浅议商场物业服务

　　浅议商场物业服务

　　商场是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式可分为以商品零售为主的单一性能的购物中心、百货商场及专营商店等和以集购物、办公、娱乐、饮食或金融服务等不同性质的机构于一体的综合性功能的购物商厦或商城，有的还以旅游为主导； 购物、娱乐、饮食等一体化的购物城，如上海的豫园商城等。

　　一、商场物业的类型和管理特点

　　(一)商场物业的类型

　　1.从经营方式分

　　可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元，顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场(或专营商店)。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上，顾客可直接挑选，这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。

　　2.从楼宇功能分

　　可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。

　　3.从商业物业档次来分

　　可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊上海而建造一批高档的商业楼宇，其设施、设备齐全、先进，如电视监控、消防系统都由计算机系统控制，以及先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，可谓现代的商业楼字。

　　(二)商场的物业服务的特点、建筑特点

　　从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗；外观设计讲究宏伟、富丽，有的还有广畅喷泉或小瀑布；在装饰上追求典雅、奇特，在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨，造成感观上的刺激或和谐。据此，在管理上要求创造和维持环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返，增强购物的信心和欲望。

　　1.设施齐全

　　现代商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。

　　2.客流量大

　　商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半点松懈。

　　二、商场物业的管理内容

　　(一)楼宇及附属设施，设备的养护及维修管理

　　商业楼字的日常养护标准高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业楼字的重点在于各种设施，设备上，因为这些都能直接影响经营环境。高档次的商业楼宇设施、设备多而复杂，电脑化程度高，如供电、监控、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络，由计算机控制维护管理至关重要，一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障，保证其正常运行也靠平时养护。

　　(二)环境卫生及绿化管理

　　 环境卫生是管理的重点，主要是外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等；内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室、餐厅等一切公用场所，以及承租户和业主的铺内、办公室等非公用部位。绿化是指内外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。

　　环境卫生管理方面应注意以下几点:

　　(1)楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业服务公司统一安装在合理位置；

　　(2)柜台内陈列架上商品陈列应美观，不得凌乱或随意置放；

　　(3)商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；

　　(4)楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间，营业期间必要的清洁应由清洁人员用抹布擦拭，而不用长柄拖布擦拭；

　　(5)雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

　　(三)安全保卫管理

　　安全保卫管理是商场物业服务的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

　　(1)商场楼宇一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；

　　(2)运用电视监控系统对商场进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商场中铺面多，柜台多，人流密集，易造成电视监控死角，人防必不可少。门岗的保安员主要责任是发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：谈高校物业服务价值

　　谈高校物业服务价值

　　随着高校后勤社会化改革的不断深化，作为后勤重要组成部分的物业服务也得到了前所未有的发展。高校物业是一个独立核算的经济实体，不仅要通过为师生提供服务，创造一个优美和谐的校园环境，还要以企业的名义参与竞争，为社会提供服务，创造安全方便的人居环境。高校物业价值实现是按市场经济规律运作，实行有偿服务，在为学校和市场创造环境效益的同时实现经济效益，体现物业价值。浙江师范大学物业服务体制改革六年来实现了自身价值，企业被评为浙江省示范单位，为社会解决了近200个就业岗位，实现了社会效益和经济效益双丰收。

　　一、高校物业姓“教”决定了把社会效益放在首位

　　高校物业服务是指对学校已经建成并投入使用的各类建筑物及其设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境容貌等项目进行管理维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

　　浙师大物业公司认为:高校物业与社会物业相比，有自身的特点。首先，高校物业是国有资产，学校具有浓厚的人文环境和学术氛围，物业服务应以“三服务二育人”为宗旨，紧紧依托高校这一母体，和学校同呼吸、共命运，为更好地培养人才服务。其次，高校物业体现姓“教”，要遵循教育规律。学校是学习的场所，物业服务的目标是创造安静、舒适、和谐的环境，营造校园的育人氛围，创造稳定的局面。物业服务体系必须适应学校要求，并始终把社会效益放在首位。

　　二、高校物业要在服务高校的基础上，参与社会物业，争取经济效益

　　高校物业成为独立的法人实体是社会发展的必然趋势。高校物业要生存发展，要在守住学校这块“根据地”的基础上，发挥自身的优势，参与市场竞争，对外拓展。浙师大物业公司接管社会物业十二个项目，有楼盘50万平方米，实现了规模效益。物业企业改制成现代企业，在体制上要从学校母体中剥离，在机制上要从行政化的管理转变为市场化管理。在市场导向面前，评价高校物业业绩，是市场占有率和利润率；在服务导向面前，物业企业不仅要使业主满意，还要让员工满意。高校物业参与市场竞争，必须跳出传统管理的套路，建立具有高校特色的物业服务模式，向市场提供全方位、高质量、综合性服务。物业企业走社会化、专业化、企业化的经营之路，最终实现社会、经济、环境、效益的同步发展。

　　三、高校物业价值的实现

　　实现高校的物业价值，必须搞好培训，提高员工素质；建立现代企业制度，科学管理；塑造自己的企业文化，提高竞争力。

　　1、搞好培训，提高员工的整体素质

　　高素质人才是实现物业服务现代化的基本条件。浙师大物业公司一方面引进专门人才，另一方面狠抓人才的培养和教育，鼓励员工掌握创新技能和现代管理方法， 物业公司将员工培训作为重要工作来抓， 形成一个自我培训， 自我开发的人才机制，做到持证上岗。物业企业作为物业服务专业学生的实习基础和实践基地， 选派自身的管理人才进行专业培训。公司加强与国家级、省级示范小区的联系，通过参观、学习、交流等途径，使管理工作、服务工作、经营工作水平不断提升，实现科学规范的管理，提供高效优质的服务。

　　2、建立现代企业制度

　　浙师大物业公司本着"产权明晰、责权明确、政企分开、管理科学"的原则，在人事、分配、经营、财务等方面，建立现代企业运行机制。理顺与学校职能部门的关系，精简管理环节，提高工作效率。企业内部建立健全各种规章制度，强化员工的企业意识、服务意识、法制意识，全面提升企业的管理水平。公司严格实行全成本核算，使每个员工都有危机感和竞争意识，进而降低管理成本， 提高服务质量， 多方面经营， 想方设法提高收益，20**年，实现税利超百万元，同比增加10%。公司不断地探索和改进，建立和完善各种物业服务法规，发挥自身资源和人才的优势， 采用先进技术，实现管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化。

　　3、创建自己的企业文化。

　　企业文化是企业的信仰，企业的价值主体，具有整体性和唯一性。浙师大物业公司创建了自己的企业文化，提升了竞争力。

　　首先，人企合一，树立职工是企业主人翁的思想。每位员工都应该把物业公司当成自己的家，发扬“精诚团结、务实创新”的团队精神，以“为业主提供服务始终是我们的起点，使业主满意永远没终点。”为公司的服务宗旨和理念，共同为“创高校一流物管企业”的发展目标而奋斗。

　　其次，学用合一，树立学习、提高、赢得市场认可的观念。坚持立足本职、学用合一是构建高素质员工队伍的关键。每位员工不仅要懂得教育规律，靠优质服务去占领学校的后勤市场，赢得广大师生的信誉，还必须不断学习，掌握本行业的前沿知识，靠知识型职工队伍去增强企业的竞争力，赢得市场的认可。物业公司提出立足本职，学以致用的要求，鼓励员工参加自学考试和业余学习，为职工打造各种学习成材的平台。

　　再次，行知合一，树立工作学习化、学习工作化的目标。公司以创建一个学习型组织为目标，使员工之间相互学习、互相指导，形成一个良好的学习氛围，在实践中建立导师，向有能力、解决问题有实战经验的老员工学习，提高新员工各方面的能力。

　　4、树立质量管理体系检查与监督的品牌意识。

　　制度的有效实施有赖于建立严格的检查、监督体系。任何管理制度，就其本质而言，必须具有硬约束的特征。ISO9001:2000质量管理检查监督体系包含:逐级监督的职责设计；针对每个岗位的监督检查标准、细则；检查的时间、频次；检查结果的记录与报告；不合格项目的纠正、改进与验证；每一次检查结果的分析与评价。只有树立监督检查职能的权威性，以保证制度的硬化。监督检查必须覆盖所有工作过程的控制环节和要素。应该说明的是，监督职责的确立不是必须单设立一套专职的组织和人员系统，而是要将每个层次的监督职责落实到相应的管理人员岗位职责中，明确规定其检查工作的操作流程和检查规范。检查监督工作必须成为管理人员的日常作业，才能保证监督的连续性。连续不断的监督检查是治理制度不落实、走形式、应付突击检查等一类顽疾的有效措施。也是及时发现管理漏洞，采取改进措施的必要手段。浙师大物业公司的实践证明，保持质量体系监督检查的连续性和针对性，是推进制度实施，保证制度硬化的必要手段。检查监督过程的标准化和一致性，保证对干部、员工完成职责的绩效，进行优劣评价的客观与公正，以调动广大干部职工的积极性，是真正成为有效激励机制的基础。

　　总之，高校物业企业只有树立现代的管理理念，遵循教育规律和市场规律，在理顺体制、激活机制的基础上，巩固校内和拓展社会两大市场，明确业务发展方向，形成支柱产业，真正把高校物业做活、做大、做精、做强，以诚信服务赢得市场，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，才能尽最大程度发挥自身的价值。

　　浙江师范大学物业服务有限公司 周敏芬

篇3：参加高校后勤物业服务研讨会有感

　　参加高校后勤物业服务研讨会有感

　　物业服务是社会进步和经济发展的产物，在我国已经成为社会第三产业中的新兴行业，也逐步成为高校后勤服务保障工作的重要领域。高校物业服务兴起虽然时间不长，但发展十分迅速，特别是高校后勤社会化改革以来，大多数高校都非常重视物业服务工作，在一些经济发达地区和一些基础较好的高校，物业服务工作取得了很大的成效，一些高校的物业服务不仅初具规模，而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力，为全国高校物业服务工作起到了示范和表率作用。

　　经过几天的学习与交流，本人发现要搞好高校物业服务，应遵循以下思路:

　　首先，要找准高校物业服务的定位。就是应秉承以人为本的服务理念，凭借现化的管理模式和方法，始终坚持“三服务，两育人”的根本宗旨，为师生员工不断提供优质、高效、全方位的服务。全面营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好的校园环境，让学生满意，让教师满意。

　　其次，建立一种面向社会，适应市场规律，能够有效满足学校发展需要，更好的为教学科研和师生服务的优质高效的新型后勤保障体系。高校物业服务既是高校管理的有机组成部分，也是反映高校管理水平的重要窗口。高校物业服务工作要始终围绕高校育人的中心工作和高校建设、发展的需要，不断提高理论研究水平和实际管理工作水平，努力把握高校物业服务工作的规律性，充分体现高校物业服务工作的时代性，真正富于高校物业服务工作的创造性。高等教育的改革，特别是高校后勤社会化的改革，要求我们建立一种适应学校改革发展的社会化的新型高校后勤服务保障体系。

　　第三，只有实现物业服务的专业化和规范化，才能真正提高核心竞争力，才可能实现可持续发展。

　　①细分物业对象，加强专业队伍建设。

　　②配备专业化物业服务人才。一靠自己培养，有计划的培训，加快技术及管理水平的提高；二靠招聘引进，注重员工结构的调整。

　　③装备专业化的工具设备。使用专业化的劳动生产工具有利于劳动生产率的提高，也有利于减轻劳动工作量和劳动强度。

　　④推行规范化的物业服务。因此物业服务引进IS09001有很重要的现实意义，通过贯标的长期过程，学习、理解、贯彻“八项质量管理原则"的精神，严格按行业标准，制订物业服务项目的服务规范，提升物业服务水准。

　　第四，提升高校物业服务人文品位，营造良好的文化氛围。高校物业服务作为新生行业与社会物业相比除了有物业服务的共性，还有其特殊性，它作为高校工作的一部分，同样肩负着“管理育人，服务育人”的责任和义务。高校物业服务处于高校这个特定的环境，受其浓厚的文化底蕴影响，决定了其价值取向应服从于高校“教育育人”的大目标。因此，高校物业服务要强化“服务育人”的管理理念，确立“服务求生存，效益求发展”的经营思路，树立“服务、严谨、亲和、友善”的良好形象，用优质的服务提升高校物业服务的科学内涵和人文品位，营造良好的有文化特色的高校物业服务氛围。

　　第五，服务第一，管理第二。现在很多高校的物业服务都是重管理轻服务。造成这种现象的原因之一是体制问题，后勤物业服务部门名义上与学校是甲乙方经营关系，

　　但实际上，学校委托物业部门对学校的资产代为管理，经费由学校核定拨付，而不是完全的权利下放；其二是运行机制问题，学校将部分行政管理权限交由物业部门，客观上造成了管理职能大于服务功能；其三，校内物业服务市场的环境没有形成，就我们学校来说，也只是几栋教学楼实施物业服务，而且还不是真正意义上的物业服务。所以，必须在理顺管理体制和运行机制方面加大改革力度。在积极培育高校物业市场环境的基础上，找准切入点，最终实现管理服务化，服务商品化、市场化。

　　第六，应该理顺各种关系。高校物业要发展，需要广大教职工和学生的理解，更需要学校和广大师生员工的大力支持和配合，为此要理顺各种关系，妥善处理职工与职工之间、物业服务部门与学生之间、物业服务部门与学校之间的关系，充分发挥学校和学生对物业服务的积极性和主动性，加强沟通和双向交流，形成吸引力和向心力，物业服务效率和水平就会持续提高。为此，要加强物业服务宣传的力度、广度和深度，要使教职工和学生明显感到实施物业服务和没实施物业服务的区别。

　　最后，尽快实施IS09001

　　质量体系认证，打造品牌。高校物业服务要在竞争中求

　　生存、谋发展，就要有良好的质量保证，实施IS09001质量体系认证，是遵循国际惯例与国际接轨的需要，通过引进IS09001质量体系，在员工中树立质量意识，通过科学的管理手段，提高服务质量，提升服务水平，以服务求生存，以质量求发展，树立自己的品牌，以优质的服务，科学的管理，良好的信誉，规范的行为，赢得广大师生的赞誉。

　　高校物业服务不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的工作和生活环境。所以，高校物业服务公司要生存，就必须以业主需求为导向，不断调整服务内容，不断提高服务水平和能力，向服务要效益。特别是随着高校的快速发展，高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业服务作为高校后勤的新兴行业，由于其特殊性，越来越受到社会的高度重视，实施市场化、社会化、专业化、规范化管理的方向也将成为高校物业服务的发展趋势。

　　中国地质大学(武汉)物业服务服务公司于学家

篇4：保安大厦商场管理培训

　　保安大厦商场管理培训

　　1、商场公共区的管理

　　1）掌握活动于商场范围的客人动态，维护商场区域的秩序，注意发现可疑情况，并及时报告。

　　2）重点保护珠宝柜、名表行、古董柜等。

　　3）提高警惕防止以购物为由进行扒窃，盗窃或诈骗财物的人员。

　　4）保安员无特殊情况不得进入营业柜内。

　　5）对租赁商场从事经营活动的厂家或个人在进出货物时原则上在晚上10点以后进行，否则保安员有权给予阻拦。

　　2、对停车处及“的士”的管理

　　1）大厦停车场交通、治安、收费均由保安部负责，任何车辆的司机都必须服从车场工作人员的管理。

　　2）大厦停车场是收费公共停车场，只提供停车方便，不负责保管，只占位停车的车辆（排队候客的出租车除外）均应照章交费，乱停乱放的车辆酌情给予处理。

　　3）保安部派岗，只有经考核、结业并持有“调度证”的人员才有权对大堂前的客人用车进行调度。

　　4）出租车辆应按指定位置排队候客，不得乱停乱放或抢活拉客。

　　5）调度员不得与出租车司机攀拉关系、收受贿赂、提供方便，一经发现从严处理。

　　6）凡违反大厦管理规定的出租车司机，保安部将给予批评教育或处罚，甚至宣布为“不受欢迎的人”。

　　7）保安员应维护好车场的秩序，看好停放的车辆，以防止造成损失。

　　8）遇有重大活动时，停车场中的任何车辆都应该避让活动的车辆，确保活动的安全。

　　9）严禁出租车司机使用大厦内部的电话或设施。

　　10）制定停车场管理办法、收费标准及范围。

　　3、对商场突发事件的管理

　　1）保安部对火灾等事件制定“应急处理方案”，在发生突发事件时员工必须无条件的听从总经理或有关领导的指挥调动。

　　2）员工一旦发现可疑情况及各类违法犯罪分子的活动，有责任立即报告保安部。

　　3）大厦如发生偷窃、抢劫、凶杀或其他突发性事件，在报告保安部和公安机关的同时，及时保护好现场，除紧急抢救伤员外，不得进入现场。

　　4）当公安人员进行安全检查和处理案件时，保安员和员工应积极配合

篇5：附中小区物业服务服务协议

　　附中小区物业服务服务协议

　　甲方：________

　　乙方：昆明J馨物业服务有限公司

　　本物业名称：附中花园

　　建筑面积：____平方米

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在甲方签订《商品房购销合同》时，甲乙双方就前期物业服务服务达成如下协议：

　　第一条 双方的权利和义务

　　一、甲方的权利义务

　　1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

　　2、监督乙方的物业服务服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议；

　　3、遵守本物业的物业服务制度和《住户居住及物业使用管理规定》。

　　4、依据本协议向乙方交纳物业服务费用；

　　5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；

　　6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共同设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

　　7、转让房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议；

　　8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业服务制度和《住户居住及物业使用管理规定》等造成的损失、损害承担民事责任；

　　9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

　　二、乙方的权利义务

　　1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

　　2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业服务制度(业主公约)和《住户居住及物业使用管理规定》并书面告知甲方；

　　3、建立健全本物业的物业服务档案资料；

　　4、对于甲方违反业主公约和《住户居住及物业使用管理规定》的行为根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、报相关部门处理等措施。

　　5、物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

　　6、依据本协议向甲方收取物业服务费用；

　　7、对于甲方的房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在甲方提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

　　8、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案；

　　9、编制物业服务年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

　　10、每季度向甲方公布物业服务费用收支账目；

　　11、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《房屋装饰装修管理协议》；

　　12、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需改变或完善配套项目，须与甲方或业主委员会协商，经甲方或业主委员会同意并报相关部门批准后方可实施。

　　13、负责向乙方解释所提出的相关物业服务的各项问题。

　　14、代表甲方协调解决日常生活中所涉及的公共事务。

　　15、自本协议终止时起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续须经业主委员会确认；

　　第二条 物业服务服务内容

　　1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。

　　2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。电梯及设备设施的运行和管理。

　　3、本物业规划红线内属物业服务范围的市政公用设施的维修、养护和管理。

　　4、附属配套建筑、场地和设施的养护和管理：围墙、大门。

　　5、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

　　6、小区内交通与车辆停放秩序的管理。

　　7、维持小区内公共秩序，配合、协助当地公安机关实施小区的治安防范工作，配备保安门岗值勤、巡视、进行安全监控。

　　8、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

　　9、组织开展社区文化娱乐活动。

　　10、附属配套建筑(如：物业服务用房、自行车棚、配电房等)和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。

　　11、县级以上物业服务部门规定的其他物业服务事项和委托管理合同规定的其他物业服务事项。

　　12、其他服务内容：

　　(1)有偿便民服务及特色服务；

　　(2)其它代收代缴服务。

　　第三条 物业服务服务质量(具体质量标准见与师大附中签订《合同》附件)

　　1、房屋外观：整洁良好；

　　2、设备运行：正常；

　　3、共用部位、公用设施设备的维护和管理：良好；

　　4、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生：文明清洁、无纸化，垃圾日产日清。保持垃圾桶清洁、无异味并进行定期消毒。

　　5、园林绿化养护与管理：绿化：植物长势良好，土地有植被覆盖，不露土。绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。

　　6、交通秩序与车辆停放：安全有序；

　　7、保安：24小时值班巡逻；

　　8、消防：无重大火灾发生；

　　9、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修；

　　小修：24小时内解决。

　　急修：4小时内解决。

　　10、做到小区内安全、舒适、优雅、服务及时、优质、业主满意。

　　第四条 物业服务服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

　　1、甲方交纳费用时间：接房之日；

　　2、新建住宅：按建筑面积(商品房产权面积)每月每平方米0.50元；(自通知业主接房之日起前三个月的住宅物业服务费(不含电梯使用费)，减半收取。

　　3、旧住宅：按建筑面积(商品房产权面积)每月每平方米0.40元；

　　4、已售出并使用的车位物业服务费：每月每个13元；

　　5、已售出但未使用的车位物业服务费：每月每个4元；

　　6、商铺按建筑面积(商品房产权面积)每月每平方米1.00元由乙方向甲方收取。

　　7、高层住宅电梯使用费的交纳：

　　(1)、第一年电梯电费：由甲方按35元/月·户的标准预交电梯电费，年底按该部电梯实际用电金额除该单元总户数后，以此平均值根据楼层高低分摊，以第7层为基数，每上一层增3%，每下一层降3%。并根据多退少补原则结算。

　　(2)、第二年电梯运行(维保费、电费、年检费)费：(此项费用自接房之日起满一年时交纳)。由甲方按45元/月·户的标准预交电梯使用费，年底按该部电梯实际运行总费用(维保费、年检费、电费)除该单元总户数后，以此平均值根据楼层高低分摊，以第7层为基数，每上一层增3%，每下一层降3%。并根据多退少补原则结算。

　　8、变频供水加压费：5元/月·户。

　　9、生活垃圾代运处置费：住宅户：5元/月·户，商铺：10元/月·户。

　　10、装修垃圾代运处置费：150元/户。

　　11、装修期间物业服务费：100元/户。

　　12、空置房屋按小区综合服务费标准的30%由乙方向甲方收取。

　　13、甲方出租物业的，物业服务服务费用由甲方交纳；

　　14、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务服务费用；

　　15、物业服务服务费用标准按政府物价部门指导价和市场调节价；

　　16、每次交纳服务费时间为上次交费末尾日。

　　第五条 其他乙方向甲方提供有偿服务的项目和收费标准：

　　1、机动车辆停放占道费：按100元/月·车。

　　2、非机动车辆管理的收费标准：

　　(1)、临时停放

　　自行车每辆每次0.2元；助动车每辆每次0.5元；摩托车每辆每次1.00元；人力三轮车每辆每次2.00元。

　　(2)、长期停放

　　自行车每辆每月2元；助动车每辆每月6元；摩托车每月每次10元；人力三轮车每辆每月20元。

　　3、供水水池清洗费、消毒、办证费：按实际发生费用据实分摊到户。

　　4、特约服务费：

　　(1)、第一年住宅自用部位和自用设施设备的维修，免收工时费。材料费可按市场材料费的价格收取也可由业主或物业使用人提供材料。

　　(2)、以后住宅自用部位和自用设施设备的维修，工时费以市场价的50%计收。材料费可按市场材料费的价格收取也可由业主或物业使用人提供材料。

　　第六条 代收代缴收费服务

　　受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃(煤)气费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业服务服务费用)，收费标准执行政府规定。

　　第七条 保险

　　1、房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

　　2、甲方的家庭财产与人身安全的保险由甲方自行办理。

　　第八条 违约责任

　　1、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

　　2、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

　　3、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权就擅自收费部分或超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，甲方有权要求乙方双倍返还，此款项由乙方承担，一天内赔付。

　　4、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，甲方无正当理由，延期三个月不交服务费、违约金、滞纳金的，乙方有权采取公告形式进行催交，并诉诸法律。

　　第九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

　　第十条 管理处如有以下失职行为，甘愿接受处罚，处罚形式为警告、作出公开检讨、责令限期改正、赔偿损失、罚款等可几项并罚。

　　1、对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时。

　　2、管理制度不健全、管理混乱。

　　3、与业主争吵、顶撞、辱骂业主。

　　4、擅自扩大收费范围，提高收费标准。

　　5、乱搭、乱建，改建公用配套设施用途。

　　6、不履行《合同》规定的义务。

　　7、从事超越职权范围的活动损害了公共利益。

　　以上各条如有触犯，乙方愿接受上述任何形式的处罚。

　　第十一条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定办理。

　　第十二条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

　　第十三条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业服务行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

　　第十四条 本协议正本连同附件共8页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

　　第十五条 在签订本协议前，乙方已将协议样本送物业服务行政主管部门备案。

　　第十六条 本协议自签字之日起生效。

　　甲方签章：________乙方签章：________

　　代表人：________代表人：________

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