从诉讼角度谈健全物业公司制度建设

　　从诉讼角度谈健全物业公司制度建设

　　作为新兴发展起来的物业公司，一般起点相对较高，不少公司采取了现代化的管理模式，一些大型的物业公司，更是通过了严格的质量体系认证，建立了一套标准化管理规章制度。但另一方面，我们也不难看到，随着有关物业服务方面的民事诉讼的增多，也暴露出了一些新的问题，如管理规章制度在法律方面存在一定的欠缺。如何规避这方面的问题呢?

　　一、建立完善的业主档案资料

　　业主资料的重要性，对物业公司来说是不言而喻的，但是在实际工作中，特别是在前期物业服务工作中，大部分物业公司的业主资料直接来源于房地产开发商，因此很不完善。从法律意义上来讲，如何健全业主档案资料呢?笔者认为，着重要注意如下几项资料的核实和登记：

　　1. 业主为自然人的，注意其业主及家庭各成员身份证件资料、工作单位 资料的核实和登记。从开发商手中接管相应资料的，一定要注意业主相关资料的完整性，如果内容不完整的，应在接管之际及时要求开发商配合，将资料补充完整。

　　2. 业主为公司法人的，注意公司营业执照各项登记内容、公司财务账号及法人身份证件资料的核实和登记。

　　3. 业主将住房出租的，在注意业主资料登记的同时，还要注意租住人身份证件及工作单位资料或者是公司营业执照、财务账号及公司法人身份资料的核实和登记。

　　以上各项证件资料，注意尽量要核实，并应尽量取得原始件的复印件。从服务的角度出发，这些资料的取得，不仅对物业公司全面地了解业主，以便为业主提供人性化的服务，提升物业公司的管理水平和服务质量有着重要意义，同时站在法律角度来说，还有着特殊的意义。

　　如：某物业公司接手了某小区的前期物业服务，在业主委员会选聘了新的物业公司后，对该小区部分购买了住房但一直没有入住，也没有交纳物业服务费的业主，依法向人民法院提出起诉。人民法院要求该公司补充业主除住址外的详细资料。由于接手该物业时，开发商只向该物业公司提供了简单的业主姓名及房间号资料，而物业公司在管理过程中对此没有引起足够的注意，后来在履行合同过程中又与开发商引发一系列纠纷，开发商对物业公司的诉讼根本不予配合，导致该物业公司不能提供相应资料，因此人民法院驳回了该公司的起诉。

　　二、规范前期物业服务合同

　　1. 签订前期物业服务合同时，注意要对物业服务费开始收取时间作明确约定。

　　《物业服务条例》颁布实施后，为了规范物业服务行业，国家建设部发布了前期物业服务合同和物业服务合同的格式范本，有不少物业公司签订合同时直接选用了格式合同，笔者以为，各个业的具体情况并不相同，合同还是应该根据实际情况对范本的部分条款进行补充完善。例如，在签订前期物业服务合同时，就应特别注意对物业服务费开始收取的时间作一个明确的约定。特别是物业服务费由开发商承担转到由业主承担，这个时间的划分应该有明确的约定。在实际中，这个时间往往是由开发商单方面下发一个入伙通知书给物业公司，物业公司以此为依据开始收取物业服务费，这在现实中引发了诸多纠纷。笔者以为，从法律角度出发，对这个时间的划分，应有三方签字的书面认可手续，在入伙通知书中既要有开发商签字和盖章，同时也要有业主的签字认可，及办理入伙手续的物业公司的签字盖章，这样就是一个较好的方式。

　　如：在某物业公司提起诉讼，要求某业主交纳欠交的物业服务费时，该业主认为自己并未办理入伙手续，作为证据的入伙通知书只是开发商与物业公司的约定。由于是前期物业服务，该业主也没有与物业公司签订直接的物业服务服务协议，物业公司不能提供其他证据证明业主与物业公司之间管理关系的成立，因此物业公司的诉讼请求最终没有得到法院的支持。

　　2. 前期物业服务结束，业主委员会选聘了新的物业服务公司的，注意交接工作中法律手续的连续性和完整性

　　在实际中，不少物业公司撤出小区的物业服务时，都有一个时间过程，短则一两个月，长则半年不等，在这期间，物业公司实际上仍在履行服务合同，但是往往与开发商，特别是业主委员会之间，只有一个口头协议，或者虽然有一个书面协议，但是在超过了协议的约定时间后就不再根据实际情况进行补充。笔者认为，在完成前期物业服务后，最终撤出管理的小区时，物业公司一定要和业主委员会对此时间有一个明确的书面约定。

　　如：某物业公司撤出某小区的物业服务，与业主委员会的最初协议约定时间是在20**年1月，但是由于业主委员会选聘新物业公司工作的延迟，正式退出小区是在6月以后，在该物业公司提起诉讼，要求某业主交纳物业服务费，法院要求该物业公司提供在20**年1月后的证据，该物业公司提供了补充协议及撤管公告，补充协议是2OO4年3月签订，约定撤出时间为20**年5月，撤管公告是20**年6月物业公司正式撤管时贴出的，法院对补充协议予以采信，而对物业公司单方面贴出的撤管公告不予采信。最终法院支持了该物业公司收取至20**年5月的物业服务费。

　　三、在实际管理工作中，注意采用相关法律形式

　　在实际管理工作中，特别是在 办理一些于续的过程中，物业公司同样应该注意采取一些法律形式，例如 ：

　　1. 在前期物业服务工作中，业主来物业公司拿钥匙看房，笔者建议物业公司采取由业主签字的书面登记手续。在业主的租住人来看房时，笔者建议由看房人提供由业主签字的相关书面许可证明后，方可进行，以避免→些纠纷的产生。

　　2、 在催缴物业服务费过程中，注意采取书面的催缴形式，如发出催缴通知书等等。

　　3. 注意做好相关值班记录及值班资料的保存，如空调运行的维修登记、货物出行的登记、来客来访的登记、业主领取邮件报刊的登记等等。

　　总之，完善管理制度，提高物业服务服务水平，对物业公司来说，是 一个逐渐的过程。笔者参与了数十起物业服务费纠纷诉讼，更感觉到，诉讼是一种解决纠纷，维护物业公司合法利益的有效的方式。因为法院审理此类案件大多是采取简易程序，审理时间短，只要物业公司有充分的法律依据，一般说来物业公司都能胜诉，所以，从法律的角度来不断完善管理制度，不仅是一项物业公司长期而重要的工作，也是物业公司法律顾问的一项重要工作内容。

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篇2：积极的心态物业培训学习心得

　　“积极的心态”物业培训学习心得

　　4月16日公司对服务处管理人员进行了一次培训。培训的主要内容是“拥有积极的心态”和“礼仪”两方面。在这里，我谈一下对前者的认识。

　　对我们物业服务行业的每一个工作者来说，拥有一个积极的心态是十分必要的。因为我们在工作中总能遇到难以解决的问题，或永远对你的工作持否定态度的业主，这时就需要一个良好积极的心态，以饱满的工作热情、积极的心态来面对，运用换位思考的方式来理解业主的想法和做法。

　　当业主抱怨时，你应该庆幸业主对我们抱怨而不是对其他人抱怨，因为业主抱怨我们，说明对我们抱有期望，所以我们应该感谢业主给我们提出不足，让我们能及时对症下药、解决问题。抱有这样的想法，你就会觉得业主的抱怨没那么刺耳，在以后的工作中也会变得更加自信，如果能把业主的每一次抱怨和投诉都当成成长进步的机会，就会不断取得进步，因为我们已经学会在失败、挫折中享受快乐并不断取得进步。

篇3：物业客服在职培训学习心得：态度和细节

　　物业客服在职培训学习心得：态度和细节

　　四月十六日，公司品质部组织项目客服、内勤人员进行在职培训。通过学习，我对工作和生活有了一定的感悟。

　　大凡要做好一件事情，一般取决于两个因素：态度和细节。正如下一盘棋，既要有想赢的欲望，又要注意走好每一步，否则很难心想事成。

　　做任何工作首先是态度问题，只要态度端正了，没有学不会的事，没有做不好的事。何况我们从事的工作都是非常平凡琐碎的事务，道理很简单，关键在于你的态度、你的细心、你的责任感。凡事就怕讲个认真，无论在什么岗位，无论做什么事情，知道自己工作的意义和责任，哪怕一点不起眼的小事都记住自己的责职，以一种积极主动、自动自发的态度对待自己从事的每一份工作，认真地为自己的行为负责，不要用任何借口为自己开脱或搪塞。

　　古人说的好，"勿以善小而不为，勿以恶小而为之"。我们在工作中常犯一些很不应该犯的低级错误，原因不外乎大家都觉得每天所接触的事太小了，不值得去做，或者抱着无所谓的态度，总以为差不多就行，工作起来马马虎虎、心不在焉。在我们公司，同样也存在这样的问题，因为不同的经办人投入的工作态度、工作热情不同，有的盘子管理有序、账目清楚、与业主建立起融洽良好的关系；而有的盘子工作人员互相扯皮，认为自己是上班拿工资，得过且过，凡事就往上面一推，摆出一付事不关已、高高挂起的姿态，长久以往，工作不到位、账目不清、经常与业主发生这样那样的不快，甚至导致业主集体炒物业公司鱿鱼的事件。

　　我个人觉得作为物业公司的一名员工，应该在工作中注入热情，把工作当作一种乐趣，我们的员工要有"全心全意全为您"的意识；企业要"以人为本、亲情服务"，想住户之所想，急住户之所急、忙住户之所忙；要与住户讲究礼节，管理中尽量做到与住户双向互动，与住户和谐相处，让他们感到物业是他们一个家，从而促进我们不断地完善服务内容，改进服务方式，提高服务水平，把小区建成和谐模范小区。

　　态度决定一切，细节决定成败。做任何事情，只要你有一个良好的心态，有一个认认真真做事的态度，能够勤于思考，脚踏实地地做好每一项工作，还有什么事不会成功呢！

篇4：物业员工培训心得：积极心态

　　物业员工培训心得：积极心态

　　一个人能成功取决于3方面，一态度占80%，二技能占13%，其它占7%，态度是最重要的。根据ABC情绪理论，事物的本身不影响人，人们只受对事物看法的影响。

　　拿破仑?希尔说："人与人之间只有很小的差异，但这种很小的差异却往往造成巨大的差异，很小的差异就是所具备的心态是积极的还是消极的，巨大的差异就是成功与失败。"所谓心态是心理态度的简称，包括诸种心理品质的修养和能力。表现在人的意识、观念、动机、情感、气质、兴趣等心理状态的活动中，是人的心理对各种信息刺激做出的反应趋向。人的这种心理反应趋向不论是认识性的、感情性的，还是行为性的、评价性的，都对人的思维、选择、言谈和行为具有导向和支配作用。因此，人生的成败，人生的快乐和幸福源于许多因素的影响，但起决定作用的却是心态。

　　人的心态是随着环境的变化，自然地形成积极的和消极的两种。积极的心态与消极的心态一样，它们都能对人产生作用力。不过两种作用力的方向相反，作用点相同，这一作用点就是人的本身。积极的心态，能够激发我们自身的所有聪明才智；而消极的心态，只能束缚我们才华的光辉。

　　心态就像磁铁，不论我们的思想是正面的还是负面的，我们都受它牵引。而思想就像轮子一般，是我们朝着一个特定的方向前进。虽然我们无法改变人生，但我们可以改变人生观；虽然我们无法改变环境，但是我们可以改变心境。无论身处什么环境，用敏感的心去捕捉灵感，捕捉生活中的美。输掉什么也别输掉自己积极向上的心态。为了获取人生中最有价值的东西，为了获得生活的幸福和事业的成功，我们必须最大限度地发挥积极心态的力量，抵制消极心态的反作用力。

　　积极的人生态度是成功的催化剂，积极能使一个懦夫成为英雄，从心态柔软变成意志坚强；使人格变得温暖活泼，富有弹性；使人充满进取冲劲；使人心中充满超越的力量。积极的人生态度是成功的催化剂，它使人格变得温暖活泼，富有弹性；不良的心态往往会给自己的生活带来消极的影响，因此，从每天做起，给自己培养一个良好的心态是很有必要的。

篇5：物业岗位团结精神拓展培训感想

　　物业岗位团结精神拓展培训感想

　　通过今天的拓展培训，我对CC物业有了一个新的认识。两天的培训，我深深感受到CC物业是一家管理机制非常完善的的民营企业，公司的各方面都非常优秀，这也决定了我的选择。

　　今天的培训，是强化岗位团结精神的培训。一个团队就象是一个家庭，是相互依存、缺一不可的，不管做任何事也都应该同舟共济。工作岗位也是一样，每个岗位都有它应尽的职责，要做好自己的每一份工作，完成上级规定的每一项任务。今天的"无声数字"游戏，就体现勒一个团队的合作精神，它使我产生了许多感想：团队需要一个领导者，需要一个指挥者，每一位队员都应该服从领导者的安排，团结一致，才能把工作做得最好；每一位队员都应该打好合作关系，勇于承担责任，不要给团队增加压力，那样团队才能慢慢做得更好。

　　作为一名队员，应该坚守自己的岗位，服从领导安排，做好自己的本职工作。我希望今后能和每一位同事成为成功而密切的合作伙伴。