业主建筑物区分所有权相关纠纷的浅析

　　业主建筑物区分所有权相关纠纷的浅析

　　业主的建筑物区分所有权是物权法第6章的内容。其第70条规定："业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"依据本条的规定，业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　关于建筑物区分所有权的概念，理论上分别有一元论说、二元论说、三元论说三种观点。其中，一元论说认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权。二元论说认为，建筑物区分所有权是专有部分所有权和共有部分持分权构成的一项权利。三元论说认为，建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持分权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。三元论说反映了建筑物区分所有权的本质特征，为目前阶段物权法理论研究中的主导性学说，被物权法所采用。

　　业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。其中，专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有所有权具有主导性。共有所有权系指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。共有所有权具有从属性和不可分割性的法律特征。共同管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第326页。如果说专有所有权和共有所有权是建筑物区分所有权的内部权利，那么成员权则构成它的外部权利。三者之区别在于，内部权利主要是基于财产共有而发生的关系，为建筑物区分所有权中之"物法性"因素；而作为外部权利的成员权不仅仅是单纯的财产关系，更重要的是一种管理关系，因而构成建筑物区分所有权中之"人法性"因素。物权法对传统三元论说予以改造的立法本意，在于通过对成员权本质特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰显业主作为权利主体所享有的对区分所有建筑物共有部分的管理决策权利。本章将对业主的专有权和共有权进行讲述，对于成员权将在业主部分讲述。

　　第一节 业主的专有权及其限制

　　建筑物区分所有权是指建筑物区分所有的专有权、共有权和成员权。区分建筑物作为一个整体物是由各彼此相对独立又相互毗连的部分(单元)有机构成。各部分归属于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。但专有部分只是一幢建筑物相对独立的部分，业主在行使专有部分使用权时也受到限制，业主在行使专有部分使用权时不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益。

　　一、业主的建筑物专有部分所有权概述

　　所谓专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。一栋建筑物必须区分为数部分，而且被区分的各部分必须具备构造上的独立性与利用上的独立性，始可成立区分所有。一栋建筑物，若无构造上与利用上独立性的专有部分，仅能成为单独所有或共有，不得成立区分所有。因此专有部分，可以说是构成区分所有建筑物的基础。于专有部分上成立的所有权即为专有所有权。专有部分领域的问题，有专有部分的范围、专有部分的分类及专有部分的相互关系三个方面。

　　（一）业主专有所有权的概念

　　专有所有权指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益及处分的权利。通说认为，专有所有权的性质是一种空间所有权。

　　专有所有权的客体是建筑物的专有部分，亦即具有构造及使用上的独立性的建筑空间。构造上的独立性又称物理上的独立性，指某专有部分与建筑物的其他部分在外观上能明显分隔开来，形成独立空间。使用上的独立性又称机能上的独立性，指某专有部分具有能满足区分所有权人一般生活目的的独立机能，以能否单独使用、有无独立的经济效用为判断基准。

　　那么，在区分所有权中是否应当包括地基的使用权？毫无疑问，对建筑物区分所有权而言，不可能与地基使用权截然分开，因为房屋不是空中楼阁。但是，从我国的实际情况来看，地基的使用一般是包括在专有部分所有权之中的，买房人在购买房屋时，都已经确定了地基的使用权。从我国现行立法的规定来看，历来将土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。在这方面有两个重要原则：一是所谓"地随房走"原则，也就是说，房屋出让，土地使用权也随之移转。二是所谓"房随地走"原则，也就是认为土地使用权移转，地上建筑物也要随之移转。1994年城市房地产管理法第31条回避了这种争论，而笼统规定了"房地不可分割"的原则，物权法也没有提及此问题。根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的。这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。所以，我们认为，在区分所有权的内容中，不必要再突出单独的地基使用权。如果将地基使用权包括在区分所有权之中，这种物权的类型就更为复杂。

　　（二）专有部分的范围

　　确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化。区分所有建筑物的专有部分是一立体构造物，具有一定平面的广度与一定立体的厚度。其范围究竟达到何处?亦即专有部分相互间，专有部分与共用部分间，专有部分与外部的境界壁如何划分?在理论上有四种学说：

　　(1)空间说，又称为共用部分说。依此说意见，专有部分仅限于天花板、地板及四周墙壁围绕的空间而已，上下周围之构造物均为共用部分。从而即使壁面内层粉刷部分亦属共用部分。

　　(2)壁心说。依此说，专有部分之范围可达到墙壁、地板、天花板构造物的中心线。换言之，墙壁纵面、地板、天花板横面一半内侧均为专有部分的范围。

　　(3)墙面说。依此说，专有部分之范围及于墙壁、地板、天花板内面粉刷之表层。换言之，墙壁、地板、天花板构造物内侧表层粉刷以外属于共用部分。

　　(4)折衷说。依此说，专有部分之范围及于何处，应视内部区分所有人间的关系及外部第三人间的关系而采不同的标准。在内部关系上，基于维护共同关系及管理的需要，专有部分的范围及于墙壁地板、天花板内面粉刷之表层，但与外部第三人的关系上，如专有部分之买卖、投保或纳税等面积的计算，专有部分的范围应及于构造物之中心线。戴东雄："从公寓大厦管理条例草案论建筑物区分所有大楼搭盖屋顶建筑物及悬挂广告牌之法律问题"，载《法令月刊》(台湾)第45卷第12期。

　　物权法未对专有部分的范围做出界定。从我国目前的交易实践来看，采取的是"壁心说"。例如，建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9条第2项规定："共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。"建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第7条也规定："商品房各套(单元)之间的分割墙以及外墙(包括山墙)，均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积"。

　　（三）专有所有权的权能

　　专有权包括所有权的一切权能，区分所有权人作为专有所有权人所享的权利与一般所有权人所享受的权利相同。区分所有权人可在法律法规的限制范围内，完整地享有对专有部分占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人的干涉。尽管专有所有权在理论上与传统物权法中的所有权并无本质区别，同样享有占有、使用、收益、处分的权能。但是，由于建筑物的特殊属性，此种所有权负担更多的限制，如所有权人不得随意变更房屋的使用目的，并且基于复杂的相邻关系，所有权人负担更多的容忍和协作义务。因为建筑区分所有人与他人已经形成共同生活关系，这种关系要求区分所有权的权利的行使不能有害于他人。这主要是基于区分所有*同生活等共同目的所决定的。所以，专有权人在享有和使用专有部分的时候应受到共同生活规则的限制。除了共同生活规则的限制之外，还应受相邻关系与共有关系的限制，比如说几户共用的阳台通常只能由相应的业主使用。在行使专有权过程中要承担更多的义务，这些义务包括区分所有人不得因为行使专有部分的所有权而影响到建筑物的安全。行使自己的专有权不得侵害他人的利益，应当为他人行使权利提供必要的方便。区分所有人虽然能够行使处分权，但此种处分权也受到严格的限制。因此不能用一般专有权的权能来调整业主的专有权。

　　二、业主的建筑物区分所有专有权的限制

　　建筑物区分所有权与其他的不动产所有权相比较，具有一些特殊性，呈现出权利主体身份的多重性，即业主作为权利主体集专有权、共有权与成员权三种权利于一体。因此，结合物权法中建筑物区分所有权原理和民法中相邻关系原理考虑，建筑物区分所有权人有关权利的行使要受到一定条件的限制。业主在行使专有部分权利的同时，负有相应义务：行使专有部分所有权时，不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他建筑物的正常行使和损害区分所有权人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全、卫生及相邻义务；应接受物业服务企业的检查、检修等。

　　各区分所有人对自己所属专有部分的使用、收益或处分应受彼此间的强力约束，亦即专有部分相互间具有制约性关系。而表现区分所有权相互制约性的具体内容主要有二：一是禁止区分所有人实施违*同利益的行为；二是区分所有人彼此间对他人的专有部分于必要范围内可以行使请求权。

　　物权法第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由此可见，区分所有权人作为专有所有权人应承担的义务，主要表现为对其专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得损害其他区分所有权人的个人利益及共同利益，具体包括：

　　1.按照专有部分的原使用目的或规约规定使用的义务

　　如在用于居住的住宅、公寓的专用部分经营餐饮业、娱乐服务业，违背了其使用目的，构成对专有部分的不当使用。如物权法关于"住改商"的规定第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。就是如此，此内容将在后面论述。中国台湾地区"公寓大厦管理条例"第5条规定："区分所有权人对一专有部分的利用，不得有妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人共同利益的行为"。

　　（1）按照专有部分的原使用目的使用的义务。如吴某购买某小区的一套三居室的商品房，入住后发现该新落成小区的各种配套设施还不完善，特别是饭馆缺少。于是将自己一百多平方米的房子改成小餐馆，吴某的行为违背了专有部分原有使用目的，随意改变其用途，是违法的行为。

　　（2）按照规约约定使用的义务。如对于在楼顶安装太阳能热水器，封闭自家阳台，一般来说是允许的，但若是管理规约或者物业合同做出相应约定之后，则当事人应当严格遵守。20**年1月26日，白某购买位于北京市通州区的商品房一套。入住时，与物业公司签订了《物业管理协议》及《小区装修管理规定》，在装修规定中，双方"约定未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮篷等物件"。20**年12月白某与物业公司协商，要求在楼顶安装太阳能热水器，但双方分歧较大，未能达成一致，后发生纠纷起诉至法院。通州区法院经审理认为，对装修规定中"未经物业公司同意，禁止在楼宇外墙上及楼顶露天平台上安装花架、防盗护栏、窗框、天线或遮篷等物件"的条款应作扩张解释，故判决驳回白某的诉讼请求。可见，对于有约定的，当事人应当严格遵守。

　　2.维护建筑物牢固安全和外观美观完整的义务

　　区分所有权人虽然可以对专有部分进行内部装潢和适当改建，但不得因此危及整栋建筑物的安全或影响整栋建筑物的外观，也不得妨碍其他区分所有权人的生活安宁、安全和卫生。《瑞士民法典》第712条规定，楼层所有人有自由管理、利用并装饰自己房间的权利，但不得妨碍其他楼层的所有人行使相同的权利，并不得以任何方式破坏建筑物的公用设备或影响其使用及外观，如业主在家安装大型浴缸影响到建筑物安全的行为就是被禁止的。

　　改变住宅性质房屋结构的行为更是明令禁止的，建设部颁布的20**年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》第5条明确规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。该办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

　　3.不得随意变动、撤换、毁损专有部分中涉及共有的部分

　　如不得随意变更通过专有部分、维持建筑物正常使用的各种管线。区分所有权人新设、拆除或变更通过专有部分的各种管线，均不得影响建筑物整体对管线布置的许可。区分所有权人因维护、修缮、改良其专有部分或设置管线，必须进入其他区分所有权人的专有部分，其他区分所有权人无正当理由不得拒绝。如某专有部分天花板漏水，其楼上专有部分的区分所有权人就必须允许楼下的区分所有权人，利用楼上的地板从事修理补漏。当然，基于公平正义及诚实信用原则，进入或使用他人专有部分，应当选择妨碍、损害最小的处所及方法。区分所有权人进入或使用他人专有部分造成损害的，应补偿因此产生的损害，此时其主观有无过错并不影响其责任承担，因为他人专有部分的损害并非违法行为所致，故只要有损害后果发生，进入或使用他人专有部分的区分所有权人就应当适当补偿。区分所有权人作为专有所有权人承担的此项义务，如果从权利的角度来审视，有学者认为，这是区分所有权人作为专有所有权人所享有的相邻使用权，"系指区分所有权人为保存其专有部分或共用部分，或于改良之必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人之专有部分或不属于自己所有之共用部分"。

　　例如，北京市海淀区学清路城华园某业主因家中暖气过热而拆除了自家的暖气片，后被本小区物业公司起诉，被法院判令恢复被其拆除的暖气片，如逾期不履行则按每日十元承担罚金。该业主入住时与该小区物业公司签订了物业管理公约及承诺书，并承诺不拆改供暖管道和设施，但是在居住过程中，因其居住的室内供暖温度过高，其在20**年5月自行将室内的三组暖气片拆除。被告辩称其家中供暖后温度过高，胜似"夏天"，而高温不利于人体健康，其曾向物业公司提出关闭自家暖气管道阀门的要求，但物业公司没有实施。他不得以将房间内的暖气片拆除，而其拆除暖气片后室温正常，可以保证过冬。法院经审理认为，被告作为该小区的业主，在入住时曾就物业公司的物业管理公约及各项物业管理规定签署了承诺书，表示愿意遵守，并承诺不拆改供暖管道和设施。其因温度过高而拆去暖气片的行为违背了其在入住时所做的承诺，并且被告也没有证据证明其家中供暖后的确切温度。之所以拆除暖气片后室温适宜，是因为其与相邻业主房间内的传热所致，侵害了其他业主的利益，该物业公司作为小区的物业管理单位有权要求被告恢复其室内的暖气管线。但是在判决中也认定若周先生家中温度确实过高，在其恢复暖气片后，物业公司应尽快解决其居室的适温问题，以便于其及家人在适宜环境中居住。

　　此外，从业主的角度看，业主应当遵守物业服务合同和管理规约的规定，不得妨害物业管理秩序。关于相邻权，在建筑物区分所有制度中，是否应当规定相邻关系，理论上有不同看法。有一种观点认为，在建筑物区分所有的情况下，为调整相邻或相近的不动产权利人之间的关系，应设独立的不动产役权制度，辅之有关相邻关系的法律规范。应当看到，在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人之间的相邻关系是客观存在的，如因饲养宠物而妨害他人正常生活，修缮自己专有部分而影响邻人专有部分的安全或给邻人造成损害，因使用自己的专有部分或设施而散发出煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、灰屑、喧嚣、振动等给邻人造成妨害，这些都涉及相邻关系问题，也应该适用有关相邻权的一般规则来处理。另一方面，因为区分所有中的相邻关系具有其复杂性，在不能完全适用相邻关系一般规则解决的情况下，可以依据管理规约来处理。

　　在物业使用过程中，存在着单一业主的所有权与全体业主的共有权的连接，在单一业主就专有部分的使用过程中，会出现个别业主的权利与全体业主整体权利的冲突，在此情况下，业主的个别权利要服从或不得影响业主整体权利的行使。对于业主就专有部分的使用，也有相关的法律法规进行规范，如相应的法规明确规定了业主在进行家庭居室装饰装修有违法行为的，就应当由业主委员会和物业服务企业予以制止、批评教育、责令限期改正，依照法律和依法制定的业主公约和共用部分使用规则等物业管理自治规则提请有关部门处理。如果造成损失的，违法业主应当赔偿损失：

　　（1）在车辆、行人通行的户外施工，不安置警示标志；

　　（2）在晚间居民正常的睡眠时间进行有噪音的房屋装修施工；

　　（3）从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃因装饰、装修居室而产生的废弃物及其他物品；

　　（4）违规堆放、使用、清运易燃装饰材料，家庭居室装饰、装修所形成的各种废弃物，不按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放和清运；

　　（5）破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施；

　　（6）任意刨凿顶板，不经常穿管直接埋设电线或者改线；

　　（7）随意增加楼地面净荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；

　　（8）随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；

　　（9）其他影响相邻居民正常生活、违反家庭装饰、装修法律规定的行为。

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