绿色生态办公规划

　　绿色生态办公规划

　　生态建筑要成为建筑主导方向和产品，不仅对技术储备，而且对建筑理念和消费方式也是深刻的革命。如何有效使用生态化建筑理念，使其既不大幅度增加成本，又能为消费者们所普遍接受，才是问题的关键所在。

　　据悉，有中国硅谷之称的中关村，将不再期望用林立的摩天高楼吸引跨国公司入驻，而是用一种被称为２１世纪前瞻性代表建筑的ＥＯＤ，其全称为"Ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌ Ｏｆｆｉｃｅ Ｄｉｓｔｒｉｃｔ"，中文名称是生态办公区。

　　据北京世纪绿城生态建筑技术推广有限公司总经理李永前介绍，这个生态办公区的一些技术细节包括：区域内建有雨水收集系统，把地面、屋顶的雨水收集起来，注入人工湖，改善微系统环境，创造良好的人文景观，同时，收集起来的雨水经过处理还可以洗车、浇灌；连接各个建筑物之间的道路被架起一段距离，把道路人为地与草坪隔开，保证道路下面的生物流畅地交流；区域内的路灯都装有光电板，白天吸收太阳能，以储备晚上所耗的电能；建筑表面是双层玻璃的呼吸式幕墙，两层玻璃之间有一个空腔，利用液压通风系统让风在空腔内流动，以降低夏季室内温度；呼吸式幕墙外还种植大面积绿化植物，减少墙面接受的太阳辐射量，调节局部生态环境。绿色生态办公区是一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。

　　ＥＯＤ在国际上一些发达国家首先产生出来，与新的办公形式相匹配，这种办公形式不规定早晚工作时间，提供24小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下"８小时模式"的办公空间，而ＥＯＤ生态办公区，则在空间内设有休息室、卫生间甚至厨具等设施。在园区内可以布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所。有的甚至在写字楼内部建有绿地或花园。

　　力推绿色生态办公区

　　海淀区外经贸委主任赵金生介绍，EOD在发达国家十分流行，也有人称之为"逆城市化运动"。原因就是ＥＯＤ往往坐落在郊区的山水环抱之中，低密度、个性化。单体建筑面积一般为３０００～５０００平方米，区域内绿化率高，产业实现"零污染"排放。ＥＯＤ办公区不东会像ＣＢＤ形成一整块区域，而是散落在海淀区各个适宜建筑生态办公区的区域。记者了解到，目前已开工和即将开工的ＥＯＤ有三个，分别在四季青、温泉和东升乡。预计一期建筑面积超过10，000平方米。除此之外，规划建设的ＥＯＤ还有13处。

　　据了解，北京三个生态办公区建设已经启动，四季青生态办公区一期建筑面积为9810平方米，预计今年5月入驻；温泉生态办公区占地228亩，预计今年3月入驻；小月河生态办公区占地37公顷，预计20**年5月竣工入驻。

　　记者从有关部门了解到，作为中关村未来可持续发展规划的重要部分，海淀区政府及中关村科技园区管委会成立专项资金、委托清华大学进行的"中关村生态人居环境标准体系课题"研究日前圆满完成，并将把课题成果应用于海淀生态办公区域整体规划。如此大范围办公区域的整体规划，在全国尚属首例。海淀区将根据中关村的地缘特点、资源优势和城市化进程，进行分阶段、因地制宜、科学而成体系的生态化改造。

　　中关村生态人居环境标准体系课题组组长饶戎介绍，建立生态安全系统首先是对自然资源的保护和利用，对于未来的生存环境，或者是居住办公环境非常重要，约６０％以上的土地将用于自然环境保护。

　　此外，针对绿色办公建筑，研究部门还建立了绿色建筑评估标准，这个标准是把绿色办公区看成一个产品，为它制定的自身特有的标准，以此来保证绿色生态办公建筑的质量。通过这一系列从宏观到微观，到标准的控制，建造的生态办公区，才是一个真正有内在品质的绿色办公场所。

　　关于绿色的成本

　　发展与环境保护永远是一对矛盾，发展商跟规划发生抵触时，在技术方面采取什么样的措施，来保证规划的实现呢？

　　饶戎指出，开发建设的行为和环境之间的协调并不是100％矛盾的。中关村海淀园发展区生态规划主要是从对自然资源评估的角度，探讨如何更好地、更合理地去应用。

　　不过在开发商看来，如何解决绿色环境改造与成本费用是个永恒的问题。北京海开顺驰置业有限公司总经理杨建平认为，这牵扯到政府规划的问题。征完地以后加维护费用、建设费用，怎么才能让成本相对降低，从城市里面的建筑群体来讲，要尽可能把周边的这种环境做得人性化。在郊区，希望利用国家现行政策去解决这个问题。

　　开发商眼中的绿色生态环境

　　在相关讨论会上，开发商纷纷阐述了自己心目中的绿色生态办公环境：有人认为生态建筑应该是共生整体的一个生态环境，不是人为塑造出来的，是自己长出来的；绿色应该是可持续发展的一个具体的方式。人与环境应该是一个共生的关系，无论是房地产开发商还是后期的物业管理商，都应该把可持续发展的理念融入到这个行业中；首创空间总工程师于明认为，讨论绿色的时候，不能离开一个前提，楼的基本属性是商品，离开了商品的属性单独地考虑绿色，恐怕就会成为纯理论的东西。一定要考虑写字楼的功能，它是一个多种需求的组合；有人认为绿色就是人类生存与环境建设达到最佳的平衡点。有人在自己的项目中对空调系统采用了一点点的变通，温度可以根据个人喜好自己设定。"也许23摄氏度对大多数人合适的，有的人是喜欢18摄氏度，我们的空调可以针对这个人，在他的办公区域内进行调节。" 穆氏有限公司中国区总经理黄国子认为，绿色办公环境一定要强调整个室内工作环境，员工在这里面要发挥最大作用。

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篇2：国内商业街规划设计问题

　　国内商业街的规划设计问题

　　商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall即购物中心，北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。

　　这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。

　　为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。

　　发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。

　　商业街的空间限定和功能划分

　　商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。

　　现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。

　　现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

　　住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。

　　专业化的顾问机构没有市场

　　北京发展商常常存在这种情况，盲目进行设计。应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。

　　另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。

　　全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商，实际上很困难。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。

　　主力店不应在招商前进行建筑设计

　　我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。

　　对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里

边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。

　　现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。

　　大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。

　　如何操作商业地产设计

　　建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。

　　对于一幢建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层部分。

　　在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。

　　如果是做购物中心方面的商业地产，发展商有必要找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。

　　在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。

篇3：南花园商业步行街业态规划布局

　　南花园商业步行街业态规划布局

　　1、南花园商业步行街业态规划

　　美亚置业投资(中国)有限公司南花园商业步行街业态规划是严格遵循南花园商业步行街经营主题定位，并结合招商销售可执行性要求去规划的。具体的商业经营业态规划如下：

　　服装零售组团--国内连锁/特许加盟品牌（知名女装、休闲区、鞋帽区）

　　精品零售组团--国际品牌服饰、高尔夫用品/服务店、珠宝、钟表、香水、品牌化妆品

　　女性用品零售组团--量贩式化妆品连锁（千色店、美颜坊）、活色生香内衣店

　　女性美容美发服务组团--婚纱影楼、美容美发、美甲、美容美发学校

　　*世代潮流动感组团--潮流饰物饰品店、玩具、影音制品

　　中式餐饮组团--湘、川风味等品牌连锁

　　休闲餐饮组团--休闲小站、小泉居、名典、上岛、茶社、酒吧

　　金融及商务配套组团--银行、商务中心、电信、速递、物流、商业管理处

　　公寓生活配套组团--超市、咖啡馆、药店、面包店、花店、书报摊、洗衣店

　　娱乐组团--世纪环球院线、网吧、KTV、游艺厅

　　体育休闲会所组团--复合式健身会所（好家庭、金朝阳、青鸟）、女子会所+SPA

　　购物休憩区/小品分布设想的--露天茶座、饮料摊、休闲坐椅、表演广场/T台、景观小品

　　注： 1、各组团不是硬性的固定规划，可根据实际招商时实际情况调整经营面积；

　　2、其中部分业态的分布可安排在不同的商业组团，但实际上都与该组团的主题相吻合；

　　2、南花园商业步行街业态规划布局

　　为营造一个以年轻人休闲购物为主题的商业步行街街区，集年轻人喜欢的购物、运动休闲、餐饮、娱乐消费于一体的商业街区。美亚置业集团的商业规划要求在统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并根据建筑物自然形成的6个相对独立的建筑单体跟步行街内街与南北两条市政通道的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。

　　项目组团分割将按照步行街5：3：2的组合比例来执行，即最起码50%的面积将用作零售规划，并主要将该部分的营业面积分割为小面积销售以回收投资投入，30%的面积用作发展商自营或联营娱乐用途以吸引人流聚集，20%的面积规划为餐饮满足购物停顿及与商业街区的联动（从良性的商业房地产开发周期看，步行街的销售租赁比例最佳组合为3：3：4，即先将商业价值最好的30%面积销售回笼资金，项目培育完成后将另外30%提价销售将利润最大化，余下40%保留作出租用途获取稳定现金流，如需流动资金可向银行抵押获得优良资产的大额银行授信。）。

　　项目区别于石家庄其他商业物业的特征是步行街的经营特色，组团的分割目的是尽可能在项目的外围及内街的临街面地形成四个商业临街面，尽可能多地增加临街经营的物业面积，减少因进深问题形成的商场内铺，从而最大可能地形成商业街购物特色，提升物业的商业价值。

　　组团的规划是根据物业的与周边街道关系、临街面、交通人流、业态租金承受能力等综合因素来调整。

　　A、大型主力店进驻的业态布局规划

　　上面为首层平面图，主力店进驻商场首选的位置为A区，但是该区确实整个项目人流最旺的位置，也就是商业价值最高的位置。因此A区首先应该在北面规划出5个以上的临街店铺，其余面积给主力店。通过A区和E区的人流拉动作用，形成商业步行街的人流。同时，C区规划的配套服务区既满足公寓配套的需要，又能对外经营，满足了经营独立的要求。

　　上图为第二层平面图，F区仍然为主力店经营。美亚置业集团建议G区位置最大程度的考虑引入休闲餐饮或者是西式快餐厅，休闲餐饮的设置用以满足整个商场在购物的同时，休闲和餐饮的需求。主题型经营，品牌路线，满足消费者购物休闲餐饮的需求。同时，所处位置昭示性强，对外形象的推广有利于吸引人流。我司建议G区的功能在可能的情况下，尽可能的向H区扩展，或者向第三层攀升。K区营造的是少女青春主题的商品区，独立区域，又与三楼的少女服务区形成规模效应。

　　配合三楼布置了主力店区，L1区域应该布置相应的休闲餐饮设施，休闲餐饮时购买休闲服饰顺心顺手；三楼主要为女生购物休闲区域，年轻女生购买潮流饰品，去美容美甲区域享受潮流服务。

　　四楼北面为健身运动区域，计划将公寓四楼跟T区连接，形成大型的美容美发学校。南面为娱乐区域，卡拉OK厅/KTV包房和网吧集中布置，可以进行交通的独立集中布置，而且可以促使人流向高处的流动，将商业经营向高层引伸。

　　B、没有大型主力店进驻的业态布局规划

　　有无主力店进驻的商业业态布局规划的主要差别在首层体现不出来，因为在主力店进入的时候，我们建议的是尽量减少其对第一层面积的消耗。这里设置的主力店区面积需要的只可能在50%以下的小型主力店。

　　上图为第二层平面图，F区改为休闲品牌区。跟其它区域构成了一个完全休闲主题的购物区域。但是相应的，我司建议在I区和J区增加休闲餐饮设施或者风味美食聚餐区。

　　第三楼没有主力店后，更加容易营造主题。三楼主要为女生休闲购物区域，年轻女生购买潮流饰品，去美容美甲区域享受潮流服务。同时，引入的女子会所+SPA理疗，更坚定了三楼作为女性主题休闲购物的贴近性。

　　3、南花园商业步行街业态规划布局交通依据

　　A、石家庄市南花园商步行街跟任何商业项目一样，在商业经营业态布局方面必须考虑经营业态、周边的环境和交通条件情况。

　　项目有如下街区关系：

　　*商业街北侧华银大厦东西两侧两个出口

　　*商业街南侧金谷大厦与建设银行大厦之间出口

　　*1期东侧综合楼

　　*综合楼南侧广电大楼两侧两个出口

　　*南面街道公交车站

　　*中山西路南

　　*中山路北东购商圈

　　B、商业街人流动线规划

　　步行街东入口购物人流与金谷大厦和建设银行之间餐饮人流之间的互相扯动；

　　华银东侧入口设交通指示标志有效将驾车人群向地下停车场引导，出租车向步行街入口出租车停泊港湾疏散；

　　步行街东入口通过台阶连接弧型平台上抬30厘米形成商业玄关，形成购物人群进入大卖场的适应性过渡，以便尽快融入步行街热烈的商业氛围当中；

　　步行街入口北侧零售主力店及南侧的珠宝钟表店（可纳入主力店营业范围）以档次形象吸引中高消费人群，并开始有效分隔最低消费人群的进入；

　　在休闲购物的主题下，美亚有意将步行街北侧规划为女性主题，是针对石家庄

目前尚没有这种针对城市里有钱有闲女性的消费集中地，而且业态的选择业界也是希望能集中经营的业态；

　　步行街的内街相当于商场的中庭，建议在室外设立共3组上下双向交叉电梯（详见图例）由1楼将人流送上2楼，第一解决购物人流向上引导，第二增加了步行街内街的流动感，形成步行街内人头拥动商业氛围。

　　入口南侧观光电梯的改动（详见图例），主要解决人流进入2楼休闲餐饮区的交通便利问题，同时将电梯旅客与商业内街通过透明的玻璃来形成互动。

　　南侧餐饮组团与零售之间的入口通道建议用地板造型设商业玄关，并压缩通过玄关后进入步行街的通道，而是将人流向左右两边分流。

　　C、相关功能位置定位

　　将餐饮区设在西出口要考虑该处是与华银麦当劳出口相等同的重要性，但注意厨房排烟口及排污、收接货物等功能的要求，意见：将餐厅的厨房设在南北两面，主要是考虑这些方向面临的都是建筑物的设备用房，餐厅工作出入口由经营者自己解决。

　　建议在规划设计深化的过程中考虑商业综合布线的问题，尤其是电信、网络、南楼主力店的排风取暖管道等问题，设计院要求发展商提供设备工程公司协助单位开始介入。4楼娱乐层由于可能存在消防报批不获通过问题，要求政府职能部门的公关。意见：业态选择对楼体结构影响不大，只涉及后期经营者对经营面积的分割细分。

篇4：南花园商业步行街规划设计定位

　　南花园商业步行街规划设计定位

　　市场部交换意见后，就项目规划设计方面存在的问题,特提出初步修改意见供设计院参考及共同讨论之用。具体内容如下：

　　首层平面图

　　（一）外部交通规划修改意见

　　1、我司建议将位于项目东面的地下车库出口位置向西面移40米

　　根据我司的调查分析：中山西路的门脸售价是最高的，最高可以达到3.7万/平方米。而项目地下车库出入口所处的位置是项目最具昭示性的位置，如果地下车库西移，可以在价值最高的位置增加好几个门脸。如果用作地下停车库出入口，无疑在经济上要受损失。

　　同时，地下停车库出入口现在设置的位置是整个项目交通负荷最大的地方。如果设为地下停车库出入口。私家车进入地下车库将减速行驶，在出入口堵住很多的车辆，而从东购经南小街到达项目的人流也要经过此处。车流人流将对导致交通失控。

　　而且，地下停车库出入口设于东面，直接阻碍了机动车辆到达公寓，项目公寓开发以酒店式服务公寓定位，机动车辆直接到达门口是必须的设置。因此，地下车库出入口设于旁边比较合理。

　　地下车库出入口位置西移40米后所在的新出入口位置为首层平面图中蓝色箭头所标示的位置。

　　2、出租车停车专道设置

　　一个成功的商业项目，离不开便捷的出租车专用道的设置，南花园商业步行街也一样（南花园商业步行街定位为石家庄市30岁以下的年轻消费群体，这部分人群中拥有私家车的比例还很少，因此，的士和公交车是他们主要的交通工具）。消费人群特别是夜晚时分的消费人群大多数是搭乘的士过来的，没有一个规范的出租车停车道，直接会导致出租车乱停乱放，导致交通失控。

　　结合项目前广场较大和有部分地势抬高的情况，我司建议向广场内移3米左右（图上黄色线条索表示出来的位置）做出租车专用道，以供出租车下车和等客需要。

　　美国荷顿广场是全世界开发的

　　比较成功的大型购物中心之一，其定位的主力客户群体也是青年人。

　　谁都知道美国的私家车普及率最高可荷顿广场仍然设置了出租车专用道。因此，针对年轻人定位的项目便捷的的士上落站至关重要。

　　前广场临主要街道面向广场内陷3米左右用作停车场，既保证了上落客人的方便性，又解决了广场停车混乱的局面。

　　3、东南面的观光电梯和步梯设置

　　项目如图东南面的观光电梯和步梯设置的位置属于商业价值较大的位置。因此，美亚置业集团南花园商业步行街项目组建议项目这部位的电梯往西移。观光电梯移至项目东南面的北面主入口位置，图上蓝色笔所标示的位置；货梯向西移至南面地下车库出入口位置蓝色笔所标示位置。

　　4、钩形人流组织（内部平面交通）

　　我司希望南花园商业步行街的消费人流在平面上的组织流向为图形所示--人流经过入口的广场，进入到南花园商业步行街的内街（街宽控制在3米以内），然后呈钩形走到西南面扩大的内部中央广场（在这里设置中庭，原来的垂直交通手扶梯可以考虑取消）。这种室内室外步行街设置是考虑了石家庄市冬冷夏热的恶劣环境对购物影响很大。在使这部分室内街道成为主街的时候，需要将街道和店铺北移5米以扩宽走道。同时放大的室内中庭，可以形成室内人流聚集点，满足冬天人流的聚集的同时，使步行街的空间形式发生了变化，原来直的、单调的街道变得有收有放，整个步行街也变得生动了。而且室内中庭的设置，增加了内外庭院的互动，使项目的景观资源更有情趣。

　　项目南面中段的商铺，整体向北面扩5米左右（南面店面线保持不变），使室外中庭的街宽缩到18到19米。同时，南面扩大的5米街铺进深，在原来最南面临街门脸进深增加2米进深；稍北面的店铺进深增加3米，然后在这个基础上，将这些铺面分割成为紧挨的两条铺，临室内商业步行街的商铺进深控制在6米以内，剩余的商铺进深由临室外庭院的门脸吃下。

　　（二）垂直交通组织设置

　　南花园商业步行街垂直交通组织必须满足高峰期人流交通组织的流通，方便消费人群的上行，满足夜晚交通的独立性要求和营造消费人流上行的吸引力等方面的要求。具体的修改建议如下：

　　1、错层电梯设置

　　二层到三层中间的联系位置设置扶梯（如果考虑到维修保养问题，可以考虑设为步行梯），保证人流能够很顺利的向高层流动。而且，使中央庭院因为上行下行的人流而变得生动起来。具体的设置方式为：在二楼和三楼设置平面交通的位置设置南北交叉搭设的错层电梯。通过可以看到对面楼层的商业环境和景观，以及中庭的景致观赏，形成对人流垂直吸引的动力。建议采用室内梯外包透明桥厢。

　　二楼到三楼错层电梯设置，满足了消费群体随意逛的需要，可以在二楼的专卖店直接到三楼少女青春馆（美容美发区），同时通过其他方面的垂直交通，使人流从少女青春馆直接到达电影院和信息港。通过这种错层的电梯设置，南花园商业步行街的消费人流真正的实现了平面和立体的多线流动。

　　2、水平交通扩宽要求

　　鉴于三楼东南面的迪厅和餐厅人流交通负荷比较重的原因，我司认为只有3米左右的水平走廊承担不了足够的交通任务。因此，需要扩宽到5米或者6米左右。

　　3、垂直交通修改建议

　　项目东南面的室内手扶梯取消，以配合大型休闲餐饮商家的进驻。步行街垂直自动交通不足，同时考虑设计成本，原室外步行梯的设计改为单向向上手扶电梯。

　　（三）部分其他规划修改建议

　　项目四楼在建筑上被分割成为几个单体，不利于人流的组织和商铺价值的体现，建议尽量保持联通。

　　北侧主力店临节弧形弯位尤其是三层与通道连廊的关联出现断层，处于建筑物整体性和公共使用的考虑，建议该部位将弧形弯位与连廊全部连通起来。

　　北楼主力店1层入口弧形弯位飘出来的走廊设计保留，南面断口设计主要考虑将部分人流向内街引导，建议保留原设计不动，但考虑到主力店橱窗展示及夜间形象墙的需要，必要时考虑加设射灯或者廊灯效果。

　　公寓低层售价不高，建议考虑4层也设置为商业空间，同样通过厢体连廊或者半开放通道连接形成4楼商业面积的连贯性。

　　现有功能分布要求3楼公寓部分与西北角单体连接，形成商业回环。

　　步行街区购物者寻找洗手间增加了对沿途商家的光顾机会。现有步行街洗手间过多，应考虑尽量多获得可售面积，建议只保留原西南面一个，在街北公寓楼层再错位开设另外一个，其余全部取消。原规划方案中过多的洗手间连步行垂直梯的设计，建议将1-3楼南面原两个洗手间减为一个，连带减少一个步行梯。

　　因为辐射进深不足，删除南侧步行街内两个手扶梯以获得更多的内街营业面积。

　　南侧商业街中段存在开放口没有封闭，夏季空调流失及冬天取暖能耗问题，尤其是冬天购物人流喜欢室内流动导致顾客不愿意进

入该组团的问题非常严重，请设计单位及发展商注意规避；

　　认同规划设计单位通过室外走廊、连廊方式增加步行街购物动线的变化和趣味性，并通过内街的少量不同角度大开间玻璃（窗户）与围护栏达到取景的目的，实际上这种购物环境有利于增加消费的乐趣并有利于形成人流回环。

篇5：商业项目业态组合规划操作

　　商业项目业态组合规划操作

　　（一）商业项目准确功能分区规划操作

　　1、商业项目主题、档次的定位形成是关键，没有相关定位的商业项目，不可能进行准确的功能分区；

　　2、按照商业项目档次、主题定位，考虑最优的商业项目功能定位；

　　3、分析各进入商业项目的功能区对消费者心理、行为的影响情况，并初步考虑处于不同位置的不同效应；

　　4、结合个功能组团经营特点和商业建筑条件，考虑各功能组团的最佳位置；

　　5、结合项目所在地消费群对各功能区的关注程度，开始有效的进行商业项目功能分区规划；

　　6、综合评价各功能组团之间的相互影响，选择良性影响的组团集中分布，恶性影响的组团选择隔离。

　　（二）商业项目业态组合规划流程

　　1、确定商业项目的主题和档次，根据相关定位，确定将要选取的经营业态；

　　2、根据当地市场分析所选择经营业态的经济可行性；

　　3、根据消费者对经营业态的关联性消费特点，将关联性的业态进行综合分析；

　　4、选择最能够引起消费者消费欲望的经营业态，优先考虑它的位置和面积；

　　5、确认最有业态后，根据消费的关联性，以关联性重要程度不同，选取相关的经营业态；

　　6、适当的统一关联业态组合的风格，形成优势业态带领弱势业态的局面。

　　（三）经营业态规划组合制胜技巧

　　1、技巧一

　　优势业态支撑弱势业态，通过经营业态位置的组合，实现这种提升。如：通过餐饮业对人流的吸引和聚集作用，在餐饮业旁边设置商品零售业态，实现商品销售业态的人流；

　　2、技巧二

　　强强联手，通过不同的经营业态的集中布置，最大限度的满足同一类消费群的需求，形成对消费人流的极大吸引力。这种方式，要求两种以上的经营业态有统一的主题，面对统一的目标客户群。这样才能形成各自客户互相支持的局面；

　　3、技巧三

　　全面性组合。消费者逛商业项目无非是购物、休闲和餐饮，其目的性很明确。通过能够满足一部分人群全面消费需求的经营业态组合，以规模和全面性吸引消费者过来，应该是最有效的。