住宅公摊水费构成详解和建议

　　住宅公摊水费构成详解和建议

　　住宅公摊水详解及一些建议公用分摊水的构成

　　从法律的角度来分析，住户目前所分摊的公用水可分为三种性质，分别是合法公摊、非法公摊和模糊公摊。合法公摊包括合理误差、正常管网泄漏和火警时消防用水；非法公摊包括小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处用水、开发商未出售(或已出售未收楼)的某些单元用水、非火警动用消防水和偷窃用水；法律没有明确规定归属的分摊，笔者都称之为模糊公摊。

　　合法公摊用水详解及建议

　　1.合理误差。

　　水表的正常误差有两个值。最大流值高区最大允许误差为±2%，最低流量低区最大允许误差为±5%(根据国家水表检定规程《JJG162-85》)。某些用户合理地利用最低流量低区用水时负误差大的经验，用缓慢滴水的方式来取水。这种取水方式对总表产生的是正误差，是允许范围内的误差。最近有报道，某些假水表的误差为400%，简直像抢劫用水。分表总和大于总表就是负分摊。小区用水为什么经常会出现负分摊的现象呢?因为小区设计供水量远大于实际取水量时，总表总是出现在最低流量低区，如上所述低区负误差大(换句话说就是总表实际上转得慢了)，所以就出现了分表总和大于总表的负分摊。我曾经管辖的一个物业小区就是这种负分摊的现象，开始我以为是总表坏了，自来水公司更换了总表后还是负分摊，5年来一直是负分摊。建议推广使用精密水表，并建议自来水公司收回水表的安装、更换和移动的监督权。

　　2.正常管网泄漏。

　　管网泄漏分为明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易发现，并容易得到修复，所以这方面的损失一般很少。暗管泄漏分为地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易发现，并容易得到修复，这方面的损失一般也很少。地下暗管具体用途通常有四种:一种是公共地方清洁用水水管，一种是绿化用水水管，一种是观赏设施用水水管，一种是总表后的进户管。建议在《建筑给水排水设计规范》修订时将前三种用途的水表，规定为表前明管设计。建议对总表后的进户管也进行明管设计。发现地下管网泄漏的方法通常有两种，一种是定期用水数量对比，另一种是定期人工检查，检查的方法很简单，将用户前端的总水阀关闭，水表仍然转动，说明有泄漏。镀锌水管违法使用和超期使用也是造成管网泄漏的原因之一。镀锌水管容易生锈和被腐蚀，里面容易贮藏细菌，正常使用寿命是8至10年。建设部发布的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》(建住房[1999]295号)中规定:自2000年6月1日起，在城镇新建住宅中，禁止使用冷镀锌钢管用于室内给水管道，并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管。实际上这一通知没有很好地执行。建议政府有关部门加强执法。

　　3.火警时消防用水。

　　消防用水是没有设计安装水表的，火警难得一遇，无火警也就无这方面的用水分摊。

　　非法公摊用水详解

　　1.根据国家计委发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)第八条规定:管理费中包含了绿化管理费、清洁卫生费、办公费和保安费等。小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处办公用水和管理处员工生活用水理应在管理费中支出。由于缺少监督，不少物业管理公司通过不装分表或做假账的形式将这些用水分摊到其他用户。

　　2.开发商未出售(或已出售未收楼)的某些单元用水。如果管理不善，这些单元会造成很大的水暖器材泄漏。开发商和物业管理公司都不愿意分担这种预算外开支，最终物业公司可能将此部分泄漏分摊到其他的用户头上。入住未满的新小区这种现象会较多。

　　3.动用消防水清洗公共场所或疏通下水管道等各种非火警用途，这种用水最终会分摊到所有用户账户。

　　模糊公摊用水详解及建议

　　清洗水池浪费掉的消防用水就是属于模糊公摊。清洁水池的用水理应由物业管理公司提供，实际上清洗水池本身所需的水很少。因为生活用水水池一般和消防贮水水池合用一池，所以每次清洗水池时都要浪费掉大量的消防贮水。清洁水池浪费掉的大量消防贮水究竟由谁承担呢?法律并没有明文规定。浪费的消防贮水究竟是多少呢?高层楼房一般有两个水池，楼顶一个，地下一个。楼顶的水池消防贮水量是按不同类型的建筑6至18立方计算设计的，地下水池消防贮水量是按大楼所有消防栓连续完全开启2至3小时的用水量来设计(根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第七章第三节规定)。我们可以想象这个量是多大。有经验的工作人员会提前一个星期左右关闭地下水池的进水阀门，将池底的消防水作为生活用水来使用，以此办法来减少消防水浪费。这又会造成长时间缺少消防水的安全隐患。建议设计时将生活水池和消防水池分开。分开后，消防水池一般不用清洗。分开的好处是节水、节能、卫生和安全。

　　盗窃用水

　　如果物业管理到位，盗窃用水就不会发生。物业管理公司监守自盗现象反而较多。自来水公司和业主都有监督物业管理公司用水的责任。

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篇2：小区公摊水电费共用水电费分摊培训

　　小区公摊水电费共用水电费分摊培训

　　一、共用水电费分摊的法律依据

　　1．《z小区前期物业服务合同》

　　第五条第二款：“社区公共部位水电及电梯运行的分摊费用以实际使用情况按甲方物业建筑面积比例分摊，由乙方公布分摊金额，甲方须与管理服务费用一并缴交。”

　　2．《z小区临时管理规约》

　　第二十九条：“共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，有约定的，按约定执行，没有约定或不明确的，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用。”

　　3．湛江市住宅小区共用水电费分摊管理规定

　　湛江市住宅小区共用水电费分摊管理规定

　　为了规范物业服务共用水电收费行为，根据《印发广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔20**〕1号）有关规定，现将我市住宅小区共用水电费用分摊问题规定如下：

　　一、住宅小区物业服务企业办公及生活等自用水、电，必须单独设置计量表，其费用由物业服务企业负担，不得向业主分摊。

　　二、住宅小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及小区喜庆活动，宣传，装饰等用水用电，其费用均由物业服务公共服务费列支，不得向业主分摊。

　　三、在住宅小区内开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主分摊。

　　四、住宅大楼内走廊、楼梯、电梯等公共设施设备的共用水、电费用，应单独设置计量表，由本楼业主合理分摊。

　　五、小区范围的路灯用电费用，也应单独设置计量表，由小区所有业主按实合理分摊。

　　六、向业主分摊的公共设施设备共用水、电费，应单独列帐，按缴费周期向业主公布费用分摊的办法、总金额及各业主分摊的金额，物业服务企业应将业主自用水、电费与共用分摊水、电费分别列明，以便业主明明白白缴费。

　　二、小区内涉及业主共用水电费可以分摊的项目一般情况下有：

　　1、电梯用电电费；

　　2、走廊楼梯照明用电电费；

　　3、路灯照明电费；

　　4、供水二次加压用电电费；

　　三、共用水电费的分摊原则：

　　1、物业服务公司自用水电费不得向业主分摊；

　　2、绿化、水池喷泉、值班室水电不得向业主分摊；

　　3、喜庆活动、宣传、装饰用水用电不得向业主分摊；

　　4、未单独设置计量表不得向业主分摊；

　　5、共用水电费须“按实合理分摊”；

　　6、共用水、电费，应单独列帐，按缴费周期公布费用分摊的办法、总金额及各业主分摊的金额。

　　四、按法律法规，一般情况下共用水电费分摊的计算公式如下：

　　根据《物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照专用部分占建筑物总面积的比例确定。”

　　1、电梯用电电费分摊：

　　按楼层递增系数法：

　　电梯用电电费分摊：按基本电量乘以楼层系数法分摊。

　　第2～5层为第一段，系数为1；第6～10层为第二段，系数为1.2；第11～15层为第三段，系数为1.4；如此类推。每5层划分一段，按20℅递增；每段系数为[1+(N-1)*0.2]，注：N为所处段数；首层不使用电梯的用户不参与分摊。

　　计算公式如下：

　　基本电量=电梯用电量/一段户数*1+二段户数*1.2+...+N户数段×[1+（N-1）*0.2]

　　业主电梯分摊电量=基本电量*[1+（N-1）*0.2]

　　业主电梯用电电费分摊费用=业主电梯分摊电量*用电价格

　　2、走廊楼梯照明用电分摊（按座分摊）：

　　走廊楼梯照明电费分摊=[（走廊楼梯照明电量×用电价格）/该座总建筑面积] ×业主房屋建筑面积

　　3、路灯照明电费分摊（按整个小区分摊）：

　　路灯用电电费分摊=[（路灯电量×用电价格）/小区总建筑面积] ×业主房屋建筑面积

　　4、供水二次加压用电电费分摊（按整个小区分摊，从使用加压供水的楼层开始）：

　　公式一：二次加压用电电费分摊=(业主分表水量/住户分表水量总和)×（水泵电量×用电价格）

　　注：最公平合理

　　公式二：二次加压用电电费分摊=[（水泵电量×用电价格）/小区总建筑面积] ×业主房屋建筑面积

　　五、共用水电费分摊的起计日期

　　为优惠业主及便于计算，共用水电费分摊从收楼日期的次月1日起计收。

　　六、未销售空置单元（含已销售但未到约定收楼日期）共用水电费分摊办法：

　　未销售的空置单元（含已销售但未到约定收楼日期）的共用水电费分摊由房屋的产权单位（发展商）缴付。

　　七、未收楼空置单元（已到约定收楼日期）共用水电费分摊办法：

　　未收楼空置单元（已到约定收楼日期）的共用水电费分摊，按《z小区前期物业服务合同》第五条第四款：

　　“业主未按约定时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》约定的交楼日期后15日，视为业主默认收楼，乙方依照上述规定向该业主收取物业管理服务费。”

　　该单元的共用水电费分摊自该单元的物业管理服务费收取日期的次月1日起开始计收。

　　八、其它问题的统一回复口径：

　　1．为什么好几个月的共用水电费分摊现在一起收取？

　　答：

　　2．共用水电费分摊是通过银行代扣还是缴纳现金？

　　答：正常情况下通过银行代扣与物业服务费一起代扣，但业主亦可至物业服务中心财务以现金方式缴纳。

　　3．共用水电费的计量是否每个分摊项目都按规定要求安装了计量表？

　　答：是的，业主如有质疑可至现场核实。

　　4．共用水电费分摊分摊明细会公示吗？公示在什么地方？公示日期是每月的哪一天？

　　答：会张贴公示，公示在小区公共栏内，每示的日期为每月的1-5日

　　5．......