物业项目利润分析细化内容

　　物业项目利润分析细化内容

　　1. 引言

　　物业项目利润分析是对物业项目的经济效益进行评估和分析的过程。在这份报告中，将详细讨论物业项目的利润分析，包括项目的收入、成本、利润等方面。通过了解物业项目的盈利能力，可以帮助决策者制定战略，优化项目管理，最大限度地提高利润。

　　2. 收入分析

　　收入分析是物业项目利润分析的关键部分，下面将进一步细化收入分析的内容。

　　2.1租金收入分析

　　对于物业项目来说，租金是最主要的收入来源。在租金收入分析中，需要考虑以下几个方面：

　　2.1.1租金定价策略：确定租金定价的原则和方法，例如按市场价格、按项目价值等，以确保租金的合理性和市场竞争力。

　　2.1.2租金收费周期和方式：确定租金收费的周期(月付、季付、年付)和方式(电汇、现金、支票等)，以便确保租金的及时收取和管理。

　　2.1.3租金稳定性：分析租户签约周期、租金调整机制以及市场供需情况等因素，评估租金的稳定性和可预测性。

　　2.2物业管理费收入分析

　　物业管理费通常是由业主向物业管理公司支付的费用。在物业管理费收入分析中，需要考虑以下几个方面：

　　2.2.1管理费率确定：确定管理费率的原则和方法，例如按照物业面积、按照服务标准等，以确保管理费的合理性和公平性。

　　2.2.2管理费收费周期和方式：确定管理费收费的周期和方式，以便确保管理费的及时收取和管理。

　　2.2.3管理费率调整：考虑管理费率的调整机制，例如与通胀率挂钩，以防止管理费收入的实际价值下降。

　　2.3停车费收入分析

　　停车费是某些物业项目的重要收入来源。在停车费收入分析中，需要考虑以下几个方面：

　　2.3.1停车费定价策略：确定停车费的定价策略，例如按小时、按天、按月，以确保停车费的具体金额合理且市场竞争力。

　　2.3.2停车场利用率：分析停车场的可用性、需求情况以及竞争对手的停车价位，评估停车费收入的潜力和可预测性。

　　2.3.3停车费收费方式：确定停车费收费的方式，例如手工收费、自动化收费，以便提高收费效率和精确性。

　　2.4广告费收入分析

　　某些物业项目可以通过租赁空间用于广告牌或横幅等广告展示，以获取广告费。在广告费收入分析中，需要考虑以下几个方面：

　　2.4.1广告位租金：确定广告位租金的定价策略，例如按面积、按时长等，以确保广告位租金的合理性和市场竞争力。

　　2.4.2广告位利用率：分析广告位的可用性、需求情况以及竞争对手的广告位租金，评估广告费收入的潜力和可预测性。

　　2.4.3广告合作伙伴关系：建立和维护与广告公司或商家的合作伙伴关系，以确保广告位的持续租赁和广告费收入的稳定性。

　　通过对收入的详细分析，可以帮助决策者全面了解物业项目的盈利能力和收入结构，从而优化定价策略、提高收费效率，最大限度地提高项目的利润水平。

　　3. 成本分析

　　成本分析是物业项目盈利分析中的重要一环，下面将进一步细化成本分析的内容。

　　3.1直接成本分析

　　直接成本是指与物业项目直接相关的成本，通常可以分为以下几个方面：

　　3.1.1人力成本：包括物业管理人员的工资、奖金、福利及培训费用等。

　　- 维护成本：包括维修、保养、清洁、绿化等方面的费用，以确保物业的正常运营。

　　3.1.2能源成本：包括水费、电费、燃气费等，根据实际使用情况计算。

　　3.1.3税费：包括物业税、城市服务费、房产税等方面的费用。

　　3.2间接成本分析

　　间接成本是指与物业项目间接相关的成本，通常可以分为以下几个方面：

　　3.2.1行政费用：包括办公室设备和用品购置费用、行政人员工资及福利等费用。

　　3.2.2推广费用：包括广告、宣传、市场推广等费用，以提升项目的知名度和吸引力。

　　3.2.3投资回报成本：指项目所投入资金的利息成本，一般用于融资或贷款的利息支出。

　　3.2.4管理及运营支出：包括项目管理费用、物业管理费用、保险费用等，以保障项目的正常运营和管理。

　　3.3变动成本分析

　　变动成本是指随着生产规模和水平的变化而发生变动的成本，通常可以分为以下几个方面：

　　3.3.1变动人力成本：随着物业规模的扩大，可能需要增加物业管理人员的数量，从而导致人力成本的增加。

　　3.3.2变动维护成本：随着物业使用年限的增加，可能需要增加维修、保养等方面的费用，以确保物业的正常运行。

　　3.3.3变动能源成本：随着物业使用量的增加，可能需要增加水、电、燃气等方面的费用。

　　通过对成本的详细分析，可以帮助决策者了解物业项目的成本结构和成本控制的重点，从而优化资源配置、降低成本水平，最大限度地提高项目的盈利能力。

　　4. 利润分析

　　利润分析是对物业项目盈利能力的评估和分析，下面将进一步细化利润分析的内容。

　　4.1毛利润分析

　　毛利润是指物业项目的销售收入减去直接成本后的余额，用来评估项目的基本盈利能力。进行毛利润分析时，通常需要关注以下几个指标：

　　4.1.1毛利率：毛利润与销售收入之间的比例关系，反映出物业项目的盈利水平和盈利能力。

　　4.1.2毛利润的构成：分析毛利润的组成成分，比如销售收入中的各项费用和直接成本的构成，找出盈利贡献度高和贡献度低的部分。

　　4.1.3毛利润的趋势分析：对比多个时间段的毛利润数据，分析其变化趋势，了解项目盈利能力的发展态势。

　　4.2净利润分析

　　净利润是指物业项目的销售收入减去所有成本和费用后的余额，用来评估项目的总体盈利能力。进行净利润分析时，可以关注以下几个指标：

　　4.2.1净利润率：净利润与销售收入之间的比例关系，反映出物业项目的总体盈利水平和盈利能力。

　　4.2.2净利润的构成：分析净利润的组成成分，比如各项成本和费用的构成，找出对净利润影响最大的因素。

　　4.2.3净利润的趋势分析：对比多个时间段的净利润数据，分析其变化趋势，了解项目盈利能力的长期发展态势。

　　4.3单位面积利润分析

　　单位面积利润是指物业项目每平方米或每平方尺的盈利能力，用于评估物业项目的效益和经营效率。进行单位面积利润分析时，可以关注以下几个指标：

　　4.3.1平均租金：物业项目的总租金除以总面积，反映出每平方米或每平方尺的租金水平。

　　4.3.2平均利润：物业项目的净利润除以总面积，反映出每平方米或每平方尺的盈利能力。

　　4.3.3不同区域或楼层的利润比较：比较不同区域或楼层的单位面积利润，了解项目各部分的盈利能力差异。

　　通过对利润的详细分析，可以帮助决策者了解物业项目的盈利能力和盈利构成，从而制定合理的经营策略，提高项目的经济效益。

　　5. 改进和优化措施

　　在利润分析的基础上，可以制定一些改进和优化措施来提升物业项目的盈利能力。以下是一些可能的措施：

　　5.1提高租金收入：

　　5.1.1调整租金策略：根据市场需求和竞争情况，调整租金水平和租赁政策，以提高出租率和租金收入。

　　5.1.2引入高价值租户：通过积极招商，吸引高价值、有稳定收入的租户，提高租金收入并减少租金拖欠风险。

　　5.2控制成本：

　　5.2.1降低运营成本：通过合理管理和控制物业的日常运营成本，如物业维护费用、人工成本等，降低成本支出。

　　5.2.2优化供应链管理：与供应商建立合作伙伴关系，寻求优惠价格和高质量服务，降低采购成本。

　　5.3提高周转率：

　　5.3.1加强市场推广：提升项目的知名度和吸引力，扩大客户群体，提高出租率和销售速度，增加营业收入。

　　5.3.2加强客户关系管理：建立良好的客户关系，提供优质的租后服务，保持租户满意度和续租率。

　　5.4多元化收入来源：

　　5.4.1增加附加服务：提供额外的服务和设施，如停车位、会议室租赁等，增加收入来源。

　　5.4.2租赁其他用途：对于空置的面积，可以探索其他用途的租赁，如临时展览、活动场地出租等，提高收入多样性。

　　5.5提升物业价值：

　　5.5.1进行改造和升级：根据市场需求和客户要求，对物业进行改造和升级，提升物业品质和价值，吸引更高档的租户。

　　5.5.2稳定租户关系：与长期、稳定的租户建立良好的关系，提供个性化服务，增加续租和销售机会。

　　通过细化利润分析并提出相应的改进和优化措施，可以帮助物业项目提升盈利能力，增加经济效益。然而，实施具体措施时，需要根据实际情况进行合理的调整和优先级制定。

　　6. 风险和不确定性分析

　　对物业项目的风险和不确定性进行分析非常重要，以便有效地应对可能的风险和不确定性。以下是一些可能的风险和不确定性，并提出相应的分析措施：

　　6.1市场风险：

　　6.1.1市场需求变化：分析市场趋势和需求预测，评估物业项目的市场需求，并根据市场变化及时调整出租策略和租金水平。

　　6.1.2竞争压力：了解竞争对手的情况，制定与竞争对手区分的竞争策略，提供独特的物业卖点和服务特色。

　　6.1.3波动的房地产市场：监测房地产市场的动态，评估市场趋势和房价走向，并据此制定合理的投资和出售策略。

　　6.2资金风险：

　　6.2.1资金流问题：分析物业项目的资金流动情况，预测和管理现金流，确保足够的资金用于项目运作和应对紧急情况。

　　6.2.2财务风险：进行财务规划和预算管理，识别潜在的财务风险，并制定相应的应对措施，如减少开支、增加收入等。

　　6.3法律和合规风险：

　　6.3.1操守合规：确保项目符合相关法律、政策和规定，及时了解并遵守法规的变化，并制定相应的风险管理措施。

　　6.3.2租户纠纷：建立完善的租赁合同和租户管理制度，严格筛选租户，遵守合同约定，减少租户纠纷的发生。

　　6.4物业管理风险：

　　6.4.1维修和维护：制定定期维修和维护计划，确保物业的良好状态，减少维修费用和投诉。

　　6.4.2保障安全：提供安全措施，确保租户和员工的人身和财产安全，避免潜在的责任风险。

　　6.5不确定性因素：

　　6.5.1宏观经济环境：对宏观经济环境进行分析，预测可能的不确定因素，并制定相应的业务计划和应对措施。

　　6.5.2政府政策变化：了解政府政策的动态，评估对项目运营产生的影响，并及时调整业务模式和合规管理。

　　通过深入研究和分析潜在的风险和不确定性，可以制定相应的应对策略，最大程度地减少风险和提高项目的稳定性和盈利能力。

　　7.总结：

　　物业项目利润分析是一个复杂而关键的过程，需要对收入、成本、利润等多个方面进行详细的评估和分析。通过了解项目的盈利能力，可以为决策者提供重要的信息，帮助他们制定战略并优化项目管理。通过合理的利润分析，可以实现项目利润最大化，从而为投资者和管理者创造更大的经济回报。

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：常见物业纠纷案例分析

　　常见物业纠纷案例分析

　　一、家中遭偷，物业有责?

　　某小区居民住户李某家里两个月内遭小偷三次“光顾”。事发后，李某要求物管提供小区内的电子监控资料，没有想到在主要位置的监控器早已坏了，其他位置的监控器模糊不清，很难辨认出小偷的相貌特征。

　　律师认为，根据《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　二、网购包裹，物业该不该代收?

　　某小区的邓小姐从网上购买了一件188元的衣服，她接到了快递员的电话，称包裹已到，而当时她正在单位上班，便让快递员将包裹放在门卫处。

　　然而，门卫翻遍物管处所有寄存的包裹，才将邓小姐的包裹找到。包裹虽然找到了，但门卫的心情却很复杂：“我每天要做保洁、巡视、防火防盗，代收包裹真不是我们的份内事。”

　　律师认为，签收快递或包裹是收件人本人的责任，原则上小区保安或物管人员没有代为签收的义务，特别是一些重要或贵重物品。

　　物管公司是服务公司，在物管合同服务条款中包含了帮业主处理一些事物的义务。

　　如果物管帮忙代收了，而包裹出现丢失或损坏，那么物管还是存在一定的保管责任。快递过程中，包裹如果遗失、损坏，由快递公司承担主要责任。

　　三、小区内停车被划伤，谁负责?

　　业主程女士反映，包括她的车在内的二三十辆小车在小区里连续多次被划伤，向物管反映。物管称，不在规定停车位停放的车被划伤与他们无关，程女士等小区业主却觉得小区物管应该有责任。

　　律师说，物管费和停车管理费是不同的，具体要看双方是否签订有停车保管的协议，如果有协议按照协议履行，没有协议可能无法追究物管责任。如果业主与物管签订了协议，明确约定了双方的权利义务，车主按照规定的地方停放，物管应当对车辆的损害承担责任。

　　四、物业公司有权擅自停水吗?

　　谢小姐先后两次到物业管理处打算缴纳自家的水电费，但物业工作人员明确拒绝：“要交就要连公摊费用一起交，不然就不收!”

　　更让人惊讶的是，一名业主在检查水阀时，竟发现自家的水表已被拆掉。

　　律师称，除非业主与物业公司签订了相关合同，承认由物业公司管理小区的水电供给，否则物业公司无权擅自关停供水。

　　五、物业有权禁装太阳能热水器吗?

　　在一些小区内，有的业主想自己安装太阳能热水器，却遭到了物业的反对，物业这种做法合理吗?

　　律师解释说，物业管理公司对整个小区负有管理职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。是否允许装设太阳能热水器，主要要视物业管理公司与业主在物业管理公约中是否有约定，其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏。

　　六、首层住户要承担电梯费吗?

　　“住在一楼，平常不用电梯，就不用交费了吧?”

　　面对业主的普遍质疑，律师解答说，在高层住宅中，首层住户在没有特殊预定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。首先从财产权上和实际使用结果角度上讲，首层住户需要交费，其次电梯为一层用户也提供了服务，所以从电梯的服务角度看，一层用户也需要提供费用。

　　七、车在小区被盗，物业管赔吗?

　　“车在家门口被盗了，是不是该找物业赔?”

　　律师解释说，业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有保管义务，除非有证据证明车辆的损坏或被盗是小区物业管理的疏忽或管理不善造成的。

　　比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗贼入门后，业主连续求救无效;或者小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像，而当值保安却没有发现，或发现盗贼没有及时制止等，才有可能通过法律途径得到索赔。

　　八、公共区域照明费如何分摊?

　　“我住在一楼，可是为何楼层灯的电费也要分摊?”

　　律师解释说，住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人分摊。

篇3：19种小区常见不文明现象的原因分析及对策(下)

　　19种小区常见不文明现象的原因分析及对策(下)

　　行为十：空中抛物

　　现象：业主把袋装的垃圾直接从阳台往楼下抛和把肮水或剩饭菜从阳台倒下来。

　　原因：一是从阳台抛物方便自己，物业管理人员未劝阻和制止其行为，时间长了形成了习惯;二是一些小区物业管理未实行垃圾袋装化，未上楼收集垃圾。

　　影响：一是容易伤人;二是影响环境卫生质量，易造成二次污染;三是有些空中抛物悬挂在树上，难以清理，影响环境美观。

　　对策：

　　1、实行垃圾袋装化，上楼收集可以减少空中抛物;

　　2、对于空中抛物多的住宅小区或某一住宅楼要有明显的标识：禁止空中抛物，其行为违反了管理规定，比如《大庆市市容和环境卫生管理规定》第二十七条：禁止楼房抛物，业主公约中要明确约定禁止空中抛物，加强业主自律，物业管理人员和业主委员会对违反规定的业主进行教育，对于经多次劝阻仍无效的，可以由行政主管部门对其进行处罚;

　　3、对于已经悬挂在树上的垃圾，物业管理人员要及时把它清理下来。

　　行为十一：随意晾晒衣物和晾秋菜

　　现象：树与树之间系绳晾衣物、休闲桌椅上晾晒衣物、健身器材上晾晒衣物等;草坪或硬铺装上晾菜、晒菜等。

　　原因：小区内没有为晾晒衣物提供专用的设施，所以造成的随意晾晒衣物;在草坪和硬铺装上随便晾晒秋菜是由于业主就近方便造成的，同时也由于物业管理企业在秋菜晾晒之前没有明确指导和规划出晾晒的位置。

　　影响：对树木和草坪有一定的损害，影响业主对健身器材等的使用，影响环境美观和菜叶子、葱皮子等增加了清洁的工作量，影响了环境卫生质量。

　　对策：

　　物业管理人员应该在每幢楼前设置和安放一个或几个专为晾晒衣物用的衣架或横杆;对于晾晒秋菜的行为，物业管理规定和业主公约都要明确规定不准在草坪上晾晒，并且及时纠正其行为，让其在硬铺装上指定的位置晾晒。

　　行为十二：破坏绿地

　　现象：草坪小开荒、草坪埋萝卜等。

　　原因：一些业主在春天开始破坏原来的草坪，然后种上葱、白菜、香菜等;秋季买的萝卜为了保鲜，在草坪上挖一个坑把萝卜埋上，等到入冬前再挖出来。

　　影响：

　　1、种蔬菜直接破坏草坪而且影响与周围植物的协调;

　　2、挖坑后影响草坪的美观和后续利用。

　　对策：

　　1、物业管理企业对此要依据管理规定处理，比如《大庆市城市住宅区物业管理办法》第二十九条规定：禁止毁坏绿化，物业管理人员要坚决制止，并要求其恢复草坪的原状。

　　2、物业管理企业可以开辟或规划出一些空地，通过“绿地”领养的办法引导和鼓励业主种花、树等美化环境的植物。

　　行为十三：粘贴涂写小广告和随意悬挂广告牌

　　现象：楼道、墙体上粘贴的小广告或手写的、喷涂的小广告、乱涂乱画;在楼体立面悬挂广告牌等。

　　原因：住宅小区附近的个体经营实体由于规范的广告费用高和有些非法广告、虚假广告等，都采用小广告的方式，在住宅小区内的楼道、墙体、树木、护栏等处粘贴;少年儿童在墙体的乱涂乱画;底层业主住宅改为商服后自立的广告牌。我们对老住宅区在没有电子门和没有实行封闭管理前的统计：每个清洁员每天用于清理小广告的时间至少在半个小时。

　　影响：小广告被称之为城市的“牛皮癣”，严重的视觉污染;增加了物业管理企业清洁费用：据我们对一个30万平方米的住宅小区一年清理小广告费用的不完全测算：仅材料费一项就达到2,500元。

　　对策：

　　1、小区实行封闭管理和楼道安装电子门可以大大减少小广告的数量;近年来行政主管部门采用“呼死你”的电子系统对于惩治小广告起到一定作用;在小区内设置广告粘贴栏和单元门口设置广告粘贴手写板，是解决小广告问题的有效办法;

　　2、对于少年儿童的乱涂乱画要通过业主公约的约束，通过其家长对其教育改正;

　　3、私立广告牌的要依据管理规定处理，比如《大庆市市容和环境卫生管理规定》第十七条规定：经过市容环境卫生管理部门的批准，设置广告标志，对于设立广告牌要经城市行政主管部门的批准按照统一的规格才能悬挂;未批准的要取缔。

　　行为十四：对设备设施的破坏

　　现象：对底层落水管的破坏;对电子门的破坏;对休闲桌椅的破坏;对健身器材的破坏;对道板的破坏等。

　　原因：少年儿童玩耍时破坏底层的落水管;一些业主家缺一些螺丝等从休闲桌椅上卸下来;或者对因物业管理人员的服务态度、收费时的措施、方法不当等，引发业主的反感心理，产生的泄愤情绪后破坏的;热力、给排水公司员工在收费过程中，由于业主拒绝开门，个别员工损坏电子门泄愤;以及业主掩门等造成的损坏;健身器材的使用不当或者成人使用儿童的健身器材造成的损坏;车辆压道板造成的损坏。

　　影响：大大增加物业管理企业的维修养护费用;影响了设备设施的正常使用寿命。

　　对策：

　　上述行为违反管理规定，比如《大庆市城市住宅区物业管理办法》第二十九条的规定：禁止损坏物业公用部位、共用部位的设施设备。

　　1、业主公约明确约定和物业管理规定中禁止的行为，并且要反复宣传;同时物业管理人员要注意工作方法和服务态度，尽可能采用劝喻的方法来处理业主的一些不文明行为，比如成人使用儿童健身器材，可在明显的位置喷涂或设立标识“仅供儿童使用，谢谢合作”等劝喻性语言;

　　2、增加保安的巡检力度;采用一些电子监控设备作为技防手段;

　　3、对于破坏者给予说服教育，并且要其赔偿相应的损失。

　　行为十五：大小便

　　现象：在草坪上、在阳台之间、甚至在楼道内有大小便的痕迹;业主家窗户玻璃上的粪便、狗粪便等。

　　原因：由于在小区规划和设计中没有公厕，外来人员，附近经营人员，一些儿童白天在一些较隐蔽的地方随便大小便;夜间随地大小便，业主家窗户玻璃上的粪便是由于鸽子产生的粪便滴落下来的;有些宠物的主人文明养宠物程度不高，公德意识差;对所养狗的粪便漠然置之，更有甚者，故意把狗牵到室外排便，而不做任何处理，不少人遛狗就是为了让狗排泄，“干净我一家，恶心其他人”。

　　影响：影响环境卫生，增加清洁员的工作量，尤其是冬季粪便冻成冰，增加了清理的难度;影响邻里关系。

　　对策：

　　1、建简易的公厕;

　　2、加强对宠物的管理。

　　行为十六：噪音扰民

　　图片

　　现象：业主午休时间废品回收人员的声音和流动商贩的叫卖声;深夜服务生的打闹和喧哗;装潢的噪音等;居民楼下开饭店有噪声;汽车防盗器的噪音、车辆喇叭声、变电站噪音等。

　　原因：关于生活的环境噪音标准，《国家城市区域环境噪声标准》的相关规定：以居住为主的1类区域，白天噪声标准为55分贝，夜间噪声标准为45分贝，超过这个标准对人体产生危害。上述的种种扰民的声音尽管有些达不到噪音标准有些达到了，但是出于对业主的休息和身体健康的考虑，物业和环保部门都有责任和义务去协调和解决。

　　影响：影响业主正常休息和健康;影响邻里关系。

　　对策：

　　物业管理人员首先核实情况，然后相应的邻里之间未达到噪音标准的，通过协调解决，对于达到噪音标准的可由环保局来处理，比如大庆市环保局设立的“12369”环境信访系统，处理业主对环境问题的投诉;或者物业管理人员核实情况后代替业主投诉，由环保部门解决。

　　行为十七：祭祀烧纸

　　现象：每逢祭祀的日子在小区的硬铺装、道路上、草坪上总有相当多的人在烧纸，留下污渍。

　　原因：“鬼节”、清明节、春节前后烧纸祭祀的人非常多，据调查显示，大部分业主选择烧纸祭祀是因为从众心理在作祟。比如清明祭祀先人、怀念故人是社会的一个传统，烧纸祭祀在社会上有着长久的历史，一代一代流传至今。许多人在选择祭祀方式的过程中，都是跟着“传统”走，因而烧纸在业主心中有着重要的地位。

　　影响：很多人在草坪上、树底下焚烧纸钱，草丛和树皮遭到了严重的破坏，树木也在火光的包围中，非常容易引发火灾，污染空气，很多人直接在道板上烧纸，导致道板被烧裂或是变成暗黄色，毁坏后的道板无法恢复原来面貌及颜色，影响了小区的美观。在住宅小区的彩色道板和草坪绿地上烧纸的现象屡禁不止，不但给小区环境带来了污染，破坏了小区的基础设施，而且烧纸后留下的灰烬增加了清洁员的工作量。

　　对策：

　　1、在传统的节日烧纸祭祀时：物业管理人员把宣传牌放在相应的路口，引导业主到这些地点烧纸;每晚天黑以后，在主要小区路口摆上专用的焚烧器皿;或者采取说服、教育和死看死守的办法，执法人员和物业管理人员每晚都应工作到业主烧纸结束。

　　2、部分城市倡导的文明祭祀和出台法规禁止在市区内烧纸。比如沈阳市人民政府制定并发布了《关于禁止抛撒纸钱和烧纸的通告》。明确规定：禁止在街道、广场、庭院等公共场所抛撒纸钱和烧纸。

　　行为十八：焚烧落叶

　　现象：深秋和初冬成堆落叶被点燃焚烧或在草坪上点燃草坪和落叶进行“烧荒”。

　　原因：在北方的住宅小区内的树叶随风飘落，遍地都是，一是清洁员清扫收集后没有袋装或及时清运，一些清洁员自已点燃焚烧，或是一些小孩玩火点燃焚烧;二是个别清洁员在草坪上点燃草坪和落叶“烧荒”。

　　影响：

　　1、污染空气，危害人体健康。由于落叶和枯草本身含有有害物质，并且还沾染了许多灰尘和油污，在就地焚烧供氧不足的条件下，所产生的烟雾，含有一氧化碳、二氧化碳、氮氧化物、二氧化硫及其它有毒有害气体和微粒。当小区内空气流动缓慢、湿度较高时，烟雾不能马上扩散、稀释。造成对空气的污染，使人的机体抵抗力降低，发病率增高。

　　2、影响市容观瞻。烟尘对道路、建筑物、庭院等等，都会带来一些污染，使其变得肮旧。

　　3、就地焚烧落叶和枯草，容易引起火灾。

　　对策：

　　1、物业管理企业加强内部管理：禁止在小区内焚烧落叶;并且要知道其行为违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第二十九条规定，禁止露天焚烧秸秆、树叶、枯草等产生烟尘污染的物质。若违反此规定，将由市或者区、县环境保护行政主管部门责令停止违法行为，情节严重的，可以处200元以下罚款。

　　2、处理落叶的方法主要是由物业环卫部门进行收集，经过统一清运后由环保专业部门集中放进专门用于焚烧落叶的焚烧炉，焚烧后的气体可以经过处理，不会污染环境;另外，就是与其他垃圾一起进行填埋;而最好的处理方法是将树叶收集并加入一定的催化剂，这样就可以使原本看来无用的落叶，变成农业生产必不可少的肥料。

　　行为十九：饲养宠物和家禽

　　图片

　　现象：饲养狗、猫、观赏鸟、信鸽等宠物;饲养鸡、鸭子等家禽。

　　原因：随着人们生活水平的提高以及个人爱好和习惯，宠物饲养会越来越普遍，宠物的增多，必然会带来一些问题，在大庆市2005年市长热线开通以来出现各种投诉和问题反馈中，宠物管理成为三大难题之一。有些宠物的主人文明饲养宠物程度不高，公德意识差。又由于相应法规制定的滞后，造成了宠物管理无法可依，增加了管理难度;由于一些年老的业主原来住平房和以往的生活习惯，以及有一些业主从小鸡按宠物饲养起等原因，在小区内出现了饲养鸡、鸭等家禽的问题。

　　影响：出现过宠物伤人、猫、狗叫声扰民，鸡鹐白菜的纠纷等影响邻里关系;宠物粪便污染环境、宠物掉毛影响环境卫生，增加清洁工作量;有传播禽流感和狂犬病的危险等。

　　对策：

　　1、建议政府相关部门出台住宅小区内宠物管理的法规，明确管理部门的职责和执法部门的职能，增加可操作性;而要解决这些问题，需要物业管理企业、社区、业主委员会、行政主管部门等有关部门增强管理协调能力，对于突出的宠物伤人、传播疾病、污染环境等问题，需要许多相关部门的相互配合，把宠物饲养管理引上正轨。同时要号召大家合法饲养宠物。只有这样，才能把合理饲养宠物同美化城市环境两方面结合起来。让业主既可饲养自己喜欢的宠物，又不违反城市环境保护的有关规定。

　　2、对于饲养家禽按照管理规定处理，比如《大庆市市容和环境卫生管理规定》第三十二条规定：在市政府规定的区域内禁止饲养家禽家畜，由物业管理企业劝阻业主限期整改，对于整改不力的由行政主管部门进行依法处理。

　　这些行为的产生，有些是由于设计时房屋配套结构不合理，外环境的设备设施不健全造成的，尤其是一些老住宅小区，需要改造才能解决;有些是业主(物业使用人)多年的生活习惯和自身素质造成;有些是法规不健全和健全的法规没有很好执行造成的;有些是物业公司管理和行政主管部门的执法，缺少持久的工作韧劲、工作缺乏连续性造成的;有些是物业管理公司直接可以处理和解决的，有些是需要城市行政主管部门、社区、业主委员会和业主等的配合才能解决的，有些是需要全体业主对业主公约、法规和管理规定的遵守和加强自律以及业主素质的提高才能解决的。只有物业管理企业、行政主管部门、环保部门、社区、业主委员会、业主(物业使用人)等共同努力，才能从根本上克服和减少这些不规范行为，减少对物业管理工作的影响，才能使物业管理工作做得更好，才能使社区更加和谐。

篇4：19种小区常见不文明现象的原因分析及对策(上)

　　19种小区常见不文明现象的原因分析及对策(上)

　　业主(物业使用人)的不规范行为往往会损害大多数业主的权益，同时对住宅小区物业管理也会产生不良影响，这些不规范行为应当得到纠正。

　　行为一：建筑装修垃圾不清理

　　现象：业主装修时产生的建筑垃圾和装修垃圾，倾倒在楼前的硬铺装或草坪上等。

　　原因：主要是物业管理企业没有建立装修管理流程和建立后没有执行;还有一些业主在装修前没有到物业公司进行申请，就自行开始装修，随意倒装修和建筑垃圾;有一些业主拒绝清理，物业公司没办法自行清理。一个30万平方米的住宅小区，因业主拒绝清理或装修后找不到业主，我们对装修垃圾和建筑垃圾的清理的费用进行了测算：一年达到了1万元。

　　危害：增加了物业管理企业的垃圾清运量，影响小区环境美观，并且由于垃圾存放时间的延长还会引来其他业主往建筑、装修垃圾上倾倒生活垃圾，造成恶性循环。

　　对策：

　　1、物业管理企业建立完善的装饰装修流程：装饰装修申请，签订协议，房屋装修、维修许可通知单，预交垃圾清运押金，并且明确装修时间、垃圾存放地点等事项;

　　2、对于违反规定的，要按照中华人民共和国建设部令第139号《城市建筑垃圾管理规定》的规定，由行政主管部门对其进行处罚。

　　行为二：一层私改商服，私改房屋结构

　　图片

　　现象：一层住户在阳台私开小门用于经营;家庭装修私改房屋墙体结构。

　　原因：一些是业主出租出去用来牟利，把一楼住宅改为商服后，为了便于经营，有的业主未经任何部门允许就在阳台上开门;装饰装修中不少业主为了自家的美观、舒适和扩大使用面积对房屋的墙体私自拆除，有的甚至拆除部分承重墙。

　　危害：在阳台开小门用于经营影响建筑的美观，经营时易对草坪产生破坏，对护栏也易产生破坏，间接影响了住宅小区晋级达标;违章装饰装修对房屋的安全构成威胁。

　　对策：

　　1、对于阳台改门必须经过行政主管部门的批准，未经批准的，物业管理人员根据《物业管理条例》的规定，应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　2、对于破坏承重墙的预防和处理，物业管理企业在装修申请和装修协议中就应当明确规定不准破坏承重墙等项目，加强装修巡检，发现问题要求其及时整改，先劝阻其恢复，或在其破坏承重墙初始阶段对其进行制止，对于制止不从的可由行政主管部门依据建设部第110号《住宅室内装饰装修管理办法》中第五条规定强制其恢复并处以罚款。

　　行为三：底层阳台下砌墙

　　现象：部分业主把底层阳台底下的空间用砖和水泥砌成墙，有的作为自家的小仓库。

　　原因：部分底层业主考虑阳台底下易刮入杂物，或者是考虑利用阳台底下的空间。于是未经任何部门允许私自用水泥和砖把阳台底下砌成墙，有的开一个小门作为自家的小仓库，有的就是为了挡垃圾。

　　危害：在北方的冬季会出现胀鼓现象，严重的会把阳台挤压变形，阳台立面板挤裂，造成阳台窗框变形。阳台砌墙影响小区环境美观和与周围环境的和谐。

　　对策：

　　1、物业管理要求清洁员对底层阳台底下每天清扫保洁一次;

　　2、物业管理人员发现业主在搭建初期就采取措施,讲明危害，制止其行为，并告知其行为违反了管理规定，比如《大庆市城市住宅区物业管理办法》第二十九条规定：禁止破坏房屋外观和违章搭建。

　　对于制止不从的，可由行政主管部门强制其整改。

　　行为四：安装护栏

　　现象：阳台、窗户用铁护栏封闭。

　　原因：一些业主为了增加住宅安全防范能力，保障人身财产安全，安装了铁护栏，由于没有专业部门的指导和相应的法规出台，在阳台、窗户外随心所欲地不规范地安装上各种各样的防盗护栏，比如居民住宅安装的防盗护栏，没有考虑防攀登、防跨越等性能，出现凸出墙面等方面的问题。

　　危害：危害相邻上层和同层业主家的安全;没有统一安装，样式多样不规范，影响整体环境美观，影响住宅小区晋级达标;一旦发生火灾，减少了逃生的途径。

　　对策：

　　1、行政主管部门出台安装护栏的标准，由物业管理企业和行政主管部门共同推进执行，对于违反规定可先由物业管理人员劝其整改，对于整改无效的由行政主管部门对其强制整改和进行相应处罚;

　　2、在阳台或窗户内侧安装护栏是目前比较理想的方式，但护栏要具有能拆卸或留有金属窗户，便于清洁玻璃和逃生用;

　　3、从源头上保证安装的护栏达到标准，就是要规范生产护栏的所有生产厂家，要求其生产出标准的护栏。

　　行为五：空调室外机的不规范安装

　　现象：安装空调室外机的位置有：阳台上、山墙上、女儿墙上、外墙上、雨篷上等等;高度不统一，有的底层安装高度只有1米左右，同层空调安装高度也不统一等。

　　原因：由于住宅老区设计时没有考虑日后的安装空调等问题，没有统一设计好安装空调的位置，又由于物业管理企业没有相应的指导和规划以及经销商上门安装时只求速度，往往不经测量便根据消费者的要求安装等原因，造成许多空调室外机安装不符合标准。比如空调室外机的安装没有达到国家有关标准。安装标准规定，空调器应安装在儿童不易触及的地方;尽量避开自然条件恶劣(如油烟重、风沙大，阳光直射或有高温热源)的地方;安装高度在2.5米以上;室外机组安装架承载能力至少不低于180公斤;空调器的室外机应尽可能远离相邻的门窗和绿色植物;与相邻门窗距离不得小于3米等。而且，安装标准无人监督执行，也是有规难依的主要原因之一。

　　危害：空调排出的水流到人行道上，冬季会结冰，影响业主出行安全;吹出的热风影响业主健康;无序的安放影响楼房墙体立面的美观、规范;影响住宅小区晋级达标。

　　对策：

　　1、因空调室外机安装属于大气排污范畴，归环保部门管理;物业管理人员发现问题劝阻无效时，应报告给环保部门依法处理;

　　2、环保部门和行政主管部门依据《国家空调安装标准》建立空调安装的标准作业规程，物业管理企业对业主安装空调可以先期对其进行指导和监督，对于不按标准安装的，通知相关的行政主管部门和环保部门处理。

　　行为六：业主从阳台排烟和饭店排烟

　　现象：业主从阳台接出排烟管道用来排烟、饭店从一楼竖起烟筒排到顶层或向地面接烟筒排烟。

　　原因：业主从阳台接出烟筒排烟：一是烟道堵塞，二是把厨房搬到阳台。烟道堵塞是由于在装修期间对室内公共设施烟道进行了改造和封闭，以致按正常排烟途径装修完毕入住的厨房不能正常排烟，或者是平改坡改造时造成的堵塞。有些业主为了增加厨房的空间把厨房搬到阳台，相应地，烟道改从阳台排出;饭店排烟，主要是原来底层按商服设计时的先天不足，没有预留出专用烟道，与居民的烟道共用，由于其排烟量大，不能满足其需要，于是重新引出新的烟筒;二是一层住宅改为饭店或商服，用于饭店经营后把烟道从窗户引出排烟。

　　危害：楼下排烟致使楼上的业主家的窗户不能开和对楼上窗户玻璃污染，冬季水蒸气遇冷结露落到硬铺装上结冰，对业主出行造成安全隐患;饭店烟道内的垃圾没有得到及时清理，排烟不畅，烟筒内温度较高易引发火灾;油垢、油渍污染墙体和硬铺装，烟筒接缝处外溢油渍，影响邻里关系。

　　对策：

　　1、疏通原来的烟道改回原来的位置排烟;对于硬铺装上结冰清洁员要及时清理;

　　2、对于饭店排烟烟道要经过净化装置，排放达标，条件具备的或者在设计时应该在楼房墙体内预留出饭店专用烟道。并且烟道要定期清理，避免因烟道内油污堆积引发火灾。环保部门对于未装净化装置，达不到排放标准的要依据《中华人民共和国大气污染防治法》对其进行处罚;

　　3、对于底层改为饭店经营的，要安装净化装置并且要引到顶层排出。以上几点涉及到污染环境问题，均可向环保局进行投诉由其依法处理。

　　行为七：医疗垃圾

　　现象：个体医疗诊所的部分医疗垃圾混于生活垃圾中，或医疗垃圾随意投放等。

　　原因：个体诊所医疗垃圾由于缺少相应的焚烧等处理能力，又没有委托专业的人员收集处理，而是在夜间或其他时间投放到生活垃圾中。

　　危害：

　　1、医疗垃圾对人的危害很大，进入人体之后，会传染多种疾病。未经处理的污物、污水不进行严格消毒和无害化处理，必然污染周围环境。

　　2、小孩会把用过的针管、针头、小瓶等污物拣来当作玩具耍，这些东西一旦刺破皮肤或误入口中等，多数情况下会造成小孩染病或致伤。

　　对策：

　　1、物业管理人员发现后，应当禁止其把医疗垃圾乱倒或混入生活垃圾，并劝其整改，告之其行为违反了管理规定，比如《大庆市市容和环境卫生管理规定》第二十九条的规定中的禁止行为：医疗机构自建焚烧炉的，自行焚烧处理;未建焚烧炉的，委托有关部门或者单位处理;

　　2、强化医疗垃圾的管理、监督和环保，有条件的物业管理公司按照当地卫生行政部门规定，开展有偿的医疗垃圾收集清运服务，由专业的部门统一、及时销毁。

　　行为八：在小区内摆摊设点

　　现象：有修鞋的、有卖水果的、有卖蔬菜的、有卖服装的、有推销产品的、有卖粮食的等等。

　　原因：小商小贩在小区内摆摊设点，一是老住宅区内没有商业网点业主有服务需求;二是由于物业管理不到位，屡禁不止。这些小商小贩中有的是下岗职工，有的是外来流动商贩，有的是底层住宅改为商服后的延伸。

　　危害：叫卖声扰民，摊点的无序摆放影响美观，产生的垃圾影响环境卫生质量。

　　对策：

　　1、其行为违反了管理规定，比如《大庆市城市住宅区物业管理办法》第二十九条的规定中的禁止行为：未经有关部门批准设置摊点，物业管理企业配合行政主管部门予以取缔;

　　2、不是简单采用硬性取缔的办法而是疏导整顿，争取在小区内建设一些经营网点，便于规范管理和统一经营，满足业主的需求，使小区市场美观整洁。

　　行为九：随意堆放和悬挂物品

　　现象：楼道内堆放着大缸、花盆、白菜、大葱等杂物;底层阳台下堆放着大葱、木板等杂物;底层阳台与阳台之间无序存放着三轮车、自行车、废弃的广告牌等杂物;阳台外挂大葱和晾晒衣物等杂物。

　　原因：一是由于一些老住宅区在设计时，未考虑杂物的堆放问题;二是由于一些业主误认为房屋产权归自己所有，楼道、阳台等也归自己所有，同时也是为了不占用自家室内的空间，所以把这些不是贵重的物品随意堆放;三是由于物业和城市行政主管部门来清理时拿回去，过后再搬出来。

　　影响：一是视觉污染，影响环境美观;二是影响其他业主出行，堵塞防火通道;三是制造了楼道内异味;四是增加了清洁的工作难度。

　　对策：

　　1、新的住宅小区在设计时带地下室，很好地解决了堆放物问题;

　　2、物业管理人员让业主知道不能占用共用部位，并且是违反了管理规定，比如《大庆市城市住宅区物业管理办法》第二十九条中规定：禁止占用或者损坏物业共用部位;《大庆市市容和环境卫生管理规定》第十四条规定：所有楼房阳台或者窗外，不得堆放、吊挂有碍市容的物品。

　　3、物业管理企业和城市行政主管部门要有“反复抓”、“抓反复”持之以恒的管理和执法才能取得明显效果。

篇5：炼焦厂分析会制度

　　炼焦厂分析会制度

　　1会议时间：每月5日前由倒班工段长确定具体时间并通知车间领导。

　　2会议地点：车间会议室

　　3参加人员：倒班工段长及本班全体员工(包括外协)。需要各区域工段长及其他人员参加时，将另行通知。

　　4会议内容：

　　4.1

　　安全：总结上月安全情况，传达最新内外部安全信息，布置好本月安全工作重点。

　　4.2

　　生产：传达公司、厂、车间生产经营计划指标，对上月生产完成情况进行总结(包括系统能力、故障时间、工艺纪律、各类生产问题统计等)，布置本月重点生产组织安排。

　　4.3

　　设备：总结上月设备事故，分析设备事故原因。通报点检拨表及厂、车间投牌情况，布置本月设备检修计划、设备卫生要求等。

　　4.4

　　典型生产事故分析：凡本班或其他班发生的成型或未成型的事故，都要找出事故原因、责任者及采取的措施，避免类似事故的重复发生，培养职工处理突发事故的能力。

　　4.5

　　劳动纪律：通报上月本班出勤情况、劳动纪律检查情况、违规违纪及考核情况。

　　5

　　各倒班工段长按规定时间认真组织，会后2天内将书面材料交生产副主任。

　　6

　　组织不及时或不组织的，考核工段长50-100元/次;参加会议人数少于本班应到人数95%的，考核工段长50元/次;书面材料不按时交或不交的，考核工段长50元/次。以上考核将纳入工段长绩效考评。

　　7

　　会议管理参照车间早、晚会制度执行。