城市商业综合体通过规划设计创造价值
城市商业综合体如何通过规划设计创造价值
商业综合体既然是多种功能的复合体，必然就涉及到商业，涉及到经营。大多数的城市商业综合体目前是以商业为主的。凡是可以经营的地产我们都统称为商业地产。住宅和非住宅。包括写字楼、公寓、商业、餐饮、会展，还有一些旅游观光功能，包括邮电设施、公交车、地铁站，搭建一个交通网络，形成一个完善的交通体系。
一个城市的发展如果没有达到一定阶段的话，就不可能出现一个城市综合体，这是在郊区很难看到一个体量，因为它承载不了。这是对土地利用的效率提升。像深圳的CBD是一个综合体，美国的曼哈顿也是一个城市综合体。城市综合体不仅仅是一个单纯的概念，城市综合体里面承担了一些商业。在香港，土地资源紧张，在很多城市综合体下面就直接连接交通的设施，其本身就是一个交通站，搭建的都是一些立体的架构。作为一个城市综合体的开发，深圳和其他城市的一些经验都是可以互证的。
很多内地城市也是很发达的。但是借鉴香港的经验，商业比住宅要复杂一些，复杂在哪里？我们对住宅的认识可能相对来说要丰富一些，凡是接近市场的，我们都认为是简单的。但是真正到运营商业性地产，就涉及比较多，经营者、管理者、消费者、开发者，这是一个链条。运作经验方面香港比较多，前期怎么去定位、什么业态适合去开发一个城市综合体，大概有17%的开发经费是花在前期的。就是说在商业开发，前期是非常重要的。还有土地节约的效率也是要注意的，不管是市中心的地，还是城郊的地都是很稀缺的。
在城市综合体里面建筑地本身的效率目前作为地产商考虑最多。写字楼的价值能不能被商业所带动，商业的价值能不能被写字楼所带动，它们和公寓能不能够互补？城中城里面的人能不能合理地流动，产生价值。如果从商场到写字楼距离缩短了，缩短了就减少了这个城市的能耗。包括公寓、酒店、观光、餐饮基本都能在这个综合体内能够满足，这就是效率，这个效率带给地产商就是价值。人的效率提高了，休闲不用去很远的地方。所以要想达到这样的一个效率，在设计方面也非常重要。其实我们在做商业地产很困惑的一点就是在各个城市，我们涉及到往往是改造一个商业，不是说重新搭建一个商业，因为这个商业从前期来说已经做了。城市做的商业不叫城市综合体，现在当我们GDP开始增长，人均消费水平开始增长了，我们就感觉到商业地产要改造它，让它适合这个市场。
设计注重哪些方面呢？之前讲了效率和效能。在城市发展过程中，假设我们居住在这里，这是一个自然景观和城市景观的一个交融的地方。我们生活在城市里面的人，可以享受到一个自然景观，这是一个方面。比方说大家去国外旅游，第一肯定要享受海岸的沙滩，这是自然风光；第二会去一下赌场，刺激一下；第三会去购物。为什么你会在那样的环境下滋生那样的消费心理呢？就是城市景观和自然景观的相互融合。各国的商业，包括香港、日本，这些建筑的体量相对来说比较大，都是垂直往上发展。我们在设计过程中，建筑是一个核心，涉及到各个层面的交通，内部和外部的一些东西。对于地铁的交通设计方面也是要考虑的，不仅人生活的需要，而且也是体现商业价值的需要。还有定位的适合度问题，城市综合体做下来之前，大家都认为它很好。但是其实是这几年才上去的。这就涉及到最初的功能定位适合度，能够不能够符合以后持续的经营和可持续的发展。
最后城市综合体最头疼的环节在于合作，很多的合作伙伴、很多经营单位需要你去接触、交流、合作，共同完成一个作品。在这个过程当中，商业地产开发成功是一半，经营是另一半。这就要了解市场目前所有的常住人口目前的消费力是多少？什么的经营是最好的？怎么可以给我们带来最大的价值。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点
国内二三线城市商业综合体策划开发运营的要点
城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。
城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：
一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。
二、城市商业综合体开发的关键原则
城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：
1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
2、符合“以商定产”的原则：城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配置商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。
3、符合“以人为本”的原则：城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。
4、符合“投资共赢”的原则：城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配置，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际的资金筹措和回收。
三、把项目开发的程序做对
城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。
由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。
项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。
1、做对投资运营的程序。土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。
2、做对开发运营的程序。城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配置好的商业综合体部分实现“订单式
”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直接导致产品无法使用。3、做对商业运营的程序。城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。
总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范！
篇3：商业街规划设计9大要素
商业街规划设计的9大要素
商业街以其多样的商业活动、灵活的空间布局、独特的消费感受、丰富的文化内涵越来越受到商业地产界的青睐。成功的商业街不但能给自身带来可观的经济效益，而且会成为带动周边产业繁荣的催化剂，甚至成为展现当地商业文化活动的城市名片。商业街有综合型和指向型两种。指向型商业街往往集中经营某一类商品，如服装街、文化街、花卉街、汽配街等。综合型商业街由于商业活动的多元化，空间、文化、环境因素更加复杂，对周边的产业发展影响也更大。
综合型商业街类型多样，其规模大小、空间形态、业态构成、环境营造均各有差异，但在规划设计商业街时，有几个要素必不可少。
客户构成：客户群定位是决定商业街规模、形态和风格的重要设计依据。对客户的社会阶层、购物心理和行为习惯的分析是商业街设计的基础。为中低端客户服务的商业街侧重一站式消费体验，规模较大，入口处往往配置大型购物中心，街道网络比较复杂，街道尺度较大，利于人流集散；为高端客户服务的商业街人流较少，街道简洁，空间灵活、尺度亲和；为度假客户服务的商业街空间更加丰富，景观、广场等户外元素应用较多，餐饮、娱乐的总量较大。
商业业态：商业业态的构成、比例、分布是商业街设计的核心。处理好商业、餐饮、娱乐等业态的档次和相互关系决定了商业街日后的发展趋势。一般消费档次越高、休闲氛围越浓的商业街餐饮、娱乐的比重越高，有时甚至会超过50%。餐饮还要尽量靠近景观最优区域。竖向划分尽量不用在商业的店铺划分上。三里屯Village的商业竖向划分导致二层以上的商业空间效率不高，价值很低。
商业主题：无论是三里屯Village的动感时尚、Solana的北美格调或是朝外SOHO的胡同情节，都有以文化包装的商业主题。这种主题有时是直截了当的，甚至是夸张放大的，有时又可以是婉转含蓄的，甚至是宁静的。
街道形态：当总体规模较小时，主干形式较多采用，此种布局可获得较高的建筑密度。当增加到一定规模时，从主街上派生出支街是增加店铺沿街面的有效手段。但过长的支街会导致商业价值的降低。网状商业街商业价值的均好性较好，但容易引起导向性的混乱，因此需要增加广场和标志物加强引导。当商业街的外部交通流向偏于一侧时，为了不引起人流的原路折返，采用环形模式比较适宜。无论采用何种街道模式，其主街长度都要进行控制，一般300米长的商业街令人愉悦，超过500米就会令人感到疲劳和乏味。
人的尺度：宜人的尺度大多受到来自欧洲传统商业街的启发。商业街的尺度应该以客户的步行活动为参照。客户所关注的纵向范围主要集中在建筑首层，对二层以上的感觉是非常不敏感的。而横向关注范围一般在20米之内，超过20米宽的商业街，客户很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的街道内“之”字前行。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/2-1之间。
造型设计：建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际线。第二层面是人在中距离上对建筑的感知，也就是建筑外观的中观元素，包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。因此，在商业街外部造型上着重第一、二层面的设计，而在商业街内部要将第二、三层面做为设计重点，如建筑的细部和材质的运用，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等。缺少细部的设计无法满足客户对建筑的视觉需求，必然会感到空洞没有人情味。自然形成的传统商业街的魅力还在于其不同时期建造，风格不同的铺面混杂在一起，造成多元化而又相对统一的历史厚重感。为达到这一意境，设计时应有意识地寻求造型设计的多样化，将不同风格的建筑单元拼接在一起，即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。此外，成熟的商铺外观设计还应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。
软性面材：商业街越来越多地应用软性面材，例如蓬布遮阳、竹木外装、悬挂旗帜和其它织物、招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近室内装修装饰设计。这要求设计师不能停留在一般意义的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。
景观小品：商业街室外空间与气氛的形成，还取决于景观、小品等元素的运用，如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材，灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更具亲和力，就需要从景观、小品的角度深化商业街的设计。
标识设计：优秀的标识设计能大大提升商业街的品牌效应和文化内涵，强化客户的视觉感受和行为体验。它与商业街所要体现的主题相辅相成。同时，标识还能将功能性和趣味性融于一身，增加客户的愉悦感。
篇4：商业街规划设计时要点
商业街规划设计时的若干要点
一、尺度近人
建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松"平易近人"，使人有愉悦的消费心情，而不是"以势压人"。
商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是"视而不见"。而横向关注范围一般也就在10米--20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内"之"字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。
建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。
国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。
二、空间的限定
人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的"积极空间"和发散的、通过性的、难以聚合人气的"消极空间"。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的"积极空间"。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。
例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。
从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10--20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3--1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，"街"的感觉则可能被"广场"的感觉取代。
篇5：高品位住宅小区项目规划设计
高品位住宅小区项目的规划设计
高水平规划设计，是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。很多在市场畅销的优秀小区，都通过深入的市场调查，项目调研，准确定位，然后特色高水平的规划师进行招标式规划设计，从多个方案中择优，从几个方案中优选其中的精华，集众优于一身，再反复研讨修改，最后才拍板定案。任何规划方案，都不可能是十全十美的，只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程，才有可能出精品。大量实例表明，深入的市场调查，准确的市场定位，精明的策划，正确的决策，以及高水平的规划设计，是项目成功的最重要因素。
一、高品位住宅小区的规划设计
高水平规划设计，是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。很多在市场畅销的优秀小区，都通过深入的市场调查，项目调研，准确定位，然后特色高水平的规划师进行招标式规划设计，从多个方案中择优，从几个方案中优选其中的精华，集众优于一身，再反复研讨修改，最后才拍板定案。任何规划方案，都不可能是十全十美的，只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程，才有可能出精品。大量实例表明，深入的市场调查，准确的市场定位，精明的策划，正确的决策，以及高水平的规划设计，是项目成功的最重要因素。
在规划指导思想上，不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，以营造最佳居住环境、最好居住条件为中心，使小区规划达到企业目标功能、环境功能、社会功能的要求，建造出最适合人居住的达到以下目标的住区：
1、生态环境优秀的住区；
2、山水景观优美的住区；
3、功能质量优良的住区；
4、人居文化上乘的住区；
5、物质、精神可持续发展的住区。
为建设这类高品位住区，在规划设计上应逐步做到：
1、住区空间布局合理化、科学化。
一是从"以人为本"出发，建筑与环境并重，现实与适当超前结合。一般应做到二三十年不落后，需要时可再改造、提高。住宅的套型和内部功能应从gg开放前经济水平较低时期主要解决"有房可住"的生存功能问题，向今后的实用型尤其是舒适型发展，发挥住宅及住区的发展功能、陶冶功能和享受功能。除解困型、安置型住宅和廉租住宅的套型面积较小、房室较少之外，舒适型住宅应是面积较大，房室较多，部分还可设书房、健身室等，使住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、保健）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求、休闲需求。当然，这一切都应在经济上可负担的条件下取得。
二是住区的功能区应布置得当，有丰富的层次，布局结构有特色。住区以居住为主体，但在教育医疗、文化娱乐、体育锻炼、交通出行、园林绿化......等功能区也要环绕居住中心，根据人的需要，合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例（密度）应控制在30％以下；绿化用地一般应超过35％，并尽可能扩大，如有的优秀住区已达到50％以上。绿地分布应按集中与分散相结合，便于居民就近使用的原则。科学地布置中心公园、分区中小公园、组团绿化、屋旁和路边绿化。中心公园应大小有度，除特大型住区外，住区内一般不宜建大型公园，而应着重搞好分区中小公园或主题公园和组团绿化。公共服务设施尤其是体育锻炼、老人休闲、儿童游戏活动场地，既要适当靠近居住区域，方便居民使用，也要防止对住户的干扰。
三是住宅群体的布置，应提高院落功能，增大交往空间。合理的组团围合式——院落、群落式可以丰富建筑空间环境，优化组团园林设计，方便居民交往和休憩、锻炼。也可以设计立体交往空间，在相邻的住宅楼（尤其是高层）之间及楼顶设计几个交往层。有的住区设计了三面连体住宅楼，在围合空间的第二层设露天绿化、活动平台（首层架空），也颇受居民欢迎。在山坡地段，为便于依山就势建房，增加建筑群体的梯度层次，可以适当设计一些排列式布置。但这种布局也应注意提高住宅群落功能，布置好住宅行列间的园林绿地和交往空间。
2、住区的建筑设计与环境的组合应凸显我国文化内涵，表现丰富的、有个性有特色的主题。
住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风格。市中心区、郊区、山区、河畔、风景区......的住区规划应因地制宜、与大环境结合，善于发挥地段优势。能借景建住区则更为理想。城市远郊、近郊的小区，特别是主要为居民假日居住的小区（即所谓5＋2模式——5天工作日在城内住，2天假日在郊区度假），应提供更多的游乐、休闲设施和优美景观，让居民在假日住得舒适，玩得欢心。
住区的个性、特色十分重要，即使是同一发展商开发的小区也应表现不同的特色，不应照搬、"克隆"。近年已有不少住区做好了个性、特色的文章，如有的以浓郁的文化氛围为主题，有的以山水园林为主题，有的以生态环保为主题，有的以健康——体育为主题......都取得成功。不但住区要表现特色，住区内住宅组团（群落、院落）也应尽可能有各具特色的住宅群体形态、标志，尤其是大型住区。如深圳一个名为"四季花城"的小区，就按不同季节花卉布置院落，并以花命名。即使是主题不突出的住区，在园林设计、建筑造型、社区服务等方面也应表现出不同的特色。各具特色、五彩缤纷的住区、住宅越多，必然是居住质量越高、居住环境越好，城市景观越美。
3、努力建设住区的生态环境系统。
在住区规划中要防止盲目提高容积率、只重建房不重环境的倾向。对住区空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着"以人为本"原则，在住宅布置、环境布置、交通系统......等环节保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的中面系数（多种树）和造氧功能。不让小区有裸露泥地，以尽量减少尘埃。要充分利用原有树林和水面，并使其合理使用。绝不能盲目破坏自然山水，随便推山建房，砍树取地。同时要做到处理"三废"，净化空气和水面，落实防风、防尘、防晒措施，改善小气候，使住区生态环境比原来好得多。
生态住区要提倡环保理念、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，垃圾进行无害化处理。
4、美化住区景观系统，建设"山水住区"。
"山水住区"不是简单的住宅群加山、加水。它的内涵主要是科学地利用原有山水，适当地创建人造山水，使住区园林化、生态化、美观化，做到"常年叶绿，四季花开；开门见绿，推窗见景；雨不见泥，风不起尘；空气清新，赏心悦目"。同时使自然环境继承、发挥中国文化传统，做到传统与现代结合，洋为中用，设计出高品位、有艺术价值、观赏性强的山水园林景观和各类小区，表现高明的创造性，传统的文化性，高尚的观赏性，显现浓郁的诗情画意，满足人们的精神追求、文化需求。
顺德碧桂园利用有山有河的优势，营造从大的山顶公园，到各个住宅组团的中心花园（都有人造水景），到各栋建筑物的楼旁园林、
路旁绿带、住户花园，多层次的、大面积的山水景观，住宅布置在大花园中、小花园间，形成楼景交融的"画卷"，户户见景的住区。有的住区运用传统与现代相结合的造园手法，在无山无水的市中心地段造出宛如天然的蜿蜒弯曲流动的溪涧水景，住宅建在种满灌木、花卉的"山溪"、"山丘"旁边，使居民在闹市"推窗见景"地享受到自然气息和生态美景。
5、交通道路应合理分流，减少对居住的影响。
住区的交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住的干扰，保证住的安宁为原则进行布置，以达到通达性、安全性、方便性、一体性、多层次性的要求。
住区道路系统应分级明显、架构清楚，既要与城市公共系统衔接，又要避免城市公交道路穿住区而过。如果城市规划确定公交道路必须穿过住区时，在可能条件下可设计地下道路，以防止对住区的严重干扰。
小型住区应避免机动车道进入居住区域。有的住区建成"无车小区"，即把机动车道和停车场都设在地下，机动车从小区门口进入地下，居民在地下停车场可直接乘电梯到居室，车辆对住宅区域全无干扰，效果良好，居民满意。
住区的停车位要数量合适、设置合理，有利于优化环境、节约用地，减少对居民的干扰。随着私人小汽车的不断增加，原来有的住区按总住户数的20％、30％设置停车位，已显不足。有的档次较高的住区已按总住户数的百分之七八十，甚至100％设置停车位。多少合适？应根据不同类型住区不同居住人群，按适当超前原则确定。停车位的布置不能影响环境的美观，要尽可能减少空气污染、噪音干扰，而且应节约用地。住区停车场以设在地下、半地下较为适宜，有以下几种形式：①半地下停车场与绿化组合——在同出地面的车场顶种植灌木、花卉、草坪，以至花架、花坛，一举两得。②全地下车库——其顶面的覆土应绿化，并与周围地面园林融为一体。③架空平台下停车库——在数幢住宅围合的空间设架空平台，其下停车，其上为绿化、交往空间。但由于车库靠近住宅，要设法防止对住户的干扰。④在绿化带塔棚架停车——这应尽量少用。但如果能做到停车地面仍有绿（用砖块铺地，地砖边缝种草），棚顶有绿树遮荫，不靠近楼旁，噪音很少，则未尝不可。
二、高品位住区的住宅建筑设计
高品位住区住宅建筑设计的基础，是遵循国家和地方政府已经颁发的特别是近年颁发的设计规范和有关文件。随着经济、社会的发展，生活水平的提高，时代风尚的影响，住宅的设计要求也会发生变化。当前，住宅正在从安置型向实用型、舒适型发展。从实际调查看到，各个时期建成的住宅都有品位高低之分。但在居住拥挤时期，住宅发展的重中之重是解决有房可住的问题，没有特别重视提高住宅品位的问题。今天，虽然住房拥挤问题在城市仍存在，但它所占比重已比较小，不少城市已完成住房解困任务，并向新的住宅建设阶段发展。因此，提高住宅品位，对当前住宅建设具有普遍意义，但本文只着重论述实用型和舒适型住宅的品位问题。
1、增强住宅设计的创新观念。
一是居住功能多元化。当前，住宅从过去主要强调生存功能向同时重视发展功能、享受功能过渡。住宅不但是一个生存空间，同时也是发展空间、享受空间。住宅除了必须具备的基本生存条件之外，还要设计供住户及其子女读书学习、艺术培养、作画写书、健身锻炼、文化娱乐......等空间以及能使住户得到舒适享受、视觉享受、感觉享受的条件和设施。
二是住宅设计要有超前性和弹性。普通住宅应参照国家小康型示范小区设计导则进行设计，并在套型、功能、环境、配套设施等方面适当超前，预留可以调整、改造的余地，做到二三十年不落后，四五十年可改造。住宅由于居住者年龄、家庭成员的变化，或由于变换居住者，应在必要时可对室内布局、分隔灵活调整；也可以两套合一套，三套变两套。
三是居住空间设计多样化。从平面空间设计向三维空间设计发展，根据市场需求，适当设计复式、跃式、错层以至跃复式合体、三层错层式等住宅模式，使居住空间更活，适合不同消费对象的爱好。
四是住宅设计的科技应用集成化。新科技的发展、推广应用已由单一性逐步向集成化发展，住宅设计也应适应这趋势。
五是住宅设计走向信息化。应适应知识经济浪潮的发展，多掌握技术信息，包括设计理论、市场信息、设计科技、政策导向，不断更新知识，设计出具有创新价值的住宅。
六是住宅设计要求精品化。要摒弃那种照套图纸的陈旧设计手法，通过深入的市场调查，对各类住宅设计进行对比研究，多方面应用科技成果，设计出价值更高的精品。
2、住宅设计要以市场为导向。
居住潮流、住宅市场常有变化。在gg开放前很多住宅单元不设计起居厅（尤其在北方城市），后来又流行"三大一小"设计（大厅、大厨、大卫、小卧室），目前又在不少地方出现大卧室和特大起居厅（超过30平方米）的设计，出现大卧室和大卫生间的设计。增大客厅面积有方便亲属聚会、朋友交往的需要，还可表现住宅主人的身份。增大卧室和卫生间的面积，是人们已感到这两处是最让人能舒适享受的居住空间。
在套型面积方面，一些发达国家曾经出现过套型越建越大的倾向，发展到每套150平方米左右，甚至更大。但后又逐步回落到100－120平方米（美国除外，因其住房面积特别大）。我国个别城市近年也出现过120平方米左右的住宅单元畅销，小单元滞销现象。不少城市则仍是中小套型畅销。
这一切都是市场需求的变化引起的住宅设计趋向。我国实行住房分配货币化后，购房主体是个人，不是集团。购房者往往要经过货比几家甚至几十家，全家出动现场调查、商量，有的还要请教专家之后才下购房定金。他们对套型面积、房室布置、功能质量、工程质量、立面造型、居住环境、配套设施等等，都是十分注重的。而在各个时段、各个城市、城市内的不同区域，人们对住宅及其功能的挑选也是有变化的，这就是市场变化，设计师必须及时地、敏锐地掌握（最好能预测）它的变化，才能设计出符合市场需要的住宅。
3、住宅设计要讲究文化性、艺术性
文化性、艺术性最能反映住宅和住区的品位。住宅的外观和内部设计都应力求美观、高雅、和谐、明快、简洁，营造高尚的视觉环境，满足人的心理需求，反映深刻的文化内涵、蒸蒸日上的时代精神。外地的、外国的住宅设计可借鉴，但不宜照搬。成功的做法是，通过汲取其精华，发扬本身的长处，创出有地方特色和风格的高雅作品。
建筑造型反映城市的文化，地区的风貌，也是商品（房）的包装。不少发展商都十分注重这一环节，到处请名师精心设计，对方案反复推敲，甚至十易其稿，才拍板定案。成功的作品都是文化内涵丰富，艺术性强的结晶。
4、住宅建筑应力求造型完美、比例适当、色彩协调，与环境配合相宜。
各地近年建成的优秀小区都十分注重住宅的立面造型和色彩。外立面可以说是建筑的时装，城市的面容。有的住宅以现代、明朗、动感为主调，表现生
气勃勃、积极向上。其外立面使用红褐仿石面砖，墙体由米黄色喷涂向上过渡到顶部乳白色，轻快、简洁。有的楼房采用白色为墙体主色调，与大面积的绿带、树林相衬，显得醒目、明朗。有的高层住宅楼以素色墙体与浅绿色小弧度玻璃窗相配，矗立在湖畔、江边，构成悦目的景观。有的住宅外墙采用暖色调，烘托暖融融的住家氛围，并与围合组合相呼应，受到好评。有的住宅立面采用横线条，黄色为主色配顶部白色檐线，局部红色勒线，香槟色窗框，弧形窗，显得飘逸活泼，建筑立面造型和色调采用可多式多样，但应根据特定的环境精心设计。应注重协调性、和谐性、耐看性。立面要防止单调沉闷，尽量做到流畅大方，简洁明朗，虚实有度，刚柔相济，有节奏韵律感和时代特征，经得起时间的考验。建筑立面不强求一致，有的显现浪漫情调，给人新潮之感。有的以清雅色彩、质朴形象，表现另一种风格。有的突出典雅端庄形象，使造型表现高贵。
5、建筑设计应显现人的中心地位，现代性和实用性。
住宅内部平面布局要突出"以人为本"思想，不让人屈就于建筑，成为建筑的附属。而是符合人的生活活动规律，具有较好的舒适性、方便性、安全性。过去有的住宅在客厅布置了通往卧室、厨房、卫生间的四五个门户，干扰很大，很难住得舒适，更难体现居住的私密性。这种落后设计目前虽然已经不多，但也不是已经在所有住宅中都达到了功能布局科学、合理的要求。一些高品位优秀住宅设计近年发展了设计理念，丰富了设计思想，取得成功，使住宅室内布局显现人的中心地位，更加实用、舒适。
住宅的动静功能分区已得到较多的体现，把工人房、餐厅、厨房、公用卫生间集中布置，与静区卧室、书房、化妆间，以及半静区客厅形成三个互相干扰相对较小的分区布局，显得比较合理、适用。
主卧室的设计变化已从过去主要考虑用于睡眠，延伸到休息、核妆、看书......。主卧面积加大到12平方米以上，豪华型住宅超过20平方米；配舒适、多功能卫生间、化妆间和主卧阳台；与书房相连，便于工作、学习、电脑操作。
起居厅是家属聚会、娱乐和会客之处，不宜采用狭长形、异形，以方正、宽敞、明亮较佳。尤其要处理好厅内交通，防止出现交通面积过大、房门过多，影响使用功能的弊端。要使客厅具有足够的少受干扰、相对稳定的空间。
住宅次空间的功能要得到更多的重视。厨房与餐厅相邻，构成餐饮空间。有的设计开放式厨房，使餐饮空间更觉宽敞。
卫生间的功能不单是洗脸和大小便，沐浴功能（卫生间内设沐浴小空间）、化汝功能应得到重视。但淋浴区与便溺区应隔开。主卫生间更宜适当增大面积，有的还设按摩浴缸，有的与衣帽间相连，力求舒适。储物空间也在不少住宅单元中有了位置。
阳台在住宅中起到重要作用，是直接接触室外空气、阳光之处，应尽量发挥它的绿化、休息、观景、乘凉、健身等多个功能（相邻厨房的工作阳台还有助厨工作功能），面积不要过小。有条件者，还可设计大面积阳台、多个阳台，以至面积比阳台大得多的无顶盖的露台，使之成为空中私人小花园，让人住得更惬意。
户型设计、室内布局要尽可能满足住户的景观需要，将室内景观向室外延伸，让住户更多地亲近自然。因此，窗户要加大（有的住宅把窗的横向尺寸加到*十厘米宽），窗台要降低，还可设计弧形窗、落地窗、转角窗、宽角度窗，让住户对室外景观一览无遗。但窗户加大后，夏天室内温度高，能源消耗也高。
随着经济、科技的迅速发展，居住功能也日益增多。尤其是信息网络发展后，在住宅内办公也会多起来。健身的需要也比过去大得多。因此，在住宅单元内除了最基本的厅、房、厨、卫等空间外，适当设置书房、工作间（电脑室）、健身房或健身阳台、露台、化妆间、衣帽间、贮藏室、门厅......，已成为住宅新的功能空间。当然，这需要足够的单元面积作基础，一般实用型、中小型住宅单元难以办得到。
6、住宅的层数构成应结合城市实际合理确定。
住宅层数的构成应从有利于提高土地利用率，丰富建筑空间，保证环境良好的原则出发，合理地科学地规划。一般来说，小城市和镇的住区应以多层、低层住宅占绝大多数，适当建一些中高层；大、中城内住区应是多层、低层、中高层住宅相结合，适当建一些高层；特大城市郊区住宅小区应以多层、中高层住宅为主，适当建一些高层；特大城市中心区还可以适当建一些超高层。别墅小区应适当控制。七层及七层以上的楼房均应设置电梯。各类住宅区都应将住宅空积率、建筑密度控制在符合规定，并保证能有良好居住环境、能有足够的绿化面积、能相应兴建配套设施的原则上。绝不应为了经济收益，牺牲环境，影响环境，盲目增加容积率和建筑密度。
三、高品位住宅小区的环境创优
住宅是住区的主体，环境是住区的基础。高品位住宅小区必须是居住环境好、生态环境优、景观环境美的住宅，能够表现它的文化性、舒适性、陶冶性、祥和性，能够满足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康需求。
住区环境对城市有巨大的、直接的影响。住区环境既有物质方面——"硬环境"，也离不开精神方面——"软环境"，两者必须紧密结合。住区的"硬环境"主要包含能满足人的居住、生活需要的居住空间、交往空间、景观空间、公建设施、文化设施、教育设施、体育娱乐设施、交通设施、商业服务设施......；住区的"软"环境主要是社区精神文明建设及多层次的社区文化活动，创造高尚的文化氛围，让居民及其子女得到良好的文化教育，高尚的道德陶冶，适宜的健身体育锻炼，丰富的艺术享受，以及优美的景观欣赏。
这里着重研究住区的绿化和景观环境的优化问题。
1、住区园林化应力求创新，各具特色。
不少高品位小区都在山水园林景观上做文章，创出各具特色的景观环境。广州二沙岛以绿、静、美为主题，点、线、面相结合，突出江景，展现亚热带气候特点和地方风情。房前屋后布置园艺，多层次主体绿化，造成无处不绿的居住空间。建筑错位布置，前低后高，增加观赏江景户数。丽江花园追求现代化人居与优美自然环境的和谐统一，营造以大型人工湖为中心的中轴景区和多个组团花园，形成优美的园林式住区。祈福新村以"环境新村"、"诗意人居"的目标营造居住空间和绿化景观。依山（自然山）停傍湖（人造湖）布置住宅群和多个不同风格、不同特色的主题公园、花园和农庄，使住户拥有十分丰富的休闲、观赏、娱乐游玩空间和直接参与种养的场所（农庄）。奥林匹克花园环绕健康的主题，设置泳池、运动场所、健康中心、家门口运动器械，以及健康步级、养生步径、儿童欢乐步径、青年动感步径。翠湖山庄把中庭花园瀑布、楼间涌泉、架空首层绿化、屋旁绿地与园林景观连成一体，建成覆盖整个小区七八成面积（车道入地下）的"万象翠园"。深圳华侨城以尊重自然、保护生态为指导思想，把原有山坡和绿化资源建成多姿多彩的山景，把山塘、小溪整理成优美的水景，住宅建在青山碧水、林木葱葱、处处有景的环境里，显现回归自然、保护生态的特色。广州颐和山庄借用颐和园的意境，借助天然
山水，建造山顶公园（占地8万平方米），观景颐天阁，昆明湖，故事画廊，万寿宫会所，湖滨亭台楼阁。再以小溪流水、假山瀑布、喷泉山石等点缀，建成一个具有天然特色的生态型、环境型住区。有创新、有特色才有生命力。无论是住区的建筑造型还是景观空间布置都不能千篇一律，千人一面，不能"克隆"照搬，即使是同一发展商开发的小区也不宜个个雷同。
2、住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多采。
一是空间层次：从小的楼顶、楼旁绿化，路边绿化，到组团绿化、小花园，到中心花园、各类主题花园都应做到层次分明，各有特色。除了特大型住区外，一般应少建大公园，多建小花园、组团花园，使居民就近享用绿化带来的好处。
二是植物品种层次：草地、花卉、灌木、乔木，喜阳植物、喜阴植物，不同季季的植物，都应合理布局。切忌跟风，过多地、过大地营建大型草坪，大种棕榈科植物。应因地制宜，讲究科学。草坪生态效益和造氧功能都比树木低很多，而它的养护费却比树木高3－5倍。而且它的耗水量大，遮阴功能差，尤其是亚热带地区更不宜把大草坪作为主要绿化途径。应选择适合本地生长的植物种类，多种园林当家树、乡土树。适当选用一些外来的、能在本地生长良好的树种来调剂也是可行的。
3、住区园林应与方便人际交往相结合。
在住区环境建设中，应注重营造人际交往空间，除文化娱乐场所外，组团绿化空间是理想的方便的人际交往空间，应作为住区园林建设的重点，把它建成既有观赏景观又有交往设施（亭台、桌椅、器具等），又便于居民就近享用的绿化空间。
城市人住在各自的单元住宅中，老死不相往来，楼上楼下互不相识。在住宅围合组团、庭院中营造优美的环境空间，必然会吸引大量居民，尤其是老人、儿童到此休息、游玩，进而互相交往谈心，对克服"城市病"，尤其是减少老人的孤独感是可以起到重要作用的，应该提倡。
住宅楼首层架空也是增大人际交往和绿化空间的好办法。可在架空层设置居民休息、健身，老人、儿童活动的设施，种植喜阴的矮科植物和花卉。
4、利用、改造自然景观与人造山水景观相结合。
未经开发改造的山岭、荒林、湖水、山塘，往往难以达到理想的要求，合理的做法应是：有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合。例如对水面较宽的山塘通过种植、造岛（必要时）、架桥、清污、净化不体等办法可以改造成景色宜人的优美平湖，使住区具有难得的水景。相似的办法也可以把原有的荒山、乱林改造成层次丰富优美的山景、林景。山坡地段可因地制宜地建设房屋，让楼外人看到层层琼楼，为住区增色不少；楼内居民由于楼房的高低差可更多地观赏楼外景观，比平地建楼更胜一筹。
人造景观在住区甚有用武之地，湖面、泳池、小河、山溪、瀑布、涌泉、假山、亭台、拱桥、连廊......都可人造，但要求造有水平，不落俗。有个住区本来无河无湖，但投入1000多万元资金开挖宽达30多万平方米的人工湖，并对湖滨、湖中、小岛等进行绿化、美化，设置游乐、体育设施，住区环境大为改观，湖滨住宅成了畅销房。
5、发展立体绿化，营造空中景观。
这是有效增大住区绿化面积，改善环境，美化住区的重要措施之一。立体绿化通常有阳台的花卉、盆景，墙面的攀悬植物，天台的花卉、藤类瓜果。还可以在高楼之间的连接桥和平台，以及高楼中间的架空层营造空中花园。在房屋的一切可以利用的地方都绿化起来，其绿色效果必然更为显著。
立体绿化的另一方面是植物的种植立体化，把乔木、灌木、花卉的种植形成有层次的立体景观。一些住区地处城郊大道旁，更应在住区边缘种植一层或几怪乔木、灌木，阻隔噪音和尘土。
6、住区绿化与体育活动场地结合。
根据住区居民对体育活动的需求，除建硬地运动场外，还可兴建一些草地运动场，如微型高尔夫球场、草地滚球场。这种既增大绿化面积，又增加居民体育活动场所的做法是一举两得的，值得积极提倡。
7、住区园林应力求美、静、净、洁。
住区各类景观布置和小品、雕塑等，都应由专家设计，使之具有高品位构思和艺术水平。住区的景观要美，环境要静，噪音要小，水面要净，空气要洁。机动车辆的噪音、废气应减少到最低限度。不论大、小水面都应常年洁净，防止变成污水塘、"龙须沟"。流水、瀑布、涌泉尽可能循环使用，并使其起到涤净尘埃、净化空气的作用。提倡使用双管分质供水体系，直饮水供到住家，并同非饮用水分开供应。
8、住宅绿化应合理控制成本，减轻居民负担。
住区应对过大规模的、过高档次的和过大成本的绿化项目，加以控制。要根据社会和居民的经济水平营造景观环境和服务环境。设计过宽的草坪，种植名贵的树种和百年老树，建造过大的会所及超豪华的装修，都会明显增加商品房成本和物业管理费开支，应从减轻居民经济负担出发，合理设计景观和设施。
9、居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑。
一是住区各种园林景观的设计，必须具有我国传统文化内涵，显现中国式的诗情画意。
二是住区应为居民组织各式多样的文化、教育、体育、娱乐活动，使他们不但能观赏、享受优美园林景观，而且能参与吟诗、作画、歌唱、健身、表演、娱乐......，得到高尚的精神享受。
三是住宅环境的优化，必须有高水平的物业管理相配合，在住区管理、服务中，在社区组织的各类文化活动中，培养、提高居民及其子女的道德情操和文化艺术素质。
四、住宅小区的智能化建设与新科技应用
高品位住宅小区应积极应用新科技，逐步实施智能化建设。
根据建设部1999年4月制定的《全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲》对示范小区的要求，优秀小区、高品位小区至少应达到示范工程技术含量的普及型，进而向先进型、领先型发展。普及型的功能要求是：
①设立计算机自动化管理中心；
②水、电、气、热等自动计量、收费；
③住宅小区封闭，实行安全防范系统自动化监控管理；
④住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自动报警；
⑤住宅设置紧急呼叫系统；
⑥对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运行状态实施远程监控。
先进型的功能要求除了要达到普及型全部功能外，还要做到：小区与城市区域联网；住户通过网络终端实施医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动结算；住户通过家庭电脑阅读电子书籍和出版物等。
领先型除达到上述要求外还要求：小区开发建设应用HI－CIMS技术，实施小区开发生命周期的现代信息集成系统，达到住宅小区建设提高质量、降低成本、缩短工期、有效管理、改善环境的目标。增强推进住宅产业现代化力度，保障有效供应，加速住宅建设成为国民经济新的增长点。
>目前已有一些住宅小区达到或基本达到普及型或领先型智能化功能要求。比如，深圳梅林一村实施家庭智能化系统，以智能数据终端、红外线探测器、紧急按扭、煤气泄漏报警器、门磁、自动门锁、智能水表、电表、煤气表等组成全套住户室内防盗防抢系统、远程抄表（三表）系统、紧急求助系统、煤气泄漏探测系统、室内计算机网络系统、有线电视系统、电子巡更系统、室外摄像监控系统。而且为住户预留以下智能化功能：室内电器自动控制和防火系统、股票操作系统、视频点播系统、电视门铃系统、车辆出入口管理系统、路灯自动控制系统等。其中能确保居住安全的系统已经做到：当住宅发生盗警、火警、煤气泄漏、发生异常（如进屋打劫）时，住宅里的声光报警系统避动，信号即行传输到智能管理中心，在管理中心计算机监控屏幕上的住户地图相应部位出现声光报警和显示具体地点、住户，并即行通知相应人员赶赴现场解危、除险。
广州保利花园小区在使用"四新"和推行智能化建设方面也取得显著成绩。他们以科技为先导，广泛应用建设部推广的新技术、新材料、新产品，把建筑体系、部品体系中先进的成套技术集成运用，对传统住宅建设技术进行改造，实行资源的合理利用和优化配置。这个小区采用的新技术、新材料主要有：异形框架柱、隐形梁、水泥珍珠岩块（用于隔热）、聚胺脂防水涂料、环保型赫利斯矿物涂料（用于外墙）、镀膜铝合金窗、暗管暗线、下水管走户外、集中供热水管、新型PVC（UPVC）及铝塑复合管（上下水管）、节能便器、声光控开关和节能灯具，厨卫采用整体标准化设计装修技术。该小区还按15年不落后的要求进行智能化建设，采用国家三星级小区智能化综合布线，以先进的光纤、交换网络平台为基础，综合运用Computer、Communication、Contnol、CRT四项技术，实现主干千兆、百兆到楼、十兆交换到户。每户安装煤气泄漏报警系统和家庭智能控制器。所有业主、住户都配IC卡，用于通行、消费、购物、停车、转帐交费。在小区四周及区内交通道、中心绿地、社区中心、学校周围都设红外线探测器、探照灯、摄像监视点、电子警察，做到小区无死角、无漏巡，确保安全。小区还设有"电子保姆"可帮住户在回家前5分钟打开空调，代买菜、订餐，或呼叫社区服务人员上门服务（包括家务劳动），还可帮住户安排播放VCD电影、名曲。
丽江花园于1999年在小区内建立光纤宽带网络信息平台，计划在20**年前完成整个小区的网络化，使所有住宅和商铺实现宽带上网功能，促进住区生活的现代化。
东莞东泰花园中心区，于1999年9月被建设部列为"全国智能化住宅小区"，投资1500万元实施住区安全保障、磁监控报警、煤气泄漏报警、家庭股票交易、三表自动计量、网上购物、急病救援、网络选看节目、物业管理系统......等等。这个住区的智能化试点正在积极发展，已取得初步成果。
总的来说，住区智能化主要向三个系统发展，一是家庭智能控制系统。除上述一些小区已实施的项目之外，还有电话线被切断与防破坏报警、系统报警自动强制占线、遥控护理与紧急呼救、家庭安全状态与报警准确性确认、程序自动化功能、远程遥控功能、红外线遥控调节功能、电源远程控制及调光功能、电子声音邮件信箱、住户信息管理、报修管理等等；二是住区综合信息服务。主要有休闲娱乐信息、购物信息、日常资讯发布、生活时尚推介、用户意见反馈、医疗卫生常识、远程医疗诊断、居民求助信息......；三是物业管理系统。主要有供电、公共区照明、给排水、电梯运行、电视、停车库等的监控、管理，出入口及巡更控制，报修、收费管理，社区服务等等。
在住区智能化发展中应树立"以人为本"的思想，按照适用性、可靠性、先进性、可行性、标准化、可扩充性的要求，从实际出发，按适当超前原则谨慎选择和确定智能项目。对技术的成熟程度、投资多少，运行收费等都应认真研究、测算，再作确定。一些运行收费较高、暂时与居民经济能力不适应的项目，可预留选项，逐步发展。
在新技术推广中，有些与居民健康直接关联的项目如住区直饮水工程应在住宅小区中积极推行。广州奥林匹克花园2000年7月向小区全体住户开通全天修管道直饮水。这项目是运用膜分离技术和有关的先进净化工艺对原水进行深道处理，保留部分人体所需矿物质和微量元素，再通过新型卫生管材和先进配水方式输送到各家各户。供水采用循环系统，水在管网中不断循环回流和处理，每循环一次消毒三次，以确保水质新鲜、卫生。该小区供应的直饮水经卫生防疫站按国家的《生活饮用水卫生标准》和《瓶装饮用纯净水卫生标准》进行检验，全部项目合格。这项工程也适合居民的经济承受能力，一次过的开通费为每户2000元，日常饮水每升0.3元，一个4口之家每月约需60元。奥林匹克花园小区全体住户都接受了这项直饮水。这项技术适应人们日益提高的生活用水标准的要求，又与广东省政府要实施的分质供水计划接轨，值得在住宅小区尤其在高品位住区积极推行。
住区的生活用水宜采用分流制，除直饮水外，一般生活用水与绿化、冲厕等用水分流供应。小区的生活污水和其他污水经净化后用于绿化和厕所冲洗，以节约水资源和减少对环境的污染。这些技术对提供住区的环境质量具有积极意义。
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