物业成本控制如何进行

　　物业成本控制如何进行

一、物业成本的构成

　　(一)人力成本

　　人力成本占总成本7X%以上，单位人力成本占收费面积1元/平方米以上，人工费用是物业成功中的大项。

　　(二)物资成本

　　房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化养护、环境卫生和秩序，品牌维护，日常办公消耗等。

　　(三)能耗成本

　　园区机器设备和照明公共设施用电，绿化、清洁、园区景观用水等方面。

　　目前现在线损多半难以核算，核算不准情况，存在企业与供电系统电量和电费差异倒挤园区成本，无法准确核算实际成本。

　　追溯问题：

　　一是计量有错误或有误差，如电表老化就可能存在较大误差，且误差大多是电表走慢，对于由管理处代收代付的住户或商家的电表，若出现这个问题，就要及时与使用方协商更换电表，否则吃亏的是管理处。

　　二是可能存在偷电现象或埋设在地下的给水管道出现漏水。

　　三是抄表数据错误，人员抄表度数错误，导致代收代付本月数据或大或小，代收费用不准，从而使园区成本核算不准确。

二、物业成本的构成回顾

　　(一)人力资源管理

　　1、物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的员工?还是需要年纪轻，文化程度高的员工?占的比例最大的主要是基层服务人员的工资。提高员工工作效率是控制成本的关键。

　　2、专业、规范的操作流程培训。

　　3、合理、科学定员分配，落实定编定岗。

　　4、分工不分家团队合作，可以实行一人多岗，一专多能、一人多用。

　　5、技防代替人防更给力，用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。

　　6、增加物业管理的科技含量，增设智能化管理设施，减员增效。

　　7、人性化督导，调动员工积极主动性，发挥人的潜力。

　　8、减少人员流动率。

　　(二)物资采购管理

　　1、物资采购是进行经营活动的物资基础，它直接决定物业服务工作的质量和美誉度。

　　2、合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。

　　3、降低购买价格，建立供应链资源网络，建立战略伙伴关系。

　　4、保证进货品质，延长物品的使用寿命。

　　5、验收物资第一时间通知用物资部门主管组织验收，严格按照产品质量、协议价格验收。

　　6、区域选定供应商，后备供应商，考虑分区就近送货，降低运输成本、验收成本。

　　7、实行优质采购，批量进货，集中采购，以确保物料成本有效控制。

　　8、招标竞价，通过竞标、竞价，降低采购成本，开放信息透明的市场下获得更低的采购价格。

　　(三)物品使用控制

　　1、一次性物品都要按照标准用量进行发放，减少隐形成本浪费，如纸杯、垃圾袋等。

　　2、合理配置一次性物品，按实际用量进行发放，月底分析消耗量。

　　3、建立依旧换新制度，一对一进行交换。

　　4、建立回收再利用制度，报废物资合理整合，重复利用。

　　5、专人负责制度，按需发放领用，周盘月结。

　　6、实现零库存或少库存，减少资金占用，回避物资积压风险。

　　(四)设施设备的维修和保养

　　1、物业公司设备不但种类多，数量大，范围广，使用频率高。

　　2、坚持以防为主的原则，维修做到前头，防患于未然.。

　　3、加强日常的保养和定期检修

　　3、做到小坏小修，随坏随修。

　　4、维修人员业务能力提升，专业性提高。

　　(五)能源管理(减少不必要能源浪费)

　　1、加强设备设施的维修检查，防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生。

　　2、采用高效能泵体和先进变频设备，led照明设施，引进新技术，达到节约能耗。

　　3、培训员工节约意识，杜绝浪费现象，建立企业职工节约意识。

　　4、提高电能计量正确性和电费核算的准确性。

　　园区用电，按电表抄表，以抄表记录单为基础，分级管理。

　　园区设备、照明等分表核算，对比上月差异，特殊原因标注，做好等级细分，核算出损耗率，损耗率核算准确性，将决定水、电管理水平。

　　5、建立奖惩措施。

三、控制中的注意事项

　　1、控制成本影响服务质量。

　　2、减少物品投放量。

　　3、只追求价格，降低产品质。

　　4、减少服务项目，降低服务品质。

　　5、控制成本，把设备设施提前报废，不能达到预期使用寿命。

　　(1)制定设备维修和保养计划;

　　(2)项目与工程部良好配合使计划得以落实;

　　(3)杜绝提前报损，造成更大浪费;

　　(4)避免设备老化、低值易耗品陈旧。

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篇2：消防控制室有多重要

　　消防控制室有多重要?一条一条给你讲!

　　名 称：消防控制室

　　用 途：接收、显示、处理火灾报警信号

　　定 义：消防控制室是设有火灾自动报警控制设备和消防控制设备，用于接收、显示、处理火灾报警信号，控制相关消防设施的专门处所。

　　消防控制室是建筑消防设施的心脏，也是单位日常消防工作管理的中枢核心，发生火灾后还是灭火、救援的应急指挥中心。

　　近年来，发生数起因消防控制室值班人员处置不当造成重大火灾伤亡事故，教训惨痛!

　　案例

　　2013年10月11日，北京石景山喜隆多商场一楼的麦当劳着火蔓延至整座大楼，大火共扑救9小时，致2名消防员牺牲。

　　商场中控人员摁掉报警打游戏：

　　↑喜隆多商场消防中控室的监控录像显示，凌晨2时52分54秒，中控室里的火灾自动报警系统开始报警，画面上一名男性值班人员起身按了一下消音装置，又回到了座位上。

　　按规定，接到报警的值班人员应第一时间通知报警区域的巡查人员，携带消防应急包到现场确认火情，并反馈情况，但该值班人员未做任何处置。据他事后向警方交代，他对第一个火灾报警做的是消音处理，即摁断报警音。2分钟后，报警器第二次响起，值班人员又摁断报警音，坐下继续玩游戏。

　　自动消防设施形同虚设：

　　单位的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统等要靠消防中控室统一控制，按照规定应设置在自动状态。但据调查，喜隆多商场擅自将其设置在手动状态，上述值班人员始终未能启动该系统。

　　监控记录显示，从发现大面积火警开始后的四分钟内，值班人员始终在翻看研究说明书。后来又跑进来两名值班人员，但他们同样手足无措，无人正确操作自动灭火系统。由于起火初期没有采取任何灭火措施，火势很快从麦当劳烧到了商场的外面，并沿着外立面的广告牌迅速蔓延至整座大楼。商场外的监控录像显示，凌晨3时13分，当第一批消防力量赶到的时候，整座楼已形成从内到外、自下而上的立体燃烧。

　　那么关于消防控制室我们应该了解哪些知识?以下文字内容偏多，但很详细，为需要的朋友而准备的，赶快看看吧!

　　1　消防控制室设置要求

　　1.单独设置的消防控制室，其耐火等级不应低于二级;

　　2.附设在建筑物内的消防控制室，宜设置在建筑内的首层或地下一层(采取防水淹措施)，并宜布置在靠外墙部位;

　　3.不应设置在电磁场干扰较强及其他可能影响消防控制设备正常工作的房间附近;

　　4.疏散门应直通室外或安全出口;

　　5.消防控制室内的设备构成及其对建筑消防设施的控制与显示功能以及向远程监控系统传输相关信息的功能，应符合现行国家标准《火灾自动报警系统设计规范》GB50116和《消防控制室通用技术要求》GB25506的规定。

　　2　消防控制室值班人员职责

　　1.遵守控制室的各项规章制度;

　　2.熟悉和掌握本系统的工作原理和操作规程，熟悉各种按键的功能，能够熟练操作;

　　3.应当在岗在位，认真记录控制器日运行情况，每日检查火灾报警控制器的自检、消音、复位功能以及主备电源切换功能，消防联动控制器的运行状况，并认真填写《消防控制室值班记录》;

　　4.及时发现和处理设备故障，并填写《建筑消防设施故障处理记录》;

　　5.掌握和了解消防设施的运行、误报警、故障等有关情况;

　　6.熟练掌握公安部《消防控制室管理及应急程序》，火灾情况下能够按照程序开展灭火救援工作;

　　3　消防控制室带班人员职责

　　1.坚守岗位，带班领导在带班期间原则上不应离开本单位，遇有客观原因，必须向单位一把手请假，在得到允许后方可离开。如果请假时间超过半天，或离开工作单位所在城市，必须有人替班;

　　2.时刻保持警惕，遇有火灾立即按应急灭火疏散预案组织扑救和疏散;

　　3.对消防控制室值班人员进行监督管理，对值班人员请假进行审批，对设备维修进行协调;

　　4.带班期间应经常组织开展消防业务知识学习和现场模拟操作;

　　5.对每班交接班进行监督，在确认交接班及时，信息填写完整真实，现场物品无损坏、丢失;

　　4　消防控制室值班制度

　　1.消防控制室应保证二十四小时有人值班，并实行轮班替换制度;

　　2.每天应明确一名单位领导带班，每天分为数班，每班值班人数不少于2人;

　　3.值班人员应取得消防控制室操作培训合格证，国家职业资格证，带班领导应取得消防安全管理培训合格证，并将证件留置消防控制室备查;

　　4.消防控制室值班人员应配备以下装备并保证完整好用：手电筒、对讲机、防护面罩、ABC干粉灭火器;

　　5.消防控制室设置以下几种记录本，以记录有关值班情况：《消防控制室值班记录》、《建筑消防设施故障处理记录》等记录;

　　6.消防控制室交接班时，带班领导和前后两班人员均应在场，在认真填写完值班交接班记录，确认现场物品无损坏、丢失并在值班交接班记录上签字后，交班者方可离开;

　　5　建筑自动消防设施维护管理制度

　　1.建筑自动消防设施的使用单位应指定部门负责消防设施的维护管理工作;

　　2.消防设施应具有系统竣工图、设备技术资料、使用说明书、调试开通报告、竣工报告、竣工验收情况表等有关资料，建立技术档案;

　　3.消防控制室应建立系统的使用操作规程，做好系统的运行记录，发现故障及时报告主管领导和有关部门进行维修保养，确保系统的完好有效;

　　4.应做好消防控制室的消防设施的维护保养记录;

　　5.消防控制室的消防设施应保持连续正常运行状态，任何单位和个人不得擅自随意中断运行;

　　6.火灾报警系统投入运行2年后，其中点型感温、感烟探测器应每隔3年由专门清洗单位全部清洗一遍，清洗后应作响应阀值及其它必要功能试验，不合格的应及时更换，严禁重新安装使用;

　　7.每年应委托具有建筑消防自动设施检测资格的单位对系统进行全面检测，检测合格后方可继续使用;

　　6消防控制室主要设备

　　消防控制室内设置的消防设备应包括火灾报警控制器、消防联动控制器、消防控制室图形显示装置、消防专用电话总机、消防应急广播控制装置、消防应急照明和疏散指示系统控制装置、消防电源监控器等设备或具有相应功能的组合设备。

　　消防控制室应设有用于火灾报警的外线电话。

　　消防控制室内严禁穿过与消防设施无关的电气线路及管路。

　　7　消防控制室设备布置要求

　　1.设备面盘前的操作距离，单列布置时不应小于1.5m;双列布置时不应小于2m;

　　2.在值班人员经常工作的一面，设备面盘至墙的距离不应小于3m;

　　3.设备面盘后的维修距离不宜小于1m;

　　4.设备面盘的排列长度大于4m时，其两端应设置宽度不小于1m的通道;

　　5.与建筑其他弱电系统合用的消防控制室内，消防设备应集中设置，并应与其他设备间有明显的间隔;

　　8　消防控制室管理制度

　　1.消防控制室工作人员应严格遵守消防控制室的各项安全操作规程和各项消防安全管理制度;

　　2.消防控制室应当实行每日24小时专人值班制度，确保及时发现并准确处置火灾和故障报警;

　　3.消防控制室工作人员每班不得少于2人;

　　4.消防控制室自动消防系统的值班操作人员，应取得岗位操作证，持证上岗，并存放在消防控制室备查;

　　5.消防控制室工作人员应按时上岗，并做好交接班工作，接班人员未到岗前交班人员不得擅自离岗;

　　6.消防控制室工作人员应按时上岗，并坚守岗位，尽职尽责，不得脱岗、替岗、睡岗，严禁值班前饮酒或在值班时进行娱乐活动，因确有特殊情况不能到岗的，应提前向单位主管领导请假，经批准后，由同等职务的人员代替值班;

　　7.应在消防控制室的入口处设置明显的标志;消防控制室应设置火灾事故应急照明、灭火器等消防器材，并配备相应的通讯联络工具;

　　8.消防控制室工作人员要爱护消防控制室的设施，保持控制室内的卫生;

　　9.严禁无关人员进入消防控制室，随意触动设备;

　　10.消防控制室内严禁存放易燃易爆危险物品和堆放与设备运行无关的物品或杂物，严禁与消防控制室无关的电气线路和管道穿过;

　　11.消防控制室内严禁吸烟或动用明火;

　　9　消防控制室灭火和应急疏散预案

　　1.组织机构，包括：灭火行动组、通讯联络组、疏散引导组、安全防护救护组;

　　2.报警和接警处置程序;

　　3.应急疏散的组织程序和措施;

　　4.扑救初起火灾的程序和措施;

　　5.通讯联络、安全防护救护的程序和措施;

　　10　消防控制室管理及应急程序

　　1.消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人;

　　2.消防控制室的日常管理应符合《建筑消防设施的维护管理》(GA587)的有关要求;

　　3.消防控制室应确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态;

　　4.消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足;确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开;确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动(接通)位置;

　　5.接到火灾警报后，消防控制室必须立即以最快方式确认;

　　6.火灾确认后，消防控制室必须立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态(处于自动状态的除外)，同时拨打“119”火警电话报警;

　　7.消防控制室必须立即启动单位内部灭火和应急疏散预案，并应同时报告单位负责人。

篇3：企业内控制度学习心得

　　内控制度学习心得

　　国有企业开展“三项制度”及有关劳动用工、干部人事、工资分配的改革由来已久，虽然“用工能进能出，岗位能升能降，薪酬能增能减”的说法也已经让广大企业员工耳熟能详，但由于三项制度改革涉及多数人的切身利益，真正落实并对企业生产产生成效的并不多见，泓泉公司由于引入外资企业的管理方法，推广并落实三项制度改革，我作为三项制度改革的亲历者和受益者，见证了“三项制度改革”如何落地生根，并产生了实际效果的过程。

　　为何“橘生于南为橘，生于北为枳”我认为可概括为以下几点：

　　一、得益于泓泉公司切实的改革动力。

　　泓泉公司一开始就明确了企业改革的根本动力，特别是在遇到改革困难问题时，没有退缩到老路上去，而是大胆创新，勇于实践，尤其是中层领导干部都为改革作了充分的思想准备和负责到底的责任心，我认为这才是改革成功的根本。

　　为了完善企业治理结构和管理体系，泓泉公司开展了“职位，薪酬和绩效管理”人力资源提升改革，建立了“以岗定级，以级定薪，以绩定奖”的制度体系，坚持效益优先和兼顾公平的原则，以按劳分配为基础，淡化工资、奖金概念，不论是管理岗位还是生产岗位，均打破工资、奖金界限，实行绩效考核，建立了集浮动性、激励性、自主性于一体的分配新机制。考核方式与安全生产、质量效益等多项指标挂钩。而这场组织变革在经历了从“质疑”到“了解”，从“抗拒”到“接受”，从“被动接受”到“主动推进”的历程，最终让“三项制度”深入员工的心底，明显作用于企业的制度体系、生产保障和深层次的企业文化中。

　　二、得益于企业管理者和广大员工思想、观念的转变。

　　企业员工从“干与不干都一样”到现在开始努力的去工作，并且有了很强的危机意识，知道如果达不到绩效标准或者能力达不到职位要求，就很有可能“出局”，而更可贵的变化是普通岗位与主岗岗位的有效提升，我们明显看到了管理者和员工身上的显著变化：

　　变化一：从“你们的事”，到“我自己的事”

　　**年4月份，泓泉公司实行全员竞聘上岗，从而打破了企业的“铁饭碗”

　　通过竞争重新走上岗位的员工，重新认识到了岗位的来之不易，倍加珍惜而努力工作，大多数员工从此改掉了漫不经心的工作作风，把原来的“都是单位的事不是我自己家的事”的思想中转变过来，从而形成一种“我靠企业生存，企业靠我发展”的主人翁意识。从节约一度电，一滴水，到严格控制机组设备的电耗、氯耗等等，从而形成且员工每做一件事、每完成一项工作都时刻从企业利益出发，由此在工作中也涌现出了许许多多的节支先锋、转制模范。**年上半年，东郊水厂仅四、五月份的非生产用电就比往年同期节约20%，企业员工团结互助，心往一处想，劲往一处使。积极献计献策，通过一系列的设备改造，东郊水厂供水机组单耗下降了14%。。。。。。从而在供水企业中真正形成了一种“大家的事情大家来做”的良好氛围。

　　变化二：从“没时间干”到“加班加点”最为明显和以往不同的是，改制后的企业员工从此没有了时间的观念，经过改革，企业员工逐渐意识到要主动地调配自己的时间，“今天的事情今天来完成”这是在企业改制之前很少有过的。东郊水厂检修职工由原来的十几人精简到现在的六人，人员少，工作量增大，过去由三个完成的工作现在只要求一个人来完成，最为关键的是薪酬待遇也有了很大的变化，年轻的职工正逐渐走上了领导岗位，薪酬翻了近一翻，而那些年长的职工即便竞争上原岗位薪酬却没有变化，但即使是这样，职工们丝毫没有怨言，而且经常加班加点至很晚，周六周日也顾不得休息。这一切都取决于我们公司严格管理制度的建立，“今天不努力，明天可能就会面临待岗”人人都有危机感，企业员工把每一天都作为自己的一个起点，而不停地忙碌、拼搏、奋进。****