房企高周转4大修炼术

　　房企高周转的4大修炼术

　　如今的房地产行业，已经进入一轮“规模”赛跑，年销售额几十亿的，拼命往百亿规模跑；年销售额100亿的，就冲500亿阵营……无论哪个阶段，要做大规模，高周转已经是一种主流做法。从早期碧桂园5.7个月开盘，万科的“5986”，万达的“速度第一，完美第二”，都是在抢速度，更有甚者，以中海，华润、世茂等为代表的高端、精品产品也开始强调提升周转率……高周转，已经成为TOP50房企的主流策略。

　　但在前些年，很多开发商多把眼睛盯在利润率上，而忽视了周转率，即过多集中在了利润空间大的项目上，殊不知利润率大的项目，往往会因价高而周转较慢，一旦行情走低，资金不能按时周转起来，就会面临亏损风险。

　　未来5～10年，中国地产进入白银时代，高周转依然是主流模式，一则目前国内融资成本高，开发商不可能降低周转速度，特别是一些高杠杆企业，他们必须快速把产品制造出来卖出去最终换取现金流，慢——就意味着死亡；二则行业平均利润率在以每年1%的速度在下降，优秀的开发商要提高ROE，在企业财务杠杆系数提升空间有限的背景下，加快周转率就成为一种相对有效的举措；三则千亿时代，规模为王效应依旧明显，房企为了维护自己的“江湖地位”，往往会积极抢占市场份额，于是选择高周转；其四，高周转能快速规避风险，本身，高周转由于转得快，资金回笼快，企业规避政策，市场风险的能力就提升了。

　　如何做到高周转？大多同行拿地到开盘最快要1年时间，而万科半年到一年就可以做到，万科是业内公认的周转最快的公司之一，究竟原因，在于万科快速的实现项目快开工、快开盘与快回款，万科内部通过开发路径优化提效、通过决策前置，通过新工艺、新技术的应用等措施来满足此“三快”需求。

　　比如万科以开发决策前置的方式来优化开发关键路径，将概念设计及首期规划单体设计前置至拿地前。在产品上，万科推行定型化产品的方式来减少技术决策周期，一则减少设计出图时间，二则减少定型产品的设计决策点。而在开盘销售上，万科努力打破示范区建设瓶颈，缩短项目推广周期，而对于定型化产品，逐步探讨以产品体验馆模式进行推广。最后万科也大力针对新技术比如铝模做应用与推广。

　　对于大多数房企而言，如何做好高周转？

　　首先，高周转要做对产品，比如万科就明确提出坚持做主流住宅，因为只有首置、首改的主流市场才能为高周转快销提供良好的市场销售保障。万科20** 年以来，144 平米以下户型的产品占比一直在80% 以上，20** 年超过了90%。

　　豪宅也可以高周转，但难度要高一些，典型如融创，孙宏斌曾表态：“高周转并不是只能用在便宜的项目上，高周转的核心仍旧依赖于“产品”本身，事实上，融创在销售上没有什么特殊的秘诀，产品好是关键。”同样北京龙湖总经理宋海林则表示，“单纯的豪宅高周转，其实非常难做到，龙湖能够做到的是高品质的高周转，高性价比产品的高周转。”

　　需要补充的是，高周转产品的品质与速度往往是一堆矛盾体，不少高周转产品交付后，后续问题饱受业主诟病。在高周转与高品质如何平衡的问题上，万科强调在项目开发建造过程，各城市公司逐步推行生产技术标准化建设，而集团层面持续进行“飞检”。同样，海亮地产在高周转与高品质的平衡之道也有可圈之处，海亮认为高周转的核心是资金的高周转，因此海亮会以预售为分割界限，在项目拿地到预售的上半段，更多强调高周转，而在预售到入伙后半段，则更多强调高品质。

　　其次，高周转需要快开工，而快开工，核心在于工作前置。其实高周转主要是缩短项目开发前期的定位策划和规划设计时间，对于这一点，有很多房企会采取一些超常规、非寻常的做法，比如大多数房企会在拿到土地之后再去做方案，招标等等。而这些企业则是在土地拍卖之前就前置完成了，他们往往在拿地前就做好至少2个预案，最终确保其自身有一个快速反应的准备。当然预案前置和多个预案，这里面有一笔账，但与抢下来的高利息相比，开发商依然是划算的。

　　再次，在开发建设环节，改变建设周期，通常是很难实现的，比如说你要做一栋20层的高层，从打桩、开挖到结顶、装修完毕，3年以上时间肯定是要的，但你要是能在两年甚至1年半时间里完成，要抢时间，因为这个被压缩的时间是可以节省很大一笔成本的，但是房企减少建设周期要合理，要判定是否会超出科学施工范畴。当然，很多的违规，开发商自己会算一笔账，就是在罚几十万跟几十万上百万利息相比，孰重孰轻，各种风险，他们自有权衡和务实的选择。最后，标准化复制是项目快速开盘的重要推手。从20** 年开始，万科就基于客户细分及土地属性分析，形成了四大住宅产品系列。依照“土地、产品、客户”交圈原则，打造标准化的几条产品线。

　　最后，高周转的难点真正在于高去化，因为快开工，快建设，可以通过努力换来，但对销售环节，去化很多时候受制于大市场和大行情，而不可控。但是，高周转而言若是不能高去化的话，高周转就是一句空话，所以去化是核心。以碧桂园为例，碧桂园的项目从开工建设到开盘控制在3个月，要求一期项目推出市场，去化率要达到70%以上。同样地，万科内部奉行的“5986”原则，即拿地9个月后销售、第1个月售出8成、产品必需6成是住宅，也对项目去化有明确要求。

　　淡市下如何高去化，不少企业不仅在销售业务上创新，比如世茂实行独立经纪人制，楼盘的销售并不是在售楼处等待客户完成他的定单，他完全可以借助自己的平台完成多个项目的销售，世茂会授权给他，让他可以联动销售。同时营销管理上也大胆变革，比如世茂总部心考虑到淡市下一线市场销售压力很大，且市场瞬息万变，比如竞争对手也随时在自己开盘日推广策略发生针对性改变，于是就逐步把传统的销售决策部分授权给一线，这样一线就可以自行快速决策，当然集团总部会做监测。

　　做对产品，快开工，快建造，高去化……这是高周转的核心，除此之外，融资速度也要快，这是高周转的资金保障，比如万达的绿色通道贷，5亿元以下3天就放款。同时，高周转对工作强度要求更高，因此对于团队的文化、激励就非常关键，往往极致的高周转伴随诱人的高激励。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：小区(大厦)垃圾周转站清洁程序标准

　　小区（大厦）垃圾周转站清洁程序及标准

　　1.0保洁范围：各大厦、住宅小区的垃圾周转站。

　　2.0作业程序：

　　2.1每天早晨按规定的清运时间将集中在周转站的生活垃圾，配合清洁公司的清运人员逐袋把垃圾投放在垃圾清运车内。

　　2.2地面清洁工清扫掉在地面上的垃圾并装回垃圾桶，如果量多应及时让清运公司清走。

　　2.3冲洗垃圾房内地面和墙壁，将污水用扫帚扫入下水道内，保持地面干净。

　　2.4放回垃圾桶，并摆放整齐；然后用水冲洗外面地面和污水。

　　2.5每隔10天对站内的所有垃圾桶彻底用清洁剂刷洗一遍，并进行消毒杀虫一次。

　　3.0标准：垃圾周转站内垃圾100%日产日清，目视周转站内外整洁

　　，垃圾桶摆放整齐美观。

　　4.0注意事项：在倾倒垃圾时垃圾桶要套牢挂钩，以防掉下造成意外伤亡事故。

篇3：后勤集团检查维修学院周转房通知

　　后勤集团关于检查维修学院周转房的通知

　　学院周转房住户:

　　为了改善各位租住学院周转房宿舍住户的居住条件，我集团拟于20**年07月15日至08月25日期间，对学院的周转房宿舍进行一次维修。

　　此次维修的内容包括周转房内的水、电、气、门、窗、锁、墙壁、水箱、开关、下水道、学院配置的家用电器和家具维修等内容。只针对属正常使用范围的自然损坏，人为损坏不属本次检修范围。

　　请需要进行维修的周转房住户，填写好报修单后，交到学生公寓及楼宇管理中心（报修单在学院网站上有下载，楼宇管理中心在学院北门学生公寓九幢一楼），我集团将安排人员利用暑假时间预约前来进行维修，报修截至日期20**年07月15日。

　　咨询电话：07***，*老师。

　　报修周转房的住户，请妥善保管好家中的贵重财务。

　　现通知如上，希望各位周转房住户予以配合。

　　祝各位身体健康，万事如意！

　　后勤集团

　　20**年07月09日

篇4：农业大学XX园公有周转房温馨提示

　　**农业大学**园公有周转房温馨提示

　　**园2号楼各住户教工：

　　您们好!春节将至，为了让您度过一个轻松、舒适、愉快、安全的假期，我们将竭诚为您的生活服务，同时也需要您的参与、配合与支持，共同营造和谐小区，特别提心注意如下事项：

　　1.当您假期外出探亲、旅游、出门购物及晚上休息时一定要关好门窗，关闭各种阀门、电源并将您的联系方式告知物业或您的邻居，以便发生意外及时与您联系，减少不必要的损失。

　　2.住户如有外出，请您将壁挂炉调成自动供暖状态，以确保您和邻里的正常供暖，保证室内最低温度18℃。

　　3.请住在二居室的教工不要将通往相邻房屋供暖阀门关闭。

　　4.请各住户做好室内保温工作，以防止水表及主管道冻裂。

　　5.因住户个人原因造成水管道、壁挂炉损坏的住户，应照价赔偿。

　　6.由于两户公用一个壁挂炉双方可参照壁挂炉厂方提供的理论数字，按照国家取暖收费标准的相关规定协商交费。

　　7.请平时注意观察壁挂炉压力表，应把压力表指数定为在0.1至0.2之间，如果超过指数0.3应及时泄压。

　　在此，物业全体员工真诚地感谢住户及教职员工对我们的大力支持，恭祝大家健康快乐、阖家幸福。

　　现将有关本部门联系电话公布如下：

　　物业办公室：****

　　二号楼值班室：**

　　动力维修： ***

　　物业24小时服务电话:***

　　物业管理中心运行二部

篇5：X大学教职工周转房租赁合同

　　zz大学教职工周转房租赁合同

　　编号：

　　出租方（以下简称甲方）：广州zz大学后勤管理处

　　承租方（以下简称乙方）：工作单位：电话：

　　一、甲方审核同意乙方短期租住我校教职工周转房。根据《广州zz大学教职工周转房管理暂行办法》规定，甲乙双方签订以下条款，并共同遵照执行。

　　乙方承租校区教职工周转房栋___室，　房型为___

　　租住面积㎡，租金标准元/㎡，每月租金人民币（小写）______元

　　（大写）元，租赁期间自年月日至年月日

　　二、甲方保障乙方享有合法权益，甲方服务承诺如下：

　　1、做好公用部位、公用设施的使用管理、维修和更新，确保乙方正常使用。

　　2、做好公共区域内环境卫生的清扫服务。

　　3、接到损坏报修时，及时进行维修和处理。

　　三、承租周转房租金，乙方愿意按月从本人银行账户中扣除，租赁房每月的水费、电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费以及物业管理费等费用，乙方承诺照单支付（均不得以保证金抵扣）。乙方银行帐户存款不足按逾期不交租金处理，每逾期1日支付月租金2％的违约金。

　　四、超过租赁期限协议自然终止。乙方若需延长租赁期限，在甲方房源许可的情况下，经审批同意可延期一年，必须重新签订租赁协议，房租按成本租金的两倍计收。

　　五、乙方延长租赁期限，须向甲方交纳租住周转房保证金元，甲方在乙方租赁期满结清所有费用退房时，将保证金无息退还乙方。乙方逾期不退房，又未经批准延期，甲方将没收乙方的保证金。

　　六、乙方应在租住期满一个月内退出周转房，在未经批准延期又不及时退出者，逾期两个月以内其房租按成本租金的2倍收取，逾期两个月以上按5倍收取。

　　七、乙方入住教职工周转房，不得擅自改变房屋内部结构，不敲拆墙体，不拆卸室内设备、设施，不私自间隔走廊过道和房间，不占用公用区域。如有违反必须修复及赔偿，甲方可视情节轻重予以罚款。

　　八、乙方必须注意用电、用水安全，不得乱接电源、乱拉电线。凡违章用电用水造成事故者，其后果由本人承担，造成甲方损失的，需承担相应的赔偿责任。

　　九、乙方不得在公共区域放置煤气罐、厨具和堆放杂物。禁止存放易燃、易爆、有毒、有害等危险物品。

　　十、甲方有权对乙方所租住的周转房进行增员或调整，乙方应服从甲方的安排，不得以任何理由阻挠后承租人入住，违者经教育不改的，按强占房屋处理。

　　十一、乙方办理退房手续前，应自行办理管道燃气、网络电视、电话等项目的报停结算，结清房租、水电费、清洁费、治安费、物业费等，将室内地面、洗手间、厨房等清洁干净，不留污迹，经甲方检查认可并交回所有住房钥匙后，办理退房手续。

　　十二、乙方退房时，应保证各种设施完好，若有损坏，应当修复或者赔偿。乙方经甲方批准对租赁的住房进行的装饰、装修，退房时，乙方不得敲拆，不向甲方提出经济补偿要求。

　　十三、乙方到期退房或到期三个月后不退房又未办理续约手续时，甲方对乙方遗留在承租房内的物品具有处置权，因此产生的费用支出及造成的损失由乙方承担。

　　十四、乙方调离我校，若不及时办理退房手续的，甲方有权采取有关措施收回租赁房。

　　十五、有下列情况之一者，为违章、违约用房：

　　1、 拖延两个月未交纳房屋租金等各项费用；

　　2、 改变住房用途、或将住房转让、转借、转租、分租；

　　3、 未经管理部门许可，违章改造室内设施、户外乱搭乱建；

　　4、 不服从甲方的调整和安排；

　　5、 利用承租房进行违法活动，损害公共利益的。

　　对违章、违约用房的，学校有权终止合同，收回乙方的住房，并没收租赁押金，造成损失的照价赔偿。

　　十六、甲乙双方签订的上述条款和本协议未尽事宜，均依照《广州zz大学教职工周转房管理暂行办法》执行，若该办法修订，甲乙双方必须服从。

　　十七、本合同自甲乙双方签署之日起生效，并具有法律效力。

　　甲方：后勤管理处乙方：

　　收到钥匙条

　　年月日年月日