物业设施设备管理标准与规范

　　物业设施设备管理标准与规范

　　3.1 供配系统

　　项目

　　管理要求

　　配电房卫生

　　室内地面干净;物品摆放整齐，无杂物;

　　设备表面无积尘，外观清洁,无油污，无油漆脱落。

　　配电房安全

　　配电房严禁吸烟，无易燃、易爆品及与管理无关的物品摆放;

　　照明灯具完好;

　　配足有效的灭火器材和应急灯，应急灯能在事故停电下使用30分钟;

　　设备房通风良好;

　　排水通畅;

　　装有防鼠网，禁止小动物进入;

　　设备房加装明锁，钥匙由控制中心及设备责任人掌握，进出随手关门;

　　参观来访人员需经项目经理(或授权人)同意，并由指定专人陪同方可进入。

　　配电房标识

　　配电房门有设备房标识以及 “机房重地、闲人免入”的标识，设备房内各设备、阀门等有明显的状态标识、流向标识、警告标识等，责任人明确;标识安装位置清晰、完整、醒目。

　　配电房操作

　　配电房内有设备的操作规程或事件处理流程,或设备的维修保养作业文件;

　　配电房内各设备、仪器仪表使用正常无损坏，无跑、冒、滴、漏现象，设备责任人明确;

　　配电房应配置干湿球温度计，运行环境应在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下。

　　高压柜

　　柜内各器件无异响、异味,仪表指示正常;

　　各类机构连锁正常，操作灵活，门锁锁好;

　　柜号前后标识相同;

　　进线电压在10KV±7%;

　　停用和检修的设备悬挂相应的标示牌。

　　低压柜

　　柜内各器件无异响、异味,仪表指示正常;

　　各类机构连锁正常，操作灵活，门锁锁好;

　　柜号标识相符;

　　停用和检修的设备悬挂标示牌清晰准确。

　　无功补偿

　　柜内器件无异响、异味,自动控制器功能正常;

　　电容的壳体无膨胀现象，无积灰;功率因数在0.9以上。

　　变压器

　　变压器温度控制器设置参数合理;

　　风机手动/自动正常;

　　总断路器参数整定合理;

　　实际运行电流不超过变压器额定电流值;

　　三相电流平衡差不超过10%;

　　三相电压平衡;

　　无异响、异味;

　　变压器出口电压在380V±5%。

　　防雷接地

　　房屋主体接地电阻在1欧姆以下。

　　控制柜(箱)

　　控制柜及各回路(含备用回路)标识明晰;

　　各导线压、接牢靠;无异味异响;

　　电气箱外壳接地螺栓、电缆引支线接地可靠;

　　控制柜防水防潮符合规范要求，动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏;

　　室外控制柜(箱)有警告标识。

　　公共照明

　　各供电线路正常使用，照明灯具完好，灯具支架安装牢固。

　　记录填写

　　记录填写，真实、准确、完整、规范、清晰。

　　电梯房操作

　　机房内应张贴相关设备的操作规程或事件处理流程,或设备的维修保养作业指导书等;

　　机房内各设备、仪器仪表使用正常无损坏;

　　无滴、漏油现象;

　　设备责任人明确;

　　机房应配置干湿球温度计，设备运行环境应在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下。

　　电气控制柜

　　功能正常;

　　柜内外清洁;

　　无异响、异味;仪表指示正常;

　　标识明晰，无脱落;

　　导线压接牢固，布线规范;

　　电气箱外壳接地螺栓、电缆接地线接地可靠。

　　曳引电机

　　电机温度正常;

　　无异响异味;无过流。

　　轿厢

　　照明应良好，光亮足够;

　　信号(指示器、方向箭头)准确;

　　门的开关灵活;

　　轿厢内紧急救护电话与控制中心联系正常，语音清晰。

　　钢丝绳

　　无滑移;

　　无毛刺、无断股;

　　无磨损、锈蚀。

　　记录填写

　　记录按时填写、规范、明晰。

　　3.2 给水系统

　　项目

　　管理要求

　　水箱、水池

　　标识明晰;

　　无泄漏;

　　每半年清洗一次，取得检测合格证。

　　水泵(泳池)房卫生

　　机房内地面干净;

　　物品摆放整齐，无杂物;

　　设备表面无积尘，外观清洁，无油污，无油漆脱落。

　　水泵房安全

　　机房内严禁吸烟，无易燃、易爆及与管理无关的物品摆放;

　　照明灯具完好;

　　按消防规定配足有效灭火器材;

　　配置应急灯能在事故停电下至少使用30分钟;

　　机房应通风良好;

　　排水通畅;

　　装设有防鼠网，防止小动物进入;

　　机房加装明锁，钥匙由项目及设备责任人掌握，进出随手关门;

　　参观来访人员需经项目经理(或授权人)同意，并由指定专人陪同方可进入。

　　水泵房标识

　　机房门应有机房标识以及 “机房重地、闲人免入的标识;机房内各单体设备等应有明显的状态标识、流向标识、警告标识等;

　　标识的安装位置应清晰、完整、醒目。

　　水泵房操作

　　机房内应张贴相关设备的操作规程或事件处理流程,或设备的维修保养作业文件等;

　　机房内各设备、仪器仪表使用正常无损坏;

　　无跑、冒、滴、漏现象;设备责任人明确;

　　机房应配置干湿球温度计，设备运行环境应在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下。

　　水泵房电气柜

　　功能正常;

　　柜内外清洁;

　　无异响、异味;

　　仪表指示正常;

　　标识明晰，无脱落;

　　导线压接牢固;

　　电气箱外壳、电缆接地线接地可靠;

　　排水装置自动/手动正常。

　　电机

　　电机运行温度正常，无异响异味，无过流。

　　记录填写

　　记录按时填写、规范、明晰

　　3.3 排水系统

　　项目

　　管理要求

　　雨水井

　　排水通畅，无淤物堆积，井盖无晃动，无破损。

　　污水井

　　排水通畅，无淤物堆积，井盖无晃动，无破损。

　　记录填写

　　记录按时填写、规范、明晰。

　　3.4 消防系统

　　项目

　　管理要求

　　烟感、温感

　　烟感、温感安装牢固;

　　探头清洁;

　　报警功能正常，报警点位与报警主机地址码图一致。

　　声光报警装置

　　声光报警器及按钮安装牢固;

　　清洁;

　　报警功能正常，报警点位与报警主机地址码图一致。

　　主机联动柜

　　联动功能正常;

　　柜内清洁;

　　无异响、异味;

　　仪表指示正常;

　　标识明晰，无脱落，责任人明晰;

　　无隔离点位。

　　消火栓系统

　　阀门无锈蚀，润滑充分，开启灵活;

　　管道系统无跑、冒、滴、漏现象。

　　喷淋系统

　　末端放水联动正常;

　　喷淋探头清洁，无损坏;标识明晰。

　　防排烟系统

　　防火门、防火卷帘门表面清洁，油漆完好无损;转动轴灵活;

　　自动状态下，风机联动复位正常。

　　消防对讲

　　各点位消防对讲电话与控制中心通话正常;

　　语音清晰。

　　记录填写

　　记录按时填写、规范、明晰。

　　3.5 各类泵用电机

　　项目

　　管理要求

　　绝缘测试

　　电动机的绕组绝缘电阻定期(每年3月)测试在0.5兆欧以上。

　　记录填写

　　记录按时填写、规范、明晰。

　　3.6 智能系统

　　项目

　　管理要求

　　闭路监控系统

　　摄像镜头每季度定期擦拭;

　　防护罩清洁，无积灰;安装牢固;

　　云台转动灵活;

　　防水防潮;

　　监控矩正主机联动、切换功能工作正常;

　　BNC接头无松动;

　　录像正常，清晰。

　　门禁控制

　　手动按钮灵活;

　　刷卡有效;

　　开关门无噪音，机械传动灵活，润滑充分;

　　对讲与控制中心通话正常，语音清晰;控制盒表面干净;

　　盒内器件清洁。

　　楼宇对讲系统

　　三方语音通话正常，清晰;

　　电锁正常;

　　单元门开启灵活，到位;备电正常;

　　密码开门有效，密码定期(每年)修改。

　　小区广播

　　室外防水音箱须朝下，防水;各回路使用正常;

　　语音清晰;

　　控制中心播放设备正常完好，清洁。

　　记录填写

　　记录按时填写、规范、明晰。

　　3.7 公共设施

　　项目

　　管理要求

　　保洁及绿化设备

　　保洁及绿化设备定期保养。

　　室内区域

　　泳乐设备、桑拿房及设备使用正常;

　　单元照明灯具完好，无脱落;

　　声控开关动作有效;

　　单元的配电箱无异味、箱门锁完好;

　　箱内清洁，无乱搭乱接;

　　信报箱、门牌号无脱落;

　　单元门及门框无变形，推拉标识、门把手无松动脱落;

　　上下通道及单元间的地砖无破损;

　　墙面无起皮脱落;

　　楼梯栏杆焊接牢靠，无黄斑;

　　水表间阀门无滴水;公示栏安装牢固。

　　室外区域

　　房屋外立面完好，无贴砖脱落;

　　涂料墙面无污渍;

　　架空层、车库照明完好，车位隔离栏杆安装牢固;

　　垃圾筒无损坏，垃圾盖转动轴无断裂现象;

　　各类井盖无破损;

　　灯杆灯具安装牢靠，无倾斜，灯具标号无脱落;

　　各隔离栏杆固定牢靠、无黄斑;无未经允许私接电源、水源的现象;

　　片区内游戏器材的联结螺栓紧固，无损坏;

　　片区内的各种石板无松动现象;

　　片区的排水畅通;

　　景观饰品无松脱;

　　水景喷头、水下灯具无损坏;广告旗无倾斜、螺栓紧固;

　　片区内各类标识无脱落;

　　公园桌椅无松动、损坏。

　　焊工机具

　　定期检修，功能正常，记录完整。

　　记录填写

　　记录按时填写、规范、明晰。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：小区设施设备维护保养管理制度(2)

　　小区设施设备维护保养管理制度

　　一、前言

　　为了保障小区设施设备的正常运作和居民的生活质量，制定本管理制度。本制度旨在规范小区设施设备的管理，明确小区居民和管理单位的权利和义务，加强设施设备的维护和保养工作，提高小区居民的幸福感和安全感。同时，本制度也指导和规范物业服务企业的工作，帮助物业服务企业更好地履行管理职责，为小区居民提供更好的服务。

　　二、管理范围

　　本管理制度适用于小区内的公共设施、设备、绿化带、公共场所等管理工作，包括但不限于以下事项：

　　1.小区供水系统的管理和维护;

　　2.小区供电系统的管理和维护;

　　3.小区燃气系统的管理和维护;

　　4.小区通讯系统的管理和维护;

　　5.小区电梯的管理和维护;

　　6.小区环境卫生的管理和维护;

　　7.小区绿化带的管理和维护;

　　8.小区公共场所的管理和维护。

　　三、责任主体

　　1.小区居民

　　小区居民应当自觉遵守小区管理制度，不得损坏小区公共设施、设备、绿化带、公共场所等物品，不得占用公共区域，不得乱丢垃圾等。同时，小区居民应当积极参与小区管理工作，如发现问题及时向物业服务企业或相关管理部门进行反映。

　　2.物业服务企业

　　物业服务企业是小区管理的主要责任主体，应当积极履行管理职责，切实保障小区设施设备的正常运行和居民的生活质量。物业服务企业应配备合格的管理人员和工作人员，定期对小区设施设备进行维护和保养，及时处理故障和投诉，维护小区的整体形象和安全环境。

　　3.物业管理委员会

　　物业管理委员会是小区管理的重要组成部分，应当积极参与小区管理工作，发挥管理作用，负责制定小区管理制度和规章制度，指导物业服务企业开展管理工作，协调解决居民之间以及物业服务企业和居民之间发生的矛盾和争议。

　　4.小区业主大会

　　小区业主大会作为小区居民的代表，应当积极参与小区管理工作，依法行使权利，监督物业服务企业的管理和维护工作，提出管理建议和改进意见，维护小区居民的利益和权益。

　　四、管理内容

　　1.小区供水系统的管理和维护

　　物业服务企业应当定期检查小区供水系统的设备和管路，及时发现并处理供水系统的故障和问题，保证小区居民的饮用水安全。

　　2.小区供电系统的管理和维护

　　物业服务企业应当定期检查小区供电系统的设备和管路，及时处理供电系统的故障和问题，保证小区居民的用电安全。

　　3.小区燃气系统的管理和维护

　　物业服务企业应当定期检查小区燃气系统的设备和管路，及时发现并处理燃气系统的故障和问题，保证小区居民的用气安全。

　　4.小区通讯系统的管理和维护

　　物业服务企业应当定期检查小区通讯系统的设备和管路，及时发现并处理通讯系统的故障和问题，保证小区居民的通讯畅通。

　　5.小区电梯的管理和维护

　　物业服务企业应当定期检查小区电梯的设备和管路，及时处理电梯的故障和问题，保证小区居民的出行安全。

　　6.小区环境卫生的管理和维护

　　物业服务企业应当定期清理小区内的垃圾，保洁小区公共区域，管理小区居民的养宠行为，保证小区环境整洁卫生。

　　7.小区绿化带的管理和维护

　　物业服务企业应当定期对小区绿化带进行修剪、除草、喷洒农药等工作，保证小区绿化带的观赏效果和生态环境。

　　8.小区公共场所的管理和维护

　　物业服务企业应当定期对小区公共场所进行清洁、消毒、检查、维修等工作，保证小区公共场所的整洁安全。

　　五、管理要求

　　1.加强小区设施设备的检查和维护工作，及时处理故障和问题，保证小区设施设备的正常运行。

　　2.定期进行小区环境卫生和绿化带的管理和维护工作，保障小区环境的整洁卫生和观赏效果。

　　3.加强小区公共场所的管理和维护工作，保障小区居民的集体活动和社交需求。

　　4.积极开展小区文明、安全宣传和教育，引导小区居民遵守小区管理制度，创造和谐文明的小区居住环境。

　　六、管理制度的执行和监督

　　1.物业服务企业应当按照《物业管理条例》和相关法律法规的规定，积极履行管理职责，认真执行本管理制度的各项要求。

　　2.小区业主大会可以对物业服务企业的管理工作进行监督和评估，如发现问题应及时向相关部门反映。

　　3.物业服务企业应当建立小区设施设备的档案资料和维修记录，保证资料真实可靠。

　　七、管理制度的修改和解释

　　1.针对小区设施设备管理中出现的新问题、新变化和新需求，物业服务企业和物业管理委员会可以适时对本制度进行修改和完善。

　　2.本管理制度的解释权归物业服务企业和物业管理委员会共同拥有。

　　八、附则

　　1.本管理制度自颁布之日起执行。

　　2.小区居民和物业服务企业应当共同履行本管理制度的各项要求，切实保障小区设施设备的正常使用和小区居民的生活质量。

　　3.本管理制度由小区业主大会审核、物业管理委员会组织制定并发布。

篇3：创优自检--共用设施设备管理项目自检说明

　　三创优自检-共用设施设备管理项自检说明

　　***********是由***********兴建的高档智能化写字楼，委托***********物业管理有限公司实施物业管理，****在规划中考虑最佳的容积率和绿化率的同时，配备了完备的共用设施设备。

　　****采用智能化、环保型功能系统设计理念，配备有：绿色环保供水系统;中央空调系统;三菱高速电梯;国际、国内直拨虚拟网电话系统;光纤接入宽带互联网络;分点式、集中电视安全、消防监控系统等;对各区域的设施、设备安排专人负责联防制，并制定相应的安全运行标准、岗位职责，做好定期巡检，月度、季度、年度检修计划，值班检修记录完整全面，设立专门档案员 ，负责管理各种装修、维保、检修管理档案，记录、执行严格的档案管理制度。

　　****设有通讯、闭路电视和防盗报警监控中心。与**电信合作的数据、有线电视和电话三网合一系统，一次铺设入户，给业主带来极大方便。业主入驻后只需在物业管理处登记，由物业管理处代办手续，一天即可开通上网、电话、有线电视入网等，充分体验信息化带来的便利。此外，****的监控中心，实行24小时全方位的三层安全防护：一层，红外线周界防护;二层，****大厅等主要出入口，停车场及外围通道闭路电视监控和录象记录，设立专职保安24小时值勤，实行封闭式、凭证出入管理;三层，****内区域巡检对讲、消防监控系统。

　　管理处代收代寄，递信送报到各租户，大大方便了客户。针对****小、电系统和大量设施设备，管理处制定了系统的设备管理规范，机电设备、给排水系统等进行集中管理、计划维修。目前，****内配套设施完好，无随意改变其用途的现象。共用设施、设备运行、使用及维修严格按规定进行，且都有记录，无事故隐患，专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程与保养规范。

　　****室外管线，包括供电电缆、电视线、电话线、电脑线，都统一入地，无架空管线，无碍观瞻。排水、排污管理畅通，无堵塞外溢现象。道路畅通、路面平整、井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。供水设备运行正常、设备完好、无漏水、无污染。用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。

　　****路灯、楼道灯等公共照明设施完好，运行正常。

　　总体来看，****一切设施设备管理良好，运行正常，未出现一起因管理责任引发的事故，事故率为零，设备完好率为100%。

篇4：创优达标共用设施设备管理项自检说明

　　达标共用设施设备管理项自检说明博盈**广场是由北京**集团**兴建的高档智能化写字楼，委托荆州市**物业管理有限公司实施物业管理，广场在规划中考虑最佳的容积率和绿化率的同时，配备了完备的共用设施设备。广场采用智能化、环保型功能系统设计理念，配备有：绿色环保供水系统;中央空调系统;三菱高速电梯;国际、国内直拨虚拟网电话系统;光纤接入宽带互联网络;分点式、集中电视安全、消防监控系统等;对各区域的设施、设备安排专人负责联防制，并制定相应的安全运行标准、岗位职责，做好定期巡检，月度、季度、年度检修计划，值班检修记录完整全面，设立专门档案员 ，负责管理各种装修、维保、检修管理档案，记录、执行严格的档案管理制度。

　　广场设有通讯、闭路电视和防盗报警监控中心。与荆州电信合作的数据、有线电视和电话三网合一系统，一次铺设入户，给业主带来极大方便。业主入驻后只需在物业管理处登记，由物业管理处代办手续，一天即可开通上网、电话、有线电视入网等，充分体验信息化带来的便利。此外，广场的监控中心，实行24小时全方位的三层安全防护：一层，红外线周界防护;二层，广场大厅等主要出入口，停车场及外围通道闭路电视监控和录象记录，设立专职保安24小时值勤，实行封闭式、凭证出入管理;三层，广场内区域巡检对讲、消防监控系统。管理处代收代寄，递信送报到各租户，大大方便了客户。针对广场小、电系统和大量设施设备，管理处制定了系统的设备管理规范，机电设备、给排水系统等进行集中管理、计划维修。

　　目前，广场内配套设施完好，无随意改变其用途的现象。共用设施、设备运行、使用及维修严格按规定进行，且都有记录，无事故隐患，专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程与保养规范。广场室外管线，包括供电电缆、电视线、电话线、电脑线，都统一入地，无架空管线，无碍观瞻。排水、排污管理畅通，无堵塞外溢现象。道路畅通、路面平整、井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。供水设备运行正常、设备完好、无漏水、无污染。用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。广场路灯、楼道灯等公共照明设施完好，运行正常。总体来看，广场一切设施设备管理良好，运行正常，未出现一起因管理责任引发的事故，事故率为零，设备完好率为100%。

篇5：创优达标共用设施设备管理项自检说明

　　创优达标共用设施设备管理项自检说明博盈**广场是由北京**集团**兴建的高档智能化写字楼，委托荆州市**物业管理有限公司实施物业管理，广场在规划中考虑最佳的容积率和绿化率的同时，配备了完备的共用设施设备。广场采用智能化、环保型功能系统设计理念，配备有：绿色环保供水系统;中央空调系统;三菱高速电梯;国际、国内直拨虚拟网电话系统;光纤接入宽带互联网络;分点式、集中电视安全、消防监控系统等;对各区域的设施、设备安排专人负责联防制，并制定相应的安全运行标准、岗位职责，做好定期巡检，月度、季度、年度检修计划，值班检修记录完整全面，设立专门档案员 ，负责管理各种装修、维保、检修管理档案，记录、执行严格的档案管理制度。

　　广场设有通讯、闭路电视和防盗报警监控中心。与荆州电信合作的数据、有线电视和电话三网合一系统，一次铺设入户，给业主带来极大方便。业主入驻后只需在物业管理处登记，由物业管理处代办手续，一天即可开通上网、电话、有线电视入网等，充分体验信息化带来的便利。

　　此外，广场的监控中心，实行24小时全方位的三层安全防护：一层，红外线周界防护;二层，广场大厅等主要出入口，停车场及外围通道闭路电视监控和录象记录，设立专职保安24小时值勤，实行封闭式、凭证出入管理;三层，广场内区域巡检对讲、消防监控系统。

　　管理处代收代寄，递信送报到各租户，大大方便了客户。针对广场小、电系统和大量设施设备，管理处制定了系统的设备管理规范，机电设备、给排水系统等进行集中管理、计划维修。

　　目前，广场内配套设施完好，无随意改变其用途的现象。共用设施、设备运行、使用及维修严格按规定进行，且都有记录，无事故隐患，专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程与保养规范。

　　广场室外管线，包括供电电缆、电视线、电话线、电脑线，都统一入地，无架空管线，无碍观瞻。排水、排污管理畅通，无堵塞外溢现象。道路畅通、路面平整、井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行

　　。供水设备运行正常、设备完好、无漏水、无污染。用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。广场路灯、楼道灯等公共照明设施完好，运行正常。总体来看，广场一切设施设备管理良好，运行正常，未出现一起因管理责任引发的事故，事故率为零，设备完好率为100%。