物业设备管理内容及几项措施

　　房屋设备管理是充分发挥房屋使用功能的保障;是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的措施;是推动房屋建筑设备现代化的动力;是为业主提高经济效益，实现物业保值、增值的重要手段。有关资料表明，较高档次建筑设备投资已达到工程总投资的70%，所以物业设备的管理是物业管理的基础之一。若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使企业甚至国家遭受重大的经济损失。因此，如何提高设备管理水平及保障设备安全、经济运行，节能降耗，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。

　　一、东南·豪门世家物业项目概况

　　东南·豪门世家物业项目地处泉州市南安水头经济文化中心商业圈(市民广场)，是南安市水头镇高档的商住结合高层建筑。建筑面积11.8万平方米，高度70米，地下1层，地上20层，由4幢21层的楼宇组成，主要由住宅、商业商场(商业步行街)、地下停车场三部分组成。20**年7月竣工交付投入使用，住户540户，业主入伙交房率接近98%，商场店铺出租率已经达到了100%。东南·豪门世家物业项目的特点是：楼层户数多(每层8户)，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。东南·豪门世家物业项目机电设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求也相对较高。东南·豪门世家小区除设有中央空调系统，给排水、排污系统，高低压供电系统，门禁对讲系统，电梯系统，还设有楼宇监控系统，通信系统，办公、保安、消防系统。

　　二、物业项目中设备管理的重要性

　　作为物业服务企业管理的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设备一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。同时，若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失。若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。

　　三、设备管理的内容

　　1、组织管理。包括设备管理工作目标的确定和开展，组织机构的建立及人员培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。

　　2、设备前期管理。包括设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试、使用初期管理及信息反馈等。

　　3、设备固定资产管理。包括设备资产的验收、编号、移装、调拨、租借、封存、报废以及设备档案、资料管理等。

　　4、设备使用与维护管理。包括设备使用制度、操作维护规程的制定，日常维护与定期维护、组织维护检查评比及润滑管理等。

　　5、设备修理管理。包括设备修理计划的编制和实施，修理工艺的设计和新技术的采用，修前技术、生产准备，修理技术文件、工作定额的制定以及设备配件管理等。

　　6、设备状态管理。包括设备技术状态完好标准的制定，设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断，设备的故障和事故管理等。

　　7、设备技术改造与更新管理。包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。

　　8、动力设备(管网)管理。包括安全运行、维护检查和供能管网管理等。

　　9、设备经济管理。包括设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。

　　10、设备信息系统管理。包括信息系统的建立，信息的分类和处理，计算机化、网络化、智能化在设备管理中的应用等。

　　四、做好设备管理应具备的基本条件

　　目前，物业服务企业的设备管理工作，有许多不能令人满意的地方，归根结底是设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约我国物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设备进行有效地综合管理，充分发挥设备效能，达到设备管理现代化是物业服务企业解决制约其发展的重要环节。

　　(一)树立现代化的科学管理思想

　　设备管理现代化首先是管理思想的现代化，即树立设备综合管理的思想，明确设备管理在企业生产经营中的重要地位，使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合。运用系统管理理论，改变过去孤立地看待设备管理的观念，做到与企业管理现代化同步发展。

　　(二)完善设备管理组织和管理制度

　　根据设备管理现代化的要求，不断调整和改革设备管理与维修组织机构，健全规章制度。建立与设备综合管理思想相适应的全员设备管理组织机构，强化专群结合的班组设备管理。健全设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度，以适应设备管理现代化的需要。

　　(三)采用先进的设备管理方法

　　推广应用设备诊断技术，从状态维修向预知维修发展;应用ABC分类法提高设备管理水平;应用网络技术组织关键设备大修理工作，达到缩短修理工期和维修费用、资源优化的目的，以提高设备寿命周期各个环节的经济性。

　　(四)使用先进的设备管理工具

　　根据需要积极推广使用先进的设备管理工具，提高设备管理工作的效率和质量。如应用电子计算机提高设备信息管理水平，采用先进的设备诊断仪器对连续运行的设备进行自动检测和控制，在设备修理中采用各种精密检测器具以提高修理精度等。

　　五、现代化设备带来新问题的解决措施

　　现代化设备在东南·豪门世家小区的大量使用，使物业服务企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况。比如，工程技术人员流动性大，素质水平参差不齐，对物业管理行业了解不深，积极性不高，在客户报修服务中，客户满意度较低，同时体现出设备管理体制不完善。还有，设备管理的基础资料不全，在维修保养设备时因没有资料而无法达到设备维修的及时性与完好性，影响服务质量;现代化设备的大量使用，造成线路复杂，供电电流大，变配电设备供电负荷大等等，面对新问题，东南·豪门世家小区采取了如下解决对策：

　　(一)建立先进的设备管理体制。按设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点等各种因素，实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。

　　(二)保证良好的设备运行环境和工作环境。比如干净整洁的环境卫生。在整个设备层内无垃圾、无污渍、无杂物、无粉尘，所有设备、管道、控制柜(箱)内无积尘。良好的环境照明。设备层到处是明亮如白昼，设施设备的运行情况和运行状态一目了然，设施设备的初期故障一眼可见。合理的环境温度和湿度。管道无锈蚀，所有管道、阀门无漏水、渗水、滴水、冒水、地面无积水。

　　(三)建立完善的设备管理规章制度。设备管理规章制度包括：设备管理岗位责任制度;设备基础资料管理制度;设备运行和维护保养制度;设备检修制度;固定资产管理制度;培训教育制度;特殊设备管理及应急制度;各类机房、变配电机房的出入登记制度等。

　　(四)做好设备管理的基础资料工作。基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代化手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。设备的基础资料包括：设备的原始档案、设备卡片及设备台帐、设备技术登记簿、设备系统资料，即竣工图、系统图等。

　　(五)做好供电安全保障工作。东南·豪门世家物业项目通过对变配电设备供电安全隐患进行检查、整改，使变配电设备达到完好性，保障设备“安全、可靠、经济、合理”地运行。

　　(六)做好设备运行节能管理。东南·豪门世家小区通过减少能量消耗、更新设备、有计划的维修保养及运行管理等措施，达到了节能降耗的目的。

　　近十年来，我国城市现代化建设突飞猛进，各种商业楼宇、金融中心、豪华住宅如雨后春笋，使得物业管理这一新兴的服务行业面临繁杂的现代化管理问题，特别是设备管理，其管理水平将直接反映一个城市的管理能力，反映我国物业管理现代化的程度，我们的物业现代化管理任重道远。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：物业设施设备防冻分级应急措施

　　随着冬季的来临，天气逐渐变冷，为保证设备设施的正常运转，设施设备的防冻工作也进入了实施阶段，今天，我们将物业设施设备基于寒冷程度的防冻措施及注意事项分享给大家，供参考。

寒冷等级

　　根据寒冷程度划分四个等级：

　　一级为“严寒”，-20℃以下

　　二级为“大寒”，-10℃至-19.9℃

　　三级为“小寒”，-5℃至-9.9℃

　　四级为“轻寒”，0℃至-4.9℃

　　依次用红色、橙色、黄色和蓝色表示

　　各单位应按照不同寒冷等级制定防冻应急预案，突出防冻重点部位和责任分工

　　物业管理公司应指定部门或专人，在寒冬季节需加大天气预报的查询频次，安排专人及时通报低温、暴雪、冰冻等预警信号至各岗位，及时实施应急预案，采取应急处置措施。

防冻技术

四级“轻寒”蓝色预警

　　1.、大厦楼宇对外的一、二道大门要错位开启，有风幕机的要及时开启，阻断冷风侵入。各部位外窗及通往屋面各楼梯间门等需严密关闭，减少热量的流失;

　　2.、中央空调系统的新风阀，在上班期间采取最小新风的运行方式，夜间完全关闭;

　　3. 空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持10%以上开启度。夜间循环水泵阶段性开启，如12:00前每两小时开循环水泵30分钟，12:00后每一个小时开循环水泵30分钟(根据维护结构确定);

　　4. 当空调器内水不循环时，不允许开启空调风机，避免冻坏表冷器。配有自动控制系统的空调器，加强对新风阀、水阀执行机构、防冻开关的检查，防止个别设备失灵，冻坏空调表冷器;

　　5. 冷却水管道泄水至室内区域，并做好冷却泵以及阀门的维护保养工作;

　　6. 冷却塔积水排空，填料塔体适当遮掩保护，防止填料老化过快;

　　7. 平衡管、泄水管、补水管道上的阀门均在打开状态，防止阀内积水冻裂阀体;

　　8. 室外设备、自来水管道、室外消防栓、室外的排水管道存水弯等做好保温;

　　9. 在围护结构隔热性能不强、热惰性差的部位(钢结构、玻璃幕等)，靠外门、外窗、卫生间的部位，喷淋头和管道易冻裂。做好围护结构的保温封堵和局部管道保温，将喷淋头换成低温区专用的易熔金属喷淋头;

　　10. 在降温前对所有室外设施进行全面巡查，对需要增加保温材料的设施及时做好防护处理并做好记录。

三级“小寒”黄色预警

　　1. 大厦对外的大门夜间要关闭严密，阻断冷风侵入;

　　2. 中央空调系统的新风阀在上班期间采取最小新风的运行方式，夜间完全关闭，并逐个检查关闭情况;

　　3. 空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持10%以上开启度。夜间循环泵始终循环;

　　4. 当空调器内水不循环时，不允许开启空调风机，避免冻坏表冷器;

　　5. 冷却水管道、阀门及冷却塔等部位做好防冻措施，冷却塔积水排空，填料塔体适当遮掩保护，防止积雪压塌;

　　6. 平衡管、泄水管、补水管道上的阀门均在打开状态，防止阀内积水冻裂阀体;

　　7. 室外地下排水管网、化粪池提前疏通，防止冻塞。室外设备、自来水管道、室外消防栓、屋顶水箱水泵等做好保温;

　　8. 室内靠外墙、外门、卫生间区域的存水设备，做好保温或排空积水;

　　9. 在围护结构隔热性能不强、热惰性差的部位(钢结构、玻璃幕等)，喷淋头和管道易冻裂。在做好保温的前提下，局部区域适当供暖。

二级“大寒”橙色预警

　　1、 大厦对外的大门夜间要关闭严密，阻断冷风侵入;

　　2. 中央空调系统的新风阀在上班期间采取最小新风的运行方式，夜间完全关闭;

　　3. 空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持20%以上开启度。夜间循环泵始终循环，水温适当加热，满足一些区域的供暖;

　　4. 冷却水系统管道的水排空，各种阀门均在打开状态，防止阀内积水冻裂阀体。填料、塔体适当遮掩保护，防止积雪压塌;

　　5. 室内外的设备、自来水管道、排水管道等排空积水，对无法排空的管道做好保温，夜间可适当供暖;

　　6. 为防止室内喷淋和消防管道冻裂，夜间普遍供暖。对于空调供暖达不到的空间(如天花吊顶上空)且有水的管道，应打开部分天花板或检修口，使吊顶上区域温度提升;

　　7. 楼梯间内的消防栓、屋顶水箱水泵等做好保温处理;

　　8. 对长期暴露且无法供暖的喷淋管道(如车库)严密监控。

一级“严寒”红色预警

　　1、大厦对外的各大门夜间要关闭严密，阻断冷风侵入;

　　2. 在极少见的严寒天气下，中央空调系统的新风阀完全关闭;

　　3. 空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持30%以上开启度。夜间循环泵始终循环，并加热供暖;

　　4. 为防止室内设备、自来水、喷淋和消防管道冻裂，夜间全面供暖，对于空调供暖达不到的空间(如天花吊顶上空)且必须充水的管道，应打开部分天花板或检修口，使吊顶上区域温度提升;

　　5. 加强对室外管道的保温。加大室外排水管路的检查、疏通频次，避免冻堵。

　　其他应急措施

　　1、冬季大雪，组织员工做好道路清扫和积雪融化工作，尤其是客户和业主主要通道、汽车坡道，并做好路面湿滑提醒标示;

　　2. 要考虑到屋面积雪危害，尤其是承载力较低的中厅的玻璃天棚、临时搭建物、冷却塔等，应及时清扫或加固棚架，避免造成坍塌事故;

　　3. 大厦根据实际情况确定防冻重点部位：如靠外门区域、风幕机、屋面办公室、屋顶水箱间、冷却塔、靠外墙空调器、设备房、室外管道、靠玻璃幕区域、车库等等，对防冻重点部位要定时巡查，检测重点区域温度。随时确认各保暖设备处于正常运行状态，出现结冰情况，及时采取措施。

篇3：电子及通讯设备制造业环境保护措施

　　电子及通讯设备制造业环境保护措施

　　一.行业环境影响特点

　　该行业除电子元器件制造之外，其他产品制造工艺基本相同，都是由元器件组装和整机装配两大部分构成，属于对环境污染较轻行业。该行业的环境影响是元器件组装焊接过程中对大气的污染及焊液泄漏可能造成的水污染、电路板等器件清洗过程因使用清洗剂(如氟氯化碳、四氯化碳、三氯乙烷及其他有机卤化物)挥发造成的对大气环境和水环境的污染、整机装配过程中产生的机械噪声和少量粉尘及物料流失造成的浪费。特别是在电路印刷板的制作过程中，由于使用各种化学工艺将印刷电路图形转移到覆铜板上，把非印刷电路图形的铜箔腐蚀掉，所以废水会有大量的铜及其他有害物质。

　　二.主要环境因素

　　印刷板生产主要环境因素

　　活动/产品/服务 环境因素 备注

　　下料 边角料

　　机加工 边角料

　　质检 废板

　　孔化 络合物废水 含铜

　　图形电镀 非络合物废水 含铜、铅、氰等

　　碱性蚀刻 废水 含铜

　　碱性蚀刻 废液 含铜

　　酸性蚀刻 废水 含铜

　　酸性蚀刻 废液 含铜

　　去膜 废水 含COD

　　显影 废水 含COD

　　三.应执行的法规和排放标准

　　(一)法规

　　1.环境保护法;

　　2.水污染防治法;

　　3.大气污染防治法;

　　4.固体废物污染环境防治法;

　　5.化学危险品安全管理条例。

　　(二)标准

　　1.《污水综合排放标准》(GB8978-1996);

　　2.《大气污染物综合排放标准》(GB16297-96);

　　3.《工业企业厂界噪声标准》(GB12348-90);

　　4.《危险废物鉴别标准腐蚀性鉴别》(GB5085.1-1996)。

　　四.行业典型工艺

　　以双面印制板生产工艺流程为例。

　　下料 数控钻孔 去毛刺 孔金属化

　　去膜、蚀剂 图形电镀 图形转移、显影 表面处理

　　(浮石粉擦洗)

　　印刷插头镀金 红外热熔 网印阻焊层

　　退锡-铅合金镶层 网印阻焊层 热风整平 网印文字标记

　　成品包装 成品检验 外形加工

　　五.环境保护措施

　　(一)主要控制项目

　　有机溶剂、铜、CODCR、噪声、粉尘、能耗指标、边角料回收利用。

　　(二)主要环境保护措施

　　以印刷线路行业为例，可从下列环节考虑：

　　1.使用非螯合物清洗剂;

　　2.采用逆流清洗法;

　　3.回收利用清洗剂和冲洗水;

　　4.采用网版印刷，而不用照相平版印刷;

　　5.适当设计并维护导轨，以延长溶液使用期，并减少带入杂质。

篇4：建筑工程物资和设备质量控制措施

　　建筑工程物资和设备质量控制措施

　　采购物资和业主提供的产品，其质量和各类参数与设计技术文件的一致性是确保机组施工后符合设计要求、运行的安全性、可靠性、经济性以及环境要求的主要因素之一，我方对物资、设备的质量控制都有经第三方认证的管理程序，具有确保物资、设备质量严格受控的能力。在本标段施工中，我方将针对本标段的特点和管理模式，完善和建立适合本标段施工要求的物资、设备质量控制管理程序。

　　1 物资供应商的控制

　　本标段开工前，为我方提供采购物资的供货商均经过符合我方《物资分承包方评审程序》规定程序的评审，在对其企业资质、资信、规模、产品结构、市场信誉、技术标准、历年使用的质量情况、售后服务等多方面的评价合格后，作为我方的合格物资分承包方。我方建立了合格物资分承包方名录并对名录的单位每年评价一次进行筛选。我方建立的合格物资分承包方名录及评审过程将提供给业主审核。本标段采购物资的供货商均是本名录中的合格物资分承包方，对业主提出否定意见的物资分承包方，我方将无条件取消其本标段合格物资分承包方资格。

　　2 采购物资的质量控制

　　我方用于本标段的采购物资（含各类外加工件）都经过进货质量验收，验收的方式有货源处检验和施工现场进货检验，所有物资的检验结果都将被记录，检验不合格的产品有隔离、标识和处置规定，保证不将不合格品用于本标段。物资采购前要经过委托方的评审和确认，对常用原材料，如水泥等要用国家定点企业产品以及技监局认可的产品。并按有关规定进行复试。对所有原材料的质保书、原材料的检验、原材料的复试，严格按国家、部有关规范、标准以及技术检验制度等规定进行检验和收集。对首次采用（或未曾做过焊接工艺评定）的钢材、焊接材料、焊接方法、焊后热处理都应进行焊接工艺评定，并根据评定报告确定焊接工艺。对特种金属材料将通过光谱检查确定其材质符合设计及采购文件的要求；其余物资将审核其外观质量和质量证明文件，以及部分技术指标的抽检，在证明文件未确认的条件下，我方将不使用该采购物资或在具备可追回的条件下经过规定的程序采用紧急放行的办法使用该物资。

　　业主有权对我方的采购物资进行验证，该验证既不减经我方提供合格产品的责任，也不排除业主其后的拒收。我方不把该验证作为对供货商进行有效控制的证据。

　　3 业主提供的物资和设备的质量控制

　　我方对业主提供物资和设备在使用和安装前均按相关程序进行开箱检验和金属材料的材质检验，并记录检验情况；保管相关的质量证明文件，以有效防止使用这些物资和设备中的不合格品。在对业主提供的物资设备中经检验发现的不合格品，我方将立即以书面的形式报告业主，并采取隔离措施以确保不被误用。

　　4 物资和设备的保管

　　所有到达施工现场的物资、设备都有明确的贮存、保管、防腐和领用制度，焊接材料等重要物资的保管、使用都将严格受控，确保所有物资设备的技术性能、内在和外观质量符合到货时状况，以达到使用后的质量要求。

　　5 采购物资的质量证明文件管理

　　我方的采购物资质量证明文件以及业主提供的物资设备质量证明文件、技术标准、设备使用说明书等将被妥善保管，工程竣工后随竣工资料移交业主。所有的质量文件将被归类编目并配索引，如施工中业主需要，将随时提供和移交。

篇5：工程材料机械设备质量保证措施

　　工程材料、机械设备的质量保证措施

　　1 对所需材料、机械设备的采购，我集团材料部门及设备部门首先应对供货方进行评定，选择最好的供货单位。

　　2 在定购物料前，项目部必须向监理工程师、建设单位代表呈示有关样品，并获得监理工程师的批准。

　　3 所有材料、设备装置和工艺应该符合合同及监理工程师指示所要求的相应类型。

　　4 接收与工程质量有关的所有物资，在进货时都必须进行验证，要及时、准确、严肃。把好“三不收”，即凭据手续不全不收，规格数量不符不收，质量不合格不收，做到“三关”，质量关、数量关、单据关。

　　5 现场材料员和保管员搜集有关的合同、协议及质量标准，准备相应的、准确的检验计量工具，安排堆放位置等。

　　6 材料员和保管员验收时要认真核对资料，包括：《月份材料申请计划表》、进货单位提供的质量证明书、说明书、合格证、装箱单、磅码单、发货明细表等资料。

　　7 国家实行产品生产许可证的材料，须有产品质量证明文件的，材料进场时，由我方管理人员对照国家标准或行业标准进行验证，如：钢材、水泥、焊条等进场的材料的生产许可证或编号、产品质量证明文件。

　　8 使用前必须经过复验检验的物资，如:钢材、水泥、防水卷材、防水涂料、沥青、砖、砂石、外加剂等，由试验人员负责取样送试验计量中心检验试验；复验的数量依据材料部门提供的资料，未经复验或经过复验判定为不合格的材料禁止投入使用。

　　9 项目部对建设单位提供的物资和设备进行验证，不能免除建设单位提供可接受产品责任。

　　10 建设单位提供的物资必须保证质量，项目部将依据现行规范和标准进行现场验收，并对其搬运、贮存、保护负责。