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推进《广州市物业管理暂行办法》暂难离行政之手

编辑:物业经理人2019-04-18

  推进《广州市物业管理暂行办法》暂难离行政之手

  即将于5月1日实施的《广州市物业管理暂行办法》引起热议,一大倾向就是认为该办法中街道、房管和居委等政府行政主导味太重,有过度干涉业主治权嫌疑,与《物权法》等法规理念不吻合。但依个人拙见,在目前环境下,有效推进物业管理行业建设和规范物管秩序,不但暂时离不开行政之手,反而迫切需要政府方责无旁贷地有效发挥作用。

  现时物管行业主要有两方面问题:由于业委会成立比例太低和作用发挥不佳,难以对物管方形成有效制衡,往往出现业主受制于物管方、业主难以更换物管公司的异象;以房改房为主的老旧住宅区,物业管理覆盖率不高,极小部分有物业管理的,也大都是政府或国企属下物业公司出于缓和职工(业主)治安维稳等压力下的苦苦支撑,基本都是管理水平低、业主怨气大、物业公司亏损经营的困局,这种非市场化的福利型物业管理难以持续但又缺乏退出机制。

  新型小区业委会难以成立,很多时候在于开发商及其关联物业公司的强势阻扰,以及政府部门隐藏在搪塞推责下的拉偏架、不作为;而对房改房等老旧小区来说,业委会难以成立则主要在于业主缺乏掏钱购买服务的理念,和政府部门在利益驱动不足下的职责缺位。前一种情形需要政府部门摆正位置、不为利益集团挟持,后一种情形则需要政府部门的责任担当和主动介入,包括老旧城区中极为关键的物业管理区域的合理划定。这两点都决定了政府必须有所作为,而新出台的暂行办法正是切中了以往部分政府部门“有权有利就抢、有责就推”的要害,直接明确职责、剔除借口,真正利于问题的解决。

  因此,片面地强调业主自治而忽视行政方的有效作为,未免有点脱离现实。当然,基于过往部分政府部门的表现,各方对某些行政弊端保持合理怀疑,既必要也是对现实的清醒认识。那么,政府之手应该如何发挥作用?我认为,政府要加快业主自治和业委会的建设及引导,尤其是要逐步真正放松对民间社会组织的管制和防范心态,在推动业委会建立时,更应恪守组织、引导和监督环节,防止越俎代庖代替业主决策,做到“到位而不越位”。至于老旧城区等福利残留型低端物业管理,政府应从保民生底线的角度,大胆主动介入,必要时亲自上马组织落实基本物管服务。

  (作者系物业管理行业人士)

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篇2:铜仁市物业管理办法(2016)

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  铜仁市人民政府办公室关于印发铜仁市物业管理办法的通知

  铜府办发〔20**〕66号

  铜仁市人民政府办公室关于印发铜仁市物业管理办法的通知 各区、县、自治县人民政府,铜仁高新区、大龙开发区管委会,市政府各工作部门:

  《铜仁市物业管理办法》已经市人民政府研究同意,现印发给你们,请认真组织实施。

  铜仁市人民政府办公室

  20**年5月31日

  铜仁市物业管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、其他管理人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》以及相关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称物业管理,是指业主、物业服务企业或其他管理人对依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地,进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。

  第三条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。

  第四条 物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理的原则,实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。

  第五条 市住房城乡建设局负责监督和指导全市物业管理工作。各区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门负责本辖区物业监督管理工作。

  城管、公安、规划、质监、工信、发改、供电、水务等相关部门依据各自职能职责,做好与物业管理有关的监督管理工作。

  第六条 各区(县、高新区、开发区)人民政府(管委会)

  应当结合本地实际建立、完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制,研究解决与物业管理相关的重大问题。

  第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府会同区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门,指导本辖区的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,组织召开物业管理联席会议,调解处理物业管理活动中的纠纷。

  居(村)民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作,指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

  第二章 业主、业主大会及业主委员会

  第八条 一个物业管理区域内,全体业主组成一个业主大会,对物业管理区域内共有部分实施管理。

  物业管理区域的划分,应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者2个以上房地产开发企业开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  区(县、高新区、开发区)人民政府(管委会)住房城乡建设部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

  第九条 物业管理区域内,符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

  (一)交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上;

  (二)交付使用的房屋套数达到总套数50%以上;

  (三)首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上;

  (四)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。

  建设单位应当自前款第一项至第三项规定的条件具备之日起,30日内将房屋交付使用情况书面报告物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府和县级住房城乡建设行政主管部门,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到报告之日起10日内在物业管理区域内予以公告。

  第十条 符合首次业主大会会议召开条件,且业主书面向街道办事处、乡(镇)人民政府申请组成业主大会筹备组的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起60日内,会同县级住房城乡建设行政主管部门组织、指导成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡(镇)人民政府代表、居(村)民委员会代表等组成,人数应为7人以上单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2,筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。

  第十一条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

  (二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (三)确认业主身份、业主人数和业主专有部分面积;

  (四)拟定业主委员会选举办法草案,提出候选人建议名单;

  (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  第十二条 筹备组应当自组成之日起3个月内,组织召开首次业主大会,表决通过业主大会议事规则、管理规约,选举产生首届业主委员会。

  第十三条 依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议,或者经20%以上的业主提议召开业主大会临时会议。

  业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分,占建筑物总面积超过1/2的业主且占

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  总人数超过1/2的业主参加。

  业主委员会不按规定履行召开业主大会会议职责的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期召开;逾期仍不召开的,业主可请求街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到请求之日起30日内组织召开业主大会会议。

  第十四条 业主大会依法履行下列职责:

  (一)制定和修改管理规约及业主大会议事规则;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)议定业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴;

  (四)实施委托管理或者自行管理;

  (五)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (六)筹集和使用专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分;

  (九)业主大会依法决定应当由业主共同决定的事项。

  决定前款第六、七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十五条 业主委员会由5人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过5年,委员可以连选连任。

  业主委员会委员名单应当在物业管理区域内进行公示,公示期为10天。

  第十六条 业主委员会应当自公示期满之日起3日内召开首次会议,推选主任、副主任和执行委员。

  第十七条 业主委员会应当在首次会议后,持街道办事处、乡(镇)人民政府签署的意见书及下列资料向区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门备案:

  (一)业主大会会议决议;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会委员基本情况和联系方式;

  (五)筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况;

  (六)其他法定材料。

  备案内容发生变更的,应当自变更之日起30日内向区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门进行重新备案。

  第十八条 业主委员会应当履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (二)业主大会决定委托管理时,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同;

  (三)收集和了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务合同的履行;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)调解物业使用和维护中的纠纷;

  (六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹、使用和管理,组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;

  (七)按照业主大会决议,监督管理本物业管理区域内的公共收益;

  (八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第十九条 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当由参会委员签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公示,公示期为5日。业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

  第二十条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

  (一)拒不履行委员职责的;

  (二)业主委员会过半数委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格的;

  (三)搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

  (四)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

  资格终止的业主委员会成员应当自终止之日起3日内将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交业主委员会。拒不移交的,其他业主委员会成员可以请求物业所在地公安机关协助移交。

  第二十一条 业主委员会任期届满60日之前,应当组织召开业主大会进行业主委员会换届改选。

  业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的,或者业主委员会任期内委员人数不足总数的1/2时,由街道办事处、乡(镇)人民政府指导组织换届改选。

  业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

  第二十二条 业主大会未能选举产生业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。

  第三章 物业交付与前期管理

  第二十三条 本办法所称的前期物业管理,是指商品房买卖合同签订之日起,至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3 个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同,制定临时管理规约,并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

  第二十四条 房地产开发企业在销售商品房时,应当将前期物业服务合同、临时管理规约向买受人明示,由买受人予以书面承诺。

  第二十五条 商品房交付过程中,房地产开发企业与物业服务企业应当按照国家有关规定,对物业共用部位、共用设施、设备及物业服务用房等进行检查和验收,形成书面查验记录并加盖公章予以确认。现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形,书面通知房地产开发企业,房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验,建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验情况书面告知业主。

  第二十六条 物业交付使用前,房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业服务所必须的其他资料。

  前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业管理场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料及上述资料移交给业主委员会。

  第二十七条 物业服务用房由房地产开发企业提供,属全体业主共有,应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积应符合《贵州省物业管理条例》指标要求。以上房屋用于物业管理活动,不得擅自改变用途。

  第四章 物业管理服务

  第二十八条 物业服务企业应当依法取得资质证书,并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动,从事特种作业的物业服务人员应当具备相应从业资格。

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  物业服务企业自行招用保安员的,应当依法向公安机关办理备案手续。

  第二十九条 物业服务内容主要包括下列事项,业主与物业服务企业可以参考以下内容,自行在物业服务合同中进行约定:

  (一)综合管理服务;

  (二)公共区域清洁卫生服务;

  (三)公共区域秩序维护服务;

  (四)公共区域绿化日常养护服务;

  (五)共用部位基本维修;

  (六)机动车停车服务;

  (七)高层供水系统;

  (八)升降系统;

  (九)维护消防设施;

  (十)其他约定的物业服务事项。

  第三十条 物业服务企业或者其他管理人应当与业主委员会签订物业服务合同,对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

  第三十一条 物业服务企业或者其他管理人可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

  第三十二条 物业服务企业或者其他管理人提供物业服务,应当遵守下列规定:

  (一)遵守有关法律、法规和规章的规定;

  (二)符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范;

  (三)按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;

  (四)制定、完善物业服务质量控制措施,建立健全物业服务档案保管、移交等制度;

  (五)向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项;

  (六)将物业服务内容、服务标准、收费标准以及涉及公共利益的内容在物业管理区域内长期公示;

  (七)定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

  第三十三条 物业服务应履行物业服务合同约定,不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。

  物业服务企业或者其他管理人依约履行义务的,业主应当按照物业服务合同约定按时缴纳物业服务费,拒不缴纳物业服务费的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

  第三十四条 物业服务合同期限届满前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘、另聘物业服务企业或者其他管理人的决定,并依据合同约定期限书面通知物业服务企业或者其他管理人;合同未约定通知期限的,应当提前30日通知。

  物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业或者其他管理人的决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续;任何一方提出终止的,应当提前60日通知对方。

  物业服务企业或者其他管理人,在物业服务合同履行期间或者在物业服务合同届满后,决定不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当按合同约定期限书面通知业主委员会;无业主委员会的,物业服务企业应当在物业管理区域内,向全体业主公示。合同未约定通知期限的,应当提前60日履行通知义务。

  第三十五条 业主大会决定另聘物业服务企业或者其他管理人的,选聘物业服务企业或者其他管理人的方案应当经业主大会表决通过,并在物业管理区域内公示。

  第三十六条 合同解除或者终止后,物业服务企业或者其他管理人应当与业主委员会办理退出手续,并履行下列交接义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

  (二)移交物业服务用房;

  (三)结算预收、代收的有关费用;

  (四)法律、法规规定的其他事项。

  第五章 物业的使用与维护

  第三十七条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人在物业管理区域内不得有下列行为:

  (一)擅自改建、占用共用部位、共用设施设备;

  (二)擅自改变房屋用途;

  (三)违章搭建建筑物或构筑物;

  (四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

  (五)擅自占用、挖掘道路、场地;

  (六)随意倾倒垃圾、污物;

  (七)法律、法规禁止的其他行为。

  第三十八条 物业保修期满后,业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责。

  第三十九条 物业保修期满后,物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新,由业主共同承担,使用业主所缴纳的住宅专项维修资金。

  物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的,责任人应当及时修复,并对造成的损失承担赔偿责任。

  第四十条 物业服务企业或者其他管理人应当建立健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度,按照合同的约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、养护,并做好记录。

  电梯、二次供水等特种设备和自动消防设施,由业主或者物业服务企业根据物业服务合同约定,委托专业服务单位负责维护、保养,并明确各方安全管理责任。

  第四十一条 供水、供电、供气等专业经营单位,对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。

  第四十二条 物业管理区域内按照规划建设的车位、车库,应当首先满足业主的需要,其归属、处置方式由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。

  约定属于建设单位所有的车位、车库出租的,应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人现有需要后,建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过6个月。

  约定属于建设单位所有的车位、车库出售时,车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的,每户业主只能购买1个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的,每户业主至少可以购买1个车位或者车库,业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外,不得出售给业主以外的其他人。

  约定属于建设单位所有的车位、车库出租、出售的,应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租(售)车位、车库的数量、相关证明文件和出租(售)价格及承租(购买)人条件等。

  第四十三条 因规划建设车库不足,业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位,但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。利用停车泊位停车的,应当交纳车位场地使用费,车位场地使用费属于全体业主共有。

  第四十四条 物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有,其使用、分配、管理由业主大会决定。

  第六章 监督管理

  第四十五条 住建、规划、城管、公安、质监、发改、工信等部门应当建立投诉、举报受理制度,并在物业管理区域内公布投诉电话,对物业管理区域内的违法行为及时进行查处。

  第四十六条 物业服务企业或者其他管理人有下列行为之一的,向住房城乡建设部门投诉:

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  (一)未取得资质证书从事物业管理的;

  (二)将物业管理区域内的全部物业管理一并委托其他单位或者个人管理的;

  (三)套取、挪用物业专项维修资金的;

  (四)工程质量缺陷得不到及时维修的。

  第四十七条 物业服务管理区域内有下列情形的,可以按照下列途径投诉:

  (一)违反本办法第三十七条第(一)至(三)项的,按其职责分工向城乡规划部门投诉、(四)至(六)项的向城管执法部门投诉;

  (二)占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施,影响消防安全的,向公安机关消防机构投诉;

  (三)赌博、利用迷信活动危害社会的,违反规定饲养动物干扰他人正常生活的,存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的,向公安机关投诉;

  (四)电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患的,向质监部门投诉;

  (五)物业服务企业违规收费的,向发改部门投诉;

  (六)供水、供气、供电等专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任的,向其主管部门投诉;

  (七)通讯专业经营单位未依法承担通讯线路、设施及相关设备维修养护责任的,向工信部门投诉。

  第四十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者县级房屋行政主管部门,应当责令改正或者撤销,并通告全体业主。

  业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的,可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前,不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。

  第七章 责任追究

  第四十九条 业主委员会、业主委员会委员违反本办法拒不移交或者不及时移交相关资料和财物的,由物业管理区域所在地街道办事处、乡(镇)人民政府依法责令其限期改正,违反法律规定的追究其法律责任。

  第五十条 物业服务企业或者其他管理人违反本办法第二十三条,未及时办理物业服务合同备案手续的,由区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门责令其限期改正,并将该违规行为记入物业服务企业或者其他管理人信用档案上报铜仁市住房城乡建设局。

  第五十一条 物业服务企业或者其他管理人违反本办法第三十六条,在经业主大会决定选聘新的物业服务企业后拒绝办理交接的,由区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门责令其限期改正,将其违规行为记入物业服务企业或者其他管理人信用档案。

  第五十二条 住房城乡建设部门、街道办事处、乡(镇)人民政府、业主委员会和其他有关部门的工作人员在工作中有挪用物业质量保修金或者物业专项维修资金行为,或者利用职务便利收受他人财物或者其他好处的,依法给予纪律处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

  第五十三条 各区(县、高新区、开发区)可根据本办法制定相应的实施细则。本办法由铜仁市住房城乡建设局负责解释,本办法自公布之日起实施。原《铜仁市人民政府办公室关于印发铜仁市物业管理办法的通知》(铜府办发〔20**〕189号)文件同时废止。

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篇3:连云港市物业管理项目经理管理办法(2014)

  市住房局关于印发连云港市物业管理项目经理管理办法的通知

  各县区房产(住建)局,市开发区建设局,徐圩新区规建局:

  现将《连云港市物业管理项目经理管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

  连云港市住房保障和房产管理局

  20**年1月13日

  抄送:各物业服务企业

  连云港市物业管理项目经理管理办法

  第一章 总则

  第一条 为进一步加强物业管理行业队伍建设,培养、提高物业管理项目经理业务素质和管理能力,提升物业管理水平,根据《江苏省物业管理条 例》等相关法律、法规规定,制定本办法。

  第二条 本办法所称物业管理项目经理(以下简称项目经理)是指物业服务企业派驻物业管理项目负责经营管理的人员。

  第三条 本办法适用于本市行政区域内所有项目经理的培训、执业注册、日常管理和监督考核。

  第四条 市物业管理行政主管部门负责全市项目经理培训、执业注册和考核工作的监督管理,负责建立全市项目经理管理体系档案。

  县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)负责本辖区内注册或非本辖区内注册但在本辖区物业管理项目中从事经营管理活动项目经理的日常监管和考核,并建立档案资料库。

  市物业管理协会负责全市项目经理的资格认证培训、发证和继续教育信息登记,并建立档案资料库。

  第五条 项目经理持我市颁发的资格证书上岗,并实行责任制。

  项目经理对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规、物业服务合同约定,以及所属物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。

  第六条 项目经理应履行下列主要职责:

  (一)根据物业管理法规、规章 、政策规定以及物业服务合同约定,制定物业管理的详细计划和方案并组织实施,保障物业使用的安全方便,保持物业及其设施设备状态完好、运行正常、环境优美、公共秩序良好。

  (二)依照物业服务合同的约定,负责房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理;负责物业管理区域内环境卫生和日常公共秩序的维护;负责物业共用设施设备和有关资料的查验。

  (三)执行周一至周日物业服务业务接待制度,持证挂牌上岗;负责填写物业管理日志,负责将本人姓名、照片、服务承诺及24小时服务电话在物业管理区域内显著位置公示;建立健全各项管理制度和岗位工作标准,规范项目管理服务人员的行为,及时发现并处理管理服务人员的违规行为。

  (四)公开任职项目的业务办理程序及时限,公开收费事项和标准,公开物业服务内容和标准,并接受业主监督;规范受理业主(使用人)投诉、报修及回访的工作流程,并及时予以处理。

  (五)主动履行工作职责,及时处理好工作范围内的事务,不推脱敷衍,积极带领项目内工作人员为业主(使用人)做好服务。

  (六)加强与业主(使用人)、业主委员会、建设单位,属地街道办事处(乡镇人民政府)、房产、城管、治安、消防、环保等政府相关部门,以及供水、供电、供气、供热等专业经营单位的沟通与交流,认真听取其意见和建议,不断提高和完善管理服务水平。

  (七)负责协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件,及时劝阻制止业主(使用人)在物业使用过程中的违法违约行为,并向业主委员会、属地街道办事处(乡镇人民政府)和有关行政管理部门报告。

  (八)接受项目属地街道办事处(乡镇人民政府)及县区物业管理行政主管部门的指导和监督,配合相关部门做好社区管理工作。

  (九)法律法规及物业服务合同约定的其他事项。

  第七条 物业服务企业应向所管项目至少派驻一名项目经理;更换项目经理的,物业服务企业应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置公示;业主委员会经征求业

  文章来源 房 地 产e网 主意见,要求更换项目经理的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域内显著位置公示;物业服务企业选派的项目经理作为答辩人参与物业管理项目招投标活动并中标的,该投标答辩人应为中标项目的项目经理。

  第八条 一名项目经理同时管理两个项目的,应当征得两个项目合同甲方的同意,其管理物业建筑面积总和应在30万平方米以内;不得同时管理三个及以上项目。

  第九条 在职项目经理因自身原因需要离职的,应提前一个月向所在企业书面报告,并做好所管项目财务和日常管理事务的交接工作。

  第二章 资格认证

  第十条 市物业管理协会应定期组织项目经理资格认证培训、考试,对考试合格的人员颁发资格证书。参加项目经理资格认证考试的人员,除应遵守国家法律、法规,恪守职业道德外,还需具备下列条 件之一:

  (一)具备物业管理师职称的,从事物业管理工作满1年;

  (二)取得本科学历的,从事物业管理工作满2年;

  (三)取得大专学历的,从事物业管理工作满3年;

  (四)大专以下学历的,从事物业管理工作满4年。

  从事物业管理工作的年限以毕业证书和劳动合同(合同甲方须为依法注册并取得有效资质等级的物业服务企业)为准界定。

  第十一条 资格证书由项目经理本人使用、自行保管,不得涂改、借用。

  第十二条 资格证书应设定有效期,有效期满前一个月,持证人员应及时到发证单位办理延期或换证手续。

  第十三条 资格证书遗失的,应在我市市级报刊上刊登遗失声明,并持本人身份证(委托他人办理的还需提供被委托人身份证原件和复印件)到初始注册地县区物业管理行政主管部门提出补证申请,经主管部门审核同意后,报发证单位办理补证手续。

  第三章 注册管理

  第十四条 发生下列情况之一的,项目经理应在情况发生之日起15日内,持《连云港市物业管理项目经理初始注册(或信息变更)登记表》、本人身份证、项目经理资格证书原件和复印件、任职证明(或解聘证明)、劳动合同等有关资料,到本人身份证载明的住址所在地(非本市住址的到任职企业注册地)县区物业管理行政主管部门申请执业注册登记或变更执业信息。

  (一)新领取资格证书的;

  (二)新接管或变更物业管理项目的;

  (三)离职或变更任职企业的;

  (四)取得补办资格证书的(补登的执业注册信息以项目经理档案记录为准)。

  县区物业管理行政主管部门在接到申请后,应及时予以审核办理,并将相关登记、变更信息于每月底汇总报至市物业管理行政主管部门记入项目经理档案。

  第十五条 外埠来连物业服务企业的项目经理,在未取得我市颁发的物业管理项目经理资格证前,应持本人身份证、物业管理相关从业资格证、劳动合同、企业总部注册地物业管理行政主管部门或行业协会出具的项目经理无违规证明等材料到市物业管理协会登记备案,并根据相关要求按时参加连云港市项目经理资格考试,合格后换发资格证书。

  第十六条 项目经理申请登记、变更的执业信息必须与实际相符。经查实发现不相符的,县区物业管理行政主管部门应予以通报批评,并视情节轻重可提请市物业管理行政主管部门审核撤销其资格证书。

  第四章 继续教育管理

  第十七条 项目经理取得资格证书后,应按行业主管部门或市物业管理协会要求按时参加继续教育和相关考试。

  第十八条 继续教育的方式和内容由市物业管理行政主管部门确定,并委托市物业管理协会具体落实。

  第十九条 项目经理接受继续教育情况登记在项目经理资格证书附页备查。

  第五章 档案管理

  第二十条 建立项目经理管理体系档案。档案由市物业管理行政主管部门实行动态管理,内容包括项目经理基本资料和长效考核情况。

  第二十一条 档案信息的征集采取项目经理自行申报的方式,市、县区物业管理行政主管部门也可根据实际情况直接录入相关信息。

  项目经理应按要求及时填报档案信息(奖惩信息应提供相关依据),并经县区物业管理行政主管部门审核登记后,报市物业管理行政主管部门录入。

  第二十二条 全市项目经理管理体系档案记录的内容作为项目经理执业注册、日常考核、评先评优和出具相关证明的主要依据。

  第六章 考核管理

  第二十三条 项目经理的考核管理采取累计扣分制。每年的1月1日至12月31日为一个扣分周期,初始分为18分,扣分周期期满,重新记分。新取得资格证的项目经理其扣分周期自核发证书之日起至当年12月31日,不足3个月的,其当年扣分信息滚入下一个周期。

  第二十四条 县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应按照《连云港市物业管理项目经理考核扣分标准》规定,对辖区内项目经理的违法违规行为视情节予以扣分处理,并将相关信息及扣分依据报市物业管理行政主管部门备案。

  第二十五条 项目经理按照市、县区物业管理行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)整改要求,在限期内完成整改工作,且未造成社会负面影响的,可考虑不予扣分。同一情形受处罚的,不累计扣分,以最高分计算。

  第二十六条 县区物业管理行政主管部门应在每年1月份将辖区内项目经理上一年度的考核扣分情况形成汇总报表,报至市物业管理行政主管部门,录入项目经理档案,并依据扣分结果对项目经理进行如下处理,予以公示。

  (一)项目经理扣分满3分的,不得参加当年的各类个人奖项评比,不予出具项目经理良好信用证明,所管项目一年内不得申报优秀物业管理项目。

  (二)项目经理扣分满5分、未达10分的,除上述第(一)款处理外,一年内不得参加本市物业管理项目招投标活动,且物业服务企业不得将其调任至其他物业管理项目任职项目负责人。

  (三)项目经理扣分满10分、未达18分的,除上述第(二)款处理外,由县区物业管理行政主管部门或所管项目属地街道办事处(乡镇人民政府)给予书面警告,责令其限期整改。

  (四)项目经理扣分满18分的,除上述第(三)款处理外,撤销其资格证,所属物业服务企业应及时撤换项目负责人。

  第二十七条 项目经理被撤销资格证的,自证书撤销之日起两年内不得参加项目经理资格考试,不得作为项目负责

  文章来源 房 地 产e网 人参与本市物业管理项目管理。

  第七章 附则

  第二十八条 扣分的实施由市、县(区)物业管理行政主管部门、项目经理注册地或其所管项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)相关人员以会议形式研究决定。会议可视情邀请其他相关人员参加,市物业管理行政主管部门可根据实际情况对本办法及《连云港市物业管理项目经理考核扣分标准》适时进行调整。

  第二十九条 项目经理执业信息提供单位或个人因提供不真实信息侵害他人合法权益造成损失的,信息提供单位或个人依法承担相应责任。

  第三十条 本办法由市物业管理行政主管部门负责解释。

  第三十一条 本办法自20**年3月1日起施行,《连云港市物业管理项目经理工作考核管理办法》(连房[20**]59号)同时废止。

篇4:钦州市物业管理办法(2017年度)

  钦州市人民政府办公室关于印发《钦州市物业管理办法》的通知

  钦政办〔20**〕122号

  各县、区人民政府,各开发区、管理区管委,市直各委、办、局:

  经市人民政府同意,现将《钦州市物业管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

  钦州市人民政府办公室

  20**年9月22日

  钦州市物业管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为规范我市物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业和开发建设单位等各方合法权益,营造良好的生活和居住环境,促进社会的和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等法律、法规及规章,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。

  第三条 县区人民政府(管委)应当加强对物业管理工作的领导和组织,实行综合治理,将物业管理工作纳入城市综合治理工作体系,建立物业管理目标责任机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

  对于交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损等,因客观原因未实施物业管理的物业小区,县区人民政府(管委)可以结合危旧房和棚户区改造以及城市环境综合整治工作,完善配套基础设施和公共服务设施,改善综合环境,逐步实施物业管理。

  第四条 市房产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督指导;县区房产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  住建(规划、建设)、公安、民政、司法、环保、卫计、城市管理、工商、质监、价格、人防等行政主管部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。

  镇人民政府(街道办事处)具体负责辖区内物业管理活动的相关工作。

  村民委员会(居民委员会)应当协助镇人民政府(街道办事处)开展物业管理工作。

  第五条 物业行业协会应当加强行业自律管理,促进诚信经营,开展我市物业服务优秀小区评选工作,加强物业服务企业从业人员培训,定期发布物业服务市场信息,调解处理物业服务纠纷,提高物业服务行业水平。

  第二章 业主大会及业主委员会

  第六条 首次业主大会会议的筹备经费由开发建设单位承担,按照物业管理区域规划总建筑面积每平方米0.3元的标准缴纳首次筹备经费,单个物业管理区域总费用最高不超过30000元,最低不少于5000元。在办理首幢房屋初始登记前,开发建设单位应当将首次业主大会筹备经费一次性交由镇人民政府(街道办事处)代管,专项用于首次业主大会筹备及会议期间所需的办公用品、资料印刷、会务、宣传、通讯等必要费用的支出,结余部分移交小区业主委员会按照业主大会决定使用。

  第七条 县区房产行政主管部门应当在收到开发建设单位书面报告或者业主联名的书面要求后5日内,书面告知镇人民政府(街道办事处)。镇人民政府(街道办事处)应当在收到书面告知后及时组织成立首次业主大会筹备组。

  筹备组成员由县区房产行政主管部门、镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)、建设单位指派的代表以及业主代表组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由镇人民政府(街道办事处)代表担任。

  筹备组成立后应当将成员名单等在物业管理区域内公告。

  第八条 业主有下列情形之一的,不得担任筹备组业主代表及竞选、担任业主委员会委员:

  (一)非本物业管理区域的业主;

  (二)不具有完全民事行为能力;

  (三)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系;

  (四)存在损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当行为且未改正的;

  (五)未按照规定交纳物业服务费和物业专项维修资金等相关费用且未改正的;

  (六)出租房屋造成侵害其他业主合法权益的;

  (七)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;

  (八)有严重不良信用记录或者违法犯罪记录的;

  (九)违反业主大会议事规则、管理规约的;

  (十)其他原因不宜担任的。

  业主委员会委员或筹备组业主代表成员的资格审核,由镇人民政府(街道办事处)负责。

  第九条 业主大会筹备组应当履行下列职责,并自成立之日起90日内组织召开首次业主大会:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数、业主所拥有的专有部分面积以及在业主大会会议上的投票权数;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)拟定首届业主委员会成员选举办法草案,确定业主委员会委员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举(增补)办法;

  (七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有

  更多文章异议的,应当在公告期间向筹备组提出意见,筹备组应当集体讨论决定是否采纳并及时答复业主。

  第十条 首次业主大会会议主要议题应包括选举产生首届业主委员会委员、确定业主委员会任期以及表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等。

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面或手机信息、电子邮件、网络等征求意见的形式,业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会决定筹集、使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主委员会应当将业主大会表决通过的事项在物业管理区域内公告。

  第十一条 业主委员会设主任1名,副主任1至3名,由业主委员会全体委员推选产生。

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到物业所在地的县区房产行政主管部门和镇人民政府(街道办事处)办理备案手续。

  业主委员会办理备案手续后,可依法刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  第十二条 经业主大会决定,业主委员会工作经费可以从电梯广告、共有车位租赁等物业公共部位经营收益中按约定的比例提取,或者通过业主集资、业主自愿捐赠等合法方式筹集。

  业主委员会工作经费可以委托物业服务企业代为筹集,也可以由业主委员会自行筹集,具体的筹集及使用方式应当在业主《管理规约》中确定。

  第十三条 业主大会、业主委员会应当接受镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)的监督和指导。

  召开业主大会会议或业主委员会会议前,召集人应当通告全体业主或通知全体业主委员会委员,并书面报告镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)。镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)应派员列席会议,并对业主大会、业主委员会会议进行监督和指导。

  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,做出的决定违反法律、法规及规章的,镇人民政府(街道办事处)应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三章 物业服务

  第十四条 业主大会成立前,由开发建设单位通过招标投标方式选聘前期物业服务企业,根据中标结果确定前期物业服务收费标准,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。经济适用住房、限价商品住房等保障性住房小区应当采用公开招标方式选聘前期物业服务企业。

  开发建设单位在销售房屋前,应当将前期物业服务企业以及服务标准、收费标准等信息在房屋销售中心向买受人明示。

  业主大会成立之前,开发建设单位、物业服务企业依法解除合同或者前期物业服务合同到期的,开发建设单位应当通过招标投标方式,重新选聘前期物业服务企业;若开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的,由镇人民政府(街道办事处)临时选聘物业服务企业。重新或临时选聘物业服务企业的,开发建设单位或镇人民政府(街道办事处)应当就选聘物业服务企业事项进行公告;业主对公告内容有异议的,应当及时答复。

  业主大会成立后,由业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业。提倡和鼓励业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业。

  业主大会选聘物业服务企业后,业主委员会应当将选聘的物业服务企业信息以及服务标准、收费标准等在物业管理区域内明示。

  第十五条 前期物业服务企业在承接物业前,应当和开发建设单位按照合同约定,共同对物业管理区域内的物业共有部位、共用设施设备等进行检查和验收。

  开发建设单位应当向物业服务企业移交下列材料:

  (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)环境影响评价等环境保护资料;

  (三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)业主名册、业主联系方式;

  (六)物业服务所必需的其他资料。

  第十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内公示并及时更新,接受业主咨询、监督:

  (一)物业服务企业营业执照、诚信证明、项目负责人基本情况及物业服务投诉电话等;

  (二)合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)共用设施设备的日常维修保养单位的名称、资质和联系方式等;

  (四)电梯运行维护费、公共水电费分摊等情况;

  (五)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复说明。

  第十七条 开发建设单位或业主、业主大会、业主委员会等对物业服务企业的履约情况存在异议的,可以委托第三方评估机构开展评估。第三方评估机构应当向全体业主、物业服务企业公布评估结果。经评估不符合合同约定标准的,物业服务企业应当进行整改。

  物业服务企业有下列失信行为之一的,经镇人民政府(街道办事处)和县区房产行政主管部门核实后,由市房产行政主管部门录入物业服务企业诚信档案:

  (一)未按照法律、法规及规章规定提供物业服务且拒不整改的;

  (二)经第三方评估机构评估,履约情况不符合合同约定标准且拒不整改的;

  (三)违反合同约定擅自更换项目负责人的;

  (四)挪用专项维修资金的;

  (五)擅自改变物业管理用房用途的;

  (六)不履行物业服务合同,业主投诉较多,经查证属实的;

  (七)发生重大安全责任事故的;

  (八)物业服务合同依法终止后,拒不撤出物业管理区域,或者不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;

  (九)违反法律、法规及规章等规定情形的。

  第十八条 物业管理服务收费包含物业服务费、电梯维护费及车位、车库停车服务费等。

  业主大会成立前,公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房等保障性住房的前期物业服务收费实行政府指导价;其他物业的前期物业服务收费实行市场调节价。具体的前期物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

  业主大会成立后,物业服务收费实行市场调节价。具体的物业服务收费标准由业主大会、业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  市、县区价格行政主管部门应当根据相关规定,结合我市实际,分别制定政府指导价的基准价、浮动标准以及市场调节价的参考价,并适时更新,定期向社会公布。

  第十九条 物业服务企业违反规定和合同约定,擅自扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的,业主有权拒绝。

  业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。业主违反合同约定不交纳物业服务费的,业主委员会、物业服务企业可以通过书面通知、上门通知、在物业管理区域公示等方式,督促其限期交纳;逾期未缴纳的,可以依法向人民法院提起诉讼。

  业主有不交纳

  更多文章专项维修资金、拒付物业服务费用以及实施损害业主共同权益等行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则等规定中对其享有的共有部分收益分配等共同管理权限予以限制。

  第二十条 物业服务合同解除或者终止的,物业服务企业应当与业主委员会办理退出交接事宜;业主委员会尚未成立的,应当与开发建设单位办理退出交接事宜;开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的,应当与村民委员会(居民委员会)办理退出交接事宜。交接各方应当对物业管理区域内业主共有房屋、共用设施设备、场地、财物、资料等的使用维护现状给予确认,并报县区房产行政主管部门备案。

  物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝办理退出交接事宜。

  第四章 物业的使用及管理

  第二十一条 新建物业的开发建设单位应当在商品房预(现)售前向县区房产行政主管部门申请办理物业管理区域划分。

  物业管理区域由县区房产行政主管部门会同镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)根据建设用地规划许可证确定的红线范围,综合考虑物业共用设施设备、社区建设和便于业主大会(业主委员会)开展活动等因素划分。

  有下列情形之一,且在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下,可以将一个建设项目划定为若干独立的物业管理区域:

  (一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成不同组团的;

  (二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;

  (三)配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同组团的;

  (四)法律、法规及规章规定能够划定为不同区域的其他情形。

  第二十二条 建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积,并纳入建设计划,同步设计、同步施工、同步交付使用。

  物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰,且不少于80平方米。

  物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋,具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。

  经业主大会同意,业主委员会用房可以从物业服务用房中调剂,建筑面积应当不少于20平方米。

  第二十三条 开发建设单位应当将下列材料在房屋销售中心向买受人明示,并作为《商品房买卖合同》的附件:

  (一)前期物业服务合同及业主临时管理规约;

  (二)物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;

  (三)共用部位的位置、数量、面积和用途;

  (四)共用设施设备的位置、名称、用途及权属;

  (五)车库、车位的位置、数量及权属;

  (六)物业服务用房的面积及位置;

  (七)法律、法规及规章规定需要明示的其他内容。

  物业管理区域内成片栽植阔叶乔木的地面停车场,经规划行政主管部门核定为绿地面积的,属于全体业主共有。

  物业管理区域内的人民防空地下室在平时由开发建设单位使用管理,收益归开发建设单位所有。

  第二十四条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位,应当优先销售、出租给本物业管理区域内的业主。在最后1栋房屋交付使用前,原则上只能向每户业主出售1个车库、车位。

  车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时,建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的单位或个人;业主要求承租车库、车位的,开发建设单位不得只售不租。

  第二十五条 新建物业小区供水设施由开发建设单位投资建设。供水工程的设计、施工、监理等应当委托具有相应资质的单位承担,并遵守国家、自治区及本市有关技术标准和规范。

  新建物业小区供水设施建设竣工后,应当由开发建设单位组织勘察、设计、施工、监理以及城市供水企业验收,并接受市城市供水行政主管部门、建设行政主管部门等有关部门监督,同时按规定报备案。验收合格后,由城市供水企业统一维护管理及供水,并向最终用户收取水费。未经验收或者验收不合格的,开发建设单位不得将物业交付业主使用。

  新建小区供电设施的配建可参照上述规定执行。

  第二十六条 业主转让或出租物业时,应当将管理规约作为转让合同或租赁合同的附件,并将转让或者出租的有关情况告知业主委员会和物业服务企业。

  业主、物业使用人、装饰装修企业在房屋室内装修工程开工前,应当与物业服务企业签订房屋室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当告知装饰装修注意事项,避免因业主、物业使用人违规装修造成公共部位损坏。

  第二十七条 物业小区业主应当及时归集物业专项维修资金。新购商品房业主应当在《商品房买卖合同》登记备案之前归集首期物业专项维修资金。未归集有物业专项维修资金的小区由该小区业主大会决定归集事项。

  人民防空工程的物业专项维修资金由开发建设单位在办理该幢房屋初始登记前归集。

  保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用,由开发建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用,按照下列规定承担:

  (一)业主专有部分由业主承担;

  (二)业主共用部位、共用设施设备,由业主按照专有部分建筑面积分摊,已归集专项维修资金的从专项维修资金中支付,属于人为损坏的,费用由责任人承担。

  第二十八条 业主大会、业主委员会及物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部分、共用设施设备进行经营、设置广告等收入,扣除经营、维护等成本后,收益归全体业主所有。对经营性收益的收支管理,应当在物业服务合同和管理规约中约定。

  经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户。物业服务企业或业主委员会应当定期将经营性收益的收支情况向业主公示,接受业主、业主大会和镇人民政府(街道办事处)以及村民委员会(居民委员会)的监督。

  第二十九条 县区人民政府(管委)应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。物业管理联席会议由县区房产行政主管部门会同镇人民政府(街道办事处)召集,相关行政主管部门、村民委员会(居民委员会)、物业服务企业以及供水、供电、供气、电梯维保等专业经营单位、开发建设单位、业主委员会或者业主等的代表参加。主要协调解决下列事项:

  (一)业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题;

  (二)物业服务企业在变更及交接过程中出现的问题;

  (三)物业管理区域内发生的群体性重大纠纷、突发事件;

  (四)物业管理区域内的收费争议问题;

  (五)物业管理与社区管理的衔接和配合;

  (六)其他需要协调解决的重大事项。

  第五章 监督管理

  第三十条 市、县区房产行政主管部门具体履行下列职责:

  (一)市房产行政主管部门职责:

  1. 负责全市物业管理活动的统筹和政策研究,牵头建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

  2. 统筹全市物业专项维修资金监管工作,建立物业应急维修监管制度,建立物业服

  更多文章务突发事件应急处理机制;

  3. 牵头建立全市物业管理招标投标、物业管理行业诚信、物业服务第三方评估、物业行业监管等制度;

  4. 指导和监督各县区开展物业管理工作;

  5. 法律、法规及规章规定的其他职责。

  (二)县区房产行政主管部门职责:

  1. 负责物业管理区域的划分以及物业承接查验备案和物业服务合同备案;

  2. 负责物业管理招标投标活动和物业专项维修资金使用的监管;

  3. 负责业主大会及业主委员会备案;

  4. 定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务企业及从业人员的信用征集和监管工作;

  5. 负责查处物业装饰装修的违法行为;

  6. 负责物业小区房屋租赁登记备案;

  7. 组织开展物业小区信息调查,建立物业小区管理档案;

  8. 指导和监督镇人民政府(街道办事处)调处物业管理矛盾纠纷;

  9. 指导和监督物业小区的移交和接管工作;

  10. 法律、法规及规章规定的其他职责。

  第三十一条 市、县区相关行政主管部门分别履行下列职责:

  (一)住建(规划、建设)行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任、改变房屋结构影响房屋安全及使用功能的监督检查,依法查处擅自改变物业规划用途、使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为。

  (二)城市管理行政主管部门负责查处物业管理区域内违法设置户外广告、乱摆乱卖及占道堆放杂物等违法行为。

  (三)公安机关负责依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声超标等依法进行管理,指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案,督促物业服务企业落实相关安全管理制度;配合流动人口和出租屋管理职能部门,做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法查处;依法查处和打击物业管理服务中的欺行霸市等违法犯罪行为。

  (四)民政行政主管部门负责指导村民委员会(居民委员会)协助镇人民政府(街道办事处)做好物业管理相关工作。

  (五)司法行政主管部门负责物业矛盾纠纷的人民调解工作。

  (六)环保行政主管部门负责依法查处违法排放水污染物、经营中的文化娱乐场所边界噪声超标排放、在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等设备、设施边界噪声超标排放、建筑施工噪声污染等违法行为。

  (七)卫计行政主管部门负责物业管理区域内的卫生和计划生育、疾病防控、除四害等工作。

  (八)工商行政主管部门负责物业管理区域内的违法经营、违法广告、侵害消费者权益等行为的查处。

  (九)质监行政主管部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐等设施的安全监督管理工作,依法检定物业管理区域内供水、供电、燃气等计量器具。

  (十)价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查;负责对物业服务收费进行规范和引导;依法查处物业服务收费违法案件和乱收费行为;协调处理物业服务收费纠纷。

  (十一)人防行政主管部门负责人民防空工程设施违法行为监督检查。

  (十二)其他部门按照各自职责负责物业管理的相关工作。

  第三十二条 镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)具体履行下列职责:

  (一)镇人民政府(街道办事处)职责:

  1. 负责业主大会及业主委员会备案;

  2. 建立物业管理矛盾投诉调解机制,调解物业管理矛盾纠纷;

  3. 指导和监督物业小区业主召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业等活动;

  4. 理顺物业管理与社区管理、社区服务关系,协调开发建设单位、物业服务企业与业主等关系;

  5. 依法纠正业主委员会的违法行为;

  6. 落实老旧物业小区、拆迁安置房小区物业管理工作;

  7. 法律、法规及规章规定的其他职责。

  (二)村民委员会(居民委员会)应当协助和配合镇人民政府(街道办事处)开展下列物业管理工作:

  1. 组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

  2. 组织、指导业主委员会的换届选举工作;

  3. 指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动,协调处理物业管理事务;

  4. 协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;

  5. 依法协调处理物业管理纠纷;

  6. 其他需要协助和配合的工作。

  第六章 附 则

  第三十三条 违反本办法规定的行为,法律、法规及规章已做出处罚规定的,从其规定。

  第三十四条 各县区可根据本办法制定实施细则。

  第三十五条 本办法由市房产行政主管部门负责解释。

  第三十六条 本办法自印发之日起施行。

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篇5:谈物业管理服务费由业委会代收不失为一种好办法

  谈物业管理服务费由业委会代收不失为一种好办法

  由业主委员会代收物业服务费,将有效提高目前物业服务收缴率。浦东北蔡世外桃源和浦兴街道凌二居住区的物业管理服务费收缴和物业公司没有直接关系,物业公司和业主委员会签订合同之后,按照合同为居住区业主提供服务,服务经费由业主委员会支付,因此,物业管理服务费是由业主委员会代收的。

  业主委员会和物业公司是合同契约的双方,物业公司受业主委员会的委托,为居住区进行物业服务,按理,物业服务费应该由业主委员会收缴。但现在通常的做法是物业服务费直接由物业公司收缴。由于业主和物业公司往往处于矛盾的两面,许多居住区的业主会以物业公司服务不到位为由,不交纳物业服务费。世外桃源居住区业主委员会史主任是某公司的老总,对经营和市场运作比较内行。针对物业管理服务费拖欠者,上门做思想工作。如再拖欠,则将其名单在小区内布告栏中曝光,一直待其交付为止。这一招果然灵验,一方面,居住在世外桃源居住区里的业主大多是有一定身价的,若为了物业管理服务费这么一件小事,他的大名在公众场合曝光,对其无论如何都有影响;另一方面,对积极交纳物业管理服务费者无形中也是一种鼓励。

  浦兴街道凌二居住区大多数居住者都是动迁户,经济条件一般。然而,该居住区物业管理服务费收缴率达到98%左右。这一功劳还得归功于居住区业主委员会。据了解,凌二居住区业主委员会由7人组成,他们分工明确,除了主任之外,设立秘书长,其他人各自分管一摊,如保安、保洁、绿化和维修等。他们规定,居住区业主有事,先找业主委员会,再由业主委员会找物业公司解决问题。除了督促物业公司服务好居住区业主之外,业主委员会还主动帮助业主解决困难。由于物业公司有些项目的维修价位比居住区外摊点上的维修价位高,一些经济条件不是很好的业主,小修小补去找外面的摊贩,但又感到陌生人上门不是很安全。业主委员会得知此事后,专门选聘了一位会物业维修的工人,并派他上门免费为家中需要房屋维修的业主服务。以小见大,细节改变看法。业主委员会这种细致入微的服务方式,赢得了业主们的信赖和支持。这就是该普通住宅区物业管理服务费高收缴率的关键。

  针对物业服务费由业主委员会代收的做法,浦东新区建设局房产管理署认为,物业管理企业有时被置于进退两难的境地。例如,开发商的房屋质量有问题或销售承诺难以兑现,导致业主拒交物业管理服务费。还有业主对物业管理公司的期望值太高,物业公司的服务无法满足业主的需求,业主也会产生不交费的举动。其实,提供良好的管理和服务,是物业公司的职责;而交纳物业管理服务费同样也是业主的义务。在这方面新闻媒体应该加以正确引导;体现在文明居住区管理上,不交费者是一种不文明的表现;业主委员会和物业公司在解决方式上,应该通过法律途径。物业公司在某种程度上与业主处于矛盾的对立面,因此,这种由居住区业委会出面收缴物业管理服务费的尝试,或许,效果会更佳。

  上海三石律师事务所认为,国务院《物业管理条理》和《上海市住宅物业管理规定》,都明确了物业管理公司执行物业管理服务合同所享受的权利和义务以及业主在物业管理活动中享有的权利和义务。业主若以物业管理公司服务不到位而擅自不交纳物业服务费用,这是缺乏有关法律常识,也是有悖于国务院《物业管理条理》和《上海市住宅物业管理规定》的。当然,业主可以对服务不到位的物业管理公司投诉甚至起诉;或者提请业主大会裁决解聘服务不到位的物业管理公司。反之,如业主长期拖欠费用,物业管理公司也可以通过法律手段进行起诉。另外,按照业委会和物业公司合同和委托关系,由物业公司为小区业主提供物业管理服务,业委会支付物业公司管理服务费用。所以,物业管理服务费由业委会代收不失为一种好办法。

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