小区业主失窃物业公司赔偿责任分析

　　小区业主失窃物业公司赔偿责任分析

　　近些年来，许多城市小区业主房子失窃的事件屡屡发生，且呈上升趋势，许多案件都是在物业公司保安人员的眼皮底下发生的。然而业主失窃，到底由谁负责，这个问题一直困扰着物业公司和广大业主 。由于我国还没有出台关于物业管理的直接相关法律，所以各地区物业管理的活动只能与各地方的法规为准则。但是法规毕竟不是法律，法规是各地方以其它法律为基础而定的适合于本地方管理活动的行为准则，它存在着很强的地方性，而且在许多特有的法律名词上并没有统一的解释，也没有具体的实施办法。因此法规所涉及到的一些词语很容易产生歧义。也就是在这种社会环境下，物业管理中发生的案例纠纷，在不同的地方就有不同的处理方法，不同的法院也有不同的判决，物业公司该不该赔偿，各方都有自己的说法。

　　而作为一名物业管理专业人员，我却有自己的一番看法：小区业主失盗不能简单地说该赔还是不该赔，而是应该根据实际情况决定该不该赔。如果物业管理公司有根据物业合同或经业主大会通过的管理制度安排保安人员进行保安管理的话，那么当业主失盗时物业公司就没有责任，否则物业公司就应承担一定比例的责任。

　　但是在现实生活中，往往出现的现象是：业主一旦发现家中被盗，就不分清红皂白找物业公司。那么是什么原因使业主会产生观点呢?所以分析这个问题应从业主的心理、物业公司的职责、物业合同的约定、国家法律文件的规定及案件的性质等方面来分析。而且还应因地，因时，因人，因公司而定。下面我们分别从以下的几个方面来分析业主失盗物业该不该赔：

　　一、业主错误的心理，业主的麻痹，自防意识较差是造成失盗的主要原因

　　按照业主的心理来看，业主错误的认为：物业公司收了物业管理费，且其中物业管理费包含了一项“保安费”，所以物业公司就必须承担起小区所有财产包括业主的私人财产。只要交了管理费，就可以高枕无忧地将财产交给物业公司保管了。于是自防意识越来越低，甚至有的业主连开发商投资建设的现代智能安防也难得去理睬，难得去使用。典型的例子是：我市某小区一业主吴某，平常喜欢将摩托车随便停放在小区的路边，且不喜欢上锁。物业公司多次劝其将摩托车停到停车场，并注意上好锁。遗憾的是业主根本不给予理会，结果导致摩托车被小偷轻易地骑走。案件发生后吴某找物业公司赔偿，物业公司认为责任不在自己而不赔偿，结果双方告到法院，最后法院因物业公司能够提供业主没有保管好摩托车的证明而判吴某败诉。像这种案件的发生主要因素都来自于业主对自己摩托车保管的不周到，也就是说吴某应该为自己摩托车的丢失负主要责任，而不应该去找物业公司赔偿，物业对其可以不赔偿。

　　二、物业公司的职责不是保管，而是保卫。

　　物业公司设立保安部，对进出小区的人员进行盘问，对小区的楼房进行巡视，对小区车辆行走、停放进行指挥管理，对小区出现的应急事件进行临时的处理......。但是设立保安人员的最直接目的是减少或防范犯罪分子的作案，并不是小区有了保安一切就万无一失了，因为许多犯罪案件是突发性很强的，有时保安也是防不胜防。物业公司是服务性企业，他从事服务的依据是《物业管理委托合同》和小区业主大会通过的物业管理制度。物业公司没有政府部门执法的权力，它只能按照约定代表广大业主进行小区的自我防范，保卫小区的财产不受侵犯。保管与被保管是一种合同关系，业主和物业公司之间并没有这方面的约定。所以说物业公司的职责是保卫，而不是保管，在发生失盗案件后，物业公司只能依照自己的职责承担相对应责任。

　　三、物业合同及国家法律规定收取的物业管理费里面所包括的“保安费”并不是“保管费”。

　　三月份，海峡都市报曾组织业主代表，物业公司代表，及律师代表对物业管理费里的“保安费”到底是不是“保管费”进行了一场很深刻的讨论会。虽然说，通过这次讨论会并不能决定“保安费”是不是“保管费”，但是讨论的结果却给大家很多新的认识。

　　(1)，以前业主普遍认为物业收了他们的保安费就必须保正他们财产的安全，显然业主把保安费理解成物业公司对业主财产进行保管所收的费用。其实地方政府制定物业收费标准时对“保安费”的规定并不是这个意思，物业管理合同也没有这方面的约定凡从事过物业管理的人士都知道“保安费”就是“保管费”这是不可能的，因为如果是这样，那么物业管理活动跟本就无法进行。比如业主一个月交了40元的物业费，一旦业主丢了一辆小车，物业公司就要赔偿十几万，这显然不合理。丢了一辆车就要破产一家物业公司，这种生意谁也不愿意做。

　　(2)，从另一角度我们也可以说明“保安费”不是保管费。根据合同法第十九章，第三百六十七条规定：保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。而在物业管理中，业主没有向物业公司交付保管物，而是自己继续使用，保存着自己的财产，并且业主和物业公司也没有另外的约定。所以说业主和物业公司并没有构成保管协议，这是其一。其二，第三百六十八条规定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当向业主给付保管凭证，而实际管理中也没有存在这回事，所以业主和物业公司也构不成保管协议。既然没有保管协议，物业公司就不存在着保管的义务了。

　　那么《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中规定的“保安费”指得是什么意思呢?保安费应该是指物业公司在住宅小区内开展治安管理，维护和保卫小区家庭安全而设立的保安人员所需要的费用。

　　四、案件的性质也是决定物业公司有没有责任的一个很重要的因素。

　　曾有这样一件案件：一住宅小区的业主王某回家后发现小偷已经光顾过了，上万元的财产被盗走。王某立即打电话给小区门卫岗，结果没有人接电话，于是就急忙赶到门卫岗报案。到了门卫岗发现警卫擅自脱岗无人值班。第二天早晨，王某找到物业管理公司经理叙述整个案件的经过，并要求物业公司赔偿经济损失。那么这时候物业公司该不该赔偿呢?我想不管怎样，物业保安人员脱岗，就已经是对业主的违约，不管有没有发生盗窃案件，业主都可以要求支付违约金。是我想这时候应该取决于三个因素：一是，被盗案件是否是事实，是否经过公安部门确认，并经清查确定了财产的损失数量;二是，家中被盗，是内盗还是外盗。如果是内盗，物业公司是难以防范， 因为小区内的业主家庭都有亲朋好友，无法判断;三是，如果是外盗的话，要分析作案是在门卫擅自脱岗是发生的，还是在门卫在岗而通过其他途径进入小区作案的。如果是内盗，或者是通过其他途径进入作案的，物业公司可以不对这件事承担主要责任，也不要赔偿业主损失。

　　综上所述，在业主失盗后物业公司该不该赔并不能简单地做结论。如果在被盗时，物业保安人员失职了，从而使业主被盗，遭受损失，这时物业公司就有责任，就必须赔偿业主的损失。如果，物业保安人员坚持岗位了，尽责了，那么物业就不用赔偿损失了，因为物业公司不是保险公司。值得一提的是：业主是物业公司的朋友，当业主家中被盗，对于物业公司来说都是一件很不情愿的事。业主家中被盗，不管怎么说都会使业主对物业公司产生不信任感。物业公司的形象就会受到很大的破坏。因此，为了尽量避免此类事件的发生，物业公司应该时刻提高警惕，加强巡逻，向业主宣传防盗意识，尽心尽责保卫业主的财产。虽然减少失窃案件的发生物业公司担当了很重要的责任，但业主对自己财产的自防也是必不可少的一部分。所以在失窃案件发生后，业主首先应该先问自己：我临走之前是否有把门关好，是否启动了家庭防盗系统，钥匙是否不小心让坏人模制了呢?。而不是不分清红皂白地就跑到物业处找物业处要“赔偿”。

　　物业管理是一个新兴的行业，它的发展和完善需要每个物业人员的努力，也需要广大业主的努力。只要业主和物业公司肩并肩一起加强防盗意识，一起加强小区防盗硬件设施的建设，就一定能使盗窃案件减少到最底的限度。与其一直在讨论谁的责任，道不如从现在开始进行全民防盗。

　　参考资料：中国房地产报，《物业管理实物》(中国建筑工业出版社出版)

　　福州晚报，《物业管理一百问》

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业员工工作感想：住宅物业管理规避责任

　　物业员工工作感想：住宅物业管理规避责任

　　物业管理难做，很多业主认为物业公司包治百病，认为交了管理费就任何事情都可以交给物业公司来做，任何责任物业公司都逃脱不了。

　　我在工作中的体会是:要学会规避责任。规避责任并不是要不负责任,只是不应该由我们来承担的,我们坚决不能承担。比如自行车、衣物丢失等事件，这应该让业主首先去报警，由派出所来解决，我们只要告诉他派出所在哪里就可以了。如果他执意要物业公司赔偿,那么告诉他物业管理费中不包含业主私人物品的保管费用，物业公司保安职责应是维护公共区域的秩序良好，没有责任也没能力防止发生刑事案件的发生。比如房屋质量问题，可以让业主寻找开发商，如果已经过质量保证期由业主自行负责大的质量事故，可以建议业主与开发商协商解决，协商不成的可以进行法律诉讼。比如发生凶杀、盗窃、跳楼自杀等恶性事件，第一时间通知警方，尽量封锁消息，避免大的新闻单位的介入，以免给小区带来不好声誉，影响小区物业公司、房屋销售、房屋租赁同时做好自查工作，主动慰问业主，防止业主起诉物业公司。比如业主之间的纠纷，最好的方式是寻找居民委员会的调解，物业公司没有调解公民矛盾的法定义务，调解的好还可以，调解不好就会吃力不讨好，造成业主意见。

　　居民委员会调解不成的可以提起诉讼，居民之间的矛盾千姿百态，说一千零一夜也说不完。最常见的是因生活习惯引起的和因装修引起的。比如大业主和小业主之间的矛盾，根据民法通则第82条的规定，建议一方起诉另一方解决问题，大业主是指单位业主，一般要搞好关系，小业主的力量不可忽视，所以哪一个方面都不能得罪，最好的办法是法律解决或者通过政府相关部分解决，比如下面是酒店，上面是居民，这样不可避免要产生矛盾，物业公司不要掺入任何一方，不然后患无穷。

　　比如机动车丢失、刮伤、碰撞、交通事故等，有两个部门，一个是交警，一个是保险公司，发生上述情况立即建议业主报警并通知保险公司，积极协助业主处理善后事宜就可以了，业主如果要求物业公司赔偿（有些损失保险公司不会全额赔偿），一律婉拒。协商不成法庭见。

　　我认为，我们切忌大包大揽，我们物业公司，是一个商业公司，不是原来的街道后勤，我们的天职是盈利，不是包揽起大量的政府、社会功能。以上仅是我在工作中受尽委屈和苦难所得到的一点成功的心得，一般来说都能行得通，供大家指正。

篇3：物业管理企业应承担的社会责任

　　物业管理企业应承担的社会责任

　　企业社会责任并非是个创新概念。20世纪80年代，企业社会责任开始在欧美发达国家逐渐兴起。企业社会责任(Corporate Social Responsibility，简称CSR)正式定义虽经国内、外论坛多次讨论，但仍然未能形成统一意见。目前国际上普遍认同CSR理念:企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对社会和环境的社会责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、节约资源等。

　　如果物业管理企业只讲经济利益而忽视社会责任，那就可能引发一系列社会问题，增加社会的负担；反之，如果企业在谋求经济利益的同时，自觉履行道德义务，那就可以树立良好的社会形象，提高自己产品和服务的声誉，从而扩大促进企业利润增长和企业发展的空间。

　　一般认为，企业活动就是在追求利润最大化过程中向社会提供产品和服务。但物业管理企业，提供的是一种公共服务，企业与业主的公共服务关系一旦建立，具有群体性、强制性(个体业主无法选择)、长期性的特点。因此，物业管理企业在具有法人资格的同时更应具有“道德人格”。或者说企业除了关心利润的最大化，还要承担某些道德方面的社会责任。企业为了证明其服务产品是在道德的环境中生产出来的，就必须把社会责任视为增进经营信誉和公众形象的重要事项。只有确立起社会责任，才能获得广大业主可以接受的方案和协议。

　　重要的是，企业除了有股东的利益以外，还有受企业决策与行为影响的人，即还有“利益相关者”，包括员工、供应商、消费者的利益，乃至社区发展、环境保护的利益等等，如何满足这些利益要求，就成为企业伦理的一个主要问题。传统的企业都是立足于个人(股东)本位，以最大限度地营利实现股东利润最大化为惟一目标；而社会责任则要求企业除了实现股东利润最大化外，还应该尽可能维护和增进社会利益。这两方面经常地存在着某种张力，在相互约束的条件下实现各自的目标，使企业的经济效益和社会效益达到一种均衡状态。

　　物业管理企业与其他企业一样对股东负有责任，就是使他们的投资获得利润最大化，这是对投资负责或者说是经济责任；企业对其他利益相关者还有社会责任，这个责任是企业与利益相关者相互依赖，实现良好合作的重要条件。企业处在广泛的社会关系中，与利益相关者还有一些非契约性的关系(譬如保护环境、慈善事业)，这些关系虽然不像契约关系那样刚性，但企业同样应该考虑其行为对非股东利益相关者的影响，协调有关利益关系。总而言之，物业管理企业的社会责任就是不能不考虑所有利益相关者的利益，并致力于共同利益的最大化，而不仅仅是股东利润的最大化。

　　企业社会责任还体现在对劳动者权益的保护。当然，这不是计划经济时代那种把员工的住房、医疗、养老、子女教育大包大揽的做法，而是强调在市场经济条件下，企业还必须以合乎道德的行动来回报社会。企业赚取利润应重视以人为本，生产过程人性化，确保产品符合道德要求；关注员工权益、提供健康与安全的工作环境来改善企业内部关系，培养员工对企业的感情；加强产品(服务)信息的透明度，营造企业社会责任的良好声誉，以提高消费者对企业及其产品(服务)的信任等；从长期看，这些措施都有利于企业的持续发展。

　　根据上述对企业社会责任的描述，物业管理企业与其他企业一样，其社会责任分为两个层面:一是企业自己为构建各个利益主体之间的和谐氛围所要承担的责任，这也可以说是企业内的社会责任。第二层是企业在外部要主动承担起与社会各利益相关者和自然环境之间的和谐的义务，也就是说，企业在经营中应该树立以人为本的理念，在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对环境、顾客和社区等方面的责任，其底线是不应该损害他们的利益，而且要回报社会，使政府和社会大众随着企业的发展而受益。

　　企业承担社会责任的意义表现在，从企业的角度来讲，承担社会责任可以使企业赢得更好的声誉、得到全社会的认可、得到人民大众的认可，同时也可以在市场中更好地体现企业的文化取向和价值观念；为企业发展营造更好的社会氛围，使企业得到社会公众的支持和称赞，使企业能够长期稳定发展下去。从社会的角度看，企业承担社会责任，可以与政府和公民一起推动社会的发展进步，促进社会经济、政治、文化的全面发展，为企业创造更好的发展环境，减少不必要的社会成本的付出。

　　目前，我国的物业管理企业都还处于成长初期，对其社会责任的要求，必须与其发展阶段相适应，既要考虑企业社会责任的觉醒程度，又要考虑企业履行社会责任的成本消化能力。重点应当强调企业社会责任自主意识的增强和行动自觉性的提高，通过其正常经营活动，体现和落实其社会责任。不要超越其经营范围、超越其承受能力附加太多的管理职能。

　　我认为，在现阶段物业管理企业社会责任主要应当体现在:一是依法经营。企业的经营活动和管理制度必须遵守各项法律和法规。这是保障业主权益、树立企业形象、维护公共利益的根本保证。二是履行合同。企业必须按照合同的约定开展经营活动，为业主提供各项服务。三是诚实守信。服务要讲诚信，积极履行各项承诺。有经济能力的企业，应当积极参与社会公益事业。(本文发表于《城市开发》20**年第2期)

篇4：试论物业管理责任保险

　　试论物业管理责任保险

　　人保财险由此开发了上海最早的一个物业责任保险条款。在这个险种的风险分析书上，列举了“因小区安全措施不当、或警告标识不明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损失或人身伤亡”；“发生地震、暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因物业管理、维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失”等11种可能存在的风险。

　　然而，这一新的保险产品，由于各种因素，一直难以在市场上普及推广。“尽管无论是保险公司还是保险经纪公司，都认为它有着非常广阔的前景，可是从目前情况来看，的确不被人重视。”人保财险上海分公司团险营销管理部副总经理王成宝分析认为，主要还是物业公司投保意识薄弱。

　　业内人士分析说，“我国去年责任险保费收入在财产险保费收入中仅占3%左右，更何况是进入中国较晚的物业责任险呢。”

　　“因为物业管理中涉及到的方方面面问题很多，并且可能出现的问题也很复杂，保险公司很难对这些问题的复杂性进行量化，因此，由这些问题所带来的风险是保险公司所不能承担的。因而保险公司在对这一产品的宣传上，采取了相对谨慎的态度。”一家保险公司的一位资深人士这样分析说。

　　去年下半年，天安在全国部分城市推出物业责任险。但据天安总公司客户关系管理部马国东介绍，与其他财产险险种相比，这一产品在全国卖得并不算好。“推出半年来，这一险种带来的全国保费收入仅20万元。其中一个有趣的现象是，这个产品在上海地区卖得不如长沙。”至于个中原因，马国东告诉记者，总公司目前正就此做分析。

　　物业责任险，似乎又注定成为一个“不叫座”的“玩意儿”。前一阵，被北京媒体炒得沸沸扬扬的“新华联家园的退保*”就是一个很好的例子。

　　20**年4月份，悦豪物业管理公司作为新华联家园的物业管理公司与当地一家财产保险公司达成物业管理责任险的投保协议，为期一年，投保额4.8万元。3个月之后，该小区出现一处因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，业主损失极为惨重。但保险公司称最多赔付2万元，并在不久后提出退保。经过多次交涉，最终结果是保险公司以风险实在太大为由，退还了3万多元退保金，而始终没有全额赔付物业管理公司在保险期内的损失。这个仅维持了100多天的物业管理责任险也就匆匆收场。

　　2.上海杨浦试点每户5元

　　“物业责任险在上海不热销，主要是因为没有做大规模。”太平保险上海分公司综合部朱李向记者强调，在向市民推广这个险种时，保险公司不应是惟一的参与者。

　　据记者了解，今年7月杨浦区富苑牧业、黎平置业和上工物业等100多家物业公司向太平购买了该险种。杨浦区已有占总数60%的物业公司投保了该险种，辐射的居民总户数达到20多万户，超过杨浦常住市民的一半，可收保费逾100万元。而在这个产品的推广期间，杨浦区房地局扮演了重要的角色。

　　据悉，太平和杨浦区房地局召集了物业代表共召开了10余次座谈会，专门协商适合杨浦区的具体操作方案。协商的结果是，目前杨浦区的方案以物业公司为投保单位、以户数为保费计算基础，具体收费标准为5元/户/年，在投保该险种的小区，如遇物业责任导致的“水管爆裂”、“天花板渗水”等事故，均可获得保障。事后，杨浦区房地局已下发文件，要求各房地办事处和物业管理企业对保险工作给予支持。

　　不过，朱李告诉记者，在向整个上海推广时，未必都会采取不论小区情况“每户5元”的做法，这个收费标准是结合杨浦区的实际情况制定的，并不适用于上海所有的物业公司。在其他地区推广时，渠道方面也可能会有多种模式，包括争取街道委员会、物业管理协会、物业公司等单位的配合支持。目前，太平正在跟闵行等区接洽，争取更多的市民从中受惠。

　　目前，物业责任险的作用已初显成效。在上海市遭遇台风“麦莎”影响期间，太平保险公司共收到报案9起，涉及居民百余户，目前已支付赔款约6万元，其中有1起人伤，其余多为房屋漏水问题。太平已对所有报案公司进行了电话回访，并对部分报案公司进行了现场勘察，相关后续工作正在积极开展中。

　　王成宝告诉记者，人保财险也正在与一些规模较大的物业公司进行接洽，相信该险种很快就会在更大的区域、物业管理更成熟的地方得到推广。据他介绍，人保财险与物业公司讨论费率时会参照各种因素，包括每次赔偿限额、累计赔偿限额、营业收入、风险系数等。“说具体一点，小区地段、物业管理经验、小区以往出事记录、消防供电设备、离医院近远等因素都会成为制定费率的参考标准。”

　　3.引入“无过错责任”

　　在分析困扰整个“物业责任险”市场发展的最关键因素时，王成宝表示，物业公司的保险意识之所以普遍不强，也与市民有一定关系。比如，许多市民碰到物业问题，尤其是小毛小病，往往选择自行解决，这客观上也使物业公司投保意识更为淡薄。

　　物业责任保险的赔偿范围主要包括:因物业公司管理上的疏忽或过失而发生意外事故，造成第三者人身伤亡或财产损失，应由物业公司承担经济赔偿责任；发生保险责任事故后，物业公司为减少人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付的必要的、合理的费用。

　　记者从上海物业管理协会副秘书长王青兰那里了解到，目前，很多物业公司与住户之间的纠纷主要集中在一些“谁也说不清究竟是谁的责任”问题上。她举例说，就好像业主家庭失窃这样的问题，要说物业公司没责任肯定不对，但要物业公司承担全部责任，似乎也没有道理。这些难以清楚界定的问题，并不是单纯某一方的过错所造成的损失，都容易成为物业管理公司和小区业主的矛盾。

　　那如果购买了物业责任险，这些问题是否就可以迎刃而解?朱李告诉记者，太平这次就专门针对上述问题，在条款中附加了“无过错责任”。比如市民在小区内被“高空坠物砸伤”、“外来车辆撞伤”、“宠物咬伤”之类的意外事故，尽管不是物业公司的责任，也可间接获赔，当然每笔和累计的赔偿金额都是有限额的。值得一提的是，由于物业的过失，造成非小区居民在小区范围内造成人身意外伤害，太平也将替物业公司“埋单”。

　　同样，人保财险和平安财险对该条款也进行了调整。两家公司分别将游泳池、电梯、停车厂等小区内的公共场所纳入了承保范围。

　　联洋社区住户施先生认为，将“无过错责任”纳入附加险承保范围，不仅仅转嫁了物业管理企业的责任风险，也使物业公司管理小区，处理与业主的关系时游刃有余。而且，小区业主也能实实在在地从中受益。

　　王成宝介绍说，为了降低风险，保险公司会定期对承保的小区进行实地查访，并提出防灾防损的具体建议。一旦有小区连续几年出险严重的话，保险公司将会提高产品的费率，以加强物业公司的风险管理意识。

　　4.是否增加物业费

　　保险公司向物业管理公司收取保险费，那物业公司是否会向住户收取额外的物业管理费用呢?据记者对户主的一轮调查发现，上述问题是他们比较关心的问题。

　　朱李回答了记者的这一疑问。“杨浦区这次推出的每户5元，都是由物业公司自己掏的，并未向住户多收取物业管理费，而且政府方面也提供了部分财政支持。”

　　记者在采访中还发现，一直以来业界对“物业责任险”都存在着较多的争议。从有关的保险条款中可以明确看到，物业责任险的费用计算方法是保费等于当年物业管理费收入乘以费率，附加险的保费是累计赔偿限额乘以附加险费率。

　　因此，如果某物业责任保险公司要为自己管辖的小区上物业责任险的话，那么其费用应该来自其向业主收取的物业管理费里支出。专家认为，物业管理责任险是建立在物业管理公司已有赔偿责任的前提下，再转嫁给保险公司赔偿，其保险费应该由物业公司独立承担。

　　保险业一位资深人士提出了一个折中的办法:“如果全部保费都由物业公司来出的话，可能很多物业公司并不积极。最合适的做法是，大头由物业公司出，小头由户主出。”

　　5.责任界定不清

　　由于小区流动量较大，尤其是一些管理不甚严格的小区，很多非户主都可以随意在小区走动，一旦出了事故，物业公司究竟赔还是不赔。“这个原因直接影响物业责任险的承保责任范围和产品自身的发展。”王成宝一针见血地指出。

　　在过去的《物业管理条例》中，很多政策法规并没有明确一些发生在小区的事故该由谁来担责任、谁来赔。一位物业专家指出，有关条例可能没有规定，但是物业公司与业主签订的物业管理合同中可能会涉及，因此涉及到的物业公司应该承担合同责任。

　　而对于这一问题，有关专家表示，相关政策法规也在逐步完善，而且有关政府部门已经出台了新的《物业收费管理办法》，里面明确了物业公司必须要购买责任险。

　　据王青兰表示，新出台的上海市《前期物业服务合同》中更加明确了物业公司在管理过程中发生哪些事故，物业公司可以不承担责任，比如因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的，物业公司将不给予赔偿。

　　虽然条款明确了物业应或不应承担的责任，但保险公司不会为物业所有的责任而“埋单”。王成宝介绍说，如果一些事故是物业公司事前完全可以避免的，那保险公司不会给予赔偿。

篇5：论物业公司的社会责任

　　论物业公司的社会责任

　　一般认为，企业活动就是在追求利润最大化过程中向社会提供产品和服务。便物业管理企业提供的是一种公共服务，企业与业主的公共服务关系一旦建立，具有群体性、强制性(个体业主无法选择)、长期性的特别。因此，物业管理企业在具有法人资格的同时更应具有“道德人格”。除了关心利润的最大化，还要承担某些道德方面的社会责任。

　　重要的是，企业除了有股东利益以外，还有受企业决策与行为影响的人，即还有“利益相关者”，包括员工、供应商、消费者的利益，乃至社区发展、环境保护的利益等等。社会责任则要求企业除了实现股东利润最大化外，还应该尽可能维护和增进社会利益。这两方面经常地存在着某种张力，在相互约束的条件下实现各自的目标，使企业的经济效益和社会效益达到一种均衡状态。

　　物业管理企业与其他企业一样，其社会责任分为两个层面:一是企业自己为构建各个利益主体之间的和谐氛围所要承担的责任，这也可以说是企业内的社会责任。第二是企业要主动承担起与社会各利益相关者和自然环境之间的和谐的义务，也就是说，企业在经营中应该树立以人为本的理念，在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对环境、顾客和社区等方面的责任，其底线是不应该损害他们的利益，而且要回报社会，使政府和社会大众随着企业的发展而受益。企业承担社会责任的意义表现在:从企业的文化取向和价值观念。从社会的角度看，可以与政府和公民一起推动社会的发展进步，促进社会经济、政治、文化的全面发展。

　　我国物业管理企业还处于成长初期，对其社会责任的要求，必须与其发展阶段相适应，既要考虑企业社会责任的觉醒程度，又要考虑企业履行社会责任的成本消化能力。重点应当强调企业社会责任自主意识的增强和行动自觉性的提高，通过其正常经营活动，体现和落实其社会责任。不应超越其经营范围、超越其随能力附加太多的管理职能。我认为，在现阶段物业管理企业的社会责任主要应当体现在:

　　一是依法经营。企业的经营活动和管理制度必须遵守各项法律和法规，这是保障业主权益、树立企业形象、维护公共利益的根本保证。

　　二是履行合同。企业必须按照合同的约定开展经营活动，为业主提供各项服务。

　　三是诚实守信。服务要讲诚信，积极履行各项承诺。