论述了实现住宅节能的一些具体实施方法。

　　关键词：节能绿化水环境屋面墙体门窗

　　一、节能的必要性

　　在科技并不发达的时候，能源的消费非常有限，少量的消费也能够被地球自身消化和转化。但是随着科技的进步，需要用到能源的地方越来越多，我国是一个发展中国家，人均能源资源相对贫乏，与国际先进水平相比，存在资源消耗高、浪费大、环境污染严重等问题。随着经济的快速增长和人口增多，我国淡水、土地、能源、矿产资源不足的矛盾更加突出，环境压力日益增大。能源问题是关系到国家安全、经济可持续发展的大问题，据统计：我国ＧＤＰ每增长１个百分点，所消耗的能源是发达国家的２—３倍。而建筑能耗占社会总能耗的３０％以上。针对目前我国现有建筑建造和使用中能源消耗高、利用效率低的问题、推广与实施建筑节能具有十分重要的意义，建筑节能所增加成本投资，相对所取得的经济效益是微不足道的。建筑节能是我国可持续发展战略的重要组成，是一项复杂的系统工程。在不同的工程项目中，有不同的方法来实现节能的目标，以下以住宅小区来进行具体的论述。

　　二、住宅小区环境设计的节能

　　(一)总平面设计的节能

　　总平面的合理设计、布置，一方面可以使住宅日照充均衡充足，从而降低冬季采暖能耗，同时可以营造出良好的自然通风环境，使小区达到冬暖夏凉的理想状态，自然而然的降低了空间的能耗。

　　住宅的主要朝向使住宅在冬季有充分日照，板式的住宅不宜太长,否则后排低层的日照时间就会受到前排楼房的遮挡。可以前后错开以增加日照量。对于风向的引导可利用邻近之直街巷道及建筑物间之空间引导风吹入基地；将建筑群之缺口或开放空间迎向夏季盛行风向，使风易于达到建筑群内之各空间；建筑群下有开放空间较大者置于上风处；建筑物对夏季风向错开排列(可免前面建筑物之风挡作用)；规则并列的建筑群朝向，使其与盛行风向成一角度，可让风吹及每一建筑物；点塔式单元、多、低层住宅及公建布置在夏季主导风迎风面，以利进风；板式单元及高层住宅布置在冬季主导风迎风面的一侧以利防风。

　　(二)小区绿化的节能绿化对改善环境空气质量、降低空气粉尘、减轻噪声污染、降低室外温度、营造良好的室外热工环境等有重要意义。

　　对于住宅小区尽量减少硬地面，提高绿化覆盖率。

　　小区周围可以在冬季主导风的方向种植防风的树木。而小区的集中活动场所应安置在有遮荫树或大片草坪等有冷却空气效果地区的下风处。

　　在建筑四周的绿化,夏季增加通风以利散热及防潮湿，冬天则防止强风，可利用各种不同种类、高度、配置的绿化植物对建筑物进行通风与防风设计。

　　在冬季季风盛行的方向种植浓密的大树或灌木丛可阻挡强风的侵袭，而在相对方向种植下层开敞的乔木以利通风。建筑物的通风口最恰当的位置应是风面的低矮处，因此在夏季季风盛行方向的绿化，应选择下层宽敞之落叶乔木，并应避免种植灌木来阻挡季风的通风路径。对于在夏季辐射得热严重的多层住宅东西山墙可以布置垂直绿化，种植常绿爬藤植物。

　　（三）小区水环境的节能研究表明，一定面积的水体可以改善周围的小环境，尤其在暖热的春夏季对小区的温度有明显的降低作用。而人工喷泉更可以加强这种效应。从而减少小区住宅内居民的能源消耗。

　　人造水体的设计要考虑到生物的多样性，在池岸边以石头堆砌成缓坡，种植多样性的水生植物来丰富水池的生态环境，以提高水体自身消化的能力。否则要么增加小区物业的能源消耗，要不就会变成臭水，成为小区环境的污染源。

　　人工喷泉虽有改善小区环境的效用，却不可多用，因为它本身是要耗费能源的。通过对小区排水的设计，先将水排入洼凹的地方,然后引入小区内的水池,将水池作为雨水的贮留设施,以延迟暴雨时雨水径流，可以减小小区排水管径，并达到部分保水的功能。

　　三、建筑单体的节能

　　(一)屋面的节能首先是增加屋顶的隔热能力，也就是屋顶保温。屋顶保温通常采用倒置式屋面，从结构层往上分别是防水层、保温层、砌块保护层。保温层通常采用低热导性高抗压强度高抗水汽浸透性能的挤塑板（*PS）。

　　与传统屋面比较，保温层在防水层之上，可以避免防水层受到阳光的直接辐射，保护防水层免受室外昼夜温差和冬夏季温差影响，防水层温度相对稳定，不易结露。再次是增加屋顶的遮阳能力。

　　对于斜坡屋面在满足内部采光要求的情况下少开设屋顶天窗，而改开设老虎窗。

　　(二)墙体的节能

　　热工性能良好的建筑外围护结构是保证减少能耗的必要条件。

　　外墙内保温施工，是在外墙结构的内部加做保温层。

　　内保温施工速度快，操作方便灵活，可以保证施工进度。但内保温会多占用使用面积，“热桥”问题不易解决，容易引起开裂，还会影响施工速度，影响居民的二次装修，且内墙悬挂和固定物件也容易破坏内保温结构。内保温在技术上的不合理性，决定了其必然要被外保温所替代。

　　目前应用较多的外墙保温技术有：

　　(1)外挂式外保温,外挂的保温材料有岩（矿）棉、玻璃棉毡、聚苯乙烯泡沫板（简称聚苯板，EPS、*PS）、陶粒混凝土复合聚苯仿石装饰保温板、钢丝网架夹芯墙板等。

　　(2)聚苯板与墙体一次浇注成型

　　(3)聚苯颗粒保温料浆外墙保温，现在应用的比较多的是挤塑聚苯板（*PS）外墙外保温系统.挤塑聚苯板的导热系数和吸水率小，而压缩强度较高，是一种性能优良的保温材料，但它的表面致密光洁，用于外墙外保温层制品的两个表面均需涂界面剂，增加与聚合物砂浆的粘结力。

　　胶粉聚苯颗粒保温砂浆抹灰系统可以适应不同墙体面层，对施工时基层的要求也不高。除了墙体保温外也可以利用墙体的面层颜色的搭配来调节墙体的受热。白色墙体具有90％的反射率而一般红砖混凝土建材则在10％~50％之间，相差很大。

　　(三)门窗的节能窗的节能主要要增强门窗的气密性和门窗的隔热性。改善隔热性的方法是在窗框选材上应选用导热系数低的塑钢或者铝合金断热型材。其中，铝合金断热桥应有足够的长度，一般不宜小于15mm，才能保证断热桥有足够大的热绝缘系数。

　　而隔热性最主要是在门窗五金件及其安装上的处理,由于使用材料不同，其热传导抵抗较小，热损失大多经过此部位，此部位之温度也较其它部位为低，因此易结露，增加室内的热负荷。气密性方面，平开窗关闭时气密性优于推拉窗，开启时开启面积大，有利于自然通风，故宜采用平开窗。

　　在门窗框与墙间的缝隙用弹性松软型材料（如毛毡）、弹性密闭型材料（如聚乙烯泡沫材料）、密封膏以及边框设灰口等密封；框与扇可用橡胶、橡塑或泡沫密封条以及高低缝，回风槽等方式；扇与扇之间可用密封条，高低缝及缝外压条等；扇与玻璃之间

可用各种弹性压条密封。

　　在窗格划分时要缩短窗扇的缝隙长度，尽量采用大窗扇，扩大单块玻璃的面积，合理减少开启的窗扇面积，适当增加固定玻璃及固定窗扇的面积。

　　门因出入关系常须开启，而引入更多的热负荷，设置玄关可减少因出入而增加之室内空调负荷。门窗本身的保温性能还可以采用使用中空玻璃的方法来改善。

　　中空玻璃空气层厚度对其热绝缘系数影响较大，在型材断面尺寸允许情况下，空气层厚度尽可能取大。试验结果表明，空气层不大于20mm时，传热热绝缘系数随空气层厚度增大而增加。如果条件允许，采用中空充氩气等惰性气体会使中空玻璃热工性能进一步改善。中空玻璃铝隔条是热的良导体，使中空玻璃周边传热强度远远大于中部，在严冬铝隔条内层玻璃内表面温度明显低于中部，常出现宽15mm左右的结霜带，因此在安装时铝隔条尽可能埋在窗框的沟槽中，使铝隔条处内外玻璃表面不直接暴露在空气中，减少甚至消除铝隔条处内层玻璃表面结霜问题，铝隔条宜采用整体折弯，不用插角，这样可以减少角部水汽渗漏，从而提高中空玻璃整体性能。

　　镀膜玻璃的节能性是改变玻璃表面的热反射特性而实现的，由于选择了不同的镀膜材料和膜系结构而形成了两大系列产品，即热反射镀膜玻璃（或称阳光控制膜玻璃）和低辐射镀膜玻璃。

　　住宅对采光性能要求较高，而且镀膜玻璃的适用地域较广，因此镀膜玻璃在住宅中的应用更为广泛（四）外遮阳的节能外遮阳设计在亚热带地区是节能有效的方法之一，它影响整体空调耗能变动约两成左右。例如南向仰角45度的水平遮阳版（一米窗高，一米遮阳深度）可轻易遮去68％的日射热，而室内遮阳百叶帘只能遮掉17％的日射热。并且对于热湿气候的建筑来说遮阳效果比隔热效果好。

　　四、结语

　　从上面也可以看出建筑节能，是要提高建筑中的能源利用效率，不是消极意义上的节省，而是积极意义上利用效率的提高。以最节约能源、最利用资源与最少废弃物产生的方式来营造安全、健康、舒适、效率、环保及低环境负荷的居住空间，并达到人、建筑与环境共生共荣且永续发展之目标。

　　参考文献：

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　　[2]刘素萍.建筑节能与围护结构[J].工业建筑20**（7）：6-7

　　[3]朱伟.房屋建筑节能技术的几点措施[J].甘肃科技20**（2）：37[4]郭莹.外墙内、外保温技术在建筑节能住宅中的作用.建筑技术开发，20**，（2）：46~48

篇5：小区电话配套工程管理程序

小区电话配套工程管理程序

1、目的：确保电话配套工程与区住宅建设同步完工，确保第一时间正确解决问题。

2、范围：适用于住宅小区开发项目。

3、职责：
3.1负责项目申请（向电话局）并负责向公司各部门收集各项下列资料：
3.1.1项目发展部提供大市政配套费交费证明、规划许可证。
3.1.2设计部提供1/1000有效地形图，1/500建筑及室外环境平面图，建筑单体图及单体水电图，项目技术

数据。
3.1.3物业公司提供有效项目门牌号证明（衩申请的项目）。
3.1.4项目地盘主任提供项目施工执照。
3.2负责申报合同送工程部、预算部审核。
3.3合同执行过程，合同评审、进度、质量及验收标准控制。
3.3.1由于电话行业的特殊性，工程合同统一按电话局合同执行。
3.3.2工程施工周期，按四大市政公司作业流程，因自来水、煤气使用的是硬管，对敷设位置能变动性小，

所以自来水、煤气应先施工，电话局在电话排管时可根据现场实际管位情况作上下左右变动，整个工期30

天到45天（按30000平方米估算）。
3.3.3电话工程在施工过程中的质量控制主要从管位敷设标高控制、人工井位置及人工井配件安装数量控制

。另每幢建筑单体的出墙管敷设标高及位置管径是否与规划图相一致，如果发现建筑施工单位未按要求施

工，应要求施工单位整改直到符合要求。另负责协助电话局施工队在施工过程中按上海邮电管理局关于通

信线路工程施工规范进行工程质量管理。

4、工程收费标准及申报建筑面积。
4.1新建住宅小区电话配套工程收费标准以上海市物价局沪价经（1998）第132号文执行。

5、作业程序：
5.1送建筑单体图，电、水、煤各一套交电话局营业室审图，电话局收取审图费0.20元/平方米，按新三区

3.2万平方米计，审图费6400元，如请客吃饭或送1000元礼品，这笔审图费就可不交。
5.2向电话局申请住宅小区电话配套工程设计、施工委托申请时需附上本程序文件3.2—3.5的资料。
5.3合同生效后，电话局在30天内给申请方电话配套主干线草图，负责人将该草图交内配套工程师负责向各

施工单位发放，要求出墙管位置严格按该草图施工。
5.4合同生效后，甲方按合同付款条件付款。
5.5电话局在收到工程款后的二个月内组织测绘工程师到现场核实施工内容。
5.6负责人联系电话局，设计室工程师安排设计计划书。
5.7负责人落实电话局安排施工计划，与施工单位取得联系，协商进场事项。
5.8负责人与各配套工程师及地盘主任共同召开协商会，内容主要是落实各配套单位进场施工顺序及分步施

工计划，会上明确各配套管位的敷设区域及分块施工的进度。
5.9负责人协调电话配套工程的竣工验收，落实电话开通事项。

6、本程序文件应发放到下列人员；

注：1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。

编制：校对：审批：发放号：