物业管理师物业管理实务试题汇编之物业环境管理(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之物业环境管理(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之第八章物业环境管理
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1．关于物业环境管理的描述，以下哪种说法是不准确的()。
A、物业环境管理的范围包括物业管理区域内物业公共部位、共用设施和场地等
B、物业环境管理包括清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等内容
C、环境管理与业主、物业使用人生活工作密切相关
D、环境管理是物业管理服务的间接体现，是物业管理的基本内容
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对物业环境管理的理解。选项D“环境管理是物业管理服务的间接体现，是物业管理的基本内容”中“间接体现”说法不对，应为“直观体现”。故本题选D，有关内容可参见教材第133页。
2．以下哪种方法不属于灭蝇的主要方法()。
A、环境治理
B、诱杀
C、生物灭蝇
D、药杀
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对蝇的防治方法的掌握程度。蝇的防治方法主要有三种：环境治理、诱杀和药杀。故本题选C，有关内容可参见教材第138页。
3．对物业绿化管理内容的描述不正确的是()。
A、物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮等
B、绿化管理是为了达到改善、美化环境，保持环境生态系统良好循环的效果
C、绿化的日常管理不包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养
D、绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对绿化管理内容的掌握程度。选项c“绿化的日常管理不包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养”应为“包括”。故本题选C，有关内容可参见教材第139～140页。
4．对酒店及会所绿化管理要求，说法不正确的是()。
A、酒店及会所绿化管理的重点是清除枯枝
B、酒店及会所绿化管理工作内容较多、技术要求较高
c、为了提高工作效率，可根据绿化员工的技术特长进行合理的工作范围划分
D、为了不对客人的活动造成影响，酒店及会所的绿化布置、养护工作应在客人到达前或休息时进行
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对绿化管理的要求的掌握程度。选项A“酒店及会所绿化管理的重点是清除枯枝”是不正确的，“修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点”。故本题选A，有关内容可参见教材第140～141页。
5．对大型公共区域绿化，说法不正确的是()。
A、植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏
B、在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种
C、不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
D、不宜使用果树或大花植物作绿化
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对绿化管理的要求的掌握程度。选项B“在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种”是不正确的，这是工厂绿化的要求。故本题选B，有关内容可参见教材第140-142页。
6．对灌木的绿化检查重点不包括以下哪个方面()。
A、虫害、病害的情况
B、有无枯黄枝及折断枝
C、植物修剪、造型状况
D、花苞及花果枝及时清除
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对绿化管理方法的掌握程度。灌木的检查重点内容包括：植物虫害、病害的情况；有无攀爬及寄生植物；植物肥水状况；有无枯黄枝及折断枝；植物修剪、造型状况；
植物生长势；松土除草状况等。故本题选D，有关内容可参见教材第142页。
7．以下哪种不属于白蚁的防治方法()。
A、环境治理
B、挖剿法
c、药杀和诱杀法
D、生物防治法
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对白蚁防治方法的掌握程度。白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法和生物防治法。故本题选A，有关内容可参见教材第137页。
8．以下哪种不属于鼠害的防治方法()。
A、防鼠和化学灭鼠
B、诱杀灭鼠
C、器械灭鼠
D、生物灭鼠
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对鼠害防治方法的掌握程度。防鼠的主要方法包括环境治理、断*源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。故本题选B，有关内容可参见教材第138页。
9．下列要求不属于绿化管理的基本要求是()。
A、及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏
B、加强绿化保护宣传
C、保持植物的正常生长
D、人工实行精品式管理，对绿篱、灌木进行人工造型
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对绿化管理的掌握程度。绿化管理的基本要求是：①保持植物正常生长；②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏；④创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。选项D“人工实行精品式管理，对绿篱、灌木进行人工造型”是绿化管理针对性要求中的内容。故本题选D，有关内容可参见教材第140～14I页。
10．不属于物业清洁卫生操作基本方法的是()。
A、全面清扫
B、泳池循环过滤
C、绿植修剪
D、晶面处理
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对清洁基本方法的掌握程度。选项c“绿植修剪”是绿化管理的内容，不属于清洁卫生操作。故本题选c，有关内容可参见教材第134页。
11．关于绿化管理的方法，说法不正确的是()。
A、要建立健全绿化管理制度
B、对于乔木，要注意虫害、病害情况；攀爬及寄生植物
C、对于草坪，要注意杂草情况；施肥、淋水是否合理
D、小区园林在设计时应首先考虑“美观”，然后是“方便”、“实用”
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对绿化管理的理解。选项D“小区园林在设计时应首先考虑‘美观’，然后才‘方便’、‘实用...应该为首先考虑“方便”、“实用”然后才是“美观”。故本题选D，有关
内容可参见教材第143页。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1．关于建筑物外公共区域清洁说法正确的是()。
A、建筑物外公共区域的清洁主要包括道路清洁、游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁等
B、室外公共区域的清洁方法主要包括扫、洗、捡等
c、建筑物外公共区域的清洁对专业知识和技能要求较高
D、建筑物外公共区域的清洁对设备要求较高
E、园区水池景观、露天停车场不属于建筑物外公共区域的清洁范围
【答案】A B
【解析】本题考查的是考生对清洁卫生服务内容的掌握程度。建筑物内公共区域的清洁对清洁专业知识、技能及设备等的要求较高，建筑物外公共区域则没有较高的要求；园区水池景观、露天停车场均属于建筑物外公共区域的清洁范围。故本题选A、B，有关内容可参见教材第133页。
2．关于清洁卫生服务管理的基本方法，说法正确的是()。
A、清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类
B、自行作业不需要监督检查，而是要强化清洁服务工作
c、清洁卫生不符合物业服务合同的标准，其责任在外包清洁服务公司
D、外包管理的重点是监督检查外包清洁公司的工作质量并对其进行考核和管理
E、不论哪种管理方式，物业管理企业均应根据物业服务合同的要求，实施清洁服务相关工作
【答案】A D E
【解析】本题考查的是考生对清洁卫生服务管理的基本方法的掌握程度。选项B“自行作业不需要监督检查，而是要强化清洁服务工作”应为“自行作业不仅要监督检查，更要强化清洁服务工
作”；选项C“清洁卫生不符合物业服务合同的标准，其责任在外包清洁服务公司”属责任问题，与方法无关。故本题选A、D、E，有关内容可参见教材第134页。
3．清洁卫生的El常管理方法由下面那些内容构成()。
A、日检查
B、月检查
C、季度检查
D、半年检查
E、专项抽检
【答案】A B E
【解析】本题考查的是考生对清洁卫生日常管理方法的掌握程度。清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第135页。
4、白蚁的防治方法有()。
A、挖巢法
B、药杀法
C、诱杀法
D、捕杀法
E、生物防治法
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对白蚁防治方法的掌握程度。白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法和生物防治法。故本题选A、B、C、E，有关内容可参见教材第137页“白蚁防治”的内容。
5．绿化翻新改造包括()。
A、草坪翻新与补植
B、花木养护
c、园林建筑小品翻新
D、花坛植物更换
E、林下绿地改造与绿篱翻新补植
【答案】A c D E
【解析】本题考查的是考生对绿化管理内容的掌握程度。绿化翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。选项B“花木养护”不属于翻新改造内容。故本题选ACDE，有关内容可参见教材第140页。
6．对草坪的管理主要包括()。
A、杂草状况及修剪是否及时
B、施肥、淋水是否合理
C、攀爬及寄生植物情况
D、表面平整度、秃斑及垃圾杂物
E、病虫害情况
【答案】A B D
【解析】本题考查的是考生对绿化管理方法的掌握程度。草坪管理主要包括：杂草状况、修剪是否及时；施肥、淋水是否合理；表面平整度、斑秃；垃圾杂物。故本题选A、B、D，有关内容可参见教材第14页。
7．以下工作哪种属于物业管理的清洁服务内容()。
A、建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁
B、垃圾收集与处理、管道疏通服务
C、草坪修剪
D、上门有偿清洁服务、专项清洁工作(打蜡、晶面处理、地毯保洁等)
E、外墙清洗、泳池清洗
【答案】A B D E
【解析】本题考查的是考生对清洁服务内容的掌握程度。清洁服务的内容包括：建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁、垃圾收集与处理、管道疏通服务、外墙清洗、泳池清洁、上门有偿清洁服务和专项清洁服务；选项C“草坪修剪”属于绿化管理内容；故本题选A、B、D、E，有关内容可参见教材第133-134页。
8．物业管理绿化的基本要求有()。
A、保持植物正常生长
B、保持环境生态系统的良l生循环的效果
c、及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化的危害
D、创建社区环境文化，加强绿化保护宣传
E、加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作
【答案】A c D E
【解析】本题考查的是考生对绿化管理要求的掌握程度。绿化管理的基本要求包括：保持植物正常生长；加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造减少人为践踏对绿化的危害；创建社区环境文化，加强绿化保护宣传，故本题选A、C、D、E，有关内容可参见教材第140-141页。
9．清洁卫生管理制度包括以下哪些内容()。
A、各岗位的岗位职责
B、各项清洁工作的标准操作工艺流程
C、各个岗位的操作质量标准；清洁质量检查及预防纠正机制
D、清洁卫生操作的基本方法
E、员工行为规范
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对清洁卫生管理制度的掌握程度。选项D“清洁卫生操作的基本方法”属于清洁卫生服务方法而不是制度，故本题选A、B、c、E，有关内容可参见教材第134-135页。
10．以下哪种不属于蚊子防治的主要方法()。
A、环境治理
B、诱杀
C、药杀
D、生物防治
E、捕杀
【答案】B D E
【解析】本题考查的是考生对蚊子防治方法的掌握程度。蚊子的防治方法有：环境治理和药杀两种。故本题选B、D、E，有关内容可参见教材第138页。
1 1．以下哪种属于蟑螂的防治方法：
A、对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝、防止蟑螂进入
B、严格控制食物和水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物
C、彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度
D、做好个人卫生，做好清洁保养工作，控制宠物行为和卫生
E、利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对蟑螂防治方法的掌握程度。选项D“做好个人卫生，做好清洁保养工作，控制宠物行为和卫生”是对蚤类、螨类、蚂蚁等的防治方法。故本题选A、B、c、E，有关内容可参见教材第139页。
三、案例题
“1．某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起在小区广场上打太极，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为：颈脊髓震荡，颈椎过伸性损伤。请问物业公司对小区内老杨树是否有管理义务?对于此案的树木致人伤害，物业公司是否应该承担赔偿责任?
【答案】(1)物业公司对小区内老杨树有管理义务。
居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理义务。
(2)对于此案的树木致人伤害，物业公司应负赔偿责任。
老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁，而物业管理公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。
2．业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任?并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担的管理职责的认识。
【答案】物业管理公司对其大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若经证实石先生摔倒确因大堂地面湿滑造成，而物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。
对管理职责的认识是开放性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。
3．乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的某花园，也未能幸免。
某花园小区管理处下大力气加以整治，力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象，却屡禁不绝。
实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢?管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准人楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。
请根据此情况制订管理办法。
提示：可以采取多种方法治理，制作广告牌疏导、把乱贴小广告的人请来说服教育、对屡教不改者列“黑名单”。
【答案】疏导管理：在每幢大厦人口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏(先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了)，进而实现对其的有序管理。
说服教育：发现楼内派发广告，当即按照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事(抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙)。
对屡教不改的强制管理：某些单位不听劝诫继续乱派广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实校正了自己的违规行为时止。
4．你是某物业管理公司的环境管理人员，负责环境卫生和绿化管理工作，请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求。
【答案】清洁卫生服务的主要内容有：①建筑物外公共区域清洁；②建筑物内公共区域清洁；③垃圾收集与处理；④管道疏通服务；⑤外墙清洗；⑥泳池清洁；⑦上门有偿清洁服务；⑧专项清洁工作。
物业绿化管理的基本要求是：①保持植物正常生长；②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造减少人为践踏对绿化的危害；④创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：物业管理师物业管理实务试题汇编之房屋及设备设施管理(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之房屋及设备设施管理(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之第七章房屋及设备设施管理
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1．以下不属于按建筑结构类型和材料分类的是()。
A、砖木结构
B、混合结构
C、钢筋混凝土结构
D、墙承重结构
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对房屋种类的理解。房屋按建筑结构和类型可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。选项D“墙承重结构”是按房屋承受力方式进行分类的，有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。
2．以下不属于房屋及设施设备评价参考的主要指标是()。
A、房屋完好率
B、危房率
c、维修率
D、设施设备完好率
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备管理的基本要求的掌握程度。房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。有关内容可参见教材第109页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。
3．以下不属于房屋组成部分的是()。
A、非承重墙
B、门窗
C、电气
D、树木
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的基本组成部分包括结构部分(如非承重墙)、装修部分(如门窗)和设施设备部分(如电气)。有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。
4．房屋的结构部分不包括哪一项()。
A、基础
B、承重构件
C、屋面
D、暖通
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等。选项D“暖通”属于设施设备部分。有关内容可参见教材第108页
“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。
5．不属于房屋及设施设备预防性维修方式的是()。
A、计划性预防维修
B、紧急抢修
C、状态监测下的预防维修
D、改善性的预防维修
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对维修养护方式和类别的掌握程度。预防性维修包括计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修3种方式。选项B“紧急抢修”属于事后维修方式。有关内容可参见教材第1 12～1 13页“房屋及设施设备维修养护计划的制订”的内容。
6．不属于订立外包管理合同应注意的事项的是()。
A、建立针对承包方的检查监控制度
B、保证签约主体与实施主体一致
C、明确在出现情况时的责任方
D、明确服务的技术指标
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对外包合同的签署和控制的掌握程度。选项A“建立针对承包方的检查监控制度”是外包管理合同实施应注意消防设施维修保养人员的职责，以下说法不正确的是()。
A、维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任
B、维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告
c、对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于2次到现场做一般性检查
D、实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对维修保养人员工作职责的掌握程度。选项B“维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“维修保养人员进人现场后，在5个工作日内提供所保养设备的现状报告”。有关内容可参见教材第119页“维修保养人员职责”的内容。
8．以下各项不属于排水系统的是()。
A、污水系统
B、雨水系统
C、中水系统
D、工业废水系统
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对给排水系统的掌握程度。排水系统分为污水系统、雨水系统和工业废水系统。选项C“中水系统”属于给水系统。有关内容可参见教材第127页“给排水系统”的内容。
9．给排水系统管理的注意事项中，不正确的是()。
A、应保证消防用水的基本储备
B、雨水、污水合流排放
c、餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池
D、北方地区应注意冬季管道防冻
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对给排水系统注意事项的掌握程度。选项B“雨水、污水合流排放”应为“要坚持雨水和污水分流排放”。有关内容可参见教材第128页“给排水系统中的注意事项”的内容。
10．以下说法中不正确的是()。
A、完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好的房屋
B、危险房是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承重能力的房屋
C、严重损坏房是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，需进行大修或翻修、改建的房屋
D、设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对完好房、危险房、设施设备完好率等概念的掌握程度。选项A“完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好的房屋”是对“基本完好房”
的解释。有关内容可参见教材第109～1 10页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1．房屋及设施设备的维修保养包括，对房屋和设施设备进行的()。
A、维护
B、清洁及润滑
c、故障维修
D、状况普查
E、定期检查
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对维修保养内容的掌握程度。房屋及设施设备的维修保养包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等，不包括“状况普查”。有关内容可参见教材第111页。
2．按房屋层次和高度可分为()。
A、平层建筑
B、低层建筑
C、多层建筑
D、高层建筑
E、超高层建筑
【答案】B c D
【解析】本题考查的是考生对房屋种类划分的掌握程度。按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑。故本题选B、C、D，有关内容可参见教材第108页。
3．房屋的基本组成部分，结构部分包括()。
A、基础
B、承重构件
C、屋面
D、暖通
E、楼地面
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等，选项D“暖通”属于设施设备部分。故本题选A、B、c、E，有关内容可参见教材第108页。
4．房屋的基本组成部分，设施设备部分包括()。
A、水卫
B、电气
C、消防系统
D、门窗
E、非承重墙
【答案】A B c
【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的设施设备部分包括水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目，选项D“门窗”属于装修部分，选项E“非
承重墙”属于结构部分。故本题选A、B、c，有关内容可参见教材第108页。
5．房屋及设施设备维修养护计划的实施中，应注意控制的因素有()。
A、质量的控制
B、进度的控制
C、成本的控制
D、人员的控制
E、紧急事件的控制
【答案】A B c
【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备维修养护计划实施的掌握程度。房屋的维修养护计划实施应注意控制三个因素：质量的控制、进度的控制、成本的控制。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第116-117页。
6．设施设备的状态管理包括的内容有()。
A、设备的检查
B、设备的状态监测
C、定期预防性试验
D、设备故障诊断技术
E节能管理
【答案】A B c D
【解析】本题考查的是考生对设施设备状态管理的掌握程度。设施设备的状态管理包括四个方面：设备的检查、设备的状态监测、定期预防性试验、设备故障诊断技术。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第122页。
7．订立外包管理合同应注意的事项有()。
A、在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致
B、合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷
C、应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验
D、委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况
E、建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施
【答案】A B c D
【解析】本题考查的是考生对外包管理合同签署和外包控制的掌握程度。选项E“建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施”是外包管理合同“实施”应注意的问题。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第125～126页。
8．关于消防设施设备维修保养人员的职责，以下说法正确的是()。
A、维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任
B、维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告
c、对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于一次到现场做一般性检查
D、实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行
E、按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养
【答案】A D E
【解析】本题考查的是考生对维修保养人员职责的掌握程度。选项B“维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“在5个工作日内”；选项c“对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于一次到现场做一般性检查”应为“每月不少于两次”。故本题选A、D、E，有关内容可参见教材第119-120页。
9．关于供配电系统的种类说法正确的是()。
A、按供电方式的不同分为高压供电和低压供电
B、按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电
c、按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电
D、按供电性质分为长期供电和临时供电
E、按供电类型方式分为交流电和直流电
【答案】A B c D
【解析】本题考查的是考生对供配电系统的掌握程度。选项E“按供电类型方式分为交流电和直流电”中“直流电”说法是错误的。故本题选ABCD，有关内容可参见教材第126页。
10．属于共用设施设备运行管理主要内容的是()。
A、制订合理的运行计划
B、外包的选择
C、节能管理
D、配备合格的运行管理人员
E、建立健全必要的规章制度
【答案】A c D E
【解析】本题考查的是考生对共用设施设备的运行管理和外包控制的掌握程度。共用设施设备的运行管理包括：制订合理的运行计划、配备合格的运行管理人员、提供良好的工作环境、建立健全必要的规章制度、设施设备的状态管理和节能管理，选项B“外包的选择”属于房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制中的内容。故本题选A、c、D、E，有关内容可参见教材第121～124页。
1 1．属于采用管理手段节能降耗的节能管理方式有()。
A、加强宣传和培训，树立节能意识
B、建立能源消耗的计划和考核制度
c、对设备或工艺进行改造
D、尽量安排设备能够连续、满载开动使用
E、合理设定运行参数(如空调温控点)
【答案】A B D E
【解析】本题考查的是考生对节能管理的掌握程度。选项c“对设备或工艺进行改造”属于“采用技术改造节能”的内容而不是“采用管理手段节能降耗”中的内容。故本题选A、B、D、E，有关内容可参见教材第123～124页。
三、案例题
1．某业主4年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。
该业主认为，自己并未人住所购商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。
物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。
请问楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担?在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担?
【答案】(1)首先，根据建设部下发的《商品房实行住宅质量保证书》的规定：房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。该案例中，业主购房已满4年，则开发商不承担责任。
本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化破裂造成的损失应由该业主个人承担。
但根据实际情况，也并不排除物业公司承担责任的可能性：若在本案例中，物业公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。
(2)物业公司在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，(属于紧急避险)可以先行进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成如门窗破损等损失，赔偿责任应由收益人承担(此案的收益人是楼下业主)。
紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件：①楼下业主损失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主。③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。
此外，为了避免在紧急情况下，物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，我们建议物业公司与业主最好在
《物业管理服务合同》中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如：紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。
2．王先生住在某物业公司管理的小区内。一天，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事
后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。因此，王先生将物业公司告上法庭。
石桌桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。
庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。请问王先生的女儿受伤，物业公司是否要承担赔偿责任?王先生是否也应该承担部分责任?
【答案】
(1)王先生的女儿受伤，物业公司要承担赔偿责任。
根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故，物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善造成的损失承担赔偿责任。但是，不是全部赔偿责任，而是部分责任。
(2)由于王先生作为女儿的监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。
3．甲小区某楼602室由华某承租，502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水IZl已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗人502室，致使王某装潢的地板等物受损。请问物业公司对502室王某的损失负有什么样的责任?602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任?
【答案】(1)根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治
安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内，造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。
(2)华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了王某的财产损害。为此，华某对王某的财产损害也应承担一定的责任。
4．张老太太住在某花园小区的7层。一天晚上，张老太太到天台去收晾晒在外的衣物，当从天台下楼时，楼道里的灯怎么也不亮。张老太太眼前一片漆黑，只好摸索着下楼。结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为：自己之所以被严重摔伤，完全是因为楼道灯不亮造成的。该小区的物业管理企业应承担自己全部的医药费并应赔偿自己的精神损失。请问该小区的物业管理企业是否对此负有责任?该物业公司是否应对张老太太进行赔偿?
【答案】(1)该小区的物业管理企业对张老太太的摔伤负有责任。
物业管理是根据合同进行管理和服务的。依据我国《物业管理条例》的相关规定，物业管理企业负有保证小区楼道、道路灯处于正常使用状态的法定义务，本案中的物业公司没有及时对小区的楼道灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，最终导致张老太太身体严重受伤，身心受到伤害，物业公司对此负有责任。
(2)同时，依据《物业管理条例》的相关规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”故，物业公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。
5．你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的管理工作，请说明房屋及设施设备管理的主要内容与方法有哪些?
【答案】房屋及设施设备管理的主要内容及方法有：房屋及设施设备的使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零备件管理、工量具和维修用设备的管理、外包管理、技术支持。
6．你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的维修工作，请说明房屋及设施设备维修工作在组织实施时应注意哪些问题?
【答案】应注意以下问题：
(1)质量的控制：对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。
(2)进度的控制：物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。
(3)成本的控制：通过对维修送气成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。
篇3：物业管理师物业管理实务试题汇编之入住与装修管理(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之入住与装修管理(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之第六章入住与装修管理
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1．关于人住的概念，以下哪种说法是不准确的()。
A、入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续
B、对业主而言：人住，既包括物业验收及相关手续办理，也包括物业管理有关业务的办理
C、入住是物业管理单位向业主交付其所购房屋钥匙的过程
D、人住也是物业管理单位为业主办理物业管理业务手续的过程
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对人住概念的理解，C选项仅是入住服务流程中的一个环节。有关内容可参见教材第87页。
2．人住验收的资料准备，是由建设单位和物业管理企业共同完成的。以下哪一项资料不是建设单位准备的()。
A、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
B、《人住通知书》
C、《物业验收须知》
D、《业主(住户)手册》
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对入住资料准备的掌握程度，D选项“《业主(住户)手册》”是由物业管理单位编撰的。有关内容可参见教材第88～89页。
3．《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理人住手续的书面通知，一般不包括()。
A、物业具体位置
B、小区概况
C、委托他人办理人住手续的规定
D、业主人住时需要准备的相关文件和资料
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对《人住通知书》的内容的掌握程度，B选项“小区概况”是《业主(住户)手册》中的内容。有关内容可参见教材第88-89页。
4．在人住工作的准备工作中，除要作大量的资料准备外，还有其他准备工作，以下哪一项不含在“其他准备”工作中()。
A、人住工作计划
B、入住仪式策划
C、环境准备
D、用于检验的设备、工具准备
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对入住准备中“其他准备”的掌握程度，“其他准备”包括人住工作计划、人住仪式策划、环境准备和场地布置、资料及办公用品准备、标识牌、应急预案等内容，不包括D选项“用于检验的设备、工具准备”。有关内容可参见教材第90页。
5．请按人住流程整理以下顺序()。
A、验收房屋并填写《业主人住房屋验收单》，签字确认
B、领取《业主(住户)手册》等相关文件资料
C、业主凭《人住通知书》、购房发票及身份证登记确认
D、提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用
E、缴纳当期物业服务等有关费用
F、签署有关物业管理服务约定等文件
G、领取房屋钥匙
【答案】 C-A-D-F-E-B-G
【解析】本题考查的是考生对入住流程的掌握程度。有关内容可参见教材第91页。
6．请按人住手续整理以下顺序()。
A、产权代办手续，提供办理产权的相关资料，缴纳办理产权所需费用
B、建设单位开具证明，业主持此证明到物业管理单位继续办理人住手续
C、持购房合同、《入住通知书》等进行业主登记确认
D、房屋验收，填写《业主人住房屋验收表》，建设单位和业主核对无误后签章确认
E、缴纳入住当月物业管理以及其他相关费用
F、领取提供给业主的相关文件资料，如：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、《业主(住户)手册》
G、业主和物业管理单位签署物业管理的相关文件，如：物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等
H、领取房屋钥匙
【答案】C-D-A-B-G-E-F-H
【解析】本题考查的是考生对入住手续的掌握程度。有关内容可参见教材第91页。
7．请按物业装饰装修管理流程整理以下顺序()。
A、物业装饰装修登记
B、签订《物业装饰装修管理服务协议》
C、办理开工手续
D、备齐资料
E、施工
F、填写申报登记表
G、验收
【答案】D-F-A-B-C-E-G
【解析】本题考查的是考生对物业装饰装修管理流程的掌握程度。有关内容可参见教材第96页。
8．在物业的装饰装修活动中造成的损失，哪一项不是由装修人负责赔偿或罚款()。
A、相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏
B、装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施
C、装修人侵占了公共空间，对公共部位和设施造成的损害
D、损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对装修中各方主体的责任的掌握程度。D选项“损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果”应对装饰装修企业处以罚款。故本题选D，有关内容可参见教材第104。105页。
9．为分清物业单位装饰装修有关各方的责任，物业装饰装修管理协议等相关文件应由()签字确认。
A、装修人、施工单位及物业管理单位三方
B、装修人、物业管理单位二方
C、施工单位、物业管理单位二方
D、装修人、施工单位二方
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对装修中各方主体的责任的掌握程度。有关内容可参见教材第104页。
10．关于物业装饰装修现场管理，说法不正确的是()。
A、要宽进宽出，为装修人员提供方便
B、加强巡视，防患于未然
C、控制作业时间，维护业主合法权益
D、强化管理，反复核查
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对装饰装修现场管理的掌握程度。装饰装修现场管理要求做到4点：一是严把出入关、杜绝无序状态；一是加强巡视，防患于未然；一是控制作业时间，维护业主合法权益；一是强化管理，反复核查。A选项“要宽进宽出，为装修人员提供方便’’与“严把出入关”相矛盾。故选A，有关内容可参见教材第102页。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1．请选出在房地产开发和物业管理实践中，常见的物业入住的操作模式()。
A、以建设单位为主体，由物业管理单位相配合
B、由建设单位独立完成
C、物业人住运作的准备、内容、程序等都是一致的，但建设单位和物业管理单位各自职责不同
D、从房产移交的角度看，入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关法律责任和义务，物业管理单位只是办理相关手续
E、建设单位将人住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理人住手续
【答案】A E
【解析】本题考查的是考生对物业入住的操作模式的掌握程度。物业入住的操作模式有两种，即A选项和E选项，B、c、D选项内容与物业人住操作模式的分类无关。故选A、E，有关内容可参见教材第87页。
2．入住验收的资料准备中，一般而言，由物业管理企业完成的资料是()。
A、物业管理有关约定
B、《业主人住房屋验收表》
C、《物业验收须知》
D、《业主(住户)手册》
E、《人住通知书》
【答案】A B D
【解析】本题考查的是考生对物业人住准备的掌握程度。《物业验收须知》和《人住通知书》是由建设单位完成的资料。故选A、B、D，有关内容可参见教材第88～89页。
3．业主在办理入住时，物业管理单位要与业主签订关于物业管理服务的约定，进一步明确双方的权利和义务，在协议中应明确()。
A、物业管理费收费面积、收费时间及金额
B、物业管理费计费时段和缴纳时间
C、装修管理的验收标准
D、调整物业管理费的条件或其他情况
E、物业分项验收情况记录以及水、电、煤气等的起始读数
【答案】A B D
【解析】本题考查的是考生对物业入住准备的掌握程度。在协议中应明确的双方权利和义务有5点：①物业管理费收费面积、收费时间及金额；②物业管理费计费时段和缴纳时间；③物业管理费收缴方式(现金或托收等)；④滞纳金及其计收比例；⑤调整物业管理费的条件或其他情况。故选A、B、D，有关内容可参见教材第90页。
4．入住服务的管理包含以下哪几方面内容()。
A、人住流程与手续
B、费用缴纳
C、验房及发放钥匙
D、确定办理装修的时间
E、资料归档
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对入住服务的管理的掌握程度。入住服务的管理包括4个方面：①入住流程与手续；②费用缴纳；③验房及发放钥匙；④资料归档。故选A、B、C、E，有关内容可
参见教材第91-92页。
5．物业人住准备工作的核心是科学周密的计划。在做好周密计划和资料准备及其他准备的同时，还应注意以下哪几方面的工作()。
A、人力资源和资料准备要充足
B、与街道办事处保持密切联系
C、手续办理要分批，避免过分集中而混乱
D、紧急情况要有预案
E、物业查验要到位
【答案】A c D
【解析】本题考查的是考生对人住服务准备工作的掌握程度。入住准备工作还包括4个方面：①人力资源要充足；②资料准备要充足；③手续办理要分批，避免过分集中而混乱；④紧急情况要有预案。故选A、C、D，有关内容可参见教材第92～93页。
6．关于物业装饰装修管理的说法正确的是()。
A、规范业主、物业使用人的装饰装修行为
B、协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正
C、杜绝业主和物业使用人的违规装饰装修行为
D、确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益
E、物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部1 10号令《住宅市内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定
【答案】A B D E
【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理的理解。C选项“杜绝业主和物业使用人的违规装饰装修行为”中“杜绝”一词不当。故选A、B、D、E，有关内容可参见教材第95～96页。
7．物业装饰装修管理是一个系统工程，除要对装饰装修的内容进行检查外，还要对以下哪几方面进行管理()。
A、物业装饰装修范围和时间管理
B、对装饰装修人员进行现场培训
C、物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理
D、物业装饰装修现场管理
E、装修施工单位各专业人员是否具备专业上岗证
【答案】A C D
【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。物业装饰装修管理包括4点内容：①物业装饰装修范围和时间管理；②物业装饰装修管理的要求(检查的部位)；③物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理；④物业装饰装修现场管理。本题选A、C、D，有关内容可参见教材第100-102页。
8．人住验收的资料准备，是由建设单位和物业管理企业共同完成的。以下哪些项资料是建设单位准备的()。
A、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
B、《入住通知书》
C、《物业验收须知》
D、《业主(住户)手册》
E、《业主临时公约》
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对入住准备的掌握程度。《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰的，A、B、C、E是由建设单位制订的。有关内容可参见教材第88～89页。
9．物业装饰装修管理服务包括哪些内容()。
A、物业装饰装修的范围和时间管理
B、物业装饰装修管理的要求
C、物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理
D、物业装饰装修现场管理
E、物业装饰装修管理流程
【答案】A B c D
【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。物业装饰装修管理包括4点内容：①物业装饰装修范围和时间管理；②物业装饰装修管理的要求；③物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理；④物业装饰装修现场管理。所以正确答案为A、B、C、D，有关内容可参见教材第100～102页。
10．物业装饰装修管理应注意哪些问题()。
A、在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对
B、在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备
C、在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料
D、对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，要灵活变通、方便业主
E、验收工作是装修管理的最后一道工序，如有违章，则需在处理了违章后再进行验收工作
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对装修应注意的问题的掌握程度。D选项“对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，要灵活变通、方便业主”应为“对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理”。故选A、B、C、E，有关内容可参见教材第105-106页。
11．在巡查物业装饰装修现场时应重点核查哪些内容()。
A、检查装饰装修项目是否申报
B、检查装饰装修项目是否为已登记的项目
c、检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加
D、检查装饰装修材料是否为伪劣材料
E、检查施工人员的现场操作是否符合相关要求
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。D选项“检查装饰装修材料是否为伪劣材料”不在物业重点核查内容中。故选A、B、c、E，有关内容可参见教材第103页。
三、案例题
1．某女士购买了一套期房，在办理人住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件。但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥
匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳
这么多物业管理费?请问你认为该女士是否应该交纳出国期间的物业管理费，为什么?假如你是该物业公司的客户服务经理，会如何处理?
【答案】(1)该女士应该交物业管理费。
该女士在办理入住手续时，所提出的房屋内部问题，应由房屋出卖人即开发商负责修复解决，与物业公司无关。这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格，仅以此为依据不能证明房屋未达到交付条件，该女士不能以此为理由拒绝收房，况且该女士已在入住交接单上签字并领取了房屋的钥匙，故从业主人住日起应向物业管理公司交纳物业管理费。
从法律的角度，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的法律主体，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。
因为物业管理服务主要是为全体业主和整个物业公共部位和公共设施服务的，即便业主没有实际居住，但是物业公司仍为其提供了主要的物业服务。故房屋内部存在细部问题长期未得到解决和未实际居住均不能作为该业主不交物业管理费的理由。
如果当时该女士未在房屋交接单上签字并没有领取钥匙，则另当别论了。
(2)耐心向该女士说明其应当交纳物业管理费的理由。
对于房屋细部问题，若在保修期内，协助业主联络开发商或开发商指定的施工单位予以解决。
2．付先生20**年购买了一套120平方米的住房，去同年8月，开发商通知付先生人住。在办理了相关人住手续后，付先生高高兴兴地领到了新房钥匙。在该小区物业公司员工的陪同下，付先生对
新房进行验收。在验收过程中，付先生发现了好几处质量问题，物业公司员工将其一一记录在验房单上。于是，付先生退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。
两个月后，物业公司以挂号信的方式通知付先生，质量问题已经彻底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。于是付先生收下了新房钥匙，但是物业公司要求付先生交齐第一次验房到现在的物业管理费。付先生认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。因此，付先生与物业公司各持己见争论不休。请问物业公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费?如果物业公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取?为什么?
答案】(1)物业公司不应该收取付先生这段时间的物业管理费。
付先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，付先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。
(2)根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未
交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。
3．某小区居住在十层的业主顾某，擅自将其购买并居住的房屋“一卫改两卫”。在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜
及物品受损。请问假如你是该小区的项目经理，物业管理部门是否有权责令其拆除私装物，为什么?
【答案】物业管理部门有权责令其拆除私装物。
业主不得擅自改变房屋使用性质和功能，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，并应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报政府主管部门审批。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，违反了法律法规相关规定。应对楼下业主王某的房屋渗水的损失承担赔偿责任。
依据《物业管理条例》物业管理公司对于物业管理区域内违反物业装饰装修和使用方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。故本案例中，对于顾某擅自改变房屋使用功能的行为，物业管理公司完全有权利予以制止，包括责令顾某拆除私装物，若其不理会，应及时向有关部门报告。
4．某小区业主张某，购买了一只占地面积约8．9平方米，可放水约4．2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第20层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制If-．~某吊装巨型浴缸。张某将物业管理公司告到法庭，要求排除妨碍，将巨型浴缸安装在自己物业。请问你认为物业管理公司是否有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业?张某的诉讼请求能否得到法院的支持?为什么?
【答案】
(1)物业管理公司有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业。
(2)物业管理公司有权制止张某，张某的诉讼请求不会得到法院支持。
公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利，应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定，同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提。张某安装巨型浴缸，不仅威胁到楼盖安全，还会对整幢大楼的局部结构安全性及正常使用产生较大影响，会妨碍其他业主的正常生活。《物业管理条例》规定，对物业管理区域内违反物业使用法律法规规定的行为，物业管理公司应当制止。物业管理公司行使职权，制止业主安装浴缸的行为正当、合法。
5．你是客服经理负责组织公司新接管的项目入住工作，请说明物业入住的流程，在组织入住的过程中应注意哪些问题?
【答案】
物业的流程是：(1)业主凭《人住通知书》、购房发票及身份证登记确认；(2)验收房屋并填写《业主人住房屋验收单》，签字确认；(3)提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用；(4)签署有关物业管理服务约定等文件；(5)缴纳当期物业服务等有关费用；(6)领取《业主(住户)手册》等相关文件资料；(7)领取房屋钥匙。
在组织人住的过程中应注意以下问题：
一是业主人住实行一站式柜台服务，方便业主办理手续，二是因故未能按时办理人住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理，三是应合理安排业主人住服务办理时间，适当延长办理时间。四是办理入住手续的工作现场应张贴人住公告及业主人住流程图，在显要位置张贴和摆放各类业主人住的标牌标识，作业流程、欢迎标语、公告提示等，方便业主掌握，加快办理进程。五指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行。六是注意安全保卫以及车辆引导。
6．如果你是工程部经理，负责物业装饰装修管理工作，请说明物业装饰装修管理服务包括哪些内容?在巡查装饰装修现场时应重点核查哪些内容?
【答案】物业装饰装修管理包括的内容有：
一是物业装饰装修的范围和时间管理，二是物业装饰装修管理的要求，三是物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理，四是物业装饰装修现场管理。
在巡查装饰装修现场时应重点核查以下内容：
(1)要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。
(2)要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋人墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全，垃圾是否及时清运有无乱堆放装修户门是否保持清洁卫生等。
篇4：物业管理师物业管理实务试题汇编之物业承接查验(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之物业承接查验(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之第五章物业的承接查验
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1．物业的承接查验步骤有：(1)物业移交；(2)物业管理企业组织人员进行承接查验；(3)对查验中发现的问题进行处理；(4)物业建成通过竣工综合验收。选择正确的流程顺序()。
A、(1)、(2)、(3)、(4)
B、(4)、(2)、(3)、(1)
C、(4)、(1)、(2)、(3)
D、(2)、(3)、(4)、(1)
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验的掌握程度。新建物业承接查验的流程是：①物业建成通过竣工综合验收；②物业管理企业组织人员进行承接查验；③对查验中发现的问题进行处理；④物业称交。故本题选B，有关内容可参见教材第78页。
2．以下哪项不属于物业查验的主要内容：
A、物业资料
B、居室户门
C、物业共用部位、共用设备设施
D、园林绿化工程
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对物业查验内容的掌握程度。物业查验的主要内容是：物业资料、物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施。故本题选B，有关内容可参见教材第79页。
3．对新建物业承接查验中发现的问题，不属于一般处理程序的是()。
A、收集整理存在问题
B、处理方法(由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应整改意见)
C、跟踪验证
D、负责监控整改质量
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。对于承接查验发现的问题，一般的处理程序有：收集整理存在问题、处理方法和跟踪验证。故本题选D，有关内容可参见教材第81页。
4．以下哪一项不属于新建物业管理工作移交的内容()。
A、产权资料，竣工验收资料
B、业主资料
C、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料
D、房屋装修资料
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。D选项“房屋装修资料”在新建物业管理移交时还不存在，属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选D，有关内容可参见教材第83页。
5．物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项不包括()。
A、明确交接主体和次序
B、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地
C、确认原物业管理企业退出或留下人员名单
D、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有：明确交接主体和次序；移交工作的难点、重点要想全；对仍在保修期内的项目要多方签字；签合同、办手续留有余地，明确保修责任。故本题选C，有关内容可参见教材第86页。
6．物业管理机构更迭时的准备工作不包含哪一项内容()。
A、符合承接查验条件
B、成立物业承接查验小组
C、准备资料和工具
D、环境准备
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验的掌握程度。物业管理机构更迭时准备工作包括：符合承接查验条件、成立物业承接查验小组和准备资料和工具。故本题选D，有关内容可参见教材第82页。
7．物业查验的相关资料由()提供。
A、建设单位
B、施工单位
C、物业管理企业
D、开发商
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选A，有关内容可参见教材第80页。
8．物业查验的相关资料，由()进行必要的复核。
A、建设单位
B、施工单位
C、物业管理企业
D、开发商
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选A，有关内容可参见教材第80页。
9．物业承接查验发现的工程质量问题整理出来之后，由()提出处理方法。
A、建设单位
B、施工单位
C、物业管理企业
D、开发商
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。在承接查验所发现问题的处理方法中指出“工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法”。故本题选A，有关内容可参见教材第81页。
10．通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以监测其是否符合质量要求的检查方法是()。
A、观感查验
B、使用查验
C、检测查验
D、试验查验
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。A选项“观感查验”是对查验对象外观的检查；B选项“使用查验”是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象；c选项“检测查验”是通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量；D选项“试验查验”是通过必要的试验方式测试相关设施设备的性能。故本题选C，有关内容可参见教材第80～81页。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1．关于物业承接查验以下说法正确的是()。
A、物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业公用部位、共用设备设施进行承接查验
B、物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行
C、新建物业的承接查验发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中
D、物业管理机构更迭时的承接查验发生在业主大会或产权单位向新物业管理企业移交物业的过程中
E、物业管理的承接查验的主要方式是核对
【答案】A C D E
【解析】本题考查的是考生对物业承接查验的掌握程度。B选项“物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行”应为“物业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同步进行”。故本题选A、C、D、E，有关内容可参见教材第78页。
2．新建物业承接查验是技术难度高、专业性强、对El后影响大的工作，除人员准备外还要作好以下哪几方面的工作()。
A、计划准备
B、资料准备
C、查验的仪式策划
D、设备工具准备
E、符合承接查验条件
【答案】A B D
【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验准备工作的掌握程度。准备工作包括：人员准备；计划准备；资料准备；设备、工具准备。故本题选A、B、D，有关内容可参见教材第78。79页。
3．物业承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用()。
A、观感查验
B、使用查验
C、检测查验
D、试验查验
E、感觉查验
【答案】A B c D
【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用感观查验、使用查验、检测查验、试验查验等具体方式进行检查。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第80～81页。
4．物业管理机构更迭时物业查验的内容包括()。
A、物业资料情况
B、物业共用部位、共用设施设备及管理现状
C、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况
D、物业管理用房、产权属全体业主的设备、工具、材料及市政管理单位的供水、供电合同、协议等
E、物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等
【答案】A B C D
【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时物业查验内容的掌握程度。E选项“物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等”属于物业查验的方式，而不是查验的内容。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第82～83页。
5．物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须满足下列哪些条件下才可实施承接查验()。
A、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同
B、物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同
C、原物业管理企业已决定撤离
D、物业服务合同约定的期限届满
E、原物业管理企业已宣布破产
【答案】A B
【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验准备工作的掌握程度。在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：①物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同；②物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。故本题选A、B，有关内容可参见教材第82页。
6．以下哪些项属于新建物业管理工作移交的内容()。
A、产权资料，竣工验收资料
B、业主资料
C、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料
D、房屋装修资料
E、合同协议
【答案】A B c
【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。D选项“房屋装修资料”和E选项“合同协议书”在新建物业管理移交时还不存在，属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第83～84页。
7．物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项包括哪些()。
A、明确交接主体和次序
B、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地
C、确认原物业管理企业退出或留下人员名单
D、业主人住、房屋装修资料
E、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任
【答案】A B E
【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有：明确交接主体和次序；移交工作的难点、重点要想全；对仍在保修期内的项目要多方签字；签合同、办手续留有余地，明确保修责任。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第86页。
8．物业承接查验中出现的质量问题主要原因有()。
A、施工单位的不规范
B、给排水系统
C、设计不当
D、门窗、阳台等五金件
E、原材料把关不严
【答案】A c E
【解析】本题考查的是考生对物业工程质量问题的原因的掌握程度。发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。故本题选A、C、E，有关内容可参见教材第81页。
9．物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。移交工作分为哪几种情况()。
A、建设单位向物业管理企业移交
B、业主大会向物业管理企业移交
C、物业管理企业向业主大会或物业产权人移交
D、物业管理企业向建设单位移交
E、原物业管理企业向准备承接的物业管理企业移交
【答案】A B c
【解析】本题考查的是考生对物业管理工作移交的掌握程度。移交工作分为3种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。故本题选A、B、c，有关内容可参见教材第83页。
10．物业管理机构更迭时办理交接手续时的注意事项包括()。
A、评价物业及共用配套设施设备的使用状况
B、移交资产和费用
C、业主和装修资料
D、合同协议情况
E、提出遗留问题的处理方案
【答案】A B E
【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时办理交接手续的掌握程度。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：①对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价；②各类管理资产和各项费用应办理移交；③确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；④提出遗留问题的处理方案。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第85-86页。
三、案例题
”1．A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压
力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。
春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。请问A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?如何避免?
【答案】(1)在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分
析全面，考虑周期，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。
(2)在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。
”2．说明新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验之区别。
【答案】物业承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交的过程中。两种承接查验的区别主要是：
(1)移交的主体不同：新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的是承接查验移交的主体是业主委员会及原物业管理企业。
(2)机构更迭时新的物业管理企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。
3．如果你是某物业公司的高级管理人员，公司委派你参加新建物业的承接查验工作，请说明新建物业承接查验的内容和方式。
【答案】内容包括：①物业资料；②物业共用部位；③共用设施设备；④园林绿化工程；⑤其他公共配套设施。
物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行查验。
4．你是某物业公司的工作人员，公司委派你负责某项目的更迭物业承接查验工作，请说明物业管理机构更迭物业承接查验的内容。
【答案】物业管理机构更迭物业承接查验的主要内容包括：
(1)物业资料情况。
(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状。
(3)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况。
(4)物业管理用房、与市政管理单位的合同等其他内容。
篇5：物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业服务(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业服务(附答案解析)
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1．早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业服务的咨询活动。
A、物业办理入住前
B、新建物业竣工之前
C、新建物业竣工时
D、物业办理人住时
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的咨询活动。故本题选B，有关内容可参见教材第68页。
2．前期物业服务是指()的物业服务阶段。
A、物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止
B、物业销售开始至物业办理人住为止
C、物业竣工验收开始至业主大会选聘物业服务企业为止
D、物业办理人住开始至业主大会选聘物业服务企业为止
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务概念的理解。前期物业服务是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业服务阶段。故本题选A，有关内容可参见教材第68页。
3．前期物业服务服务对象是()。
A、建设单位
B、承建单位
C、全体业主
D、建设单位、物业产权人
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务的掌握程度。前期物业服务的服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业服务服务费用。故本题选c，有关内容可参见教材第68页。
4．早期介入分为以下哪几个阶段实施()。
A、可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段
B、可行性研究、规划设计、建设、销售阶段
C、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段
D、可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选A，有关内容可参见教材第68页。
5．早期介入的服务对象是()。
A、建设单位
B、承建单位
C、物业产权人
D、全体业主
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选A，有关内容可参见教材第68页。
6．早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的()活动。
A、服务B、咨询C、管理D、监理
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的咨询活动。故本题选B，有关内容可参见教材第68页。
7．前期物业服务最明显的特点是()。
A、管理服务呈现波动和不稳定状态
B、经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态
C、沟通与协调
D、前期物业服务的特定内容是以后常规物业服务的基础
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。由前期物业服务工作的内容分析可知，前期物业服务的许多工作，尤其是前期物业服务的特定内容是以后常规期物业服务的基础，对常规期物业服务有着直接和重要的影响。这是前期物业服务最明显的特征。故本题选D，有关内容可参见教材第76页。
8．前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于()。
A、早期介入与常规物业服务之间
B、早期介入与前期物业服务之间
C、前期物业服务与常规物业服务之间
D、常规物业服务之后
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业服务之间，故本题选A，有关内容可参见教材第76页。
9．在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是()。
A、规划设计阶段
B、物业承接查验阶段
C、竣工验收阶段
D、销售阶段和建设阶段
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项B“物业承接查验阶段”属于前期物业服务，故本题选B。有关内容可参见教材第71页。
10．对早期介入的必要性说法不正确的是()。
A、早期介入可以从源头上堵住漏洞
B、早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷
C、早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题
D、早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业服务、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。C选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”，故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1．早期介入的作用有()。
A、优化设计
B、有助于提高工程质量
C、制止售房时的不合理承诺
D、为前期物业服务作充分准备
E、有助于提高建设单位的开发效益
【答案】A B D E
【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①优化设计；②有助于提高工程质量；③有利于了解物业情况；④为前期物业服务作充分准备；⑤有助于提高建设单位的开发效益，故本题选A、B、D、E。有关内容可参见教材第69～70页“早期介入的作用”的内容。
2．早期介入规划设计阶段的主要内容有()。
A、根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容
B、就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议
C、提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议
D、根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准
E、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议
【答案】B C E
【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有：①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见；②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议；④就物业服务用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项A“根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容”和选项D“根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容，故本题选B、C、E。有关内容可参见教材第7l～72页“早期介入的内容”的内容。
3．前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括()。
A、物业共用部位、共用设施设备承接查验
B、为建设单位开发物业项目提供物业服务专业技术支持
C、装修管理
D、工程质量保修处理
E、业主人住
【答案】A c D E
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务内容的掌握程度。在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业服务项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业服务的特殊内容。故本题选A、c、D、E，有关内容可参见教材第75页。
4．前期物业服务的特点有()。
A、管理服务呈现波动和不稳定状态
B、经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态
C、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案
D、前期物业服务的特定内容是以后常规物业服务的基础
E、从物业服务的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议
【答案】A B D
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务特点的掌握程度。前期物业服务的特点包括：①由前期物业服务工作的内容分析可见，前期物业服务的许多工作，尤其是前期物业服务的特定内容是以后常规期物业服务的基础，对常规期物业服务有着直接和重要的影响。这是前期物业服务最明显的特征；②前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业服务之间；③管理服务呈现波动和不稳定状态；④经营亏损，故本题选A、B、D。有关内容可参见教材第76～77页“前期物业服务的特点”的内容。
5．物业服务企业参与竣工验收，主要作用和目的是()。
A、掌握验收情况
B、收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题
C、为物业的承接查验做准备
D、参与验收结论
E、派出工程技术人员，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议
【答案】A B C
【解析】本题考查的是考生对物业服务企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第75页。
6．在物业项目的建设阶段，物业服务早期介入的内容主要有()。
A、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案
B、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
C、提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见
D、配合设备安装
E、对内外装修方式、用料及工艺等从物业服务的角度提出意见
【答案】A D E
【解析】本题考查的是考生对物业服务早期介入内容的掌握程度。B选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期介入“规划设计阶段”的内容，而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选A、D、E，有关内容可参见教材第73页。
7．在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，除包含物业正常使用期间所需要的常规服务，还包括()。
A、物业公共部位承接查验
B、物业公用设施的承接查验
C、业主入住
D、业主专有部分的保修处理
E、装修管理
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务内容的掌握程度。在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业服务项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业服务的特殊内容。故本题选A、B、C、E，有关内容可参见教材第75页。
8．前期物业服务沟通协调主要包括()。
A、供水、供电部门
B、政府主管部门
C、社区居民委员会
D、开发商
E、规划设计单位
【答案】A B c D
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务沟通协调的掌握程度。在前期物业服务期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业服务企业、业主、业主大会及业主委员会等；相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第76页。
9．在整个物业项目实施过程中，前期管理主要包括()。
A、物业承接查验阶段
B、物业人住阶段
C、业主大会选聘物业服务企业阶段
D、建设阶段
E、竣工验收阶段
【答案】A B C
【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业服务的掌握程度。前期管理包括：物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业服务企业阶段。D选项“建设阶段”和E“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第68页。
10．在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括()。
A、规划设计阶段
B、物业承接查验阶段
C、竣工验收阶段
D、销售阶段
E、建设阶段
【答案】A c D E
【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。B选项“物业承接查验阶段”属于前期物业服务。故本题选A、c、D、E，有关内容可参见教材第71页。
11．物业服务项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括()。
A、管理制度的完善
B、物资配备到位
C、物业服务人员到位
D、服务规范的完善
E、管理用房到位
【答案】B c E
【解析】本题考查的是考生对物业服务项目前期运作的掌握程度。物业服务项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括：管理用房到位、物资配备到位和物业服务人员到位。故本
题选B、C、E，有关内容可参见教材第75页。
三、案例题
1．物业服务的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问：(1)分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业服务早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处。
(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么?(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容?
【答案】
(1)物业服务的早期介入对开发商的好处很多。
①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业服务公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。
②开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业服务公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。
③开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。
物业服务的早期介入对物业服务公司非常重要。
①通过早期介入，物业服务公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管
理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。
②物业服务公司可以及时做好业户入伙与前期物业服务的准备，实现物业服务服务的高起点、高标准，使广大业户受益。
③减少开发商在销售阶段不利于物业服务的承诺，减少日后物业服务不必要的麻烦。
(2)早期介入的作用包括：优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业服务作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。
(3)早期介入的内容：
可行性研究阶段：①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式；②根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业服务服务的总体服务质量标准；④根据物业服务成本初步确定物业服务服务费的收费标准；⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。
规划设计阶段：①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设；②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业服务用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
建设阶段：①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，确保安装质量；③对内外装修方式、用料及工艺等从物业服务的角度提出意见；
④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
销售阶段：①完成物业服务方案及实施进度表；②拟定物业服务的公共管理制度；③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；④对销售人员提供必要的物业服务基本知识培训；⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业服务咨询服务；⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业服务档案。
2．A大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻
烦)。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理，你准备如果突破阻力，把人室维修工作引入正轨?
【答案】
(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业服务法规，详细介绍了物业服务费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。
(2)说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业服务费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。
(3)针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。
(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。
(5)管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。
精彩专栏
