商品房窗框周边漏水原因处理方法

　　商品房窗框周边漏水的原因及处理方法

　　造成窗框周边浸漏的原因主要有两个：

　　一是窗框在拼装的过程中四个角交接的部位没有进行注胶或者是注胶不密实，还留有缝隙，此外，安装窗框时四周与墙体之间的间隙未采用软材料进行填塞，而是直接用水泥砂浆填塞的话也容易造成渗水。因为在窗框受到风荷载或推拉窗扇的时候容易出现变形，从而使窗框与砂浆产生缝隙。

　　二是窗框四边密封胶施工前，墙体和窗框交界处的灰尘、杂物没有清除或是清除得不干净，造成硅胶黏贴不牢、脱落或产生气泡，使密封胶失去作用。

　　一旦出现渗漏的话，住户首先在窗框四周每隔200毫米钻一个孔，向孔内注射防水材料，利用防水材料吸收空气中的水蒸气后迅速膨胀及对各种材料都有的巨大黏结力和密封防渗的特性，快速填充并追踪缝隙孔洞，以达到窗框四周防水补漏的目的。其次，铲除原来的窗框四周黏结不牢的玻璃密封胶，在清洗干净待其干燥后，对窗框的拼接口处重新做打胶处理。窗框四周处理完成之后，窗框与窗口外边四周采用与外墙相同的施工方法进行勾缝处理，并在窗框四周围注入防水密封胶。此外，还要注意的一点是，对于原有的窗户下框排水孔设置不够的情况，住户可以增加排水孔，从而将雨水及时排除，以防下大雨时雨水倒灌。

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篇2：住宅外门窗洞口接缝处渗漏水防治

　　住宅外门窗洞口接缝处渗漏水的防治

　　外门窗洞口接缝处渗漏水的主要防治措施：

　　15．认真做好图纸会审，完善节点详图，把好设计质量关。

　　16．派专人严格监控门窗材质和制作质量以及安装质量，使其完全符合设计与施工规范的要求；严格控制预留洞口尺寸，合理安排施工顺序。在施工主体结构时，对预留门窗洞口的尺寸、位置做到严格控制；门窗的安装在墙面湿作业后进行，先做内外括糙，括糙时上下吊线，水平拉通线，以确保洞口位置、尺寸的正确无误；而后再弹线安装门窗，这样不仅能保证框四周同墙体的缝隙均匀，上下顺直，也有利于成品保护。

　　17．门窗的固定，严禁在砖墙上用射钉和钢钉固定，不得在多孔砖上用膨胀螺栓紧固，为此应在窗框四周提前预埋预制砼块；连接件的数量和位置应满足规范要求。

　　18．窗框与墙体的缝隙填嵌材料必须选用聚氨脂PU发泡剂，聚氨脂PU发泡剂能自行发泡膨胀，能有效的填满缝隙，操作方便。

　　19．准确地打注密封材料，在施工装饰面时，在窗框外嵌木条，木条尺寸宜为5mm×7mm，待装饰面完成后，取出木条，槽口应连续贯通，在槽内由下而上打注密封胶，窗下槛抹灰时应伸入下槛3-5mm，在阴角处打注密封胶，注胶前清洁表面，注胶后作检查注胶是否连续，防止漏注。

　　20．工程在竣工验收前，在门窗外用高压水喷淋试验，以检验是否有渗水现象，一经发现有渗水现象，予以彻底翻修处理。

篇3：公共管道漏水遭无妄之灾业主索赔物业获部分支持

　　
　　公共管道漏水遭无妄之灾业主索赔物业获部分支持
　　因刘某家楼下住户被水浸泡，物业公司在刘某家通过凿地检查等方式进行维修，后物业发现走水原因是公共通风管道漏水，与刘某家无关。故刘某诉至法院，请求判令物业赔偿施工损失、误工费、精神损害抚慰金。近日，顺义法院审理了此案，最终部分支持了刘某的诉讼请求。
　　原告刘某诉称：原告为某小区业主。20**年10月，原告楼下住户找到原告，称原告房间漏水。被告先后4次安排人员查看情况，认为原告卫生间漏水，让原告凿地检查，并将原告墙体内的水管改到墙体外。原告为此花费4500元，但原告楼下仍然漏水，后被告对公共管道进行排查，发现是公共通风管道漏水，与原告无关。原告认为，被告未按照正常程序检查漏水原因，直接让原告凿地，造成原告施工损失及生活困扰。故诉至法院，请求判令被告赔偿原告施工损失、误工费、精神损害抚慰金共计10500元。
　　被告物业公司辩称：原、被告之间系物业服务关系，被告并不存在原告所述侵权行为。被告根据法律规定及合同约定负责共有部分及公用设施设备的保养，而原告所述漏水情形发生在业主专有部分，不属于物业服务范围，物业公司已告知业主协商解决，只要不涉及共有部分或对共有设施造成影响，物业无权参与业主的任何决策。原告楼下业主报修后，被告尽到了物业管理职责，安排人员到现场查看漏水情况，并排查漏水原因，根据现场漏水位置及附近公共设施设备情况，排除了公共设施造成漏水的可能性。业主自行排查漏水原因的过程中，在靠近通风管道处发现有水渍痕迹，物业公司配合业主查找漏水原因，查明漏水点在四层业主卫生间马桶八字阀处，该处漏水沿着通风管道下行，导致损害发生。通风管道不具备排水功能，未与任何排水管道连接，通风管道不可能造成漏水，且通风管道运行良好，未有需维修现象，物业公司无法检查判断通风管道与漏水的关联性，物业公司在提供服务过程中，不存在过错，原告的损失应由侵权人予以赔偿。另，原告楼下业主损害的发生，可能是由于自身私自拆除管道，导致排水不畅造成。综上，原告请求无法律依据，证据不足，不应支持。
　　法院经审理认为：被告作为提供物业服务的公司，应对房屋共用部位进行日常管理、维修养护，发现破损及时修补。涉诉漏水事故发生后，被告应当对公共设施进行检修、查看。根据双方陈述，通过通风管道百叶窗，目视即可发现有滴水落下，而被告在原告施工前未能发现。故法院认为，被告疏于管理，未尽到必要的维修、养护义务，对原告因漏水事故造成的损失存在过错，应当承担赔偿责任。对于原告主张的施工费，法院予以认定。对于原告主张的误工费、精神损害抚慰金，证据不足，法院不予支持。
　　最终，法院判决被告物业公司赔偿原告刘某施工费用4500元。

篇4：房屋漏水造成损失划分赔偿责任

　　
　　楼上防水不合格
　　刘某、唐某系乌市幸福路某单位家属院的业主，二人系楼上楼下的邻居。刘某家中进行装修后，唐某家中遂开始出现长期渗漏的情况。在案件处理过程中，通过法官调解，刘某主动重新做了其家中的卫生间防水，并由法官组织进行了闭水试验，在双方确认漏水问题已经解决，房屋停止漏水后，经法院主持对房屋损失部分进行了调解。最终，刘某赔偿唐某房屋损失6000元。
　　法官曹玮说，本案在漏水案件中属于最常见的漏水类型，即楼上业主的防水存在问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的）。漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。若确定属于装修公司工程质量或管线问题，则可向装修公司或管线厂家另行追偿。
　　楼顶晒台种花，水漏邻家
　　孟某系某小区顶层房屋的业主，购房时，开发商向其赠送了楼顶晒台。后因该晒台漏水，导致张某家中装修受损。庭审中，孟某对漏水原因提出异议，认为是晒台的设计存在缺陷从而导致漏水，但未能举证。
　　法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
　　一般情况下，楼顶属于公共部位，但本案中的晒台由开发商交付孟某后，由孟某单独使用，已形成与其他区域相独立的一部分，应定性为孟某使用的专有部分，故维护保养的义务由孟某自行承担，因此造成的损失也应由孟某予以承担。据此，法院判令孟某赔偿张某装修损失5000余元。
　　违法搭建鸽舍防水被毁
　　阿某系乌市某小区顶层房屋的业主，20**年其房屋发生持续漏水，遂将物业公司起诉到法院。物业公司到庭后对漏水原因提出异议并申请鉴定。经鉴定漏水原因系屋顶违法搭建鸽舍时打入的钢钉造成屋面防水被破坏，法院遂追加了搭建鸽舍的买某作为被告，并最终判决由买某对阿某的房屋漏水损失承担赔偿责任。
　　法官蒋欣庭后解释称，正常情况下，楼顶属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因的鉴定结论，导致漏水的原因系买某搭建鸽舍时破坏了原有的屋面防水，故法院由此免除了物业公司的赔偿责任，而买某作为本案中的侵权主体，应对阿某的损失承担赔偿责任。
　　擅自改装自担部分损失
　　张某与李某系楼上楼下相邻业主。20**年李某将卫生间改造为储物柜，并将张某家延伸至其卫生间顶部的管线用板材进行装修封闭。20**年春节后，李某发现家中的储物柜中漏水，将其放在储物柜中的八幅书法作品浸泡，储物柜也受到损坏，故诉至法院，要求张某对字画损失和装修损失进行赔偿。
　　法院审理后认为，李某擅自对房屋进行了改造，将原先设计的卫生间改建成了储物柜，并将外露的下水管线部分进行了包裹，且其在20**年春节前发现房屋内有异味，春节后才发现漏水现象，李某对损失的产生及扩大有责任，应对其损失自行承担一部分责任。张某系楼上业主，不能排除对涉案损失的过错责任，故法院认定李某擅自变更了房屋用途存在一定过错，判决由张某赔偿李某部分损失合计6400元。
　　雨水管年久失修致渗漏
　　王某系乌市某小区业主，20**年王某家中小卧室和卫生间顶部发生渗漏水，与物业公司交涉后始终未见改善。20**年10月，物业公司在进行外墙保温施工时发现王某房屋上方处楼顶的雨水管破裂，遂将雨水管更换，至此王某家中再没有出现渗漏水现象。为此，王某将物业公司告上法院，索要之前因漏水造成的装修损失。
　　法院审理后认为，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为业主共有部分，业主共有部位和共有设施设备，由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损,则物业公司应承担相应的赔偿责任。
　　本案中，物业公司作为该小区的物业服务企业未能对公共部位的雨水管尽到维修义务，应对王某的装修损失予以赔偿。据此，法院判令物业公司赔偿王某装修损失3500元。
　　窗户严重变形漏风漏雨
　　唐某于20**年入住某房产公司开发的房屋，20**年唐某发现该房主卧和客厅窗户严重变形，漏风漏水，即诉至法院，要求房产公司赔偿其窗户更换的损失及漏水造成的房屋装修损失，后经法院主持调解，房产公司赔偿了唐某窗户的更换费用及房屋修复费用合计6700元。
　　法官曹玮庭后解释称，交付房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据相关规定，屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。
　　律师说法
　　因房屋漏水而引发的邻里纠纷一般发生于上下楼层的邻居之间。除了因供暖漏水而引发的纠纷外，房屋漏水的原因还包括装修不当、防水不严、擅改设施、乱凿墙壁等方面。遭遇房屋漏水，必然给业主财产造成损失。为妥善解决纠纷，必须首先分清相关各方的责任。
　　民法通则第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系；给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。一般而言，漏水造成损失的赔偿责任由过错方承担，如果双方都有过错，那就要根据过错大小，各自承担相应的责任。
　　此外，在居民小区的各种通水管道的管理、维修和养护方面，一般适用“谁管辖、谁养护”的原则。依照相关规定，业主共有部位和共有设施、设备由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司未尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损，则物业公司应承担相应的赔偿责任。
　　同时，我国相关的规章还对房屋漏水的维修责任作了相应的规定：房屋的主体结构保修期为该工程的合理使用年限，通常普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年；屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。也就是说，如果在相邻各方都没有责任的情况下，漏水的责任就应当由供应商来承担。
　　法官建议
　　法官建议：保留证据，方便定责
　　天山区法院民事审判庭法官曹玮、蒋欣表示，该院审理的此类案件中房屋漏水原因多样，主要包括：开发商建造时的房屋质量问题、房屋年久失修出现管线老化问题、消防设施质量问题引起跑水、防水材料及工序未达标、业主擅自改变房屋用途等，此类案件与群众的日常生活密切相关，一些当事人处于长期矛盾中，情绪对立严重，利益冲突尖锐。
　　法官指出，房屋发生漏水跑水，相关业主及物业、开发商应通力协作，尽快查出问题并及时将问题隐患消除，同时注意保留证据，方便日后定责。

篇5：业主拒缴1.3万物业费败诉--法官:屋顶漏水不属于物业责任

　　物业费没有缴，业主刘青被物业公司告上了法庭。“我是对物业费有异议才不缴的。”刘青很委屈，但法院仍判决其支付1.2万元物业费。

　　刘青是新疆乌鲁木齐市某小区业主，其房屋建筑面积194.17平方米，小区物业费收取标准为每平方米2.8元每月。自20**年入住后，刘青按照上述标准缴纳了20**年至20**年12月及20**年1月至20**年12月的物业费，拒绝缴纳20**年和20**年的物业费。

　　物业公司多次索要无果后，今年7月将刘青诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，请求法院判令刘青支付物业费及利息合计1.3万余元。

　　庭审中，刘青认为物业公司收费标准过高，同时认为屋顶漏水，物业公司未履行维修义务，服务不到位。

　　法院审理认为，刘青拖欠物业费的情况确实存在，物业公司也确实提供了物业服务，刘青已经缴纳的物业费，应视为对物业公司收费标准的认可。屋顶漏水不在物业管理范畴内，业主以此拒交物业费，法院不予支持。故判决刘青支付物业公司物业费1.2万余元。

　　本案主审法官丁磊表示，物业公司要求业主支付物业费，是物业纠纷中最常见的案件。业主拒缴理由主要是认为物业服务与收费标准不对等，或对物业费收取标准及依据有异议等。

　　丁磊认为，业主即使有合理的理由，也不应该通过拒缴物业费来表达不满。如果业主认为物业公司的服务没有达到标准，可以共同向行政主管部门或物业协会反映，也可以委托专业的中介机构对物业服务等级进行评估，再以评估结果为据，向物业公司提出合理的收费标准。如果物业公司拒绝调整收费标准，可提起诉讼。

　　值得注意的是，只有在履行物业服务合同过程中产生的问题，业主才能向物业公司主张权利。如果是其他法律关系产生的争议，如房屋质量问题产生墙体开裂、其他业主违章搭建影响通风采光等，因为与物业公司无关，不能作为拒缴物业费的理由。

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