物业管理中的正当管理、服务与和谐

　　物业管理中的正当管理、服务与和谐

　　在小区、校园等物业管理中常有这样的现象，当管理者与被管理者产生矛盾，管理者应对被管理者的质疑时，往往坚持说自己是在进行正当管理，甚至因此采取一些强制措施，拿正当管理压制不同意见。比如强行收费、强行检查等等。且不说管理者的管理是否真的正当或者恰当，这种以正当管理为借口的强势态度容易导致不和谐因素的产生，就值得我们警惕。管理就是服务，而在具有服务性质的物业管理中显示“管理”的强势，则应当努力克服。须知正当管理首先是管理者的自我约束而不是相反。

　　一位成功的企业家告诉我们，伟大的管理者能够管住自己。也许我们做不到伟大，但是如果把追求成功当我们的目标，那么管住自己便是一个基本的前提，拿出正当管理的借口也是一样。实际上，正当管理是社会正义在管理“败德”行为屡禁不止的情况下，对管理者提出的道义上的要求，应当是对管理者的管理，而不是针对被管理对象的强词夺理。管理者在正当管理中怎样管住自己呢？

　　首先要在内部规则的制定时避免利用“霸王条款”强人所难。企业内部规则的制定往往是由管理者主导的，管理者占居支配地位，这个时候如果用“霸王条款”限制被管理者的权利，显属不公平。其次在执行规则的过程中要遵守自己的职业道德。规则制定出来后，管理者自己要模范执行，不能出尔反尔，采取实用主义态度；同时在规则所允许的自由度里要设身处地的为被管理者着想，体现出自己的职业道德。再次是在服务碰到问题时要反求诸己。在管理中产生冲突时要先把自己管住，即使是照章办事也要讲究方式方法，防止矛盾激化。

　　正当管理似乎注定要在利益冲突中进行管理，怎么能实现和谐呢？这只能通过管理者管住自己来实现。儒家强调修身安人，只要修身就能安人，讲的就是这个道理。这是因为，以势服人，只能使人慑服；以才服人，只能使人折服；以德服人，才能使人心服。心服则安，就有利于实现和谐的目标。

　　在管理产生冲突时强调自己是在进行正当管理，即使是在按制度办事，那也是在以势压人。即使当时能够把事情办成，也容易造成逆反心理，留下不安定的隐患。在矛盾存在的情况下体现管理者单方面的意志，讲究方式方法固然重要，但是最终目的还是要办实事，解决实际问题，包括解决被管理者的实际困难等等。如果只有前者没有后者，那只是以才服人，并不能换来积极的回应；只有两者同时做到，实现双赢，才是以德服人。以德服人之“德”，在这里主要指的是管理者在职务行为中更多的承担责任，更多的履行义务，付出更多的劳动，而不是简单从事、要挟敷衍，更不能假公济私，借正当管理为吃拿卡要留下伏笔，牟取不正当利益。

　　其实，正当是管理的应有之义，如果不加以说明，管理本来就应当是正当的，不言而喻。当管理者自己都要加以强调，都需要对自己管理行为的正当性加以说明的时候，恰巧表明其正当性受到了相关利益主体的怀疑，存在不同认识和争议。这时候应当慎重行事，尤其是在产生矛盾的时候，应当注意解决或者缓解矛盾，而不是促使矛盾激化。即使管理者确实在出于公心地履行职务行为，正当管理也只能作为内心的确信，如果用以昭示别人，不是同语反复，就是强词夺理。这时候要管住自己，需要思考管理权是从何而来。

　　管理权形式上是上级或者老板授予的，实质上是服务对象让渡的，我们应当珍惜和尊重这种让渡。在有偿服务中，管理者与被管理者之间地位是平等的，谁也不能把单方面的意志强加于人，对正当管理的认识也是一样。同时，任何管理都需要接受监督和制约，被管理者的不同意见很可能就是监督和制约的表现，不能傲视，这是和正当管理对管理行为的约束而不是放纵的精神是一致的。即使管理者的行为是按照规则办事，在面对阻力的情况下，所依据规则的合理性也值得重新考量。

　　如果把正当是管理上升为法律概念，作为一种正当行为看待，那等于管理者承认了对被管理者有所伤害。即使是为了更大的利益而要牺牲较小的利益，只能说明管理者可以免受法律的制裁，而不能免除其它相应的责任，比如给予受到伤害的被管理对象必要的安慰和补偿等等，需要作好各种善后工作。考虑到可能碰到的阻力，管理者在履行职务时应当更加严格的管理好自己，比如严格安照程序办事，使服务更为规范，防止管理过当，尊重被管理者申诉的权利等等，努力把矛盾解决在基层。管理者只有先管好自己才是正当的，才能在小区、校园和其他的管理领域形成和谐的管理环境，达到人们常说的“看不见管理”、“无为而治”的理想境界，而不必靠“正当管理”弄的剑拔弩张。

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篇2：物业管理服务创新和延伸

　　物业管理服务创新和延伸

　　物业管理作为新兴行业，与人们的日常生活息息相关。物业管理是房地产开发建设的延续和完善，在服务中体现管理并完善管理与经营。物业管理以经营为手段，以为业主提供优质服务为宗旨，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。社会效益主要表现为为业主提供一个安全、舒适、优美的生活环境。

　　经济效益主要表现在三个方面，一是政府不投资而可以向物业管理企业收取税收；二是有利于开发企业房产销售，加快资金周转，提高售房率；三是从物业管理企业角度讲，实行小区管理从单纯收取管理费来看是微利的，但是如果善于经营，通过开展各种有偿服务，会取得较好的收益性。环境效益表现为实行小区物业管理有利于治理城市住宅区内脏、乱、差现象，改善人居环境。

　　一、物业管理是房地产企业的诚信与品牌的延伸

　　物业管理是服务性行业，通过提供劳务技术等活动来满足人们某种特殊需要，利用其使用功能、全方位、综合性的服务树立企业形象，建立品牌，健全制度和完善服务。通过服务来延伸房地产的诚信和品牌。开发商创品牌的产品品质是楼盘的卖点之一，然而开发企业必须懂得，产品品牌不但是楼盘质量、户型设计、环境规划，物业管理服务的优劣也是开发商产品品牌的内涵之一，它更体现了开发商所提倡的产品品牌是否能始终如一。一旦后期物业管理因前期规划设计、建筑质量等出现问题，给开发商的产品品牌将带来很大的负面影响。遗憾的是，能意识到这一点的开发商并不多。物业管理企业客户服务部接到的业主投诉基本内容都是工程质量上的问题，诸如墙体裂缝、渗漏、墙皮脱落、建筑材料选用不当、建材质量不合格等。从物业管理企业来讲，解决业主投诉的难度非常大，因为这些问题原本属于开发商的工程质量监管工作不到位，造成后期物业管理无能为力，工作十分被动，优质服务很难体现。

　　目前，银川市的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，大部分物业公司与开发商是隶属关系，在开发企业的管理下进行物业管理，属于单位自管或开发商下属的一个部门。物业公司没有独立经营核算的运作机制，市场主体资格地位没有确立，造成在管理上出现弊端。由于延续“老子”与“儿子”这种特殊关系，使得物业管理企业遇到前期遗留的问题时不得不“父债子还”，不但造成管理成本升高，而且严重影响了开发商和物业管理企业的形象。

　　由此看来，前期出现的问题，是后期物业管理的难点。鉴于此，物业管理企业最好在前期接管验收时能提早介入，完善设计细节，提高房屋质量，保证物业的使用功能，加强对所管物业的全面了解，有利于后期物业管理的顺利进行。

　　二、将创新意识寓于服务当中

　　物业管理服务包括常规性公共服务、针对性专项服务、委托性特约服务三大基本服务内容。现实中物业管理企业服务行为不规范、服务范围过窄、服务水平不高，制约了物业管理向深度广度延伸。而物业管理的部分不规范行为又致使物业管理收费难的现象时有发生。物业管理企业必须从理念上树立创新意识。

　　首先是观念的创新。

　　在做好基本服务时不妨增加“人情味服务”意识。物业管理服务的对象是有感情色彩的人，很多时候物业公司要做的是对业主的感情投资。在和业主接触时，把人情味体现在工作的每个细节中，提倡“小区是我家，管理服务靠大家”，所谓靠大家，就是业主与物业绑在一起，需要双方相互配合、协作，尊重业主就是尊重自己，同样，业主支持了物业管理工作，最终受益的还是业主自己。多一点人情味，在温情和理解中赢得业主满意，处理问题就能顺利的多。

　　其次要提倡诚信意识。诚信是企业发展的立足之本，树立诚信意识，使物业管理企业与业主之间达成相互信任，继而建立相互合作的依赖关系。物业管理企业的诚信体现在实施物业管理过程中，必须做到“言必行，行必果”，让业主体会到以人为本、细致入微的人性化服务，使业主从内心感受到物业管理的温馨。物业管理的诚信还体现在管理费用真正取之于民、用之于民，使业主对自己所付出的费用看得见，摸得着。物业管理企业把诚信放在首位，同时可唤起业主的诚信，交费才能交的放心。这样不但提高收费率，创造经济效益，而且能促进商品房销售，形成良性循环。

　　第三是经营项目的创新。

　　扩大规模，开展多种经营，是物业管理企业增收的必经之路。实现规模经营的企业，可大大降低成本，减轻企业和业主及业主使用人的负担。本来物业公司的利润是微薄的，管理费酬金只占营业收入的10%，再交5%的营业税收，剩下的利润可想而知。既要提高服务质量，又要保证小区安全、舒适、优雅、安静的生活环境，没有多种经营收益的保证，又无百分百的收费率，谈何生存发展之理？开展多种经营，其收益用来补充管理费用的不足，例如：会所的设立，将是小区配套经营的关键，利用会所开展各式各样的娱乐活动和经营项目，为社区文化增添生活乐趣。会所的多种经营在小区内几乎是垄断性的，而且收益可观，只要遵循“处处为业主着想，时时为业主排忧解难”，“业主的烦事、难事，就是我们的心事”的原则，提供全方位、综合性服务，使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效的配置，就会在竞争激烈、优胜劣汰的市场竞争中发挥极其重要的作用。

　　物业管理企业在扩大规模经营时，必须培育和建设一批从事物业管理的专业骨干人员和名牌企业，才能在竞争中以整体实力独占鳌头，占有一席之地，提高市场份额。不断地创造新的服务项目，完善服务设施，主动开拓新市场，使业主足不出户，便可享受社区便利的服务。在突发事件上给业主提供及时周到的服务，以解业主燃眉之急。通过实际行动和奉献精神，感动、引导业主，使业主认识、理解、体谅物业公司的工作，使业主逐步树立“物业管理服务是商品”的意识，从而达到服务与收费质价相符的经济效益。

　　第四是管理上的创新。

　　随着物业管理市场的健全和完善，物业管理企业与开发商现存的子母关系必将脱胎换骨，走具有独立法人资格的市场化运作模式是大势所趋。通过招投标形式，由业主委员会选聘物业公司，从而将物业公司真正推向市场。物业管理企业要想谋求发展，必须加强企业的自身建设，变压力为动力，从概念上、操作流程等方面进行深度培训，纳入ISO9002质量管理体系标准认证，是提高企业自身素质、确保服务质量的有效途径。为适应市场化的要求，根据国家新颁布的《物业管理条例》，不断探索适合地方特点的新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式方法、新的操作流程，不断完善，不断改进，不断学习，增强服务意识，提高服务水平，为物业管理企业最终实现社会化、专业化、规范化、市场化、企业化、科学化的经营机制和管理模式创造条件。通过管理创新，塑造企业形象和文化，树立企业品牌，提高专业人员素质，创造经济效益、社会效益和环境效益，既为企业赢得丰厚的利润，又让业主受益非浅，最终实现双赢目的。

　　在日常工作中，有创新意识还不够，把创新意识付诸实践的创新能力才是最根本的，物业管理企业要想做大做强，要想在竞争中脱颖而出，必须突破“重管理，轻服务”的旧有模式，与时俱进，超凡卓越，真正体现“物业管理就是服务”的宗旨，把创新能力贯穿于服务当中。

篇3：物业管理与服务关系的探讨

　　物业管理与服务关系的探讨

　　一、物业管理公司的角色定位

　　在讨论管理与服务的关系问题时，首先必须明确物业管理公司所处的地位和担当的角色。所谓物业管理，是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规，管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业（包括对物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

　　在物业管理的经营活动中存在两个主体，即物业管理公司和业主委员会。物业管理公司在双方签订委托合同以后，才能实行行使物业管理职能。这种委托和被委托的关系，就使物业管理公司处于双重要的地位。

　　一重角色：物业管理公司是一个独立的法人，是自主经营、自负盈亏的经济实体，并获取一定的利润，这就决定了其管理和服务必须是有偿的经济行为。

　　另一重角色：物业管理公司又是被委托方，处于被委托者的地位，受制于委托者--业主委员会，它同业主委员会之间被委托的契约关系，其行使的是合同范围中的管理权力，因而，是一种有限管理权，而不是无限管理权。但应当明确的是，一旦合同生效，便具有法律效力。物业管理公司在合同范围内按管理标准从事管理工作，应当理直气壮地进行严格管理，而不受其他非市场因素的干扰。

　　物业管理公司所处的这种双重角色地位，正是其业务活动中引起种种矛盾的根源。

　　要明确物业管理公司的角色定位，必须树立三个基本观点：

　　一是，物业管理公司要代表群体利益，即小区范围内全体业主的利益，而不仅仅是业主的个人利益。

　　二是，物业管理公司要代表业主的根本利益，兼顾当前利益和长远利益，经济效益，社会效益和环境效益，正确地把它们结合起来，不能只顾眼前利益和局部利益，而损害小区和业主的利益和根本利益。

　　三是，物业管理公司理所当然地维护自身的合法权益，寻求合理利润。作为物业的经营者投资于物业管理行业，也要获得投资于其他行业一样的平均利润，这是合理合法的，否则，就没有人愿意从事这一行业。

　　明确了物业管理公司的角色定位，管理服务工作也才能真正到位。

　　二、物业管理公司管理与服务的联系和区别

　　从表面上看，物业管理中的管理与服务是有区别的，物业管理的对象是物业，管理的内容，就住宅小区而言，主要是对住宅小区的维护管理，治安管理，绿化管理，清洁卫生管理，相关场地的管理和车辆交通管理等。管理的目的是使物业保值增值，创造舒适的居住环境。

　　物业管理的服务对象是人，即物业的所有人和使用人。服务的内容是多方面的，包括一般服务，如为业主的物业维护和修缮，住宅共用部位，公共设备维护更新，相关场地的维护等，专项服务的，即为改善和提高住用人的工作，生活条件而提供的各项服务工作，生活条件而提供的各项服务工作，如治安保卫、清扫保洁、庭院绿化，交通车辆停放等服务；特色服务，主要指接受业主委托而提供的各种服务，如代收各种公共事业费，代购车船票和各种商品，代理出租以及托儿所、幼儿园等教育服务和文化服务等。服务的宗旨，是为物业所有人和使用人提供一个方便，安全、舒适、全面发展的居住和工作环境。

　　上述区别说明，管理虽然是服务的构成部分，但服务的范围和内容要宽广的多。管理具有规范性和一定的强制性，而服务则完全是自觉自愿进行的，二者不能完全等同；即要管理好，又要服务好，是物业管理的天职。

　　但是，从物业管理中管理的与服务的实质来看，二者又是互相联系的，统一的，融为一体的。

　　一是，管理之中包含服务。

　　因为管理的对象是物业，而物业是为业主所有的，物的背后是人：管理的内容都是与物业的完好性，保值增值相关的。物业管理好，就是对业主最好的服务。例如，维修管理保持物业的完好性，符合业主的利益，也就是为业主服务。所以，物业管理是寓管理，经营于服务之中，管理本身就是服务。

　　二是，服务之中包含管理。

　　良好的服务不能没有管理：要对业主服务好，就必须管理好服务的对象是人，即业主，而房屋是业主的财产和居住，服务的重中之重，就是把物业管好。例如，维修服务本身就是管理的一方面内容：再如，安全服务也是通过良好的治安管理实现的。所以，服务又是寓于管理之中，服务本身也离不开良好的管理。

　　三是，管理是手段，服务是目的。

　　物业管理中的管理离开了服务，就丢失了目的；而服务离开了管理这个手段，也达不到服务的目的。所以，管理和服务不是对立的，而是统一的，二者是融为一体的。

　　三、正确处理管理与服务关系的原则

　　在物业管理公司实施管理与服务的过程中，常常遇到这样那样的矛盾和问题，甚至引起法律纠纷。由于物业管理及其相关法律法规纠纷。由于物业管理及其相关法律法规不健全，或规定的不够具体，往往给实际问题的处理带来较大的难度。因此，应当有一些正确处理的原则。这些原则，初步设想有以下几条。

　　（一）有限责任原则

　　物业管理公司管理的范围和职责应当是合同（契约）规定的职责范围。一个小区等于一个小社会，小区内的事情很多，面很广。而物业管理公司是一个经济组织。按合同规定，主要承担的是经济性的物业管理职责，如住宅本身及其相关的公共部位，公共设施以及绿化、保洁等等，基本上是合同范围内的职责。这些职责是有限的，而不是无限的。不能把小区的一切责任都归之于物业管理公司。至于小区内的基础设施，文化教育、民事纠纷处理等社会事务，应当由市政部门、文化教育部门、公安部门、政法部门、地区组织和居委会等去管理。如物业管理公司再三关照业主，出门或晚上就寝时把门窗关好，如因业主未做到而发生失窃，则应由业主负责；如果小区保安设施疏漏、保安人员失职，则物业管理公司应负一部分责任。所以，明确物业管理公司管理的职责范围是重要的关键。

　　（二）自学管理与强制相结合的原则。

　　合同和业主合约规定的一些条款，物业管理公司、业主委员会和业主都应当共同遵守，自觉管理。任何管理都带来有一定的强制性。对那些强辞夺理、违规违法的人，更应进行强制性管理。如违章搭建不少小区内蔓延，如果不强制拆除，还何谈管理呢！为防患于未然，物业管理公司进行广泛的宣传教育，提高接受管理的自觉性是很重要的；但必要的管理规则的约束，强制性管理也是必不可少的。

　　（三）签约双方责、权、利相匹配的原则

　　物业管理公司与业主委员会是平等的两个主体，在合同中，应明确规定双方的责、权、利。而且，业主委员会的责、权、利和物业管理公司的责、权、利要用条文的形式做出具体规定，具有很强的可操作性，以便于检查，并要规定任何一方违约的责任。实践中产生的许多纠纷，往往由于合同的规定过于原则，甚至模棱两可，难以具体执行和检查。如果为简便起见，合同文本不宜太长，那么，建议订一个实施细则，作为双方的合同的补充。确权是管理的基础，主体的权力明确了，才能承担相应的责任和义务。明确各自的责、权、利，才能真正做到各得其所，各行其权、各尽义务，各享其利。这就是人们通常所说的“双赢”。

　　（四）服务质量与服务收费相对应的原则

　　常常出现两种情况：一种情况是，业主要求服务项目越多越好，服务质量越高越好，而收费越少越好，甚至还有以此为借口而拒交物业管理费的。另一种情况，物业管理公司管理人员埋怨收费那么少，调动不起积极性，怎么能管理和服务好呢！这两种绝然相反的看法，构成了一对矛盾。处理好这个矛盾，就是要按市场经济原则办事。贡献和报酬相对称是市场经济的普通原则。同样，服务质量与服务收费也要相对应。

　　所以，我们主张要把物业管理和服务质量分若干个档次，相应收费也划分几个档次，达到哪一级物业管理费用，使二者能相对应，否则，服务标准很难统一达标。目前，一个小区内有多种物业，如商品房又有高低不同档次，收取的物业管理费也相差悬殊，而物业管理服务却要以一个标准达标，这实在是难以做到的事。只有管理服务质量和收费标准相对应，才能做到双方都满意，充分体现公平，公正的原则。

篇4：物业管理顾客满意服务态度四个方面

　　物业管理顾客满意服务态度四个方面

　　物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主和客户，谁都享受货真价实的优质服务。从而使顾客满意就要体现在服务态度方面主要体现在以下几个方面。

　　服务态度----热情

　　服务中要一切从"以人为本"这个基本原则出发，首先要有做到为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、尊时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。

　　服务项目----齐全

　　在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力开展服务的深度和广度，使业主、客户享受到尽善尽美的服务。

　　服务方式----灵活

　　物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主着想，努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、服务范围等方面给业主、客户提供方便。

　　服务效率----快速

　　服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提供高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。

　　以上几点达到标准，才能使业主满意予物业。我们要在平时的工作中加大对业主的服务意识，使业主认同物业、信赖物业。

篇5：MALL前期物业管理服务协议

　　MALL前期物业管理服务协议

　　本协议当事人：

　　甲方：________营销策划物业管理有限公司

　　乙方：________(业主)

　　前期物业管理是指：自单元出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

　　本物业名称：________国际

　　乙方所购物业销售(预售)合同编号：

　　类型：________

　　座落位置：________

　　建筑面积：________平方米

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

　　第一条 双方的权利和义务

　　一、甲方的权利义务

　　1、对商厦共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

　　2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度，并书面告知乙方；

　　3、建立健全本商厦的物业管理档案资料；

　　4、制止违反本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度的行为；

　　5、物业管理企业可委托专业公司承担本商厦的专项管理与服务业务，但不得将本商厦的整体管理责任转让给第三方；

　　6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；

　　7、编制物业管理服务及财务年度计划；

　　8、每六个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；

　　9、提前将装饰装修单元的注意事项和限制条件书面告知乙方，并订立《装修手册》；

　　10、不得占用本商厦的共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能；

　　11、向乙方提供商厦自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

　　12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。

　　二、乙方的权利义务

　　1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权，被选举权和监督权；

　　2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

　　3、遵守本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；

　　4、按有关规定向甲方交纳物业管理费用；

　　5、装饰装修单元时，遵守甲方制订的《装修手册》；

　　6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能；因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

　　7、转让单元时事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

　　8、对承租人、使用人及访客等违反本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度等所造成的损失、损害承担民事责任；

　　9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益，否则管理公司有权采取有关处理措施；

　　10、加强安全防范意识，自觉做好防火防盗工作。

　　第二条 物业管理服务内容

　　一、商厦共用部位的维护和管理

　　共用部位是指商厦主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、绿化用地、停车场等。

　　二、商厦共用设施设备及其运行的维护和管理

　　共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的物业等。

　　三、环境卫生

　　1、设专人负责楼宇大堂、楼梯间、商厦走廊过道等公共区域的环境卫生保洁工作；

　　2、负责商厦公共区域的鼠虫灭杀工作；

　　3、上门收集及清运生活垃圾。

　　四、保安

　　1、内容

　　1)协助公安部门维护商厦内的公共秩序；

　　2)保安员24小时巡查商厦公共区域及对物业出入口、停车场等重要位置的看守；

　　3)定期检查商厦公共区域的消防设施及做好防火安全工作。

　　2、责任

　　1)维持商厦公共区域的治安秩序；

　　2)保障商厦公共部位及设施设备的安全；

　　3)负责商厦公共区域的消防安全工作。

　　五、交通秩序与车辆停放

　　1、内容

　　1)对停放于停车场的车辆实行24小时保管，对进出车辆进行查证登记检查；

　　2)维持商厦公共区域内的车辆停放秩序和行车安全；

　　3)对商厦公共区域内的车辆进行安全检查工作。

　　2、责任

　　1)负责保障商厦公共区域的交通畅顺和行车安全；

　　2)负责维持商厦公共区域的车辆停放秩序，禁止车辆在非停车区域乱停乱放；

　　3)乙方自行负责其车辆内的贵重物品的安全。

　　第三条 物业管理服务质量

　　一、物业外观：整齐美观。

　　二、设备运行：正常。

　　三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：定期进行维修保养并维护好。

　　四、环境卫生

　　1、公共区域每天保持干净整洁；

　　2、定期进行灭虫工作，基本消除蚊虫滋生地。

　　五、绿化

　　1、专人定期进行绿化修剪护理及更新；

　　2、绿化完好率达95%。

　　六、交通秩序与车辆停放

　　1、辖区内非停车公共通道禁止车辆乱停乱放，保证辖区内交通畅顺；

　　2、对停车场的车辆实行24小时管理，进出车辆登记检查。

　　七、保安

　　1、保安员在辖区范围内24小时值班巡值；

　　2、辖区主要出入口设固定保安岗位，重要位置安装闭路电视监控装置。

　　八、消防

　　1、定期或不定期进行消防巡查，消除火灾隐患；

　　2、消防设施完好率达100%。

　　九、物业共用部位、共用设施设备小修和急修：

　　小修：

　　1、报修半小时内到现场检查；

　　2、3天内处理。

　　急修：

　　1、一般故障当天解决；

　　2、较难故障3天内处理。

　　第四条 物业管理服务费用(不包括物业共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用以及公共能源分摊费)

　　一、乙方交纳费用时间：买受人自向出卖人收楼成为业主之日起或承租人自与出租人签订租约之起租日起；

　　二、非住宅单元的物业管理服务费用按政府物价部门的定价收取；

　　三、因乙方原因空置物业的，仍按物业建筑面积每月收取管理费；

　　四、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳或从其约定；

　　五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；

　　六、物业管理服务费用根据来年预算的管理开支或政府有关部门的最新规定作出适时调整；

　　七、每次交纳费用时间：每月5日前。

　　第五条 公共能源分摊费

　　一、公共能源分摊费属甲方代收代缴费用，收费标准执行政府规定。

　　二、公共能源分摊费的缴费时间及缴费原则均与上述物业管理服务费用一致。

　　第六条 其他有偿服务费用

　　一、使用本商厦内的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所(地)时，应按规定交纳有关费用。

　　二、车位及其使用管理服务费用：按政府物价部门规定执行。

　　三、有线电视：按有线电视公司规定执行。

　　第七条 代收代缴收费服务

　　受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。

　　第八条 维修基金的管理与使用

　　按政府部门最新规定执行。

　　第九条 保险

　　一、 物业共用部位、共用设施设备的保险由甲方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的物业建筑面积比例分摊。

　　二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。

　　第十条 广告牌设置

　　一、商厦辖区内广告牌的制作由甲方统一规划设置，包括场内各商铺的招牌灯箱，场内户外、户内公共空间的广告等。

　　二、商铺户外及户内公共空间的广告收入由甲方统筹安排，用于商铺整体推广。

　　第十一条 违约责任

　　一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

　　二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

　　三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

　　四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按1‰交纳违约金。

　　第十二条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命，协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

　　第十三条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

　　第十四条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

　　第十五条 本协议在覆行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向所在地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

　　第十六条 本协议正本共七页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

　　第十七条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送东莞市房管局(物业管理行政主管部门)备案。

　　第十八条 本协议自签字之日起生效。

　　甲方签章：________乙方签章：________

　　代表人：________代表人：________

　　时间：____年____月____日时间：____年____月____日