业主律师在建设和谐社区中的作用

　　业主律师在建设和谐社区中的作用

　　不久前，作为业主中的一位律师，我应业委会之邀参与了两起业主和物业服务公司的纷争，对律师在建设和谐社区中发挥的积极作用深有感触。

　　案例一:

　　刘女士楼上邻居的卫生间漏水，导致她家卫生间被淹。在物业服务公司的配合下，几次与楼上业主交涉未果，她便坚持认为自己交了物业服务费，这事应该由物业服务公司负责修理或赔偿。物业服务公司表示无法接受这种说法。在业主委员会的建议下，组成了由社区、业委会、物业服务公司、业主组成的民调小组，还特别邀请了业主中的律师、法学家参加。针对这位刘女士的困惑，我在法律上为其进行了认真的剖析和讲解，明确这起纠纷属于相临关系，与物业服务公司无关。刘女士的“怒火”消除了，与物业服务公司“化干戈为玉帛”，调解成功，她最终也获得了楼上的赔偿，事情圆满解决。

　　案例二:

　　20**年12月，孙先生装修时擅自拆改了承重剪力墙，导致该栋楼的很多业主不满，纷纷找到业主委员会和物业服务公司。我应邀参加了业委会为相关业主召开的一起专门会议，从诉讼程序、实体法的规定、业主委员会和业主的关系及法律地位等多个角度，为业主答疑解惑，避免了业主与业委会和物业服务公司之间的误解和矛盾激化。孙先生在拆改承重墙时，业委会和物业服务公司都无权采取强制措施加以制止，只能对其起诉，所以其他业主要求业委会和物业服务公司强行制止孙先生的行为实在是强人所难。

　　通过这两个典型案例，我充分认识到建设“和谐社区”，理顺物业服务公司和业主之间的法律关系，协调业主相互之间的法律关系，是能否成功的关键，而业主律师在此过程中起着非常重要的作用。

　　物业服务公司和业主的关系是基于物业服务合同所产生的合同双方当事人的权利义务关系。这是一种契约关系，它具有第一位的重要性。一个完善、具有可操作性的物业服务合同，对于物业服务公司和业主都是一种安全保障。目前在大多数小区的物业服务中，物业服务合同是不可或缺的必备文件。尽管如此，仍存在着的大量物业服务公司和业主之间的不和谐现象。我认为原因如下:

　　第一、物业服务合同起草太草率，没有明确约定在合同的实际履行过程中可能出现的实际问题该如何解决;

　　第二、已约定的内容不明确、操作性差，如物业服务公司对私搭乱建的业主，采取何种措施，能否起诉，起诉是义务还是权利，如果是义务，在启动起诉程序时是否需要业委会通知做前置程序等等;

　　第三、合同的某一方不全面履行合同，如业主不按时交纳物业服务费，物业服务公司服务不到位;

　　第四、物业服务公司和业主对产生纠纷的事件存在法律认识上的偏差。例如某些业主在物业服务公司已经履行了合同约定的义务之后，还要求物业服务公司承担因为第三方侵权对其造成的赔偿责任。

　　可以说，由于这些原因引起的纷争和不和谐，是大量存在于现今中国社会的社区中的。虽然绝大部分纷争通过诉讼或仲裁途径是可以解决的，但如果这样，就是一种社区的不和谐因素，就是一种内在的不稳定因素，同时也对我国司法机关在成本、效率以及设置上提出了重大考验。针对我国社会人口多，绝大部分公民法律知识(不是法律意识)欠缺的现状，在建设和谐社区的过程中，应当充分重视和发挥业主律师的作用，鼓励律师通过法律讲解在建设和谐社区中起到缓冲消解矛盾纠纷的作用。

　　社区中的另一类关系，则是业主与业主之间的关系。中国人向来重视邻里关系，素有“远亲不如近邻”的说法。但目前在社区的业主之间，摩擦不断:

　　第一、基于相邻关系产生的纠纷;

　　第二、基于建筑物区分所有权产生的纠纷;

　　第三、基于小区的公共部位、共用设施设备使用不当或者管理不当所发生的纠纷;

　　第四、滥用所有权，通过私搭乱建，擅自改变房屋外部结构形态发生的纠纷。

　　后三类在《业主公约》中一般都明令禁止，第一类也有法律上的相应规定。如果业主中的律师能够提前介入，有权威，有说服力，有利于缓解矛盾，进一步促进违约、违法业主的自觉“改过”行动。而业主委员会在维护社区和谐中起着十分重要的领导作用，同样也需要业主律师的参与。

　　总而言之，在建设和谐社区的过程中，广大业主律师应当利用自己的专业知识和同是业主的身份，积极参与自己所住社区的建设。《论语?学耳》中早就有“礼为之用，和为贵”的说法，“和谐社区”的建设在中国具有深厚的文化基础，加之业主律师的积极作用，将事半功倍。

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篇2：用社区文化构筑物业服务交流平台

　　用社区文化构筑物业服务交流平台

　　内涵：社区环境下特定社会文化形式

　　“一些人以为，社区文化就是唱唱歌、跳跳舞、举办点活动，都是些居委会老太太搞的事。这种认识有两个误区，第一是不理解或小看了社区文化的意义；第二是忽视了人，特别是业主的基本素质教育对社区建设的重要性。”国内业主维权知名人士、文明学学者北野如是说。他进一步阐释说：“社区文化不是单纯指一些娱乐性的群众活动，而是一种整体性的社区文化氛围，这种氛围对成员均起着渲染和影响的作用。社区文化是传统文化在现代化社会中的延续和发展，是在社区环境下特定的社会文化形式。”

　　秦皇岛市物业服务协会任子元副会长对社区文化有着详尽的阐述：社区文化所涵盖的内容随着社会的发展和进步日益丰富，包括物业的建筑风格、社区规划、绿化、配套设施、地段和业主的社会地位、物业服务服务和社区活动等等。一个社区文化氛围和格调的形成，与开发商的策划、设计、开发、社区业主的文化素养主流层次、物业服务企业的服务理念紧密相连，只有在建筑设计、物业服务、销售策划对潜在业主社会地位的定位及销售广告宣传方面所描述的文化取向，都有统一的文化特色，才能体现出物业和业主特色，满足人性中对文化的追求。形成陶冶情操、净化心灵、提升文明程度的社区环境。体现出积极、健康、和谐、文明、环保的现代化人文氛围。

　　卓达物业服务集团总经理、石家庄物业协会副会长焦建民先生告诉记者：近年来，越来越多的社会学者改变了原来的研究方式，将“社会作为一个有机的整体”的研究视野，逐渐转向社区(微型社会)的研究。这些学者越发意识到，城市文化的发展对社会经济的发展至关重要，而城市文化建设的灵魂与核心便是社区文化。社区文化不但是社区中各层人群的粘合剂，更是培养社区精神，推进社会文明进步的肥沃土壤。所以，社区文化是解决城市病的良方，是通过社区解决社会问题的一种治标又治本的方法。

　　现在，人们逐渐接受了买房子就是买70年生活方式的观念，所以和谐的邻里关系、丰富健康的社区文化、优质高效的物业服务成为人们选择居所的重要参考因素。因此，社区文化建设在物业服务中愈来愈显现出它的重要性。

　　作用：搭建各方交流共赢的平台

　　千金买房，万金买邻，社区环境对每一个居住者来说都是非常重要的。这就是为何一些靠近高教区的楼盘较受欢迎的一个重要原因。“没有好的邻里关系，没有共同的价值标准和行为准则，邻里间谁都不理谁，谁想干什么就干什么，物业累死也管不好小区，广大业主的生活也过不好。”作为北京一家小区的业委会主任，北野认为社区文化建设是物业服务企业最为重要的一项工作。这种观点也是会者的一个共识。

　　在现实生活中，物业服务企业最头疼的就是与业主间的难以融合，甚至到了水火不相容的地步。业主对物业的服务不满意，物业也觉得业主不讲理，谁也不服谁，各种各样的争端从来就没停过。翻来各地报刊，很容易就能找到物业与业主间发生冲突的事。我对你的服务不满意就拒交物业服务费，你不交物业费我就停你的电，你停我的电，我就投诉你......去年9月1日新的《物业服务条例》实施后，在大规模的业主维权运动后，一些小区的物业服务居然陷入困境之中，这是很多人都未想到的。

　　由于业主和物业间关系紧张，致使物业费收缴率偏低，进而使物业公司背上了沉重的包袱，不得不压缩服务项目、降低服务质量以减少成本，又导致物业服务管理水平下降，引起业主不满，引发更广泛的拒缴。据了解，在很多城市物业费收缴率平均仅为60-70%，能达到90%的小区非常少。石家庄物业服务协会武建章会长告诉记者，省会230多家物业服务企业中，赢利的只占10%，保本的占40%，亏损的占到了一半左右，原因之一就是收缴率偏低。物业、业主关系紧张一度导致过激行为：银海物业撤走滨河新城、世纪花园业委会驱逐世纪华远物业公司、尹泰花园物业对未交物业费的业主停电......省会接连不断的物业纠纷，成为老百姓茶余饭后的谈资。

　　物业、业主间形同水火，都把对方当作敌人，最终往往是两败俱伤。这样的情况，一些精明的物业企业管理者看得越来越明白。一位物业服务行业协会负责人指出：社区文化搭建起来的是一座物业与业主、业主与业主、业主与物业与开发商间融通的桥梁，让大家在处理一些事情时变得理性，相互间关系变得融合，是一个共赢的平台。

　　外延：社区文化的五个方面

　　天津物业服务协会总结出的社区文化有五个方面：视觉文化、环境文化、行为文化、制度文化和精神文化。

　　视觉文化

　　物业给业主的第一印象，应该使业主产生归属感。开发商在规划时就应有所考虑。物业服务企业接收后，应将小区的标志系统全面统筹设计，做到和谐统一，有章可循。为了使来访客人方便到达目的地，应在主要路口设立美观简明的交通导示系统。

　　环境文化

　　物业服务小区最直观的外在表现，影响着业主的居住和生活质量。因此，环境文化建设的目标是，小区文明整洁、环境质量好、资源合理利用、生活舒适便捷、形成环保意识。物业服务企业应大力倡导环保意识，定期举办树木领养、我爱我家等活动，培养业主自律意识，从而养成爱护环境、关心家园的良好习惯。

　　行为文化

　　在社区内，定期或不定期地举办丰富多样的活动，如文化节、歌咏比赛、晚会、体育运动、趣味沙龙、郊游等，把分散的业主们组织起来，增强社区凝聚力。把尊老爱老作为一个重点，增进老年人交往和交流，增进业主间的感情。同时，物业方面可创办文明业主学校，实施业主教育计划，开输家政、书画、园艺等学习班，提高业主文化修养。

　　制度文化

　　物业企业应该有很规范的规章制度，这样才能保证管理服务水平的高质高效，进而得到广大业主的认可。

　　精神文化

　　利用各种纪念日、重大节日，组织宣传小区的精神文化，如新年升旗仪式、“三八”妇女座谈、“五四”青年志愿者服务等。

　　而广东省物业服务协会李卓章副会长则认为社区文化分为三部分就可以了：管理文化、服务文化和社会公众文化。管理文化主要从物业服务企业角度区分，主要包含企业理念、员工管理系统、制度文化、公众识别文化等几个方面；服务文化主要是讲物业服务企业如何为业主服好务的；社区公众文化是指社区内组织的一些公益活动。

篇3：物业参观心得体会：社区文化让物业和业主亲如一家

　　物业参观心得体会：社区文化让物业和业主亲如一家

　　随着物业服务的发展，社区文化建设已经成为现代物业服务的必要组成部分，本次深圳之行让我对社区文化建设有了更深了解。

　　在深圳中海华庭参观过程中，有个宣传栏吸引了我的视线，仔细看，原来都是小区社区文化活动的内容，还很丰富呢。有老年人的演出，有年轻人的歌舞，我就这事咨询了他们项目上的马主任，他告诉我这是他们举办的社区文化活动-迎圣诞晚会，据马主任介绍，他们的社区文化经常搞，参加演出的是社区的老年演出队及物业服务处的工作人员。通过这一形式，更方便了和业主之间的沟通，更加融洽了物业和业主之间的关系，哦，原来社区文化还有如此功效。

　　由此我想到了我们的社区文化建设，在我们公司的物业服务工作中有时候也存在着和业主沟通上的问题，那我们是否也能通过社区文化建设，一方面可以和业主更好的沟通，另一方面也可以丰富我们的社区生活，让业主感受到一份浓浓的亲情。

　　我觉得我们所管理的项目也可以组织类似的活动，其实之前桂花新村就有过类似活动，那就是苏州电视台社会传真栏目的“走进社区”，其形式也和我们所见到的类似，所以我觉得我们所管理的项目也应该定期组织相关社区文化活动，其活动形式可以多样化，比如上述的文化演出，也可以组织社区业主的聚会、旅游，小区业主参加的小型家庭运动会等，参加演出人员可以由业主及物业服务处人员来组成，至于场地和设备，每个小区多少都有一定的空地，音响设备公司本来就有，同时也可以搞一些广告赞助。

　　至于内容，一方面可以应时的娱乐，同时也可以加入宣传物业服务法律法规及物业服务知识的内容，这样寓教于乐，更能彼此了解沟通，也能通过活动让物业服务人员溶入到业主中去，真正成为“一家人”。

篇4：物管服务是构建和谐社会不可或缺的力量

　　物管服务是构建和谐社会不可或缺的力量

　　构建社会主义和谐社会既是党中央在新世纪新阶段我国社会主义发展道路进程中提出的宏伟战略任务，同时，这也是全社会民众的迫切需要和共同要求。构建和谐社会是一项宏大而复杂的系统工程，如何实现这一宏伟目标，需要引起全体国民的高度重视，各行各业都应积极地投身到这项工作中来，依托中央科学地决策，各级政府合理地安排布署，各部门和各行各业扎实细致，有步骤地把各项工作落实到实处，从而使该项工程得以顺利实现。

　　作为构建和谐社会中不可或缺的重要力量---物业服务企业如何发挥自身的作用，我个人认为应从以下几方面入手：

　　一、搞好社会调研，积极参与政府决策

　　构建和谐社会是我国社会主义市场经济发展过程中在新形式下提出的又一发展项目，科学的决策、合理的设计，都离不开广泛的信息收集和社会调研，作为从事社会基本组成单元---社区服务工作的物管企业应在政府部门的统一安排和部署下，扎实细致地搞好社区调研，广泛收集人们在价值观、生活观、道德观、社会观、居住观等各个领域的信息，分门别类地对各种数据加以统计和整理，汇集成册，提供给政府部门，为其科学决策提供真实有效的基础信息和数据。

　　二、广泛开展横向联系和交流，共织和谐社区网

　　和谐社会是由无数个和谐的社区连结而成的，社区与社区之间的和谐共融、互补、包容是连接的轴线，这就要求各物管企业围绕构建和谐社会这一框架蓝图，广泛深入地进行全方位接触和交流，使构建和谐社区处于一种互动互融的状态，实现个体与整体的统和谐，局部和全局的和谐共融，避免出现“一骑绝尘”的状况，而要达到“浓妆淡抹总相宜”的完美境界，围绕这一目标，全体物业人应团结起来，统一认识，共同行动，加强合作，充分交流，互通有无，资源共享，为实现这一新时期的历史使命而共同奋斗。

　　三、切实抓好内部建设，努力构建和谐社区

　　社区和谐的构建主要体现在以下几个方面：

　　1、公司上下和谐统一

　　作为担负社区管理与服务任务的物管企业，要把“以人为本”的核心指导思想贯穿在各项工作中去，使管理制度、企业文化、服务理念等和谐统一，使整个企业能够在构建和谐社区的全过程中保持协调一致，步伐一致，成效显著并能得到较好的巩固，使每一个物业人能够真正成为构建和谐社区的倡导者、引导者和实施者。

　　2、管理与服务的和谐均一物管企业管理的是固定的物，而服务的是动态的人。管理与服务的和谐性，实质就是物与人的和谐性，这里所指的物是指社区里的为广大业主服务的生活设施、文化设施、健身设施等。物的完好是满足人正常生活、工作的保障，而人对物的认识、了解、自觉的维护是确保物处于完好状态的重要因素。也就是说，物管公司应依靠物管人员使用好、维护好和完善小区所有设备设施，使其不因设备设施的故障，给小区带来不和谐因素，而让其为小区的和谐服务。物管公司对人的服务是指物管人员对业主的尽善尽美的优质服务。高品质是服务，是小区和谐的首要条件，否则，小区的和谐就是一句空话。如何实现两者的和谐统一，物管企业除了多形式、多频次、多渠道地开展宣传教育活动以外，应致力与搭建人物相融的知识平台，激发广大业主关心身边事物的积极性和兴趣性，主动投身到爱护社区环境和设施设备中来，只有做到了这一步，才能真正实现人与物的和谐统一。

　　3、物管企业与业主、业主与业主的和谐相融

　　物管企业与业主、业主与业主是通过社区这个载体而连结在一起的，他们同时也构成了构建和谐小区的主体，他们能否达到和谐相融是能否实现和谐社区这一目标的决定因素。物业服务公司应以一个组织者和召集者的身份高度重视构建和谐社区的重要性，忠实地履行自己的职责，尽最大能力去维护业主的切身利益，用真诚的服务为广大业主营造一片舒心之地，安心之园，放心之家。同时，社区文化建设应广泛考虑业主的不同文化层次，生活背景，精神需要，年龄需求等，多渠道地提供广大业主相五交流的文体活动平台，让业主在这一社区舞台上充分展示自己，了解他人，培养大家爱护家园，热爱邻里的道德情操，激发大家共同参与社区建设的积极性和使命感，只有当广大业主都积极参与到和谐社区构建工作中来时这一目标才能得以顺利实现。

　　总之，构建和谐社会是一项需要全社会都参与进来而又需要常抓不懈的系统工程，应引起全社会的高度重视和共同参与，物业服务企业应与社区居委会一道，充分发挥前沿阵地的作用，在各级政府职能部门的统一部署和业务指导下，扎实细致地做好各项构建工作，把物业服务和构建工作有机地结合起来，把创优工作和构建工作有机地结合起来，广泛加强横向联系，与社会各界结成构建联盟，让和谐社区之花开满神州大地，让和谐社会之歌唱遍大江南北。

　　重庆佳禾物业服务有限公司总经理张明红

篇5：物业案例分析：爱与和谐在寒冬中荡漾

　　物业案例分析：爱与和谐在寒冬中荡漾

　　当雪灾在神州大地上四处肆虐、滞留的旅客归心如焚、中华民族众志成城以爱融冰时，我们在冰雪严寒中迎来了20**年春节。

　　**廷于春节前入伙的业户约15户，入住的业户虽少，但我们给予了足够的关注与重视，为此管理处对节日期间烟花爆竹燃放作出了管理安排并提前拟发了通告；同时管理处于节前开展了系列的"安全大检查"及"环境清洁"活动，务求为已入住的业户营造安逸、有序的过节氛围。

　　安全详和中我们与广大业主一起欢度春节，我们辛勤的工作换来了业主舒心的笑容，我们的工作也倍添安慰与动力。

　　20**年2月9日晚19:15管理处保安员杨**在例行巡检时，发现11幢有业主在争吵打闹，女户主在吵闹过程中打砸物品时右手虎口处不慎被玻璃划伤，伤口很深流出了大量的血，吵闹进而升级，管理处保安员先向保安领班汇报了情况要求增援，并于第一时间劝止了打闹，根据情况增援人员协助女户主报了120，医务人员对伤口进行了及时的包扎处理，我们再协助女户主联系其亲朋陪同女户主到医院治理。

　　随后，保安领班当即向春节值班人员汇报了情况，春节值班人员于19:25赶到了现场，根据情况我们立即作出如下处理:

　　1.在情势未得以缓和下加强巡逻及入口岗询查力度，预防女户主亲朋寻仇滋事；

　　2.据向区域管家了解，该业主平时非常友好的朋友曾先生亦住在该幢，我们与曾先生进行了沟通，值班人员在曾先生的协同下到事主家里进行了调解处理；

　　3.值班人员协同曾先生对事主进行了劝喻沟通，业主的情绪得到缓和，并对事主家庭的事务作好安排；

　　4.曾先生携同其太太到医院探望受伤的女户主，并对女户主进行劝喻宽慰；

　　5.在征得业主的允许下调派人员对现场进行了清理，并对业主家里进行了清洁。

　　处理完成后我们再与业主友人曾先生进行了沟通，曾先生表示其会积极协助，让管理处放心，事件得以完满解决。

　　在事件的处理过程中，我们感受到了爱的力量，正是邻里的关爱造就了社区的和谐!爱与和谐消融了冰雪，前行的道路上有了爱与和谐，我们将天天与阳光相伴!