物业工程设备保养检测计划

　　为了保证小区内设备运行良好，保证业户的正常使用，根具设备情况及运行要求，特制定设备、设施维护保养年度计划，及特种设备、设施的检测计划

　　一、 生活给水泵：

　　1、 每天当班人员应进行巡视，观查设备的运行状况，并认真填写巡查表，巡查

　　内容包括：听声音、闻气味、看压力、是否漏水等。有问题及时由专业人员修理。

　　2、 保证对运行水泵每月加油一次。

　　3、根据水泵的运行状态，值班人员可以进行倒泵，如果有盘根漏现象，应及时处理。

　　4、机房每周五打扫卫生。

　　5、值班人员要作好详细记录。

　　二、生活水箱：

　　11月份对生活水箱进行清洗消毒，并由国家有关部门进行了水质检验。

　　三、 消防水泵：

　　每年加油一次，每半月进行一次手动盘车。

　　四、 污水泵：

　　每日巡查时，注意观察电源情况，开关放在自动位置。水房打扫卫生时观察手动、自动是否正常，如有问题进行记录，并处理。

　　五、 排水系统]：

　　1、雨水管线在雨季之前的六月份进行一次全面的清掏，防止雨季排水不畅。

　　2、污水管线认真巡查，发现问题及时处理，并通知维保公司，8月份重新签定维保协议

　　六、采暖系统：

　　8月--9月份对供暖系统进行检修，包括截门的保养、放气阀检查，压力表、温度计是否需要更换。

　　七、 电梯维护：

　　8月份总结维保情况，签定维保协议，11月份报技术监督局检测。对电梯运行状

　　每日巡检。

　　八、 机戒车库：

　　元月免费维保到期与维保单位签定维保协议。

　　九、 闭雷系统：

　　在雨季之前，五、六月份联系国家有关部门对系统进行测试。

　　十、 测量设备：

　　11月份对特殊计量设备进行检测，对国家有特殊要求的按国家规定执行。

　　十一、配电设施：

　　值班人员每天进行巡检，观察其运行状况，发现问题及时处理，并认真填写值班记录。

　　以上为20**年年度设备设施维保计划，根据工作的需要和设备的运行状况可作合理的调整。

　　北京**物业管理有限公司

　　工程部

　　20**年12月

采编：www.pmceo.cOm

篇2：游泳池设备维护保养规程

1.0目的
　　
　　及时处理泳池设备故障,确保设备性能.
　　
　　2.0适用范围
　　
　　适用于小区泳池循环系统.
　　
　　3.0职责
　　
　　3.1工程技师负责泳池设备的维修保养.
　　
　　3.2工程师负责维修保养工作指导,检查监控及外委维修的联络工作.
　　
　　4.0工作程序
　　
　　4.1泳池设备维修保养工作程序
　　
　　4.2工程技师负责泳池设备的维修、保养,重大维修由工程部外委维修.
　　
　　4.3工程师每年11月制订下年度的《泳池循环系统检查、保养计划表》并按运行情况制订中修,大修计划.
　　
　　4.4工程技师按《泳池循环系统检查计划表》、《泳池循环系统月保养计划表》要求进行维修保养,并将维修情况记录于《泳池设备维修记录表》、《泳池设备保养记录表》，零部件更换及大修同时记录于《机电设备台帐》.
　　
　　4.5泳池设备故障维修一般不超过8个小时,若在8个小时之内无法解决的问题，工程师、工程技师应将故障原因、解决方案、解决时间上报工程主管,尽快解决.
　　
　　4.6工程师提供技术指导及检查监督
　　

篇3：游泳池设备维修保养规程

　　1.目的

　　规范游泳池设备保养工作，保障游泳池设备各项性能完好。

　　2.适用范围

　　游泳池设备保养管理

　　3.程序要点

　　3.1电动机维修保养

　　3.1.1用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。

　　3.1.2 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承。

　　3.1.3 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理。

　　3.1.4 清洁电动机外壳。

　　3.1.5 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。

　　3.2水泵维修保养

　　3.2.1检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油。如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格承。

　　3.2.2 转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮。如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承。

　　3.2.3 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根。

　　3.2.4 清洁水泵外表。

　　3.2.5 如果水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　3.2.6检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　3.2.7检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　3.3.控制柜维修保养

　　工程技术员每年应对游泳池设备房的控制柜进行二次清洁、保养。

　　3.3.1用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

　　3.3.2检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。

　　3.3.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　3.3.4交流接触器维修保养

　　1)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。

　　2)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。

　　3)清洁铁心上的油污及脏物。

　　4)检查复位弹簧情况。

　　5) 拧紧所有紧固件。

　　6)检查接触器线圈是否烧坏，通断正常、灵活，是否符合使用要求。

　　3.3.5自耦减压启动器维修保养

　　1)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理。

　　2)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　3.3.6热继电器维修保养

　　1)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换。

　　2)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。

　　3)检查热继电器线圈是否烧坏，通断正常、灵活，是否符合使用要求。

　　3.3.7自动空气开关维修保养

　　1)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理。

　　2)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换。

　　3)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象。

　　4)检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

　　5)定期对自动空气开关(带漏电保护装置)进行试验，是否符合使用要求。

　　3.3.8中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，(若有线圈则检查线圈是否烧坏)输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　3.3.9信号灯、指示仪表维修保养

　　1)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡。

　　2)检查各指示仪表是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　3.4阀门、止回阀的维修保养

　　3.4.1阀门维修保养

　　1)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫。

　　2)检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应更换加压黄油麻绳。

　　3)对阀门阀杆加黄油润滑。

　　4)对锈蚀严重的阀门(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　5)检查阀门开关是否灵活及在正常开关位置，否则应进行调整或更换。

　　3.4.2止回阀维修保养

　　1)检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。

　　2)检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧。

　　3)检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理重新油漆。

　　4)检查止回阀安装方向是否正确，动作应灵活可靠。

　　3.5潜水泵或排污泵维修保养

　　3.5.1用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

　　3.5.2检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　3.5.3检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

　　3.5.4清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

　　3.5.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

　　3.6.明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)

　　3.6.1检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　3.6.2检查支持托架是否牢固，否则应加强。

　　3.6.3检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　3.6.4检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

　　3.7突发性设备设施故障，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

　　3.8工程技术员应将维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《游泳池设备设施维修保养记录表》内，于每次维修保养后3天内整理成册存档，保存期为1年。

　　4.相关文件与记录

　　QR-SB-014《事故报告》

　　QR-SB-021《游泳池设备设施保养记录表》

篇4： 共用部位共用设备设施日常运行保养维修服务标准

　　每年一次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录 , 发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

　　1 、该费用用于共用部位零星修理和常规养护。费用按月预收，单独列账，按实结算，滚动使用，每年公布一次。结算时，维修人工费按总费用的 30% 提取，材料费用按实际发生结算。

　　2 、一类零星修理的范围包括：

　　( 1 )内外墙面(墙面砖、涂料)小面积修补(每处 1 平方米以下)。

　　( 2 )更换公共走道门窗五金件。

　　门窗 每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

　　楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。

　　管道、排水沟每半年一次对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。

　　道路、场地等 每月一次巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水(因市政、管道结构因素除外)、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用(需更换除外)。安全标志对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。

　　公共部位 二类房屋结构 每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录 , 发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。( 3 )疏通落水管、污水管等排水、排污管道。

　　( 4 )更换公共走道门窗玻璃(单块面积小于 1 平方米)。

　　( 5 )街坊道路侧石、路面修补(单块长度小于 1 米或面积小于 1 平方米)。

　　( 6 )设施、设备标识修补。

　　( 7 )扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。门窗每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。管道、排水沟、 屋顶每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

篇5：给排水设备设施维修保养作业程序

　　一、目的

　　规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

　　二、适用范围

　　适用于物业辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。

　　3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。

　　四、程序要点

　　1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

　　(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

　　①给排水设备设施使用的频度;

　　②给排水设备设施运行状况(故障隐患);

　　③合理的时间(避开节假日、特殊活动日等);

　　(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　①维修保养项目及内容;

　　②备品、备件计划;

　　③具体实施维修保养的时间;

　　④预计费用。

　　2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、广场内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。

　　4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　(1)电动机维修保养：

　　①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复;

　　②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;

　　③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;

　　④清洁电动机外壳;

　　⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　(2)水泵维修保养：

　　①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;

　　②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;

　　③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根;

　　④清洁水泵外表;

　　⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

　　(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　(4)交流接触器维修保养：

　　①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　②清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换;

　　③清洁铁芯上的油污及脏物;

　　④检查复位调簧情况;

　　⑤拧紧所有紧固件。

　　(5)自耦减压启动器维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;

　　②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　(6)热继电器维修保养：

　　①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;

　　②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)自动空气开关维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;

　　②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;

　　③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;

　　④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

　　(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　(9)信号灯、指示仪表维修保养：

　　①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;

　　②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　(10)远传压力表维修保养：

　　①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

　　②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;

　　③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

　　6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

　　(1)闸阀维修保养：

　　①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;

　　②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油;

　　③对闸阀阀杆加黄油润滑;

　　④对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　(2)止回阀维修保养：

　　①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;

　　③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

　　(3)浮球阀维修保养：

　　①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;

　　②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;

　　③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

　　(4)液位控制器维修保养：

　　①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　②清除压力室内污物，疏通控制水道;

　　③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;

　　④紧固所有螺母。

　　7、潜水泵或排污泵维修保养

　　(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

　　(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

　　(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。

　　(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)

　　(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。

　　(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

　　9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。

　　10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

　　11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。

　　12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

　　五、记录