美国物业小区管理制度

　　浅谈美国物业小区的管理制度

　一、业主协会的职责和权力

　　美国物业小区的管理和我国不同之处在于，就是物业小区实行自治管理。凡是购买小区房屋单元的业主，都自动成为小区业主自治管理机构的成员。

　　从法律上来说，物业小区共有部分的共有产权的主体是全体业主，而不是物业协会。但是在现实生活中，任何一个单独的业主都无法代替其他业主，对共有部分享有权利和承担义务，而必须要有一个能够集中业主统一意志的业主组织对物业小区进行管理。美国赋予业主协会以法人的地位，并同时规定了类似于公司的法人治理结构，使其能够对内管理小区共有部分的事务，对外享有与其它自然人或法人签订合同的权利，以及作为诉讼主体的起诉和应诉的权利。

　　根据美国各州区分所有物业产权法的规定，业主协会的职责和权力如下：

　　第一，审议和修改业主协会章程以及业主协会的其他有关规定；

　　第二，审议和修改有关业主协会的收入、支出及维修准备金的财务预算方案，并有权向业主收取用于小区共同支出的管理费，以及用于大修的维修准备金。

　　第三，聘请或解聘物业管理公司及提供各种其它服务的服务提供者；

　　第四，以业主协会的名义起诉和应诉；

　　第五，以负责对小区共有部分的使用、维护和更新改造的管理；

　　第六，负责对小区共有部分的使用、维护、维修和更新改造的管理；

　　第七，负责对共有部分的改建和扩建；

　　第八，以业主协会的名义获得和转让动产和不动产的各种权益；

　　第九，以业主协会的名义负责小区共有部分的出租或允许他人使用；

　　第十，负责指定小区共有部分的使用或出租的收费标准，并负责收取租金和使用费；

　　第十一，负责制定管理费滞纳金的收取标准及收取滞纳金；

　　第十二，为小区购买财产保险、意外事故责任保险及管委会成员的民事责任保险；

　　第十三，在法律允许定额范围内，行使任何对业主协会的管理和运作是必要的和适当的其他权力。

　　物业小区的业主协会主要有三个功能：一是使物业保值；二是保持小区良好的居住环境；三是保持小区内业主和邻居关系的和谐。其中前两个功能就是物业管理，是物业管理的核心内容，是审慎的财务管理。从某种意义上来说，业主协会就是一个经营实体，只不过它的经营不是为了营利，而是为了物业的保值和增值，以及小区营造一个良好的居住环境。业主协会会在银行建立专门的帐户，负责管理相应的财物，包括预算方案、会计和审计。在美国业主协会可以采取非公司法人团体的组织形式，也可以采取非营利公司法人的形式。在现实生活中，绝大多数的业主都会选择后者。

　　二、业主协会的组织结构和运作方式

　　物业小区业主协会的组织机构一般是由：业主大会、业主协会的管理委员会和业主协会的专门委员会构成。

　　（一）业主大会

　　作为业主协会的成员，业主在业主协会的重大事务上享有投票表决的权利。所谓重大事务的表决权：投票表决任命管委会成员；通过财务预算方案和修改物业小区或业主协会的治理文件的权利。业主大会是业主协会的决策和最高权力机构。一般业主大会的运作方式如下：

　　（1）年度业主大会和特别业主大会

　　业主协会的业主大会应当每年至少举行一次。除了每年必须召开的业主大会外，还可以根据管委会或管委会多数成员，或者20%的业主的提议，或者业主协会章程规定的较低比例的业主的提议，召开特别业主大会。

　　（2）业主大会的会议通知

　　业主协会召开任何会议，一般都必须在发出大会通知10日之后60日之前召开。大会通知应当按照每个房屋单元的地址，或者业主书面指定的地址，由管委会秘书或者业主协会章程规定的其他负责人派人送达，或者采用美国预付邮资邮寄方式送达。任何业主大会的通知都应当写明召开大会的时间与地点，以及大会的主要议程，包括对设立物业小区总协议书，和业主协会章程的修改提案、预算方案的表决提案以及撤销管委会成员的提案。

　　（3）业主大会的法定人数

　　根据美国各州的法律规定，除了业主协会章程另有规定外，如果有代表20%表决权的业主或者业主的委托投票人出席大会，应视为该业主大会达到法定人数。根据美国和一些发达国家的经验来看，每次出席业主大会的人数都不足50%。因此允许业主大会规定低于法定比例的较低比例人数，一般为10%。同时法律有严格的规定，会议通知必须在开会之前按规定的时间送达，而且必须说明会议要讨论的主要内容，让那些相信其他业主会做出符合自己利益决策的业主，以及对决策结果无所谓的业主，都能够有另外一种选择，即不出席会议。

　　（4）投票和委托投票

　　在一套单元有多个业主共有的情况下，如果只有一个共有人出席业主大会，该共有人有权行使该房屋单元所拥有的投票权，而该房屋单元的其他人没有提出异议的情况下，视为共有人的投票已经取得其他投票人的同意。

　　房屋单元业主的投票权，也可以由业主签署授权委托书，委托他人行使。如果一个房屋有多个业主共有，每个业主都有权签署授权委托书，委托他人行使投票权，或对房屋单元的其他业主行使投票权提出异议。业主一旦签署了授权委托书之后，除非向大会主持人明确提出撤销的通知，否则不得撤销其授权委托书。没有写明授权日期的，视为无效授权委托书。如果没有写明授权的期限，那么该授权委托书则于签字之日起1年内有效。

　　（5）业主大会的议程

　　所有年度业主大会的议程如下：点名——确认会议通知有效——宣读前次业主大会的会议记录——

物管经理报告——专门委员会报告——选举委员会成员——其他未尽事宜。

　　（6）业主大会的主持

　　业主大会一般由管委会主持，业主委员会的秘书负责记录，并将所有大会的决议保存在业主协会的会议记录档案当中。

　　三、业主协会的管理委员会

　　（一）管委会的职责范围

　　业主协会的管理委员会主要负责处理业主协会日常事务的管理机构或执行机构。管委会由业主大会选举产生。管委会负责管理物业小区的日常事务，可分为财务管理、行政管理、小区环境的维护和维修管理等三方面。

　　财务管理。财务管理包括：向业主收取管理费；对欠费者进行催收，直至采取法律行动；批准开支日常项目并负责支付；向物业管理服务公司支付物业管理服务费用；编制小区财务报告；编制小区年度预算方案并送业主大会审查批准；确定维修准备金的数额并送业主大会审查批准；负责维修准备金的收取、保管和使用。

　　行政管理。行政管理包括：召集和召开管委会会议；召集和召开业主大会；向业主发出和送达业主大会的开会通知；负责业主大会会场的计票工作；负责管委会和业主大会的会议记录；负责小区的档案管理；按时编制小区情况管理编制报告；负责小区购买各项保险；负责小区或者业主协会的对外联络。

　　小区环境的维护和维修管理包括：保安管理；一般性管道维修；一般性电器维修；油漆养护；对小区的各种设备进行定期的检查，于各种服务承包商进行联系；保洁管理；园林绿地维护管理。

　　（二）业主协会的专门委员会

　　在美国，规模稍大一些的物业小区的业主协会往往设有一些专门的委员会。专门的委员会一般分成两类：常设专门委员会和临时专门委员会。常设的专门委员会主要有：财务和预备委员会主要是为了完成具体任务而设定的，任务一旦完成，委员会即告终止。专门委员会的成员一般是4—9人。一般来说，必须具备某一方面专长或经验、热心并受其他业主信赖的业主中产生的。专门委员会的主席有领导能力并对其他业主有一定号召力的成员充任。专门委员会的成员有利于业主的参与，有利于提高管委会的工作效率和有利于管维护做出正确的决策。

　　四、有关业主协会治理的法律与法律文件

　　业主协会是法律和合同的产物。美国各州的物业产权法的内容大概可以分成三部分：第一部分是总则和定义部分；第二部分是关于小区的设立、变更和终止；第三部分是关于物业小区的管理制度，即业主协会该如何治理。

　　有关业主协会治理的法律文件，是指设立和治理物业小区的合同或契约性质的法律文件。包括设立物业小区的总协议书，业主协会章程和业主协会的各种决议。这些契约性文件统称物业小区或业主协会的治理文件。这些治理文件的主要作用包括：界定业主协会和业主相互之间的权利和义务；在业主和业主协会之间建立一种具有法律约束力的权利义务关系；确定业主协会的决策机制和保障其资金来源的机制；确定必要的内部规则和标准，以达到保护业主和业主协会在法律上的权利或权力，有利于物业的保值，并创造一个和谐的生活环境。

　　设立物业小区的总协议书，也成为物业小区业主转让契书，或称为主契书。这也是业主协会最主要的，也是最根本的治理文件，其主要作用包括：第一，规定和界定小区中专有部分与全体业主共有部分的范围和界限；第二，确立业主与业主之间以及业主与业主协会之间相互的法律关系，以利于物业小区的管理、维护并保障小区的资金来源；第三，对物业小区专有部分和共有部分的使用作必要的规定，以避免业主在使用过程中发生冲突，保障物业小区生活的和谐；第四，规定或确定业主的组织结构和治理的基本框架；第五，规定或确立通过向业主收取管理费和共同之处分担费，来解决业主协会资金来源的财务收费机制；第六，规定物业小区如何实现由开发商控制到由业主控制的过渡。

　　开发商在售楼的时候，必须向消费者提供能够一份设立物业小区总协议书及其附件。凡认可或接受物业小区总协议书条款，并与开发商签订房屋买卖合同的购房者，便在法律上自动成为设立物业小区总协议书及其附件的缔约方或签约方。未经购房者同意，开发商不得对物业小区总协议书和附件进行任何修改。当开发商将全部的房屋出售完毕之后，设立物业小区总协议书及其附件便成为物业小区内全体业主之间的主协议书或合同。全体业主有权根据法律规定的程序和设立物业小区总协议书所规定的程序，对设立物业小区总协议书作必要的修改。

　　美国所有州的区分物业产权法规定，物业小区总平面图与房屋单元平面图及剖面图，必须作为物业小区总协议书的附件，与物业小区总协议书一并送当地不动产的登记机关备案并办理登记手续之后，开发商才能对外销售。这些平面图和剖面图的作用就是界定业主对物业产权。

　　业主协会的章程，是一整套有关业主协会治理和管理的规则。美国各州的区分所有产权法规定，在开发商对外销售之前，必须完成设立业主协会的一切法律手续，包括编制业主协会的章称，在业主协会由开发商控制过渡到由业主控制之后，业主可以根据法律来修改章程。

　　业主协会管委会的决议，是一种固定格式的提案或者建议，经管委会正式审议并通过后，成为有约束力的文件。一般来说，小区内管委会的决议有四种：政策性决议，一般对业主的权利义务产生影响；行政性决议，涉及业主协会的内部运作；特别决议，一般来说是管委会针对某一具体情况所作的具体决策；一般性决议，涉及业主协会某些例行的事务。

　　五、业主的权利和义务

　　（一）业主的权利

　　业主的一般性权利，包括业主对房屋单元的占有、使用、

收益和处分的权利；业主在业主协会享有的成员权；业主享有免费使用小区共有部分的权利；业主、业主的家庭成员及邀请的客人有权使用小区的共有部分及娱乐设施。

　　业主的选举权和被选举权包括：凡进行委员会成员的选举，业主有权提前60天收到选举日期的通知，同时可邮寄送达，也可以由选举委员会派人送达。业主有权在选举日前至少提前40天，以书面方式提名作为管委会成员的候选人。如果自己提名自己作为管委会的候选人，至少应当在选举日之前35天提交自己的简历或作为候选人的其他人的资料。

　　业主有权至少提前14天收到选举大会的正式通知，包括各候选人的资料，通知可邮寄送达，也可以由管委会派人送达。如果候选人的人数超过了管委会规定的人数，选举应当采取不记名投票表决的方式。如果管委会的人数没有达到规定的管委会人数，所有的候选人全部自动当选，不再进行投票表决。

　　投票表决权包括：出席业主大会并根据设立物业小区总协议书及业主协会章程规定的程序审议并表决通过对设立物业小区总协议书及业主协会章程的修改。出席业主大会，审议并通过物业小区年度预算方案。修改房屋单元业主对小区共有部分所享有的共有产权份额的投票表决权。如果业主本人不能亲自到场表决，可以授权他人到会并代表自己行使表决权。业主有权在业主大会上投票，以简单多数表决通过撤销任何一名管委会成员，也有权与半数以上的业主达成书面协议，撤销任何一名管委会成员。

　　有关参加会议和及时得到会议通知方面的权利。业主有权列席物业小区管委会会议，但因法律诉讼管委会听取律师有关法律意见的会议除外。业主有权提前48小时得到物业小区管委会召开管委会会议的通知，会议通知应当张贴在物业小区内的通知栏或其他明显的位置。凡是物业小区管委会召开讨论专项收费问题或修改房屋单元使用规划的问题，业主有权至少提前14日收到会议通知。业主有权至少提前14日收到召开业主大会的通知，包括大会的议程。凡是召集表决通过物业小区年度预算方案的业主大会，业主有权至少提前14日受到大会的通知，包括待审议的年度预算方案。业主有权按照业主协会规定的程序在业主大会和管委会的会议上发表自己的意见和看法。业主有权对管委会会议和业主大会进行录音和录像。凡因违反设立物业小区总协议书和业主协会章程的规定而遭到罚款处理的业主，有权向物业小区管委会申辩。

　　对管委会和业主协会的监督权：业主有权了解业主协会在过去12个月的财务状况和资金使用情况。业主有权受到审议小区预算方案的业主大会的书面通知，包括管委会建议的预算方案草案。业主有权监督业主协会制定的规则查阅业主协会的各种档案或资料，包括财务档案或资料。如果业主通过挂号信给管委会写信，请求管委会对某事做出答复或解释，管委会应当以下列方式予以答复：第一，在受到业主挂号信30日内予以答复；30日内给予初步答复，并在60日内给予正式答复，即将有关部门和律师的法律意见转达给业主；3日内给予初步答复，并在咨询有关主管部门之后，10内将该一件送达业主。如果业主协会遇到法律诉讼可能是业主协会承担民事责任，业主有权收到有关诉讼的通知。如果业主协会未能补充管委会成员，而管委会成员达不到法定的人数，业主有权向法院提起法律诉讼。业主和业主协会的某些纠纷，可以采取仲裁或调解的方式解决，但是必须以业主自愿为前提。如果业主协会、小区管委会或其他业主违反与物业小区的规定或物业小区法律问津的规定，并给业主造成损害的，业主有权提起法律诉讼，要求赔偿损失或要求法院制止侵权行为。

　　（二）业主的义务

　　业主有义务按照物业产权法的规定和设立物业小区总协议书的规定,分担物业小区的共同支出，即交纳管理费用。不按时缴纳费用的，业主协会有权对其房屋单元设定法定抵押权，并有权根据法律的规定，将其房屋单元拍卖，优先受偿。

　　业主在使用小区共有部分时，不得妨害和损害其他业主使用共有部分的权利。

　　业主有义务在下列情况下，允许业主协会授权的人员在合理的时候进入到房屋单元：一是对共有部分进行维护和修理；二是采取必要措施方式给共有部分或其他单元造成损害；三是按照设立小区总协议书规定的要求对房屋单元进行维护。业主在装修自己房屋时，不得对共有部分的安全性和完好性造成不利的影响。

　　业主有义务遵守区分所有物业产权法及设立物业小区总协议书、业主协会章程及业主协会制定的各种内部规定。

　　六、美国物业小区必须购买的保险

　　物业小区业主协会及管委会最为重要的管理职责之一，是物业小区的风险管理。小区共有部分财产保险所报的风险，是建筑物及附属设施和设备的直接毁损，包括火灾保险和自然灾害保险。由于房屋单元和整个楼房在结构上是连为一体的，因而小区共有部分财产保险的范围包括房屋单元的墙体和楼板。如果发生保险事故，使房屋单元的墙体和楼板毁损，应属于索赔的范围，但是房屋单元内的动产和业主对房屋进行的装修除外。在美国物业小区的总协议书表明，通常均要求该项保险的赔偿金，只能用于小区建筑物及各种附属设施和设备的修复。如果达到规定的数量的业主不同意修复，按照业主在区分小区共有部分中所占有的共有产权的份额，将保险赔偿金分配给每一个业主。如果全体业主同意修复，但是保险赔偿金不足以支付全部的修复费用，则应当按照业主在小区共有部分中所占有的公有产权份额，补齐不足的部分。

　　在美国物业小区购买的保险当中，一般财产保险的保费最高，保费在业主缴纳的管理费中也占有明显的比重。据《芝加哥商报》报道，在“9·11”恐怖袭击之后，由于担心发生恐怖袭击活动，20**年物业小区的财产保费增加40%—100%。其中，高层住宅楼的保费增幅最大，芝加哥豪华高层物业小区的保费由原来的15万美元增加到100万美元之上，由于物业小区保安措施加强及保费的提高，20**年美国物业小区的管理费比20**年提高了20%。

　　根据美国和其他国家的法律，凡是在私人所有的不动产范围内发生的意外事故，责任原则是“谁的财产，谁负责”。如果在物业小区共有部分的范围内发生意外事故，例如小区电梯或者游泳池地面有水造成人员滑倒摔伤，小区内的全体业主必须对此承担共同的赔偿责任。因此，美国的业主协会为小区的为业主和业主协会购买了统一的意外事故责任保险。所报的风险包括在小区共有部分发生的以及共有部分使用和维护过程中引起的人身伤亡或者财产损失。

　　物业小区管委会成员在履行其职责的过程中，可能发生民事赔

偿责任的风险，大概有如下几方面的问题：因被指控诽谤他人而引起的民事责任；因管理不当造成损失而引起的民事责任；因决策失误而引起的民事责任；因审查账目或财务记录不细致或疏忽而引起的民事责任；在签订正式法律文件时，因为审查不严所引起的民事责任；因违反物业小区整理文件的规定而引起的民事责任；因为疏忽有关法律的规定或要求而引起的民事责任。

　　因为存在上述种种可能发生的问题，所以美国各州都要求物业管理委员会的成员强制性的保险，即使在个别的州没有要求，小区业主协会一般也都主动地为其购买此类民事责任保险。购买此类保险的目的就是要在管委会成员不受其在代表业主协会履行职责的过程中，由于行为不当或疏忽而引起的法律诉讼伤害。经过多年的司法实践，美国法院总结或创造了一种称之为“商业判断原则”的审判原则。根据这一原则，如果管委会被起诉，美国法院一般只调查管委会是否履行了受托诚信义务，是否具有应有的谨慎。原告承担证明管委会为不当行为的举证责任。管委会只要能够证明其履行了受托诚信义务，法院便不追究管委会的责任。

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篇2：小区管理处安全生产教育制度

　　花园小区规章制度

　　小区管理处安全生产教育制度

　　安全教育是增强员工安全工作的责任感和自觉性，提高安全技术水平，减少伤亡事故发生的重要途径。依照国家法规，结合公司安全工作的特点，制定本制度。

　　一、搞好经常性的安全教育工作。

　　1、定期召开安全生产会议，专题计划、布置、检查、总结、评比安全生产工作。

　　2、开展多种形式的安全活动，督促下属企业进行安全检查、安全教育、安全装置的维护。

　　3、召开事故现场会，分析发生事故的原因和教训，总结发生事故的规律，有针对性地进行安全教育。

　　4、组织员工参加安全技术交流，观看安全生产展览和劳动安全卫生电影、电视，张贴安全生产宣传画、标语和安全标志，时刻提醒员工注意安全。

　　二、严格要求和督促下属企业搞好"三级教育"，即入厂教育、车间教育和岗位教育，把安全工作做到在其它工作的前面。

　　三、搞好特种作业人员的培训工作，严格执行特种作业人员经培训合格持证上岗的规定，对违反规定的下属企业督促其按规定执行。

　　四、认真搞好消防知识的学习和宣传，使员工认识火灾的严重性和危害性，增强防患意识。公司每半年组织一次消防知识培训，切实提高员工在紧急情况下的应变能力。

篇3：花园小区管理处宣传工作制度

　　花园小区管理处宣传工作制度

　　一、坚定党性观念，客观地反映事实，把握时代脉搏，增大信息容量和实用性。

　　二、深入了解调查，追踪报道小区新人新事新风貌。

　　三、及时向居民传达有关政策法规，、物业管理方面的文件形象。

　　四、加强对外界联系，及时宣传、树立公司、管理处的社会形象。

　　五、宣传工作应起到沟通桥梁作用，促进管理处与住户的相互理解。

　　六、按时按量完成公司及管理处领导交给的其他任务。

　　七、宣传内容要求真实可读，健康新颖，有利于使广大业主、居民遵纪守法，和睦相处。

　　八、宣传人员加强自身文化素质修养，不断提高敏锐性和写作水平。

篇4：小区管理处员工着装标志制度

　　小区管理处员工着装、标志制度

　　1、公司将在物业服务管理中心采用新设计制作的统一有公司标志的服装，根据不同工种统一着装。

　　2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、褶皱、开线、掉扣。

　　3、着装应得体、光洁，不得卷衣袖、裤腿，定期换洗。

　　4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女员工如着裙装，应穿肉色丝袜，男员工应穿深色袜子。

　　5、必须佩带有公司统一标志的服饰。

篇5：小区管理处消防管理制度

　　小区管理处消防管理制度

　　A、遵守消防管理规定，全体员工应知晓和遵守《中华人民共和国消防条例》和杭州市有关消防规定，要贯彻"预防为主，防消结合"的方针，管理处主任为消防责任人；

　　B、普及消防知识，清楚了解防火安全的规定和措施，包括：

　　（1）消防栓周围附近不得堆放杂物，不准停车；仓库、配电间等易燃易爆和化学危险品等重要防火部位，须设"严禁烟火"等防火标志；

　　（2）明火作业应有《动火证》，在施工前做好灭火准备；

　　（3）消防设施保证100%完好率，不挪作他用；

　　（4）各类消防器材的数量，分布位置，操作技术和使用方法；

　　（5）扑救初步之火以及火场逃生的基本常识及疏散路线；

　　（6）组织义务消防队，每年一次组织义务消防知识培训和实际操作训练；

　　C、建立消防管理责任制，确定防火责任人，加强消防组织领导；

　　D、定期检查、检测消防设备；

　　（1）对重要部位保安值班人员每天进行巡逻、检查，每月一次由专人负责检查，公共区域的消防安全情况，严禁消防通道堆放杂物；

　　（2）每月由专人对消防器材的完好状态进行巡查，始终保持消防栓开关灵活，水带不破损，灭火器保证不过期失效，如发现问题，马上向上级汇报，记录在《消防器材检查记录表》上，确保消防设施随时都可启用。

　　（3）定期对各消防系统按市消防局规定进行测试及检修，保证安全运行；

　　（4）消控室值班人员遵守管理处有关规章制度，不得违章操作及定期汇报；