商铺给排水设计不可忽视售后纠纷问题

　　商铺给排水设计不可忽视的售后纠纷问题

　　今天在工地居然遇到个从来没遇到过的问题：有个商铺业主要求移走铺内的2条排水立管，说是别人家没有就他这里有，还说管子封包会占用使用面积，如果不答应就退房。

　　其实，别家商铺都有立管下来，不是污水管便是雨水管，有的商铺里还有横管。如果答应了这家修改管子，那么其他家估计也会要求修改，而这些管子都是主楼的主管无法移动的。这叫我们如何是好?

　　如果立管全都移到外边明装，那就非常影响建筑物外观美。但是，业主说的也有道理，商铺的单价基本每平方米都在万元以上，哪怕占用了一点位置也会损失千元。网上搜索了下，发现类似这样的纠纷还真不少。如何解决这种矛盾呢?本人有如下几点建议：

　　1.公共建筑的设计图包括建筑、结构、水、电、燃气图等，目前没有法规和条例规定开发商在住户购买房产之前必须出示所有的设计图，但销售之前应尊重业主的知情权，明确告知该商铺里有几条管?买与不买由业主自己决定。既然买了就得尊重科学不可擅自修改管道，购房合同就应说明这点。最起码在销售图上应该标注管口口径和位置，勿谓言之不预也！

　　2.设计应尽量不要在商铺内出现明装横管，尤其是管径比较大的管子。虽然横管不占用使用面积，但却时间久后容易发生漏水污染商品，维修时还要拆掉人家精心装修的豪华吊顶，还会耽误人家十天半个月的生意，经济损失不小业主又该要求赔偿了。

　　3.给排水专业应配合建筑专业尽量将立管设计在外面立柱上（即立管下到商铺位置时再转出去），留足后期装修位置方便封包室外立柱上的立管，这样就不会影响外观美。对室内的立管尽量不要使用太大管径，建议选择适合封包立管的角落由建筑专业设计砌砖包住立管，施工时就对立管封包。但这样做又会使建筑面积减少还增加了造价，不过，也比售后发生纠纷又被追加赔偿强，至少可让业主认为铺内没有管道而落个好名声。

　　如今人们的维权意识越来越强，一些看起来微不足道的小事，却成为日后的*烦。作为开发商、设计院不得不精心面对。如今各行各业基本进入微利时代，售后服务成了用户考察各公司的重要指标。我们必须接受挑战了！

采编：www.pmceo.cOm

篇2：房产给排水图设计检查要点

　　房产开发公司给排水图设计检查要点

　　1.目的

　　对给排水专业设计施工图质量进行有效的控制，确保工程设计在满足国家规范、规定的前提下，作到安全、经济、具有较强的可操作性。

　　2.范围

　　适用于新建、改建、扩建的一般工业和民用建筑给排水设计审查。

　　3.职责

　　由工程管理部负责管理，其他相关部门参与实施工作。

　　4.内容

　　4.1.检查依据

　　4.1.1中华人民共和国国家标准《建筑给排水设计规范》GB15-88(97)

　　4.1.2中华人民共和国国家标准《建筑设计防火规范》GBJ16-87(97)

　　4.1.3中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(97)

　　4.1.4中华人民共和国国家标准《自动喷水灭火系统设计规范》GBJ84-85

　　4.1.5中华人民共和国国家标准《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(97)

　　4.1.6中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-1999

　　4.1.7中华人民共和国国家标准《室外给水设计规范》GBJ13-86(97)

　　4.1.8中华人民共和国国家标准《室外排水设计规范》GBJ14-87(97)

　　4.1.9中华人民共和国国家标准《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268-97

　　4.1.10中华人民共和国国家标准《采暖与卫生工程施工及验收规范》GBJ242-82

　　4.1.11中国工程建设标准化协会标准《水泵隔振技术规范》CECS59:94

　　4.1.12中国工程建设标准化协会标准《居住小区给水排水设计规程》CECS59:94

　　4.1.13中国工程建设标准化协会标准《建筑排水硬聚氯乙烯螺旋管道工程设计、施工及验收规程》CECS94:97

　　4.1.14中华人民共和国行业标准《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》CJJ/T29-98

　　4.1.15中华人民共和国国家标准《人民防空地下室设计规范》GB50038-94

　　4.2.审查内容

　　4.2.1设计文件审查

　　4.2.1.1设计依据是否充分,是否有初步设计审查会议纪要、初步设计批文、建设单位对本专业施工图设计的要求及主管部门批文;

　　4.2.1.2施工图设计深度是否满足施工要求;

　　4.2.1.3签署、出图章及有关专业会签是否符合规定。

　　4.2.2消防设计审查

　　4.2.2.1最不利点的消防水量、水压计算;

　　4.2.2.2室内消防系统的设置;

　　4.2.2.3泵房与管网中的各种配件、阀门的选用;

　　4.2.2.4灭火器的配置;

　　4.2.2.5消防管道的敷设;

　　4.2.2.6消防电梯井积水坑的容积和坑中排水泵的选用。

　　4.2.3给水设计审查

　　4.2.3.1最不利点水量、水压计算;

　　4.2.3.2储水池(箱)的设置位置、容积的合理性;

　　4.2.3.3冷、热水系统布置的合理性;

　　4.2.3.4地下室水泵房

　　4.2.3.5管道的敷设;

　　4.2.3.6材料的选用是否经济合理;

　　4.2.3.7给水管道的总平面图布置。

　　4.2.4排水设计审查

　　4.2.4.1雨、污水量的确定;

　　4.2.4.2排水系统的优化;

　　4.2.4.3排水管道的敷设;

　　4.2.4.4材料的选用;

　　4.2.4.5室外检查井的间距及排水管的坡度;

　　4.2.4.6排水管道的总平面布置。

　　4.3.审查要点

　　4.3.1消防设计审查要点

　　4.3.1.1在建筑规划和建筑设计时，必须同时设计消防给水系统，并满足其相应水量、水压要求。

　　4.3.1.2高层建筑必须设置室内、外消火栓给水系统，保证其水量、水压满足最不利点灭火设施的要求。

　　4.3.1.3室外消防用水量，应按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。

　　4.3.1.4高层建筑的消防用水量应按室内、外消防用水量之和计算。

　　4.3.1.5车库应设室外消火栓给水系统，其水量应按最大的一座计算。

　　4.3.1.6多层建筑物，室外消防给水管道的布置应符合下列要求：

　　4.3.1.6.1环状管网的输水干管及环状管网输水的输水管均不应少于两条;

　　4.3.1.6.2环状管网应用阀门分成若干独立段;

　　4.3.1.6.3室外消防给水管道的最小直径不应小于100mm。

　　4.3.1.7高层建筑，室外消防给水管道应布置成环状，供消防车取水的消防水池应设取水口或取水井，消防水池有确保消防水量不作他用的技术措施，容量按消防用水量最大的一栋高层建筑计算，寒冷地区应对水池采取防冻措施。

　　4.3.1.8超过七层的单元住宅，超过六层的塔式住宅，通廊或住宅底层设有商业网点的单元式住宅，应设室内消防给水。

　　4.3.1.9高层室内消防给水系统应与生活、生产给水系统分开独立设置，消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位。

　　4.3.1.10Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地上汽车库，停车数超过10辆的地下汽车库，

　　机械或立体汽车库或复式汽车库以及采用垂直升降梯作汽车疏散出口的汽车库，Ⅰ类修车库，均应设置自动喷水灭火系统。

　　4.3.1.11应设防火墙等防火分隔物而无法设置的开口部位，防火卷帘或防火幕的上部，应设水幕设备。

　　4.3.1.12建筑高度超过100mm的高层建筑，除面积小于5.0㎡的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。

　　4.3.1.13高层内的锅炉房，可燃油油浸电力变压器，备用发电机房应设水喷雾灭火系统。

　　4.3.1.14多层消防水泵房应有不少于两条的进水管直接与环状管网连接。

　　4.3.1.15高层建筑消防给水系统应设置备用消防水泵，其工作能力不应小于其中最大一台消防工作泵。

　　4.3.1.16消防电梯井积水坑容积应≧2m，电梯坑中的排水泵能力应满足≧10L/s的要求。

　　4.3.1.17一组消防水泵的吸水管不应少于两条，吸水宜采用自灌式，吸水管应设置阀门，但不得采用蝶阀。

　　4.3.1.18喷头布置应满足规范要求，净空大于800mm的吊顶内，应按规范设置顶喷喷头。

　　4.3.1.19高层建筑消防水箱高度不满足规范要求时，应设置增压设施。

　　4.3.1.20屋顶水箱中的消防水量应满足要求，消防水箱和生活水箱合用水箱时，应有消防水量不被动用的措施。

　　4.3.2给水设计审查要点

　　4.3.2.1给水管道不得布置在遇水引起燃烧、爆炸或损坏的原料、产品和设备的上面。

　　4.3.2.2住宅水表前的给水静压力应≧50Kpa。

　　4.3.2.3使用性质不同或计费不同的给水系统应自成独立体系，不得连通。

　　4.3.2.4生活饮用水水池(箱)的池(箱)体应为独立结构形式。

　　4.3.2.5防空地下室的给水管道，当从出入口引入时，应在防护密闭门内设置防暴波阀门;当从维护结构引入时，应在外墙内侧或顶板内侧设置防暴波阀门，其抗力不应小于1Mpa。

　　4.3.2.6生活饮用水不得因回流而被污染。

　　4.3.2.7生活饮用水储水池和生活饮用水箱的溢流管必须采取防污染措施，溢流管出口应设网罩，水箱进水管淹没出流时，应设真空破坏口。

　　4.3.2.8水池或水箱进水管设有浮球阀时，应设两只浮球阀，各阀需有单独控制的阀门。

　　4.3.2.9热水输水干管应有补偿管道温度伸缩的措施，热水输水干管的最高点应设排气装置。

　　4.3.2.10明敷冷、热水管道不得敷设在风道内。

　　4.3.2.11公共浴室的冷、热水管道，应按规范设计成环状。

　　4.3.2.12给水管道不宜穿过伸缩缝、沉降缝，如必须穿过时，应采取相应技术措施。

　　4.3.2.13总平面图上要标明小区进水管从市政引入的位置、管径、标高。

　　4.3.2.14寒冷地区室外管道要有保温措施。

　　4.3.2.15明敷塑料管道，要注明管道支架要求以及补偿管道温度伸缩的措施。

　　4.3.3排水设计审查要点

　　4.3.3.1防空地下室内，压力排出管、透气管在穿越外墙或顶板处的内侧设公称压力不小于1MPa的防暴波阀门。

　　4.3.3.2排水管道不得布置在食堂、饮食业的主、副食操作烹调的上方，当受条件限制不能避免时，应采取防护措施。

　　4.3.3.3排水管道不得布置在遇水引起燃烧、爆炸或损坏的原料、产品和设备的上面。

　　4.3.3.4下列设备和容器不得与污、废水管道系统直接连接，应采取间接排水的方式。

　　4.3.3.4.1生活饮用水储水箱(池)的放水管和溢流管;

　　4.3.3.4.2厨房内食品制造及洗涤设备的排水;

　　4.3.3.4.3医疗灭菌设备的排水;

　　4.3.3.4.4蒸发式冷却器、空气冷却塔等空调设备的排水;

　　4.3.3.4.5储存食品或饮料的冷藏间，冷藏库房的地面排水和冷风机溶霜水盘的排水。

　　4.3.3.5室内排水沟与室外排水管道连接处，应设水封装置。

　　4.3.3.6生活污水处理设备设在建筑物内运行噪声较大的机械，应设独立隔间，并应设置除臭系统。

　　4.3.3.7排水管道不得穿过沉降缝、烟道和风道，并不得穿过伸缩缝，当受条件限制必须穿过时，应采取相应技术措施。

　　4.3.3.8公共食堂厨房内的污水采用管道排出时，其管径应比计算管径大一级，但干管管径不得小于100mm，支管管径不得小于75mm。

　　4.3.3.9排水系统必须按规范设置检查口和清扫口，长度大于15m的雨水悬吊管，应设检查口或带法兰盘的三通管。

　　4.3.3.10器具通气管应设在存水弯出口端，环形通气管应在横支管上最始端的两个卫生器具间接出。

　　4.3.3.11总平面图上要标明小区雨、污水管接入市政排水管网的位置、管径、标高。