设备巡检工作心得体会

　　设备巡检工作之我见

　　物业设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。传统的物业设备管理主要是对水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备维修，具有“维持”的特点，但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统。城市中人们生活、工作在高楼大厦里，其日常生活离不开各种各样的设备，对设备的稳定运行依赖性越来越高，往往设备故障会给人们正常生活带来许多不便，因此“维持”水平上的管理已不适应现代物业管理的要求。怎样保证设备正常运转成为物业管理的重点与难点，同时也是考查一家物业公司实力的重要因素。

　　一、设备管理的重要性

　　作为物业管理企业的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存发展有着重要意义。如果物业设施一直处于良好状态，人们就能安心方便地生活和工作，管理企业也能被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。

　　设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。

　　二、设备管理目标

　　管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设备管理的好坏。如果一台设备能被正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能保持设备的完好，延长设备的使用寿命;相反，如果使用不当，就会降低设备的有效利用率，缩短设备的使用寿命，严重时还会引起设备事故，造成设备的损坏或报废。

　　三、设备管理的巡检方法

　　目前，我国物业管理企业中直接从事设备管理的人员大多文化水平较低，许多技术人员是农民工，这些人有着丰富的实际操作经验，但受文化水平所限，学习能力较差。这与现代化高智能楼宇要求的高素质管理人才差距较大，而且这个缺口日渐扩大。

　　设备再先进也离不开人的细心维护，俗话说：“三分维修，七分保养”，一般设备在发生故障之前都有许多症状表现，这些表象如果被运行人员及时发现，及时处理，即可把故障“大事化小，小事化无”，做到防患于未然。当然要做到这些，就需要设备主管人员在管理上下工夫。因此除了专业培训以外，制定详实可操作的巡视巡检方案对设备维护可谓有百利而无一害。而且可以有效地弥补基层工作人员在技能上的差距。

　　笔者曾多年从事设备管理工作，近两年考察了北京几家颇具实力的物业公司后，更是感觉到良好的设备管理，离不开完备的巡检工作，有效的巡检对设备安全运行可起到事半功倍的作用。设备巡检方案应该全面覆盖辖区内所有设备设施，对可能出现的问题尽量做到预判预知，把故障解决在萌芽状态。这项工作实际操作起来并不太难，只要做好详细的基础工作，制定出切实可行的方案，操作人员经过适当培训就可上岗，但工作重复性较高，需要有较强的责任心。依据笔者自身的工作经验和考察结果，笔者认为要建立巡检方案一般有以下几个步骤：

　　1、设备摸底

　　基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。条件允许的话，可以充分利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。

　　设备的基础资料包括：

　　(1)设备的原始档案：①基本技术参数和设备价格;②质量合格证书;③使用安装说明书;④验收资料;⑤安装调试及验收记录;⑥出厂、安装、使用的日期。

　　(2)设备卡片及设备台帐：设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。

　　(3)设备技术登记簿：设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录应及时准确齐全，反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。

　　2、巡检设备分类

　　根据项目上所有设备、设施登记状况，按照使用类别、重要程度、系统集成性把设备、设施分成三类，比如：空调系统运行需要好几个部件联合运行才可以保证整个系统正常运行，这样的系统集成化程度高，每天都需要运行，可列为一类;对使用频率较高但不是重点监控的设备列为二类，比如：污水提升泵，只需要泵和浮球开关就可以控制运行，它的操作简单，维修方便;最后把一些平时不用，但经常处于待机状态的设备可列为第三类，比如：自备发电机。依此类推把所有设备设施分类。

　　3、制定计划巡检方案

　　现代化的建筑物设备众多，要做到所有设备每天都保持同样的关注程度，并不现实，也没必要。巡检可以根据设备重要程度分类，把巡检分为日检、周检和月检。

　　日检应该纳入第一类设备、设施(如表1所示)。巡检表列出重要设备、每天都在运行的设备，以及该设备需要检查的单项位置。每天安排专门的人员按照巡检表所列分项进行检查，并把检查结果当天上交主管处，主管领导每天可以根据报表情况清楚地掌握重点设备的运行情况，把检查过程中遇到的问题及时安排处理。

　　周检可以列入第二类设备、设施(如表2所示)，属于经常使用但不是每天定时运行的设备，比如：污水提升泵等。这样的项目，周检表中详细列出检查设备和检查项目，主管领导每周安排人员巡检一次，基本上就可以保证其不出大的问题。

　　月检项目列入第三类设备(如表3所示)，这些设备仅在特殊情况下使用，但常年保持待机状态。这类设备由于使用次数和时间都比较短，容易被忽略。比如：综合管沟泵仅在雨季，地沟内积水对才会使用。自备柴油发电机只有在外电全部断开时才启用，这样的情况一般很少发生，但不能不做好准备工作，以防意外出现，所以长期待机设备需要有例行的检查和试机。设立月检是为了保持设备的有效待机运行状态。

　　这样制定出的巡检方案，把所有设备都纳入到巡检项目中来。管理人员按计划安排巡检工作有序进行，即可保证设备安全正常运行，避免因疏漏检查而造成意外事故。

　　4、加强培训教育工作

　　越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。设备巡检工作，应该培训企业内部所有从事工程的员工，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，设备管理人员不仅要懂设备的用途、结构、原理、技术性能;还要懂得巡检要点、巡检注意事项等基本知识。全面提升从业人员的整体素质。

　　在实际应用中，笔者主管的一个有40多年历史，设备老化显著，经常出问题的小区项目，按照以上方案建立了巡检制度，并在日常工作中逐步实现。坚持了四年多的运行，改变了以前发现污水流出地面才清理化粪池，水泵坏了才维修的状况，没有发生设备故障导致影响业主生活的事情，使物业服务水平提升档次，也得到业主的好评。

　　总之，学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，可以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：物业配电设备定期巡检及维护要求

　　配电设备定期巡检及维护要求：

　　工作频次巡查内容

　　日巡检每日至少巡查1次配电室，包括室内

　　周巡检配电室室内清洁，低压配电柜及

　　应急指示灯、灭火器和室内通风正常。

　　控制柜的指示灯、按钮、仪表工作状态正常

　　接线端子的连接牢固、无发热变色、测量试纸正常。连接螺栓无松动，各类标识清晰。

　　功率因数不小于0.9、补偿控制器动作灵敏、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏，补偿控制柜手动、自动控制正常。补偿电容壳体无膨胀，测量试纸正常。

　　检查大电流(200A以上)设备的连接件处、母排连线处、联络开关、交流器等是否有异常。

　　月巡检低压配电柜、动力控制柜、电表箱和公共照明配电箱外壳接地螺栓及零线端子

　　所有开关、断路器、电容器、电缆、电表等配件设备无损坏。

　　变压器母线接触是否良好，变压器温度报警系统是否正常。

　　电缆线路径向标识是否完好。

　　季巡检核对断路器及其它电器装置、控制设备的整定值。

　　半年巡检低压配电柜、变压器、动力控制柜(箱)停电检修。

　　对已停电配电柜检查，进行检查紧固，重点检查与母排联接夹头弹力，并对联接夹头

　　对已停电的变压器除尘并检查紧固各类连接端子。

　　开关、接触是否良好，动作是否灵敏，若有老化，及时更换。

　　电容补偿柜内的电容是否存在过热、变形、失效等现象。

　　二次控制线路接线端子是否牢固完好、线缆是否完好。

　　密集母线排连接端子是否牢固完好、是否有过热、松动等现象。

　　动力配电柜手动、自动互投装置转换是否正常。

　　电缆盒接线端子是否牢固。清理电缆套管，核对电缆头标示牌是否完好无损。

　　可结合负荷电流大小、使用年限、运行等情况。评估是否需要停电进行年检，并须书面报设备管理专业部门或品质管理部核准方可不进行停电半年检，但须确保设备安全运行。

　　年度巡检测试联络开关的电气、机械联络装置是否可靠灵敏，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。

　　电力电缆接地装置，测定电力电缆的绝缘电阻值。

篇3：物业设备日常巡检篇

　　昌建物业之物业设备日常巡检篇

　　说物业工作难，不仅琐碎，而且繁杂。作为物业工程人员更是如此，不但要有一定的专业知识，而且最好还要是个多面手工程部作为物业公司的一个重要部门，其对设备设施维修、保养、维护的质量，直接影响小区的品质和档次。周忠红，工程部的一员，他与几名同事一起维护着昌建东外滩项目的设施设备。坐在家里的您，或许并不能清楚的了解和理解他们，但您却从来没离开过他们。正如许多工作一样，他们最忙碌、最辛劳、最繁琐的那一部分，总是藏在“水面”之下，他们的“主战场”，或在地下车库不起眼的角落，或在你难以抵达的楼顶天台之上。我们常能看到的维修，只占他们工作的很小一部分。而检修、保养设备，预先排除隐患，才是他们最平常的工作。 周师傅每天的第一项工作，从“工程重地”消防室、水泵房的巡视开始。首先是检查二次供水设备。二次供水系统的良好运作和稳定，直接关乎小区里每一位业主的正常用水。

　　一进水泵房，就传来机器运转时发出的“隆隆”声。外行人可能觉得这声音特别刺耳，但是作为一名专业的工程人员，周师傅：“单凭听这些声音，我就能初步判断机器的运行是否正常。”说完，周师傅就开始巡查水泵房的设备，首先要巡查的是稳压泵，这关系着每一户业主能否正常用水，所以这是巡查的重点工作。其次巡查消系统的管道压力表是否正常，如果出现管道泄压、压力不足，溢水报警装置将自动启动警铃，发出刺耳的声音进行警告。

　　配电柜里好多复杂的线路!外行人看肯定头皮发麻，但对来说，哪条线路是将电力分送到哪个楼层配电箱，周师傅却是了如指掌，这也许就是所谓的“技术业有专攻”吧。虽说99%的时候，这些仪表里的指针数据都是正常的，但每天的例行检查仍必不可少，一旦疏漏，就意味着事故。

　　完成小区配电房和水泵房的巡查工作，马上又到消防中心巡视。

　　小区发生各类火警及消防设备故障时，可以通过监控室内的消防报警主机及电脑查看，一旦接到火警报警信号，电脑将自动报警，并存储报警信息，监控中心接到信息后会马上核查现场情况，如确认是发生火警，将启动各楼层的消防防护设施扑灭火灾。在检查消防报警主机的时候，遇到项目经理巡查，周师傅详细汇报了主机及现场设备运行的情况。

　　定期周师傅和专业电梯维保人员，按照区域划分，巡检电梯。在轿厢里，电梯维保人员认真地检查电梯标识、楼层按钮、五方通话系统、监控摄像头、电梯门是否正常闭合等，这些环节一旦出现问题都对电梯安全运行造成影响。最后来到位于楼顶的电梯机房，我们每天乘坐的电梯，就是由这台“曳引机”负责拉动。

　　我们在电梯轿厢里按楼层的按钮后，指令都统一传送到这里进行处理，指挥电梯运行。听到电梯接受指令后，元件开合的卡塔声颇能说明“业务”繁忙。每项检查完毕，填写巡查记录是必须的。工程师傅在开展巡检、维保工作的同时，还要处理用户报修工作。按照通常的程序，业主如果需要水电维修服务，都会致电物业服务服务中心。然后物业服务中心会在最短的时间内将维修需求转工程维修部，再由工程主管转给周师傅和他的同事们。所以说小区内每一台设备的正常运行，每一位业主及住户在工程方面遇到的困难都离不开我们物业工程人员日复一日，年复一年的辛勤付出与认真负责。

　　昌建物业能始终践行 “社区居民共建”的核心特质，靠得正是背后每一个员工的共同努力。周师傅说，对于工程人员而言，最好的状态就是只维护，不维修。希望每样设备都能顺畅运转，让业主住得顺心，住得舒心。而业主的理解和适当的尊重，对他们来说，就是最好的支持和回报。

篇4：设施设备日常巡检制度

　　设施设备日常巡检制度

　　1目的

　　规范小区内设施设备的日常巡检工作，及时发现问题、解决问题，确保设施设备处于良好的运行状态。

　　2引用文件

　　《设施设备综合控制程序》

　　3职责

　　3.1管理处主任和维修组主管负责制定本小区的设施设备巡检计划和巡检路线。

　　3.2技术性不强、容易发现问题的设施、设备由管理处管理员进行巡检;技术性较强的设备应由维修组维修工进行巡检。

　　3.3管理处管理员负责每日对门禁系统、楼道、楼道灯、大堂灯具、园区道路、公共标识进行一次巡查。巡查中发现问题及时报修。

　　3.4维修组维修工负责对电梯、锅炉、冷机、生活水泵、消防水泵、游泳池设备、设施、集水坑潜水泵、给排水主要管道阀门、园区灯具、地下车库灯具、锅炉等进行巡查，并负责对水、电、煤气总表进行抄录。巡查中发现故障及时维修，如故障较大则报告维修组主管，由主管安排维修。

　　4操作规范

　　4.1巡检标准和方法

　　4.1.1门禁系统

　　门禁系统的要求：

　　a)门锁开关灵活;

　　b)屏幕显示正常;

　　c)外表清洁无污物 (检查方法：开关试验、观察)。

　　4.1.2楼道：墙面、楼梯、电梯前室无明显破损或污渍;各管垄井门正常关闭。4.1.3楼道灯、大堂灯具

　　楼道灯、大堂灯具灯要求：

　　a)感应开关或手动开关启动正常;

　　b)灯具启动正常，照明无故障(检查方法：逐一开启)。

　　4.1.4园区道路：地砖、墙砖无松动、脱落，破损面积不超过本身面积的四分之一;排水设施不堵塞;铁质栏杆、路灯杆无锈蚀(检查方法：观察)。

　　4.1.5公共标识：无损坏、缺失(检查方法：观察)。

　　4.1.6游泳池设备、设施

　　游泳池设备、设施的要求：

　　a)管道、阀门没有渗漏水(检查方法：观察);

　　b)泵房集水坑潜水泵能正常启动(检查方法：同集水坑潜水泵);

　　c)游泳池的拉手、爬梯没有松动(检查方法：用手拉拽)。

　　4.1.7集水坑潜水泵

　　集水坑潜水泵要求：

　　a)水泵手动、自动启动装置正常(检查方法：调至手动模式进行启动);

　　b)水泵处于自动运行状态(检查方法：看指示灯);

　　c)浮子位置正常(检查方法：观察);

　　d)电控柜门关闭(检查方法：观察)。

　　4.1.8给排水管道、阀门：主要给水管道和阀门没有漏水现象，主要阀门的开关与标识相符合(检查方法：观察;如发现主要阀门的开关与标识不符，则应在调整前向主管确认)。

　　4.1.9园区灯具：照明正常，灯罩无破损，灯杆直立无锈迹(检查方法：观察)。

　　4.1.10地下车库灯具：照明正常，灯罩无破损;配电箱门紧闭(检查方法：逐一启动、观察)。

　　4.2人员及路线安排

　　4.2.1管理处主任和维修组主管负责指定巡检计划和巡检路线，安排管理员和维修工对设施、设备进行巡查。

　　4.2.2管理员每日应对本人责任范围内的设施设备至少巡检一次。

　　4.2.3维修工巡查工作

　　维修工巡查工作可参照如下安排，巡检次数不得少于以下要求：

　　a)上午9时～12时，维修工一人，对生活水泵、消防水泵、游泳池设备、设施、集水坑潜水泵、给排水主要管道阀门做一次巡查;

　　b)下午4时～5时，维修工一人，对生活水泵、消防水泵做一次巡查;并于5时左右对总水表、总电表、锅炉煤气表进行抄录;

　　c)晚8时～10时夜班维修工对园区灯具、生活水泵、消防水泵做一次巡检。

　　4.2.4以上巡检工作记录于《公共区域日常巡查表》、《水泵、水池巡检记录》、《日常巡查签到表》中。其中《日常巡查签到表》粘贴于电梯机房、集水坑潜水泵、游泳池泵房、水泵房中，由巡检人员在巡检工作中签到并做相应记录。

　　4.3电梯的日常巡检见《电梯维护保养规范》。

　　4.4配电房的日常巡检见《配电房管理制度》。

　　4.5发电机的日常巡检见《发电机房管理制度》。

　　4.6卫生天线设备的日常巡检见《卫星天线设备管理制度》。

　　4.7冷机的日常巡检见《冷机房管理制度》。

　　4.8空调系统的日常巡检见《空调系统维护保养规范》。

　　4.9锅炉系统的日常巡检见《锅炉房管理制度》

　　4.10水泵房的巡查见《水泵房管理制度》

　　5相关文件

　　《电梯维护保养规范》

　　《配电房管理制度》

　　《发电机房管理制度》

　　《卫星天线机房管理制度》

　　《冷机房管理制度》

　　《空调系统维护保养规范》

　　《锅炉房管理制度》

　　《水泵房管理制度》

　　6记录

　　《公共区域日常巡查表》

　　《水泵、水池巡检记录》

　　《电梯日常巡检项目表》

　　《能耗日、月报表》

篇5：购物中心设备巡检管理制度

　　购物中心设备巡检管理制度

　　1、巡检分为日常点检及专业点检。

　　2、日常点检：

　　(1)日常点检由操作人员完成，楼面设备如电井设施，各楼面照明灯箱，各楼面洗手间、开水间及消防水设施，空调风机系统由维修部门人员负责。

　　(2)按具体设备要求，及点检周期表周期时间，以感官或仪表方式对设备日常运行状况进行检测。

　　(3)在交接班日志上做好记录。

　　(4)发现问题及时处理，较严重问题应在当天通知领班。

　　3、专业点检：

　　(1)由维修及操作人员共同进行。按具体设备要求，及检测周期表所定周期及内容进行。

　　(2)以感官、仪器、仪表对设备各种技术参数进行检测，包括温度、压力、振动、电压、电流、润滑情况等。如有必要应对设备进行拆卸检测。

　　(3)大、中、小修之前，应安排专业检测，对设备进行全面系统地检测，以判断设备整体技术状况。

　　(4)检测完毕后，应由检测人员向物业部提出检测报告，并作出检测结论。