房地产项目前期准备工作详细流程(施工之前)

　　房地产项目前期准备工作详细流程（施工之前）

　　1、规划部门：

　　（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。

　　手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同

　　（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。

　　需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。

　　需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费

　　2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。

　　需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文

　　3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。

　　需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证

　　需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税

　　4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。

　　（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。

　　（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。

　　（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。

　　（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。

　　需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。

　　（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：

　　规划管理费：0.1~0.25%

　　档案保证金：5%

　　建设配套费：5~20元/平方米

　　绿化费：1元/平方米

　　人防费：6.5元/平方米

　　商业网电费：15元/平方米

　　墙改基金：15元/平方米

　　（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

　　5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。

　　A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件

　　B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。

　　（2）发布招标工程信息。

　　（3）编制招标文件，确定评标办法。

　　（4）选定投标队伍不少于5家。

　　（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。

　　（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。

　　（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。

　　（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。

　　（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。

　　C、抗震审核：0.1元/平方米

　　D、质量监督：0.25%~0.65%

　　E、施工许可证

　　F、办理安全监督

　　G、核定工程类别和取费标准

　　H、办理开工报告

　　6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。

　　需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证

　　7、供电局：办理施工用电申请

　　8、自来水公司：施工用水申请

　　9、环保局：办理噪音申请

　　10、物价局：销售价格审批

　　注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。

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篇2：房地产项目前期准备阶段工作流程

　　房地产项目前期准备阶段工作流程

　　一、获取土地使用权

　　开发商获取土地使用权的主要方式：

　　1）通过行政划拨方式取得；

　　2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权；

　　3）转让取得；

　　4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；

　　5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；

　　6）通过司法裁决取得；

　　7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。

　　开发商获取土地使用权的程序

　　土地使用权有偿出让的方式

　　出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

　　按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地

　　使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。

　　协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用

　　土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

　　招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形

　　式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受用人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应付的责任等。

　　拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的

　　时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地所有权受让人的一种出让方式。

　　依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利型的

　　商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：

　　1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；

　　2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；

　　3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料；

　　4）1：2000地形图2份；

　　5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份；

　　6）地上附着物权属证明；

　　7）土地登记申请书；

　　8）土地登记法人代表证明和身份证明；

　　9）土地登记委托书。

　　土地主管部门：

　　⑴土地使用权出让

　　房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续

　　的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转

　　让划拨土地需补办出让手的审核和报批工作。

　　⑵土地使用权划拨

　　房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续；

　　区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。

　　⑶征用土地

　　（征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。

　　征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。

　　征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。

　　⑷地价评估

　　市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作。

　　招标受让土地使用权申请程序：

　　①用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件；

　　②用地者到市或区、县房地局或其他部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料；

　　③用地者进行投资分析；

　　④到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金；

　　⑤用地者填写投标书寄给指定方进行投标；

　　⑥收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金；

　　⑦按照合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申请临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

　　拍卖受让土地使用权申请程序：

　　①用地者见到拍卖公告到指定地点索取招标文件；

　　②用地者到市或区、县房地局或其他部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料；

　　③用地者进行投资分析；

　　④到指定地点办理竞投登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金；

　　⑤用地者到指定地点领取竞叫牌；

　　⑥用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投；

　　⑦企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，按照规定支付总地价款的一定比例作为定金；

　　⑧按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申请临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

　　属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行他的登记，取得《国有土地使用权证》。

　　二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

　　城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附着物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

　　1、拆迁方式

　　1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁；

　　2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证；

　　3)拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

　　2、拆迁的主要内容包括：⑴房屋拆建，如危旧房改建；⑵城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居民区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；⑶环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

　　3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

　　1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式5份；

　　2）建设项目批准文件；

　　3）建设用地规划许可证；

　　4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）；

　　5）拆迁代办单位和评估机构资料；

　　6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁限制；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）

　　7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

　　根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住在为7元／平方米，非住宅为3元／平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有3种方式：货币安置、现房安置、就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。

　　三、规划设计

　　建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、到路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在以开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：⑴在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；⑵在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定位，即向申报单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；⑶规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达是委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；⑷通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；⑸开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规定主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；⑹申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有2种：出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证；通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。

　　1、申办项目选址地点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，并取得《建设项目选址意见书》的附件。

　　规划设计（土地使用）条件：

　　1）建设项目选址申请

　　城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，安照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。

　　2）申办建设用地规划

　　城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。

　　3）委托设计单位设计，送审设计方案

　　申报规划要点。

　　规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开

发项目的意见，再次决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：

　　a/建设用地申请；

　　b/房地产开发单位营业执照和资质证书；

　　c/土地使用证或土地权属证明；

　　d /1：2000地形图。

　　开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续，取得《建设用地规划许可证》；b/到耕包处办理土地征用、转让手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书。c/到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；

　　2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段：

　　1)规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》，在此阶段需要提供的资料为：

　　a/1：2000地形图1份；

　　b/1:500地形图1份；

　　c/建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）

　　d/“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。

　　2)施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份，在此阶段需要提供

　　的资料为：

　　a/土地证复印件或宗地图或《划拨决定书》；

　　b/公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林等部门审查意见或回执；

　　c/施工图3份及光盘。

　　3)申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑定位

　　和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑

　　物施工至正负零或市政管理埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红

　　线定位时应提交以下资料原件：

　　a/建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。

　　b/建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。

　　c/市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。

　　d/若所放红线与规划道路或其他预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其他相关数据。

　　4）申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施

　　工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程

　　规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料：

　　a/国有土地使用权证；

　　b/城市基础设施配套费收据；

　　c/人防费收据；

　　d/《建设工程规划许可通知书》申请表；

　　e/投资许可证；

　　f/经放线的《红线定位册》正本。

　　5）申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。申办《建设工程规划许可证》时提交以下资料：

　　a/《建设工程规划许可通知书》；

　　b/经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本；

　　c/经正负零验线、盖章的《核位红线图》；

　　d/垃圾处理费联系单。

　　申办《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理：

　　a/变更申请；

　　b/工商部门更名通知、变更后的工商执照；

　　c/开发商资质证明；

　　d/土地变更批复；

　　e/变更后的土地使用证；

　　f/（土地批租费、使用费）收据；

　　g/原建设工程规划许可证；

　　h/建筑红线图；

　　i/抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；

　　j/法院裁决项目还应提交判决书。

　　四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

　　项目报建总流程：

　　实施单位流程内容承办单位

　　建设单位

　　建设项目报建登记

　　武汉市建设工程交易中心各有关管理机构

　　建设单位

　　审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知

　　各有关管理机构武汉市建设工程交易中心

　　招标申请人

　　建设单位招标申请

　　招标投标监督管理机构

　　招标申请人

　　对招标申请人资格审查

　　招标投标监督管理机构

　　招标人编制与备案招标文件

　　招标投标监督管理机构

　　发布招标公告

　　武汉市建设工程交易中心

　　投标申请人

　　投标申请人投标报名

　　武汉市建设工程交易中心

　　招标人投标申请人

　　招标人对投标人资格预审

　　武汉市建设工程交易中心

　　招标人

　　招标咨询及答疑会

　　招标投标监督管理机构

　　投标人

　　投标人编制与递交投标文件

　　招标投标监督管理机构

　　招标人

　　组织评标委员会

　　招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

　　招标人投标人

　　开标

　　招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

　　评标委员会、招标人

　　评标

　　招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

　　评标委员会、招标人

　　定标

　　招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

　　招标人

　　核准招标投标情况转告

　　招标投标监督管理机构各收费单位武汉市建设工程交易中心

　　招标人

　　中标公示，发出中标通知书

　　招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

　　招标人、中标单位

　　签订合同

　　合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心

　　招标人、中标单位

　　领取施工许可证

　　武汉市建设工程交易中心

　　中标单位

　　施工管理

　　武汉市建设工程交易中心

　　依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2的建设工程新建、扩建和改建的建筑工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前，由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时需交验工程建设项目以下文书：立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件。

　　工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。

　　工程建设项目报建程序：

　　1）建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》；

　　2）按报建表的内容如实填写，盖上项目法人公章后报送市交易中心；

　　3）工程建设项目立项批文、资质证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交；

　　4）属于试桩建设工程项目，需办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时，建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记，筹建负责人变更时，应办理变更手续。

　　1、建设项目报建登记

　　凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。

　　工作内容：

　　填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下例资料：

　　（一）建设项目批准文件

　　（二）建设工程项目土地使用合法证明文件

　　（三）施工图设计文件审查批准书

　　（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）

　　（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件

　　报建信息管理：

　　1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）

　　2、在交易中心媒体上发布报建信息

　　3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构

　　2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知

　　填报《武汉市建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理：

　　（一）在报建台领取收费认定表（共2份）

　　（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续

　　（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中心（咨询台）开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其他以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。

　　3、投标申请人投标报名

　　（一）投标申请人应是中国武汉建设网网员，并事先（7个工作日内）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料：

　　1、投标申请人的营业执照

　　2、资质证书

　　3、投标申请人信誉档案资料

　　4、项目经理有关资料

　　5、业绩及其他与投标活动有关的资料

　　（二）网上投标报名。网址：www.CNWHJS.com

　　4、招标人根据工程需要对投标申请人资质预审

　　工作内容：

　　(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资质预审的，应按已发布公告的内容

　　和要求对投标申请人进行资格预审

　　(二)投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资格预审通知书和购

　　买资格预审格式文件

　　(三)招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发

　　布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在武汉市建设工程

　　交易中心采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。

　　5、投标文件的编制、内容、递交和接收

　　工作内容：

　　（一）招标文件编制

　　投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘

　　施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文

　　件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，

　　并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术的（暗标）严格按

　　武汉招标办〔20**〕18号文件规定执行。

　　（二）投标文件的内容

　　1、投标函

　　2、施工组织设计或施工方案

　　3、投标报价

　　4、招标文件要求提供的其他材料

　　（三）投标文件的递交和接收

　　1、投标文件的递交

　　投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封

　　送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件

　　进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并

　　须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。

　　2、投标文件的接收

　　在投标截止日期前，招标人应做好投标文件的接收工作，在接收中应注

　　意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时

　　间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。

　　6、组织评标委员会

　　工作内容：

　　（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评

　　标会应提前4小时以上5小时以内）在招投标监督管理机构的监督下，通

　　过武汉市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交

　　字〔20**〕7号文），并提供以下资料：

　　1、《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》

　　2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目

　　的缴款凭据

　　（二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标

　　（三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密

　　封（密封套破损无效），分别交由招标人和招标监督管理机构签收保存。

　　7、开标

　　工作内容：

　　（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员

　　（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书

　　（三）上报投标标价、工期、质量、主要材料用量及需要特别说明的内容

　　（四）没有标底的公布标底

　　（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可

　　（六）招投标监督管理机构进行监督管理

　　8、定标

　　工作内容：

　　按照中华人民共和国建设部令〔第89号〕令《房屋建筑和市政基础设

　　施工程施工招标投标管理办法》和武建招办字（20**）18号文件《武汉市

　　建设工程项目招标评标定标暂行规定》进行。

　　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应

　　当在招标文件中载明。

　　9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告

　　工作内容：

　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提

　　交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况

　　书面报告核准时，应提交下列资料：

　　①由各收费单位确认的《武汉市建设管理收费认定表》

　　②由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目

　　的缴款凭据

　　同时，向武汉市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并填写《中

　　标公告公示、发布登记表》，按规定在武汉市建设工程交易中心媒介上公示、

　　公告中标结果。

　　招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标

　　投标活动中有违法行为的，招标人可以向招标人发出中标通知书，并将中标

　　结果通知所有未中标的投标人。

　　10、签订工程承发包合同

　　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同：招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。

　　招标条件：

　　⑴勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地

　　手续和立项审批手续；⑵建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；⑶施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工作已签订建设监理合同；⑷材料、设备招标，应当完成设计工作，材料、设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；⑸法律、法规、规章规定的其他条件。

　　公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实现资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场提过招标投标方式确定。任何为指标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。

　　招标方式：开发建设工程招标投标可以可以采取公正招标、邀请招标和协商议标等几种方式。

　　1）公开招标

　　由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒体发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，用于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。

　　2）邀请招标

　　招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通告书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加投标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于3家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行邀请招标工程可实行招标人资格预审，也可以实行招标人资格后审。

　　3）协商议标

　　由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位不得少于2家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。仪标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。

　　招标投标基本程序：

　　招标工作由开发公司支持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。

　　（1）工作程序：

　　①审查招标申请书

　　②报批招标申请书

　　③编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法

　　④发布招标公告或招标邀请书

　　⑤审查投标单位资格

　　⑥分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答

　　疑

　　⑦编制和寄送投标文件

　　⑧开标，公开标底，审查投标书和保函

　　⑨评标、定标、决定中标单位

　　⑩发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同

　　招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件、招标方式。

　　（2）应注意的问题

　　工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。

　　招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。

　　为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。

　　投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。

　　签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。

　　应提交的招标资料目录：

　　1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件（如有代理）

　　2)招标备案登记表

　　3)经批准的邀请招标报告（如是

邀请招标）

　　4）招标公告或投标邀请书

　　5）投标报名名单（公开招标）

　　6）资格预审文件

　　7）资格预审评审报告

　　8）招标文件

　　9）购买招标文件登记表

　　10）答疑会纪要（或答疑资料）及签收回执

　　11）标底（工程预算书）及武汉市建设工程项目造价咨询核准证

　　12）评委名单

　　13）招标人评委委托书

　　14）开标会签到表

　　15）唱表记录一览表

　　16）投标函及投标函附表

　　17）评委评分表

　　18）评分汇总表

　　19）评标报告

　　20）招标投标情况书面报告、

　　21）中标通知书及中标公示证明

　　22）办理建管手续联系单

　　23）合同备案表

　　24）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据

　　25）武汉市建设管理收费认定表（共2份）

　　26）安全和文明施工和开工验收合格证

　　招标投标的管理：

　　1）施工企业资质管理

　　建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为一、二级；施工承包企业资质登记为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按19*建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业自治证书》

　　（1）施工企业资质的动态管理

　　企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其他形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。

　　通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务范围与规模；通过对企业经营效果及工作业绩的考核来重新评价管理的主要手段和发展方向。

　　（2）工程总承包企业管理

　　随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。20**年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对此事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。

　　工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：

　　其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（一下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计-施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计-采购总承包（E-P）、采购-施工总承包（Ｐ-C）等方式。

　　其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目代理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。

　　（3）外国建筑施工企业的资质管理

　　随着对外开放的扩大，外国企业逐渐进入我国的建筑市场。为了加强对在中国境内承包工程的外国企业的管理，维护我国的建筑市场秩序，建设部1994年3月发布了第32号令《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》，6月发布了《实施细则》。其要点有：

　　凡在中国境内从事房屋、土木工程的建造等承包活动的外国企业，在从事承包工程活动前，必须到审查机关办理资质审查，取得《外国企业承包工程资质证》。然后经工商行政管理机关注册登记后，才可在中国境内从事承包工程活动。

　　《外国企业承包工程资质证》的办理机构为：同时在中国两个（含两个）以上省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向建设部申请办理；在中国一个省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向当地省级人民政府建设行政主管部门申请办理；在中国经济特区和沿海开放成市承包工程的，向当地人民政府建设行政主管申请办理。

　　外国企业在中国境内承包工程的范围是：全部由外国投资或赠款建设的工程；国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目；国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程；国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。

　　《外国企业承包工程资质证》有效期为5年。如需延期，应在期满前6个月内到原批准的审查机关办理延期手续。

　　2）工程建设管理

　　工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以使用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站，办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。

　　五、申办《施工许可证》

　　1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

　　工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

　　2、施工许可证办理机构：武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。

　　3、施工许可证办理程序

　　1）填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》

　　2）提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单。

　　3）建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

　　4、办理施工许可证

　　提交下列归档资料后领取施工许可证：

　　(1)建设工程报建表

　　(2)建设单位资信证明（可用复印件）

　　(3)立项批文、总体规划平面图、规划许可证（可用复印件）

　　(4)施工图设计文件审查批准书

　　(5)建设工程试桩施工申请登记证（可用复印件）

　　(6)招标申请表

　　(7)招标公告

　　(8)招标日程安排

　　(9)招标文件及评标办法

　　(10)投标申请书

　　(11)投标单位资格预审文件（保存6个月）

　　(12)答疑会纪要

　　(13)投标书

　　(14)评委人员名单

　　(15)开标记录表

　　(16)评委评分表及评分汇总表

　　(17)评标报告

　　(18)中标公示证明

　　(19)中标通知书

　　(20)施工合同或监理合同

　　(21)合同备案表

　　(22)施工许可申请表或办理建管手续联系单

　　(23)武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；武汉市建设管理收费认定表（共2份）

　　(24)安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）