物业服务五大难题破解

　　物业服务五大难题破解

　　近年来，随着物业服务服务范围的扩大，物业纠纷日益增多，影响了居民的正常生活，也不利于社会的和谐稳定。全国政协委员、民建中央秘书长兼办公厅主任张皎认为，解决好开发建设遗留问题、建立健全社区居委会指导下的业主自我管理和自律机制、规范物业服务和收费标准、解决低收入群体物业费负担过重等问题，是目前减少和解决物业服务纠纷的重点工作。同时，要强化政府在物业服务中的职责，保障各方的合法权益，共建和谐社区。造成物业纠纷主要有五方面的问题：

　　一、开发建设遗留问题。

　　大约有80％的纠纷由此引发，如规划变更引起的居住环境改变、开发建设单位不按规划要求建设配套设施、小区配套设施权属不明、房屋及附属设备质量有问题等。由于法规不完善、政府部门失察，有些开发企业对建设遗留问题采取能拖就拖、能省就省的策略，待完工撤走后，将问题甩给物业服务企业，造成物业服务企业与业主之间发生纠纷。

　　二、业主委员会组建难，业主自律机制不完善。

　　在北京市3000多个住宅小区中，成立业委会的仅占14.5％。主要原因是街道办事处和社区居委会指导和监督业主自我管理的实施办法不明确，业主参与意识差，业主大会缺乏程序性法律规范。同时，由于业委会运作不规范，一些小区出现了物业公司越权管理或业委会被少数业主操纵的现象，致使多数业主合法权益得不到保障。

　　三、社区居委会与业主大会、业主委员会关系不协调。

　　社区居委会对业主大会、业主委员会进行指导、监督的具体含义不清、责任不明，其组织结构和人员素质也不能满足行使这一职权的要求。有些业主大会、业主委员会也不接受居委会的“监督、指导”，甚至与其对立。

　　四、缺乏详细的服务标准和价格体系。

　　物业服务的服务质量标准和定价标准不明确，业主与物业公司之间缺少协商依据，也使大量物业纠纷难以调解。

　　五、相当一批居民收入较低，缴纳物业费困难。

　　一些居民由于企业破产倒闭、效益不佳、下岗失业等原因，无力缴纳物业费。旧城改造中搬迁或回迁的居民绝大部分是低收入阶层，超过支付能力的物业费使他们产生抵触情绪。大量农转非居民在丧失土地等生活资料后，很难找到较高收入的工作，物业费成了他们沉重的生活负担。

　　如何解决上述五大难题？

　　一、严格验收开发建设项目，妥善解决遗留问题。

　　政府有关部门应按照以人为本的原则，结合物业服务的需要，完善住宅小区设计规划标准；严格审查小区建设配套设施，并明确其权属。加强对建设规划、水电配套的验收及建筑物在建过程的管理。建立责任追究制度。要完善城市建设规划管理，公示住宅开发区的详细规划和房屋用途，让购房者明晰所购房屋环境的规划。在实施住宅分户验收的同时，进一步完善房屋质量保修制度。

　　二、明确基层政府职责，完善社区物业服务体制。

　　街道办事处要增加物业服务的职能，协调物业服务公司和业主的关系，介入业主大会的筹备工作，协助业主核实候选人的情况，指导业主行使自治的权力；社区居委会要协助业主推荐候选人，组织、指导业主大会选举业委会、按规则议事决策，协助业委会按业主大会要求开展日常工作，使业委会的行为符合大多数业主的意愿，指导和协助业主依法维权，化解矛盾；将社区居民管理中的组织方式与物业服务方式相结合，试行楼长（层长）负责制，赋予楼长（层长）组织责任区内业主参加管理的职权，使居委会和业委会的工作建立在共同的组织基础上，实现真正的自我管理。

　　三、加强对物业公司的监管，细化物业服务及收费标准。

　　根据物业服务公司的服务能力和水平，严格物业服务准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案，为业委会选聘物业公司提供帮助；将物业服务级别分类细划，制定不同的服务及物业收费标准。物业公司按业主大会决定，提供相应等级的服务并按标准收费。业主享有随时监督物业服务的权利，同时负有按时缴纳物业费的义务。

　　四、完善低收入居民的住房救助机制。

　　对确实无力缴纳物业费的城市困难群体，政府应采取适当措施进行救助。救助基金可采取政府财政拨款、开发企业捐助、小区公共建筑收益等多渠道筹集。对承担低收入居民区物业服务的公司，给予适当补贴。

　　五、加强物业知识的普及和正面的舆论报道。

　　大力宣传普及物业知识，使人们树立新的物业消费观念。媒体宣传不仅要揭露物业服务中的矛盾，更要客观报道物业服务给居民生活带来的益处。要宣传报道物业服务的成功经验和案例，促进社会和谐稳定。

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篇2：物业服务企业的呻吟

　　物业服务企业的呻吟

　　物业服务行业一度被誉为朝阳行业，令许多从业者或求职者兴奋与自豪。但历史翻过一页又一页时，回头望望--迷茫惆怅！为什么物业服务行业走到了这一步，笔者耳闻目睹的现象不能代表整个行业，但具有一定的代表性，特别是在中小城市可能更贴近一些。

　　一、物业服务行业是应社会的发展与需求而产生的，它从出生的第一天起就像小蝌蚪找妈妈一样找错了对象，它所管理的对象虽然属于建设部门，但它本身的属性却并不具有建设的属性，而是服务的属性。像汽车制造厂属于制造业，而对汽车的使用进行管理的交通管理部门不属于制造业一样的道理。按照物业行业的划分逻辑，交通局和交警队都应属于机械制造管理部门管理了？行业的错划带来了观念上的错误，导致了对行业指导上的不正确，甚至法律法规上的误导。例如物管服务的消费者，应该称住户而不是称业主，从服务理念上把服务的消费者称业主则是代表了错误的思维角度。业主，指房屋所有权人，是房地产行业叫法，物业服务的对象是物业使用者，应称为住户，这样才能准确地表达接受物管服务的事实与关系，而与其使用的房屋是买是租是借无关。

　　二、物业企业与业主签定合同，履行职责，在自己服务区域内，保证了安全、卫生、设备设施正常运转、协调邻里矛盾、化解生活中的问题、保证周边的环境等、都起到了非常明显的作用，减轻了政府许多许多的压力，特别是小区作为城市的一个组成部分为城市管理，美化城市，提升城市品位和档次、构建和谐社会功不可没。但政府却并未因此给物业企业多大的回报与肯定！相反地是政府投入大量的人力、物力搞的门前“三包”，文明社区标准、组织验收等等活动，都不具有长期的时效性或稳定性。当创建文明的、验收合格的、作出突出成绩的社区，所得的锦旗还鲜艳夺目时，那种不文明的 “回潮率”几乎就已经高达百分之百。而有物业服务的小区政府没有谁来督办、检查、验收，也没有谁颁发锦旗，但它的运作却高效、持久、实在。

　　三、物业企业在我国现行的制度、观念、法规的氛围中，其发展之缓慢，工作之艰难却没有多少部门来关心和支持，相反地，媒体对物业行业的报道多是负面的。对抗拒不交物业服务费的违法行为并没有多少指责、批评。例如20**年北京朝阳区法院对违法业主拒交物业服务费的行为依法采取措施时，媒体却一片哗然，声讨阵阵！作为物业业内人士和有法律观点的人来看，这是很不正常的！为什么依法办事要受到遣责，业主享受服务不交费无异于变相掠夺他人财产，而这种违法行为却有包括中央电视台在内的媒体为其鸣不平，中国法制的道路应该怎样走才对？

　　四、国家《物业服务条例》通篇对物业企业提出了许多制约条款和规定，对物业企业进行适当的约束对物业企业提高企业素质和规范管理有促进作用，但物业企业要生存，得到应得的物业服务费是最基本的要求，如果连这个基本生存要求都得不到保证，物业企业要发展，要提高谈可容易，就拿我们荆州市来作例子。荆州市普遍的物业服务费按建筑面积只收0.5.元/㎡左右，按这个标准即使收费率为百分之百，物业企业也只能是温饱型，那还能谈企业发展，更谈不上管理上档次、上水平、实现智能化管理升级等。物业从业人员的报酬待遇无法按正常的物价升值比率进行调整，物业服务专业毕业的大学生因得不到应有的报酬，纷纷转行寻求报酬更高的职业，在我们荆州市，物业企业因收不到物业费被逼走，被赶走的不只是一家。但政府只把它看成是一个企业自生自灭的普通规律，没有深层次看到它对社会的影响不只是一个企业或一个小区的问题。笔者从业的企业曾是荆州市物业服务行业公认的品牌，就是这个曾创下过荆州市多个“第一”的品牌企业，数年的经营，年年亏损，不得不被迫在今年年初宣布脱离这个行业，改行其它。这不能说不是物业行业的悲哀！

　　五、如何改变物业行业的现状，笔者将在下次再谈个人的拙见。

篇3：住宅小区物业服务创新思路

　　住宅小区物业服务创新思路

　　住宅小区物业服务的创新必须基于物业服务主体、物业服务的客体，与外部环境之间建立积极的、规范的、完备的关系的条件下，在企业与外部之间形成对社会承诺和公众评估机制。

　　1、建立物业服务行业的信誉评价机制。

　　通过物业服务企业的承诺，对最基本的服务项目建立服务基本标准，形成具有地方特色的行业工作规范；通过行业考核，核定物业服务企业的服务等级；通过行业评价，使消费者有对物业服务公司横向比较和选择的条件。逐步建设有利于物业行业竞争的规则，改变不作为的物业企业不能被“清场”的情况。

　　2、物业服务企业要实现承诺到户。

　　对不兑现承诺、工作效率低下者，形成及时调换机制，把物业服务作为一种垄断的现象通过制度予以杜绝，实行承诺到户的基础是服务价格的公开化，公开的价格有利于公开的竞争，也有利于公开的接受公众评价。

　　3、建立适合物业市场需要的虚拟组织。

　　做到：功能特点专业化，存在形式离散化，运作方式合作化。突破企业有形界限，通过对外部资源整合实现企业发展目标。实行物业服务社会化，增加收入，提高工作效率，扩大企业影响，占领更大市场，形成企业优势。

　　4、建立物业服务价格分离制度。

　　对住宅小区的多数基本项目，实现低价统一收费，对个别服务项目，实行区域内业主自主买服务的新机制，而且要求基本项目不赢利，服务项目才盈利的价格形式，做到低费高效，专项服务专项收费。

　　5、通过网络建设智能化管理。

　　通过智能化的配套设施实现物业服务的零打扰服务、三表远程抄送、消防自动控制、自动巡逻系统，停车场IC管理系统，使社区越来越多的体会智能的技术。建立“健康生存”的生活理念，健康生存应当是物业服务人建立的为行业整体利益着想的理念。为居民建造良好的环境。

　　总之，建设有利于行业发展的竞争机制、公开机制和评价机制，实施物业服务企业的不特定的企业规模、组织方式、服务类别以及服务质量监控，通过一系列的物业服务的变革和创新，就可以发挥物业服务的社会功能，创造物业服务的最佳业绩，实现物业服务行业的健康发展，提高人们生活居住水平。

篇4：谈物业服务健康发展策略

　　谈物业服务健康发展策略

　　物业服务的健康发展，首先离不开物业服务公司的健康发展、物业市场的健康发展及政府相应职能的政策扶持、舆论导向的正确宣传。

　　（一）制定和健全制度。管理是核心，制度是保障。物业公司要建立一套科学、规范、完善的规章制度，要积极导入、建立符合国际质量标准的ISO9002质量体系，提高物业服务的水平，为物业企业立足国内，甚至走向国外市场打下坚实的基础。

　　（二）加快立法，健全物业服务法律、法规体系。政府要通过自己的权威使物业服务工作有序、健康开展，对物业服务市场形成、发展所必须的文件尽快出台，以便物业服务公司、广大业主（住户）都可依照执行。

　　（三）规范招投标机制。招投标就是公开竞争，企业之间比管理、比质量、比服务、比成本、比效益，最终比品牌，优胜劣汰。物业服务市场要建立一个公平竞争的市场机制，就必须建立起物业服务的招投标机制，采取面向社会公开招标的方式，选聘物业服务公司。

　　（四）抓好队伍建设，必须抓好内部建设和外部建设。物业公司不光要注重引才，注重用才，更应注重育才。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，提高物业公司的竞争力。外部方面，物业服务企业必须搞好资质，重视服务，创出自己的品牌，树立良好的公司形象，创立有自己特色的管理理念和模式。

　　（五）加大物业服务的宣传力度。要加大对物业服务的宣传力度，帮助老百姓正确认识物业服务，理解物业服务，关心物业服务，支持物业服务，加快物业服务的健康发展。

篇5：物业服务新模式的思考探索

　　物业服务新模式的思考探索

　　作为于政府、于社会、于民都有好处的多样化模式，究竟应该怎样鼓励它们走向更多小区呢？

　　首先，政府主管部门应该在政策和管理上给予支持。目前新模式较难推广的重要原因之一，就是没有得到政府主管部门的“正名”。政府部门除了出台规范物业服务企业的条例，还要对新物业服务模式进行研究，并颁发规范条例，鼓励业主自主管理、自主创新、建立符合本小区实际的新模式。

　　第二，要充发挥居民委员会等组织的作用。由居委会牵头组织物业服务，充分发挥其指导作用的模式，有着事半功倍的效果。其亲民的特点易于取得居民的支持；其对社区情况较为了解有助于开展适合社区实际的物业项目；其已有的班子成员负责运作避免了重新聘请人员；其公益性性质可以降低物业服务收费。业主可以在居委会的帮助下，建立自我管理的模式，或者与居委会共同管理小区。

　　第三，业主作为小区主人，应该树立主人翁意识。业主要转变传统观念，树立主人翁意识。业主是小区的主人，最了解小区需要什么样的服务，所以业主可以参考国内外已经实行的非主流管理模式，在此基础上另辟蹊径设计全新的管理制度满足本社区的独特要求。事实上，每一种管理社区的新方法、新制度，都是业主们在实际生活中不断总结、商讨下创造出来的。

　　第四，媒体、理论界的支持。媒体、理论界应多关注新模式，多通过宣传引导帮助业主探索物业服务的新方法、新思路。

　　物业服务的新模式已经在我国崭露头角。一个正常的物业市场，除了要有市场化的物业企业提供服务，还要有其他物业模式对市场的空白点进行补充。政府、居委会、媒体等公众，应该对新物管模式多些宽容、多些鼓励，让新物管模式推广到更多的小区，让更多业主享受到低廉、优质的服务。