物业管理立法重点和难点的思考
物业管理立法重点和难点的思考
－－以《江苏省物业管理条例》为例
《江苏省物业管理条例》（下称条例）已由江苏省人大常委会通过，自20**年3月1日起正式施行。这是江苏省第一部物业管理不地方性法规。
我省制定物业管理条例面临的大体形势为：第一，与全国发达地区物业管理立法相比，与建立社会主义市场经济体制的要求相比，我省物业管理立法相对滞后；第二，全省大部分地区已初步建立了具有中国特色的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，物业管理正逐渐被广大消费者所接受，发展形势良好，社会效益日益体现；第三，具有一定的管理实践和立法经验。建设部已制定了一批有关物业管理的规章和规范性文件，初步形成了物业管理政策及技术标准的框架体系。1998年9月，江苏省政府发布的141号令《江苏省城市住宅区物业管理办法》，初步构成我省物业管理体制的框架。随后省物业管理行政主管部门加强调研，与有关部门积极研究，反复协调，形成了一系列规范性文件。各省辖市在物业管理建章立制方面也进行了积极的探索和实践，取得了较好的经验；第四，全省各地区物业管理起步及发展不平衡。经济发达与欠发达地区，大城市与中小城市，在物业管理起步时间、市场发育程度、行业规模、发展水平、覆盖面、从业人员素质、服务意识、服务水准等方面，差异较大，短时间内难以平衡，给物业管理立法带来一定困难。
根据江苏省的情况，确定立法的原则是：以1998年省政府141号令为基础，借鉴外省市先进的物业管理立法经验和技术，总结各地立法实践的经验，充分考虑全省各地区的实际情况，根据市场经济规律，确定物业管理的基本原则，体现立法的实践性和适用超前性，并考虑与已有的物业管理规章和政策的衔接，保持法规政策的连续性。
江苏省人大常委会在涉及千家万户的条例制定过程中，指导思想明确。依据国家一系列现行法律法规，充分注意广泛听取全社会的意见，条例草案在新闻媒体上公布、广泛听取意见，并在全省20多年立法史上首次召开立法听证会，围绕诸多焦点问题充分听取各方意见，使条例从起草到定稿日趋成熟。
条例对物业管理活动中的法律关系进行调整，重点对适用范围、业主参与自治管理的形式及权利的义务、物业管理服务与收费、物业的使用与维护、法律责任等作出了明确规定。
在条例的制定过程中，深感物业管理活动的复杂性，地方立法要规范的内容也具有特殊性。重点是：
一、扩大适用范围，明确发展方向
江苏省物业管理自90年代初起步以来，经过十年的探索和实践，已初步形成前景广阔、充满生机的行业，物业管理已从城市走向乡镇，物业类型不仅涉及各类住宅物业，还涉及大厦、工业区、学校、医院等物业，已从过去单纯的居住服务领域向生产服务、医疗卫生、教育科研等后勤保障领域延伸。首先是制定住宅区物业管理条例、还是制定江苏省物业管理条例问题上，意见由不一致到一致，确定本省行政区域内的物业管理活动适用本条例；同时规定新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理；还明确逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平的发展方向。
二、重点规定业主、业主大会、业主委员会的权利义务和议事规则
物业管理中业主、业主大会、业主委员会的运作模式，是我国引入的一种先进方式。主要是借鉴香港业主立案法团对业主委员会管理物业的做法。因香港与内地经济发展及法制化、物业私有化程度的差距，在多年实践中，业主及业主委员会的作用远没发挥。
依据产权理论，业主是物业的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推进，互不认识的业主因购买同一物业区域内的房屋而从“五湖四海”走到一起来了。由于居住或工作在一起，个别业主的个体利益和群体利益的冲突难以一致论点别业主无法对物业区域内就业主共同利益的共同事务进行管理。因为业主各自的权利义务平等，那么就需要一个第三方来管理，即物业管理企业。业主通过业主大会选举产生自已组织--业主委员会，来代表全体业主与物业管理企业缔约，委托物业管理企业就物业管理区域内公共利益的事务性工作进行管理。物业管理企业则依据自身的专业水平和合同约定，对涉及公共利益的事务性工作进行有偿管理和服务。从法律关系上说，业主委员会的缔约权是全体业主的管理权力，如果业主不选举，业主委员会就无法行使缔约权。业主委员会应当是代表和维护全体业主合法权益的非法人性质组织。业主委员会与物业管理企业双方的活动应是民事活动，双方是平等的民事主体。
业主、业主大会、业主委员会的运作方式，同样也类似我国的人民代表大会制度。立法明确其权利和义务及议事规则的自治管理形式，应当是物业管理民主化管理进程的一大进步。多年来在物业管理推行的初级阶段，业主委员会的作用还远没规范，运作中也出现偏差，形成物业管理中的最大难点，这是因为政府忽略了对业主、业主委员会的教育和行为规范。立法应赋与它多大的权利和义务，调整业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业，建设单位、行政部门之间的法律关系是立法的实质。条例与原物业管理政策规定所不同的主要是：
1、业主委员会的管理形式并非是物业管理中业主必须选择的唯一形式。单一产权的物业、业主较少的物业可以由业主自主决定自治管理方式。
2、业主委员会向业主大会负责，是业主大会的执行机构。这是因为业主委员会的权力是全体业主通过业主大会选举产生并就关系业主公共利益作出决定后，委托业主委员会执行的。因此，业主委员会选聘和解聘物业管理企业，动用维修基金等重大事项，应由业主大会审议批准。避免业主委员会因权力过于集中，行使不当造成过失行为的现象。
3、业主投票权数应考虑可操作性和兼顾小业主的利益。住宅区一户一票具可操作性，其它物业按建筑面积计算投票权数较为合理。同时规定了已交付使用物业建筑面积达百分之五十以上要召开首次业主大会，成立业主委员会。针对物业积压、长期达不到百分之五十，小业主的权益得不到主张和维护的情况。规定已交付使用建筑面积达百分之三十五不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
4、业主公约应对全体业主具有约束力。业主公约是全体业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，体现了每个业主应遵守社会公德，其行为不得损害社会公共利益的法律规定。
三、物业管理企业应真正成为法人企业
物业管理企业是物业管理活动中的市场主体。受业主或业主委员会的委托，是从事以有偿为目的地为业主共同利益的公共事务进行管理或服务的行为，同时也应承担相应的民事责任，应成为自主经营、独立核算、自负盈亏的法人组织。条例规定物业管理企业应具法人营业执照是对某些建设单位出于自身某种利益，以下属分公司（部、处）自建自管、建管不分、责任不清的状况作出的规定。引导物业管理企业建立现代企业制度，向服务社会化、管理专业化、经营市场化的物业管理方向发展。
物业管理企业不是政府部门，不具备一般意义的上的执法权。对于破坏房屋结构、共用设施设备、违章搭建等行为，没有行政执法权。但是对于违章搭建或其他侵害业主公共利益的行为，条例明确了具有制止权，直至向人民法院起诉。这是因为物业管理企业与业主、业主委员会之间是契约关系，业主将物业管理区域内共用部位、共用设施设备等涉及到全体业主共同利益的事务委托给物业管理企业进行管理，同时业主们又约定共同遵守的业主公约，作为每一个业主来说，维护物业管理区域内的公共利益，就是在履约责任。个别业主为个人利益而损害大多数业主利益，其实质就是侵犯大多数业主的利益。如果物业管理企业不予制止或进行规范，长此以往，将导致物业管理区域内环境恶化。相应地，物业管理企业因不履行责任，成为“收钱不服务或少服务”，是姑息纵容侵犯大部分业主利益的行为，业主、业主委员会完全有理由认为，物业管理企业不履约或不作为而解聘物业管理企业或追究其责任。
四、服务费确定坚持市场化方向
1、规定物业管理服务费确定原则。由于人们长期受传统计划经济的影响，居民习惯于政府定价，在物业管理服务费的标准上，政府也较多地进行干预。同时业主的观念及某些物业管理企业行为不规范原因，全省物业管理服务费标准普通偏低，且收缴率低。物业管理企业亏损面达60%-70%，住宅区尤为明显，对行业的发展极为不利。
物业管理服务费的标准应是双方当事人根据内容与质量而确定的。鉴于当前物业管理市场还不成熟，业主普遍对物业管理有个认识、接受的过程，中低收入的普通业主仍是主要服务对象，因此规定了对普通住宅的物业管理公共服务费由当事人在合同中协商确定。并明确政府指导价以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算确定。特约服务费和代办服务费由物业管理企业与业主协商确定。坚持物业管理服务费逐步向市场化过渡，保护行业的发展。
2、竞争是物业管理市场化的基本特征，物业管理行业必须通过竞争机制提高管理服务质量。目前物业管理仍处于发展初期，物业管理的市场培育刚刚开始，物业的实行情况千差万别，房管体制还没有完全转换，业主所需的服务内容也不同，物业管理服务收费水平普通较低，如有的地区每月每平方米仅0.09元，且收缴率低。多数物业管理企业效益较差，一些物业管理还需要建设单位或其它来源的经费补贴。物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制，鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。不强制要求建设单位或业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。
3、物业管理近发全防范责任等服务事项应在协议或合同中特别约定。在物业管理活动中，业主在家中被杀、家中失窃、车辆丢失等，物业管理企业是否承担责任？如果不承担，业主感到难以接受，交了钱请你从事物业区域内的管理服务，其中也包括安全防范，一旦出事又不负责任，这于情于理都说不过去物业管理企业往往认为所收费用低微，不能保证业主期望的安全要求，企业无能力承担安全责任，低收费和承担安全防范责任之间是不平等的关系。
物业管理活动中的安全防实质是物业管理企业在没有行政权、更无司法权的情况下，只是在物业管理区域内从事协助公安部门安全防范、维持公共秩序等协助权。如果业主或者业主委员会有需要特别约定服务事项，双方当事人应以特别约定的方式在合同或协议中明确，否则就不承担责任。这就要求双方当事人认真地签订合同或协议，物业管理企业在承诺有关事项时，要考虑：一、物业区域是否具备管理条件的设施；二、企业有无管理能力；三、业主所交费用能否承担业主特别约定的服务事项。否则，随意承诺，将要承担相应的责任。
五、前期建设应与后期管理相衔接，明确使用和维护的规定
1、物业管理在建设上“先天不足、后天难补”的问题，是物业管理中的主要矛盾之一。在建设单位与物业管理的比较中，业主和物业管理企业是“弱势群体”，兼顾公平的原则，规定新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属全体业主所有。无偿性及比例的提出是针对一些建设单位在物业建设时只建不管，将配套用房据为已有，作为出售或出租的行为。这也为物业交付使用后的管理创造了条件。
2、共用部位经营收益分配明确。利用物业设置广告等经营性设施如何处理分配，是业主与物来管理企业所关心的问题。根据产权理论，物业共用部位应属业主共同所有，如某一业主想利用共用部位经营，首先应当征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业付诸实施。经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，部分收益用于补贴物业管理公共服务费、部分收益纳入维修基金，由于具体活动情况的千差万别，具体实施中可以合同约定。条例同样对此作出原则性规定。
3、维修基金管理需要进一步细化。维修基金牵涉到千家万户，同样也关系到物业管理的前途。由于全省各地执行维修基金管理情况不一。条例规定维修基金的筹集、使用与管理由省人民政府制定。强化维修基金归集，使用管理的力度，保障业主物业使用。
六、法要责众
在规定对物业管理活动当事人各法律责任中，对业主不交服务费作出了规定。这是由于多年来受住房传统计划消费方式的影响，业主对“花钱买服务”还有一个适应的过程。突出问题在业主能否自愿交纳物业管理服务费，如不交，则按每日万分之五加收滞纳金。这在全省各类立法法律责任中，是最低的比例，该条款是针对相当数量的业主而言，涉及“法要责众”。“中国的问题是教育问题。”提高国民的素质还有个较长的过程。低微的滞纳金是要告诉不交服务费，同样也在享受物业管理服务的业主，不交费是违约的行为，同时也侵占了其他业主的利益，你有责任，也有义务交纳物业管理服务费。如业主无正当理由，在催交无效的情况下，物业管理企业可依据《民法通则》规定，向人民法院提出诉讼或申请，可采取操作简便的支付令形式，处理小额款欠交的问题。
七、立法难点
1、业主委员会民事责任问题。由于国家物业管理条例尚未出台，我国的物权法理论尚薄弱，给地方立法带来一定难度。因业主委员会无财产，由业主委员会代表全体业主与物业管理企业缔约，实际上是签定了“不平等条约”，将影响合同约定的效力。如果业主委员会因违约，民事责任由全体业主承担。一些业主可能因不满意业主委员会与物业管理企业的合同内容而拒绝承担民事责任。实践结果可能是谁也不承担，无操作性而言。
2、业主能否自治。由于受传统计划经济的影响，业主观念上适应物业管理还有一个过程，习惯上还依赖政府的“他治”。由于业主委员会成员工作属一般义务性的工作。首先是业主大会难开；二是相当一些人不愿当选业主委员会成员；三是成立业主委员会后不愿履行职责；四是相当数量的业主还无法制化的自治意识。如果业主具有自治权，将有物业区域内的立“法”权，业主委员会也将有执“法”权，现行规定的自治管理，应当说还基本上是自我管理、自我约束的一种管理形式，业主、业主大会、业主委员会组织还缺乏保障机制。
3、普通住宅的定义如何确定。是以房屋建造标准，还是以房屋价格或享受国家购房优惠政策而定？
物业管理地方立法，是根据本地区的实际情况，在阶段性的时间里，调整和规范当事人的行为准则，保障当事人的合法权益，促进行业的健康发展。条例的内容一时还不能做到涵盖和解决物业管理中的一切矛盾，还须制定具体的实施细则和配套文件，更重要的是要在物业管理活动的实践中，不断探索，完善条例的各项规定。
《江苏省物业管理条例》的颁布实施，为全省从事物业管理活动提供了法规保障，将推进全省物业管理走上法制化轨道，再创物业管理发展新局面。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：物业案例：购房者何时开始交物业管理费？
物业案例：购房者何时开始交物业管理费？
物业案例：
陈先生于今年2月在海珠区购买了一套新商品房，合同约定9月30日前交楼，在9月交楼前陈先生收到了《收楼通知书》，但《收楼通知书》注明“由合同约定交楼日期起收取管理费”。对此项陈先生不太认同，因为当时签合同时根本没有这一条款，只在补充协议列有：如因买受人提供联系地址不详实或发生变更造成出卖人未能寄出《收楼通知书》，则视为买受人已验收、交付使用。
《商品房买卖合同》中明确出卖人必须如期交楼，但根本没有要求业主在约定交楼日期起具体期限内必须收楼，并开始缴交物业管理费，而且直至现在陈先生也没有签署过《物业管理服务协议》，所以陈先生认为这属于“霸王条款”理应拒绝。陈先生提出质疑：难道12月收楼，前两个月的管理费都要补交吗？究竟物业管理费是否应从办理收楼手续后，业主与物业管理处签署《物业管理服务协议》才开始缴交？
另外，该小区配有直饮水设备，办理收楼手续时要求业主缴交直饮水系统工料费1500元，但经了解，较多楼盘建有直饮水设备但都没有收取直饮水工料费、材料费等费用，只要不使用是免交一切费用的。到底小区附属配套设施是否应打在建房成本中？更何况直饮水不是强制使用，那费用究竟是否属于乱收费？
律师说法：
对于以上个案，记者采访了广东环球经纬律师事务所律师周百灵。周律师认为，根据有关规定，商品房买卖合同中应包含前期物业服务合同约定的内容，待业主委员会成立以后，再由其选定物业公司签订《物业管理服务协议》。通常来讲，物业管理费交纳的起点以收楼通知书规定的收楼之日起开始计算。如果开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一段合理时间（通常为1个月）后开始计算，收楼后无论是否实际居住，有关的物业管理费也应交纳；如业主自始至终未曾与有关单位签订过任何物业管理方面的协议，则业主可与物业公司进行协商解决。
对于物管公司要求业主缴交直饮水系统工料费1500元的问题，根据规定，物业管理公司可以根据业主委托提供物业合同约定以外的服务项目，报酬另行约定，直饮水属额外项目，业主可以选择是否使用，物业公司必须在如实告知的情况下与业主达成协议，而不能强行收缴。
篇3：武汉市物业管理条例(2011)
武汉市物业管理条例(20**)
湖北省武汉市人大常委会
（20**年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 20**年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准）
第一章 总则
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二节 附属设施设备的配置
第三节 前期物业管理
第四节 新建物业的交付使用
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业 主
第二节 业主大会筹备组
第三节 业主大会
第四节 业主委员会
第四章 物业管理服务
第一节 一般规定
第二节 物业服务合同
第五章 物业的使用与维护
第一节 物业的使用
第二节 车位的使用管理
第三节 物业的维护
第六章 法律责任
第七章 附则
武汉市物业管理条例
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。
本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。
第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。
街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第五条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行：
（一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；
（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；
（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。
第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门；区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。
开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。
老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。
第二节 附属设施设备的配置
第七条 新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。
物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。
开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。
物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。
第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。
第三节 前期物业管理
第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。
有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：
（一）投标人少于三人；
（二）多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。
第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第十二条 房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。
房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。
第十三条 开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四节 新建物业的交付使用
第十四条 新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。
第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业管理必需的其他资料。
区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。
业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业 主
第十六条 本条例所称业主，是指物业的所有权人。
尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。
第十七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二节 业主大会筹备组
第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：
（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；
（二）首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。
业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
第二十条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照上述面积的统计总和计算；
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照上述人数的统计总和计算。
业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。
开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。
街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。
第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。
筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：
（一）物业管理区域划分证明；
（二）业主名册；
（三）建筑规划总平面图；
（四）附属设施设备交付使用备案证明；
（五）绿化竣工总平面图；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）专项维修资金交存证明；
（八）成立业主大会必需的其他文件资料。
第二十三条 筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；
（四）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；
（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。
第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。
召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。
第三节 业主大会
第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。
第二十六条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；
（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
（四）决定选聘、解聘物业服务企业;
（五）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项；
（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；
（七）决定业主委员会工作经费的筹措方式；
（八）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。
第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。
除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。
第二十八条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。
第二十九条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第三十条 业主大会对业主投票权的计算，按照下列规定确定：
（一）按照业主人数计算的，一人计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；
（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。
第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。
第三十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定：
（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、使用方案；
（三）共有部分的经营与收益分配、使用；
（四）物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务；
（五）违反管理规约应当承担的责任。
管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。
第四节 业主委员会
第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。
业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。
第三十六条 业主委员会委员应当忠实履行职责，接受街道办事处、乡（镇）人民政府以及房屋主管部门的指导与监督，房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。
业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的，应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。
第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是该物业管理区域内的业主；
（二）丧失民事行为能力，不能履行委员职责；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
（四）以书面方式向业主大会提出辞职请求；
（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：
（一）拒不履行委员职责；
（二）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；
（三）在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；
（四）因其他原因不适合继续担任委员的。
第三十九条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。
第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。
业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。
第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。
业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。
第四章 物业管理服务
第一节 一般规定
第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。
第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。
从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房屋主管部门备案。
第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制，物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。
物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。
第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：
（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；
（三）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；
（四）发生群体性事件；
（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；
（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。
第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。
第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查，组织开展物业服务质量等级考核，并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法，由市房屋主管部门制定。
区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立物业服务企业信用档案，并向公众提供查询服务。
第二节 物业服务合同
第四十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：
（一）物业服务事项；
（二）物业服务质量及服务费用；
（三）物业管理区域内安全保障事项；
（四）合同期限；
（五）违约责任。
第五十条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：
（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
（二）公共绿化的维护；
（三）公共区域环境卫生的维护；
（四）公共区域的秩序维护和安全协防；
（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（七）物业服务档案和物业档案的保管；
（八）其他物业公共服务事项。
第五十一条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价，其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时，应当采取座谈会、论证会、听证会等形式，广泛听取意见。
实行政府指导价的，市物价主管部门应当会同市房屋主管部门，根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价，确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。
第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。
第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。
物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内，持相关资料向区房屋主管部门备案。
第五十五条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。
业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
第五十六条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
（一）物业服务合同依法、依约解除；
（二）除第五十五条第三款规定的情形外，物业服务合同期满未续约；
（三）法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第五十七条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：
（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；
（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；
（三）清退预收、代收的有关费用；
（四）法律、法规、规章规定的其他义务。
第五章 物业的使用与维护
第一节 物业的使用
第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（二）将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或者厨房的上方；
（三）破坏或者擅自改变房屋外观；
（四）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；
（五）在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质；
（六）乱丢垃圾，高空抛物；
（七）饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物；
（八）发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风；
（九）法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。
第五十九条 物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。
物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。
规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。
第六十条 物业服务企业、业主委员会发现有违反本条例第五十八条、第五十九条规定行为之一的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理。
第六十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主、物业使用人应当予以配合。
第六十二条 因物业维修、公共利益需要临时占用或者挖掘物业管理区域内道路、场地的，施工单位应当采取措施保障安全，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。
第二节 车位的使用管理
第六十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。
业主、物业使用人需要承租尚未出售的车位、车库的，开发建设单位应当出租，普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁费实行政府指导价，其他物业的车位、车库租赁费实行市场调节价。
第六十四条 利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。
利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。
业主大会决定或者业主共同决定收取场地租赁费的，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。
第六十五条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
第三节 物业的维护
第六十六条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
物业管理区域内的建（构）筑物及种植花草树木已实施白蚁预防的，白蚁防治机构在白蚁防治包治期内，应当定期回访，发现蚁害应当免费予以灭治。
第六十七条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应当尽量避免对相邻物业造成损害；造成损害的，应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利。
第六十八条 物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维修养护。
第六十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。
第七十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第七十一条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的开发建设单位和业主，应当交存专项维修资金；专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和业主按照下列规定交存：
（一）开发建设单位按照物业总规模建安造价百分之一点五（配置有电梯的，按照建安造价百分之二点五）的比例交存；
（二）业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的百分之五。
市人民政府应当按照国家相关规定制定专项维修资金交存、使用、管理的具体办法。
第七十二条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会的同意。
第七十三条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，责任人不及时或者无法履行维修养护义务的，物业服务企业应当及时通知业主委员会，并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。
第七十四条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，相关业主、物业使用人不得拒绝。
供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业应当予以配合。
第六章 法律责任
第七十五条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商和解；不能协商和解的，可以要求区房屋主管部门，行业协会，区、街道、乡（镇）以及社区人民调解组织调解或者依法申请仲裁、提起民事诉讼。
业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
第七十六条 开发建设单位有下列行为之一的，按照下列规定予以处罚：
（一）未按照本条例第二十一条规定向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府书面报告，或者未按照本条例第二十二条规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的，由区房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可以处以五千元以上二万元以下罚款；
（二）违反本条例第七十一条规定，未依法缴存专项维修资金的，由房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上二十万元以下罚款，并自逾期之日起按日加收滞纳部分千分之零点三的滞纳金。
第七十七条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业违反本条例第四十四条第二款规定，未向市房屋主管部门备案的，由市房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款。
第七十八条 业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等交回业主委员会的，业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的，由区房屋主管部门责令限期改正，并给予警告。
第七十九条 违反本条例第五十八条规定的，由有关主管部门按照下列规定予以查处；给他人造成损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反第一项、第二项规定的，由装饰装修行业主管部门依照有关法律法规的规定予以处罚；
（二）违反第三项规定的，由城市管理执法部门责令限期改正；逾期不改的，处以三千元以上三万元以下罚款；
（三）违反第四项规定的，由规划主管部门和城市管理执法部门按照各自职责依照有关法律法规的规定予以处罚；
（四）违反第五项、第六项、第七项、第八项、第九项规定的，由公安、环保、城市管理执法等有关主管部门依法予以处理。
第八十条 房屋主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府以及其他有关管理部门的工作人员有下列行为之一的，由上级主管部门责令改正；情节严重的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）在进行建设工程规划审批和设计审查中，对车位、车库的设计未达到本市有关技术规范的规定或者物业服务用房不符合本条例规定的标准，而批准其规划设计方案的；
（二）开发建设单位未提供竣工验收文件或者提供的竣工验收文件不符合规定，而办理房屋交付使用备案手续的；
（三）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议或者组织召开业主大会进行业主委员会的换届选举的；
（四）挪用专项维修资金的；
（五）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时处理的；
（六）其他玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的行为。
第七章 附则
第八十一条 市、区人民政府应当采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后，街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会应当在区房屋主管部门的指导下，组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可由业主自行管理物业，市、区人民政府应当给予适当补贴。
第八十二条 业主可以自行管理物业，也可以委托其他管理人管理物业。业主自行管理物业或者委托其他管理人管理物业的，参照本条例的有关规定执行。
第八十三条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同的示范文本，由市房屋主管部门拟订。
第八十四条 本条例自20**年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。
篇4：青岛市物业管理条例(2006)
青岛市物业管理条例(20**)
20**年10月26日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过
20**年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准
青岛市物业管理条例
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业使用人、物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理和对物业管理活动的监督管理，适用本条例。
第三条 市和各区(市)物业管理行政主管部门对辖区内的物业管理活动实施监督管理。
市和各区(市)物业管理行政管理部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理。
有关行政管理部门应当按照各自法定职责，做好与物业管理有关的工作。
街道办事处(镇人民政府)按照本条例的规定，负责物业管理活动中的协调和指导工作。
第四条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理。
第五条 物业管理企业应当按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的约定，实施物业管理；业主应当支持、配合物业管理企业开展工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 建立业主名册制度。
业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。
业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。
第七条 物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。
建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向区(市)物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求，区(市)物业管理行政管理部门应当会同街道办事处(镇人民政府)，按照本条第一款和第二款的规定划分物业管理区域。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由区(市)物业管理行政管理部门会同街道办事处(镇人民政府)按照实际情况划分或者调整。
住宅区跨区(市)的，由市物业管理行政管理部门按照本条第一款和第二款的规定划分或者调整物业管理区域。
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第九条 符合下列条件之一的，建设单位应当向物业所在地的区(市)物业管理行政管理部门书面报告物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等有关情况，并提供业主名册；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区(市)物业管理行政管理部门提出成立业主大会的书面要求：
(一)入住率达到百分之五十以上的；
(二)入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的。
区(市)物业管理行政管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和物业所在地的街道办事处(镇人民政府)组织成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代表和居民委员会成员组成。
筹备组成员名单确定后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示。
第十条 筹备组负责下列筹备工作：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(二)参照物业管理行政管理部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主公约(草案)》；
(三)登记和确认业主身份；
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
(五)其他准备工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第十二条 召开首次业主大会会议，筹备组应当事先将会议时间、地点和议程通知所在区(市)物业管理行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会，邀请其派代表参加。
第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主大会决定的事项应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会决定的事项应当在三日内，以书面形式在物业管理区域内公布。
第十四条 业主大会决定的事项对物业管理区域内的全体业主及物业使用人具有约束力，但不得违反法律、法规、规章的规定。
第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届及成员的更换等事项依法作出规定。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，凭下列资料在所在区(市)物业管理行政管理部门备案：
(一)业主大会会议记录和会议决定；
(二)业主大会议事规则；
(三)业主委员会成员的名单和基本情况。
业主委员会成员名单应当在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。
业主委员会成员依照业主大会议事规则更换的，应当按照本条第一款和第二款的规定备案和公布。
第十七条 经依法选举产生的业主委员会备案时，区(市)物业管理行政管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第十八条 业主委员会应当在任期届满的两个月前，向区(市)物业管理行政管理部门提交书面报告，并在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)的指导下，组织业主成立换届改选小组，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后未组织召开业主大会的，所在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)接到业主的书面要求后，应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起三十日内召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第十九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
(一)讨论业主大会拟讨论的事项；
(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
第三章 前期物业管理
第二十条 住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的，经所在区(市)物业管理行政管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
第二十一条 建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十二条 前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年。分期建设的物业除外。
前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业管理企业的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。
第二十三条 建设单位应当在销售物业之前，参照国家示范文本制定业主临时公约，并向物业买受人明示。
物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时，应当书面承诺遵守业主临时公约。
第二十四条 建设单位在组织竣工验收或者综合验收时，区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)业主名册；
(五)物业管理所必需的其他资料。
建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时，应当全部移交前款所列资料和物业管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验，登记造册。
第二十五条 建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不得少于一百平方米。
规划行政主管部门在审批建设工程规划时，应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的，不予核发有关证件。
建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时，应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时，应当在相关资料上注明物业管理用房的位置，并告知区(市)物业管理行政管理部门。
第二十六条 物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业，应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示，无偿使用物业管理用房并负责维护。
物业管理用房不得抵押、交换、买卖；未经业主大会同意，不得改作他用。
第二十七条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业销售合同未约定的，由建设单位承担。
第四章 物业管理服务
第二十八条 物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持规定的文件资料到市物业管理行政主管部门申请资质。
物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案，向社会公开。
第二十九条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
第三十条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项：
(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁；
(二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查；
(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
(四)庭院绿地及其设施的养护管理；
(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；
(六)通知有关单位维修市政公用设施；
(七)物业服务合同确定的其他事项。
第三十一条 物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并接受价格主管部门的监督检查。
物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的，服务报酬由双方约定。
第三十二条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但是业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。
第三十三条 物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。
第三十四条 物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的，应当提前二个月通知对方。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下，将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会，由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。
第三十五条 有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业管理企业不得阻挠。
对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法及时处理。
第三十六条 物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第三十七条 物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
第三十八条 物业管理区域内的停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。
第三十九条 供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工，应当在施工前告知物业管理企业并签订协议，做好施工现场的恢复工作。
第四十条 业主装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。
业主装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主，并与业主签订相关协议。
第四十一条 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集，归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造，不得挪作他用。
第四十二条 进行住宅建设工程招标时，建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工
程质量保证金，并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于物业保修期内的保修。
住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。
因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的，施工单位应当负责维修，并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的，建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。
合同约定的保证金预留期满后，建设单位应当向施工单位返还保证金。
第四十三条 业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六章 法律责任
第四十四条 违反本条例规定，依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的，由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。
第四十五条 违反本条例规定，依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的，由有关部门依法给予行政处罚。
第四十六条 当事人对行政机关的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
第四十七条 对物业管理区域内发生的违法行为，有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后，应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正；造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十八条 本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
本条例所称前期物业管理，是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业管理活动的企业。
本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第四十九条 本条例自20**年1月1日起施行。
篇5：铁岭市物业管理办法(2014)
铁岭市物业管理办法(20**)
《铁岭市物业管理办法》业经20**年11月6日铁岭市第七届人民政府第5次常务会议审议通过，现予以公布实施。
市长 林强
二0一三年十二月五日
铁岭市物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于全市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理区域内建设单位或业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主，是指房屋的所有权人。
本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格、营业执照和物业服务企业资质证书，从事物业管理服务活动的企业。
第四条 市住房城乡建设委是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督、管理。
县（市）区房产行政主管部门，铁岭经济开发区、铁岭新城区、铁岭高新技术产业开发区管委会，对本辖区内物业实施监督、管理。
街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。
城市街道办事处，负责本辖区内业主自治管理活动的指导、监督工作。
物价、规划、综合执法、环保、公安消防等部门，按照各自职责，协同实施本办法。
第五条 业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业企业，应积极推行以招投标方式选聘物业企业。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域由所辖区房产行政主管部门确定。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位向物业所在地的县级房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用的公共设施设备证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第十条 新建住宅小区入住率达到50%以后，在县级房产行政主管部门的指导和协助下，由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区代表组成首次业主大会筹备组。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。达到物业管理条件的原有住宅小区由社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组，召开业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
以上内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十二条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十三条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
业主代表因故不能参加会议的，其所代表的业主可另选一名业主代表参加。
第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至15人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第十五条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会设主任1人、副主任2人，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的县级房产行政主管部门、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
第十六条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第十七条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本办法第十七条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主、业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督业主规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于汽车停放车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十一条 1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上同意。
第二十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。
第二十三条 业主大会、业主委员会应当与公安机关和社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在的社区居民委员会，并认真听取他们的建议。
第二十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十五条 业主委员会委员资格终止，必须自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的财物移交给业主委员会。
第二十六条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的县级房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第三章 前期物业管理
第二十七条 住宅小区竣工实行综合验收。由房产行政主管部门组织对物业规划和物业基础设施建设情况同时进行验收。未经验收或验收未合格的小区不得交付使用，不得发放房屋所有权证。
第二十八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面《前期物业服务合同》，并在30日内报物业所在地的县级房产行政主管部门备案。
前期物业服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同双方的基本情况；
（二）物业的基本情况；
（三）物业服务事项和服务标准；
（四）物业服务费用的标准和收取办法；
（五）建设单位、业主和物业服务企业的权利义务；
（六）物业的承接验收情况；
（七）业主临时规约；
（八）违约责任；
（九）争议处理方式。
第二十九条 前期物业服务事项应当包括下列主要内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序和车辆停放管理；
（三）物业装饰装修管理；
（四）物业档案资料管理。
业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。
第三十条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者多层住宅物业总建筑面积少于2万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于1万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于2万平方米的，经物业所在县级房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位因故未聘用物业服务企业的，由建设单位直接管理。
第三十一条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并登记。在办理物业承接时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理用房的相关资料；
（五）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十二条 住宅物业的建设单位应按照不低于物业总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于150m2，物业办公用房应为地面以上的成套房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。
规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位予以保修，建设单位应按规定履行保修义务。
建设单位在物业保修期内拒绝履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向住房城乡建设行政主管部门申请使用建设工程质量保证金。
建设工程质量保证金的具体管理办法由市住房城乡建设委负责制定。
第四章 物业管理服务与收费
第三十四条 从事物业管理活动的企业，应当具有独立的法人资格，取得工商行政主管部门核发的《企业法人营业执照》。
从事物业管理活动的企业，应取得市住房城乡建设行政主管部门核发的《物业企业资质证书》，价格行政主管部门核发的《物业收费许可证》，税务部门核发的《税务登记证》，方可从事物业管理活动。
从事物业管理的企业经理、部门经理、管理人员，要按照规定取得职业资格证书，实行持证上岗制度。
第三十五条 经价格行政主管部门确认，具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业服务企业，具有收费资格，允许向业主收取物业服务费：
（一）经工商行政管理部门登记注册；
（二）经物业管理行政主管部门资质确认；
（三）取得税务登记证书并依法纳税；
（四）成立业主大会并产生负有协调和监督职责的业主委员会。
第三十六条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业公共部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其他费用。
物业公用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得列入物业服务支出或者物业服务成本。
第三十七条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当约定下列主要内容：
（一）物业服务项目及其内容、服务标准；
（二）物业服务费用的标准、收取办法及计费方式；
（三）双方权利义务；
（四）违约责任；
（五）合同期限；
（六）合同争议及纠纷的解决办法。
物业服务项目一般包括：共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。
物业服务合同中应明确规定履约保证金，履约保证金的具体管理办法由市住房城乡建设委制定。
物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报所在地县级房产行政主管部门备案。
第三十八条 物业服务企业享有下列权利：
（一）根据业主大会决定对物业实施管理；
（二）收取物业服务费；
（三）委托专营企业承担专项物业服务；
（四）建议业主委员会协调与业主的纠纷；
（五）法律、法规规定的其他权利。
第三十九条 物业服务企业应当履行下列义务：
（一）依法制订物业服务制度和物业服务方案；
（二）依照物业服务合同提供服务；
（三）提出物业公共部位、公共设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等；
（四）每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督；
（五）按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；
（六）在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产；
（七）按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作；
（八）劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为；
（九）协助有关部门按照相关规定做好安全防范工作；
（十）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第四十条 物业服务企业不得有下列行为：
（一）减少专业人员数量、物业管理类型和面积，达不到物业服务企业资质等级标准的；
（二）违反有关规定，聘用未取得物业管理职业资格人员的；
（三）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
（四）挪用住宅专项维修资金的；
（五）擅自改变物业管理用房用途的；
（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的；
（七）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（八）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（九）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；
（十）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
（十一）不履行物业服务合同的；
（十二）超越资质等级承接物业管理项目的；
（十三）出租、出借、转让资质等级证书的；
（十四）法律、法规禁止的其他行为。
物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。
第四十一条 物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前书面告知对方及物业所在地县级房产行政主管部门。
物业服务合同期满2个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。
第四十二条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除物业服务合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。
第四十三条 高级公寓、别墅区、商厦和写字楼的物业服务收费实行市场调节价，住宅物业服务收费实行政府指导价。
物业服务收费实行政府指导价的，各级价格行政主管部门应当会同同级房产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，按建筑面积收取。
物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。
第四十四条 物业服务企业应当按照价格行政主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第四十五条 业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
已竣工出售并通知办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。
业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。
第四十六条 弃管房屋和单位无能力管理的房屋，是指房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的房屋，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。
弃管房和单位无能力管理的房屋，由房产行政主管部门和社区居民委员会共同负责，参照物业管理办法，采取自治管理，按最低标准收取服务费。
第四十七条 物业服务企业应向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
第四十八条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规章的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十一条 街道办事处、乡镇人民政府或社区居民委员会应当及时调解业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的纠纷，调解不成的当事人可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十二条 县级房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五十三条 物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产行政主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核，统一管理。县级房产行政主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实，并将核实结果及时上报。
第五章 物业的使用与维护
第五十四条 物业使用禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）擅自改变房屋的使用性质；
（三）擅自搭建、贴建建筑物、构筑物；
（四）在建筑物上乱贴、乱涂、乱画；
（五）损坏或擅自占用公共部位、共用设施设备；
（六）侵占绿地、损毁花草树木；
（七）随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；
（八）生产、储存、经营易燃、易爆物品或排放有毒、有害物质及产生超过规定标准的噪音；
（九）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
（十）擅自设置摊点；
（十一）随意停放车辆；
（十二）法律、法规和规章禁止的其他行为。
有前款行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法依规对违法违规行为予以制止或者依法处理。
第五十五条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。
第五十七条 物业管理住宅区内的机动车停车场、自行车存车棚属于业主共同所有的，由业主委员会决定收取车辆场地使用费的，由物业服务企业代为收取，单独记账，独立核算，定期公布账目，并接受业主监督。收费支出按照业主大会决定使用。
第五十八条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。业主因维修、更新、改造自用部位、自用设施设备造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。
第五十九条 业主必须依法缴纳专项维修基金。专项维修资金的交存、使用按照《铁岭市住宅专项维修资金管理办法》执行。
第六十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六章 法律责任
第六十一条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十七条责令限期改正，给予警告，可并处10万元以下的罚款。
第六十二条 住宅物业的建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十八条处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十条没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十四条 物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格的人员从事物业管理活动的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十一条责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十五条 住宅物业的建设单位在物业管理区域内未按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十四条责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十六条 挪用专项维修基金的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十三条追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人的刑事责任。
第六十七条 未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十五条责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十八条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十六条责令限期改正，给予警告，并依据本办法第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款。
单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十九条 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十二条责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十条业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。
第七十一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第七十二条 凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据国家和省有关规定查处。
（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）未按规定办理收费许可证的；
（四）未按规定实行收费公示和明码实价的；
（五）提供服务质价不符，只收费不服务和多收费少服务的；
（六）其他违反本办法的行为。
第七十三条 违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附则
第七十四条 工业园区，集中工矿区的住宅物业管理，可参照本办法执行。
第七十五条 本办法由铁岭市住房城乡建设委负责解释。
第七十六条 本办法从20**年1月1日起施行，有效期五年，《铁岭市物业管理暂行办法》同时废止。
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