购物公园项目调查报告
购物公园项目调查报告
名称：zz公园
位置：**房地产开发有限公司
发展商：**房地产策划推广机构
建筑设计：**环境艺术设计有限公司
销售热线：*****
业态分布：上下四层
〔负一层〕主力超市、大型停车场；
〔首 层〕沿运河旅游饮食风情一条街：时尚饰品、餐饮、娱乐项目；
〔二、三层〕时尚电子、品牌、流行时装、童装玩具、家居饰品等；
总体规划：
一、建筑规模：
1、总占地面积：27906.5平方米
2、总建筑面积：52633.5平方米
二、功能特色：集购物、娱乐、休闲、饮食、观光于一体的大型购物场所；
规划特点：
一、主题式购物公园；
二、引入主题水景；
三、景观中庭；
四、运河步行街；
五、大型停车场；
六、实行三年返租制；
七、双首层；
八、七彩灯光夜景；
九、时尚外立面；
十、二层五个出入口于临街相连；
首层：共180间，共售出51套，46间未售出，83间价格未发布；
1＃A 平均8000元/㎡左右
1－1至1－17已售出；
现只剩1－18、至1－23未售出。
（共23间，售出17间，6间未售出）
1＃B 平均8000元/㎡左右
1－1至1－18未公布；
1－19至1－27已售出；
1－28至1－32未售出。
（共32间，售出9间，5间未售出，18间未发布）
2＃ 已全部售完
（2＃共24间）
3＃A 6500元/㎡左右
目前只售出1－3（50.41/㎡）一间。
（共36间，只售出1间，35间未售出）
3＃B 4＃A 价格未公布
（3＃B 4＃A共65间）
三、三层相互连接；
共171间套，售出73套 36套未售出，62套未发布；
1＃A 平均5000元/㎡左右
现有2－8、2－10、2－11、2－12、2－16、2－17未售出；
其余均已售出。
（共22套，售出16套，6套未售出）
1＃B 平均5000元/㎡左右
只有2－23未售出；
其余均已售出。
（共27套，售出26套，1套未售出）
2＃ 已全部售出
（2＃共24套）
3＃A 平均3000元/㎡左右
已售出的有：2－2、2－3、2－9、2－10、2－15、2－16、2－17；
其余均未售出。
（共36套，售出7套，29套未售出）
3＃B 4＃A目前未推出；
zz花园销售比例：
共有商铺523间套
共售出197间
118间未售出
207间未发布
调查报告总结日期：20**年*月*日
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：VK房地产项目可行性报告内容指引
VK房地产项目可行性报告内容指引
一、前言
随着集团公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
二、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3-5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、宗地现状
1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
三、项目周边的社区配套
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况
（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
八、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
九、立即开发与作为土地储备优缺点分析
第二部分：法律及政策性风险分析
一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
（一）项目立项
1、项目是否已经立项
2、立项主体是否能够变更
3、立项变更条件和时间
4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（二）项目用地现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地的用途
4、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（三）项目用地规划
1、规划用地所有权归属
2、规划用地使用权归属
3、规划用地用途
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（四）项目用地取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序描述
2、取得土地使用权需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
（五）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、土地性质变更的程序描述和理由
2、土地性质变更的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（六）政策性风险评估
政府资源利用的评估：
（1）当地政府对外来投资的态度；
（2）当地政府职能部门的办事作风；
（3）当地政府对该项目的关注程度；
（4）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；
（5）与政府合作关系。
政策变更对项目开发的影响：
（1）城市规划限制或更改；
（2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
二、合作方式及风险评估
1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特
殊背景等2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、主要合作条件
4、合作风险评估：
（1）通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；
（2）土地使用年限；
（3）土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；
（4）土地方的信用；
（5）付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；
（6）其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。
三、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分：市场分析
一、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅市场简述
形成时间
各档次住宅区域内分布状况
购买人群变化
2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
开工量/竣工量
销售量/供需比
平均售价
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、区域内供应产品特征
1、各档次产品供应状况
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
平均售价
开发规模
产品形式
平均消化率
平均容积率
物业在区域内分布特征
3、区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点
6、结论：
区域市场在整体市场的地位及发展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制
本案在区域内开发市场潜力
本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究和市场定位
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
3、确定目标客户
4、市场定位
四、整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
五、产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
第四部分：规划设计初步分析
一、规划设计的可行性分析
1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现）。
2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现）。
3、有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）。
4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、"风水"因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
二、规划设计的初步概念
1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。
2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。
3、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。
第五部分：工程及销售计划
一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）
三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）
第六部分：投资收益分析
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）
项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）
土地获得价款
开发前期准备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
社区管网工程费
园林环境费
配套设施费
开发间接费
开发成本合计
管理费用
销售费用
财务费用
项目总投资
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：
经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）
销售收入
直接成本
总投资
税前利润
税后利润
内部收益率
销售净利率
总投资回报率
销售毛利率
获利指数
资金峰值比例
地价支付贴现比
启动资金获利倍数
3、项目开发各期的利润体现
经济指标20**年﹒﹒﹒20××年合 计
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
结算面积（m2）
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。
（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
保本售价
（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%
营业额
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
（3）容积率变动各项指标的变
化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5
多高层比
营业额
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
5、盈亏平衡点分析
1）保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)
2）保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+Cxt2]
式中：
C：表示单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）
R：表示保本销售率
S：表示单位售价
T1：表示营业税率
T2：表示所得税率
四、项目资金预测
1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款计划：各期销售回款计划。
3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分：管理资源配置
一、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
第八部分：综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容
（一）主要指标测算
1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价
2、投资收益分析（参考以下格式）：
经济指标AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM
楼面地价
开发成本
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。
3、根据需要，可增加如下测算：
销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部收益率等。
（二）竞争对手分析
1、主要背景，控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润（每股利润）
3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
4、操作水平，主要开发的项目，土地储备情况
5、近期或未来的发展战略
6、参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
（三）制定策略
1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
（四）资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第十部分：在新城市开发需要补充的内容
一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较：
（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、客户的购买偏好、购买关注的要素
9、重点楼盘描述
二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）
附件：
1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程
3、财务部《经济测算标准报表》
4、欲签定的意向书和合同文本
5、新城市开发的市场调研报告
篇3：楼盘资讯调查报告大纲
楼盘资讯调查报告大纲
我们不可能完全去了解供求信息-政策的影响力竞争对手状况、消费者的购买欲望。否则，就很容易确定产品利润最大化的价格和产量。但我们必须尽量最大化地去了解，然后，再根据个人实战的经验，作出对市场需求的判断。
资讯调查报告一般的结构是：
1．与投资项目相关的社会经济环境分析
（1）政策环境
（2）金融环境
（3）产业分布特点
（4）所有制结构特点
（5）集团购房与私人购房比例
（6）流通环境
（7）----------
2．该区域住宅开发总量分析
（1）各住宅分区开发量理状
（2）各住宅分区开发量走势
（3）各住宅分区开发量前景分析
3．该区域商品住宅消化总量分析
（1）历年商品住宅消化总量的主要贡献率（结构分析）
（2）商品住宅消化总量现状
（3）商品住宅消化总量前景分析
4．该区域不同类型房地产需求量与现状分析
（1）商业（商场）类地产需求量与现状分析
（2）办公楼类地产需求量与现状分析
（3）住宅类（高层、多层、别墅）需求量与现状分析
（4）酒店类地产需求量与现状分析
5．该区域商品住宅市场不同档次需求量与现状分析
（1）豪宅类市场需求量与现状分析
（2）普通类市场需求量与现状分析
（3）经济适用型类市场需求量与现状分析
（4）福利类市场需求量与现状分析
（产权/租赁，一手、二手、三手市场）
6．该区域明星楼盘分析（住宅市场）
（1）历年明星楼盘界定
（2）明星楼盘的分布及结构分析
（3）明星楼盘的主要营销特点
（4）明星楼盘的参与者与制造者
（5）明星楼盘的溢价
（6）未来明星楼盘的充要条件
7．该区域畅销楼盘分析（住宅市场）
（1）畅销楼盘界定
（2）畅销楼盘营俏特点
（3）畅销楼盘畅销原因分析
8．该区域滞销楼盘分析（住宅市场）
（1）滞销楼盘界定
（2）滞销楼盘分布及结构分析
（3）滞销楼盘的营销特点
（4）滞销楼盘的参与者及损价
（5）如何避免落入滞销楼盘
9．该区域最受欢迎物业类型分析（住宅市场）
（1）最受欢迎物业界定
（2）该区域最受欢迎物业比重及分布特点
（3）该区域最受欢迎物业营销特点
（4）该区域最受欢迎物业参与者及溢价特点
（5）如何加入该区域最受欢迎物业阵营
10．该区域文脉状况分析（居住文化）
（1）该区域居住构筑物的演变与主因分析
（2）该区域居住构筑物的文化归类
（3）未来该区域居住构筑物的文化延伸
11．该区域住宅租金水平分析
（1）该区域住宅均租水平总体分析
（2）该区域住宅租金回报率分析
（3）该区域住宅租金及租金回报率预测
（4）该区域住宅租金对区位优劣的影响
12．该区域住宅市场空置率分析
（1）空置率界定
（2）该区域商品住宅总空置率分析
（3）该区域商品住宅空置率与开发量、需求量的关系分析
（4）该区域商品住宅空置率的结构分布
（5）该区域商品住宅未来空置率走势
13．该区域住宅市场消费者分析
注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同，问卷内容略。
篇4：地产开发地块环境研究报告范文
地产开发地块环境研究报告范文
地块环境研究报告一般的结构是：
对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。
1．生活方便状况研究
（1）交通状况及未来发展预测
（2）商业网点状况及未来发展预测
（3）休闲、体育场所分布及未来发展预测
（4）医疗、教育设施分布及未来发展预测
（5）环境质素现状及未来变化预测
2．商务频繁状况研究
（1）公司及员工密度
（2）公司流动人口频度
（3）公司业务分类
3．污染状况研究
（1）空气质量状况及未来变化
（2）水质状况及未来变化
（3）土质状况及未来变化
（4）辐射物辐射状况及未来变化
（5）能见度状况及未来变化
（6）水气及腐蚀状况及未来变化
4．供电、供水、供煤气状况研究
（1）供电状况研究
（2）供水状况研究
（3）供煤气状况研究
（4）供热状况研究
5．交通便利状况研究
（1）各种交通工具的通勤半径
（2）停车设施状况研究
（3）各种公路交通工具维修点状况
6．居住文化状况研究
（1）居民出行规律
（2）居民起居、聚会习惯
（3）居住构筑物的建筑风格比重及使用率
（4）居住构筑物的装修风格及装修费用
7．未来发展状况研究
（1）交通未来发展状况研究
（2）教育及医疗未来发展状况研究
（3）购物及休闲未来发展状况研究
（4）体育及旅游景点未来发展状况研究
8．居住圈层状况研究
（1）居住圈密度分析
（2）居住圈强度分析
（每平方公里的居住人口、流动人口、办公人口、建筑物密度等）
9．可利用自然景观状况研究
（1）不同天际线的主景观
（2）不同天际线的景观结构
（3）不同建筑组合的景观结构
10．周边人口状况研究
（1）职业分布特径研究
（2）购买力状况研究（购买水平、购买意愿）
11．周边竞争者开发地块状况研究
（1）周边竞争者开发地块用途及开发者
（2）周边竞争者开发地块的规划状况
（3）周边竞争者开发地块的销售状况
（4）周边竞争者开发地块的租赁状况
12．周边旅游景点状况研究
（1）周边旅游景点景观结构
（2）周边旅游景点的到访率及到访动机
（3）周边旅游景点的消费量及消费结构
（4）周边旅游景点的开发者及经营状况
开发项目可行性分析报告
该报告可由三个分报告组成：
1．开发土地自然价值分析评估报告
（1）经线外一公里左右自然与社会资源状况对开发项目优劣影响力评估（从而得出开发土地自然价值分值）
（2）评估子项限定
A、周边与开发项目相关连的自然资源存在状况
B、周边与开发项目相关连的社会资源存在状况
对资源存在状况诸因素的加权分析，有利于对开发项目的开发类型和开发档次作出判断，从而获得最可能销售价格的判断。但对诸因素加权给分的标准均属于经验判断，到目前为止，还未形成科学统一的标准。
只有认清开发土地的自然价值，才能最优化确定开发土地项目的类型及档次。就像利用不同材质的钢毛坯，做出最符合钢材质特点的精品。
2．开发土地策划价值分析报告（部分配图片说明）
评估子项设定
A、建筑布局
B、小区环境设计
C、物业管理
D、小区配套状况
E、小区工寺环境包装
F、小区住宅个性及特色形象包装
G、涉及项目资源的开掘、利用与整合
H、营销推广策略
可能还有I、J、K等子项目。
这些评估子荐创造和实现得越好，策划价值发值就越高，距实现最佳销售目标愈来愈近。只有充分发挥对开发土地的策划价值，才能降低开发风险，减少残局的出现。
房地产开发项目的价值评分，由两部分构成，其中土地自然价值评分占70%，项目策划评分占30%。对土地自然价值加权评估与策划价值加权评估，其依据是能否懑足在最短时间内实现开发项目的销售目标，最大化实现开发项目的区位利润。
开发土地项目可行性实现程度如何，取决于对土地自然价值评估得分的高低和对开发土地项目策划价值评估得分的高低。二者得分相加，分数愈高，风险性就越低，反之愈高。例如开发土地自然价值评估仅得20分，后面的策划价值评估得满分即30分，二者相加50分，处不及格状态。这意味着该土地开发项目的风险太大。在开发土地项目策划价值分析的报告中，策划价值的创造十分重要，它能使房地产的策划出现奇迹。
3．房地产策划策略设计报告（配图片说明）
（1）开发项目建筑档次类型策略设计
（2）开发项目建筑总风格策略设计
（3）开发项目建筑单体立面风格策略设计
（4）开发项目建筑组团过渡风格策略设计
（5）开发项目住宅层数及比例策略设计
（6）开发项目不同档次类型主力房型策略设计
（7）开发项目套型空间区隔设计建议
（8）开发项目不同档次类型楼盘历史价格把握及未来最可能销售价格策略建议
开局策划，最表现策划功力的内容，都集中在这个报告中了，该报告的策略设计集中阐明的决策内容。
报告决策依据，即策略设计依据，来源于一手的社会调查资料分析，二手的相关资料分析，然后是策划人的实战经验及策划公司的创新实力。公司创新实力表现为若干个优秀策划人的集合。
财务分析报告
财务分析报告，就是房地产投资经济效益分析报告，报告可分为丙大类：1．确定性分析法
A、表态分析法
a、简单投资收益法；b、表态投资回收期法
B、动态分析法
a、动态投资回收期法；b、净现值法；c、内部收益率法
2．非确定性分析法
A、盈亏平衡分析法
B、敏感性分析法
C、风险概率分析法
这些报告内容主要是投资商自己去做，策划公司可协助开发商去模拟式分析。
营销推广报告
1、项目销售控制计划
（1）初期销售特点把握与控制
（2）中期销售特点把握与控制
（3）高峰期销售特点把握与控制
（4）尾期销售特点把握与控制
注：计划只是总结房地产销售过程的一般规律，然后去进行预测性研究。
2．广告整体战略模式方案
3．项目销售模式建议
4．广告媒体选择策略
5．广告发布及实施要点安排
6．广告系列表现（可寻找一流的中介公司代理）
与建筑师沟通内容
1、总用地面积
2、总居住户数
3、总居住人口
4、总建筑面积
（1）住宅建筑面积；
（2）公建建筑面积
5、建筑档次类型设定
6、建筑总风格设定
7、建筑单体立面风格
8、建筑组团立面风格
9、住宅层数及比例状况
10、主力房型
11、套型空间区隔设计
12、人口毛密度
13、人口净密度
14、住宅建筑面积毛容度
15、住宅建筑面积净密度
16、建筑密度设定
17、容积率设定
18、车位设定（含地上、地下）
篇5：房地产可行性研究报告编制内容
房地产可行性研究报告的编制与内容
一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤
一房地产可行性研究报告编制依据
主要包括以下内容：
1．国家经济建设的方针、政策和长远规划
2．政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划
3．可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料。例如建设地点的自然条件和现状。
⑴自然条件。如年平均温度，冬季最低日平均温度，日照、主导风向和风速，最大冻土深度，土壤类别及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震设防烈度，地势和地貌等。
⑵建设场地现状。如场地归属，现有可供利用建筑物幢数和建筑面积，现有建筑物需拆除建筑面积，现有的可供利用或需拆除的构筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面积数，动迁户数及人口等。
4．周围的社会环境、基础设施和施工条件等
⑴社会环境及设施。如到市中心距离，到中学校、小学校、医院的距离，到副食、蔬菜供应点的距离，至高噪声区的距离及影响，周围通信设施的远近，相临厂矿的污染源及其影响，相临单位可利用的条件等。
⑵施工条件。如自来水干管管径和接口距离，排污干管管径和距离，热力和燃气的干管管径与距离，电力等来源、距离和可供数量，当地原料可供给数量等。
⑶施工条件。如当地施工力量是否能满足需要，预测构件能否满足需要，钢材、水泥、木材、建筑设备的来源地、价格，砂、石等地材的产地和单价等。
5．有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等
6．政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。如定额回收期、基准收益率、折现率、利率、折旧率、调整外汇率等
7．有关市场需求调查、分析和预测资料等
二房地产可行性研究报告编制步骤
房地产可行性研究报告的编制步骤。大体分为：开始筹划→调查研究→优化选择方案→详细分析和预测→编制报告书等
二、房地产可行性研究报告的内容
由于房地产投资项目的具体内容、目标和环境条件不同，可行性研究的内容应有所差异。但就一般房地产项目而言，应包括以下内容：
一总论
1项目名称；
2该项目提出的背景；
3承办单位概况；
4可行性报告编制的依据；
5项目提出的理由（来由）；
6项目拟建地点；
7项目预期目标；
8项目主要建设条件；
9主要技术经济指标；
10问题与建议。
二项目投资环境与市场研究
⒈投资环境分析。简述国家政治经济形势和有关政策，开发地区的经济社会及管理情况、政策因素；
2．市场供求分析。分别对需求与供给进行分析；
3．销售预测；
4．营销策略；同时要进行自身竞争能力及竞争对手分析；分析相关市场，如建材市场、劳动力市场等；
三建设规模与项目开发条件
1．建设规模设想比选。如结构形式、建筑面积、使用功能。
2．推荐建设规模方案。
3．项目现状概况。项目建设地点与地理位置、土地权属类别及占地面积、土地状况。
4．项目建设条件。了解地形、地貌、水文地质条件；不良地质情况，如滑坡体、断裂构造、洪水、泥石流、岩溶、岩洞、软弱地基等情况。另应分析周边建筑、环境条件、城市规划与区域性规划要求、交通、社会、法律、公共设施、征地拆迁、施工条件等诸多问题。
5．拟建场地条件比选。
6．推荐选址方案。
四建设方案比选
1．设计指导思想、创意和设计原则；
2．项目总体规划方案；
3．建筑方案。建筑艺术与风格、特征与结构、建筑与城市总体协调情况。建筑主体与辅助工程、建筑效果图及比选；
4．主要技术经济指标；
五节能节水措施
1．节能措施及能耗指标分析
2．节水措施及水耗指标分析
六环境影响评价
1．项目建设地理环境状态
2．项目实施与运作后对环境的影响
3．环境保护措施。包括对水的污染，林业、水利、农田、矿产等方面的影响，采取何种保护措施与投资计划
4．环境影响评价专项报告
七劳动、安全、卫生与消防
1．危害因素分析
2．有害物质种类及危害程度等分析
3．安全设施与措施
4．消防设施与措施
5．土石方爆破安全
八组织机构与人力资源
1．组织机构的设立、体系、腽肭蜾蠃、管理层次
2．人力资源及其配置
九项目进度计划
1．建设工期目标
2．项目进度计划（网络图、横道图）
十投资估算与资金筹措计划
1．投资估算
2．建设投资估算。其中涉及土地征用及差遣费，前期工程费（含规划、设计、可行性研究、勘察、测绘、“三通一平“费），工程监理费及工程实施过程中的建筑安装、设备、工器具、基础设施、公共设施配套费，基本预备费、涨价预备费等都应计入工程总造价。
3．编制投资估算表。包括总投资汇总表与分年度计划
4．资金筹措方式与来源
（十一）财务评价
1．财务评价基础资料选取。例如：总销售价格和租金、计算期、财务基准收益率设定。
2．销售出租收入计算
3．编制财务评估分类报表。一般包括：财务先进流程表、损益和利润分配表、资金来源与运用表、借款偿还计划表。同时应引进财务评价指标的分析，其中有：财务内部收益率、投资各方收益率、资本金收益率、投资各方收益率、财务净现植、投资回收期、投资利润率、收入和成本估算。
（十二）社会评价
1．项目对社会的影响评价
2．社会风险分析
3．评估结论等
（十三）研究结论与建议
1．结论
2．建议
1．附图。包括：项目总体规划平面图，各种建筑方案图，平面图、立面图、剖面图
及标准楼层图，辅助配套设施、建筑小品等图样。
2．附表。各类财务分析计算表、计划表。
3．附件。主要有：项目建议书或立项申请的政府批复文件，设计方案的评审纪要文
件，对环境影响评价报告的审批文件，当地政府的环境、林业、土地、计划、安全、规划、交通等各方面的批复文件。另有关于水、电、汽、燃气、通信等供应或协调文件等。
精彩专栏
