土地估价剩余法
一.剩余法的基本原理
剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-(B+C)
式中:V──待估土地的价格
A──总开发价值或开发完成后的不动产总价值
B──整个开发项目的开发成本
C──开发商合理利润
对于房地产开发项目,其基本公式为:
土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息
二.运用剩余法估价的基本程序:
1.调查待估宗地的基本情况;
2.选择待估宗地的最有效利用方式;
3.估计开发建设周期和投资进度安排;
4.估算开发完成后的不动产总价值;
5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
六.利息是开发项目全部预付资本的融资成本。预付资本包括地价款、开发或建筑费、专业费、管理费和不可预见费等。税金及销售费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排。
在实际评估工作中,也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评估基准日,从而在剩余法公式中没有利息项。
折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率指标。
七.开发项目正常利润一般以不动产总价值或预付总资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。
八.现有房地产项目的土地估价
运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格,其公式如下:
土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税费
房地产交易价值可用正常交易成交价格,或采用市场比较法确定,或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。
房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用,结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下:
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
九.剩余法的适用范围
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形:(1)待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价;(2)仅将土地整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。
篇2：土地估价基准地价系数修正法
一.基准地价系数修正法的基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下:
土地价格=基准地价×(1±K)
式中: K──基准地价修正系数
二.基准地价系数修正法估价步骤:
1.搜集有关基准地价资料;
2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价;
3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;
4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数;
5.进行交易日期等其它修正;
6.求出待估宗地地价。
三.利用级别或区域基准地价评估
3.1 待估宗地地价影响因素调查
用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。
3.2 地价影响因素的修正系数计算
根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值:
K=K1+K2+K…… Kn
式中:K──宗地地价影响因素修正值,
K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。
3.3 基准地价的其它修正
基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正:
1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。
2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。
3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。
4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
3.4 计算宗地价价
在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。
四.利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等
宗地地价计算公式:
V=u×dv×(d×f) ×Ki
式中:V──待估宗地地价;u──路线价;dv──深度指数,
f──临街宽度,d──地块深度,KI──其它修正系数。
4.1 确定路线价
依4.6条中路线价的确定方法确定。
4.2 确定宗地地价修正系数
1.深度修正指数:根据路线价深度指数修正表,确定待估宗地在里地线内的深度修正指数。
在深度的确定中,应考虑宗地形状的不同而应作不同处理。矩形、平行四边形等,其深度就是其高度;三角形的深度则是其临街高度的一半。
2.宽度修正指数:当宗地临街宽度超出一定范围而作了宽度指数设计时,需确定宽度修正指数。
3.其它还有宽深比修正系数、容积率修正系数等,依其对宗地地价的影响程度制定相应的修正系数,并经市场地价检验。
4.3 计算宗地地价
在确定各修正系数后,依路线价系数修正法公式计算宗地地价。
五.基准地价系数修正法的适用范围
基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课
篇3：估价师土地管理基础全真模拟试题(A)
09年估价师土地管理基础全真模拟试题(A)
一、判断题(共10题,题号1-10,请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂"√",错误涂"×"。每题1分,共10分。判断错误每题倒扣1分,最多扣至判断题总分为0)
1.农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。()
答案:√
解析:农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
2.1987年,颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,城镇土地有偿使用走上法制化的轨道。()
答案:×
解析:1990年,颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,城镇土地有偿使用走上法制化的轨道。
3.粗放型土地利用方式,是指依靠增加物质和劳动投入来提高土地收益的利用方式。()
答案:×
解析:粗放型土地利用方式,是指依靠外延扩张,通过增加土地面积来满足获取土地收益的方式。集约型土地利用方式,是指依靠增加物质和劳动投人来提高土地收益的利用方式。
4.对于土地利用总体规划,规划图的比例尺大多是大于1:1万的;而对于土地利用详细规划和专项规划,布局调整大多是在大比例尺上进行,其比例尺通常小于l:1万。()
答案:×
解析:对于土地利用总体规划,规划图的比例尺大多是小于1:1万的;而对于土地利用详细规划和专项规划,布局调整大多是在大比例尺上进行,其比例尺通常大于l:1万。
篇4：估价师土地管理基础全真模拟试题(B)
09年估价师土地管理基础全真模拟试题(B)
一、判断题(共10题,题号1-10,请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂"√",错误涂"×"。每题1分,共10分。判断错误每题倒扣1分,最多扣至判断题总分为0)
1.除因不可抗力或者政府,政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外,以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。()
答案:×
解析:除因不可抗力或者政府,政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外,以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
2.国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费,30%上缴国家中央财政,70%留给有关地方人民政府。()
答案:√
解析:国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费,30%上缴国家中央财政,70%留给有关地方人民政府。
3.非住宅土地使用权期限届满,土地使用者需继续使用的,须至少提前半年申请续期,申请批准后,期限可以延长,同时按当时市场行情补交出让金。()
答案:×
解析:至少提前一年申请续期。
4.20**年,中央政府决定在全国实行省以下土地垂直管理体制,以进一步加强国家对国土资源的宏观调控,实行最严格的耕地保护制度。()
答案:√
解析:20**年,中央政府决定在全国实行省以下土地垂直管理体制,以进一步加强国家对国土资源的宏观调控,实行最严格的耕地保护制度。
5.土地资源可持续利用,包括土地资源应公平分配,以满足当代人和后代人的需求,即"代内不平等"和"代际平等"。()
答案:×
篇5：全国土地估价师考试试卷-土地管理基础知识
1994年全国土地估价师考试试卷-土地管理基础知识
此部分由100道标准化试题构成,每一道题后有三或四个备选项,请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处,每题1分,共:100分。答题时间为60分钟。
1.土地的供给可分为_______。
A.弹性供给和元弹性供给;B.国家供给和社会供给;C.自然供给和经济供给; D.划拨和征用
2.土地资源的总供给受______能提供的总量限制。
A.地球表层陆地 B.地球表层空间 C.地球表层空气 D.地球总面积。
3.土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。
A.人与人 B.人与地 C.地与地 D.土地使用者与所有者
4.社会主义条件下,实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。
A.土地使用 B.地租 C.价值
5.地价税是以______为课征对象。
A.土地 B.地价 C.土地所有者 D基准地价
6.田赋是以______为课征标准,按年定期征收的一种土地税。
A.田地面积 B.田地 C.土地收益 D.田上赋税
7.《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在1987年4月1日发布的。
A.国务院 B.农业部 C.国家土地管理局 D.国家税务总局
8.报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。
A.平均报酬 B.总报酬 C.边际报酬 D.临界报酬
9.在资本主义社会中,土地所有权和土地使用权是
A.均不受限制的 B.均受一定限制的 C.所有权不受限制,使用权受一定限制 D.以上答案都不对
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