房地产DM广告全攻略
房地产DM广告全攻略
走在繁华的大街，冷不防，一个不知从何处蹦出的冒失鬼，抱着一大摞印刷品，不由分说就往你手里塞上一份。不管你在不在案发现场，都妨碍不了他的热情，你家的信箱，自行车前筐后座，甚至你凉在外头的衣服兜，也难逃其魔掌——大多数的国人，就是以这种方式首次接触到热情的“中式”DM。
一、DM一直在努力
美国广告函件协会对DM有这么一个定义：所谓direct或direct adversting系对广告主所选定的对象，将印完的印刷品，用邮寄的方法传达广告主所要传达的消息（message）的一种手段。可在中国，DM已被演绎得耳目一新，即广告主为节省一大笔邮资，雇人将一部分印刷品直接送抵消费者手中，同时，选定对象的过程亦可忽略不计，由派单员凭肉眼直接简单甄别，甚至可以男女不分，一网打尽。当然，这只是大多数保健品商家的自恋行为，更多的商家采取的是较为柔和的方式，在酒吧、银行、商场这些人气旺盛的公众场合，摆上一个精美的玻璃或木格子，内置印刷精美、内容丰富的资料，任君需取，绝对民主，反对强权。
DM又称邮政广告、直接函件，其种类繁多，常见的形式有：销售函件、商品目录、商品说明书、小册子、名片、明信片以及传单等。DM最早出现于西方国家，距今已有50多年历史。单在美国，DM的总销售额年逾一千亿美元。因其良好的发展势头，被业内人士尊称继影视、广播、报纸、杂志四大传统媒体之后的第五大媒体，并大有取代杂志成为第二大印刷媒体的趋势。DM在西方国家可谓如鱼得水，由于电脑的普及和咨询服务的周到，广告主可以按照任何人口资料的要素分类检索，也可按照购买频率及购买金额选择邮寄名单。于是乎，西方国家大多数家庭的邮箱，每天早上都会被来自各地各类商家邮来的DM塞得满满的，一般消费者都会充分利用这些详实的免费商品信息，按图索骥找到自己想要的东西，一些精明的家庭主妇还会将这些DM分类装订成册，他日若有需要，一个电话过去即可搞定。完全融入普通消费者生活的DM，决定其在企业产品的广告宣传中所扮演的角色的重要性，为产品的销售立下汗马功劳。
DM在中国似乎没有那么好运，众所周知，邮政业是中国颇受争议的垄断行业之一，作为中国邮政业垄断下的蛋，DM的日子也并非一帆风顺，一直毫无多大起色。据广州地区邮政管理部门所做的一份市场调查资料显示，在广州个体消费者使用邮政业务状况的比例中，商业信函仅占0.7%，邮送广告占1.0%，而广告明信片最为可怜，才0.2%，这是一个多么微乎其微的数字，恰恰也从另一方面反映了DM在中国所遭遇的尴尬状况。DM是中国广告业的盲点，证明它有着大量的空间有待我们去拓展，它的崛起似乎已是指日可待，原因有四：其一，现代邮政事业的发展，国家政策的大力扶持，为DM提供充分的发展空间；其二，随着一些特殊行业垄断局面的打破，将为DM注入新的动力，促其不断向前发展；其三，DM所掌握的是直接用户，生产厂家受中间商影响较少；其四，与其它传统广告媒体相比，广告主更青睐DM运作的自主性。
二、出色，源自本色
在产品的广告宣传计划中，DM的广告威力不容小觑，一点也不亚于传统广告媒体。位于台北市和平东路二段的“知风雅筑”，有28套单位急于出售，其广告代理公司在分析台湾当前两份主要报纸的利弊后，结合客户自身优势，大胆采用以DM为主，报纸广告为辅的广告推广方式，由于前期工作，特别是市场调查工作准备充分，知风雅筑的DM一开始就贴近消费者的心理需求。这是一份设计成六页的折叠式彩色DM，一页设计成信封式样，可供填写收信人的姓名地址，一页是透视图，加上一句“细致的规划，第一流气派大厦造型”醒目标题，给人以细致优美的观感，一页是位置图，一页是建材设备说明文字，房屋内部的平面图占了五页，余下两页则设计为两副生动的漫画，文字诉求的卖点为“知风雅筑是建筑在幽静的文教区，对成人与孩子均多益处”。就这么一份看似简单的DM，威力却如原子核裂变，28套单位短短几天内被抢购一空，创造了约为新台币二千七百余万元的销售总额，其中广告费仅用十余万元（报纸广告费计内），约占销售总额的千分之五，可谓小广告，大营销，DM的威力由此可见。
“你从订单多少就可得知广告促销的成效是否成功，通常1%到4%的回应率算是比较满意的，但是若你从测试结果修改计划的话，功效将扩大为更大。”从上述话语中，DM的优点显而易见，但又不仅限于这一点：
1、DM不同于其它传统广告媒体，它可以有针对性地选择目标对象，有的放矢，减少浪费。
2、DM是对事先选定的对象，直接实施广告，广告接受者容易产生其它传统媒体无法比拟的优越感，使其更自主关注产品。
3、一对一的直接发送，可以减少信息传递过程中的客观挥发，使广告效果达到最大化。
4、不会引起同类产品的直接竞争，有利于中小型企业避开与大企业的正面交锋，潜心发展壮大企业。
5、可以自主选择广告时间、区域，灵活性大，更加适应善变的市场。
6、想说就说，不为篇幅所累，广告主不再被“手心手背都是肉，厚此不忍，薄彼难为”困扰，可以尽情赞誉商品，让消费者全方位了解产品。
7、内容自由，形式不拘，有利于第一时间抓住消费者的眼球。
8、信息反馈及时、直接，有利于买卖双方双向沟通。
9、广告主可以根据市场的变化，随行就市，对广告活动进行自我调控。
10、摆脱中间商的控制，买卖双方皆大欢喜。
11、DM广告效果客观可测
，广告主可根据这个效果重新调配广告费和调整广告计划。DM优点虽多，但要发挥最佳效果，还需有三个条件的大力支持。第一、必须有一个优秀的商品来支持DM。假若你的商品与DM所传递的信息相去甚远，甚至是假冒伪劣商品，无论你的DM吹得再天花乱坠，市场还是要抛弃你。第二、选择好你的广告对象。再好的DM，再棒的产品，也不能对牛弹琴，否则就是死路一条。第三、考虑用一种什么样的广告方式来打动你的上帝。俗语说得好：攻心为上。巧妙的广告诉求会使DM有事半功倍的效果。
三、让DM做得更好
DM优点虽多，并非见得你的DM就会人见人爱。再好的东西，就象一块稀世宝石，如果它的闪光点不为世人所知，乃至发扬光大，终究也只是一块石头，甚至还要比一般的石头更普通。一份好的DM，并非盲目而定。在设计DM时，假若我们事先围绕它的优点考虑得更多一点，将对提高DM的广告效果大有帮助。一般说来，DM的设计制作方法，大致有如下几点：
1、设计人员要透彻了解商品，熟知消费者的心理习性和规律，知己知彼，方能百战不殆。
2、爱美之心，人皆有之，故设计要新颖有创意，印刷要精致美观，吸引更多的眼球。
3、DM的设计形式无法则，可视具体情况灵活掌握，自由发挥。出奇制胜是比墨守陈规更让人惊喜。
4、进行设计时，应充分考虑其折叠方法，尺寸大小，实际重量，务求便于邮寄。
5、DM的折叠方法有对折、三折和四折，当然，也可在折叠方法上玩些小花样，比如借鉴中国传统折纸艺术，让人耳目一新，但切记要使接受邮寄者方便拆阅。
6、配图时，多选择与所传递信息有强烈关联性的图案，刺激记忆。
7、不妨考虑色彩的魅力。
8、好的DM莫忘纵深拓展，形成系列，以积累广告资源。
四、原来DM可以更美的
在普通消费者的眼里，DM与街头散发的小报没多大区别，印刷粗糙，内容低劣，是一种避之不及的广告垃圾。其实，要想打动并非铁石心肠的消费者，不在你的DM里下一番深功夫是不行的。在DM中，精品与垃圾往往一步之隔，要使你的DM成为精品而不是垃圾，就必须借助一些有效的广告技巧来提高你的DM效果。这些有效的DM广告技巧能使你的DM看起来更美，更加招人喜爱，成为企业与消费者建立良好互动关系的桥梁，它们包括：
1、选定合适的投递对象。
2、设计精美的信封，以美感先声夺人。
3、在信封反面写上主要内容简介，可以提高开阅率。
4、信封上的地址、收信人姓名要书写工整。
5、DM最好包括一封给消费者的信函。
6、信函正文抬头写上收件人姓名，使其倍感亲切并有阅读兴趣。
7、正文言辞要恳切、富人情味、热情有礼，使收信人感到亲切。
8、内容要简明，但购买地址和方法必须交代清楚。
9、附上征求意见表或定货单。
10、采用普通函札方式，收件人以为是亲友来信，能提高拆阅率。
11、设计成立体式、系列式以引人注意。
12、设法引导消费者重复阅读DM，甚至当作一件艺术品来收藏。
13、对消费者的反馈意见要及时处理。
14、重复邮寄可加深印象。
15、可视情况需要采用单发式、阶段式或反复式等多种形式进行投递散发。
16、多用询问式DM，因其通常以奖励的方法鼓励消费者回答问题，起到双向沟通的作用，比介绍式DM更能引起消费者的兴趣。
五、尊重每一个DM
DM适当名单来源的选取也要有所技巧。中华民族是一个讲究隐私、尊重私人空间的民族，对于任何一个生活中的不速之客，将面临着被他们列入不受欢迎者的队伍中的危险。假若企业费劲心思创作出来的DM，因为不尊重消费者的隐私权而吃了闭门羹，那么所有的努力，将付之东流。只有充分尊重消费者，处处为消费者着想的企业，才可能赢得他们的认同和好感，进而赢得市场。在实际操作中，企业或广告公司可以通过以下几种途径获取DM名单：
1、企业在营销过程中长期积累的消费者资料库，即企业在日常营销活动中获得各种消费者原始资料，经过有序整理后，形成企业的无形资产——消费者资料库，为企业所循环使用；
2、互动形式获取，即利用报纸广告、宣传单的赠券吸引消费者主动参与企业组织的活动而形成的名单；
3、经由电话簿、社团名单、同学录等处获得，是最简便有效的方式；
4、企业间相互交换消费者数据，实行数据共享，可节约DM开支。无论企业或广告公司以何种方式取得DM名单，都必须注意一个问题——充分尊重消费者的隐私权，特别是在共享消费者数据时，应事先征得消费者同意，否则，将会导致双方关系恶化，阻碍DM的良性发展。
传统媒体实效运作广告时，特别讲究运用一些策略性的东西，同样，DM在履行广告职责时，若配以一定的策略，其广告效果将变得妙不可言。企业或广告公司在运用DM时，可结合实际情况，或采用单兵作战方式，即以单发式、阶段式或反复式投递散发，或选择立体作战方式，即考虑与电视、广播、报纸等媒体配合使用，将DM的广告效果发挥到最大，使其不断向威力无比的广告主流靠拢，为企业的销售立下汗马功劳。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：房地产网络广告策略应用
房地产网络广告策略与应用
（一）房地产广告特点
对于任何一个房地产项目，在经过营销策划后推出市场前，都必须通过有效的宣传渠道和方法来将该项目的相关信息传递给目标消费群。因此房地产广告也就被开发商得到了极大的重视，房地产的广告有其自身的特点：
1.房地产广告传达的信息量大而广：
一般来说，一个购房者一辈子的积蓄只买的起一套商品房。因此购买者在作出购买决定前慎之又慎，反复考虑清楚后才形成购买决定。
我们也可以从营销学的角度看，一个人掌握相关决策信息越多，他（她）作出决策的时间就相对越短。这便决定了通常房地产广告必须是尽可能地传递最大的信息量，将项目的情况介绍得越是清晰，消费者就越有购买兴趣和决心。
例：一个保健品的广告也许靠反复强调“送礼送健康”“增加免疫力”“送礼只送***”等这样的单一信息就可以获得很好的效果，但是房地产广告却不然，它必须把项目的位置、价格、付款方式、物业特点、发展商、售卖点和时间等等信息全部交代的清楚。
因房地产广告大信息量传递的特点，所以决定了平面广告是其首选传播媒介。平面广告不仅能包含相当大的信息，而且还可以被消费者反复的看和比较，还可以带回家与亲朋好友共同反复的研究。将相关信息了解的一清二楚之后再决定是否去售楼现场。由此看见其它的媒介很难背负起这种大信息量的传递，并可长时间留在消费者中反复传看的要求的。
2.房地产广告宣传强调立竿见影的效果，时间性强、投入风险大的特点：
房地产商品属于一次性购买行为，不存在培养消费者品牌忠诚度的问题。因此房地产广告宣传非常重视促销效果而建立品牌效应的现象就相对弱了许多。也正因为如此，房地产广告宣传的时间性极强，一笔广告费投下去就必须在三五天内换回一定数量的销售额，过期则不在有效。所以房地产广告宣传投入的风险远远大于其它类型商品的广告宣传投入。
3.房地产的销售受明显的区域限制，因此其广告投入的区域性非常明显：
一般而言一个项目的广告宣传只集中在当地地媒介投入，即节省费用又有效果。例：广州市的房地产广告大多数都是选择《南方都市报》等广州本地的媒介上做平面广告宣传。而且非常有效，就是因为地域因素的作用。
房地产广告也存在很多虚假性，蒙蔽了消费者。“广告上小区有花有树，一派田园风光，眼前小树刚种上，花草没个样。”这样不仅使消费者心理上产生了厌恶感，而且不利于楼盘的宣传和品牌形象的建立。
（二）房地产广告策略
如今，电视、报纸、杂志等传媒都几乎被房地产广告占了一席之地，一个好的房地产广告要能吸引人们的注意，引起了人们的兴趣，加深人们的印象，激发人们的需求，促进人们的购买行为，就必须学会运用适当的广告策略。
1.不同时期的不同策略：
（1）引导期：
作初步信息传播，重点在于引起消费者的好奇与期待，吸引他们的注意与行动的凝聚。
（2）公开期：
或称之为“轰炸期”，一切媒体动作和印刷资料均已准备就绪，“养兵千日，用在一时”，选择适当时机作全面攻击。
（3）续销期：
为公开期后的续销行为，“检讨过去，创造未来”将广告后期所剩的房地产项目或产品重新修订广告策略，改变不恰当的广告方向，作最后阶段冲刺，以达到最圆满结果。
2.房地产广告策略主要有以下几种：
（1）阻隔策略：
树起大型围墙式广告，一方面向顾各预告即将推出的房地产商品，另一方面又阻止顾客进入，暂不进行销售，这样会给投资者造成悬念，产生迫切期待房地产投入市场的心理。
（2）重点突破策略：
明确目标后，采取直接邮寄的方式，针对区域内特定对象，连续邮寄具有说服力、激发好奇心的印刷品，吸引潜在购买者到工地参观，然后配之以人员推销。
（3）全面攻击策略：
动用所有形成的广告宣传工具，最大限度地扩大宣传面，延长宣传时间，以期在短时间内造成一种声势，塑造产品形象。并运用报纸夹页广告以弥补报纸广告的不足，打破报纸版面的限制，造成全版广告的震撼效果。
（4）强化攻击策略：
采取海报派发方式，对特定区域内的居民进行地毯搜索式派送，强迫目标对象接触有关广告信息。
（5）短兵相接策略：
现场布置有亲切感的接待中心、精致的样品屋、精美的说明书和突出耀眼的户外广告，以吸引路过的目标对象，并使参观人潮产生新刻印象。选用能力高、反应快、经验丰富。熟悉市场行情及居民习俗的销售人员留守现场，进行产品说明与销售，同时加强追踪访问，形成高效能销售网络。
（6）因地制宜策略：
不同的国家和地区，其政治、宗教、文化、习俗、经济水平不同，消费特点不同，对广告有很大的制约性，要因地制宜
，有的放矢。例如，在贫困地区，广告强调商品价廉或许是必要的，但在富裕地区，广告再强调价格更便宜，就会适得其反。（7）促销性活动策略：
选定节假日等适当时间，邀请社会名流剪彩，举办影星表演、趣味竞赛以及社区亲子活动等。吸引大量人潮前来参观，加深消费者对该项房地产的特别印象，促进销售达到高潮。
3.网络营销时代的广告策略
随着计算机网络技术的兴起，网络营销逐渐被各个行业所重视。而网络广告作为网络营销的主要手法之一，其对房地产广告思维的转变和广告方式的多样化发展是有极大的作用的。
房地产开发企业通过自身建立的网站，或者通过其他网站发布广告等手段，对产品进行广告宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体。房地产网络广告有其自身的特点和优势，这一点在下面将进行详细的论述。
因此，网络广告也是房地产行业广告策略的重要一点。
（三）房地产网络广告应用方式
房地产网络广告除了一般的网络广告形式以外，还有其自身特使的广告形式，这和房地产广告的特点是分不开的（前面已经陈述了房地产广告的特点）：
（1）楼书——可以说是房地产网络广告最有特色的广告方式了，其内容相当丰富，声、画、字俱全。
（2）信息发布式广告——目前所有的房地产门户网站或一般网站都具有免费或收费的楼盘信息发布系统，开发商可以在上面发布楼盘的信息，其最大的优点是便于浏览者迅速，有条理性的了解最多的楼盘信息。主要表现为文字。
（3）整网站广告——这是一种最为昂贵的网络广告，其信息容纳量几乎可以包含整个房地产项目的内容，让消费者可以全面的了解楼盘信息。一般来说，是楼盘开发商广告主委托一个著名的房地产门户网站，建立几个自己楼盘的web页面，并且在门户网站的显眼处做好图片或文字连接，让浏览者点击进入查看楼盘页面。当然广告主也可以建立自己的web服务器和独立的域名，制作自己独立的网络广告网站，但这种费用更大。
（4）通栏广告——为了适应房地产广告信息发布量大的特点，现在比较流行的房地产网络广告是大的横幅广告，这种横幅广告要比一般的480*60大小的广告要大的多，一般是横贯整个网页页面，高度也一般达到了120象素。
（5）擎天柱广告——这种广告与通栏广告有异曲同工之妙，同样是为了满足房地产广告信息量比较大的特点。只是这种广告是竖着位于网页的某一边。
当然，房地产网络广告还有其他很多形式，比如logo广告，banner广告。而这些广告形式都与其他行业的网络广告没什么大的差异，这里就不多讨论了。
（四）房地产网络广告的特点
房地产网络广告是房地产网络营销中应用最广泛的一种，它具有传统媒体广告所不可比拟的几个突出特点和优势：
1.图片大而多：开发商为了直接在网上展示自己的楼盘，一般都放非常多的形象图片。
2.比较多的采用FLASH技术：动态的效果更能够加深浏览者的印象。
3.资料更详细：一般来说，房地产广告主都希望在网络广告上放所有项目的信息，这和其他行业就有所不同，其他行业主要是注重几个广告语，而房地产网络广告则资料详细的多。
4.针对性更强：一般来说，房地产网络广告都是在房地产门户网站上做，因为，来房这种门户网站的浏览者都有买房的需求。
5.广告期限相对长：一般来说，房产消费者不会一时冲动购买房子，多是经过深思熟虑才做的决定，因此，房地产网络广告在一个网站出现的时间是比较长的。再加上房地产项目开发时间段比较也很长，一般从项目策划开始时就做网络广告，一直做到楼盘开盘还在做，所以，房地产网络广告期限就被拉长。
6.费用比较高：由于广告篇幅，广告期限等影响，房地产网络广告的费用就比其他行业的要高一点。
从房地产网络广告的应用方式和特点上来看，网络广告做为传统广告的网络化，其很多东西都和传统广告有着千丝万缕的联系。
（五）房地产网络广告存在的问题
房地产网络广告有其自身的特点，而这种特点必然会带来一系列特殊性问题，下面，就来分析房地产网络广告存在的特殊性问题,有些问题不仅仅是网络广告的问题，而同时存在于网络广告和传统广告中。
1．房地产网络广告量大归大，但广告做的并不是太好，主要体现在整体画面视觉效果冲击力不大、概念不清晰、广告用语重复、同质化严重等现象。一阵子一阵风，风过不留迹，这是没有主题概念缺乏理性的体现，对营销和楼盘推广并没有太大意义和效果。房地产广告整体效果要和其他楼盘有概念性的差别之处，要增强视觉效果，除此之外广告语也要有其核心内容，比如好地段、好户型、好环境、好社区、好物业等等，如果大家都想着别人有的自己也要有，每家都这么写，看了等于没看，这种没有优势的广告缺乏宣传作用，也缺乏诚实与可信，没有很好地做到纳文化之经典，集人之精华，宣楼之优势的作用。
2．很多房地产广告只是对自己的楼盘做了几张图片的宣传（有些连图片还不一定是真实的），而没收集浏览者的意见，也没有留下公司的联系方式等交互性内容，这样，即使浏览这对你的广告感兴趣，但那也是干着急。看了广告也等于没看。
3．由于大量的用图
片来做宣传，因此导致了部分图片的虚假性，有些图片根本就不是楼盘的真实照片，而是电脑的合成图片，试想，这样的图片广告即使再多也不能说明什么问题，消费者会相信吗？而且大而多的图片会减慢网页的打开速度，这一点也值得考虑。4．由于房地产网络广告费用比较高，因此很多开发商难以持续的做高质量的广告，这样的使得网络广告的作用大大的降低了。
5. 虚拟和现实存在矛盾：网络虽然可以全方位展示房地产的外形，向消费者提供全部的理性购买依据，但它无法向消费者提供亲身体验，感性的现场综合感受对房地产这种特殊商品来说是非常重要的。即使房地产的所有技术指标100％合格，消费者也可能因为窗外的视野，甚至是隔壁的邻居而放弃购买。再者网络的特点是覆盖面大，信息传播速度快，但房地产具有不动性和客源地域性的特征，虚拟和现实存在矛盾。
篇3：合肥城市花园广告整合推广方案
前 言
水岸城市花园项目即将进入施工阶段,项目前期工作进程顺利,为了实现顺利销售和资金的迅速回笼还有大量工作需要继续,无论是施工,质检,销售,物管,都要确保实现本项目顺利销售的同时提高开发商知名度,我们根据水岸城市花园的项目情况、周边环境以及客户分析，做出本案。
我们将从项目定位到尾盘销售作一些较为详细的界定,由于资料的不尽完备,我们将重点从销售,媒体,广告环节出发,力求实现预期目标。
房产开发作为资金投入量大,运转周期长的项目,需要每个部门,每个环节的相互配合,在执行方案时我们将按照现行方案实施,并根据实际情况灵活变通,达到最佳效应。
一、项目定位
营销思路是根据客户定位来的，水岸城市花园项目的客户群体我们准确地分析过，主要有：周边一些市场的经营业主、周边企事业单位的普通职工、项目周边的原居民、项目附近的拆迁户等。其中的主力消费群体是周边一些市场的经营业主、周边企事业单位的普通职工、新兴都市白领阶层,项目周边的原居民，他们的特征是：手上钞票较多、但有较高的生活品位和要求、超前消费意识较强,在形式上注重“城市的感觉”。
所以对于本项目，我们定位的主题为：风情水岸、亲水宅邸，紧紧围绕小区主题,在肥东地区首家推出亲水型健康生态小区。
我们在整个营销方案中应围绕主题定位，在广告中应以告知性为主，在销售思路上从“环境、品位、超值”的角度多为业主考虑，在广告设计上吻合业主的行为特征和消费习惯，并且在广告的执行过程中准确有效的传达项目自身信息和营销信息。
二、 价格定位
根据项目情况、竞争楼盘分析、开发成本并结合当地市场情况，建议本项目开盘均价为1000-1300元/㎡。
三、开盘时间建议
本项目20**年3月份开工，分两期开发，我们根据工程进度及行业习惯认为，一期8--9个月后交付，预计在20**年11月份。
二期20**年9-10月开工，预计20**年4月份二期交付。小区整体交付时间预计在20**年6月份前。
根据本项目的整体工程进度和房地产市场规律，我们建议本项目开盘时间定在20**年4月底或五月初。房地产销售的旺季在每年的4-6月份和9-12月份。开盘时间定在4月底至5月初最主要的原因是我们千万不能错过销售旺季，而且6--9月是本项目一期的施工高峰期，按工程进度，20**年10月份一期工程已全部封顶，是最佳的销售时期。
四、媒体选择
在房地产的营销过程中，广告执行是至关重要的，而媒体选择又是广告执行中最关键的部分。
媒体的种类繁多，主要有报刊杂志媒体、广播电视媒体、户外媒体、网络媒体等。媒体投放必须强调它的有效性，我们必须对以上媒体进行详尽的分析。
网络媒体是新潮流行的象征，很显然不吻合本项目客户群体的消费取向。
户外媒体有很多种，比如户外灯箱、展板、公交车辆、站台、路牌、还有气球等。本项目由于面对人群的多样性和地区媒体的滞后性,从肥东地区来看,户外广告的投放受众率高,成本相对较低户外广告的投放针对性强、覆盖面广,将成为本项目的主力媒体但由于建筑面积小，总套数不多，广告投放量不宜过大(具体户外方案另附)。
广播电视媒体的特点是覆盖面广、印象深刻，电视媒体成本较高，广播媒体成本较低。但面对众多电视广播媒体,考虑收视率和区域受众面以及项目自身特点,将不做选择。
从目前合肥市的房地产信息传播渠道来看，报刊杂志媒体的有效性最好，而在报刊中尤其以《合肥晚报》和《新安晚报》的效果最好，有一组数据可以说明：在合肥的五大报纸中，按房地产广告投放的面积计算，《合肥晚报》占494%，《新安晚报》占182%，其它的共占324%。我们的客户群体主要的消费媒体也就是这两份报纸，所以我们在选择广告投放媒体时，应以这两份报纸为主。
单页具有受众面广,成本低的特点,为广大房产商家所采用本项目一期工程为实现“开门红”争取再最短的时间内提高楼盘知名度与美誉度,为二期楼盘的销售做伏笔。(发行量及单页设计另附)
楼书制作:层次感,目标性,大众化,不失新意。
车身广告:针对目标客户在合肥至肥东车辆进行一定量的广告发布(效果图另附)。
现场广告:现场墙体、悬幅广告有利于提升物业形象,对消费者形成第一形象造势。
附：媒介分析图例（略）
五、促销活动
市场的竞争是残酷的，对任何楼盘来讲，签约销售出去是最重要的！媒体广告的作用主要是告之信息、引导客户，但只有这个，往往是不够的，必须和终端推广有机的结合起来，促销是市场营销中的重要步骤。我们在本项目的销售过程中，还必须贯穿
价格折扣策略、参加房展会、举行业主会、团购、优惠活动等等多项促销活动。具体的促销活动我们会在销售的不同阶段及时推出。六、广告费用预算（根据目前所了解资料做的预算）
本项目一期住宅面积约为25000㎡，平均价格初步定为为1000--1300元/㎡，这样种的销售额预计为：
25000×1200=3000万元
广告费用（按总销售额的1%计提）
30,000,000×1%=30万元
七、广告执行方案
1、广告主题的选择
目前，许多房地产商在广告设计方面还停留在较为初级的水平上，大部分广告只是单方面诉求自己的楼盘怎么怎么好、什么时间“隆重开盘”、“剩下的已经不多了，快来看一看啊”等等。我们认为本项目的广告应精心的准备，每一拨广告又都是针对不同的阶段中的消费心理精心设计的：第一拨广告是针对人们初步了解认识水岸城市花园、产生“水岸城市花园是什么样子”的疑问心理而设计的；第二拨广告是为了激起还处于观望行列的消费者的购买欲并实现销售而设计；第三拨广告是为了营造销售过程中的持续期和清盘期的热烈气氛而设计的。如果把"水岸城市花园"在销售中推出的所有广告联系起来看一看，就像是在读一本引人入胜的
文化书籍。
本项目的广告主题（主打广告语）为：水岸城市花园—风情水岸、亲水宅邸
本项目硬性广告攻势如下：
第一拨：
时间：20**年4月18日——20**年5月4日
第一篇广告：以《“水岸风情，亲水宅邸---“水岸城市花园”即将隆重发售！》开篇。在广告画面中以效果图为主画面，告之受众，加上对项目广告主题定位“风情水岸、亲水宅邸”的创意，力求具有强烈的视觉冲击力。
第二篇广告：《这些不再是想象的空间》。在画面上依次展示小区娱乐、休闲空间,居家环境和相关物业配套，让水岸城市花园与之作相应，告诉消费者，入居水岸城市花园您将是一次明智的选择。从而告诉受众，水岸城市花园是有那些元素组成的，它将和这些不朽的建筑一样，值得尊崇！
第三篇广告：《风情水岸，水岸城市花园隆重开盘！》，告之受众，水岸城市花园花园开盘！
第二拨：
时间：20**年5月20日——20**年6月1日，20**年6月——20**年7月份。
主要目的是促成销售，为了让客户产生购买冲动并实现销售，我们可以借助临近相关节日等不断出现的佳节氛围一系列的优惠促销活动。具体广告内容如下：
《用双手创造美好的家园》文案从两个方面来讲述：购房的您是用自己的双手辛勤赚取每一平方米的房款，我们水岸城市花园的建筑工人会用自己的双手为您建设好您的美丽的家；
《远眺磷光春色》讲述水岸城市花园环境优美，小巧精致，蝴蝶在小区花丛中飞舞，小鸟在树稍歌唱，静闻鱼读月，俯瞰亭奏音，多么美好的意境！同时体现了水岸城市花园居民与自然的和谐相处；
《您可以充分享受生活的乐趣！》讲述水岸城市花园的安保系统以及物业管理系统；
《你我共同谱写未来》文案诉求水岸城市花园的增值空间；
《美丽,与水岸城市花园共翩舞》项目品牌形象广告：画面为美丽的水岸城市花园，配以亲和优美诗歌般的文案，相信一定会打动您！
项目销售期间，我们还必须围绕促销活动做一些具有煽动性的广告，在此不一一列举。
第三拨：
时间：20**年10月——20**年11月份小区交付
以搬家入伙为主题，营造浓烈欢庆的气氛，以争取促动尾盘的销售成功。广告以《凌晨之光》开篇，系列推出《幸福和谐篇》《众星捧月自然天成篇》、、《花好月圆篇》等。力求篇篇出彩，将搬进水岸城市花园的喜悦、祥和、幸福一一展现，使人不禁神往。
2、 广告执行方案
1） 楼书、DM单
楼书：正度12开、12P、骑马订，封面250克进口双铜纸、单面压痕，内页157克进口双铜纸，3000份。
POP海报：正度4K，157克铜板纸，3000份。
2） 售楼部布置：售楼部门头灯箱、售楼部内部展板等布置预计15000元
3） 促销活动：费用另行核算
4） 开盘：开盘活动策划另案说明
5） DM单页：预计印刷40000份，将于20**年4月份投放
6）报纸媒体投放计划
营销阶段 工程进度 时 间 媒 体 形式 广 告 内 容预算（元）
导入期 开工奠基 20**年3月底 15000
合肥晚报 软文 免费
开盘期 开盘 20**年4月底 合肥晚报 半版《风情水岸，水岸城市花园隆重开盘！》 18000
20**年4月底 新安晚报 半版 《风情水岸，水岸城市花园隆重开盘！》 17000
旺销期 20**4 合肥晚报 软文 免费
20**6 新安晚报 软文 免费
20**6 合肥晚报 软文 《用双手铸造美好的家园》 1500
20**7 新安晚报 软文 《您可以充分享受生活的乐趣！》 2500
一期封顶 20**10 合肥晚报 软文 500
20**11 新安晚报 软文 800
二期开工 20**9 合肥晚报 软文 1000
一期交付 20**10 合肥晚报 软文 一期交付，二期开工 1000
二期封顶 合肥晚报 通栏 《热烈祝贺二期封顶》 9000
清盘期 二期交付，小区交付
7） 其它：不可预见费、机动费用:20000元
销售进度及资金回笼工 作 内 容 具 体 时 间 累计销售比例 累计资金回笼额
售楼部装修至开盘 待 定 收部分定金
开盘至一期封顶 待 定 50%(一期比例) 15，000，000
热销期 待 定 40%(一期比例) 12，000，000
一期交付，二期施工至二期封顶 待 定 85%(总销售额) 81，600，000
二期交付 待 定 95%(总销售额) 91，200，000
小区交付 待 定 100%(总销售额) 96，000，000
注：具体时间待定
总结
房地产营销是一个复杂的系统，我们在营销的执行过程中必须根据具体销售情况、销售策略和房地产市场行情等情况作出相对应的调整和补充，因为实践是检验真理的唯一标准。
（附件一：标识设计稿；附件二：手提袋设计稿；附件三：施工现场墙体广告图。）
附 注一:
水岸．城市花园总建筑17栋，用地面积约40亩，总建筑面积约8万平方米，考虑施工进度，资金投入，开发周期和成本核算,有利于整体项目的滚动开发,建议分二期开发：
一期：首期推出1－－5号楼，共计100套左右，建筑面积25万平方米。
一期推出楼盘相对较少，对市场反映做一次整体的评估预测，以有利于市场开发和市场对策。
二期：推出6－－17号楼，再一期较好的消费口碑和日益成熟的小区环境前提下形成热销势头。
附注二: (文案仅供参考)
楼书设计元素”:
一、 封面
小区标志,开发商
风景背景,小区名称:水岸城市花园
主题语:风情水岸 亲水宅邸
二、 内页
1、 内页一 效果图
观景时刻守住家园,跨越时空的艺术经典
2、内页二 物业介绍(待定)
位置,交通,建筑风格,外部环境,外立面设计风格,,物业配套(如:门窗,阳台电话,有线电视,网络,供水煤气,照明,预设插座等)
3、内页三 景观设计
小区周边环境,小区内部环境(亲水型健康生态小区)
4、内页四 户型一览
扉页一90--120㎡精品户型
扉页二小户型及其他户型
5、内页五 物业服务
我们用心追求完美,为您竭力打造安全舒适居家环境
晨光之下,欢声笑语带给您一朝的祝福
伴随您直至踏步而归
和煦阳光之中,门旁那永恒的笑脸
守望您的身影
朝朝夕夕,岁岁年年
我们用心谱写着这幅乐章
三、封底
HOT LINE: 预售许可证号: 销售热线电话:
开 发 商: 小区路线图:
附图一:水岸标志设计
附图二:纸杯设计
附图三:围墙图稿
附图四:手提袋效果图
项目名称 截止期限 责 任 单 位 备 注
整合方案定稿 20**-3-24 众城房产公司、同心圆广告策划部
标志设计 20**-3-25 同心圆广告创意部
纸杯设计 20**-3-24 同心圆广告创意部
单页文案 20**-4-8 同心圆广告策划部
单页设计 20**-4-10 同心圆广告创意部
墙体设计 20**-3-26 同心圆广告创意部
楼书文案定稿 20**-4-12 众城房产公司、同心圆广告客户部
楼书制作 20**-4-20 同心圆广告制作部
DM单设计 20**-4-18 同心圆广告创意部
开工奠基物料 20**-3-25 同心圆广告制作部
POP设计 20**-4-25 同心圆广告创意部 开盘用
户外广告发布 20**-3-28 同心圆广告创意部、工程部
售楼部布置 20**-4-2 众城房产公司、同心圆广告工程部
条幅设计 20**-4-20 附件二：手提袋设计稿 开盘用
开盘现场资料 20**-4-28 同心圆广告设计部、工程部
篇4：上海华景苑项目广告推广策略提案
广洋·华景苑广告推广策略提案（PPT文字稿）
引导篇：和声公司简介
提案总纲
第一篇：市场研判
多元的上海---文化
上海，不过是开埠100年的中国城市，又是中国吸纳西方文化最为普遍和深透的城市。它以中国式的欧洲化为自我认同，形成其所独有的“海纳百川，兼容并蓄”的海派文化，这种文化不仅使“万国风情”的外滩建筑群，成为上海的象征，也使上海也具备了作为国际大都市所应有的胸怀和气魄，使来自世界各地的人谁都能在上海找到属于自己的一角。海派文化的多元化，使上海成为一个缺乏主流文化作为支撑的城市。
一个新的居住理念与居住文化，在上海的这片文化土壤上，容易生根、发芽、壮大。
左城VS右城---区域
随着上海国际地位的提高，国内辐射作用的加强，使上海的地产市场，形成了浦西的杨浦、宝山、普陀主要以上海本地人居住为主；黄埔、静安、长宁、闵行以境外人士居住为主；浦东以新上海人居住为主的格局。形成左城浦西以历史感和完善配套为特点，而右城浦东以现代感和国际化为特点。两城之间气质鲜明，差异化明显。
浦东的国际化气质特征，使以自我为中心的主动化、国际化的置业心理特征明显。
浦东的中心原点---地段
于几何学理念而言，原点是事物发展的动力基础。俯瞰项目地段，首先于交通而言，不仅地处上海中心内环线内，更处在浦东与浦西的联结骨架杨浦大桥、张扬路的复兴隧道的90度直角夹角间，为浦东的动力原点。再者与社区版块而言，则处陆家嘴、世纪公园、金桥各成熟版块间的中心地带，使各版块间的社区氛围与成熟配套的辐射力、影响力在这里聚集，成为浦东中心社区版块间的居住原点。
交通动力原点与居住原点的交叉叠加，无疑使项目成为浦东的中心原点。
和声思考：
城市：一个新的居住理念与居住文化，在上海的这片文化土壤上，容易生根、发芽、壮大。
区域：浦东的国际化气质特征，使以自我为中心的主动化、国际化的置业心理特征明显。
地段：交通动力原点与居住原点的交叉叠加，无疑使项目成为浦东的中心原点。
项目本身所具有的先天优势，使广洋?华景苑当之无愧的称为浦东“动力新坐标”
第二篇：产品研判
100平米的主力户型：足以构成市场的绝对吸引力
独树一帜的观光电梯
M6式的快速交通
以华联大卖场、建平中学为主体的成熟配套
现代气息的建筑
挺拔的建筑线条
鸟语花香的中心花园
一个足以让都市白领阶层心之神往的白领社区
第三篇：客户研判
和声观点：
目标人群的界定原则
从属性上看，区域内的白领阶层，是广洋?华景苑的基础人群
但整合传播上，我们建议以气质和生活态度作为划分人群的标准，使项目本身产生一种“磁石效应”，以鲜明的主张，达至传播效应的清晰化、最大化。
他们在哪里？
1.具有“区域土地情结”的，对此地段非常熟悉的自然性客户。
2.以金桥、陆家嘴区域白领阶层为主，辐射张江、外高桥的周边客户。
2.年龄约25-35岁，大专以上文化，喜欢自由、快乐、浪漫、缤纷的都市动感生活。
3.月收入6000以上，家庭年收入约10万元以上。
他们是什么样子的？
素描白领
衣服是品牌的，鲜花是7点以后的（称斤卖）；车子是公家的，皮包是ESPRIT的；收入是不错的，银行卡是透支的；营养是高蛋白的，买房（车）是按揭的；身体是亚健康的，心理是灰色的
目标客户心理特征
I以自我为中心，我的生活我自主
idea有自己生活主张
international受过西方文化熏陶或留过学等，具有国际气质，
中英文混杂是其主要的口头表达方式。
internet离不开网络生活，渴望与人交际互动
IT从事IT行业或IT产品已进入生活的方方面面。
inclination有品味，有爱好
inspiration有生活激情和灵感
indulgent包容的心态
目标客户未满足需求？
1.远离家庭生活，让白领们的情感几近枯竭，莫名其妙地烦躁，郁闷及无聊，让他们大多数渐渐疏远了风花雪夜以及家庭生活。
2.复杂的人际关系让白领们越来越虚伪，可以推心置腹的朋友越来越少，社交圈按联系紧密程度依次为同学、老乡、同事等三大序列
3.每天高强度的工作让白领们精力疲惫
4.收入越来越多，身体素质越来越差
总之，他们是
有着美好的憧憬，但又时感有些茫然
平常拼命的挣钱工作，假日又疯狂的SHOPING
向往独立自主的空间，却不愿固步自封
一个矛盾的集合体
一个需要颠覆的集合体
第四篇：项目定位
品牌目标
浦东白领阶层的代言人
代表着白领的事业观、人生观、生活观、置业观
广洋是什么？
广洋是在浦东一个具有国际化新都市背景下成长的地产品牌。
广洋是洋溢着在国际化新都市中的一个新主流
广洋需要什么？
广洋品牌目标：
借项目的开发和销售成功，塑造广洋在一定目标群体内、清晰的、具有号召力和影响力的的品牌目标，并高度整合旗下所有项目，使广洋品牌上升一个高度。
定位广洋品牌：新都市、新生活、新主张
和声观点：
广告不是给所有人看的，广告语不是所有的人都能读懂的，广告图案再美创意再好也不是所有的人都喜欢的。
针对某一类人群，某一部落，找准这个目标，了解了他们的生活习性、文化爱好、消费习惯、交友要求等等，我们的广告，我们的文案，在他们读了之后，才能在他们的心目中产生共振，也会有所谐和反应了，也就是说广告图案是生活的缩影，生活的写真，生活的精彩反应，而广告文案就一篇读者喜欢的生活美文，生活小品，故事的，情节的，生活细化的!
在定位广洋?华景苑之前，我们可试观三个社会现象。。。。
百货商店VS自选超市
十年前，百货公司还风行全国。随着生活水平的提高，人们期望在购物时更自主一点、自由一点。于是自选超市出现了，人的自由选择权得到了尊重，自主权得到了最大化阐释，传统的百货商店渐渐成为一个历史名词。
DOS模式VSwindos视窗
十年前，在DOS模式里工作的人士很难有勇气去想象到windos视窗具有的“奢侈”方便，在经历对windos的质疑和争论后，盖茨开创了一个革命性的时代。
豪宅VS被动式
200平米、300平米、500平米。。。。
这是“豪宅”。
一个大面积的豪宅，是局限于在室内的、回家不过就是关在房间里，其实有些房间很少用。唯一的形式就是看电视，很单调、被动；这样只会被动服从生活，在城堡里做被囚禁的鸟。
新生活的缔造需要引领者；新理念的风行需要开拓者。
主动是人最高一层需求和达成需求的最短途径，我们全都有主动生活的权利，我们都可以找到主动生活的秘方，高密度的快乐就在主动的感受中。。。。
所以，我认为广洋?华景苑应该是在人生观层面上，提倡一种积极的生活态度，做生活的主人、做事业的主人，处处主动才能实现生活价值，人生真我境界。
在生活主张的层面上，倡导“我安排生活，不是生活安排我”业主随时都处于一种主动的位置，支配自己的时间、空间、财富，从而最大程度的实现个人幸福空间的最大化。
在居的层面上，不同以往的“被动式”居住。买一个大面积的豪宅，其实房间很少用，回家就关在房间里看电视，很单调很被动。通过主动式居住，生活领地不局限于室内，而是广阔的生活配套及业主生活活动。
定位广洋：华景苑（停留10秒钟）
“主动式居住”国际人居新理念Act—living
阐释：Act—living，不仅是居住的层面，更多的是生活主张、人生观层面的纵深展开。其理念精髓就是强调生活的自主性--自由选择、自主安排、自然享受。是以居住的主动度来突出强调其舒适度和满意度的。
广告语则顺理成章的为：自主领地、国际社区
广洋·华景苑生活素描（卖点整合）
彻底抛弃塞车之苦，当别人还在上下班的路上苦苦等待时，以M6的速度，在自家的观光电梯上，欣赏天边的落日余辉呢````
在露天阳台德式椅上品味欧洲纯正“卡布其诺”，悠扬的萨克斯又从邻家琴房传来，午后的广洋?华景苑总是这样的“风情万种”
周末的下午行约了几个好友到世纪公园，这是每个周末的休闲约定，琼又座在咖啡馆隔壁漫溢温馨气息的书店*窗的那个位置，继续感受村上春树的迷迭情绪……
当我住进来以后，应该可以在这里有同学、朋友、同事，可以聊生活、谈事业，几个邻居坐社区的中心花园内，聊今晚播放的影视节目，聊世界杯，品尝自家收藏的洋酒，女人聊家里的装饰，插花、布艺、壁画或者后院种植的花草，一切都与生活有关，情趣相投，其乐融融。
一种自发的或倡导的生活方式，让人们在这里静心享受生活的美丽，同时也让自己在生活里美丽起来，品味人生格调情怀，一支雪茄，一杯红酒，或一本书，自家后院，睡椅上，摇晃了一个下午。
我喜欢这里，因为我的生活是这样的，因为我向往这样的生活，因为我们可以享受这样的生活（定位图）
第五篇 总体营销思路
广洋品牌营销思路
项目线、品牌线的共同演绎
在营销主线上，前期我们通过ACTLIVING概念---建立“自主生活、国际社区”项目品牌印象---通过活动吸引并积累一批客户---开盘热销---强化项目品牌。
在暗线上，以“新都市、新生活、新主张”的集团品牌相互配合，以达至广洋品牌和项目品牌相互触动，相互提升的品牌策略
推广阶段划分与诉求
2.项目推广基本策略
概念的主动式策略
我们的目标客户群是25-35岁的白领阶层，他们
品牌整合策略
广洋旗下项目众多，但始终没有形成一个整体合力，我们可借各项目众多的目标客户群体，通过商家联盟、VIP卡、或成立广洋会，来提升广洋品牌等知名度。同时，可实行会员优先广洋各项目互购权、优先换房权、如还款方式的主动、签约单位消费主动等等。
实效客户累积策略
鉴于白领们交往圈子，按联系紧密程度依次为同学、老乡、同事等三大序列。所以，在活动的组织上，我们可在金桥、陆家嘴等区域举行某某校友联谊会，行业精英联谊会等。这样，可以积聚到一大批现实客源，更可以建立较强的口碑传播渠道。
形象代言策略
白领是有很强的偶像崇拜和追随心理的。我们可通过形象代言人策略促使他们对项目的进一步认识和跟随。然而，如果我们项目的形象代言人是他们自己，这样就会更引起他们的疯狂和对项目清晰的认识。所以，我们建议在项目主形象中以风格迥异的白领形象为主题，以选拔上海浦东白领形象代言人活动为前期活动等等。
《白领生活绿皮书》楼书策略
概念是需要强化和有一定支撑点的。我们把楼书制成有关项目概念和白领生活丛书的方式。使项目楼书具有极大可读性。
网络媒体策略
白领阶层在日常工作生活中接触最多的媒体是互联网。为此，我们可与上海搜房、上海热线协作，适时发布楼盘和活动信息，以求得与客户的直接互动。
社区生活提前策略
项目主要是卖的一种生活方式。为此，在推广中期，我们可以先把未来的生活方式搬到眼前，让主动式生活“主动”地吸引客户，从而使客户在不知不觉中成为华景苑社区的主人。
样板区策略
好房子自己会说话。所以，建议在开盘前,必须建立起并完成2栋外立面已脱装的独栋围合成的（含景观，清水房，样板间）华景苑主动式生活板区。而不仅是样板房。
3.广告推广表现
加标志、主形象、围墙、报版
第六篇 推广计划
预热期：20**年11-20**年5月
主题：浦东、生活从此Act—living
目的：建立品牌印象，有效积累现实客户
策略：以概念先导策略和实效客户积累活动策略为主
内容：
活动方面
1.校友会推广会活动
目的：以校友线积累客户，营造口碑传播渠道
内容：在金桥、陆家嘴、张江等区域，举行诸如“某某大学华景苑校友会”的方式，有针对性地筛选目标客户到现场开展庆祝活动，如周末校友主题沙龙（运动主题、文化主题、艺术主题）等。
2.行业菁英联谊会活动
目的：以行业线积累客户，营造口碑传播渠道
内容：在金桥、陆家嘴、张江等区域，举行诸如“浦东IT菁英华景苑联谊会”的方式，有针对性地筛选目标客户到现场开展庆祝活动，如各种主题沙龙（运动主题、文化主题、艺术主题）等。
3.形象代言活动
目的：在承接前期活动基础上，形成圈子热门话题
内容：在积累的客户群体里面，采取以选拔代表华景苑的新浦东白领形象代言人活动。可选取4个具有代表性且具有不同个性的白领，在奖励上除购房折扣外，可作为项目主形象进行推广。
4.参展房展会
媒体方面
平面：华景苑—白领户型—BEST（最高级）
华景苑—白领生活—ING（动感的）
华景苑—城市主人—tobe（将来的）
软文：计算你家的ALD主动度)
主动式居住：崭新理念、革命方向
各界人士纵论主动式居住
户外广告及常规销售道具
开盘期：20**年6-8月
主题：华景园，为城市生活加冕
目的：完成开盘销售任务指标
策略：以品牌整合及样板区策略为主
内容：
活动方面
1.成立广洋客户会活动
广洋旗下项目众多，但始终没有形成一个整体合力，我们可借各项目众多的目标客户群体，通过商家联盟、VIP卡、或成立广洋会，来提升广洋品牌等知名度。同时，可实行会员优先广洋各项目互购权、优先换房权、如还款方式的主动、签约单位消费主动等等。
2.主动式生活绿皮书首发式
在开盘时，可以采取主动式生活绿皮书首发式的方式。
3.购房有奖旅游活动
境外旅游，对白领而言，是一种生活情结，选择浪漫现代的美国旅游线路，正切合他们的西风之恋。作为促销手段，在华景苑的买家中抽出幸运家庭，可以免费参加旅游，其它人可获得购房折扣、《格调》等书籍或红酒等纪念品。
4.完成样板区工作
媒体部分
平面：灿烂的生活---大社区BIGGEST
动人的房子---住小家SMALLEST
国际的邻居—做事业EASIEST
软文：华景园，代表白领
华景园，让一部分白领先豪华起来。
华景园，让一部分生活先有主张起来。
强销期：20**年9-12月
主题：将“主动式”居住进行到底
活动方面：
1.交房活动
以园林落成，新老业
2.网上自由生活畅想：主动式生活畅想竞赛
媒体部分
平面：建平小学王老师的主动式生活
金桥外资企业的小王的主动式生活
公司陈总的主动式生活
第八篇 推广预算
总体费用：按销售金额5亿计算，计提1.2%，600万
广告费用阶段分布表
媒体费用表
篇5：深圳赛格广场广告策划案
前 言
本案立足于对写字楼市场的正确理解和调研，针对近几年深圳写字楼市场中的误区和现状，对办公楼市场的内外环境与有效需求、公众消费意识、优势与劣势分析等方面进行科学理性的分析论证。
依据上述各点，我们针对赛格广场，以严谨的思路制定了相应的推广策略和科学的广告计划及具体实施方案。
第一部分 市场分析
1、市场环境与需求：
近几年由于受宏观大气候和供求关系的影响，写字楼市场持续低迷，供过于求，积压严重。有资料表明：深圳积压楼盘在100万平方米以上，空置率超过30%。其中办公楼为36.4万M2，占总空置面积12%。
由于供大于求，且新盘不断推出，呈现明显的买方市场。发展商纷纷降价促销，致使市场观望气氛浓厚。用户纷纷选择租赁为主，以观后市。加上商住楼的兴起，众多小公司和办事处纷纷选择商住两宜的商住楼，以节省费用，使得写字楼市场竞争更为激烈。
现阶段市场中，30平方米—100多平方米的小面积写字楼由于适合中小业主置业，市场走势较为看好。从宏观角度来看，福田区写字楼市场相对罗湖区市场更为容易被买家接受。
福田区现竞争楼盘如江苏大厦、世贸广场、特区报业大厦、电子科技大厦、国际文化大厦、科技大厦，还有赛格广场等。其中部分楼盘如电子科技大厦二期、国际文化大厦均在质素和价格上接近赛格广场，写字楼市场的同质化倾向十分严重，竞争严酷自不言说。
2、公众消费意识：
人类具有求新、求变的心理特征，因此，随着城市现代化进程的加速，信息时代的到来，办公环境的高度智能化也成了一种全新的消费时尚。通讯自动化（CA）、办公自动化（DA）、建筑设备自动化（BA）、防火自动化（FA）、安全保卫自动化（SA），具有以上5A级别的大厦在市场中是首当其冲的。
除了楼宇的自身质素外，人们更关心地段的升值潜力、交通、商业繁华程度和配套建设，如停车场、银行、邮局等，并对企业的形象和实力也颇为关注。
人类的欲望和购买能力与自身的经济状况决定了消费过程中的选择意识。在大多数情况下，价格是消费的第一考虑因素。从赛格广场的理性起价，普遍低于周边同类楼宇，预留了充足的上升空间，就在市场上具备了较强的竞争能力。
第二部分 项目分析
１、市场定位
赛格广场是深圳新世纪的标志性建筑；是目前世界上最高的30栋大厦之一；是目 前世界最高的钢管混凝土结构大厦。
赛格广场将成为一座以高科技电子信息产业及产品配套为主的，集办公、商贸、会展、金融、证券、会所为一体的现代化、多功能、智能型的跨世纪国际大厦,其经典、现代、超前的建筑风格和深富文化气息的时尚品味在深圳房地产市场中独 树一帜。
2、市场推广中的机会点
随着华强北商业区的飞速崛起，与未来市政工程的呼应，显示出强大的牵动效应。位 处深圳以金融证券、高科技、商贸经营为特征的钻石地段，在天时、地利、人和方面 造就了浓厚的市场气氛。
办公楼的市场已重点由罗湖区老城区转向两区（罗湖区与福田区）的交汇地转移，从 目前的市场走势，商家均看好此区域。
赛格广场自身综合质素高，符合现代化智能办公大厦的5A级标准，同时独具浓郁的文 化意蕴。大厦裙楼、主楼附设证券、银行、酒店、会所、会议厅、健身、旅游观光大 厅等相关配套，给入住商家提供无限便利。
设置于赛格广场裙楼的电子产品交易市场和电子高科技展示中心，是赛格电子配套市 场的第四次全面扩容。其总营业面积超过30000平方米，以世界一流的全面网络化管 理，形成亚洲一流的现代化电子产品展示中心、批发中心、销售中心和电子信息中心。
赛格广场的建成，顺应深圳逐步向高科技成果商品化、产业化、国际化的基地发展的 趋势，将促进国内外高科技行业的技术合作与信息交流，吸引国际著名跨国公司的进 入。
凭借赛格集团在国内电子高科技行业中的龙头地位和号召力，赛格广场凭借本身的区 位、交通及楼宇质素诸方面的优势，吸引商家及早抢占未来商务的都市商务制高点。
大跨度柱网布置创造出12米大跨度室内无柱结构，使写字楼的开间分隔灵活自由， 有效地增加了塔楼的实用空间。 大厦外墙采用双层中空玻璃幕墙和25毫米厚蜂窝铝板幕墙，既创造了完美的大厦外 观形象，又带来了显著的隔音与节能效果，据测算，15年节省的能源费用可抵回购 楼价款。 人性倾的智能化内环境。大厦全面运用当代最尖端的智能化楼宇办公管理系统，使人 的自然本性与商务交流的要求得到了最大限度的和谐。 电子市场与高科技产品展示中心、智能化网络系统，使客户更贴近市场，从而在瞬息
万变的竞争中赢得先机。更完备的信息资源环境。十年经营形成联结全球，辐射全国的电子市场网络资源，为 电子企业在产品开发、跟踪服务、产品调研、市场预测等方面提供第一手信息。
赛格电子市场的智能化信息网络，将使进驻赛格广场的客户获得更全面快捷的信息资源。
大厦功能全面的网络管理将给客户提供自成体系的一条龙服务，从信息收集、接待到 管理都带来更大的方便，身处赛格广场，销售、办公、洽谈、休闲足不出户，为企业 创造了良好的生意氛围，更为客户节省人力资源，提高经营效率创造了条件。
3、 市场推广中的劣势分析
短期内受经济不景气大气候影响，和在WTO正式签署之前置业者持币观望的态度为 劣势之一。
短期内写字楼市场的饱合，据资料显示，目前深圳市场写字楼的存量须15年才能消 化完。此为劣势之二。
前期广告宣传的品牌影响力，由于近期未做任何宣传而逐渐衰退，造成公众记忆的消 失。此为劣势之三
第三部分 推广方案
1、广告目标
[短期目标]
1、进一步赛格广场的知名度，提升其识别度和美誉度。
2、造成市场轰动效应，用品牌造势，聚集买家目光，形成市场销售热点；
3、着力塑造物业的品牌与企业的品牌两个市场亮点，使发展商籍“赛格广场” 这个精品更加巩固地产界名牌发展商地位。
4、强力促销
[长期目标]
一、树立明确正面的品牌形象；
2、通过物业形象的推广使企业品牌形象得到进一步确立；
3、为企业今后发售物业奠下坚实基础；
二、广告宣传总策略
1、整合营销，全方位推广，形成立体交叉广告攻势。
2、找到市场有效需求，然后用广告稳、准、狠地刺激和激发有效需求。
3、品牌先导，形象跟进，强力消化。
4、以“热销期”为广告轰炸重点，配合销售上升曲线不断重拳出击。
5、借助前期广告余威借势造市。
三、主卖点
[1] 东南亚最大的电子通用产品专业市场
[2] 标志性建筑，知识经济时代象征
[3] 精确高效的物业管理网络
[4] 网络型写字楼信息枢纽中心
[5] 智能化楼宇办公管理系统
[6] 图文并茂的大屏幕信息发布系统
四、目标市场及市场份额
深圳（８０％）
香港（２０％）
五、目标客户
高科技类实业公司
电子行业类公司
房地产公司
证券类实业公司
各类贸易公司
中、小型广告公司
[A]这部分人购房需求习惯：
物业品质优良；
物业外观新潮、现代；
生活配套齐全；
物业管理优良；
环境闹中取静，宁静优雅；
彰显身份/以人为本/环保意识；
充足的停车位；
[B]这部分人的购买动机
公司自用；
住办合用；
回国置业；
自住与长线投资并重；
保值/升值；
[C]这部分人购楼考虑因素
全新的办公方式？(生活空间的文化品位和艺术气息)
地理位置如何，交通是否方便？
整体规划及楼宇质量？（规划、布局、造型、内部质量）
发展商实力及信誉？
银行是否提供按揭，按揭长短？
价格是否合理？
当地供求状况？周边物业比较？
代理商及律师过往经验及其信誉？
绿化/环保？
彰显身份的会所?
个性生活空间？
生活是否方便？（购物、文体娱乐）
停车位是否充足？
物业管理是否品牌物管，是否完善？
能否及时入伙？
[d]这部分人的购买习惯
同等产品看质量，同等质量看价格，同等价格看信誉，同等信誉看品牌。
小结：
从以上分析可以看出，一个物业的成功与否，是由地理位置、物业质素、价格这三方面决定，同理，买家购置物业最为关心的是：、地段、质量、价格、信誉和品牌。
那么，这五个核心原点就是本次广告活动的出发点:即是一切推广概念和物业卖点的逻辑起点。
六、广告创意思路：
本次广告宣传，处在物业的热销期，也即广告周期的成熟期，因此，广告的力度应该非常强，投放量要大、投放周期要高度集中。大力度、大密度（密集轰炸）就不能兵力分散，因此，我们将选择四大主卖点进行系列推出，对市场进行重磅出击。
第一系列以创意性为主，讲究出人意表、情理之中的惊奇效果，手法出新，注重幽默和悬念，对市场和目标客户带来强烈的冲击力和震撼
第二系列以直销式为主，将楼盘的主体形象合盘托出，不绕弯子，简洁明了，实话实说。
两种方式义叉运用，以期达到既有主调又有变调的丰富感和层次感。
七、诉求方式：
分三步走
新闻预热------→ 形象广告------→促销广告
八、广告发布程序：
一.深圳方面：
1、多用１／2版面形象加促销广告，造成市场目光聚焦，激发有效需求；
2、每周五发一个小全版，保持销售力度、密度和温度控制；
3、每周二发一个１／４版，与半版穿插配合；
4、每半月一次软性报道，进行立体交叉攻势；
5、每半个月搞一次促销活动，广告围绕活动展开重点主题攻击；
6、每一个月月末，出一个整版广告，整合各个卖点，再掀销售高潮；
二.香港方面：
1、始终运用中等版面，直接了当地传达信息；
2、前期适应运用整版广告，大造声势，重磅出击；
3、其后每周在《苹果日报》上发一个半版；
4、每周在《东方日报》和上发一个1／4版；与《苹果日报》的半版穿插配合
三.、广告主标及大标题（模拟）：
中国高科技行业发展的里程碑式建筑
鼎力奉献，经典传世；
网络时代的经典传奇
坐镇华强 雄睨四方
雄踞华强之首 坐拥经商宝地
龙头位置 铺中之王
接触科技前沿 把握商机无限
旺出淡市 傲视群雄
永远的赛格广场圣焰
相伴华强路 今朝共辉煌
信息时代的智能办公典范
四、创意表现方式：
第一系列：精神与力量篇，
分四个侧面表现：
第一侧面：赛格广场精神；
第二侧面：竟技力量的美丽；
第三侧面：文化的永存；
第四侧面：智慧的完美；
第二系列：形象与配套篇，
分五个侧面表现：
第一侧面：商报社良好的企业形象；
第二侧面：未来中心区的形象概念；
第三侧面：楼盘质素的5A级；
第四侧面：优越配套，满足不同层面；
第五侧面：交通的完善和便捷；
第三系列：功能篇
第一侧面：人性倾向的智能化内环境
第二侧面：商务配套
第三侧面：商务会所
第四侧面：空中酒店
第五侧面：办公室自动化系统
第六侧面：电子通用产品专业市场
第四部分 广告计划及实施方法
一、广告风格的统一性及延续性
设计风格：气势磅簿，恢宏大气，实用性强，制作精美。
文案风格：以理性诉求为主，以感性诉求为辅。
延续性：以二个系列广告来表现，穿插多个卖点延展。
二、怎样进行地盘内外包装？
因为本项目将采取短平快的推广战略，所以，在开盘之前，地盘包装必须高质量地全面到位。
售楼处与样板房
1)、大门口
一个物业的大门口，犹如人之脸面，你的全部的内涵、气质、神韵、品格，甚至小 区的整体建筑风格，都首先通过它表现出来。它向全社会传达出该物业的第一直观印象。所以大门口的设计和装璜，是关乎全局成败的大问题，务必倾发展商之全力，按顶级设计和施工进行建造。
2)、工地围板
工地围板可以直观的显示发展商的实力，态度和责任心，同时可以表现建筑的规模、 档次和水平。因此，要用好工、好料、好的宣传（企业标志和漫画），上面还要插精 工制作的彩旗。
3)、样板房
是未来房屋成形之后的模拟，是整体建筑水平之代表，也是发展商企业理念之窗口和联系消费者的桥梁。精明的发展商懂得，只有样板房才能推动和刺激人们最终下决心 购买。精美装修的同时要注意不过份超面积、超标准装修，以免引起买家逆反心理。
4)、室内展板
制作精良的室内展板，可以予人赏心悦目的愉快感受，同时可以暗示出发展商一丝不苟的精神和亲切有礼的服务态度和上乘的水准。因此要用电脑喷绘等手段来制作。高档一些的可用玻璃或进口有机玻璃制作。
5)、大门外路牌
路牌是一种版面最大的媒体，按传播原理来说，面积是和效果成正比的，面积越大， 效果越好。而对于楼宇这种特殊的商品来说，路牌是最直观、最动人、最有气势的媒体。因此必须采用。（市区其他地方也需要采用，形成网络。见后面媒体策略部分）
6)、指示牌
两种功能，一种是引导买家路向，二是塑造赛格广场的物业形象。
7)、彩旗（T型旗）
在售楼处大门外道路两旁悬挂，一般挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。旗上一般印有楼盘标志及广告标语。
8)、盆景花卉
在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
三.关于售楼处
售楼处作为发展商销售楼宇的场所，是公司实力和信誉的直接体现，也是联结公司和消费者的窗口和桥梁。企业的投资在这里获得回报，企业的创新理念在这里得到检验，因此要注意几点：
首先交通要方便；
建筑式样要典雅、美观，外观要醒目。位置一般建在地盘的前部较好；
强调建筑的文化品位；
室内布置要高雅、清新、宜人，要动用一切手段渲染出旺气、平和之气（灯光、色彩、音乐、摆设、植物、展板等）
要有精美建筑模型，（模型为小区规划模型和户型模型两种）通过立体效果，制造销售气氛；
画有销售图表，显示销售实绩，激发购买者决心。；
选用较好建材，调高屋顶高度，光线畅亮，前后通透，空气清新，强调综合视觉美感；
要有销售专车，方便客商参观样板房；
销售人员必须经过专业培训，方式灵活多变，服务态度要好，服务质量到位；
设立热线电话；
设置购楼客户联络卡；
（以下项目全部由广告商完成）
注：请发展商在需要设计与制作的项目后画勾
1、 物业标志设计
2、 工地围板设计
3、 路牌设计、制作、发布
4、 指示牌设计、制作、
5、 告示版设计、制作（如禁止吸烟）
6、 Ｔ形旗设计、制作
7、 ＰＯＰ彩旗设计、制作
8、 建筑模型制作（发展商必须及早制作）
9、 户型模型制作（发展商必须及早制作）
10、室内大型喷绘背景画设计、制作
11、展板设计、制作
12、展台设计、制作
13、充气拱门或汽球
14、谈判桌椅购买
15、售楼书设计、制作、印刷
16、 户型单张设计、制作、印刷
17、 姓名座设计、制作
18、 门牌（洗手间、通道等）
19、 样板间展示牌（户型、面积等）
20、 手袋（装楼书及礼品）
21、法律文书印刷
22、 销售人员名片
23、 车体设计
24、 销售人员服装
25、 室内装修风格、效果图
五.阶段广告目标：
总目标：以一个季度为一个周期：
第一周期：市场形象确立，物业名声大振，企业形象感召力更强，广告牵动销售直线上升，完成促销50%。
第二周期：强化、深化第一周期宣传重点，巩固业绩、拓展新卖点，完成促销30%。
第三周期：广告持续造市，继续强化销售，完成扫尾促销20%。
六.发布计划：
第一周期：（三个月12周）
《深圳特区报》小全版，每周五发布，共12次；
《深圳特区报》1/4版，每周二发布，共12次；
新闻运作（软性报道）每半月一次，共6次；
注：第二周期将根据第一周期发布效果进行评估与调整。
第三周期将根据第二周期发布效果进行安排。
七.费用预算 （略）
请发展商提出销售总额，及对广告预算的初步设想。 我公司将根据销售总额度，按照市场规律提出一定的比例用于广告投放。
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