商业物业服务的探索

　　商业物业服务的探索

　　物业服务作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。“物业”一词是由英语property引译而来，其含义有“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等是一个较为广义的范畴。随着我国对外gg开放，市场化的不断深入，物业服务作为市场经济的产物，面临改革带来的充满生机的庞大市场，中国物业服务作为一个新兴的服务行业，经过二十年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中，一批优秀的物业服务企业脱颖而出，为开创中国的物业服务谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国特色的物业服务体系，有效推动了行业的发展进程。

　　伴随着我国经济的飞速发展，集商业经营、休闲娱乐等多种功能于一体用途更加广泛的综合商业楼宇在全国迅速崛起，与此同时，综合商业楼宇的物业服务问题也不容忽视地摆在了人们眼前。以下就商业物业服务问题来谈一谈。

　　一、商业物业服务的含义及类型

　　商业物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场等，其中，融购物、餐饮、娱乐、金融等多种服务功能于一体的大型商场物业也称综合性商业楼宇。随着房地产商品化进程的发展，这些商场物业的产权性质也出现了各种形式，其经营方式多种多样。

　　1、商业物业服务的含义:

　　商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业服务内容主要包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以它与普通小区物业服务既存在共性，又有其特殊性。

　　2、商业物业服务的类型:

　　1)从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型;同时也有封闭式的购物中心型。2)从功能上来分，有综合性的专业购物中心;也有商住两用型的。

　　二、商业物业服务的特点

　　商业物业服务与其他形式的物业服务相比，对其服务质量、管理水平的要求更高，主要有以下特点:

　　(一)安全为基础，商业物业服务的服务对象主要为高层综合商业楼宇，其特点为高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业服务任务较为艰巨。商业综合楼宇大多位于城市旅游、购物的轴心地带，一般包括停车场、商业、餐饮、娱乐等场所，常住流动人口极多。要管理好商业综合楼宇，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内业主的生命财产安全，任务十分艰巨，安全是确保各项工作顺利开展的重中之重。

　　综合商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，要求值班人员必须高度集中精力，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。在硬件上要配套，技术设施的先进为我们的安全管理提供了重要条件。同时技防必须与人防紧密结合才能确保万无一失。值班人员要责任到位，时刻密切监视技防设施。一旦发生各类险情，安全监控系统将信息传达到中央控制中心，安全保卫队员便可神速出击，将各类隐患消灭于萌芽状态。为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗，确保商场运营安全、顾客购物安全、客户销售安全。物业保值、设施运行、消防安全、防劫防盗、社会治安是商业物业服务安全工作的重要内容，也是商场安全、稳定经营的关键环节。围绕这五个环节，以“安全、舒适、清洁、文明”为物业服务目标，有针对性地开展工作。

　　组织健全是工作的坚实基础。为确保商场的安全运营，物业服务企业应当与托管项目的业主大会组成专门安全委员会组织，并下设消防、应急突发事件、抢险等安全工作委员会。安全委员会实行逐级监督、层层负责，并签订安全责任书。安全组织委员会成员具有相当的权力，对于将要实施的工程项目或工作计划，实行“安全一票否决权”，如，装修改造、工程验收、设施设备更新等，只要存在安全隐患，专兼职安全人员有权提出异议，待安全措施完善后，才予实施。

　　完善的制度是做好安全工作的重要保障。在制度建设方面，要结合企业实际情况，紧紧围绕自身特点建立健全了一系列规章制度。在制度执行过程中，切实按照“完善、落实，再完善，再落实”的原则不断丰富完善各项制度内容，讲求其有效性、科学性、可行性。各项工作做到了有章可循。在安全工作的落实过程中，坚持从严、从细、从实的工作作风，坚持严格管理，细致工作，讲求实效。一是始终坚持四季安全大检查，重大节假日活动时进行检查。二是认真落实“四严”制度，即“严格消防员巡视检查制度”，“严格消防设施试验检修制度”，“严格办理动火证制度”，“严格动火派人监管制度”。这样对发现的问题隐患能够及时处理，把隐患消除在萌芽状态。

　　典型事例:2000年2月4日0:02，贵和中控室技防系统发出防盗报警信号，中控室值班人员立即对报警区域进行了摄录像监视，同时立即通知外围的值班人员，向总值班和经警中队报告。经警人员飞速赶到现场，进行拉网式搜查，仅用5分钟便将潜伏作案的盗窃分子当场抓获，挽回经济损失6.4万余元。受到了当地公安机关的好评，同时将此案例作为典型材料在省内进行宣传推广。

　　(二)服务为宗旨，商业物业服务既有其他物业服务的普遍性，更有其特殊性。商业物业服务主要面对三个重要服务对象，一是服务于商场经营、二是服务于顾客购物、三是服务于客户销售。由于商业综合楼宇设备多、结构复杂、管理起点高，对物业服务队伍的素质要求较高。商业综合楼宇一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。因此，必须牢固树立“全心全意为客户服务”的宗旨，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。千方百计提升服务水平，保证商场优美的工作环境，为前来购物的顾客提供一个舒适的购物环境。

　　商业综合楼宇能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业服务费也高。作为物业服务企业“想客户之所想、急客户之所急”是做好服务根本前提。物业服务企业作为楼宇水、电、排污等费用的代收代缴单位，要充分利用与供电局、自来水公司、环卫局等主管部门的业务关系，积极争取优惠政策，为业主节约每一分钱。以山东贵和物业服务公司为例，今年通过与环卫部门联系，积极争取到排污费减免的优惠政策，仅此一项每月可为其管辖的两个商场节约排污费用三分之一，为商场节约了费用，也为正处在“非典”时期的经营单位保存了经济实力。

　　要搞好服务就必须建立培养一支素质较高的专业人员管理队伍，科技是第一生产力，企业的发展最重要的是人才和科技。知识是推动公司发展的动力，人才是公司发展的保证。有人预测未来成功的企业是一个“学习团体”，学习将逐渐成为企业生命的源泉。在这一点上，贵和物业公司主要采取“走出去、请进来”的方式，按照技术监督部门的要求，定期组织公司各专业从业员工进行专业知识培训;公司积极与地方专业院校联系，签署“校企联合”协议，建立大学生实习实践基地，将最新的理念、最新的知识引入公司，传授给我们每个员工。帮助我们在管理科学、技术改造、科技进步等方面能有所作为，在企业文化建设、打造企业品牌、员工队伍建设上有所作为。

　　督促员工认真钻研业务，实现岗位成材，学习发扬学者们对知识的渴求精神和对未知世界孜孜不倦的探索精神，在工作中不断创新，在企业的发展中求得自己的发展。同时我们充分利用现有的硬件设施、多年成功的工作经验为莘莘学子提供施展才华的舞台，将他们大量的书本知识运用到实际工作当中，实现理论与实践的结合，为将来的发展打下坚实的基础。公司在汲取先进知识的同时，取得了良好的社会声誉，获得了“双赢”的局面。

　　(三)管理是保障，严格管理是任何企业生存、发展的必备手段，作为物业服务企业，在日常的工作中更要将管理与服务相融合，在提供优质服务的同时，严格管理。对于企业自身的内部管理，要通过建立ISO9000质量体系，按照物业服务优秀大厦的相关要求规范开展工作，通过国际质量体系认证，使之规范、有序、高效。在企业的外部管理运作当中，要加强与业主的沟通，由于商业物业服务系统中的业主委员会在职能与作用上远远逊色于普通的住宅小区，容易造成所管理区域内由物业服务公司“垄断”的局面，不能有效的控制和约束某些不规范的物业服务公司不按法规条例办事甚至以损害业主利益来达到谋取私利的行为。

　　为了更好维护公共环境和业主的利益，对物业公司的工作形成监督和促进，应当从消费者的角度出发，建立定期的物业协调会制度，通过会议，物业公司与业主面对面将日常服务、管理过程中出现的问题进行共同的讨论解决，找到双方满意的平衡点，达到相互促进的效果，使我们能够更好的研究和加强自身的服务水平，修正工作中不规范的行为，促进企业的健康发展，提高企业的诚信度，有利于与国际接轨，在客户中保持良好的信誉，这样，为物业服务企业的服务提供了稳定性和可靠性。

　　商场的装修十分频繁，由于施工队伍的良莠不齐，道具制作对消防安全设施的妨碍，甚至个别道具存在安全隐患，物业与商场不可避免地会产生一些摩擦。做好商场装修现场的施工管理事非常重要的。因此物业服务企业应当主动向各施工单位宣传安全法规，为进入商场的施工单位严格办理进场施工手续，对需要实行动火的部位，办理动火证，并派专人监护动火施工，指导他们规范施工，对个别施工力量确实薄弱的单位，由物业公司按市场价进行有偿服务，确保商场的经营活动，也满足了物业服务的要求，达到了双赢的效果。

　　为了方便商场招商，物业服务企业要在提供优质的服务上下功夫。比如商场在进行较大规模的装修改造时，物业公司在确保施工安全与施工质量的前提下，尽可能的简化施工审批手续，为商家进入商场提供一条绿色通道。

　　三、开拓市场创品牌，发展中求进步

　　商业物业服务企业要想在日趋激烈的市场竞争中取得一席之地，只有走“树立自己的企业形象、创出自己的企业品牌”之路。良好的企业形象，知名的企业品牌，是企业一项宝贵的无形资产。物业服务企业要想树立自己的形象，创建自己的品牌，开展优质的服务是重要的途径。只有服务好，才能得到广大业主的认可，才能在广大业主心目中树立良好的企业形象，继而在社会中提高企业良好的声誉，增强企业的市场竞争能力，加大企业的市场占有率，创造更大的经济效益。

　　随着我国国民经济的迅猛发展、城市建设步伐的加快和社会文明程度的提高，越来越多的人正力求在一个具有优美、温馨的环境中休闲购物，这就为商业物业服务行业提供了广阔的市场空间。同时也为我们提出了更高的要求，为了充分满足人们的物质文明和精神文明的双重需要，物业服务企业应坚持“以人为本、服务第一”的宗旨，培养员工树立全心全意为客户服务的思想，这是物业服务企业继续生存和持续发展的基础，同时也是创企业优良品牌的基础。伴随着广大客户越来越高的服务要求，我们只有不断提高管理水平和服务质量，创出品牌的企业才能在市场竞争中立于不败之地。

　　品牌是一种无形资产，优秀的品牌是市场竞争的利器。物业服务企业要想保持行业领先地位，一定要有自己的品牌，必须在企业的发展中，实施品牌经营战略。

　　树立品牌发展意识，要认识到“一个品牌可以带来一方市场”，切实将品牌意识融入企业的经营行为之中。通过各种手段、方法催生品牌。创新也是物业服务企业创立品牌的重要手段。这里的“创新”概念很广:包括创新理念、创新技术、创新管理、创新服务等，这些都是打造名牌的关键。再加上宣传推广等措施，这样，通过将准确的市场定位，创造出企业的品牌效应，有利于企业进行市场拓展，往往会起到“慕名而来”的效果;同时也有利于企业树立良好的形象，有助于广大客户确立良好的信任与合作关系，使企业在激烈的竞争中立于不败之地。

　　四、抓住机遇求发展，排除困难拓市场

　　商业楼宇与住宅小区，在功能与服务对象上绝然不同，商业楼宇物业服务，除了常规的物业服务外，还要加上特殊的管理服务。但是作为商业物业服务企业仍然需要依靠市场来发展。

　　发展是硬道理，现代物业服务企业想要在激烈市场竞争中站稳脚跟，就必须立足于现有项目，积极开拓市场。扩大企业规模，实现企业的规模效益既是物业服务企业追求的目标，又是衡量物业服务企业成熟和成功的标志。如何抓住机遇求发展和开拓市场求规模已成为物业服务企业经营思想的重头戏，开拓市场、发展企业不光只是两句时髦的口号，发展是有条件的，没有条件的发展是不成熟的发展，它能让发展者运筹帷幄、得心应手，达到事半功倍的结果。这些条件包括:

　　1、政府主管部门要支持物业服务行业的发展，在物业服务行业的发展中支持和扶持企业，正确履行政府职责。通过建立物业服务法规和实施细则，明确市场游戏规则，使物业服务企业有法可依，有规则可循，营造良好的物业服务的经济秩序。

　　2、物业服务企业要按照国家法律法规要求注册登记，成为自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展的法人公司，并有承担法律及民事责任能力和抗风险能力。

　　3、公司要有一批获取专业技术和上岗证书的人才及一批有管理业绩的物业项目，公司必须具备相应等级的物管资质和管理能力，具备相当丰富的物业服务经验。

　　4、物业服务企业拓展业务地区的房地产业市场基本上走出了谁建设、谁管理的误区，市场的公开、公正、公平竞争机制较健康，群众有物业服务意识。

　　凡已具备了发展条件的物业服务企业就应果断地抓住机遇发展企业，占取市场份额，扩大企业规模，实现企业规模效益。同时要一业为主，多种经营，这样可以增强物管企业的发展后劲。物业服务企业在搞好物业服务主业的同时，可以结合企业的实际情况和优势，不断拓展经营领域，为企业增加积累，使其创收，促进企业经济效益的增长。但是必须指出，物业服务主业不可丢，不能主次不分、顾此失彼，多种经营是要围绕主业，围绕为客户提供的各种生活配套有偿服务。

　　随着我国改革的深入开展，经济的飞速增长，房地产业市场的兴旺为物业服务企业的发展提供了种种有利机遇，但从整体形势来看，物业服务发展中仍存在诸多困难，制约因素较多，其中之一就是法制环境较差，整个物业服务市场缺乏系统完整的法规政策，使行业的发展与进步受到严重制约，其次专业技术人员的匮乏、市场竞争机制的不完善，都影响着物业服务行业向高水平、深层次发展，都影响着物业服务企业实现集约化经营发展和争创品牌。再次，各地经济发展不平衡，物业服务企业的管理理念和服务意识也各不相同，加之房地产企业普遍“自己的孩子自己养，孩子哭了抱给娘”等等。我们只有认清当前面临的形势，采取相应有效措施、对症下药，才能排除发展道路上的艰难险阻，抓住机遇发展自己。

　　综上所述，商业物业服务企业要想在激烈的竞争的市场中占有一席之地，必须充分利用商业物业服务的特殊性，抓住其特点，把握企业的市场定位，树立品牌，不断开拓市场，促进企业的稳定持续发展。同时，借助我国gg开放，经济飞速发展这一有利条件，通过企业的发展，带动地区行业水平的提高，促进地区商业服务水平，为我国的城市化建设做出贡献。

　　山东贵和物业服务有限责任公司

　　总经理

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：英国商业物业服务收费透视合同执行

　　英国商业物业服务收费透视合同执行

　　从传统上沿习下来，服务合同是建立在详细规格说明的基础上的，即：需要什么样的服务(服务类型)?怎样执行这样的服务(怎样做)?服务的频率如何(做多少)?例如：一项保洁的条款会详细地指明什么类型的物业表面需要清洁?怎样实施这样的清洁流程?清洁操作的频次如何，在什么时间进行，然而，这样一套过程并不一定产生资金的投入带来服务价值的效果。

　　合同的订约人也许会严格地执行合同中详细的规格说明，但是，这也许会产生比客户要求的清洁标准高或者低的完成结果。高于清洁标准时会发生不必要的过高的服务费用，同样，低于清洁标准时会花费过低的费用，这时，就不能满足顾客的要求和对服务水准的期待。

　　合同的执行是依据合同订立的服务标准，条款的设定应满足用户提出的特定需求的服务标准，同时，以执行标准为基准的实施过程，应能够测定，由于实际达到了服务的水准，发生的服务费用也能够表现出来。

　　就能否达到服务的标准，而不仅仅在于过程而言，责任在订约人的一方，特别是在一种竞争性的投标环境中更是如此。要确保主要的服务过程的费用消耗和服务程式应用到服务领域中去，以实现满足顾客特定需要的服务目标，这样，资金投入带来服务价值产出的原则得以实现，才能确保获得一种优化的价格，满足顾客特定的标准的服务需求。设定执行的标准

　　有不同的方法来设定执行的标准，这要依赖于资产的类型，服务的供应，顾客的需求，记录和监督设施设备的运行标准的完成，就如：

　　1．建立一种作业的期间，在这段时期，设备必须实现满运转的指令要求。

　　2．提供并保持一种最低限度的特定的服务标准。

　　3．限定作业的期间，允许出现的故障类型、数量。

　　4．制定维修回应的特定目标。

　　一旦建立和认可了执行的标准，完成的结果应当在常规的工作中进行测试和评议。

　　提供服务的酬金将会与现有的执行结果与设定的目标性执行标准相比较。如果执行的结果低于双方认可的服务标准，将会发生服务费用降低的现象，相似的，如果执行的结果高于目标标准，可以获得增加的酬金。

　　对服务实施过程的管理的重点应放在商业的、个人的和顾客的需求上。

　　服务的类型和内容不同，执行合同的过程随之显著地变化，然而，在成功地执行了服务合同的情形，将会形成一种持续改进活动所引发的服务的内在驱动力。改进现有的设备

　　例如：一套新的设备添加到现有的锅炉中，以更好地控制燃料的消耗，产生的结果是：节约了燃料消耗，减低了锅炉的维护费用。

　　通过能源消耗和维修费用的降低，承租人(物业使用人、占据人)将获益于设备的“改进计划”。业主期待“改进设备”的投资成本以服务收费的方式收回就是合理的选择。对于业主来说，制定一种能体现合理的回收期限的服务收费，就会使这类投资成为可能。

　　然而．在租约的条款中，这将是严格意义上的一项改进项目，租约中也需要说明这类投资费用的回收措施。提倡“改进计划”可以构成一项设备维修的内容，是缺乏有力的依据的。

　　如果业主不能够收回“改进”锅炉加热系统的投资费用，那么，他(她)宁愿选择不付诸此项投资决策的实施，因而承税人将会继续承担较高的燃料和锅炉系统的维修费用。

　　这个例子可以说明，达到共识可以成为双方一致的希望，通过适当的交流、对话协商，业主和承租人可以就投资费用的发生达成协议，通过服务费用的安排逐步收回投资，否则，在租约的条款中是不可能收取额外的服务费用的。提升的设备替代

　　例如：一套暖气系统达到了使用年限，然而，一套同样的可以替代的暖气设备系统由于技术发展变化的影响不能够采纳了，原有的老化设备已经安装在原来的位置上，因而，一套替代的系统就是一种在老设备基础上的“提升”。

　　为了仔细考虑投资的费用能够通过服务收费得到回收，什么时间着手替代的工程将需要认真的分析。是拿定主意对现有的设备进行改进或者是简单地维修保养还是更换过期的系统，

　　有一种普遍的观点，使得这样的结论有了合理的依据，即：当需要替换一栋建筑的构件时，可以在服务收费的范围之内，逐步地把小额度的“改进费用”加进去，甚至当租约也许仅仅提供了维修的资金来源时，也是如此。这种观点认为：如果所实施的工作为承租人提供了新的利益，正确地说，是一项提升计划带来的，这也仅仅是对现存系统的替代，尽管这一系列已经过期老化或者完全磨损，需要由现代的装备来替代，这也只是在维修的范畴内，不是一种提升的项目。

　　如果替代的项目超出了进行有效维修所需要的最低的费用额度，并且增加的费用部分能够由今后减少的维护费用得到补偿，可以认定，这部分增加的费用通过服务收费的途径得到回收是合理的选择。同样，与承租人交流沟通，对话协商，能够形成在实践中解决问题的一致方案。提供新的设备

　　例如：一套新的CCTV(电视监控)系统在物业区域内安装，而原有的CCTV系统此时还能够使用。引进新的CCTV系统的目的是预期将会降低安全保卫的人力资源的成本，将会提高为承租人提供的安全服务水准，因而，从总的服务收费的价值角度衡量，增加了资金投入带来服务价值的效用。

　　如果一套新的装备安装后，以往又没有同等性能的装备存在，这毫无疑问构成了一种设备的提升。

　　为了补偿新的装备的投资费用，租约需要详细说明所提供的新装备的费用包括在相应的条款内。

　　许多租约将不必前置一项提供进一步服务的条款，而这种延伸的服务是事先没有预计到的，当租约签定以后，在租约条款的含义内，提供的新设备的费用也许就是一项可以获得补偿的价值。

　　然而，事情往往是这样，如果所实施的设备提升，改进的计划能够在获益的价值分析的基础上得到合理的解释的话，例如：减少了安全保卫的人力成本，减少保险的费用等等，那么，沟通与协商对话将会实现双赢的共识。整修整修或者说翻修是一个不同于改进的概念，整修工程的范围包涵了累积的，年久失修工程元素的追补性的维修，也包涵了改进工程项目的元素成份。

　　承租人对整修费用有义务承担的部分将取决于所提议的整修工程的范围和性质，取决于租约中精确的文字定义。

　　商业的市场力量常常确定了整修的时机。业主将寻求保护商业物业的投资价值，实现最大化的租金收益。整修工程的时间常常选择在租金的评估或者租约到期的时候，在这样的情形中，承租人将会拒绝承担整修的费用，反对的理由是他(她)们受到了“双重征费”的对待，他(她)们不仅仅要以服务收费的方式偿付整修的费用，而且要偿付由于物业翻新的结果而增加的租金水准的费用，业界一致的观点是：当整修的结果导致了更高水准的租金价格时，整修工程的费用通常应当由业主负担。

　　然而，在整修的决策中，实施大范围的维修或者取代现有的服务项目仍然是一项值得仔细考虑的项目。在整修工程之前，也许需要几年的时间进行计划和项目可行性分析，为了获得商业的经济运行周期的利益，可以通过搁置一项主要纳工程合同以及避免不必要的开支计划或商业活动的中断，来推迟主要的整修工程或者服务项目的取代。进一步说来，新的商业环境的塑造所带来的效率的提高，服务能力的提升会产生在日常的服务管理中成本费用的节约，结果就是：在一个短的和长的时期内，年度的服务收费会下降。在这种情形下，承租人仍然有义务来承担在一项大的整修合同中部分的维修或者更换的费用，这似乎可以看成是部分的维修工程从整个翻新工程中划分出来，独立发生一样，承租人应当承担这部分费用。

　　在所有的物业设施改进的费用需要以服务收费的方式得到补偿的情形中，核心的问题是：在开支项目计划实施之前，应当与承租人进行充分的沟通，以适当的对话形式，达成共识的协议。

　　在整修的情形中，在业主的倡议实施之前，应当清楚地指明：在一揽子的工程费用中，哪些部分的费用有理由认为由承租人负责，并且通过服务收费的方式得以回报。在英国的商业实践中，被认为是最好的实践方式是：在业主和承租人之间建立一种定期协商交流的机制，以此来共同监督翻新工程的进行，共同确认哪些范围的工程费用列入到将来的服务收费的项目中。这样纳机制会有助于避免在整修工程完工之后，随之而来可能发生的反目为仇的争吵现象的发生，有助于克服不可预见的费用风险降到业主或承租人的身上。各项零星收入的处理

　　除了收取承租人的租金以外，许多的物业设施的管理部门还能够获得一定数目的其它途径的收入。这些物业管理的收入渠道来自于：公共电话服务、变卖纸箱和其它可回收利用的废弃物的收入等等。购物中心也能够从商业空间的促销活动和各种与大型购物中心的活动项目(例如：儿童的木马骑乘，相片的冲洗等等)相关的许可经营的授权中获得收益。此外，承租人也会使用位于物业管理部门的复印机和传真设备，他(她)们为此而付费。对这些零星杂项收入的处理方式，不同的业主之间，不同的物业项目之间都有不同的考量。

　　业主纳经济人行为，决定了他(她)总是会寻求投资收益的最大化。然而，承租人是反对业主从拥有的公共物业区域中获得收益的，因为此种情形中，往往是承租人交付了与这些区域相关的保洁、照明和其它项目的费用。

　　重要的是保存从不同渠道获得纳收入的收据，这些经济活动的性质本身总的说来，能够指明是业主还是承租人应当获得活动的收益。

　　业主应当清楚地阐明他(她)们的政策主张，即：各种服务和经营活动中的收入和发生的费用是如何分配的。

　　从提供的一项服务或者经营活动中获取的任何收入，其发生的成本费用如果包括在服务收费的范围内，那么，在财务上应当处理为一项服务收费的贷方栏目(用收入抵减服务的收费)，例如：公用电话的收入、梳洗自动售货机的收入、复印机和传真机的使用费等等。相似地，在购物中心，从任何的推广活动中获得的收入通常会贷记到推广开支预算的项目栏中(用收入抵减推广活动的开支)。

　　如果在一个大型的购物中心中使用的空间具有半固定的性质，例如：流动的售货车或者超市内的售货亭，通常的做法是：业主把准予经营的收入看成是一种租金收入，在这样的情形中，出租活动就被认定为与出租一间标准的店面没有什么不同，因此，也应当承担一定比例的服务收费，作为一种选择，一笔数目的服务费资金应当贷记到服务收费的栏目中(服务费增加)，以反映出对享受的服务环境的贡献。

　　零星杂项收入项目的例子：

　　1．停车场收入

　　2．优惠的停车收费

　　3．车轮夹锁的服务收费

　　4．梳洗自动售货机的收入

　　5．废纸、废箱等仓装物可回收利用的收入

　　6．会议室的出租收费

　　7．复印机、影印机、传真机的使用费

　　8．许可经营的收费(如：售货流动车、售货亭)

　　9．展示，推广活动的收入

　　10．儿童木马等游乐项目的收入

　　11．照相亭、称量机纳收入

　　12．销售明信片、纪念品邮票的收入

　　13．从信息部门获得的佣金(例如：代售戏票)服务收费分割的一般方法

　　租约随如何定义每一位承租人所承担该物业总的服务收费的一定比例的方式变化而变化。一般的服务费分配的基础有：

　　1．固定的费用数目

　　2．一个固定的百分比例

　　3．应纳税的价值

　　4．楼层面积

　　5．按权重分配的楼层面积

　　6．一个公正、合理的比例

　　(1)楼层面积

　　这是最常用的总的服务收费分割的方法。在大多数的情形下，也是最公正的。按楼层面积标准的分割方法非常简单，就是计算单个物业面积占整个物业可租的面积的比率。

　　英国皇家特许测量师协会(RICS)的测量应用法令制定出了相关建筑物测量的定义以及协会建议的应用范围。针对服务收费的计算，主要的定义项有：

　　1．总的室内面积(GIA)

　　应用于工业厂房和库房(包括铺助的办公设施)

　　2．净的室内面积(NIA)

　　应用于写字楼和商店

　　(2)按权重计算的楼层面积

　　在许多较大的购物中心中，一种“权重楼层面积”的方程式常用来反映服务于不同大小的商业单位所发生的不同服务费用。因此，一个5000平方米的单位所承担的服务费不一定是一个1000平方米的单位的5倍，但是，一个500平方米的单位所承担的服务也许会是一个250平方米单位的2倍。

　　“权重楼层面积”的分割方法是在承租人按已知的承租面积交付服务费的基准上乘上一个百分率的折扣，目的在于努力反映从提供的服务中所能得到的实际收益。楼层的面积分解为一组数据，每个面积数据后都注明一个需要逐步折减的百分率。这样酌计算概念是和商店的经营管理活动中分割销售的区域，按不同的楼层区间进行店面的出租的理念是一致的。

　　例如：

　　第一个500平方米*100％

　　下一个500平方米*80％

　　下一个1000平方米*60％

　　下一个1000平方米*50％

　　下一个1000平方米*40％

　　超过4000平方米*30％

　　在以上的举例中，一个1000平方米的单位将得到一个权重面积为900平方米的分割，<例如：(500*100％)+(500*80％)>。同样，一个10000平方米单位将得到一个权重面积为4200平方米的分割。因此，尽管以面积上来说，10000平方米的物业单位是1000平方米单位的10倍，然而，10000平方米的物业单位大体上将要付4．2倍于小的1000平方米单位的服务费用。

　　相似的方法是，地下室和顶层的住房--可能用于储藏或者职员的居住，能够换算成一个“权重面积”，比如说，顶层的面积除以一个参数2，以反映顶层获得的服务收益完全不同于底层的零售商业获得的服务利益。

　　权重面积计算通常也会使用到忠实的租户身上，给他(她)提供一个折扣，以反映老的可靠的租户给购物中心带来的利益。在一些情形中，使用权重的方法必须十分谨慎地考虑，因为权重的计算方法的应用实际上是为忠实的租户提供了一项“优惠”待遇，这笔“优惠”的费用最终是要在其余的承租人之间进行分摊的。业主要给任何一位承租人特别的优惠，该业主就应该承担这笔费用。

　　一个合理而公正的权重方程式，应用于服务收费的分割管理，通常不能够认定为是一种优惠措施。

　　分割方案

　　在许多情形下，特别是在混合使用的建筑大楼中(诸如：底层是零售商店的写字楼)，楼内的所有的承租人并没有在同样的程度上享受业主提供的服务的收益。例如：写字楼的租户会享受到的全程式的服务包括有：电梯的运载和独立的中央空调系统；而底层的零售商店会享受到的主要服务从总的维修到物业外面的维修服务，以及得到了综合性的消防系统的服务。由于这些原因，就需要把服务收费分解成独立的部分，(或者称为分割方案)而服务的费用就在承租人之间按照物业使用的情况进行分割。偿债基金和备用金

　　偿债资金，或者说是一笔沉淀资金常常与备用金的概念发生混淆。

　　偿债资金是一笔替代资金，业主随时间的过程设立这笔资金的目的是用于设施设备主要部件的替代和维修时，能够注入资金。

　　备用金的设立是满足日常发生的服务项目开支的需要，以避免每年的服务收费在数量方面的波动现象。有一些租约特别注明一项条款，在服务收费的项目里设立一笔可以逐步积累的资金，以用于将来可能发生的主要构件的维修和替换的资金补偿。

　　理论上说来，偿债基金是一种好的设想，明显的优点是承租人不必面对一种巨额的资金负担(这也减少了租户破产无力偿债的可能性)，当需要时，业主有一笔偿债资金来满足巨额开支的需要。

　　然而，承租人也许并不能够看到有自己一份贡献的偿债资金给自己带来的利益，如果他(她)转让了租约或者在租约到期时，撤出了所租的物业，这时，主要开支的工程项目并没有发生。另外，偿债基金的管理也非易事，如果业主一旦无力偿债，偿债基金的保管缺乏信誉担保，那么，承租人就会面临成为一名没有经济安全的债权人的风险。

　　有时，租约会设立一笔可以累积的折旧资金，这笔资金是建立在最初的设施设备安装的价值基础上，而不是以将来的替换或者维修所发生的费用为基数。折旧资金通常不被认为是在业主和承租人之间共同互信协商而设立的一笔资金。业主会认为这笔资金属于自己，归自己支配，然而，当主要的设施设备需要更换的时候，业主将要独立地承担这笔费用。因此，当业主以折旧资金的形式从承租人那里收取费用时应该持谨慎的态度，以保证在适当的时候，自己有足额的资金准备。承租人也会担心业主是否按租约的条款规定，尽自己的义务，在将来大的开支项目发生时，使用折旧基金。在一些实际的情形中，当主要的开支计划需要实施时，业主并没有充足的资金准备，这样的结果是：业主违反了合同的义务，在需要进行设备的更新、替换时，却不能进行。

　　可以理解，承租人，特别是交纳服务费的主要租户，对于业主如何使用用于设施设备替换改造的积累资金表现出浓厚的兴趣，许多主要的租户宁可选择付一大笔资金，用于大的项目开支，而不愿意看到他(她)们提供的积累资金被管理机构的人员挪用于他(她)们没有，或者很少有控制能力的投资领域。

　　资金项目的设立有固有的缺点，即使这些缺陷大部分能得到有效的管理、控制，偿债资金，备用金和折旧资金主要由于税收和管理的问题，在实践中很少得到应用。

　　摘自中国住宅与房地产-物业管理