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开展物业管理工作新举措

编辑:物业经理人2018-12-12
  
  开展物业管理工作新举措
  小区的物业管理,不仅是环境整洁、保障安全那么简单,还需要有专业化的服务和管理,不断提高人们的生活居住质量。
  为了更好地服务于小区业主,某物业服务公司就有针对性的开展了一系列的工作。明确各岗位职责,积极发现和解决业主生活上的问题,并与业主委员会一同聘请了物业公司,引导小区的物业管理工作步入正轨,圆满地解决了家园问题,得到了全体业主的认可和支持,更有效提升了党组织的凝聚力和向心力。
  在对小区的物业管理中,不断改进管理模式,力图更好地服务业主。将和谐创建与物业管理相结合、职能转变与物业管理相结合、社会资源与物业管理相结合,不断促进物业管理工作的高效开展。物业办本着“预防在先、疏堵结合、及时发现、有效化解”的原则,协调解决了物业管理中的疑难问题,及时化解物业纠纷。同时,积极靠近物业企业,更多地关心物业管理企业的业务,认真积累企业经营运作,各项业务流程,掌握企业业务的关键点,帮助企业正确决策。构建和谐共处的生存环境,促进物业管理更好地发展。
  物业管理在积极为业主解决困难的同时,也保障了社区的正常运行,在不断推进物业管理工作的创新和发展过程中,树立了物业服务公司良好的标杆作用。 采编:www.pmceo.cOm

篇2:前期招投标:物业管理三方共赢举措


前期招投标——物业管理三方共赢的举措
文/魏启国
  20**年6月26日建设部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,规定“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”20**年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。随后各地方陆续出台了相关的“评标办法”、“评标规则”,建立了物业管理评标专家库,批准成立了一些物业管理招投标代理机构。不仅一级市场(前期物业管理)大部分实施了招投标,而且二级市场(业主大会选聘物业管理企业)也有不少实行招投标,虽然在实践中物业管理招投标活动仍然存在不少的问题,但是对保证房地产开发企业选聘物业管理企业的公开、公正、公平,维护业主自主选聘物业管理企业的权利,推动房地产开发与物业管理的分离,促进物业管理市场的公平竞争,提高物业管理行业的整体水平,已经起了非常重要的作用,可以说是有利于开发商、物业管理企业、业主三方的共赢之举。

  有利于房地产开发企业:

  第一,有利于开发商了解业主需求,建设符合市场需求的物业。我们知道,物业管理企业在为业户提供物业管理与服务时,同时也开展房产中介经纪业务,会了解到多而细的物业需求信息。业主在使用过程中对物业有什么要求,二手房购买者想买什么样的房,这些信息将会直接反馈到物业管理公司。比如我们管理的“棕南公寓”,紧邻美国领事馆,属高档社区,但地处繁华地带,地块不大,绿化有限,所以200平方米以上的房子就很难销售,看中交通生活便利的买不起房,买得起房子的又看不上小区内部环境,这样的信息对开发商就有着非常重要的决策作用。

  第二,物业管理企业为开发商献计献策,尽可能避免设计缺陷。通过招投标选聘的物业管理企业,多是有着丰富管理经验的公司,他们会为开发商减少设计缺陷,降低开发成本,维护企业形象起到很好的作用。如有的10多万平方米的小区没有公用厕所,没有建渣房,停车楼为省一点面积而导致车道狭窄业主不愿上楼,造成停车楼闲置、停车混乱。其实都是可以避免的事情,因为经验不足,小事成了大事,不仅造成经济上的损失,同时蒙受极大的声誉损失。

  第三,可以提升开发企业形象,有助于楼盘销售。物业管理的品质不仅关系到业主的生活品质和切身利益,也关系到开发项目的成败及开发企业品牌形象的延续和巩固。通过招投标方式选聘一家优秀的品牌物业管理企业,其亲善热情的接待服务、训练有素的保安、专业高效的保洁维修等可以增加购房者的信心和购买欲望,也可以提升开发商的形象,尤其是对刚进入地产界和不知名的开发企业。现在的产品生产市场已经较为成熟,产品质量得到保证以后,人们更重视的是“软件”,即产品的服务,如何营造一个温馨、舒适、安全、和谐的居住和工作环境,如何使用物业升值保值,这才是业主最关心的事。优秀的物业管理企业,其系统、专业的管理服务,可以带来房屋的高出租率,而且设施设施的规范保养与良好运行,可以延长使用寿命,从某种程度上讲,也是物业的增值。所以说优秀的物业管理企业,不仅有助于房产的销售,而且有助于保证开发商形象的延续性,有助于开发商后续楼盘的销售,这样的例子在房地产界比比皆是。

  第四,建管分离,有助于开发商规避风险。物业管理实行招投标的目的就是达到建管分离,规范市场。以前的物业管理公司多是开发公司的衍生产物,作为开发商的一个售后服务部门。开发商为了售房,往往会向购房者承诺许多不切实际的事情,比如免交多少年管理费,承诺不发生偷盗事件等等,最后不是开发商为这些不切实际的承诺买单,就是承诺不兑现而影响声誉形象,影响后续楼盘开发。物业管理招投标的实施,实现了建管分离,客观上管住了开发商的嘴,承诺少了,房子卖了,责任少了,损失没了。我们企业曾经也是开发商的全资子公司,因为要兑现承诺,开发商每年给我们下达的经济指标是

篇3:业主决策共管模式:-市场化物业管理新举措

  “业主决策”共管模式---市场化物业管理新举措

  用市场思维,倡导遵循清晰、明确的责、权、利前提下,将业主、物业公司、发展商三方整合为“一个统一体”的物业管理新模式“共管模式”,已经被确认为当代较为先进“管家”新体系。“共管模式”情、法兼容,解除了最令人头痛的利益与维权成本的纠结症,得到了众多业主的关注和接受。该模式创建者‘城市展望物业管理有限公司’,始创于新加坡,被众多市场经济国家的物业管理部门确定为,是现代市场经济运行方式的一种物业管理模式。

  目前,这种模式正在为30万平方米面积提供服务。‘城市展望’已被众业内人士和业主称为“当代社区的大管家”。说到这种“共管模式”,家住昌平区橘郡花园的业主顾孝贤(化名)先生对此感慨万千。顾先生介绍到,以往物业和业主完全是对立的,业主希望通过小的支出换取管家式的服务,而物业则希望以最小的劳动,获取到最大收益。这种期望值上的对立,是目前各大社区的通病。而他当入住橘郡花园以后,感觉到‘城市展望’推出“共管模式”解除了他们与物业的对立情绪,他们非常乐意地把钱掏了出来。对于他们而言,这种乐意源自于一种理念。这理念就是:共管模式倡导责、权、利明晰针对“共管模式”给业主带来观念性的变化,进而改变了以往物业与业主之间的对立关系这一问题。与‘城市展望’合作的业委会负责人张新(化名)先生介绍了这种“共管模式”的内涵。所谓“共管”就是业委会参与物业管理体系,进而达到共同管理,此为责。所涉及的内容包括物业费管理,项目运营管理,服务品质管理等项内容,此为权。共同管理的目的就是通过“共管”来解决发展商遗留的问题,进而最大限度地维护业主的权益,此为利。

  在共同管理社区文明的倡导下,在每个业主心里竖立起:“文明为大家的信念”,进而提升社区的文明程度。共管就要共知,物业公司只与包括有懂法律、悉财务、知企业管理的专业人员所组成的业委会合作。其原由就是由这些人员所组成的业委会,实际上就是一个有“企业性质的组织”。与一个组织合作,平等性、权威性以及优质服务性才能充分地体现出来。共管要透明,物业管理中心的财务由双方共掌,出纳由业主委员会委派,记账会计由城市展望物业管理有限公司委派,财务预算及审批流程由双方共同制定,就连银行支票盖章也要求物业管理公司的财务章和业主委员会主任的人名章。业主委员会成员每月都会收到财务报表,业主可以通过业主委员会委员查询各类资金使用情况,此为透明。共管项目运营,物业管理中心编制的年度财务预算、运营计划,需提交业委会讨论审议,进行相关的修订,双方签署确认后方可执行;日常运营服务务必严格按照财务预算及运营计划执行,预算外支出则需双方另行商榷。每个议题交由业主大会,必须听取三方声音(业主、物业公司、开发商),公开则透明,权益必自保。共管模式聚合业主整体维权意识在谈及“共管模式”和业主之间关系上时,张新(化名)先生介绍到;“共管模式”就是在确立于业主第一利益的前提下,将沉浸在发展商整合开发平台内利益阴暗角落里的遗留症暴露在阳光下,让业主看清遗留问题的本质,将业主的指责变为与物业携手,共同参与到铲除遗留事件的过程中去。用市场经营思维的力量将业主聚合成一个维护自身权利的整体,维权力度自然便大。

  从广泛意义上讲,这种模式提高了社会的市场化进程。而在这一点上,他们那里的业主就经历了一个真实版的维权经历。一次社区内的电梯出现故障,物业公司技术排查后决定立即与发展商进行交涉。电梯修好后,物业公司向业主公示了解决电梯问题的全部过程。张新(化名)表示,起初他们也觉得修理电梯需要大笔钱,启动大修基金的周期性又长,物业和很多业主觉得让自己出不公平。认为这是开发商的房屋质量问题,欲追诉开发商。正在业主们左右为难时,物业公司的工作人员带着他们一起找到发展商。经过商讨分析后,他们才知道,这种问题应由电梯生产厂家出面解决。有效的解决难题,维护了业主的利益。而这种事情在其他模式的物业管理中,是看不到的。共管模式业主成立公益发展基金“成立社区公益发展基金,是变通维权途径,先行解决业主难题,是共管模式更为显著的特点。

  ”张新(化名)先生开心地讲道。这个基金的实质就是,物业公司通过物业公司,开发商以及业主各方出手相助,汇集一股公益服务基金。在替业主维权时未果的情况下,先解决业主面临的难题,清除了社区内遗留问题,为进一步解决遗留问题争得了业主的支持。张新(化名)先生表示,社区入住两年后,一段道路还没有铺好,业主进出很不方便,要想修好这条“窝心路”,资金成了难题。以往这种事情肯定会成为社区内的遗留症。而物业则利用公益发展基金先行铺路,解决了业主眼前的难题,随后物业公司与开发商进行了多次沟通。最终物业公司为业主争得了利益,这样公益发展基金便发挥出意想不到的作用。共管模式标准化服务换人心“该运营网络化管理模式,开发设计客户服务体系管理系统,与业主建立共同的服务平台,使业主随时可以了解服务需求处理进度。

  ”是“共管模式”通过网络监督服务服务的一种新的方式。张新(化名)先生认为,物业公司以身作则,通过自律行为感化业主,是‘城市展望’感化业主行为的“内功式”做法。经过6年物业服务团队坚持不懈的捡“烟头”行动,使业主们深知随地扔烟头是一件丑陋的事情,同时感动了每名业主的内心,从此不再乱扔烟头了,与物业为对立情绪也看不到了,物业收费收取率从51%提高到了99.4%。目前已有两个使用“共管模式”管理的社区,分别被评为“最清洁社区”以及“北京优秀住宅社区”的称号。

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