前期物管八大问题
针对我国一些社区在前期物业管理中存在的问题,一位物业管理专家把它归纳为以下八个方面:
前期物业服务合同不规范,建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确。
比如某市出台的《物业管理条例》第21条规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上,有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时,没有按规范的合同办理,使合同的核心内容(即双方的权利义务及违约责任),没有明确写进合同中,造成了双方的矛盾和分歧,影响了物业管理,殃及到业主的利益。
物业承接验收制度不完善,移交不完整。
在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法按正常规定,进行严格的物业承接验收工作,在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整。
共用设施设备不明确。
物业管理企业在承接物业后,建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分,并办理验收手续。然而,有的建设单位在房屋建设中,忽视了共用设施设备的配套建设,造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整,会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难,也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。
前期物业管理招投标不规范。
目前,由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识,导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系,“老子”开发的,物业直接请外来“管家”,多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标,使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则,片面强调最低价格,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业管理企业恶性竞争,相互杀价,靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标代理市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。
业主临时公约未建立或未约定。
有的开发商在销售过程中,片面追求房屋的销售量,忽视了业主临时公约的制定和建立;有的开发商即使制定了业主临时公约,但条款简单,文本不规范,双方的责权利未在书面上进行认真的约定,这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护,也为前期物业管理留下了许多后遗症。
物业服务和收费“质价不符”。
国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价相符”的原则。但是,由于目前适用于物业管理“质价相符”的服务收费机制未完全建立,尤其是在前期物业管理活动中,一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权,采取了不正当的竞争,相互杀价;以及有些业主不考虑物业服务的质量,片面追求最低价格,使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”,违背了物业服务收费的基本原则。
物业管理用房未配置。
物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件,也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房,是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作。有一些建设单位在建设规划时,就有意放弃了物业管理用房的配置,忽视了物业管理用房的作用,造成了物业管理企业接管物
篇2：前期物管三步曲
前期物管该管则管
物管三步曲
成都市相关政策要求开发商在与购房者签订购房合同时,应同时签订前期物业管理服务协议。但“前期物管”究竟管什么?购房者却知之甚少,恐怕连一些发展商都不太清楚,为此记者采访另了几家再,欧姆感物管公司。据介绍,前期舞管将从规划和设计图纸审查开始。
1、施工阶段的管理顾问服务工作
这项服务在小区交付使用前提供给发展商参考,其主要功能为:
针对性地提出小区现存的会影响未来的管理问题,使发展商能有时间考虑增减设施,以减省日后管理设施修改或增加的费用,并可避免影响实际关咯;在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基准和分摊原则,使日后管理运作能畅通。
2、工程方面
A、针对设计、建筑材料、公用设备及设施作出建议,使物业的各项设备功能符合国际管理水平。
B、评估影响物业管理运作及收费的因素。根据整体设计,选用材料,设施设备等,拟定物业管理收费标准。
C、评估小区规划设计及建设。从管理角度提出一切对日后物业管理有正面及直接影响的建议,如停车场出入口的位置、公共设备及电梯的设置位置等。从日后管理的角度,分析物业建造的选料及安装方法等,减少遗漏工程,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;站在使用者的角度对有关工程设备的选择提供意见;建议成品保护方案,减少因施工对材料可能造成的损害;物业公司工程人员提前熟悉楼宇中的各种设备和线路,保证楼宇的安全启用,正常运行;拟定物业的竣工验收后交付使用的程序,使小区业主能有序接收房屋,减少不必要争执。
D、评估各机电房的规划位置,建议小区内的配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等的适当位置,使日后管理能更为畅顺,节省资源,并拟出管理维修保养计划。
E、水电供应容量问题,在规划设计中,不仅要考虑地区人口的日常器具生活用水及用电,同时须考虑整个小区的公共照明用电、清洁、绿化用水的容量问题,避免管理费预算透支。
F、消防设备的设置。在建筑设计中,消防设备的配套须严格按国家有关规范要求,并应重视各种消防死角,建议在各消防死角预留位置并设置入口配合消防车行动。
3.物业管理方面
A、制定业主公约条约及管理守则,管理将作为公约条款的一部分。制定业主手册及装修流程守则给各业主,使业主提前对管理运作有充分了解。
B、配套设施的安排。以小区销售对象作为目标,在规划中考虑有关的生活配套设施,以便合理布置日后管理。
C、员工培训计划
物业管理是一项由人力作主导的服务行业,因此必须对担当第一线的管理人员,如销售、管理、保安、工程及会计人员等接受专业特定训练,训练除灌输现代化物业管理知识外,也应包括其它项目如领导才能或公共关系等课程。培训计划将为理论与实物并行,并配合适当的演习,是工作人员能熟习及实际体会突发事故的应变措施及程序。
篇3：物管项目投标前期准备工作初探
有备而战事半功倍----物管项目投标前期准备工作初探
巫大德
——20**年，主城区一个10万㎡的中高档单体综合楼盘进行前期物业管理招标，在市场竞争激烈的今天，该楼盘的市场价值不菲，理应成为物管企业竟相争夺的香饽饽。然而，令开发商和评委意想不到的是，应邀投标的几家物管企业拿出的投标书极其粗糙，其中最典型的标书仅仅不到两页。而在现场答辩时，大多数答辩人对项目的基本情况一知半解，甚至一无所知。如此情形，正是我市部分中小物管企业参与物业管理招投标的现状，不能不令人担忧！
重庆物业管理经历了10多年的风风雨雨，已经从最初的“谁开发，谁管理”的初期形态，发展到今天的项目公开招投标的竞争阶段，应该说，这既是业主的福音，也是行业的进步。通过项目的公开招投标，物业管理打破了开发商子公司独霸天下的封闭局面，使业主有了选择物业管理服务的更大空间，从而实现以合理的价格得到更优质服务的可能；另一方面，竞争使一批优秀物管企业的优势得以发挥，迅速地走上了做大做强的道路，实现规模化经营。优胜劣汰，也使物业管理行业以市场这只无形之手净化了行业发展环境，使物业管理逐步趋于更加规范的发展进程。可以说物业管理招投标所引入的竞争机制，让物业管理服务相关的业主、开发商和物管公司三个主体都受益非浅，真正实现了三赢的局面。
但是在我市目前的物业管理招投标中，有不少的物管企业在参与项目投标时,缺乏专门的市场开发人才，从投标的前期准备、标书制作、费用测算、确定报价到现场答辩，往往匆忙上阵，照抄照搬一些标书范本。结果造成物管方案的资源配置与标的物业的管理服务范围、要求、标准、价格严重错位，导致落标。究其原因，除了投标企业参与投标的人员素质不高、配置不当等因素外，一个相当重要因素在于投标企业没有作好项目投标的前期准备工作。
物业管理项目的投标是一项复杂的系统工程。要取得一个项目投标的成功，需要从人员配置、前期准备、标书制作、费用测算、标书装订到现场答辩等各个环节的密切配合，缺一不可。在这些环节中，投标的前期准备工作又是投标成功的前提条件。因此，一个物管企业一旦准备参与项目投标，一般来讲，应该重点作好以下几方面的前期工作。
一.项目调研,全面深入地了解项目的基本情况。
一个物业项目管理的委托范围，涉及建筑本体、设备设施、环境配套等诸多因素，通常招标方对物业管理均不太熟悉，往往在招标书中为投标企业提供的项目资料不够详尽，不能满足方案设计、费用测算、标书制作的需要。投标企业除了仔细研究全面掌握招标方提供的项目资料以外，还应从以下几个方面深入了解项目的基本情况：
1.项目的地理位置、平面布置、占地面积、周界长度、出入口数量、各部分建筑的面积及使用功能、各楼层的面积等，以便采取相应的安全防范措施。
2.项目各部分公共设施、公共区域的面积、功能及使用要求，以便制订适宜的保洁服务方案。
3.绿地面积、绿化品种及乔木、灌木、草坪的数量与面积，以便确定合适的养护方案。
4.主要设备设施（如电梯、消防、监控、空调通风、照明、网络、喷泉水景、生化池等）的品牌、型号及其它技术参数，以便制订适宜的运行养护与维修方案。
根据《招投标法》和《重庆市前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定，项目资料应由招标方提供，但在实际操作中，往往由于招标方准备不充分或其他因素的影响，大多数招标不能提供详细的项目资料。投标企业必须投入足够的人力物力对项目进行实地考察，从项目的总体布局、出入口的位置到主要设备设施的考察，不仅要与招标方沟通，有时往往还需要通过与
篇4：物管前期介入意义
一、必要性
(一) 为保证小区内各项物业功能的完整与使用效率,需要物管部门发挥作用,这要求物业管理在规划之初便介入其中,此时的物管应就小区的各项功能的协调提供意见,作出相应的决策,使规划中的小区各项功能保持完整性;
(二)物业管理部门的成立、人员的选拔与培训、规章制度的制订都要求在入住前完成,这要求物业管理部门有充分的时间对每一个细小的环节作充分准备工作,并制定相关应变措施,这个过程需要逐步完善,因此,要提前作好准备;
(三)加强市场宣传,以提升物业形象,同样需要物管公司的参与,从简单的物管内容(销售部的保安、清洁等)充分地体现出优秀的物业管理,对发展商树立良好的品牌起着强有力的支持作用;
二、物管公司前期介入的目标与任务
(一) 目的:参与物业的规划,为今后的管理工作打好基础,并随着工程进度、逐步组织好管理机构及管理制度;
(二) 任务:
◆ 参与物业规划,打好管理基础;
◆ 组建管理机构,健全管理制度;
◆ 进入管理角色,培训合格员工。
篇5：跨外前期物管工作
浅谈跨外前期物管工作
李世友
在房地产快速发展的今天，物业管理竞争已进入品牌逐力时代。物管品牌成为业主购房时考量的重要因素。品牌企业在竞争中的优势得到了充分的体现，很多新开发的楼盘被品牌企业跨市或省接管（下称跨外）。跨外物管，尤其是跨外前期物业管理面临着新的机遇和挑战。下面，笔者结合自己在中山市三乡镇“绿茵庭”高尚住宅前期物业管理的实践中所获得的体会与同行们分享。
一、相关手续的办理
1. 必须依据《物业管理合同》在当地的工商行政部门注册办理营业执照，随后办理税务登记、开设银行帐户以及到当地物管行政管理部门进行相关资质咨询并按要求办理有关手续等。
2.认真了解并掌握当地物业管理方面的相关政策法规，融入当地的行业管理。
二、人员编制确定与招聘
首先，根据小区物业整体状况和相应的等级管理标准，为确保服务质量设定最低的人员编制底线，做到人员精干高效，服务保障有力，管理监管到位，使服务成本从一开始就得到严格控制。其次在管理服务人员的招聘中，在严格标准的前提下，能在当地招聘的尽可能在当地招聘，以便为以后的管理服务工作减少阻力创造条件，营造与当地政府及相关部门的和谐关系。
三、物管品牌的创立
物业管理企业的重要管理目标是建立物业管理品牌。要打好品牌，培训是关键。
首先制定整套培训计划，将知识、能力、态度三位一体地进行综合培训。引导员工认知个人发展前途与品牌目标息息相关，充分发掘员工个人的潜能，使他们能开创性工作。
其次，必须制定严格规范的各项职责、服务考核标准、奖罚制度以及配装必要的技防装置等，做到量化清晰，考核有据、客观实际、措施得力、品牌确立。
四、前期物业管理介入的作用
前期物业管理能为接管后规范管理奠定坚实的基础。
介入前期管理，物管企业可能在设计之后、建设之中充分地熟悉楼宇的结构、管线的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括楼面、主体梁、柱、板、顶棚、地面、门窗、插座、线盒、配电房及报警器等等内容，为日后管理服务工作打下良好的基础。
五、物业的接管验收
我们从物业人的角度出发，要站在产权人立场上严把质量关，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面以及电、气、水、附属工程和其它项目部位，进行质量和使用功能的验收，发现质量问题应及时与开发商协调，予以及时处理，减少后顾之忧。
六、配套设施的完善
业主收楼后，会发现工程质量一些地瑕疵和规划设计上不尽人意的地方，物业公司应尽力协调各方进行补救。如：增设自行车棚；更换问题开关；增设分段水路控制阀门、安全防护设施；完善停车场配套设施等等。以上问题如能得到及时合理解决，既体现了开发商的高度责任心，也彰显了物业公司专业、亲和素质，更能赢得业主们的充分信赖和合作。
七、加强与业主的沟通交流
新入住的业主们从四面八方聚集到一个新的生活
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