置业顾问培训:房地产相关税费制度

　　置业顾问培训：房地产相关税费制度

　　1、税费基本知识

　　税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。

　　税收具有下列显著特征：

　　※强制性※无偿性※固定性

　　2、房地产税种与标准

　　（1）、契税：是指对契约征收的税，属于财产转移税，以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税；

　　征收条件：

　　※国有土地使用权出让；

　　※土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；

　　※房屋买卖、房屋赠与、房屋交换（等值交换不缴纳）

　　土地、房屋权属以作价投资、入股、抵债和获奖等方式转移的，视同买卖或赠与征税

　　契税的计税依据：是以土地使用权、房屋所有权发生转移变动时的成交价格或评估价格。成交价格明显低于市场价格的，由征收机关参照市场价格核定。

　　纳税税率：契税实行3%-5%的幅度比例税率。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。目前厦门实施的征收标准为--普通住宅1.5％，高档住宅及商业3％。

　　纳税缴交时间：纳税的环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。

　　契税减免规定：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用手办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税；②城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税；③因不可抗力灭生住房而重新购买住房的，免税；④土地、房屋被县级以上人民政府征用、点用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免；⑤纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免税；⑥经外交部确认，予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属。

　　（2）、土地增值税

　　土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　土地增值税的征税对象：是有偿转让土地和地上建筑物所取得的土地增值额。以增值额为计税依据。

　　曾经于20**年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税，但此内容的确定根据时事政策将有不同规定。

　　（3）、土地使用税

　　土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。

　　土地使用税实行定额税率：①大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。②中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。③小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。④县城、建制镇和工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。

　　（4）、房产税：是在城镇内向房产的产权所有人征收的一种税。凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。

　　房产税的计税依据：

　　①非出租的房产：房产原值*(1-10%到30%)*1.2％具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人民政府规定；

　　②出租的房产：则可以年租金为房产税的计税依据，税率为租金×12%；

　　（5）、印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。

　　印花税的纳税人：为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括外商投资企业和外籍人员。

　　印花税的税率：采用比例税率和定额税率两种。

　　税率有0.3‰、0.5‰、1‰、0.05‰、0.03‰，此外，许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标济册证、专利证、土地使用证按件贴花5元。

　　《房屋买卖合同》印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。

　　（6）、营业税、城市维护建设税和教育费附加

　　营业税：是对提供税劳务、转让无形资产、销售不动产（房地产）的单位和个人征收的一种税。凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税。

　　城市维护建设税（简称城建税）：以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。外商投资企业和外国企业暂不缴纳城建税。

　　教育附加：纳税人、课税对象的规定与城建税相同。

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篇2：房地产学习培训:经营税费对价格影响

　　房地产学习培训--经营税费对价格影响

　　房地产开发经营税费对房地产开发成本及销售价格的影响

　　除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素。

　　（一）税费对总开发成本的影响

　　据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的比重大致如下，见表1-2.

　　如果加上各种不可预见的税费在内，各种税费占商品房成本的30％～40％。在商品房开发成本中，土地费用约20％，因此包括土地费用在内的各种税费占商品房开发成本约50％～60％。就北京而言，土地费用占住宅总开发成本30％以上，甚至高达50％。

　　表1-2 商品房税费构成一览表

　　项目 税费占商品房成本的比重(％)

　　税收　10

　　管理费和手续费　3

　　行政性费用　项目性收费　 16．5

　　证书工本费　0．5

　　合　　计　30

　　（二）税费对销售价格的影响

　　目前，在商品房价格中，土地费用所占的比重已由过去的20％左右上升为30％左右，而开发商开发建设利润所占比重由过去的20％以上下降为10％左右。商品房价格主要由七部分构成，见表1-3.

　　表1-3 商品房价格构成一览表

　　项　　目　约占商品房价格的比重(％)

　　土地成本　30

　　房屋建造成本　30～35

　　辅助设施费用　4

　　配套费用　 10

　　开发期间费用　 10

　　营业税金及附加　 6

　　开发建设利润　 10

　　合计　 100

　　注：表中配套费用包括：市政配套如水、电、煤气、通讯、管网等费用；开发期间费用包括：管理费、财务费和销售费等。

　　（三）合理税费的调控措施

　　包括土地费用在内的各种税费对住宅总开发成本、销售价格影响较大的项目依次为土地费用（约30％），税收（约10％），其他各种合理和不合理费用（10％～20％）。所以，只有规范房地产市场，合理负担税费，才能使住宅价格纳入正常轨道，使住宅生产和消费正常运行。为此，国家和各级政府应对商品住宅开发建设中的税费进行必要合理的调控。

　　1.降低地价

　　对普通商品住宅，通过减少土地出让金或将一次性支付土地费用改为若干年分期支付等方式降低地价；对经济适用住宅，应通过行政划拨土地减免地价。

　　2.合理分摊城市基础设施和公用设施费用

　　让城市基础设施和公用设施费用单纯由消费者承担，改为由政府、房地产开发商、消费者等共同承担，这样既维护了房地产开发商的利益，又能调动消费者购房积极性。

　　（1）对于非营利性的城市基础设施（如道路、交通等）以及公用设施（学校、医院等）费用，应由政府财政承担。

　　（2）对于营利性的配套设施（如商业网点）等费用，本着“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，由房地产开发商或受益企业承担。

　　（3）对于住宅小区内的市政配套设施建设费用，应由消费者承担。

　　3.降低或减免契税

　　为鼓励居民买房，对居民的住房应降低或减免交易契税。

　　4.取消不合理收费

　　对房地产开发企业的各项收费应进行清理，如认真清理国家明文取缔的不合理收费及现行收费项目中的不合理收费。对不合理费用坚决予以取缔，如人防费、教育集资费、白蚁防治费、地名费等以及各种名目的管理费和保证金。

　　此外，为避免政出多门、重复收费，政府可采取集中收费、统一管理。这样，有利于降低商品房总体收费标准，进而有利于降低商品房的成本和价格。

　　房地产开发商都需要缴纳哪些税

　　（1）契税。

　　建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。

　　（2）营业税。

　　自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。

　　（3）城市维护建设税和教育费附加。

　　在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。

　　（4）城镇土地使用税。

　　房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

　　年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额

　　土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[20**]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

　　（5）房产税。

　　以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。

　　应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％

　　房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[20**] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

　　（6）车船使用税。

　　以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。

　　（7）土地增值税。

　　以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

　　计算公式：

　　土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额

　　应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率

　　土地增值税四级超率累进税率表

　　级次 增值额占扣除项目50％ 税率％ 速算扣除率％

　　金额的比例

>　　1 50％以下部分 30 0

　　2 超过50％，未超过100％

　　的部分 40 5

　　3 超过100％，未超过200％

　　的部分 50 15

　　4 超过200％的部分 60 35

　　企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。

　　纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

　　（8）印花税。

　　书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。

　　（9）企业所得税。

　　应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率

　　税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

　　（10）个人所得税。

　　个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。

　　应纳税额＝（全年收入总额－成本费用以及损失）×适用税率－速算扣除数

　　个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。