物业公司新任总经理到任第一个月工作内容

物业公司新任总经理到任第一个月

　　一、到任后第一个15天必须了解的18件事

　　1.了解集团的企业文化、业务范围和机构设置，准确定位自己和自己的公司在链条中所处的位置;

　　2.了解企业的各项财务、人资制度以及自己和自己公司的权限;

　　3.了解企业各层次主要成员的相关信息，制定与其沟通和合作的方式和对策。其中包括：

　　(1)作为上司的董事长、总裁;

　　(2)作为同事的其他兄弟公司主要负责人(如地产的项目总、营销总、工程总、设计总、成本总、财务总)。

　　4.了解企业的发展策略。

　　5.了解企业过去所走的主要路线以及所发生的大事;

　　6.公司的业务范围、各项经营指标、考核标准;

　　7.总经理的职责和权限以及与副手之间的分工;

　　8.副手和财务、人事部门负责人的背景;

　　9.公司过去和目前遇到的问题和取得的成绩有哪些;

　　10.公司一贯的运作模式是什么?遇到的阻力有哪些?是否有需要完善的地方;

　　11.上一任总经理的目标、方法和风格是什么?离职的原因是什么;

　　12.各部门关键员工的工作能力、工作态度如何;分类：

　　(1)能力、态度都好的员工;

　　(2)态度好能力一般的员工;

　　(3)能力好态度差的员工;

　　(4)能力一般态度又差的员工。

　　13.管项目的数量、特点，以及过往指标完成情况;

　　14.在管项目负责人的背景和能力倾向、性格特点、过往考核的成绩和综合评价;

　　15.各项目所处的地理位置、周围环境、员工数量、成本与收费;

　　16.各项目在市场上是怎样定位的?主要卖点是什么?对买家有什么承诺;

　　17.各项目受关注的程度如何?销售情况如何?买家反映最集中的问题是什么;

　　18.在项目管理过程中，管理公司遇到的问题集中在哪些方面?如何解决?目前还有什么遗留问题需要处理?由哪些人或部门在处理?怎么处理。

　　可以通过以下的途径去了解：

　　(1)企业的资料库的调阅。

　　(2)调阅所属各部门过去一年的工作总结和考核情况。

　　(3)调阅过去一年所属各部门的工作日记。

　　(4)上级、同事、下属、客户、外界的沟通和访谈。

　　(5)日常事务处理过程中的洞察。

　　(6)各种方式的巡查。

　　二、第二个15天该做什么?

　　1.调阅所属各部门、各项目的经营指标、年度预算、年度计划。

　　2.听取所属各部门、各项目对上月经营情况的分析。

　　3.调阅所属各部门、各项目提交的周报和月报。

　　4.动员所属各部门、各项目关键员工提交工作报告，对工作过程中部门存在和遇到的各种问题、阻力进行探讨，提出建议和想法。

　　5.根据各种渠道所提供的信息，对公司的整体管理体系进行系统的整理和规范，巩固原有基础，延续原有优势，在确保原有政策和重要工作方向得到延续的前提下，进一步优化内部管理和外部沟通，抓亮点、抓重点，发掘优势、突出风格。

　　6.提出整体工作思路、确定自己的整体工作规划。

结语

　　总的来说，到任后第一个月，务必在最短的时间内重点了解最重要的人和最重要的事，然后形成清晰的思路，系统体现在书面上，尽量不否定前任，在肯定原有成绩的同时客观指出尚可提升的空间，并提出可供选择的方案，做出易执行、易完成的工作计划。切忌新官上任三把火，为了标榜自己而否定前任，或者搞出大而全的方案和计划，无端增加自己的压力，也让下属疲于奔命，容易丧失人心。这就像唱歌一样，一开始把调子起高了，后面就没法唱了。

　　假如上面的事情做得差不多了，那么接下来最好遵循这样的思路来开展工作：着眼全局—小心开局—谨慎布局—控制大局。为了配合这个思路，就必须做到以下7点：

　　在决策上，谨慎。谋定而动。

　　在杂务上，授权。抓大放小。

　　在人际上，严谨。收放自如。

　　对上司，稳重。多尊重、少恭维。

　　对客户，热情。多沟通、少许诺。

　　对同事，低调。多协调、少表态。

　　对下属，平和。多提问、少说教。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：写字楼物业工程部工作内容程序和管理制度

　　写字楼物业工程部工作内容、工作程序和管理制

　　一、写字楼工程部管理程序及标准

　　职能概述：

　　1.负责：为大厦的运营提供良好的设施设备，以保证大厦能够为业主提供良好的经营的环境;

　　3、人员：优化、精干的高素质队伍

　　4、人员编制：维修主管(1名)、维修工(2名) 需增补一名

　　5、具体职能有： l 负责大厦的电气设备、机械设备、动力设备的日常维修、维护和保养： l 负责大厦的主体建筑、装潢等设施的日常维修、维护和保养; l 负责大厦部分建筑与装潢工程的更新与改造; l 负责大厦的从供电、供水、供气、供暖、节能的管理与统计 l 负责维护、安装、调试会议所需音响设备工作; l 负责维护大厦的通讯设施设备; l 负责环境保护、排污等各项工作;

　　(一)维修材料及维修工具的领取制度

　　工作项目：维修材料及维修工具领用制度

　　目的：保证大厦财产的高效、安全使用 标准：《林苑大厦仓库制度》 程序： 工具仓库是工程部的一个重要组成部份，工具仓库管理的好坏直接关系到维修的及时性和质量，为了加强对工程部工具仓库的规范管理，特制定工程部工具仓库管理制度： 一、 借用工具： 1. 员工借用公用工具时，均要由仓库管理人员进行登记，借用者签名; 2. 公用工具均由仓库管理人员进行发放，严禁私自拿公用工具; 3. 借用者下班前要交还所借工具，如不能及时交还应办理继借手续; 4. 借用后，公用工具出现丢失和损坏的情况(因公除外)，责任人应照价赔偿; 5. 严禁将公用工具带出大厦干私活，; 6. 借用者归还公用工具时，必须由仓库管理人员签收。 二、 仓库管理人员职责 1. 借用工具时，要进行登记，详细记录借用工具的名称、数量、借用时间、并由借用人签名; 2. 每班作好交接班记录，要求记录详细、清晰; 3. 发现丢失或损坏公用工具的情况，应及时报告; 4. 工具仓库的钥匙必须严格管理，未经允许严禁借出; 5. 公用工具归还时，仓库管理人员应仔细检查工具是否损坏，在确保工具完好的情况下，方能签收; 6. 公用工具因仓库管理人员的责任而出现丢失或损坏的情况，仓库管理员照价赔偿; 7. 每月28日对工程部工具仓库进行盘点，并做盘点表上报工程部主管 。

　　(二)写字楼工程部机房制度

　　工作项目：工程部机房制度

　　目的：保证大厦机房设备、设施高效、安全的运行。 标准：工程部制度 程序：

　　1、由工程部主管确立大厦机房负责人，做到专人专管。

　　2、责任人应定时巡查、清洁。

　　3、依照设备、设施保养程序定期对所负责设备进行保养和安全检查。 禁止无关人员未经同意进入机房。

　　4、机房禁止堆放杂物。

　　5、按照程序对机房的设备、设施巡查并记录。

　　(三)写字楼工程部工作间清理制度

　　工作项目：工程部工作间清理制度

　　目的：保证工程部工作间的卫生符合大厦卫生标准 标准：《林苑大厦各部门卫生标准》 程序： 锅炉清洁卫生工作是文明生产的重要内容，由全班人员共同搞好。清洁工作是交班的内容之一，要求做到锅炉房清洁，用具、工具堆放整齐。当班人员接班后，打扫操作室卫生，保持控制柜表盘干净清晰，汽包水位表、压力表清晰可见。对辅机设备、水泵、阀门、轴承座、电动机、变压器等设备经常揩擦清洁，杜绝“跑、冒、滴、漏”现象。保持炉前清洁卫生，并做好设备周围的环境卫生，保持地面清洁，无积灰、积水。每周由工程主管组织一次清洁大扫除。

　　(四)锅炉房巡回检查制度

　　工作项目：锅炉房巡回检查制度

　　目的：保证大厦锅炉系统安全、高效地运行 标准：

　　(1)能够保障锅炉正常运行的各项措施 (2)能够保障锅炉正常运行的具体程序 (3)事故报告制度 (4)安全防范制度 (5)清洁卫生制度 (6 )措施：定期组织维修人员进行技术培训和安全教育。 (7)督促检查锅炉及其附属设备的维护保养和定期检修计划的实施。(8)当班人员每小时至少对锅炉设备进行一次巡回检查，并将检查结果填入运行记录。 1、巡回检查内容： ( 1 )水位、汽压、汽温三大安全附件严格控制在规定范围内，保护装置和仪表灵敏、可靠、无泄漏现象。 ( 2 )受压可见部位无鼓包、渗漏，炉内燃烧工况良好。 ( 3 )管道阀门无破损，炉门、看火门完整牢固。 ( 4 )管道、阀门无泄漏(包括内漏)。阀门开关灵活。异常情况下、检修以后试运行，必须增加巡回检查次数，随时掌握运行情况。巡回检查时应遵守安全规章制度，集中思想，仔细看、听、摸、嗅设备各方面情况，对各主要设备应绕一周巡视。 巡回检查中发现的问题，应及时汇报并记入运行记录中，并及时通知检修人员处理。锅炉房照明良好，道路畅通。2、事故报告制度锅炉凡是重大故障必须及时按规定逐级报告有关部门及劳动局锅炉压力容器安全监察机构。认真进行调查分析，提出处理意见。锅炉一旦发生重大故障，维修人员一定要保持镇静，不要惊慌失措，应立即查明事故原因，迅速处理。对不明事故原因的，要立即向领导报告，不可盲目处理。 维修人员从发生故障第一时间起，直到故障处理妥善为止，不得擅自离工作岗位，如需要离开时，必须经领导同意。 如发生重大事故以及造成人员伤亡时，值班人员除抢救受伤人员外要防范事故扩大，并保护现场，迅速报告上级。事故后，应将发生事故的部位、时间、原因、经过及处理方法等情况作详细的书面报告，从中吸取教训。对发生事故的锅炉，在恢复使用前要进行详细检查。 3、安全防范制度非本岗位人员不得擅自入内。当班人员要坚守岗位，提高警惕，严格执行安全技术操作规程和巡回检查制度。锅炉房内设施，非当班人员不得动用，无证维修工、水质化验工不准单独操作。当班人员应遵守运行操作规程和劳动纪律，不脱岗、睡岗或误操作。不在有压力时修理锅炉受压元件。对入炉的燃料要注意检查。发现重大隐患，应立即采取有效措施处理，并及时报告。保持锅炉房照明充足，道路畅通，消防设施齐全完好。 4 、清洁卫生制度锅炉清洁卫生工作是文明生产的重要内容，由全班人员共同搞好。清洁工作是交班的内容之一，要求做到锅炉房清洁，用具、工具堆放整齐。当班人员接班后，打扫操作室卫生，保持控制柜表盘干净清晰，汽包水位表、压力表清晰可见。 5、对辅机设备、水泵、阀门、轴承座、电动机、变压器等设备经常揩擦清洁，杜绝“跑、冒、滴、漏”现象。保持炉前清洁卫生，并做好设备周围的环境卫生，保持地面清洁，无积灰、积水。每周由工程主管组织一次清洁大扫除。

　　(五)锅炉房设备维护保养制度

　　工作项目：锅炉房设备维护保养制度

　　目的：保证大厦锅炉系统安全、高效地运行 标准：1、锅炉房岗位责任 2、《燃油锅炉设备维护保养标准》 程序：1、锅炉房岗位责任(1)坚守岗位，严格执行锅炉房各项规章制度，精心操作，确保锅炉安全运行， 满足单位用汽的需要。 (2)当班人员要严格遵守劳动纪律，不做与生产无关的事。 (3) 对汽压、水位不断监视，对锅炉房运行设备应每小时进行一次巡回检查，并准时认真地填写锅炉及附属设备的运行记录，做到准确、整洁、不漏项，对设备故障及所采取措施向领班或锅炉维修工反映，将故障及所采取的措施记入运行记录中。 (4)在锅炉点火、停炉、换泵等项操作前后，对锅炉及安全附件、保护装置、认真进行检查，发现问题及时汇报。 (5)认真做好锅炉设备的维护保养工作，按时按量给润滑部位添加油和润滑脂。 (6)做好锅炉水、电、油料消耗，化验用原料，维修材料和蒸汽产、供数量的原始记录;保障能源的正常供给和设备的安全运行。 (7)锅炉发生故障时，应积极主动采取措施并立即向领导汇报，故障未经妥善处理，维修工不得离开现场。 (8)保持锅炉房室内外清洁，设施干净，仪表清晰，工具存放整齐，道路畅通。 (9)经常总结工作，钻研技术，互教互学，不断增强安全意识，提高操作技术水平。 2、锅炉设备保养 工程主管对锅炉设备维修保养负领导责任，制定锅炉的大、中修计划及当月的维修保养计划，并督促维修人员完成。 (1)维修人员接受锅炉及附件设备检修后，应及时消除隐患，若遇有难于解决的问题，应立即报告领导及时处理。 (2) 安全阀每周手动放汽一次，每月自动排汽一次。压力表每周冲洗存水管一次，水位表每班冲洗一次，水位报警器每周试验一次。 (3) 每季检修一次受压部件、小修机轴紧固件，清洗轴承和添加润滑油。 (4)设备应该做好品备计划，设备检修记录和事记录，同时做设备台帐和档案等基础工作。 (5)锅炉停用后应依照有关规定做好干法或湿法保养工作。

　　(六)配电房禁止制度

　　工作项目：配电房禁止制度

　　目的：保证大厦电力设施的安全运行 标准：工程部管理制度 程序： 1. 配电房严禁堆放杂物。 2. 严禁关闭散热换气风机。 3. 温度不允许超过40 ℃ 。 4. 严禁无关人员进入配电区域。 5. 严禁不按规定时间巡查配电设备。 6. 严禁不按规定程序操作变配电设备。 7. 严禁无证人员操作变配电设备。 8. 严禁变配电房的空气、湿度等指标超过规定。 9. 当变配电设备发生故障时，严禁寻找借口拖延修理。

　　(七)工程部值班制度

　　工作项目：工程部制度

　　目的：保证大厦的正常运营 1. 当班人员必须坚守岗位，不得擅离岗位和大厦。 2. 严格执行巡查制度，定时巡视水池、油池、锅炉并作好记录，每两小时巡查配电及冷气设备并作好运行记录。 3. 密切注意设备运行情况，如发现有异常情况时，应及时处理及汇报。 4. 当设备发生故障而当班人员无法处理又直接影响正常工作时，应及时报告主管、经理进行抢修。 6. 上班时间严禁在值班室娱乐、睡觉。 7. 用膳时间值班人员应相互协商，确保岗位有人值班，预防事故发生。 8. 请假、休假、加班、补休或需调班时，必须事前报告主管，并填写有关请假申请表，经批准后方可进行。

　　(八)工程部交接班制度

　　工作项目：工程部交接班制度

　　目的：形成一个高效的团队 标准：工程部管理制度 程序： (一) 接班人员按时到达岗位，做好以下准备工作： 1. 查看上一班记录，听取上一班值班人员对运行情况介绍。 2. 检查设备运行状况，检查仪表、工具，确认无误后于交接班簿上签名。 (二) 下列情况不得进行交接班： 1. 接班人员未到，或未有合适人员当值。 2. 接班人员醉酒或神志不清而又找不到合适顶班人员时。 3. 设备发生重大故障并影响营业时，未进行故障排除或未作应急处理时。

　　(九)电梯控制盘的操作程序

　　工作项目：电梯控制盘操作程序

　　目的：保证大厦电梯的正常运行 标准：《中速电梯检修、保养程序》 程序： 1. 电梯因检修或保养而停机时，必须确认轿箱内无乘客后，方可停机。 2. 在维修、保养施工中，必须注意工作的协调与配合。有人协同工作时，行机、停机前都必须扬声，得到对方应答后方可操作。 3. 下井底作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌。防止无关人员靠近。 4. 维修、保养工作完成时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。

　　(十)机房巡视程序

　　工作项目：机房巡视程序

　　目的：保证大厦设备、设施的正常运行 标准：工程部巡查制度 程序： 1. 严格机房管理，定期机房电器设备。 2. 严格执行配发电，每隔两小时进行抄表，巡视设备运行情况，并真实正确记录运行日志表。 3. 巡视机房配发电设备运行情况时，要做到脑活、眼尖、耳灵、腿快、手快，准确地发现问题，及时报告经理，并进行及时处理， 4. 空调机房每两小时巡查冷水设备的运行，按时填写工作记录，并要了解仪表读数的正常值，如遇到不正常现象要马上关机。 5.每天由当班人员按时对配电机房的设备巡查，并做好记录，发现问题及时处理汇报。 6. 锅炉机房在运行期间，维修人员应每 1-2 小时对锅炉及附属设备进行巡检并按要求作运行数据的现场记录。 7. 维修人员要随时监视锅炉燃烧情况及负荷变化情况，每班定期在负荷时作前后底部排污，并负责进行水处理。

　　(十一)电话系统设备维修程序

　　工作项目： 电话系统设备维修程序

　　目的：使大厦的电话硬件设备优质、高效地运行 标准：1、办公室电话机工作状态满足工作要求 2、电话线路按弱电标准进行安装、铺设 3、总机房的总机、机柜、(新装和加状)布线符合弱电机房标准 4、总机房的设备、设置保证在正常工作状态 5、总机房环境标准符合弱电机房标准 程序：1、当总机发现交换机异常时 l 根据交换机说明书提供故障信息提示进行处理，并记录通知工程部和保养商进行故障分析，交换机出线的电话线路部份由工程部负责维修 2 、对于新布、增加电话布线 l 须征得管理处经理同意 l 布线路线由维修主管制定 l 必须和弱电线路一同走向，如没有弱电线路时由维修主管制定走线方法 l 注意工程收尾工作

　　(十二)应急发电机安全操作程序及要求

　　工作项目：应急发电机安全操作程序及要求

　　1.起动前检查：

　　1)各附件连接是否可靠，各运动件是否灵活转动，皮带紧度是否合适。

　　2)冷却水是否加满，各接头是否有渗漏。

　　3)机油是否加定，各接头是否有渗漏。

　　4)燃油是否足够，各接头是否有渗漏。

　　5)蓄电池是否荷电，起动系统各线路接头是否松动(电工做)。

　　2.检查后按下列程序起动：

　　1)用手摇输送泵排除燃油系统空气(修后初起动)。

　　2)用手摇泵(机油)涨油到油压>0.7kg/cm2，最少持续10秒。

　　3)边手摇涨油边盘车，最小一转以上。

　　注意：

　　1)环境温度冷，室温≤10℃时，要预先将冷却水加温，太冷时，要按超供燃油按钮，然后释放。

　　2)连续起动时间不能超过10秒，间歇20秒后再作一次起动，如起动4次不着火，应检查原因。

　　3.运行期间值班人员要密切注意各仪表读数和柴油机工作状况，每半小时作一次记录。具体内容按柴油发电机的详细说明。。

　　4.停机进必须使柴油机组卸去负荷后，空车运转3分钟以上才停机。

　　5.每月检查记录燃油、润滑油、冷却剂的液位，检查蓄电池电解液的液面高度，如不足需要补充。

　　6.每月检查电瓶和发电机的连接是否腐蚀或接触不良，用充电器对电瓶充电一天。

　　7.每月手动试空载一次(5～10分钟)，节假日前试空载一次。

　　8.每年春季打开端盖，检查发电机刷和整流子，清除油污尘土，碳刷长度短于20毫米时需要更换新刷。

　　9.每年春季打开油箱底部的排出口，排除积水和沉淀物，检查油箱密封是否良好，各部位油管是否有漏、滴、渗油现象。

　　10.每隔一年春季用蒸汽清洗空气过滤器、滤芯及消音器。清洗燃油及润滑油过滤器，油压下降到45磅/平方英寸以下的，应更换滤芯。

　　(十三)空调系统维修保养工作程序及要求

　　工作项目：空调系统维修保养工作程序及要求

　　1.空调机组

　　月度保养

　　1)检查机组传动皮带张紧度。

　　2)清洗空气过滤网，检查盘管散片。

　　3)对轴承力Ⅱ油。

　　年度保养

　　1)检查传动皮带及皮带轮的磨损情况，皮带轮和轴键有否松动，必要时

　　进行换件修理。

　　2)检查叶轮及轴承座螺丝的紧固程度。

　　3)清理叶轮、风机壳，检查腐蚀情况。

　　4)检查机组的密封情况(门封条、风道接口的密封状况)，必要时进行更换。

　　5)检查保温层。

　　6)对电机做年度的检修保养。

　　7)清洗加湿喷嘴。

　　8)年度检修后必须对叶轮、轴承座、电机地脚螺丝等主要联结螺栓做全面的紧固检查。

　　9)清理机组外表及机房环境。

　　10)每年换季前安排对机组散热器翅片进行清洗。

　　11)清洗空调水系统过滤器。

　　2.风机

　　年度保养

　　1)检查风机的运转情况，对运转不正常的进行解体检修。

　　2)清洗叶轮及风机壳体。

　　3)检查风机联结外的密封状况，必要时进行更换。

　　4)检查风机盘管

　　年度保养

　　1)检查各风机盘管运转产否有异响及振动，必要时进行拆除。

　　2)检查冷凝水和冷热水系统是否畅通。

　　3)检查翅片脏堵情况，必要时进行拆洗。

　　3.卫生间排气扇

　　月度保养

　　1)每月检查一次公共卫生间(职工用)排气扇的运转情况，运转不正常进行更换。

　　年度保养

　　每半年检查一次办公室卫生间排气扇运转情况，运转不正常进行更换。

篇3：物业工程部水暖工岗位职责、工作内容及操作流程

　　物业公司工程部水暖工岗位职责、工作内容及操作流程

1、目的

　　确保业主正常用水用暖，并对责任区水暖公共设施进行维修、维护和保养。

2、适用范围

　　适用于规范工程部水暖工维修服务过程。

3、工程部水暖工岗位职责、工作内容及操作流程

　　3.1操作人员：水暖工

　　3.2技能：必须具有一定的水暖、房屋修缮专业技能并经物业公司培训合格后方可上岗。

4、作业工具

　　4.1工具包(手钳、扳手、管钳、小刷子、抹布等工具)

　　4.2票据本、笔、工作日志、鞋套或拖鞋

5、工作频度

　　5.1对所管辖地段每日巡检两遍。

　　5.2污、雨水井、明暗沟每月检查一遍，视情况及时清掏。

　　5.3共用雨、污水管道每年疏通2次

　　5.4楼宇天面每周检查一遍。

　　5.5化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

　　5.6每天对辖区水系检查一遍。

　　5.7每月月底前协助前台接待员进行小区库存盘存。

　　5.8及时发现并随时协调项目公司工程部解决存在的遗留问题。

6、工作标准

　　6.1熟悉所管辖地段的水暖线路分布情况，公共设施分布情况。

　　6.2每日对公共设施(道路路面、路边石有无损坏;井盖有无丢失、损坏、松动;污雨水井有无堵塞;休闲设施有无损坏等)完好情况进行检查，发现损坏及时处理，不能处理的问题及时上报并追踪落实情况，记录清楚。

　　6.3业主报修后，在约定的时间内到达维修现场。

　　6.4水暖小修合格率100%，大中修及时协调、配合相关部门处理。

　　6.5维修过程中不得使用业主家电话及不得有吃、喝、拿、卡、要等行为。

　　6.6熟悉各种配件报价，做到收费合理、条理清晰。

7、作业指导

　　7.17:50到客户服务部签到，着工装，佩戴胸卡，检查工具包、工作日志。

　　7.28:00-8:05听取公司主管领导/管理处主任安排当天工作。

　　7.38:10-8:20查阅夜间报修情况，并向微机员了解当日业主报修情况。

　　7.48:20-11:45 有维修任务时，备齐工具、材料在约定时间内到达业主家维修。无维修任务时，巡视辖区公共设施有无异常现象，并作好处理和记录。

　　7.5 11：45-12：00整理检查记录，记录维修内容。

　　7.6 接到维修任务后，具体操作：

　　7.6.1在维修单上签名。

　　7.6.2与前台接待员沟通，确定维修内容和约定时间。

　　7.6.3按照维修内容准备材料。

　　7.6.4按约定的时间赶到维修现场。

　　7.6.5到达后应轻按门铃一下,间隔20 秒未有反应,可按第二下...如没有门铃应轻轻敲门三下,间隔5秒可再敲三下。

　　7.6.6与业主见面交谈的语言及行为见《员工行为规范作业指导书》。

　　7.6.7进入户内时，应根据需维修现场情况，选择穿拖鞋、鞋套或其他方式。

　　7.6.8进入房间后,脚步要轻,并请业主指引：“请您指点维修位置。”

　　7.6.9确认维修位置后,核实维修内容并向业主报明价格。

　　7.6.10维修过程中尽量避免大的响声。

　　7.6.11维修完毕后用自备小刷子将现场打扫干净,垃圾装入自备袋内。

　　7.6.12要求业主检查维修情况时应说：“#先生(女士),麻烦您检查一下,看是否满意。”

　　7.6.13待业主确认后收费，并对业主讲明日常需注意的事项，最后拿出自备笔说：“麻烦您在维修单据上签字。”

　　7.6.14业主签字后收回维修单,并对业主讲: “再见”，携带工具包及垃圾袋出门,换下备用拖鞋或鞋套。

　　7.6.15若业主自备材料，需与业主签订《业主提供产品责任书》。

　　7.6.16返回客户服务部，将维修任务单填写完整后交于微机员，由其回访维修服务情况。

　　7.6.17装修监管期工作：协助管理员解决在装修过程中所发现的问题，负责检查装修户水路管线改动情况，提出意见及整改建议，参与装修结束后有无私自改动管路等的验收工作。

　　7.7下午作业程序同上，时间依次类推。

篇4：物业工程部电工岗位职责、工作内容及操作流程

　　物业公司工程部电工岗位职责、工作内容及操作流程

1、目的

　　规范物业公司工程部电工维修服务作业行为，确保小区各种供电设备的正常运行。

2、适用范围

　　适用于物业公司用电设施的维修服务过程。

3、电工岗位职责、工作内容及操作流程

　　3.1操作人员：电工

　　3.2技能：必须有国家有关部门颁发的电工证，并经物业公司培训合格后方可上岗。

4、作业工具

　　4.1电工工具包一个、工具一套等

　　4.2收据本、工作日志、笔、鞋套或拖鞋

5、作业频度

　　5.1正常检查当班设备有无缺相。

　　5.2对所管辖区域路灯每天巡查一遍。

　　5.3对声控灯每月检查一遍，路灯每周检查一遍。

　　5.4路灯罩每两月清洁一次。

　　5.5在管辖范围内积极配合各岗位的维修工作。

　　5.6每月月底协助前台接待员进行小区库存盘存。

　　5.7及时发现并随时协调项目公司工程部解决存在的遗留问题。

6、工作标准

　　6.1熟悉所管辖小区用电情况、用电设备位置，并有相应平面图纸。

　　6.2楼道灯、路灯损坏应查明原因，不亮的应及时更换。

　　6.3业主报修后，在约定的时间内到达维修现场。

　　6.4楼道内无乱拉线路、私自接电等违规现象。

　　6.5电表箱封锁完好，无破损现象。

　　6.6按报修单约定的时间赶到报修点，维修中无吃、喝、卡、拿、要行为。

7、作业指导

　　7.1早班

　　7.1.1 7:50到客户服务部签到，着工装，佩戴胸卡，检查工具，查阅维修记录。

　　7.1.2 8:00-18：00巡视，若接到报修任务要在值班日志中注明。

　　7.2夜班

　　7.2.1 17：50到客户服务部签到，佩带胸卡，检查工具，查阅维修记录。

　　7.3在无维修任务时，对所管小区内进行巡视，每班巡视两遍。

　　7.4对业主用电设备维修作业指导

　　7.4.1接到报修单后，应在报修单上签名。

　　7.4.2与前台接待员沟通，确定维修内容和约定时间。

　　7.4.3按照报修内容备齐材料。

　　7.4.4按约定的时间赶到现场。

　　7.4.5到达后应轻按门铃一下,间隔20 秒未有反应,可按第二下...如没有门铃应轻轻敲门三下,间隔5秒可再敲三下。

　　7.4.6与业主见面交谈的语言及行为见《员工行为规范作业指导书》。

　　7.4.7进入房间后,脚步要轻,并向业主询问: “请您指点维修位置。”

　　7.4.8确认维修位置后,核实维修内容并向业主报明价格。

　　7.4.9维修过程中尽量避免大的响声。

　　7.4.10维修完毕后用自备小刷子将现场打扫干净,垃圾装入自备袋内。

　　7.4.11要求业主检查维修情况时应讲: “#先生(#女士),麻烦您检查一下,看是否满意。”

　　7.4.12待业主确认后收费，并对业主讲明日常需注意的事项，最后拿出自备笔说：“麻烦您在维修单据上签字。”

　　7.4.13业主签字后收回维修单,并对业主讲: “再见。”携带工具袋及垃圾袋出门,换下备用拖鞋或脱掉脚上的鞋套。

　　7.4.14返回客户服务部，将维修任务单填写完整后交于前台接待员，由其回访维修服务情况。

　　7.4.15装修监管期工作：协助管理员解决在装修过程中所发现的问题，负责检查装修户电路管线改动情况，提出意见及整改建议，参与装修结束后线路有无私自改动等的验收工作。

篇5：直燃机安全操作规程工作内容

　　直燃机安全操作规程及工作内容

　　直燃机操作人员必须严格按照本规程操作机组，以确保机组的正常运行。

　　(一)开机维护检查(由机组操作员完成)

　　1、开机前先检查供电是否正常，油压、油量(燃油机组)，天燃气压力(燃气机组)是否正常，各阀门的位置是否正确。

　　2、启动冷温水泵，观察压力和流量是否正常，水泵及电机有无异常声响。电流、电压是否在额定范围内，及冷(温)水进/出口温度。

　　3、在确认冷温水泵运行正常的情况下，启动冷却水泵(制冷时)观察压力和流量是否正常，水泵及电机有无异常声响。电流、电压是否在额定范围内及冷却水进/出口温度。

　　4 、冷却水温必须控制在24OC 一30 ℃ 之内：如在30 ℃ 左右时启动冷却塔风扇。

　　5 、特别提示：制冷开机操作必须先开冷温水泵，后开冷却水泵，一切正常后方可启动机组。

　　6、机组启动后应认真观察制冷剂泵、溶液泵、燃烧器的火焰情况及烟气情况，如有异常应立即停机。

　　7、应将机组启动后的初始情况详细记录在案。

　　8、机组制冷运行时，必须打开温水排水阀，并卸掉手柄，使其保持在常开状况。

　　(二)停机维护检查(由机组操作员完成)

　　1、机组停机按’‘稀释停机‘’程序操作。

　　2、机组停机后应观察浓溶液温度。如低于90 ℃ ，可按下一项操作：如高于90 ℃ 继续对机组进行稀释运行操作。

　　3、稀释停机后，观察冷冻水水温，如水温低于SOC ，不能停冷冻及冷却泵，如水温高于15Oc 时则可停泵。

　　4、先停冷却塔风扇，后停冷却水泵，再停冷冻水泵，否则会冻管，造成重大机组事故。5 、特别提示：停泵时先停冷却水泵，后停冷温水泵。

　　(三)制冷、采暖切换作业(由维保单位专业技术人员完成)

　　制冷、采暖的切换必须在专业技术人员的指导下进行，任何人禁止随意进行切换做业。

　　(四)抽真空作业(由维护单位专业技术人员完成)

　　1、抽真空作业时必须严格按照此规程操作，否则将造成严重事故或损坏真空泵。

　　2、抽真空作业必须由专职操作员进行。

　　3、抽真空作业前的工作：

　　(1)真空泵电源必须100 %接牢，严禁抽真空作业中真空泵电源断电。

　　(2)真空泵的抽气管必须100 %接牢。

　　(3)先打开真空泵电源，并将镇气阀打开让真空泵预热，冬季真空泵预热不得低于20 分钟。

　　(4 )检查真空泵抽气管路的密闭情况，方法如下：

　　①将真空泵的出气口与抽真空泵专用软管可靠的连接后放入有水的容器中。

　　②关闭镇气阀，看软管中有无气泡冒出，如有气泡则说明有漏气，必须检查处

　　理后直至无气泡冒出为止。

　　(5 )以上操作完成后方可进行抽真空(注意：以上过程中真空泵一直在运行中)。

　　4、抽真空作业：

　　(1)在开启抽气阀前必须保证真空泵运行正常。

　　(2)在抽真空作业过程中，操作人员无论遇何种情况均不得离开现场，直至抽真空作业完成且清理完现场后方可离开。

　　(3)在抽真空作业中，操作员认真做好记录，当抽气气泡数少于每分钟1 个时，抽气结束。

　　(4)抽气结束后先关分抽气阀，再关主抽气阀，此时真空泵必须仍在正常运转。

　　(5)在确认所有抽气阀均以按要求关闭后，方可停真空泵。

　　(6)特别提示：抽高发真空时，高发温度必须低于50 ℃ ，且抽气作业后要将阻油器中的水排尽，并对阻油器抽气三分钟。

　　5、抽真空作业后的现场清理：

　　(1)停真空泵后取下抽气软管，立即装上阀堵头及阀罩。

　　(2)将所有阀嘴用干净的湿布擦净。

　　(3)将已用过的真空泵油放出至干净的容器中，待下次清洗时使用。

　　(4)放入上次使用过且沉淀60 天以上的真空泵油(注意勿将沉淀物灌入真空泵中)。启动真空泵1 分钟，停泵后将油放入干净的容器中。此项操作两次后，放入新的真空泵油。

　　(5)作业结束后将现场清理干净，并将真空泵盖好。