投资性房地产公允价值计量模式的初探

　　投资性房地产公允价值计量模式的初探

　　新企业会计准则的实施，企业可根据自身实际情况选择投资性房地产的计量模式，本文主要探讨了采用公允价值计量模式下的投资性房地产的好处与不足。

　　20**年2月16日，财政部在北京举行会计审计准则体系发布会，宣布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计和注册会计师审计准则体系正式建立。新会计准则(以下简称新准则)规定，企业出租或者持有并准备增值后出让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式中之一进行计量。新准则于20**年1月1日起在上市公司执行，但从各上市公司的20**年年报中可以发现，只有寥寥的十几家公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。

　　公允价值模式被预言为“面向21世纪的计量模式”，新准则中, 它的全面引入, 更是被称作“革命性的重大突破”。采用公允价值模式对投资性房地产进行计量有如下两个亮点：

　　一、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求。新准则改变了过去轻资产负债表，重利润表的观念。利润表代表过去，投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等多方青睐。如某公司20**年12月31日总资产为2亿元，在1997年投入3000万元购买的某处物业，随着地产价格的飙升，市值已达5000万元，那么，20**年1月1日采用公允价值模式计量，该处物业被确认为5000万元后，公司资产总量就增加了2000万，偿债能力也会随之增强。

　　二、 公允价值计量属性能真实地反映投资性房地产的经营收益，正确评价企业的经营成果，为决策者正确处置投资性房地产提供依据。投资性房地产收益率计算是通过收入与相关费用及投资性房地产价值配比进行，收入和成本计量属性不同造成的价差, 不利于正确评价企业经营成果, 因此对投资性房地产采用公允价值计量属性更科学合理。随着企业精细化管理水平的提高，对各项资产的收益提出了新的要求，企业的某项资产收益如果达不到收益要求，就有可能处置变现，对于投资性房地产，更是如此。如某公司在1997年投入3000万元购买某处物业，净值2000万元，全年经营收入450万元，折旧100万元，税金及费用50万元，净收益300万元，按旧准则计算的收益率为15%，按新准则采用公允值计量为5000万元，则收益率为8%。若该公司认定资产收益率在10%以下的为低效资产，就会在目前这种房地产市场在高位运行的时候处置变现。

　　诚然，金无足赤，公允价值模式计量也有如下不足之处：

　　一、运用公允价值计量的成本高。公允价值计量属性是动态计量属性, 要求每一个会计期间都应对投资性房地产进行重新计量。依据《投资性房地产》，后续计量应当满足两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从这两个条件中可以看出，公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行，它要求交易的各方必须充分了解市场情况，任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅，并据此确定交易价格。我国市场的现实情况对会计人员取得准确的公允价值仍然是一挑战，目前切实可行的就是聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估。会计人员依据评估值进行相应的账务处理，但是，这样既增加了企业评估费用，又增加了工作量。特别是上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值模式进行计量,需要每年聘请独立的评估机构进行评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这些都会增加公允价值使用成本。若不聘请独立的评估机构，自行确定公允价值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年报中，对拥有的投资性房地产依据所在地房产中介机构发布的信息确认公允价值，其准确性就遭到了质疑。

　　二、公允价值计量增加经营业绩的不确定性。在成本计量模式下, 在出售之前, 市价的波动不调整账面价值, 也不计入当期损益, 除非期末市价低于成本。采用公允价值计量模式, 投资性房地产的价值变动将被计入损益, 这会导致企业的经营业绩波动。任何资产，在市场上价格都会出现波动，没有只升不跌的市场，也没有只跌不升的市场。当市场处在上升的时候，房地产价格上涨，增加投资性房地产的价值，计入当年的损益对公司业绩产生正面提升作用;当市场在走下坡路，房地产价格就回调，计入下一年的损益就会对公司业绩产生负面影响。这样会引起经营业绩忽高忽低, 给投资者留下企业经营不稳定的印象, 甚至误导财务报表使用者, 影响对企业价值的判断。

　　三、公允价值计量模式有可能被当成达到特定目的的工具之嫌。有些企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。实务中，一些企业，特别是大中型国有企业，拥有大量的物业，由于历史遗留的原因，在国有企业整合过程中，托管或收购小型国有企业，或通过债权收购，以历史成本账面值低价受让其他国企房地产。经过整合后，一旦转换用途作为投资性房地产，并采用公允价值模式进行计量，将产生巨额收益。再如上市的房地产公司，资产负债率一般都比较高，在目前宏观调控力度不断加大的情况下，融资压力持续增大，为了缓解融资压力达到增发目的，就可以对其拥有的物业采用公允价值计量模式，来降低其资产负债率。

　　四、外部市场环境因素。目前中国的房地产市场和评估市场还不完全具备企业采用公允价值对投资性房地产计量。中国的房地产市场目前来说是个非理性的市场，存在泡沫。开始是温州炒楼团，接着是山西的煤老板，再后来全国人民也加入进来，出现了大量的投机性购买;在人民币升值的大背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产，助推价格。刚过去的20**年就是个亢奋年, 房价在全国性的大跃进，在宏观调控的大形势下，全国房价不降反升，地价也大幅度上涨，各城市新地王、“

　　面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象不断涌现，造成价格和价值的背离，严重影响有关人员对物业公允价值的判断。中国的房地产评估市场起步晚，估价理论和方法源自西方，评估参数没有统一的标准，水平也参差不齐。估价受限于评估机构人员的职业道德、技术水平、技术方法及内部管理。同一物业，不同的评估机构，甚至同一评估机构的不同评估师，估价差距可能就很大，降低了资产公允价值的准确性。

　　五、可能增加企业的税负。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销;税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。

　　采用公允价值计量投资性房地产的模式，是国际会计准则的主导模式，而我国的现实选择仍是以成本模式为主导。但笔者相信随着我们对新准则的内涵全面深入地理解和外部环境的改善，我国投资性房地产的主导计量模式必将与国际接轨。

　　【参考文献】

　　[1] 财政部会计司：企业会计准则讲解[M].人民出版社，20**.

　　[2] 何雅妮：房地产估价师执业风险的识别与防范[J].商场现代化，20**( 31).

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篇2：房地产开发融资模式操作分析

　　房地产开发项目融资模式操作分析

　　融资模式一 银行贷款

　　*房地产企业资金银行贷款70%是低限;

　　*土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本--一般占整个开发成本的1/5以上。

　　*拿到"四证"开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50%。

　　*按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50%。

　　*地产商以自有资金支付土地出让金、获得"四证"，并开始建筑施工;信贷资金在这之后进入，形成地产商、银行共担风险的安排。

　　*房地产业的信贷操作实践的实际情况：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得"四证"，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，形成房地产开发的实际资金链。

　　信贷资金监管

　　*20**年6月19日中华人民银行《关于规范住房金融业务的通知 》(银发[20**]195号 )

　　*流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款--这就钻了195号文的空子。

　　*先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款--这已经迹近欺诈了。

　　*中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。

　　*20**年，建设单位(不含集体和个体)拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4%，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9%。

　　*20**年6月5日中华人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银[20**]121号)

　　信贷资金监管

　　*20**年2月20日公布的《20**年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，"本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%"。

　　*从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对'四证'不齐全的项目发放房地产开发贷款;或逃避人民银行'四证'规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。

　　其他贷款

　　*信用担保 信用贷款

　　*企业法人 委托贷款

　　*典当行 典当贷款

　　*商业票据迅速成为商业银行短期融资的重要工具之一。截至20**年末,商业汇票余额1.28万亿元,贴现、转贴现余额8934亿元

　　其他违规贷款

　　*证券公司 国债回购

　　*保险公司 保险资金

　　*外贸公司 信用证质押贷款

　　*劳动和社会保障局 社保基金

　　*住房公积金管理中心 公积金

　　《住房公积金管理条例》规定的程序是：住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户储存，财政监督

　　融资模式二 上市融资

　　-- IPO

　　*20**年12月5日成立，以原首创集团旗下首创阳光房地产综合开发公司为主体、由10多家经营房地产业务的公司整合而成的公司，其主要资产包括总建筑面积达近336万平方米的27个项目，还有首创集团于深圳上市的A股公司阳光股份26.5%的股权。

　　*20**年6月15日，首创集团副总经理王琪在北京的香港上市新闻推介会上宣布，由于海外招股活动已获计划销售额八倍超额认购，首创置业股份有限公司(上市代码为2868)的H股，将于6月19日在香港正式挂牌交易。此次首创置业全球发售5.64亿股H股，计划筹资约11亿元人民币。

　　-- 借壳上市

　　*20**年，北京房地产商大量进入资本市场，华顿国际入主辽房天(000558);北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥(000760);北京科技园置业入主万里电池(600847);北京天创房地产开发公司入主贵华旅业(600791)。

　　融资模式三 信托投资

　　*重庆国际会展中心已经完成了该项目的规划，展馆总建筑面积22万平方米，其中，展览部分12万平方米，会议部分4万平方米，酒店6万平方米，总投资15亿元左右。目前已投入5个亿资金。

　　*重庆国际信托投资有限公司宣布将同重庆市城市建设投资公司签约，于20**年4月正式推出重庆国际会展中心集合资金信托计划，预计募集资金10亿元。 该资金信托计划预计年收益率4.5%，为三年期，主要面向机构投资者，每份起点500万元，将有重庆市商业银行

　　为信托计划作担保，投资者购买后，可以通过投资公司、典当等进行流通。 这笔资金将贷款给重庆市城市建设投资公司，用于南岸区重庆国际会展中心建设。

　　融资模式四 股权投资

　　*20**年5月"重庆国信"推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为一年，投资获益模式是以"重庆国信"名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6%预计年收益率，"重庆国信"则享有另外3%。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商(中建森岚)的信誉而非项目本身的成败。

　　融资模式五 股权投资

　　*开发企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是这两家公司共同出资的房地产项目公司。

　　第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权;开发企业A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得"四证"(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。

　　第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。

　　第三步：项目竣工，开发企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，开发公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。

　　融资模式六 现金流控制

　　*顺驰的连锁经营业务可以通过提供高附加值的业务品种、建立银行融资渠道等方式，来为集团沉淀大量资金(比如说在二手房交易时，顺驰可以先收买方订金，直至交易完成，这笔钱都在顺驰的账上);

　　*在单个开发项目中行使"现金-现金"的商业模式：买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。孙宏斌对其间的"速度"格外强调："比如设计环节，很早我就不允许招标了，那样太慢。研发部门必须知道哪个研究院、哪家公司最适合做这个项目的设计，直接聘用，多花的钱通过快速开工、销售就找回来了。"在地产界，一个项目从拿地到开工历时一年甚至两年很多，而顺驰能够把它缩短到三个月。

　　*此外，每个分公司利用多项目操作优势，将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度;

　　*作为集团财务，则是关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况，在集团范围内调剂资金。

　　*实行全国化战略后，顺驰的预算由半年做一次变为一周调整一次。"每发生一个变化，不仅仅会影响这个项目、这个公司，还可能会影响你的全局，这就需要及时对预算体系做一个调整，你要把它对未来几个月资金流的影响找出来。集团财务要有在很短时间内利用创新方案弥补资金缺口的能力。"汪浩说。20**年春节前，苏州公司调整土地付款节奏，10天内要将原计划付款1.5亿调整到2.7亿，一下子增加1.2亿。"我的第一个反应就是拿预算出来，看账上有没有这么多钱。没有怎么办?"汪浩说，"我必须拿出几个解决方案。"比如增加其他项目的回款、调整原来预算中几笔付款的节奏，或者把下个月安排几笔贷款提前。如果缺口还存在，会推迟或少拿一两块地。"这种调剂的前提是，你必须有一定的总量，如果你手下只有几个项目根本没法调剂。我们去年是29个项目，今年是60个，各个城市各个档次都有，这个城市不好其他城市可以调剂，这个项目不好别的项目可以调剂。

篇3：房地产开发资金使用计划及融资方案的选择

　　房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择

　　1 投资费用的组成及计算

　　1.1 开发成本

　　1.1.1 土地使用权出让金

　　1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地)

　　1.1.3 前期工程费

　　1.1.4 建安工程费

　　1.1.5 基础设施费

　　1.1.6 公共配套设施费

　　1.1.7 不可预见费

　　1.1.8 开发期间税费

　　1.1.9 其他费用

　　1.2 开发费用

　　1.2.1　管理费用1.2.2　销售费用1.2.3　财务费用

　　2　投资资金使用计划的编制

　　2.1 编制投资资金使用计划的依据

　　2.2 资金使用计划表的形式

　　2.3 资金使用计划编制方法

　　3 融资基本理论

　　3.1 资金投入方式与来源

　　3.2 项目的融资组织形式

　　3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资

　　3.3 资本金筹集

　　(1)公司融资方式下的项目资本金

　　(2)项目融资方式下的项目资本金

　　3.4 负债融资

　　对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

　　(1)商业银行贷款

　　u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分

　　(2)非银行房地产金融机构

　　3.5 信用保证措施

　　3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物

　　(1)抵押贷款(2)质押贷款

　　3.7 筹资决策

　　4 房地产开发项目融资实务

　　4.1 短期资金筹措

　　(1)商业信用(2)商业票据--本票与汇票(3)短期贷款

　　4.2 中长期资金筹措

　　(1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款

　　4.3 开发各阶段融资方案

　　4.3.1 土地竞投与购地

　　(1)资金投入量(2)资金来源

　　4.3.2 规划设计与场地准备

　　(1)资金需求(2)资金来源

　　4.3.3 ±0以下工程

　　(1)资金需求(2)资金来源

　　4.3.4 主要结构工程

　　(1)资金需求(2)资金来源

　　4.3.5多层主体封顶(高层主体2/3)

　　(1)资金需求(2)资金来源

　　4.4 资金回笼与资金管理

　　4.4.1 资金回笼

　　4.4.2 资金运作管理

　　4.4.3 资金运作实战技巧

　　(1)资金运作及风险回避(2)资金投入与回笼技巧

　　u短线投资的资金投入与回笼技巧

　　v长线投资的资金投入与回笼技巧

　　w长短结合投资的资金投入与回笼技巧

　　5　房地产项目融资现状与出路

　　传统融资方式:自有资金+银行贷款

　　现阶段融资方式:

　　(1)自有资金+信托计划

　　(2)股权融资+银行贷款

　　(3)自有资金+房地产投资基金

　　创新融资模式:

　　(1)开发商贴息委托贷款

　　(2)信托+房地产销售期权

篇4：房地产项目策划专员职位描述

　　房地产项目策划专员职位描述

　　策划专员：

　　1、年龄25-40，性别不限，身体健康、职业形象良好；

　　2、市场营销、广告专业或相关管理专业专科以上学历。

　　3、个性开朗活泼、擅于沟通、思维严谨、工作认真负责。

　　4、有房地产前期策划工作经验，有较好的文字功底，能独立完成策划方案，熟悉房地产行业营销，有相关经验优先考虑。

篇5：房地产策划经理岗位说明(2)

　　房地产策划经理岗位说明（二）

　　岗位职责：

　　1、依据项目整体营销规划，制订项目销售市场调研计划，编制计划书；

　　2、组织市场调研，进行需求分析，编制调研报告，为项目营销提供信息支持；

　　3、依据项目市场定位，参与制订月度销售计划，策划并组织落实活动方案，并对方案实施效果进行有效分析；

　　4、实时了解楼盘销售情况，根据销售情况及市场变化及时调整促销策略。

　　5、负责营销方案、活动的策划设计及文案撰写工作；

　　6、协助推广策划完成各阶段销售工作的落实情况，提出合理化建议。

　　任职要求：

　　1、熟悉房地产策划，能够完成前期策划报告、营销策划报告、推广策划书等房地产开发过程中的策划和撰写工作；

　　2、熟悉城市建设、房地产行业，熟悉房地产国家相关法律法规，及时掌握房地产市场动态，具有敏锐的市场洞察力、判断力；

　　3、热爱房地产策划事业，上进心强，对市场、客户需求有一定的敏感性。