锅炉房运行管理规定

　　日常运行

　　一、 锅炉房平时应上锁，钥匙由锅炉工保管，未经许可，禁止非工作人员入内。

　　二、 锅炉运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常应及时调整处理，并做好记录。

　　三、 每周排一次柴油的油水分离器中水。

　　四、 每月排污一次，排污时至水质变清，无污垢即可。

　　五、 每周对锅炉和机房进行一次清洁，并做好设备房的消杀灭鼠工作。

　　六、 每年对锅炉进行一次全面检查保养，确保锅炉的良好运行。

　　七、 保持机房内良好的通风和照明，经常巡视机房内照明，如有问题报告部门主管。

　　每年开机前保养

　　一、 清除锅炉面板、电控箱、燃烧器的油灰、污垢及水渍，保持锅炉整洁。

　　二、 检查电路、油路及管路连接，确保其正常投入运行。

　　三、 锅炉在长期停机后再投入使用时，必须进行煮炉，通过煮炉可起到侵蚀阻垢作用，提高换热效率，节约燃料，延长锅炉的使用寿命。煮炉工艺一般按照以下工序进行：

　　1)将锅炉中的排空。

　　2)NaOH用热水溶解后，倒入膨胀水箱，同时打开补水阀补水。

　　3)媒水温度调到90℃后，开机运行，煮炉时间不少于48小时。

　　5)煮炉完毕后，使媒水沉淀至少8小时后进行排污，同时补充软化水，从排污口排出污水变清时即可关闭排污阀，终止排污。

　　6)最后用pH试纸测试水样，使pH值保持在10-12即可。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：物业管理费用测算看写字楼电梯运行能耗电费分析

　　市场部又在催促A大厦项目的经营测算了。A大厦是市场部最近正在洽谈的一个项目，是个单体旧建筑，规模不大，住宅有50,000平方米，商业有500平方米，有一个地下停车库。该项目取费采用包干制，项目比较简单，M君让陈红负责该项测算工作。

　　打开陈红发过来的A大厦经营测算，如表1：

　　写字楼物业管理费测算表

　　M君一看结果，心里有些不踏实，这样一个单体项目，能有这么高的利润吗?销售利润率都达到11%，成本利润率就能达到13%了哦!M君仔细看了下数据，还真发现了一个问题，支出第5项“公共能源消耗”居然是0。

　　面对M君的疑问，陈红解释道，据她了解，A大厦公共水电能耗主要是公共区域(包括楼道)的照明，由于采用了感应开关，能耗很小。所以她将该能耗和物业管理用房水电一起做了测算，在支出第2项“行政费用”里做了体现。陈红的解释并没有让M君释然，他继续问：“那电梯能耗呢?”

　　陈红：“向业主公摊呀。”

　　M君：“电梯电费向业主公摊，有依据吗?”

　　陈红：“有呀!物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用，而并不包含特种行业的维保费用。电梯属于特种行业，所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项费用。”

　　M君摆摆手，打断了陈红的话，说：“你说的是理论上的依据，每个省市对此的规定都是不同的，有的是向业主公摊，有的是由物业管理公司承担。甚至在同一个城市不同的项目也会有不同的约定。我问的是A大厦向业主公摊电梯电费有依据吗?你是否和市场部沟通过?”

　　陈红明白了M君的意思，表示马上和市场部沟通。结果不出M君所料，业委会招标文件里已经明确，电梯电费在物业管理费里支出，不再向业主公摊。

　　陈红将修改好的测算表(见表2)发给了M君。

　　根据陈红第二次的测算结果，电梯每月能源消耗19,980.00元，则A大厦项目测算结果是每月亏损3,777.60元，这和上次的测算结果有着根本的差异。很显然，电梯耗能在这个测算中有着很大的份量。但是对于每月电梯能耗，M君直觉地认为还是偏高。他让陈红提供了电梯电费的测算依据(见表3)：

　　写字楼电梯能耗测算表

　　电梯是大厦内上下运行的交通工具，电梯的主要耗电电源是机房内的曳引机。同时电梯的控制系统电路、开门电机、轿箱顶部的排风扇和轿箱照明也有电力消耗，只是这些部分的耗电和曳引机相比极小，甚至可以说微不足道。因此为了简化测算，对于电梯耗能只需考虑曳引机的耗电即可。

　　M君仔细看了电梯电费测算，测算应该说没有什么问题，只是对于日运行时间，很显然陈红是按照早、中、晚三个繁忙时段，每个时段各2小时、共6小时来测算的。M君知道这也是行业中很多人采用的经验数据。这样的经验数据是否准确呢?电梯虽然是24小时运行的，但是对于住宅物业来说，电梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，通常估计是6个小时，但是M君认为，这个时间是不准确的，因为：

　　1、周末、节假日的电梯使用并没有这种明显的规律性，而周末、节假日占了总时间的近三分之一。

　　2、电梯运行时，由于各种外部条件的不同，并不总是满载功率运行。

　　3、最重要的是曳引电梯的工作特性。由于对重装置的作用，随着电梯负载的大小和运行方向的不同，曳引机呈现四象限工作特性。当轿厢空载下行与满载上行时电机负荷最大，电机处于电动状态;当曳引轮两侧的重量几乎相等时(轿厢半载)，电机负载最轻;当轿厢空载上行与满载下行时，电机则处于发电状态。而对于住宅物业来说，电梯空载下行、满载上行的几率和空载上行、满载下行的几率并没有很大的区别。

　　综上所述，电梯平均日运行时间一定是低于6小时的，根据M君的经验这个数值大部分在2-4小时之间。

　　M君叫来了陈红，告诉她电梯耗能对于A大厦项目测算非常重要，甚至决定着公司是否会接管该项目，因此对电梯耗能的测算还需要更准确。同时他也向她提供了两个建议：

　　1、和市场部及上一家物业管理公司联系，看能否获取该项目电梯资料及电梯耗能的历史数据;

　　2、在我们的现有在管项目中寻找相似项目的电梯耗能统计数据，作为测算依据。

　　陈红最终从业委会处获得了电梯资料，却没能从上一家物业管理公司那里得到历史耗能数据，但是她也提供了一个相似项目B项目的耗能数据，如表4：

　　电梯用电量统计及参数

　　根据上述数据，我们可以测算出电梯的日平均运行时间，如表5：

　　电梯的日平均运行时间表

　　由表5可知，三组电梯里有2组9个月里日平均运行时间低于2.5小时，1组为2.77小时，平均不足2.5小时。由此可以得出结论，对于这样的住宅项目，电梯的日平均运行时间远远低于6小时。基于谨慎性原则，M君建议A大厦项目电梯的日平均运行时间采用3小时测算。这样一来，项目测算结果如表6。

　　根据上述测算，A大厦项目月盈利6,000余元，销售利润率4.3%。这个项目不是一个盈利能力很强的项目，但是尚可收支平衡，略有盈利。这样的结论也许才更接近于项目实际。

　　对电梯耗能的准确测算不仅能够使我们更好地把握项目状况，作出正确抉择，而且可以使我们准确了解项目成本构成，采取相应措施，有的放矢地节能降耗。能源消耗是物业管理行业仅次于人力成本的第二大成本项目，对能源消耗的准确把握和有效管控可以有效控制企业成本，其重要性并不逊色于人力成本控制。因为节能降耗不仅仅是为了企业降低成本，更重要的是随着社会经济的发展，建筑物能耗总量已经占据整个社会耗电总量相当大的比重。据统计，中国建筑物能耗总量约占电力总产量的29%，西方发达国家约占30%-40%。根据建筑中运行的其他设备的能耗情况，电梯的能耗占整个建筑能耗的

　　5%-15%。从这个意义上来说，电梯电费的正确测算和有效管控不仅不是小事，更是树立物业管理形象的大事--对于物业管理企业来说，这是一项利己利人的大事，其比单纯地作秀要有意义得多，也有效得多。

篇3：物业电梯运行管理制度规程应急预案

1.0乘坐电梯须知

　　1.1严禁乘客用力敲击电梯开关和按钮;

　　1.2严禁超载、超长进入电梯;

　　1.3严禁携带易燃、易爆、易腐蚀物品乘坐电梯;

　　1.4严禁携开启轿厢顶安全窗、轿厢安全门;

　　1.5轿厢内禁止吸烟、禁止大小便、吐淡、破坏公共设施、标识;

　　1.6乘客不得在厅、轿门中间停留或谈话，不得在轿厢内疯打、跳动;

　　1.7小孩请在家长、老弱病残、醉酒者须有家人带领下乘梯;

　　1.8勿携带易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯;

　　1.9电梯发生故障时，乘客勿惊慌，请按警铃或用对讲通话与监控室人员报警，切忌强行扒开轿门逃生。

　　1.10拔打客户服务电话：

2.0电梯管理岗位责任制

　　2.1工程维修部特种设备安全管理员岗位责任制

　　2.1.1组织贯彻执行国家、市、区有关部门关于电梯管理方面的法律法规和电梯操作规程;

　　2.1.2全面负责本单位电梯使用安全管理工作，制定和落实电梯的定期检验计划;

　　2.1.3组织制定并审批本单位电梯使用管理方面的规章安全制度及有关规定，并经常督促检查其执行情况;

　　2.1.4进行电梯运行的日常巡视，记录或督促记录电梯日常使用状况;

　　2.1.5检查电梯安全注意事项和警示标志，确保齐全清晰;

　　2.1.6妥善保管电梯钥匙及其安全提示牌;

　　2.1.7发现电梯运行事故隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并且立即报告本单位负责人;

　　2.1.8接到故障报警后，立即赶赴现场，组织电梯维修作业人员实施救援;

　　2.1.9实施对电梯安装、改造、维修和维保工作的监督。

　　2.2工程维修部电梯管理负责人岗位责任制

　　2.2.1在公司总经理的领导下，具体组织贯彻执行上级有关电梯使用管理方面的规定;

　　2.2.2负责本公司电梯使用管理工作，组织或会同有关部门编制本单位电梯使用管理规章制度;

　　2.2.3审核本单位有关电梯的统计报表;

　　2.2.4组织做好电梯使用管理基础工作，检查电梯档案资料的收集、整理和归档工作情况;

　　2.2.5做好电梯能效测试报告、能耗状况、节能改造技术资料的保存;

　　2.2.6抓好操作人员的安全教育、节能培训和考核工作，不断提高操作人员技术素质;

　　2.2.7根据本单位电梯使用状况，审定所编制的电梯定期检验和维护保养计划，并负责组织实施;

　　2.2.8定期或不定期组织检查本单位电梯使用管理情况;

　　2.2.9参加电梯事故调查与分析，提出处理意见和措施。

　　2.3电梯值班物业服务巡逻员岗位责任制

　　2.3.1坚守岗位，不得擅自离岗、脱岗，不做与岗位无关的其他事情;

　　2.3.2按时定点、定线巡回检查;

　　2.3.3接到电梯故障报警后，及时上报工程维修部或物业服务部。

　　2.3.4电梯维修和故障救援时，配合电梯维保公司维修人员做好电梯外围安全和相关辅助工作。

　　2.4电梯维保人员岗位责任制

　　2.4.1电梯维保人员须经安全技术培训，并考试合格，持有当地质量技术监督局部门核发的“特种作业证”方可上岗，无操作证者不准操作;

　　2.4.2对工作认真负责，搞好电梯日常、定期维保，保证设备运转率达到98%以上。

　　2.4.3做好交接班工作，认真看交班日志，了解上一班运行情况，不接带病运行的电梯。

　　2.4.4认真执行电梯安全操作规程。

　　2.4.5交班时应作到：

　　2.4.5.1每班交班前做好轿厢及厅门的清洁卫生工作，认真填写电梯日常检查与使用状况记录。

　　2.4.5.2交接班应当面交接，如遇接班人未到。交班人不得擅自离开，应请示有关领导派人接班。

　　2.4.5.3如系末班，则将轿厢停在基站，把运行钥匙开关拧到停用位置，并将风扇、照明灯关掉，关好轿厢门和厅门并锁好，方可离开。

　　2.4.5.4努力学习操作技术和安全知识，不断提高操作水平

3.0电梯维修人员的安全操作规程

　　本规程依照电梯技术条件(GB10058-88)、电梯制造与安装安全规范(GB7588-87)、电气装置安装工程电梯电气装置施工及验收规范(GB50182-93)等规范制订。

　　3.1维护修理前的准备工作

　　3.1.1电梯在进行检修时，应由两人以上进行，轿厢内或入口的明显处应挂上“检修停用”标牌。

　　3.1.2让无关人员离开轿厢或其它检修工作场地，关好厅门，不能关闭厅门时，需用合适的护栅挡住入口处，以防无关人员进入电梯。

　　3.1.3检修电器设备时，一般应切断电源或采取适当的安全措施。

　　3.1.4一个人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的急停按钮，或扳动安全钳的联动开关，关好厅门，在操纵箱上挂“人在轿顶，不准乱动”的标牌。

　　3.1.5当进入底坑检修时，首先应将地坑检修箱内的急停开关断开，或限速涨紧装置的断绳开关断开。

　　3.1.6当进入轿顶检修时，首先应将安全钳开关或轿顶检修箱内的急停开关断开。

　　3.2检修过程中的安全注意事项

　　3.2.1给转动部位加油，清洗或观察钢丝绳的磨损情况时，必须停闭电梯。

　　3.2.2人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒。

　　3.2.3人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时,必须牢牢握住轿厢绳头板、轿厢上梁或防栅栏等机件。不能握住钢丝绳，并注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其它部件碰伤。需由轿内司机或检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯。

　　3.2.4禁止在井道内和轿顶上吸烟。

　　3.2.5检修电器部件时就尽能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并有主持和助手协同进行，应注意电梯突然起动运行。

　　3.2.6使用的手灯必须彩带护罩的，电压为36V以下的安全灯。

　　3.2.7严禁维修人员站在井道探身到井道内，以及两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间，或厅门上坎与轿厢跳板之间进行长时间的检修操作。

　　3.2.8在厅门启开情况下，轿箱以检修速度运行时，其上离厅门地坎距离不应超过400㎜。

4.0电梯钥匙使用管理制度

　　4.1总则

　　4.1.1电梯是属于国家明令规定的特种设备，为了保障电梯的正常和安全使用，必须制定《电梯钥匙使用保管制度》;

　　4.1.2电梯钥匙必须由专人保管和使用，电梯钥匙不得随意仿制或配制，也不得随意滥用。

　　4.2电梯钥匙使用与保养

　　4.2.1电梯电源钥匙是操纵电梯运行与使用的电源开关钥匙;

　　4.2.2电梯电源钥匙的操作使用程序必须按照电梯制造厂家规定的操作使用程序进行;

　　4.2.3电梯电源钥匙必须由经过适当培训的专职司机或电梯值班人员使用和保管，其他人不得随意使用与保管。

　　4.3电梯机房钥匙使用与保管

　　4.3.1电梯机房是放置电梯重要设备的场合，只有经过适当培训的持证专业人员和相关人员才能进入;

　　4.3.2电梯正常使用时，电梯机房必须上锁，以防止其他无关人员擅自进入;

　　4.3.3电梯机房钥匙应由电梯司机、电梯值班人员或业主相关部门负责人保管;

　　4.4电梯三角钥匙使用与保管

　　4.4.1电梯三角钥匙是电梯困人救援与电梯检修、检测时使用的;

　　4.4.2电梯三角钥匙必须由项目部负责人、物业服务员或前台物业管理员保管，其他任何人不得保管;

　　4.4.3电梯三角钥匙上必须附着一个“告示牌”，讲明三角钥匙不得随意使用，以免造成在一次开锁后，可能未有效地锁住厅门而发生的危险;

　　4.4.4用电梯三角钥匙救援必须由经过培训的持证专业人员进行，其他人员不得擅自使用。

5.0电梯安全操作规程

　　5.1电梯必须经检验机构进行监督检验或定期检验合格后，在区质量技术监督部门办理特种设备使用登记证，并对安全检验合格标志予以确认盖章后，方可投入正式运行，电梯运行操作工(使用说明书注明需司机操作的)和电梯维修操作工必须经培训，考取质量技术监督部门颁发的特种设备作业人员证，方可上岗操作。

　　5.2一般要求

　　5.2.1不准超载运行;

　　5.2.2不允许开启轿厢顶安全窗、安全门运载超长物品;

　　5.2.3禁止用检修速度作为正常速度运行;

　　5.2.4电梯运行中不得突然换向;

　　5.2.5禁止用手以外的物件操纵电梯;

　　5.2.6客梯不能作为货梯使用;

　　5.2.7不准运载易燃易爆等危险品;

　　5.2.8不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号;

　　5.2.9轿厢顶部不准放置其它物品;

　　5.2.10关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮;

　　5.2.11操作工或电梯日常运行负责者下班时，应对电梯进行检查，将工作中发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表和交接班记录簿中，并交给接班人。

　　5.3不安全状态下的操作及注意事项

　　5.3.1电梯在运行中发生下列意外情况，司机(或乘客)应使电梯停止运行，并采取以下措施：

　　5.3.1.1电梯失控而安全钳尚未起作用时，司机(或乘客)应保持镇静，并做好承受因桥厢急停或冲顶 敦底而产生冲击的思想准备和动作准备(一般采用屈腿、弯腰动作)、电梯出现故障后，司机(或乘客)应利用一切通讯设施(如110、警铃按钮、通讯电话等)通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援;

　　5.3.1.2发生地震时 应立即就近层停止运行;

　　5.3.1.3发生火灾时，司机人员应尽快将电梯开到安全楼层(一般着火层以下的楼层认为比较安全)，将乘客引导到安全的地方，待乘客全部撤出后切断电源，并将各层厅门关闭;

　　5.3.1.4井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断;

　　5.3.1.5电梯失去控制时，应即按下急停按钮，仍不能使电梯停止运行时，梯内操作人员应保持冷静，切勿打开轿门跳出。

6.0电梯事故与故障的应急措施和救援预案

　　6.1为加强电梯安全管理及在电梯使用、维修、保养过程中遇到突发事故的自救和快速反应能力，对应我单位识别到的电梯使用、维修、保养过程中的重大危险源可能发生的剪切、撞碰、跌落、触电、火灾、湿水、困人等事故，特制定相应的应急响应预案。

　　6.2剪切事故应急处理

　　6.2.1当发生剪切事故时，现场人员应立即切断电梯电源，使电梯停止运行。

　　6.2.2现场人员根据伤员的伤势程度，采取简单的应急救治措施。

　　6.2.3立即打急救电话120处理，或送到附近医院救治。

　　6.2.4同时立即向主管领导报告。

　　6.2.5保护现场，禁止任何不相关的人员进入事发现场。

　　6.2.6必要时根据特种设备安全监察的有关规定上报至质量技术监督部门或公安部门调查事故。

　　6.2.7查明设备故障原因，由电梯维护保养单位修复后恢复运行。

　　6.3撞、碰伤应急处理

　　6.3.1当发生撞、碰伤事故时，现场人员应立即切断电梯电源，使电梯停止运行。

　　6.3.2根据伤势严重程度进行简单救护处理。

　　6.3.3外伤大出血：应立即用毛巾、布条等进行捆扎止血;

　　6.3.4骨折、昏迷等严重的送到医院治疗或打急救电话120处理。

　　6.3.5同时立即向主管领导报告。

　　6.3.6保护好现场，禁止任何不相关的人员进入事发现场。

　　6.3.7必要时根据特种设备安全监察的有关规定上报至质量技术监督部门或公安部门调查事故。

　　6.3.8查明设备故障原因，由电梯维护保养单位修复后恢复电梯运行。

　　6.4坠落应急处理

　　6.4.1发现有人员坠落时，现场作业人员应立即切断电梯电源，让电梯停止运行。

　　6.4.2到坠落处(如底坑、轿顶等)察看坠落人员，如发现还有呼吸或神志清醒，应让其不要起动，躺在原处休息，并注意观察。

　　6.4.3如有大出血，应用毛巾、布条等进行包扎止血。

　　6.4.4现场人员立即打急救电话120处理。

　　6.4.5同时立即向主管领导报告。

　　6.4.6保护好现场，禁止任何不相关的人员进入事发现场。

　　6.4.7必要时根据特种设备安全监察的有关规定上报至质量技术监督部门或公安部门调查事故。

　　6.4.8查明设备故障原因，由电梯维护保养单位修复后恢复电梯运行。

　　6.5发生触电事故应急处理

　　6.5.1当发生触电事故时，现场人员应立即切断电源，使触电人员脱离电源。

　　6.5.2若触电人员神志清醒，尚未失去知觉，应让其不要起动，安静休息，并注意观察。

　　6.5.3若触电人员已无知觉，无呼吸，但心脏有跳动，应进行人工呼吸抢救，并立即打急救电话120处理。

　　6.5.4若触电人员无呼吸、心脏停止跳动，应用人工呼吸和挤压心脏同时进行抢救，并立即打急救电话120处理;抢救工作应耐心进行，在送医院途中也不能停止。

　　6.5.5同时立即向主管领导报告。

　　6.5.6保护好现场，禁止任何不相关的人员进入事发现场。

　　6.5.7必要时根据特种设备安全监察的有关规定上报至质量技术监督部门或公安部门调查事故。

　　6.6发生火灾应急处理

　　6.6.1当发生火灾时，现场人员应立即大声呼救及采取措施灭火，并根据着火情况报119，汇报起火地点、楼层、火势情况等，报警后到消防车开来方向接应消防员进场。

　　6.6.2立即切断火灾现场的供电和开通紧急照明，从安全通道逃生自救。

　　6.6.3提灭火器材到现场灭火，并使用消防栓水枪灭火和散雾;在不能使用水枪灭火时，根据着火性质，就地取材，保持镇静，合理使用现场配备的灭火器具进行灭火。

　　6.6.4救出被困人员，把受伤人员送到急救室或120急救中心抢救。

　　6.6.5对火灾现场实施警戒、接应和引导疏散人员到安全地方。

　　6.6.6同时立即向主管领导报告。

　　6.7湿水应急处理

　　6.7.1发生湿水时,应立即对建筑设施采取堵漏措施。

　　6.7.2当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应当将电梯轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，防止轿厢进水。

　　6.7.3当井道底坑或机房进水较多，应立即停梯，关闭电梯总电源，防止发生短路、触电等事故。

　　6.7.4对湿水电梯进行除湿处理，确认湿水消除，经试梯无异常后方可恢复使用。

　　6.7.5电梯恢复使用后，详细填写湿水检查报告，对湿水原因、处理方法、防范措施等记录清楚并存档。

7.0电梯困人救援作业规程

　　7.1.0 目的

　　规范电梯困人救援工作程序,确保乘客与电梯安全。

　　7.2.0 范围

　　适用于物业集团辖区内电梯困人后的救援工作。

　　7.3.0 职责

　　7.3.1 电梯维保员负责电梯困人后的救援工作。

　　7.3.2负责电梯困人后的救援工作的组织实施。

　　7.4.0 工作内容

　　7.4.1当发生电梯困人事故时,监控中心通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系,务必使其保持镇静,不要惊慌,告知被困人员如果轿厢门处于半开闭状态,应设法将轿厢门完全关闭,不可将身体任何部位伸出轿厢外,静心等等救援人员的援救。并立即通知工程维护部技术人员前往救援。

　　7.4.2 电梯技术人员接报后立即赶往困人地点,根据指示灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。

　　7.4.3 当电梯停在距某平层位置约±0.6米范围时的救援。

　　7.4.3.1 拉下电梯电源开关。

　　7.4.3.2 用专用厅门钥匙开启厅门。

　　7.4.3.3 在轿顶用人力开启轿厢门。

　　7.4.3.4 协助乘客安全离开轿厢。

　　7.4.3.5 重新关好厅门。

　　7.4.4 轿厢停于距离厅门±0.6米以外位置的救援方法。

　　7.4.4.1 进入机房切断电梯主电源,防止电梯意外启动,但必须保留轿厢照明。

　　7.4.4.2 拆除曳引电动机尾轴罩盖,安上旋柄座及旋柄(即盘车手轮)。

　　7.4.4.3 操作必须由两人配合进行。援救人员之一把旋柄,另一援救人员手持释放杆,轻轻撬开制动器,利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险,操作时应一撬一放使轿厢逐步移动,直至最接近厅门(±0.6米左右)为止,确认刹车制动无误,放开盘车手轮。

　　7.4.4.4 当电梯未超出顶层或底层的平层位置时,可向较省力的方向移动电梯。而当电梯超出顶层(或底层)平层时,则应向底层(或顶层)方向移动电梯。必要时利用盘车手轮盘动电梯。

　　7.4.4.5当轿厢停于距厅门±0.6米左右位置时,其救援方法按4.3 条款进行。

　　7.4.5 当按上述方法和步骤操作发现异常情况时,应即停止救援,并及时通知电梯公司做出处理。请求帮助救援。

　　7.4.6 困人救援工作完毕后,电梯技工应将情况完整、规范地记录在《电梯运行日志》内

　　7.5.0 相关文件

　　无

　　7.6.0 记录表格

　　7.6.1《电梯运行日志》(QR-7.5.1-15-01)

8.0困人事故的应急处理

　　8.1现场人员通过电梯三方通话先安抚乘客情绪，告知准备进行解救操作，让其耐心等待救援。

　　8.2物业服务部立即通知电梯维保公司，要求相关的维修人员在必须在30分钟之内赶到电梯现场实施救援。

　　8.3值班物业服务巡逻员做好故障电梯各厅门入口处“电梯暂停使用”的警示标志。

　　8.4物业服务部如确认电梯维保公司相关维修人员在30分钟内未赶到现场后，如轿厢内被困乘客出现不适反映，可立即通知“119”实施强制救援。

　　8.5相关联系电话

　　8.5.1急救：120

　　8.5.2火警：119

　　8.5.3电梯维保公司值班电话：

9.0电梯使用日常检查制度

　　9.1电梯安全管理人员在每周工作开始前，应到机房内对机械和电器设备作巡视性检查;

　　9.2使用电梯前，电梯安全管理人员应对电梯进行逐层停靠运行，在运行中观察电梯是否有异常现象如：

　　9.2.1电梯的照明及风扇工作是否正常;

　　9.2.2电梯的启动、停车和平层情况;

　　9.2.3听有无异声和异常震动;

　　9.2.4闻有无异常气味出现。

　　9.3检查制动器、继电器、接触器等动作是否正常;各级电压是否在正常工作范围内;

　　9.4机房内的温度、湿度是否正常;电动机、减速器、制动器温升是否正常;

　　9.5操纵箱的按纽、开关工作是否正常;指层及方向指示是否正常;

　　9.6做好防风、防雨、防霉、防火措施，及时清理机房杂物;

　　9.7不要让水流入电梯井道，不要让水淋湿电梯部件;

　　9.8电梯安全管理人员若发现问题应及时报告有关部门并作好记。

10.0电梯定期报检制度

　　10.1目的和范围

　　10.1.1目的

　　为使电梯保护正常的、安全的工作状态，防止由电梯而造成的人身伤亡事故和重大设备事故的发生。

　　10.1.2范围

　　10.1.2.1每台电梯年检到期日提前一个月申请报检并办理相关手续。

　　10.1.2.2适合于电梯按国家规定的要求向国家规定的电梯安全主管部门申请电梯安全定期一年一次检验。

　　10.1.2.3 1.2.3电梯必须经过国家相关职能机构检测合格后方能使用。

　　10.2职责

　　工程维修部电梯安全管理人负责向有关部门报告电梯定期检验工作。

　　10.3定期报检制度

　　10.3.1工程维修部电梯安全管理人在电梯安全检验合格标志有效期满前一个月向质量技术监督部门的特种设备安全检验机构申请定期检验。

　　10.3.2电梯停用一年后重新启用，或发生重大的设备事故和人员伤亡事故，或经受了可能影响其安全技术性能的自然灾害(如火灾、水淹、地震、雷击、大风等)后也应由工程维修部电梯安全管理人向特种设备安全监督检验机构申请检验。

　　10.3.3电梯经较长时间停用，但尚未超过一年时间的，工程维修部电梯安全管理人可向单位设备管理部门申请内部安全检验，认为有必要的可向特种设备安全监督检验机构申请安全检验。

　　10.3.4申请电梯安全技术检验应以书面的形式，一份报送执行检验的部门，另一份由工程维修部电梯安全管理人负责保管，作为电梯管理档案保存。

11.0电梯技术档案管理制度

　　11.1目的和范围

　　11.1.1目的

　　为便于电梯的维护保养，分析电梯故障原因，及时消除电梯事故隐患，了解电梯日常管理的进展情况。

　　11.1.2范围

　　规定对电梯所涉有关资料存档、保管、借用等方面的要求。

　　11.2职责

　　工程维修部电梯安全管理人负责电梯档案的收集、管理工作，并负责电梯档案的存档、保管工作。

　　11.3技术档案管理制度

　　11.3.1电梯技术档案的种类：

　　11.3.1.1电梯随机出厂文件(包括产品出厂合格证、安装使用维护保养说明书、电梯主要部件型式试验报告书、装箱单、机房井道布置图、电气原理图接线图、电梯功能表、主要部件安装示意图、易损件目录);

　　11.3.1.2电梯开工申报单;

　　11.3.1.3电梯安装施工记录;

　　11.3.1.4竣工验收报告;

　　11.3.1.5质量技术部门特种设备监督检验机构电梯验收报告和定期检验报告;

　　11.3.1.6日常检查、维护保养记录，大修、改造记录及检验报告;

　　11.3.1.7运行情况记录和交接班记录;

　　11.3.1.8事故及故障记录;

　　11.3.1.9电梯作业人员培训记录;

　　11.3.1.10同意注册的登记表。

　　11.3.2电梯日常安全管理人员及档案管理人员应认真贯彻国家档案工作的方针、政策，做好档案、资料的接收、登记、整理、保管、借阅等事宜，为电梯的安全运行提供准确的信息资料。

　　11.3.3电梯日常管理人员应监督电梯作业人员作好各种记录，及时将各种记录移送档案部门保管。

　　11.3.4电梯日常管理人员每月应将各种记录送交档案管理部门保管。

　　11.3.5有关人员部门需借用电梯资料的应经电梯日常管理人同意后方可借阅，并按规定作好借阅登记手续，按时归还借阅资料。

　　11.3.6电梯的各种资料应按年度由档案管理部门装订成册

　　11.3.7电梯相关资料的销毁应经电梯日常安全管理人书面向工程维修部负责人申请同意，报公司总经理签字批准后才可进行。

12.0电梯机房管理制度

　　12.1电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由项目部电梯安全管理员或专人保管;

　　12.2机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度¬¬-40度之间;

　　12.3机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其它杂物;

　　12.4机房内消防器材应放在显著位置，并保证设备良好，在有效期内;

　　12.5电梯机房应每周打扫一次卫生;

　　12.6闲杂人员不准进入机房，若因工作需要进入时，须经项目部电梯安全管理员批准，并在专业人员陪同下进入机房;

　　12.7未取得《特种设备操作证》人员，不得随意动用，操作电梯设备;

　　12.8由专业人员依据《安全操作规程》规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油污。保证电梯正常运行;

　　12.9电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。

13.0机房紧急救援操作程序

　　13.1救护人员需要保持镇静，及时与所在地服务中心取得联系，并告之具体情况。

　　13.2与乘客取得联络，稳定其情绪，并告诉乘客已采取急救措施。

　　13.3确定统一指挥、监护、操作人员。

　　13.4机房主电源，确认厅门、轿门是否关闭。通知轿箱内人员不要进轿门，注意避免被货物碰伤、砸伤。

　　13.5机房人员与其它救援人员保持良好联系，操作前先通知各有关人员，得到应答后方可操作。

　　13.6确认电梯急停位置，定下电梯救援楼层，一人在那与机房联系配合放人。

　　13.7机房两人操作，一人操作下降阀或手动上升装置，一人负责与救援层人联系，确认电梯停靠在合适位置。

　　13.8通知有关人员机房操作完毕，打开电梯厅门、轿门放人或卸货。

　　13.9查看是否有乘客受伤，货物受伤.

篇4：写字楼中央空调系统运行维护流程

　　写字楼中央空调空调系统运行、维护流程

空调系统运行管理

　　1.1运行前的检查

　　1.1.1首先查看电源是否接通，电压是否正常;

　　1.1.2查看上一班次的运行记录，了解主机状况;

　　1.1.3根据气象条件和用户情况确定运行方案;

　　1.1.4检查冷冻水和冷却水系统压力是否正常，管路系统阀门开闭状态是否正常;

　　1.1.5检查冷水机组油箱油位是否正常，润滑油温度是否正常;

　　1.1.6检查冷冻水温度的设定值和电流限定值是否正常。

　　1.2开机及运行操作

　　1.2.1首先启动冷冻泵;

　　1.2.2然后启动冷却泵;

　　1.2.3启动冷却塔的风机。如室外温度很低，也可启动一台或不启动，但要保证冷却效果;

　　1.2.4水系统启动后，注意观察电流、电压、水量、水压、泵和电机运转有无异常，如有异常，立即停机检查;

　　1.2.5确认主机无异常情况，启动主机自动开机程序，电脑控制中心自检完毕后，机组轻载起动，起动时，查看油压差是否正常;

　　1.2.6启动后观察各项参数是否正常，运转声音有无异常;

　　1.2.7整个系统启动以后要全面巡视一遍;

　　1.2.8根据冷凝器出水温度调整冷却塔风机运行数量。

　　1.3停机操作

　　1.3.1先开启主机自动停机程序，关闭主机;

　　1.3.2再关闭冷却水泵和冷却塔风机;

　　1.3.3主机停止15分钟后，关闭冷冻水泵并做好相应关机后检查工作。

　　1.4 开机后的巡视，巡视内容包括:

　　1.4.1油箱油位是否在下视镜可以看见;

　　1.4.2油温是否正常;

　　1.4.3油压差是否正常;

　　1.4.4机组蒸发温度在1°C以上;

　　1.4.5机组蒸发压力是否正常;

　　1.4.6冷凝压力是否正常。

　　1.5 测温点的确定：

　　1.5.1室外定两点，其中---和---

　　1.5.2室内10个点，1-5楼各2个点。

空调系统维护保养

　　2.1 空调主机系统设备：

　　2.1.1检查各仪表工作状况是否正常;

　　2.1.2日常检查冷水机组的蒸发压力、冷凝压力、油压是否正常;

　　2.1.3在长时间的停机过程中，必须给机组通电，保持排气装置在运行状态;

　　2.1.4清洗空调水系统所有的水过滤器;

　　2.1.5润滑导叶控制连接机构的轴承，球节点和支点，根据需要滴几滴轻油;

　　2.1.6对油过滤器截止阀的O形圈进行润滑;

　　2.1.7用冰水槽校验蒸发器制冷剂温度传感器的精度是否在容许的范围内;

　　2.1.8清洗冷凝器铜管内壁，清洗蒸发器铜管内壁;

　　2.1.9检查启动接触器的磨损情况，检查所有控制及安全装置的设置及运行是否正常，检查电机绕组的绝缘。

　　2.2离心式清水泵：

　　2.2.1清洁电机、水泵外壳;

　　2.2.2检查压力表摆动是否正常，指示是否正常;

　　2.2.3检查系统是否漏水，各阀门是否工作正常;

　　2.2.4给轴承加油，检查地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象;

　　2.2.5检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换;

　　2.2.6给控制系统除尘，各阀门是否工作正常，检查电路动作的可靠性;

　　2.2.7检查电机绕组的绝缘;

　　2.2.8检查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件;

　　2.2.9检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面。

　　2.3冷却水塔：

　　2.3.1检查冷却水塔滴水盘是否漏水，风机转动是否正常;

　　2.3.2清理进水口和填料上的外来杂物;

　　2.3.3检查浮球阀及其他阀门的工作是否正常;

　　2.3.4清理洒水喉管处的污垢及藻类，以保证出水流畅;

　　2.3.5开启积水盘排水阀门，清理积水盘、隔水网及入风处的污垢、泥尘;

　　2.3.6检查皮带运行状况，若出现松动打滑，则应拆下皮带清洁或更换新皮带;

　　2.3.7检查电机、风扇联轴器上的螺丝及销子是否坚固;

　　2.3.8更换电机的润滑油;

　　2.3.9清洗填料;

　　2.3.10拆卸并全面清洗检查、更换磨损严重的轴承。

　　2.4组合式空调机组;

　　2.4.1根据实际使用情况，清洗空气过滤网;

　　2.4.2给风机轴承加注黄油。加油时，用手动油枪加油，直到密封圈四周有新黄油出现;

　　2.4.3检查皮带松紧情况;

　　2.4.4检查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换;

　　2.4.5检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则采用优质防锈漆重新油漆;

　　2.4.6清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则用砂皮纸将其磨光;

　　2.4.7检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通;

　　2.4.8检查附属阀门(包括风闸)是否工作正常，如有损坏，则维修更换;

　　2.4.9检查管系统是否漏气、漏水;

　　2.4.10清洗翅片，拆卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片之间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净;

　　2.4.11检查电机绝缘电阻。

　　2.5风机盘管

　　2.5.1清洁风机盘管换热翅片;

　　2.5.2排除盘管内的空气(不定期);

　　2.5.3清洗风机盘管的水过滤网;

　　2.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物;

　　2.5.5检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承;

　　2.5.6拧紧所有紧固件，清洁风机盘管的滴水盘;

　　2.5.7用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理;

　　2.5.8检查电容有无变形、彭胀或开裂，如是则应更换同规格电容;

　　2.5.9检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修;

　　2.5.10清除盘管内壁的水垢。

空调运行流程

　　1.0冬季

　　主机(蒸汽)开机时间：

　　2.0过度季节

　　2.1场内最高温度26℃以下，主机停止运行，开启新风机组。

　　2.2场内最高温度26℃以上，主机运行(环境温度15-22℃)。首先开启螺杆机运行，如果水温不能降到12℃以下，换开离心机，仍旧不能降到12℃以下，加开开启螺杆机运行，依次类推，直到最后开启吸收机组，关闭时相反，依次关闭吸收机组，离心机组，直到最后关闭螺杆机。

　　2.3主机运行时间：场内最高温度28-30℃(环境温度15-26℃)以下，10：00开启主机，15：00关闭主机，水泵继续运行1小时。

　　3.0夏季运行(环境温度20-30℃以上)

　　3.1主机运行时间;

　　3.2场内温度30℃以上，8：30开启主机，21：30关闭离心机，剩余螺杆机继续运行。

　　4.0二次水泵运行时间

　　5.0开关机顺序

　　5.1冷却塔-冷却泵-一次冷冻泵-主机-二次冷冻泵-末端。

　　5.2关机顺序

　　5.3主机一次冷冻泵-冷却泵-冷却塔一小时后-二次冷冻泵-末端(环境温度供参考)。

篇5：换热站安全运行操作规程

　　换热站安全运行操作规程

　　一、热换站值班人员应熟悉本站内外设备，工艺流程及工作原理，必须经过专业培训，持证上岗。

　　二、供热前应先检查设备处于良好的备用状态，系统设备整洁良好，系统压满水，固水压力保持在0.2MPa时方可启动循环泵运行，正常后才可启动换热器，运行前应先将入口管系统的排污阀打开进行排污，以保证设备及管网正常使用。

　　三、管网系统充水

　　水质标准：悬浮物≤5mg/L

　　总硬度≤6mg/L

　　PH值≥7

　　溶解氧≤0.1mg/L

　　含油量≤2mg/L

　　充水顺序：换热站→外管网→热用户

　　四、严格按下列操作程序进行操作

　　1、循环泵：启动前先检查并进行排空，三台泵始终处于两用一备，并定期轮换运行。

　　2、换热器：开启时先慢慢打开回水(冷水)阀门，再渐渐打开进水(热水)阀门。关闭时则应先渐渐关闭进水(热水)阀门，再关闭回水(冷水)阀门。

　　3、补水系统：采用自动化控制进行补水，1#泵，2#泵随机交换或同时运行，应密切观注水箱水位计的变化。

　　4、软化水装置：采用全自动定时还原树脂交换制水，应及时补充盐量，检测水质情况，并认真观测每日用水量的变化做好记录。

　　5、经常检查除污器，出、入口压力，压差不得超过0.1MPa，每月可根据实际情况进行排污。

　　6、保持系统内压力不小于0.2MPa，不高于0.4MPa。

　　五、因停电引起循环泵停运时要立即关闭换热器，防止设备超温，避免设备损坏。

　　六、所有电器部分，值班人员不可随意处置，出现故障应立即通知电工或专业人员来处置。

　　七、采暖期结束，换热站停止运行后，应首先将动力电源切断，清理干净站内卫生后，再分别对各种设备和附件进行检修保养。

　　换热站值班员岗位职责

　　1、坚持“安全第一、预防为主”的方针，严格执行安全作业规程，运行操作规程及各项规章制度，持证上岗。

　　2、严格遵守劳动纪律，坚守工作岗位，不得擅自脱岗。

　　3、认真填写运行和交接记录，按时抄表，密切关注设备运转，工作压力及温度的变化，若有异常及时向有关部门汇报并采取相应措施处理。

　　4、做好设备的定期和日常保养工作，搞好站内的清洁卫生工作。

　　5、站内严禁存放易燃易爆物品，消防器材定期检查，保持完好，闲杂人员不得入内，做好安全防范工作。

　　6、发现隐患及时消除，较重大的隐患暂不能消除的要及时汇报并做好记录

　　交 接 班 制 度

　　一、交接班制度是安全运行的重要环节，当班操作人员应当面向接班人员交接，并认可后，双方签字。

　　二、准时接班，接班人员应提前20分钟到岗，并预先检查。

　　三、做到“五交接”

　　1、工艺指标、质量及任务情况。

　　2、跑、冒、滴、漏情况。

　　3、不安全因素、预防措施及事故处理情况。

　　4、原始记录正确完整及岗位清洁情况。

　　5、上级指令要求及注意事项。

　　四、“五不交”

　　1、生产情况、设备情况不明了。

　　2、原始记录不清。

　　3、工具不齐。

　　4、卫生不好。

　　5、接班者马虎，不严格不认真。