业主是朋友 服务是根本

　　业主是朋友 服务是根本

　　一、企业理念诠释

　　在激烈的商业或服务业企业的市场竞争中，很多企业提出“客人是上帝”的口号，并以“一切为上帝”为自己的服务宗旨。“上帝”这一外来用语，中国客人往往会因概念的模糊而显得尴尬，甚至会感到莫名其妙，作为提供服务的一方，也常会因对“上帝”认识上的模糊而导致服务观念的模糊。物管公司每天面对的客户，即物业管理的消费者，都是现实生活中十分具体的人，他们有共同的需求，但在具体需求上又存在极大的差异性。因此，物管的服务既要有总体原则与标准，又必须有极大的灵活性和明确的针对性，由此形成服务的人格化特色。而一个说不清、道不明的“上帝”恰恰是对这种人格化特色的严重阻碍和干扰，它使管理人员在需要发挥和调动自己主观情感服务于客人的时候，没有一个鲜明的参照体和可比度，因此，可能会削弱服务竞争意识，而接受服务的客人也会明显感到与管理人员的遥远距离。这样的关系，很难形成心灵的沟通和情感的交流。而将业主或我们所服务的对象定位为“朋友”，却能让人认同。“朋友”是每个人都有的社会关系。对朋友的情感，每个人不仅悉心体验过，而且都十分珍视，无论是提供服务的主体，还是接受服务的客体。对“朋友”一词的含义都是不言而喻的。这就是友好相处、真诚相待、彼此尊重、相互谅解。双方在这样的共识上相互交流，相互联系，自然易于产生心与心之间的共鸣。

　　公司将“业主”定位在“朋友”这一坐标上，意味着我们的物管人在工作实践中有了一个可供参照的对象，可以准确地把握情感分寸，当然，工作关系中的业主作为企业的朋友，而不是某一个人的私交，这个界限永远不能模糊，不能混淆。

　　那么，究竟怎样才能使业主满意，使他们由衷地感受到不只是在口头上，而且在行动上把他们当作真正的朋友呢？关键是我们提供的服务必须是合格的，高质量的。应当承认，业主有时对服务的要求相当苛求，你提供的一百次服务中，既使九十九次是优质的，但可能会因偶尔一次失误而导致得罪朋友。因此，必须使每一位员工树立起科学而严谨的服务态度，掌握过硬而灵活的服务技能。“服务是根本”正是从这一道理出发，将员工的服务意识、服务技能、环境管理统一纳入对业主的承诺，从而将管理寓于服务之中，将管理的规范、科学与系统性构成服务的总原则和总目标。在物业管理中，没有超脱、游离于服务之外的单纯的管理，只有以服务为出发点和终端的管理。

　　“业主是朋友、服务是根本”作为一种企业理念，为物管人所共识，也鼓舞着物管人为其而奋斗。

　　物业管理企业提供的商品是一种非常特殊的商品，赵永庄女士将这一商品理解为“时间+空间+服务”其中“服务”是主题。作为一种有使用价值的商品，物业管理中的时间与空间与作为原始的自然形态的时间与空间有着本质的区别。前者充满了人为的因素。这包括人的劳动、人的服务、人的情感等等。从这一前提出发，即使是硬件设施、其运作使用过程，也能反映出服务的属性，也能体现出服务的水准，但是服务的质量决定了物业管理这种特殊商品的质量。我们经过对先进经验的借鉴和日常的管理实践，将物业管理服务的水准浓缩为八个字“程序、主动、优质、高效”。

　　程序。严谨的服务程序是物业管理工作标准化，规范化程度的重要体现。公司在成立之初，就按现代物业管理运作方式，建立起工作中相应的操作规程。

　　主动：这是指对业主服务的积极性和自觉性，要求管理人员了解业主的心理，并与其沟通，以便成为业主意见的第一倾诉对象，以利于工作的改进和服务水平的提高。

　　温暖。即要求管理人员有较高的整体素质和综合应变能力。温暖的含义，并不是为做给业主看而装出的某种外在表情，而是让客人感受到的某种亲切氛围。在这种氛围中，业主感觉安全、无拘无束、精神愉悦、心情舒畅。

　　高效。这是检验服务质量的重要标准，即量化标准。对业主服务、不仅要有程序，还必须有时间限定。强调高效，是指管理人员在为业主提供的每一项服务中如果超出了规定时间，就意味着对朋友的冷落和怠慢。这也是获取业主满意的重要手段。

　　针对以上“八字”，公司倾其所能将其贯穿于整个物业管理之中，以真正体现“业主是朋友，服务是根本”的精神。

　　二、从业主利益和后期管理出发，搞好前期介入工作。

　　前期介入，作为物业管理运作环节的重要组成部分，是一种物管企业同开发商共同对物业开发实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对开发商还是物管企业都是必要的。

　　开发商对物业进行的是硬件建设，物管企业对物业进行的是软件管理。前者形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策，规划设计，选择适当地段，房型及附属设施，并通过施工建成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。同时，随着人们观念的转变，业主也会从使用者的角度对物业管理进行选择和评价，因此，好的物管企业能在前期介入上很大程度的避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求。

　　例如：**物业管理公司在取得**楼、重庆**商会大厦、加州**园的管理权后，先后派出十余名工程技术人员对其规划设计、土建施工、设备安装、竣工验收的全过程进行介入，取得显著成果。例如针对**园绿地面积少的情况，前期介入人员考虑休闲娱乐的需要，建议开发商将商场与住宅的转换层2000余平方米的露台修建为空中花园，以加大绿化面积，这一意见被采纳，也成为开发商的一大卖点。在对三处物业的介入过程中，我公司人员共提出了增加设施设备的建议20条，被采纳15条；要求整改项目50余项，解决40余项，解决率达80%，同时，通过介入，我方人员掌握了大量的第一手资料，为后期问题的解决，日常管理和业主的入住提供了有力的保障，从前期介入过程中，我们总结出以下几条经验和存在的问题。

　　经验：

　　1、前期介入工作必须以业主利益和后期管理为根本出发点，这要求前期工作人员有较强的服务意识和业务技能，同时要有发现问题和处理问题的能力。

　　2、前期介入必须以“统一规划、配套完善、布局合理、质量过硬”为原则，否则，就不能从全局上把握介入的内涵。

　　3、成立前期介入的联络小组，以便发现的问题及时分析传递，处理和备案。特别对开发商不愿处理的问题，应做好记录，双方签字后备案。

　　4、特别注意防水层的处理、焊接点的测试、管道的走向和功能阀的位置等。

　　5、注重配套设施的完善，以便后继工作的开展。

　　6、与未来的业主进行沟通，听取意见。

　　问题：1、非物管方对前期介入不理解，以至不加以重视，对前期介入人员也不予以配合和支持，致使管理人员工作难度很大。

　　2、特别是非脱钩企业，双方的关系决定了工作中的很多事情无非是走走过场，这也为管理人员工作加大了难度和压力。

　　3、当前部分企业为求规模，而弃效益的行为导致了市场的无序竞争，致使经费的筹集困难。

　　三、把好物业接管验收的质量关

　　物业的接管验收是物管企业在竣工验收的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验工作，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业一但通过接管验收，物管企业的工作便由物业的前期介入转入到对物业的实体管理之中，因此，物管企业应严把接管验收的质量关。

　　例如：**物业管理公司从更好地为业主谋利益和服务的基础上，对已通过竣工验收的**楼进行严格的接管验收，在竣工验收中，公司技术人员重点放在供电、给排水、卫生和道路等设备和设施能否正常使用上，对前期介入所发现的问题的整改进行复验。通过验收，共发现10余个不合格项，其中要求对方立即整改的（如加宽雨水沟）5项；要求对方限期整改的（如增设发电机组）2项；其余的均由开发商以补偿方式转给公司在后期管理中进行弥补和完善，如小区的休闲娱乐场地相对较少的情况。

　　通过这次严格的竣工验收，公司为业主争取了最大利益，这是今后业主密切配合使工作得以顺利开展的重要原因。为此，我们总结了以下几点经验：

　　1、公司领导应高度重视接管验收，它涉及业主和物管企业两方面的利益。是实现使物业保值、增值的重要前提，同时，也是使物业发挥其最大使用功能以满足业主日常生活、工作的前提。因此，验收工作既要从今后物业维护保养，管理的角度进行验收，也要站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

　　2、公司应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

　　3、接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题进行处理，直至合格。

　　4、落实物业的保修事宜，根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修的项目，应向物管企业交付保修保证金，或由物管企业负责保修，开发商一次性交付保修费用，这需要双方协商，并在《前期物业管理合同》中说明有关事宜。

　　5、对开发商移交的档案资料（包括图纸、产权和技术资料）应严格审核并妥善保管，这是今后维修保养工作的依据。

　　根据我们公司的经验和结合当前重庆市物管行业的实际情况，要完善物业接管验收这一环节，还应该理清以下几个问题。

　　1、“规模论”引导行业竞争和企业盈利，这是无可厚非的，但是这种竞争和论调在一个行业水平不高的大环境下，往往会产生一种盲目和乐观态度，这种态度往往会使很多企业为扩大管理规模，以放弃一切条件为手段承揽新建物业，以至对物业本身的种种问题，特别是前期介入工作和物业接管验收工作只是走走过场而大开绿灯，其结果是可想而知的。

　　2、当前重庆市的大部分物管企业都还依附于开发企业，处于从属地位，这种地位导致接管验收工作也是走过场，而拿不上台面，更有甚者，与开发商共同隐瞒一些事实的真相，以此逃避一些责任，这种物管模式导致的直接恶果就是将来的“无为管理”，使业主受到欺骗，这一点上，虽然我们公司还是二级公司，但对验收过程一向都是持严肃的态度，站在公正的立场上进行验收工作。

　　无论是那种类型的物管企业，比如包装型、务实型物管企业，对待接受验收工作都应持严肃态度，当然当前的相关的法律法规还不完善，正规的操作办法也未出台，但是只要大家相互交流、相互观摩，总会找到一种能明确各方面权责关系的意见或办法。

　　四、搞好业主入住工作，给业主留下深刻印象

　　物管企业在接管验收工作完成以后，应及时为业主办理入住手续。这一阶段，通常是物业管理相关问题最集中的阶段，物管企业应充分利用这一机会，既要做好物业管理的宣传，讲解工作，又要切实为业主着想办事，以获得业主对物管企业良好的第一印象，取得广大业主的信赖。从这一点上，我们公司从大量的工作实践上积累了丰富的经验。

　　1、做好业主入住过程的策划工作，落实人员，分清责任，完善各种资料（含各种表格），以便工作顺利开展。

　　2、业主入住是很复杂的事情，通常一户业主只是在完善相关手续到领取钥匙这一过程，就需2小时左右的时间，因此，对业主入住时间应分批通知，一般为一天50户业主为宜。

　　3、做好安全保卫工作。这一阶段，人流量大，人员情况复杂，安全保卫工作难度较大，需要做好两方面的工作，一是加强安全宣传，二是精选一批素质较高的保安进行巡视工作。

　　4、做好耐心解释和宣传工作，由于这一阶段，问题相对集中，相对复杂，应找专业人员和业内人员组成一个专做解释和宣传的工作组，将物业管理中的主要工作、相关法律法规、装修管理等相关问题进行专项讲解和宣传，以让业主与物管企业达到沟通的目的。

　　5、注重企业形象，企业理念和精神的宣传，让业主澄清一种管理与被管理的误导思想，理清双方的关系是平等的，是服务与接受服务的关系，这样双方就能达到很好的理解和沟通。

　　同时，在这一阶段，应注意以下几个问题：

　　1、接待人员的素质问题。接待人员往往都是第一次与新业主见面，在语气、态度、形象、专业知识的熟练程度上应进行针对性的培训工作。

　　2、对物业管理费的收取问题，要合理解释，并做到有根有据，不急不燥。

　　3、在业主接房中出现的问题，要详细解释，并做好记录；对属于房屋质量问题，应记录在案，并答复整改时限，让业主放心的入住。

　　4、公司对业主装修的管理问题的解释，应让业主明白，对装修的控制是为业主及邻里安全着想，特别是对装修押金的解释，要让业主明白我们是收施工队伍的，这是为业主的装修质量进行控制，其目的也是让业主住得安心，也便于日后物管公司的日常维修。

　　这一阶段，双方如能进行有效的沟通和理解，是双方成为朋友的关键一步，所以物管公司必须做大量的工作，且是实事工作。

　　五、做好日常管理工作，为业主提供一个“安全、清洁、温暖、快捷、方便”的居家生活和工作环境。

　　对物业管理的“管理”二字，我们理解为：管理的是环境，服务的是业主。管理是对服务的从属，是由服务所规定的全部必要的标准与量化，它包括日常房屋及设施设备维修保养管理、环境卫生管理、绿化管理、安全防范管理、综合经营服务管理等。管理的规范、科学与系统性共同构成服务的总原则与总目标，服务是管理的终端，令人遗憾的是，许多物业管理者为自己方便起见，不惜把管理工作非常片面地简化为一些限制业主的条款或规定。这些条款或规定，如同一条条的鸿沟，把物业管理者与业主严重对峙起来，并由此引发无止无休的矛盾。他们绝少从业主的立场出发，将心比心，设身处地考虑业主的利益，实事求是地替他们解决生活中遇到的困难。他们只是固执地沿袭传统房地产管理的全套陈规、动辄行政命令来约束业主、限制业主的正当要求，这种态度无疑暴露了这些物业管理者低下的服务意识。因此，处理好管理与服务的关系，理清物管企业与业主之间的关系，是双方达成理解与共识、物管企业有效开展服务的重要理论依据。为此，我们公司在日常的环境管理中做了大量的沟通工作和务实性工作。

　　（一）、日常房屋及设施设备维修保养工作经验及问题

　　要使物业保值增值，设施设备的维修保养工作是重点。房屋的附属设施设备是房产物业的有机组成部分，它与房产物业协调一致，紧密配合，才能保证充分发挥房产物业的功能和作用。一般来说，设施设备可分为房屋建筑卫生和电气工程两大类。卫生设备包括给排水系统、房屋卫生设备、消防系统、冷暖和通风系统；电气工程设备包括供电及照明系统、弱电系统、运输系统（电梯、自动扶梯等）、防雷及接地装置。除以上两种外，还包括厨房、清洁、景观等设施设备。因此，物业管理的日常设施设备维修保养是十分复杂，且难度较大的工作。这要求管理人员综合管理能力强，业务精干，理论知识丰富。我们接管的物业类型较多，设施设备较全，因此，管理难度较大，我们总结的经验是：

　　1、严把管理人员选聘关，要求工程管理人员有丰富理论知识、实践经验，安全意识，同时，又具有较强设备管理的综合能力，并落实责任。

　　2、制定严密的设施设备年、季、月、周保养计划和保养内容，检验标准以及考核实施办法，并不定期对设施设备的正常运行和完好情况进行抽检，使其管理工作始终处于动态之中，将突然性与计划性、集中与分散管理相结合。

　　3、对经常性保养的设施设备，比如：消防工程由专人负责，对消防专用水箱在规定期限内调水、放水、以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象。

　　4、对大中修设施设备项目的资金在维修基金管理制度不完善的情况下，通常采取与业主委员会协商解决，共同出资，进行维保工作，经费预算是在上一年年底维保预算中提出，并经业主委员会讨论通过。

　　存在的问题：

　　1、当前能从事对物业设施设备进行全面管理的人才太少，这给管理工作带来难度，致使设施设备的使用寿命大大缩短。

　　2、维修保养工作计划往往会因工程人员的日常维修工作而打乱，致使计划的实施较为困难。

　　3、对大修基金的收取、管理和使用，一直是行业中最头痛的事情，特别是一些旧物业的大中修资金根本就无着落，物管企业因此而额外垫支成为其沉重的负担，这也是部分物管企业亏损的原因之一。

　　4、通常很多物管企业对大件（如电梯、配电柜等）进修外委维修保养，但这笔沉重的开支往往算入物管企业的成本开支，这无疑也加重了企业的负担。

　　（二）、环境卫生管理经验及问题

　　环境卫生管理是为业主提供一个良好的生活、工作环境的重要组成部分，也是物管企业的主要工作之一。良好的环境往往能给人以美的享受和陶冶情操。同时，也能美化我们的城市。业主需要生活在一个舒适、干净的空间里，也希望能有这样的空间，同时作为物管企业的管理水平的直接体现，也要求物管企业将环境卫生管理工作搞好。经过实践，我们总结出以下几点经验：

　　1、制定出环境卫生管理的目标，以让相关人员明确其责任所在。

　　2、对保洁工作采取定时清扫和不间断保洁相结合，让辖区随时处于一种洁净状态。

　　3、加强相关人员的负辱意识和服务意识的培训和锻炼，以让其明确工作的难点所在。

　　4、制定详细的工作规程、标准和考核实施办法，严格执行“六净”标准。

　　存在的问题：

　　1、业主素质状况往往限制了保洁质量的有效提高，这需要物管企业针对环境卫生管理工作进行有效的宣传。

　　2、对专业性较强的工作，如外墙清洗，是物管企业内部部门很难完成的工作，这需要外委清洁，但这笔昂贵的费用无疑也加重了物管企业自身的负担。

　　（三）、绿化管理经验及问题

　　小区的园林绿地，布置虽然不像公园的完备，但利用精巧的园林艺术小品和丰富多彩的园林植物进行绿化，使其成为优美清新的环境，从而为业主提供短时间的文体活动和户外休息享用的空间。在绿化管理中，我们积累的经验是：

　　1、在物业的规划设计阶段的介入中，充分考虑各种因素，尽量为业主争取更多的空间来布置绿化。

　　（1）、对绿化的设计严格审核，尽量将孤植、对植、丛植等方式相结合，且做到精美。

　　（2）、季节性植物要充分搭配，做到“四季有花，四季常青”的效果；对快长和慢长的植物要考虑其过渡期的问题。

　　（3）、绿化小品和建筑性装饰小品搭配要做到协调一致、浑然一体的感觉。

　　（4）、对装饰性灯具应合理布局，相互辉映。

　　2、严把绿化接管验收关，通常按设计图进行验收。

　　3、养护工作要有计划，操作人员业务和理论精湛。

　　4、养护中注重扩大绿化面积，在有限的绿地面积情况下可充分考虑垂直绿化，如屋顶绿化、墙面绿化、阳台绿化。

　　存在的问题：

　　1、开发商为尽量使用空间，而留置绿地面积较少的情况较为普遍，这不利于绿化管理工作的开展。

　　2、开发商为节约经费，而在选择绿化设计上往往避重就轻，致使绿化质量不高，却乏生气。

　　（四）、安全防范管理的经验及问题

　　安全防范管理包括治安管理、消防管理和车辆管理三部分，是为业主提供一个安全的生活和工作环境的主要工作。

　　1、治安管理

　　治安管理是物管企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故而对所管物业进行的一系列预防性管理活动。其目的是为了预防物管企业所管物业区域内的财物不受损失，人身不受伤害，工作、生活秩序正常。为此我们组建了一支精干、高效的保卫队伍，有效地预防各类事件的发生，同时，我们积累了丰富的经验，主要为：

　　（1）、建立健全物业安全保卫组织机构，签署“安全防范综合治理责任书”，落实责任，这是搞好工作的前提。

　　（2）、建立正常的巡逻制度并明确重点保卫目标，做到点与面的结合。

　　（3）、注重技术设施防范，配备必要的安全防范设施。

　　（4）、定期对保卫人员进行职业道德教育与业务训练。

　　（5）、联系业主，搞好群防群治，增强业主的自我安全防范意识。

　　（6）、与周边单位建立联防联保制度，并与派出所建立良好的关系。

　　（7）、识别辖区内危险源，并让保卫人员熟悉危险源所在。

　　存在的问题：

　　（1）、有关物管企业在治安管理的防范责任的界定不为业主所理解，致使业主以家里失窃而拒缴物管费的情况时有发生。

　　（2）、国家对保安的态度是统一管理，而双重管理的作用不能使治安管理工作得以有效开展。

　　（3）、有关媒体对“保安打人事件”的不公正报道，也使辖区的治安管理工作难以开展。

　　2、消防管理经验及问题

　　消防管理的基本目的，是预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾的损失，为业主的生产和生活提供安全的环境。物业的消防管理应立足于火灾的预防上，从人力、物力、技术等多方面做好灭火准备，以便一旦发生火灾，能够迅速地加以扑灭。消防管理的内容主要有消防队伍的建设、消防制度的制订以及消防设备的管理三个方面，我们公司积累经验主要有：

　　（1）、建立健全相关制度，成立防火安全委员会，落实责任、专人管理。

　　（2）、配备专职消防员，定期组织员工培训和演练，同时加强防火意识的培训。

　　（3）、定期进行安全大检查，及时清理消防通道，排除隐患；保卫人员的日常巡逻中，也应将防火纳入工作重点。

　　（4）、让全体员工熟悉各种消防器材的使用规程，掌握消防预案的处理规程。

　　存在的问题：

　　（1）、很多物业内的消防系统形同虚设，隐患极其严重。

　　（2）、高层建筑的火灾危险性大，有人员疏散困难、火险因素多、火势漫延迅速、扑救困难等特点，是物管企业乃至消防管理部门工作的难点。

　　3、车辆管理经验及问题

　　随着经济的发展，人们生活水平的提高，车辆逐年增加。然而由于多方面的原因，如建设时期过少考虑停车设施，以及疏于管理等，造成车辆乱停乱放现象严重，车辆及附件被盗案件屡屡发生，由车辆带来的车祸也屡见不鲜，这既破坏了良好整洁的物业环境，也给人们的生命和财产安全造成一定的威胁。因此搞好车辆管理工作，是物管企业不容忽视的大事。我们公司对车辆的管理一是搞好停车场（库）的建设；二是建立健全管理制度。经验主要有：

　　（1）、搞好停车场（库）建设，完善配套设施，落实专人管理。

　　（2）、对不同类型车辆进行分类存放，以便管理工作抓重点。

　　（3）、加强停车场（库）的消防管理工作，确保业主的生命财产不受损失。

　　（4）、加强车辆管理人员的专业知识和职业道德培训，树立良好的服务意识。

　　（5）、建立健全管理制度，严禁无证车辆和易燃易爆物品进入场（库）内。

　　存在的问题：

　　（1）、小区内的车辆往往因无车库或车库车位数量不够而停放在辖区道路上，这不利于安全和整体观瞻。

　　（2）、车库顶棚掉灰而损坏车辆的情况屡有发生，责任问题没办法落实。

　　（五）、综合经营服务管理经验及问题

　　综合经营服务是为业主提供各种生活和工作的便利，使物业显示出生机与活力，提高人们居住、生活的质量。同时，它是物管企业利润的主要来源。因此搞好该项工作，对物管企业意义重大。我们公司在开展此项工作中取得经验主要有：

　　1、落实专人进行综合经营业务的开展，并制定出年度经营计划和目标。

　　2、在经济实力不够强大的情况下，尽量开展一些贴近业主日常生活需要的经营业务。

　　3、价格合理，通常是略低于市价。

　　存在的问题主要是：业主对物管企业开展综合经营业务不理解，认为这会削弱物管企业的工作力度。

　　六、搞好社区文化建设，创造良好的社区文化氛围

　　物业管理的最高境界是“功成事遂，百姓皆谓自然”。高层次的物业管理必须跳出“住宅＋修缮＋商业服务”的管理模式，而应提倡一种新的社区文化，使人与人、人与时空间相互交融，创造一个安全舒适、环境优雅、有良好人际关系和社会公德的社会环境。特别是一个住宅小区的形象和精神风貌，能够综合反映该住宅小区居民的优良品质，精神境界和道德规范。具有良好形象和精神风貌的住宅小区才是高层次、高水平、高标准的住宅小区管理所追求的目标。因此，社区文化建设是物管企业工作的重要内容，在开展此项工作上，我们的经验主要有：

　　1、建立健全社区文化管理规定，落实专人负责，进行年度工作开展计划的策划和实施。

　　2、利用小区内各种传媒工具和文娱康乐活动场所，组织开展各种公益性活动，包括各类比赛、舞会、文化活动等。

　　3、开展人际交往、推行“社团”活动。物管企业可以组织一个准社团组织，经常利用节假日，组织内容丰富的社区活动，力求把其变成业主的核心，使人们信任、亲近、依赖和求助于它。

　　4、开展创建文明单位活动，以增强业主的文明意识。

　　存在的主要问题是：业主对物管企业组织活动的档次越来越高，而这笔经费也成为物管企业的沉重负担。

　　通过对我们公司经验的总结和存在问题的揭示，从大局出发，我们认为作为重庆市的物管企业要成熟要发展，还应解决以下几个问题：

　　一、政府部门多一点指导，少一点干预。政府部门对行业应从宏观上进行调控，而将企业推向市场，让其在市场竞争中优胜劣汰。

　　二、理论界提出的“规模经营”问题，在我们重庆市行业水平较低的情况下能否行得通，还需考虑。

　　三、相关的法律法规须尽快出台，以确实明确各方面的责权利关系。

　　四、摒弃开发企业“重建轻管”的思想，督促附属物管企业尽快“脱钩”。

　　五、加强业内培训工作，并要落到实处，不应将“上岗证”的获取作为衡量管理人员水平的高低。

　　六、加强行业服务意识培训工作，摒弃行政命令式管理，转换观念，将服务落到实处。

　　七、将物业的招投标工作公开，实行公正、公平原则。

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篇2：因工程遗留问题业主申请减免物业服务费的请示

　　因工程遗留问题业主申请减免物业服务费的请示

　　致：z（z总）、z（z总）

　　由：z物业

　　抄送：电话：（z）z

　　日期： 年 月 日传真：（z）z

　　页数：1页

　　主题：关于6号楼1座2404房因工程遗留问题申请减免物业服务费的请示

　　□紧急□请审阅√□请批注□请答复□请传阅

　　尊敬的公司领导：

　　z6号楼1座2404房业主z，于20**年3月29日前来办理收楼手续，收楼过程中提出墙面不垂直、排水管未接到厨房等工程问题拒绝收楼；后于20**年6月12日再提出“主卧飘窗的窗角渗水”工程问题；最近一次于20**年9月1日前来办理收楼手续，上述问题除提出厨房排水管安装外高内低外均已完成整改（具体详见附件《房屋交接确认表》），但在办理收楼过程中业主提出申请“其单元的物业服务费自20**年9月1日起计收，同时享受发展商给小区其它业主的两个月装修期物业服务费减免优惠，物业服务费实际从20**年11月1日起计收，本人认可20**年9月1日正式收楼。”

　　业主收楼过程中提出的工程遗留问题经整改后业主现已同意收楼，为更好处理客户关系，积极维护公司形象，建议该单元的物业服务费自20**年9月1日起计收（减免时间为20**年4月1日至20**年8月31日，面积：88m2,小计金额：元），同时享受装修期两个月物业服务费减免优惠。

　　妥否，敬请公司领导批示。

　　zz物业服务有限公司

　　年 月 日

篇3：工程遗留问题业主物业服务费减免申请

　　工程遗留问题业主物业服务费减免申请

　　致:zz实业发展有限公司

　　本人是z小区6号楼1座2404房业主z，于20**年3月29日前来办理收楼手续，我于收楼过程中提出墙面不垂直、排水管未接到厨房等工程问题而拒绝收楼；后于20**年6月12日再提出“主卧飘窗渗水”工程问题；最后一次于20**年9月1日前来办理收楼手续，上述问题除厨房排水管安装外高内低外均已完成整改。

　　在收楼过程中因工程遗留问题导致本人无法收楼，现问题完成整改后20**年9月1日正式收楼，故申请我单元的物业服务费自20**年9月1日起计收，同时享受发展商给小区其它业主的两个月装修期物业费减免优惠。

　　特此申请

　　业主签名：

　　日期：