酒店财务部管理实务五

　　酒店财务部管理实务5

　　第一章

　　第一条 为了加强财务管理，规范财务行为与财务活动，根据国家有关财经制度，结合酒店实际情况，特定本条例。

　　第二条 酒店财务管理遵循统一领导、分级授权管理原则。

　　第三条 酒店财务管理的根本目标是实现利润最大化，确保资产保值与增值。

　　第四条 酒店设立财务机构，建立健全内部财务管理制度，做好财务管理工作，真实反映企业财务状况，依法上缴各项税、费，保护所有者权益不受侵犯。

　　第五条 酒店应推行全面预算管理制度。

　　第六条 本条例仅包括会计人员、固定资产及其折扣、成本核算与费用方面的规定。

　　第二章 财务部机构与会计人员管理

　　第七条 本条例所称的是酒店财务部工作的财务人员。

　　第八条 财务部经理及财会人员由酒店领导班子考核后，统一聘用。

　　第九条 财务部经理具有以下权利：

　　(一) 对本单位的会计人员的聘任、晋升、调动、奖惩提出建议或意见;

　　(二) 组织本单位会计人员的培训与考核;

　　(三) 组织本单位的经济核算、财务会计和管理工作;

　　(四) 参与本单位的预算、财务收支计划、成本费用计划信贷计划的制定，并监督执行情况。

　　(五) 其它应享有的权利

　　第十条 财务部经理职责：

　　(一) 确保酒店资产的安全完整。防止资本的流失;

　　(二) 真实、完整、及时的报告酒店的财务状况、经营成本和现金流量情况;

　　(三) 监督、贯彻国家各项财经政策、法令、制度和酒店会计规章制度。

　　(四) 其它应承担的职责。

　　第十条 部门经理若自行辞职，必须提前一个月向酒店领导和人事部提出书面报告，报经批准，办妥离职手续后，方可去职。

　　第十一条 部门经理定期对其管辖的会计人员进行德、 能、成绩的考核，作为升职、降职、续聘、解聘和岗位调整的依据。

　　第十二条 部门经理及工作人员原则上一年一聘，经考核 称职者，方可续聘，不称职者予以解聘。

　　第十三条 对爱岗敬业、成绩显著的财务负责人、会计人员按规定给予奖励;对玩忽职守、造成直接经济琐事的人，按规定给予经济处罚直至追究法律责任。

　　第三章 固定资产管理

　　第十四条 本条例所称固定资产是指使用期限在一年以上、在使用过程中保持原有物资形态的主要劳动资料，包括房屋及建筑物、机械设备、运输设备、动力设备、专用设备及其他设备。

　　第十五条 使用年限在二年以上、单位价值在2000元以上的非经营主要设备和物品，也列为固定资产进行管理。不符合上述要求的劳动资料，应作为低值易耗品进行管理。

　　第十六条 帐簿设置，财务部门设固定资产总帐外，还应设置固定资产分类帐，记载每项固定资产原值、净值、累计折旧、折旧率和状况。

　　第十七条 固定资产取得后，由管理部门管理，并会同财务部门依其类别进行编号，并贴粘标签，作为固定资产台帐的依据。

　　第十八条 计提折旧的固定资产包括：房屋和建筑物、在用的机器设备、仪器仪表、运输车辆、工具、器具;季节性停用和修理停用的设备;以经营租赁方式租出的固定资产;以融资租赁方式的固定资产。

　　第十九条 不计提折旧的固定资产包括：房屋建筑以外的未使用、不需用的固定资产和封存的固定资产;经营租赁方式租入的固定资产;已提足折旧继续使用的固定资产;未提足折旧提前报废的固定资产。

　　第二十条 已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，应自交付使用之日起，按照工程预算、造价或者工程成本等资料，估价转入固定资产，并按本条例计提折旧。

　　第二十一条 酒店按月计提折旧，月份开始使用的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧;月份内减少或停用的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。

　　第二十二条 房屋及建筑物残值统一按原值5%计算，机器设备残值统一按原值3%计算。

　　第二十三条 固定资产折旧方法，一般采用平均年限法。

　　第二十四条 固定资产出租和外借须按总经理批准，并制订固定资产出租或出借使用，合同应对租金、支付时间、支付方式、修缮保养、税费负担、归还期限、保持原状、附属设备、违约责任作出规定。

　　>　　第二十五条 固定资产报损应报酒店领导审批，注明报损原因、固定资产生产日期、使用年限、原值、净值、并附有挂部门对固定资产报损的检验报告。报损固定资产残余价值和变价收以及保险赔偿收入，应冲减清理支出。报损固定资产净余额，结转为营业外支出或收入。

　　第二十六条 每年年终前应对所有固定资产进行一次盘点，做到帐帐相符，对盘盈和盘亏的固定资产应按本条例的规定处理。

　　第四章 成本与费用管理

　　第二十七条 成本管理任务：反映和监督企业各项费用的支出，按照国家有关法令，制度和酒店有关规定以及酒店的计划和定额，严格控制费用，促使酒店合理、节约地使用人力、物力和财力;正确地计算经营的总成本和单位成本，反映和监督成本计划完成的情况，为预测成本和利润、参与酒店经营决策提供资料，促使酒店改进管理，加强经营核算，提高经济效益。

　　第二十八条 成本核算程序：对成本费用进行审核和控制，确定计入成本的界限;成本核算要贯彻受益原则，划清下列界限，不得相互混淆，影响成本核算的准确性。

　　(一) 正确划分应计入经营成本与不计入经营成本的界限，遵守成本开支范围。

　　(二) 正确划分各个月份的成本界限，实行权责发生制原则，凡属于本期的成本，不管其何时付出，都作为本期成本处理，不得将本期成本计入下期成本处理，不得将下期的成本提前计入本期。

　　第二十九条 各部门应通过预算控制费用开支计划，严把审批关，财务部门审核人员应按照国家财经制度，酒店的有关条例、规定，严格审核超标准部分和经营无关的费用不予报销。

　　第三十条 财务部门应积极筹集资金，加速资金周转，提高资金赢利能力，降低融资能力。

　　第三十一条 酒店不得将费用结转到待摊费用、或其他科目。

　　第三十二条 管理费用是指行政管理部门为管理和组织经营活动的各项费用。

　　第三十三条 低值易耗品原则上在领用时一次性入管理费用，数额较大的可分期摊销计入管理费用。

　　第三十四条 企业发生的修理费用一般直接计入当期管理费用，固定资产的修理费用发生不均衡或数额较大的，可采用待摊或预提的方法。实行预提的，预提大修理费用列入当期管理费用，实行待摊的发生修理1年内平均摊销。

　　第三十五条 酒店发生的坏帐损失可以采用直接转销法，计入管理费用，收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

　　第三十六条 酒店也可以按照应收款余额百分比法计提坏帐准备。

　　第三十七条 经营费用指整个经营环节所发生的各种费用，即采购商品所支付的费用。

　　第三十八条 经营费用包括由酒店负担的运输费，装卸费、整理费、劳务费、广告费、商品消耗等。

　　第三十九条 财务费用是指企业为筹建资金而发生的各项费用，包括酒店经营期间发生的利息净支出，外汇调剂手续费，加息等。酒店在筹建期间发生的借款费用记入开办费，不行列入财务费用。

　　第四十条 企业发生与建造固定资产和无形资产或某项资产直接相关的费用，在该项资产尚未交付使用或虽已交付使用但尚未输竣工决算之前，计入资产的成本，不得列为财务费用。

　　第四十一条 酒店各部门应严格控制本部门的费用开支，未经领导预先批准的某些消费性开支，不得报销。

　　第四十二条 财务部门每季度应对费用开支增长比率、结构比例变化进行分析、发现费用增长的因素，找出降低费用的对策。

　　第五章 附 则

　　第四十三条 本条例适用于酒店结合实际情况制定内部财务管理办法，如与有关政策、法规抵触的，按有关规定执行。

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篇2：物业管理师物业管理实务试题汇编之物业财务管理(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之物业财务管理(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第十一章物业财务管理

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．商品房销售时，专项维修资金的缴纳比例是()。

　　A、购房款的1％一2％

　　B、购房款的2％～3％

　　C、购房款的3％～4％

　　D、购房款的4％～5％

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对专项维修资金有关规定的掌握程度。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房【1998】213号)的规定，在销售商品房时，购房

　　者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修资金。故本题选B，有关内容可参见教材第176页。

　　2．在物业管理企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误办理账户转移后续后，自双方签字盖章之日起()。

　　A、10日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

　　B、15日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

　　C、20日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

　　D、30日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。在物业管理企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。故本题选A，有关内容可参见教材第176页。

　　3．在业主转让房屋所有权时，结余的维修资金()。

　　A、结余部分退还

　　B、结余部分不予退还

　　C、结余部分退还新产权人补缴

　　D、结余部分不予退还随房屋所有权同时过户

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。在业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。故本题选D，有关内容可参见教材第176页。

　　4．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金()。

　　A、按账面余额按户数退还业主

　　B、按缴纳数额扣除发生数额按面积退还业主

　　C、按账面余额按面积退还业主

　　D、按账面余额按业主个人缴纳比例退还业主

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。故本题选D。有关内容可参见教材第176页。

　　5．物业管理企业可于年度终了时按年末应收取账款余额的()计提坏账准备金，计入管理费用。

　　A、U．r2u／0一U．1j’J／0

　　B、O．3％～0．4％

　　C、0．3％～0．5％

　　D、O．4％～0．5％

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用的掌握程度。物业管理企业可于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0．3％～0．5％计提坏账准备金，计人管理费用。故本题选c，有关内容可参见教材第169～170页。

　　6．关于物业管理项目财务管理，说法不正确的是()。

　　A、分为独立核算和非独立核算两种形式

　　B、物业管理项目财务管理是指在一个独立行驶管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编辑、控制、使用及管理和分析的财务活动

　　c、酬金制条件下业主有权利直接干预物业管理项目机构的财务工作

　　D、物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理项目财务管理的掌握程度。选项C“酬金制条件下业主有权利直接干预物业管理项目机构的财务工作’’应为‘‘酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构监督物业管理项目机构财务管理的权利，但又不能直接干预物业管理项目机构的财务工作”。故本题选C，有关内容可参见教材第170“ 171贞。

　　7．酬金制的物业服务费计提基数为()。

　　A、预收服务资金

　　B、实收服务资金

　　C、预收服务资金和其他收入

　　D、实收服务资金和其他收入

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务费用酬金制的掌握程度。物业服务费用酬金制应以预收的物业服务资金为计提基数。故本题选A，有关内容可参见教材第172页。

　　8．酬金制的年末结余资金归属()。

　　A、全体业主

　　B、物业管理企业按比例提取后，剩余部分归全体业主

　　C、用于业主委员会经费

　　D、计人物业管理的利润

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务费用酬金制的掌握程度。酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。故本题选A，有关内容可参见教材第172页。

　　9．以下不属于物业管理企业主营业务收入的是()。

　　A、无形资产转让收入

　　B、物业管理收人

　　C、物业经营收入

　　D、物业大修收人

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理企业营业收入的掌握程度。物业管理企业主营收入包括：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。选项A“无形资产转让收入”属于其他业务收入。

　　故本题选A，有关内容可参见教材第168～169页。

　　10．以下不属于物业管理企业利润构成的是：

　　A、营业利润

　　B、投资净收益

　　C、营业税及附加

　　D、补贴收入

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理企业利润的掌握程度。物业管理企业的利润构成包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。选项c“营业税及附加”属于物业管理企业税费。故本题选C，有关内容可参见教材第170页。

　　11．以下不属于物业服务费成本(支出)的是()。

　　A、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用

　　B、营业税及附加

　　C、物业管理区域绿化养护费用

　　D、办公费用

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务费成本(支出)构成的掌握程度。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：①管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业公共部位、共用设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化保养；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业公共部位、共用设备设施及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。选项B“营业税及附加”属于物业管理企业税费。故本题选B，有关内容可参见教材第173～174页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．物业管理企业的财务管理包括()。

　　A、成本和费用管理B、利润管理C、专项维修资金的管理

　　D、税金管理 E、营业收入管理

　　【答案】A B C E

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理企业财务管理的掌握程度。物业管理企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。故本题选A、B、C、E，有关内容可参见教材第168页。

　　2．主营业业务收入包括()。

　　A、物业经营收人B、物业大修收入C、入户维修收入D、特约服务收入

　　E、物业管理收入

　　【答案】A B E

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理企业营业收入的掌握程度。物业管理企业主营收入包括：物业管理收入、物业经营收人和物业大修收入。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第168～169贞。

　　3．物业服务费用构成包括()。

　　A、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费

　　B、办公费用

　　C、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

　　D、物业共用部位、共用设施设备的大中修费用

　　E、物业管理企业固定资产折旧

　　【答案】A B C E

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务费成本(支出)构成的掌握程度。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：①管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业公共部位、共用设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化保养；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业公共部位、共用设备设施及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。选项B“营业税及附加”属于物业管理企业税费。故本题选A、B、C、E，有关内容可参见教材第173～174页“物业服务费成本(支出)构成”的内容。

　　4．公房销售时，缴纳维修资金的提取比例是()。

　　A、多层住宅不低于售房款的20％

　　B、多层住宅不低于售房款的25％

　　C、多层住宅不低于售房款的30％

　　D、高层住宅不低于售房款的25％

　　E、高层住宅不低于售房款的30％

　　【答案】A E

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理专项维修资金的掌握程度。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房【1998】213号)的规定，在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，该部分专项维修资金属售房单位所有。故本题选A、E，有关内容可参见教材第176页。

　　5．下列属于物业经营收入的是()。

　　A、房屋出租收入

　　B、会所收入

　　C、废品回收收入

　　D、房屋中介代理收入

　　E、材料物质销售收入

　　【答案】A B

　　【解析】本题考查的是考生对物业经营收入的掌握程度。物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收人，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入。选项C“废品回收收入”、选项D“房屋中介代理收入”和选项E“材料物质销售收入”都属于“其他业务收入”。故本题选A、B，有关内容可参见教材第168～169页。

　　6．企业发生坏账损失时，如何进行处理()。

　　A、企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金

　　B、收回已核销的坏账，增加坏账准备金

　　C、不计提取坏账准备金的物业管理企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用

　　D、收回已核销的坏账，增加管理费用

　　E、收回已核销的坏账，减少坏账准备金

　　【答案】A B C

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用的管理的掌握程度。企业发生坏账损失时，要：企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金；收回已核销的坏账，增加坏账准备金；不计提取坏账准备金的物业管理企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用；收回已核销的坏账，冲减管理费用。选项D“收回已核销的坏账，增加管理费用”应为“收回已核销的坏账，冲减管理费用”；选项E“收回已核销的坏账，减少坏账准备”应为“收回已核销的坏账，增加坏账准备金”。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第170页。

　　7．物业服务费的测算编制应考虑的因素有()。

　　A、区分不同物业的性质和特点

　　B、根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算物业服务成本

　　C、固定资产的折旧

　　D、做到收支平衡略有结余

　　E、物业管理人员素质

　　【答案】A B C D

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务费的测算编制的掌握程度。应考虑的因素有：①物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价；②物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本；③物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中；④物业管理属微利性的服务行业，物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第173页。

　　8．物业服务费的编制依据有()。

　　A、管理计划

　　B、实施计划

　　C、物业正常维修和养护计划

　　D、物业管理人员素质

　　E、收费标准和可收费的管理面积

　　【答案】A B C E

　　【解析】本题考查的是考生对物业服务费编制依据的掌握程度。收入的编制方式通常是依据收费标准和可收费的管理面积；支出的编制依据包括管理计划及实施计划所需物业服务成本和物业正常维修和养护计划。故本题选A、B、C、E，有关内容可参见教材第174页。

　　9．确定物业服务费成本构成的注意事项有()。

　　A、详细B、全面C、测算依据准确D、平时注意收集数据E、多用估值

　　【答案】A B C

　　【解析】本题考查的是考生对确定服务费成本构成的注意事项的掌握程度。注意事项有：一是要求详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实；二是全面，不要漏项；三是测算依据准确，不用或少用估值。故本题选A、B、c，有关内容可参见教材第174贞。

　　10．以下关于物业管理企业的成本费用和税费的说法，正确的()。

　　A、物业管理企业营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等

　　B、物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等

　　C、物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的3％一5％计提坏账准备金，计人管理费用

　　D、物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租等行为，不计征营业税，但对

　　从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税E实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计人管理费用

　　【答案】A B D E

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用和税费的掌握程度。选项c“物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的3％～5％计提坏账准备金，计入管理费用”应为“物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0．3％～0．5％计提坏账准备金，计人管理费用”。故本题选A、B、D、E，有关内容可参见教材第169～170页。

　　11．以下关于物业管理服务费用的说法，不正确的是()。

　　A、包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式

　　B、酬金制是指在预收的物业服务资金中技约定比例或者约定数额提取酬金支付给物来管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担

　　C、采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金

　　D、采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费

　　E、无论是在酬金制还是包干制下，物业管理项目都是的会计主体

　　【答案】C D E

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理服务费用的掌握程度。选项C“采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金”应为“采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金”；选项D“采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费”应为“采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费”；选项E“无论是在酬金制还是包干制下，物业管理项目都会计主体”应为“在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体；在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业”。故本题选C、D、E，有关内容可参见教材第171-173页。

　　12．以下关于专项维修资金的说法，正确的是()。

　　A、专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造

　　B、专项维修资金属于开发商所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质

　　C、在大、中修和更新改造费用不足时，由物业管理企业决定向全体业主续筹资金

　　D、专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用，不得用于任何投资

　　E、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施

　　【答案】A D E

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理专项维修资金的掌握程度。选项B“专项维修资金属于开发商所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质”应为“专项维修资金属于业主所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质”；选项C“在大、中修和更新改造费用不足时，由物业管理企业决定向全体业主续筹资金”应为“在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主续筹资金”。故本题选A、D、E，有关内容可参见教材第175～176页。

　　三、案例题

　　1．请写出物业服务费成本(支出)构成，并对其中的“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的子项目进行详细说明(至少5项以上内容)。

　　【答案】(1)物业服务费成本(支出)构成：

　　①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　③物业管理区域清洁卫生费用；

　　④物业管理区域绿化养护费用；

　　⑤物业管理区域秩序维护费用；

　　⑥办公费用；

　　⑦物业管理企业固定资产折旧；

　　⑧物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；

　　⑨经业主同意的其他费用。

　　(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用含有：

　　①公共建筑及道路土建零修费；

　　②给排水设备日常运行维护费用；

　　③电气系统设备维护保养费；

　　④消防设备日常运行维护费用；

　　⑤电气系统设备运行能源费等。

　　2．说明业主大会成立前、后维修资金的使用审批程序。

　　【答案】在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。在业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施。

　　3．如果你是某物业公司的物业管理人员，请说明物业服务费的内容构成?

　　【答案】(1)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　(2)物业公共部位、共用设备的日常运行、维护费用；

　　(3)物业管理区域清洁卫生费用；

　　(4)物业管理区域绿化保养；

　　(5)物业管理区域秩序维护费用；

　　(7)物业管理企业固定资产折旧；

　　(8)物业公共部位、共用设备设施及公众责任保险费用；

　　(9)经业主同意的其他费用。

　　4．如果你是某物业公司的管理人员，请说明物业管理包干制和酬金制的概念?

　　【答案】包干制：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物来管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担。

　　5．如果你是某物业公司的管理人员，公司委派你开展物业服务费的测算编制工作，请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素?

　　【答案】

　　(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

　　(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。

　　(3)物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。

　　(4)物业管理属微利性的服务行业，物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。