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物业公司的前期介入管理

编辑:物业经理人2018-11-21

  物业管理的前期介入,是指物业管理公司在接管物业之前,就参与物业的规划、设计和建设,从物业管理服务的角度提出意见和建议,以使建成后的物业能满足业主或使用人的需求。物业管理企业对物业在使用与管理过程中细节问题的发现和处理有着特殊的敏感性和应变能力,提出的改进意见或建议易贴近业主和使用人的实际需求,更能直接地把以往项目开发中的“先天不足”反映出来,以防患于未然。同时,在早期介入时,物业管理人员能够较早地了解和熟悉项目的情况,为日后更好地开展物业管理服务打下基础。此外,物业管理对物业价值的作用日益明显,物业管理企业可以配合开发商在物业销售前拟订能够满足潜在购房者需要的、可行的物业管理方案,开发商可以大力宣传物业的管理水准和合理的收费,有利于项目的销售。

  一、项目立项决策阶段

  任何开发商在开发建设时,无不想将之打造成精品项目,但对物业管理企业的提前介入并不是每个开发商都能想到的。物业管理企业的前期介入,能对项目的市场定位、潜在业主的构成、消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出很多有效的意见和建议,必要时可对该项目今后的物业管理构想提出书面咨询报告,从而减少立项决策的盲目性和主观随意性。

  二、规划设计阶段

  在项目规划设计阶段,设计人员往往只是从技术角度考虑问题,对以后物业管理经营中可能出现的问题往往考虑不全面,设计中难免会忽略今后实际使用的方便和管理的需要,造成项目建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。若有物业管理企业前期参与,物业管理企业则可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,对项目的定位使用、功能发挥提出一些合理的建议,完善设计细节,就能从根本上避免一些缺陷。

  例如:一些写字楼,开发商在设计上普遍采用最低几层是裙房、上面是写字楼的设计方案,但往往对裙楼的功能定位并不明确,哪几层是商场、哪几层作餐饮没有统筹的考虑,造成写字楼的人群和食客人群都从高楼的电梯上下,严重影响了电梯的运行速度及写字楼的安全。如果定位明确,做适当的功能隔离,餐饮的部分能够独立,同时有单独的人货通道,就可以减少很多不必要的问题,机电部分也同样。如果定位准确,做餐饮或娱乐的裙房可以考虑有单独的空调,既可以节能又可避免日后加时空调费的难以计算等管理问题。

  比如:我公司全委管理的“圣和圣广场”项目,物业管理人员在规划设计阶段,针对建设单位原图纸中中央空调未分内、外圈分别独立控制,易造成日后使用中能源浪费的设计缺陷,及时向建设单位提出整改建议,得到了建设单位的采纳,为投入使用后的节能工作打下了基础。建筑物的设计也一样,应与时俱进。我国在经历SARS的肆虐后,现在提倡大楼每个房间都应有可以开启的窗户,这在设计的初始阶段应当考虑,包括楼层的高度等都应符合普遍认同的标准。

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篇2:对物业管理前期介入的若干思考

  随着物业管理的专业化、标准化和规范化,物业管理前期介入势必成为一种趋势,这是搞好物业管理的基础,是物业后期管理顺利运行的关键所在,同时也有利于完善物业的使用功能、确保物业建设质量。

  维护好开发商、物业管理公司、业主三者的利益,是物业管理前期介入的核心问题,只有三者达成一致,各得其所,才能实现“三赢”。在这个过程中,由于利益的不完全一致性,物业管理公司在与开发商的配合上,还必须注意以下两个问题:

  一、规划设计方面的问题

  由于开发商与物业管理公司的立足点不同,开发商往往为了吸引购买者而在景观设计、配套设施上下大功夫,追求气势及效果上的特色作为主要卖点。但在谋求外在“面子工程”的同时,往往忽视了日后管理成本的问题,小区配套设施及环境的定位与居民实际消费能力之间的落差,成为小区管理亏损的主要原因,甚至部分项目设计上的不成熟给后期管理带来诸多矛盾。

  举例来说,由于国家没有权威性的弱电技术标准,弱电技术更新换代的速度又很快,加之发展商在弱电系统选型、安装中缺乏经验,部分小区弱电系统因此无法正常使用,甚至处于瘫痪状态,无法担负起小区管理和安全技防的作用。而这些弱电系统又往往与业主的日常生活紧密关联,如门禁对讲系统、电梯智能化控制系统等,一旦出现问题,难免会降低业主对物业管理公司管理技术水平的认可程度,引起业主对物业管理公司的不满。如果某项智能化系统还作为小区销售的主要卖点,更会给物业管理公司带来很大的工作压力。

  又如,有的开发商为了促进楼盘销售,在设计上盲目追求高档次,却一味降低物业管理费的标准,造成了楼盘品质不断提高,维护成本水涨船高,但物业管理费却只降不升的怪现象。物业管理公司为了维持收支平衡,只能减少水景开放时间,甚至停止使用,又造成业主对物业管理公司的误解。

  由此可见,由于设计人员受所从事专业的限制,基本上是从技术角度考虑问题,对于后期物业管理的成本往往考虑不足。所以,在规划设计阶段,物业管理的前期介入需要使设计人员在设计中考虑到小区设计的合理性、实用性和经济性,从而有效避免因设计不合理,给业主的使用和管理带来不必要的麻烦。

  对于物业管理公司而言,一味被动接受,往往会造成后期管理成本过高,以至不堪重负。所以,物业管理公司要逐步从事务性的管理转向科学、理性和程序化管理的方向,并主动出击,积极参与物业项目的规划、设计,在工作中大量地积累经验,总结提高。只要物业管理公司的意见实用、有理,真正为物业的管理和保值、增值考虑,就一定能够得到发展商的重视,也进一步体现了物业管理的专业性和价值。

  二、工程质量方面的问题

  工程的质量是否过关,与物业管理公司能否进行有效管理休戚相关。由于建筑行业的特殊性,商品房交付使用以后经常出现一些质量问题。一旦房屋质量出了问题,由谁来负责。许多业主的第一反应是找物业管理公司,并与物业管理公司反复交涉,其结果是既过了房屋的质保期,又解决不了实际问题,还和物业管理公司产生了矛盾。作为物业管理公司,直接面对的是广大业主,业主房屋出现问题,物业管理公司应急业主之所急,尽全力帮助业主解决实际问题。但在实际操作中,疑难杂症接踵而来,如房屋墙体裂缝、渗漏、墙体空、墙皮脱落、门窗密闭性差、变形、公用设施设计不合理、质量不过关等问题,使得物业管理公司疲于奔命。因此物业管理公司在介入前期物业过程中,要积极参与工程监理工作,从物业管理的角度协助开发商对工程施工、设备安装的质量进行监控。

篇3:论物业前期介入阶段与开发商的配合

摘要:开发商对物业进行的是硬件建设,物业管理公司对物业进行的是软件管理,前者是形成物业,后者是发挥物业的功能作用。因此物业管理公司应树立前期介入的经营理念,积极介入项目规划设计和施工监理,使物业从设计到使用都能得到全过程管理,以保障建设责任与管理利益的有机结合,主动做好建设和管理的工作衔接。

一、前期介入的理念

当前,物业管理发展面临的制约之一是物业管理一直滞后于规划设计和施工管理,导致物业建设中存在遗留问题,为以后顺利开展物业管理工作带来诸多影响。因此物业管理公司应树立前期介入的经营理念,积极介入规划设计和施工监理,使物业从设计到使用都能得到全过程管理,以保障建设责任与管理利益的有机结合,主动做好建设和管理的工作衔接。

二、物业管理前期介入的重要意义

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中,物业管理起着至关重要的作用。物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入管理在这一系统工程中具有多方面的重要意义,但从目前房地产开发的过程和物业管理行业的总体运作情况看,几乎都是项目建成即将交付使用时才确定管理单位,物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。由于接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大,如物业验收、入住、装修等工作,任何一个环节出现失误或疏漏,都将对后期管理造成不利影响,甚至产生无法挽回的损失。此外,在房产开发过程中,由于设计不尽合理(未能从使用和管理的需要考虑)、施工粗糙、图纸资料不全等,都会直接影响物业今后的使用和管理。物业管理企业的专业化优势在于前期介入开发阶段,熟悉掌握住户需求变化,与开发商共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作,保证物业项目的设计合理和质量良好。当前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高,物业管理公司前期介入管理,将会极大地促进物业的销售。因此物业管理公司在较深入了解物业项目及业主需求的基础上,从业主使用功能、物业后期管理和社区服务持续发展等方面与发展商携手,才能共创优质的物业品牌。

(一)物业前期介入管理是为业主把好验收关

1. 我国的房地产开发经过多年的发展,己经发展到以现代

房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化,不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上,还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势,前期介入管理开发阶段,共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作,保证物业建设的设计合理和质量良好。

2. 作为业主的“管家”,物业管理公司从物业前期介入就开始维护业主(小业主与发展商)共同的利益,拟定物业管理公约,清楚界定开发商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务,建立完善的物业管理档案系统,拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序,了解各工程及设备情况,参与施工管理和设备调试工作。从确保物业的正常使用功能和管理基础出发,代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

( 二 ) 物业前期介入管理是后期管理的基础

1. 物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作,“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到

篇4:简析物业前期介入

  前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。它有别于一般意义的物业管理,区别在于:一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业管理公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。一般意义上的物业管理,是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权。

  一、前期物业管理的两个作用

  首先,实施前期物业管理有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去,物业管理只是在物业交付使用、业主入住之后才开始,物业如果存在功能与质量问题,难有回天之术,最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。

  其次,有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理,建房者只顾自己建房,不会充分顾及用房者与管房者的利益,结果房子交到用房者与管房者手中时,往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷,建房者晕头转向,用房者怨声载道,管房者里外受敌。有了前期物业管理,物业管理企业不仅从建房者的角度,更会从用房者与管房者的立场,凭借对物业的专业知识,认真审视物业建设的功能与质量问题,向建房者提出合理化的意见与建议,当好参谋与助手,使建房者省钱省力,用房者舒适满意,管房者专心服务。

  二、前期物业管理目前存在的问题

  1. 物业承接验收制度不完善,移交不完整

  在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业管理公司往往无法按正常规定进行严格的物业承接验收工作,在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整。

  2. 共用设施设备不明确

  物业管理企业在承接物业后,建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分,并办理验收手续。然而,有的建设单位在房屋建设中,忽视了共用设施设备的配套建设,造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整,会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难,也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。

  3. 前期物业管理招投标不规范

  目前,由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识,多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的

  情况下进行虚假招标,使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则,片面强调最低价格,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业管理企业恶性竞争,相互杀价,靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标代理市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

篇5:浅议物业企业的前期介入工作

  物业管理前期介入的重要性和必要性已被越来越多的企业所认可和接受,但物业管理企业在此过程中应如何定位,其扮演的是一个怎样的角色,以及如何处理一些敏感问题等还值得研究和探讨。如果在此期间,物业管理企业没有实现与开发商、购房者的共赢,那么就代表物业管理前期的介入工作还没有完全做到位。

  一、确立共赢定位,实现分层到位

  一个品牌物业管理企业负责楼盘的初期物业管理及其物业管理服务质量如何,已经成为业主购房置业必须考虑的重要因素之一。信誉良好的物业管理企业往往能对物业起到“擦亮招牌”的作用,尤其是物业管理企业介入前期的物业管理时,如果能够做到换位思考、角色到位,就完全有可能实现与房地产开发商、购房者共赢的局面。

  首先,物业管理企业应该把自己定位为开发商的参谋和帮手,因为物业管理企业有自己的专长,能与开发商实现优势互补。比如:对于大楼的设备设施,物业管理企业往往会考虑到投入运行后的安全性和可靠性、维修保养成本和是否便捷以及运行能耗等等,从这几个方面出发考虑问题,既不会增加开发商的成本开支,又能够达到物业管理企业前期介入的目的;其次,物业管理企业还应把自己定位为业主的保姆和朋友。从前期介入开始,物业管理企业就要时时刻刻把业主的利益和需求放在首位,为业主在隐蔽工程和施工质量上从严把关;最后,物业管理企业还积极打造自己的诚信物业品牌。有了开发商的关心和配合,有了业主的理解和支持,物业管理企业的工作肯定能做得更好。

  二、提前介入营销推广,努力促进房产销售

  提前介入营销推广,是物业管理企业介入前期物业管理的重要环节之一,其主要内容有:在签订购房合的同时签订《前期物业管理服务协议》;告知购房者《业主临时公约》的内容和有关约定;参与现场销售,解答购房者有关物业管理的问题;提前向购房者宣传物业管理的有关法规,使购房者做到明明白白的消费。但在参与营销推广的过程中,物业管理企业还应注意以下几个方面:

  1.对开发商的开发理念、营销策略要理解透彻,并在宣传和解答时与开发商保持一致。

  2.对项目的情况、设备设施的配备以及今后物业管理服务的定位、服务标准、服务收费等了如指掌,能做到有问必答。

  3.在物业管理服务环节中,对于业主特别重视和关注的项目,应尽可能把服务方案细化和深化,与开发商协商一致,并让其在营销策略推广中对外宣传。

  4.注意保守秘密,不要透露购房的对象,尤其是在销售情况不太好的情况下,因为预售情况对开发商来说是绝对保密的。

  为了避免上述方面出现问题,物业管理企业可以考虑加强以下几个方面的工作:

  首先,选派长期从事大楼物业管理、有着丰富商务楼管理经验的同志进驻现场参与前期介入,并且分阶段增加专业和人数;到优秀、示范商务大楼考察学习;请专家到现场查房把脉,尽可能完善物业管理服务方案;尽可能考虑周密,向开发商提出修正的

  建议,比如针对大楼的智能化系统、停车管理方案等提出一些合理性的意见或建议,争取得到开发商的认可和采纳。 其次,物业管理企业还积极配合开发商的各种招商活动。例如,在招商会上,物业管理企业向已经购房者和潜在购房者充分说明大楼物业管理服务的定位、服务的模式以及服务的承诺,协助开发企业更出色地完成招商工作。

  三、提前介入楼盘监理,共同把好工程质量关

  协助开发商共同进行楼盘施工质量监理,这是物业管理提前介入的责任,主要的监理内容有:土建工程的施工质量;水、电工程的施工质量;各种设备设施的安装和调试;智能化系统的安装和调试。

  在进行楼盘监理、共把质量关时,物业管理企业应注意以下几个方面:

  1.要站在开发商的角度,不能让施工单位偷工减料;还要站在业主的角度,不能在楼盘投入使用后仍留有后患。

  2.内外要有别,查到的问题首先向开发商及时反馈,请其责令整改,不能马上向外张扬,也不要直接与施工单位交涉,尤其不能被施工单位的小恩小惠收买。

  3.专业要到位。在智能化和设备设施方面,有些开发商可能会表现得有些力不从心,这时更要发挥物业管理企业的专长,为开发企业排忧解难。

  4.工作要求细,做到查有记录、整改有落实。

  5.控制要有手段。物业管理企业针对具体的问题缺乏制约手段,那么其效果是可想而知的。物业管理企业要与开发商达成一致,在支付工程尾期和工程质量保证金时,必须经物业管理企业签字认可。

  四、提出设备设施修正建议,为今后的日常运行和节能降耗打下基础

  对设备设施提出修正建议,是物业管理前期介入的又一重要方面,主要内容有:电能消耗,包括照明、动力两大系统;自来水消耗,包括绿化用水、保洁用水和生活用水等方面。

  在这里,物业管理企业应注意以下几点:一是在没有大的原则问题的前提下,尽可能不要增加开发商(甲方)的开支成本;二是设备设施的选择尽可能采用大众化品牌,以方便今后的售后服务和配件更换;三是设备设施和安装调试过程中,要随时跟进,既是学习掌握操作与管理的大好机会,也是监督监理安装工程质量的过程;四是在图纸设计阶段,开始就要仔细研究,尽早提出建议,以免重复劳动;五是尽早提出节能管理措施,一开始就养成好习惯。

  例如,笔者所在的企业承接的一个项目--北仑新区行政中心,在大楼刚开始施工时,公司就派工程专业技术人员和管理服务人员前期介入。因该大楼规模大、档次高,与上海浦东行政中心不相上下,所以一开始就请上海陆家嘴物业公司作为顾问,并选派有较好基础的暖通、给排水、强弱电等专业人员和管理服务主管到上海浦东新区行政中心进行为期 2 个月的现场实务操作培训,回来后与甲方的设备设施主管取得了很好的交流和沟通,自始至终与安装施工单位打成一片,跟踪到底。特别是针对大楼特点,联合物业在管理节能方面系统地提出了节能整体方案,并得到了甲方的重视和采纳。经实际测算和实践,每年可节约能耗40万~50万元,这些举措得到了新区领导的好评,其主管部门还专门出台考核奖励办法和措施。

  事实证明,物业管理前期介入,能事先化解整个物业管理活动中的诸多矛盾,防范后期物业管理服务中的潜在风险。

  参考资料:

  1. 王朝晖主编,《国际企业管理》,机械工业出版社,20**.8

  2. 陈瑞正等,《物业管理实操经典》,天津大学出版社,20**.5

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