建筑基础知识认图(1):规划初步设计

　　建筑基础知识、认图（1）--规划初步设计

　　1.居住用地内容

　　住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等）

　　公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。

　　道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。

　　公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。

　　2.住宅用地规划设计

　　(1)日照间距

　　住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。

　　在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。

　　(2)住宅朝向

　　住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。

　　最佳朝向适宜朝向不宜朝向

　　北京

　　地区正南至偏东300以内南偏东450以内，

　　南偏西450以内北偏西300-600

　　3.公建用地规划设计

　　公建设施配套的分类

　　公建设施的规划布置

　　4.停车设施规划设计

　　居住区道路分级

　　停车设施规划设计

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篇2：房地产政策法律法规基础知识(1)

　　房地产政策及法律法规基础知识（1）

　　1．房地产的概念

　　房地产又称不动产，是对房产和地产的总称。它有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。我们通常所说的房地产指的是狭义概念的房地产。

　　2．房地产业的概念

　　房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，属于第三产业。

　　3．土地使用权的几个概念

　　土地的特点：土地是自然资源，其具有以下特点：

　　*固定性或不动性

　　*有限性

　　*不可再生性

　　*用途广泛性

　　*供应的稀缺性

　　土地使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨

　　（2）出让

　　*概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　*出让的年限：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年

　　（3）转让

　　*概念：土地使用权转让是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转让给他人的民事法律行为。

　　*转让的形式：出售交换赠与

　　（4）划拨

　　*概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

　　*使用年限：《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“依照本法规定的以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”依据此条规定，划拨土地使用权可以无限期取得、无限期使用，但是法律、行政法规另有规定的除外。

　　4．城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？

　　不能。《郑州市城市房地产开发管理条例实施细则》规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经市、县（市）、上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后，方可用于房地产开发。”所以说，在城市郊区或都市乡村集体土地上开发的房产，不能作为商品房出售。

　　5．房地产开发的概念

　　有广义与狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程；狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。

　　三通一平：道路通给排水供电线路通场地平整

　　七通一平：道路通上下排水通雨污排水通电力通通讯通

　　煤气通热力通场地平整

　　6．房地产市场的内部结构如何划分？

　　我国房地产市场共有三级：一级市场，即土地使用权出让市场；二级市场（或称为住房一级市场），即房地产开发经营市场，这是房地产经营者与消费者之间的交易市场；三级市场（或称为住房二级市场），是房地产投入使用后的交易市场，表现为房地产使用者之间的交易市场，又称为房地产调剂市场。目前，我国房地产交易市场的策略是垄断一级市场，放开搞活二、三级市场。

　　7．房地产开发企业资质等级标准

　　按照目前实行的房地产开发的资质登记标准，房地产开发企业共分为：一二三四五五个等级。我公司目前属中美合资、房地产开发二级企业。

　　8．什么是经济适用房，有何特点？

　　*概念：是指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的、以建设成本价向中低收入家庭出售的住房。安居房及解困房都是经济适用房的一种。

　　*其特点主要表现在：（1）经济性是指住房相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。（2）适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。（3）政府扶持、干预性表现在以下几个方面：土地可以划拨；政府给予一定财政支持和信贷支持；政府减免土地拆迁、安置，基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的20余项税费；价格实行政府审批，有最高限价；其利润率严格控制在3%以内等。（4）出售给特定对象：必须具有郑州市城镇非农户口；未参加房改或享受房改的面积未达到其应享受的80%；中低收入家庭（按郑州市每年颁布的标准执行，20**年郑州市家庭年收入在5万元以下）如属郑州市区拆迁户，不满足以上要求也可直接购买。

　　*特别注意：经济适用房属于商品房的一种范畴，属微利商品房，因其是以成本价购买，故其产权属完全产权。

　　9．为什么经济适用房价格相对偏低？

　　经济适用房建设用地采取行政划拨方式供应，征用土地补偿费和拆迁安置补偿、补助费按有关规定的低限执行。经济适用住房建设按零税率计证固定资产投资方向调节税，免收商业网点费、人防费、基础设施配置费等11项费用，减半征收招标管理费，工程质量监督费等12项费用，有效降低了成本，与同等地段商品房相比约降低了300元/平方米。

　　10．什么叫二手房？

　　私房上市交易通称为二手房。也就是依法取得房屋所有权（全部产权），可以进入住房二级市场（即房地产三级市场）交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。

　　私房：是指依法归个人所有或数人共有的房屋。

　　产权：住房产权是住房各项权益的总和。我国法律规定，产权人对其所有的住房享有占有、使用、收益、处分等权利。

　　11．商品房价格中都包括那些因素？

　　第一为土地价格。由国家收取，约占总房价的30%。

　　第二为房屋建造成本。在总房价构成中占30--35%左右。

　　第三为带征地费。即实现居住条件所必须投入的辅助设施、环境优化所需的费用，包括绿地、景点、配电房等，此部分成本为100元/平方米左右，在房价构成中约占4%。

　　第四为配套费用。即上缴当地政府的市政配套费和各管线部门所收的五种线路（水、电、气、通讯、市政管网）管理费、各区县所收的地区改建配套费等，在房价构成中所占的比例为10%左右。

　　第五为期间费用。由管理费用、财务费用、销售费用（含广告费用）构成，在房价中所占的比例为10%左右。

　　第六为销售环节发生的营业税金及附加。在房价构成中所占的比例为6%左右。

　　第七为开发商预期毛利。

　　12．商品房销售中的五证是哪几证？

《国有土地使用证》《商品房销售许可证》《建设用地规划许可证》

　　《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》

　　13．什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？

　　契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率为2%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。

篇3：房地产政策法律法规基础知识(2)

　　房地产政策及法律法规基础知识（2）

　　14．什么是印花税？

　　印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。商品房买卖买方应交纳印花税，税率为0.03%。

　　15．什么是两书？主要内容是什么？

　　“两书”是指《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供两书。

　　《住宅质量保证书》的主要内容是购房人所购房屋各部位质量验收等级、保修范围、保修期限及维修记录。

　　《住宅使用说明书》的主要内容是房屋概况、房屋内配置设施（规格、型号、品牌、产地）、住宅使用须知及注意事项。

　　另外附图6份：房屋坐落示意图、住宅分户平面结构图、室内设施配置图、强弱电线路敷设图、给排水管线图、采暖设施配置图。

　　16．什么是房地产抵押？

　　是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　17．抵押贷款与按揭贷款是一码事吗？

　　房地产抵押贷款是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为担保的贷款。又分为实物抵押和房地产权证抵押。

　　按揭是香港等地引进的一种房地产贷款形式，购房人向银行借款购房，在还清本息前，房屋的所有权不归购房借款人所有，购房借款人只拥有该房产的使用权。当借款本息还清后由银行和购房人一起去房地产登记机构，办理产权转移，这时房地产产权才真正归购房人所有。

　　由此可知，抵押贷款与按揭贷款本质区别是贷款期间房屋所有权归属不同。抵押贷款期间房屋产权归个人所有，而银行只拥有抵押及处置权。我市现在通行的商品房商业贷款和个人公积金贷款采用的都是抵押贷款而非按揭贷款的形式。我们口头上说的按揭贷款实际上是一种误解。

　　18．只要在郑州市区购房都能入户吗？

　　根据市公安局的有关户籍改革宣传材料，对办理入户的所购房屋没有明确规定是什么类型房屋，从哪里购得。所以，只要在市区范围内购买商品房（不限定开发商）、经济适用房、二手房、房改房，只要交易行为合法有效，提供资料齐全，且符合相关入户面积标准，均可享受入户政策。

　　19．购房入户的面积标准是什么？

　　外地公民在我市市区购买房屋，建筑面积达到56平方米以上的，其本人和直系亲属（夫妻及儿女）准予迁入2人，达到90平方米以上的可迁入3人，达120平方米以上的可迁入4人，达到150平方米以上的可迁入5人。

　　20．屋顶花园、顶层露台、底层花园能赠送吗？

　　不能。每一位购房人，包括购买顶、底层住房的购房人，在购买了一套住房后，就购买了一定面积的土地使用权，这些面积的土地使用权既在楼座之下，也在楼座四周，所有购房人对该块土地共同享有土地使用权。如果开发商私自把几十平方米的面积“赠送”给了购买顶层、底层住宅的购房人，显然直接侵犯了其他购房人的合法权益。所以说，这样的广告词或承诺在法律上是站不住脚的，即使开发商私自“赠送”了花园，房地产管理部门也不会为该房屋购买人办理相应的土地使用权证，因为开发商在销售房产时，已相应的把土地使用权也转让给了每一购房人，开发商已不再拥有土地使用权，所以也就谈不上赠送花园了。

　　21．什么是住房公积金制度？

　　住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。

　　22．住房公积金为什么归个人所有？

　　住房公积金由两部分组成，一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，理应归职工个人所有；二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这部分是住房实物福利分配向工资货币分配转换的部分，视同职工工资，也应归职工个人所有。

　　23．什么是物业？什么是物业管理？什么是物业管理费？

　　物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。

　　物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家相关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务。

　　物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

　　24．什么是维修基金？其主管部门是哪个单位？

　　维修基金是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。

　　共用部位是指物业的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。

　　共同设施设备是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）及其他共用设施设备。

　　市房产管理局是住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的行政主管部门，市物业维修基金管理中心是维修基金筹集、管理的机构。

　　25．我国目前现行的住房供应体系有哪几种？

　　（1）城镇廉租住房供应体系

　　（2）经济适用住房供应体系

　　（3）商品住房供应体系

　　城镇廉租住房是政府向具有市区城镇常住户口的“双困”家庭提供的租金相对低廉的具有社会保障性质的普通住房。其主要来源如下：

　　*腾退的并符合规定的廉租住房标准的公有住房。

　　*最低收入家庭承租的符合廉租住房标准的公有住房。

　　*政府和单位出资兴建或购置的廉租住房。

　　*社会捐赠的符合廉租住房标准的住房。

　　*政府通过转换等其他渠道筹集的廉租住房。

　　26．房地产开发的主要程序有哪些？

　　（1）投资决策分析，其又分为两部分：市场分析与项目的财务估价

　　（2）前期工作

　　*研究地块的特性与四至范围。

　　*分析将要购买的土地用途及获益能力大小。

　　*获取土地的使用权

　　*整地、拆迁、安

置、补偿

　　*规划设计及建设方案的制定

　　*与规划管理部门协商，获得规划许可

　　*施工现场的“三通一平”或“七通一平”

　　*安排短期或长期信贷

　　*对拟建中的项目寻找预租（售）的顾客

　　*对市场状况进行进一步的分析，初步确定租金或售价水平

　　*对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算

　　*对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。

　　（3）建设阶段

　　（4）租售阶段

篇4：房地产销售部培训:房地产基础知识

　　房地产销售部培训--房地产基础知识

　　一、房地产的概念

　　房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

　　包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权

　　注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

　　房地产业与建筑业区别：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门第二产业。

　　房产、地产两者间的关系及差异：房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

　　a)实物形态上看，房产与地产密不可分；

　　b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

　　c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

　　差异包括几个方面：

　　a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；

　　c)权属性质不同；d)二者价格构成不同。

　　二、房地产的特征

　　房地产的自然特征

　　a)位置的固定性；　　b)使用的耐久性；

　　c)资源的有限性；　　　　　d)物业的差异性。

　　房地产的经济特征

　　a)生产周期　　　　b)资金密集性

　　c)相互影响性　　　d)易受政策限制性　　e)房地产的增值性

　　注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功

　　于房地产的重要组成部分-----土地。

　　三、房地产的类型

　　按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产

　　d)工业房地产e)农业房地产

　　房地产住宅的层数划分的规定：

　　?低层住宅为1-3层?多层住宅为4-6层

　　?小高层住宅为7-11层?中高层住宅为12-16层?16层以上为高层住宅

　　房地产土地的使用年限是如何确定的：凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即最高：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

　　三、房屋建筑结构分类标准

　　编号名称类型举例

　　1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构

　　2钢、钢筋混

　　凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

　　3

　　钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

　　4

　　混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

　　5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木

　　柱建造的

　　6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

　　四、房地产专业名词

　　1、常用名词

　　五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

　　两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》

　　房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

　　房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；

　　一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

　　二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

　　三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

　　房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

　　土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

　　三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

　　七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

　　红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的

　　地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

　　总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

　　建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

　　总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

　　容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

　　建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

　　建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

　　绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

　　绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

　　房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

　　套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

　　套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

　　A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

　　B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

　　C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

　　D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

　　单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

　　公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同

　　使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

　　实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

　　层高：层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

　　净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

　　公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

　　得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

　　道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

　　道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

　　玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

　　期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

　　现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

　　毛坯房：是指没有装修的房。

　　业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主

　　意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

　　会所：会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活

　　需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施

工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

　　入伙：是指业主领取钥匙，接房入住。

　　契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

　　征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

　　（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。

　　2、房子的种类

　　安居房：指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

　　经济适用住房：指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

　　使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

　　产权房：是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

　　商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其

　　价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

　　集资房：是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，

　　按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

　　集资建房有两种产权：

　　一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。

　　另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

　　公房：又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

　　房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

　　空置商品住宅：是指房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。

　　五、房地产面积的测算

　　1、计算全部建筑面积有哪些？

　　1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

　　2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

　　3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

　　4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

　　5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

　　6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

　　7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

　　8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

　　10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

　　11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

　　13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

　　14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

　　15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

　　2、计算一半的建筑面积有哪些？

　　1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

　　2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

　　3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

　　4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

　　5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

　　3、不计算建筑面积的有那些?

　　1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

　　2）检修、消防等室外爬梯。

　　3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

　　4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

　　5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

　　6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

　　4、哪些公用面积应分摊？

　　应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层

　　服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

　　5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

篇5：房地产基础知识问答题

　　房地产基础知识问答题

　　一、住宅的结构有哪些形式？

　　商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：

　　(1)砖混结构住宅

　　砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

　　(2)砖木结构住宅

　　砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

　　(3)钢筋混凝土结构住宅

　　钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。

　　二、什么是使用率？什么是实用率？

　　住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

　　三、怎样计算房屋的使用率？

　　房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。

　　在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

　　从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。

　　此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

　　四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？

　　(1)住宅的开间

　　住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

　　(2)住宅的进深

　　住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

　　(3)住宅的层高

　　住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

　　(4)住宅的净高

　　住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：

　　净高=层高-楼板厚度

　　即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

　　商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。

　　五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？

　　建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

　　(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

　　(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

　　(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

　　(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

　　(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

　　(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

　　(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

　　(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

　　(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

　　(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼

梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

　　(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。

　　(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

　　(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

　　(4)没有围护结构的屋顶水箱间。

　　(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

　　(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

　　(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

　　从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

　　六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？

　　消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

　　建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

　　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

　　七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？

　　某客户问：

　　什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？

　　销售人员答：

　　房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

　　八、商品房的销售面积如何计算？

　　按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：

　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

　　一、套内建筑面积的计算方法：

　　①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

　　②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

　　(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

　　(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

　　(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

　　(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

　　下列空间不得计入公用建筑面积：

　　(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

　　(2)作为人防工程的地下室。

　　公用建筑面积计算公式：

　　公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

　　分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

　　因此，商品房销售面积公式还可表达为：

　　商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

　　九、产权证如何办理？手续否很麻烦？

　　客户问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？

　　销售人员答：

　　每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。

　　十、按揭买的商品房，产权证办下后是放在银行还是给购房者？

　　客户问：

　　银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登记后，产权证就给购房者了。

　　销售人员答：

　　在按揭贷款购买的商品房取得产权证前，银行作为抵押权人，只能就商品房买卖合同进行抵押登记，在商品房办理产权证后，需要向房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续。作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证，产权证在办理完毕抵押登记手续后，应由产权人持有。

　　十一、什么是楼盘均价？

　　“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？

　　“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

　　而每一个单元户型的

价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。

　　二十一、公共区域的水电费如何摊销？

　　对于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(国家计委、建设部[1996]第266号文件)的规定：公共区域的能源费用可以计入物业管理成本，作为物业管理费的构成部分。

　　对于普通住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费项目进行收费，但可按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并计取。但是，小区的路灯费用不能由住户承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。二十二、购房知识：几楼的房子最容易转手？

　　二手房的交易行情是购置新房的重要参照，那么，目前市面上什么楼层的房子其再次交易的能力最佳呢？

　　跟新房一样，二手房的好楼层指的是2至6楼，需要说明的是，从目前的市场需求来看，在前几年修建的大量9层高的无电梯多层房中，余下的四个楼层，1、8、9是比较差的楼层，7楼是“勉强可以接受的楼层”，考虑到采光、卫生、潮湿度等因素，除了行动不便的老年人，一般人宁可选择8楼，也不愿选择1楼，当然，有较强商业功能的1楼除外。对那些8楼或9楼的房主来说，有一个利好的因素勉强可以告慰：如果是在顶楼，如果不漏水的话，还是可以得到热衷屋顶花园者的认可，尤其是一些年轻的买主。

　　二十三、买了经济适用房 还能拿补贴吗？

　　有读者询问：“购买了经济适用住房，还能再拿住房补贴吗？”为此，这期我们特将集资建房和经济适用住房做以对比，希望能对读者购买经济适用住房和集资建房时有所帮助。

　　集资建房与经济适用住房涵义不同

　　集资建房与经济适用住房相比，他们之间既有相同点，又有不同点。其相同点主要表现在集资建房完全享受经济适用住房的优惠政策，而且在供应的对象上与建设标准方面也是一致的。

　　但是两者也有不同点：

　　1、产权性质不同：集资建房与经济适用住房的产权不同。集资建房有两种产权：经济适用住房产权和房改房产权，即：如果职工按照房改政策购买了集资建房的话，那么其产权性质属于房改房产权，但如果购买的价格高于当年的房改成本价的话，那么其产权性质为经济适用住房产权。

　　2、价格不同：由于集资建房的合作社与社员之间在住房问题上不存在买卖关系，而是集资合作建房的关系，因此，集资建房不存在销售问题，社员可免交部分税费，所售价格只是建造房屋的价格，不包含利润；而经济适用住房的价格之中包含3%的微利，即房屋建造成本价格再加3%的利润构成

　　买了经济适用房，仍能获得住房补贴

　　其实北京市政府早在1999年就在《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的通知(京发[1999]21号)中提到住房补贴发放的对象：“无房和住房未达到本方案规定的住房面积补贴标准的职工(含离退休职工)，按经济适用住房价格或市场价格购买住房(包括新建经济适用住房、腾退的可售公有住房和商品住房)，均可按规定申请住房补贴。”也就是说，职工即使购买了经济适用住房和商品房，按规定，仍可获得住房补贴。

　　另外，购买了再上市的已购公有住房的职工，仍属无房户或者未达标户。已购公有住房再上市后，由于已补交了土地出让金和相关的税费，所以其产权性质已为商品房产权，也就是说无房或未达标的职工，如果购买了再上市的已购公有住房，按规定仍可获得住房补贴。小雪

　　二十四、十种情况不计入建筑面积

　　根据新的国家级标准---《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。

　　10种情况包括：

　　1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

　　2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

　　3、房屋之间无上盖的架空通廊；

　　4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

　　5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

　　6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

　　7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

　　8、活动简易房屋；

　　9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

　　10、据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。