电梯分系统检查评定标准

　　物业设备设施大中小修之电梯分系统检查与评定标准

　　G.1 机房和滑轮间

　　G.1.1机房内的环境温度应符合电梯产品说明书的要求，当依靠空调设备控制时，其运行应正常。

　　G.1.2 机房应保持适当通风。当依靠设备保持时，其运行应正常。从建筑物中其他部分抽出的陈腐空气，不应排入机房内。

　　G.1.3 机房内固定式电气照明及其控制开关应有效;机房地板表面上的照度应不小于20***。滑轮间内的照明及其控制开关应有效。

　　G.1.4 机房内控制井道、底坑照明的开关应有效。

　　G.1.5 滑轮间内的停止开关应有效。

　　G.1.6 机房及滑轮间内的插座应有效。

　　G.1.7 当两台以上的电梯共用同一机房时，每台电梯部件上的区别标志应明显、清晰。

　　G.1.8 严禁在机房和滑轮间及其通道堆放与电梯无关的杂物。

　　G.1.9 机房和滑轮间的通道门和供人员进出的活板门的锁应牢固，且用其钥匙能在外面打开。在通往机房和滑轮间的门或活板门的外侧设置警示性标示(如：“电梯驱动主机-危险，未经许可禁止入内”、“机房重地，闲人免进”等)应完好。

　　G.1.10 当人员利用梯子进入机房和滑轮间时，梯子应专用且置于通道地面附近随时可用。

　　G.1.11 当从公共道路进入机房和滑轮间时，通道中所设的永久性电气照明装置应保持有效。

　　G.2 驱动主机

　　G.2.1 电动机、发电机组

　　G.2.1.1电动机及其风扇应运行正常，无异常声音。

　　G.2.1.2 轴承应无异常摩擦声，润滑制度和润滑油型号应符合产品说明书要求，且不应有渗油。轴承润滑油应定期更换，最长间隔不应超过一年，且不超过产品说明书规定的时限。

　　G.2.1.3 若有整流端子，则整流端子应清洁，且无异常火花和摩擦。

　　G.2.1.4 电机的温升应不高于其铭牌上的规定值。

　　G.2.2 减速器

　　G.2.2.1减速箱内润滑油应清洁，润滑油型号应符合电梯说明书的规定，油量应在规定的油位(最大、最小油位)之间。润滑油应按产品说明书的要求定期更换。

　　G.2.2.2 减速箱工作时，应无异常声音和振动，其温升应不高于产品说明书的规定值。

　　G.2.2.3 减速箱盖与箱体的分隔面，不应有渗油。齿轮轴伸出端的渗油量应符合现行国家标准GB/T10058中第3.5.3条规定的要求。

　　G.2.3 制动器

　　G.2.3.1 制动器应动作灵活，制动部件之间应清洁。电梯正常运行时，制动器应保持松开状态，制动间隙应均匀，且其值应符合产品说明书要求。当制动闸瓦(或摩擦片)的磨损量超过其厚度的1/3时，应更换。

　　G.2.3.2松开制动器的装置应安放在机房的明显位置。

　　G.2.3.3 制动器线圈的温升不应高于产品说明书的要求值。

　　G.2.3.4 制动器开关在有效行程内应可靠动作。

　　G.2.3.5 参与向制动轮(或盘)施加制动力的轴、运动杆件、弹簧等部件应工作正常，无异常摩擦;根据产品说明书的要求或实际情况，可适当加入润滑油。

　　G.2.3.6 制动器的制动能力应符合现行国家标准GB7588的规定。

　　注：20**年1月1日前交付使用的电梯允许执行GB7588-1995第12.4.2.1款规定

　　G.2.3.7 制动系统在出现下述情况时应能自动动作：

　　1)动力电源失电;

　　2)控制电路失电。

　　G.2.3.8 制动器电源的切断应符合现行国家标准GB7588的规定。

　　5.2.4 曳引轮

　　G.2.4.1 曳引轮的绳槽应清洁，严禁对绳槽加油。

　　G.2.4.2 当绳槽磨损使切口深度小于2mm或绳槽磨损下陷不一致(相差为钢丝绳直径的1/10)或出现严重的凹凸不平时，绳槽应修复或更换。若采用车修，应保证切口下面的轮缘仍有足够的强度及曳引轮直径满足要求。

　　G.2.4.3 曳引轮运转时应无异常声音，明显的跳动或扭振，曳引轮的轴承应按产品说明书的要求定期润滑。

　　G.2.5 导向轮、复绕轮

　　G.2.5.1 导向轮、复绕轮运转时应无异常声音和明显的跳动，其轴承应按产品说明书的要求定期润滑。

　　G.2.5.2 当导向轮、复绕轮上设有挡绳装置时，挡绳装置应有效。

　　G.2.5.3 当采用滑动轴承时，轮轴磨损≥0.3mm时，应更换轮轴和滑动轴承。

　　G.2.6 紧急操作装置

　　G.2.6.1当盘车手轮可拆卸时，应放在机房内容易接近的地方。操作说明和警示标志应清晰、完好。当多台电梯共用同一机房，且盘车手轮及松开制动器装置可能与相配的电梯驱动主机混淆时，其上的标记应清晰、完好。

　　G.2.6.2 紧急电动运行的电气操作装置应有效，且应符合现行国家标准GB7588-1995的要求。其操作说明应置于该装置附近且清晰、完好。

　　G.2.6.3 当紧急操作时借助曳引绳或限速器绳上的标记确定轿厢是否在开锁区时，则该标记应清晰、完好。

　　G.3 层门

　　G.3.1 门关闭后，门扇之间及门扇与门柱、门楣、地坎之间的间隙，对乘客电梯不应大于6mm;对载货电梯不应大于8mm;自动滑动门的外表面不应有大于3mm的凹进或凸出。门开、关运行时，门扇不应有摩擦和撞击声。

　　G.3.2 导向装置和悬挂装置应符合下列规定：

　　G.3.2.1 门的导向装置应联接牢靠且保持清洁。

　　G.3.2.2 水平滑动门的悬挂装置，应避免层门在正常运行中脱轨、卡住及行程终端错位。该装置的位置应符合产品说明书的要求;联接应可靠，且应按产品说明书的要求保持润滑。

　　G.3.2.3 对垂直滑动门的悬挂装置，悬挂绳或链不应脱出滑轮槽或链轮，且不应有损坏;轮轴和链轮应按产品说明书的要求润滑。

　　G.3.3 对动力操纵的水平滑动自动门，阻止层门关闭所需的力不应大于150N，该力的测量不得在关门行程开始的1/3以内进行。

　　G.3.4 轿厢运动前，门锁装置锁紧元件应将层门有效地锁紧且保持在关门位置上。每个层门门锁装置的锁紧元件应动作灵活，在证实锁紧的电气装置动作之前，锁紧元件的啮合不应小于7mm。验证锁紧元件位置的装置必须有效。

　　G.3.5 门锁装置上切断电路的触点元件与机械锁紧之间的连接应保持可靠。

　　G.3.6 防止锁紧装置积尘的保护装置应完好，且无脱落的危险。用于观察工作部件的透明板应能看到工作部件的工作情况。

　　G.3.7 紧急开锁装置应动作灵活，应能从每个层门外用三角钥匙将层门及其联动轿门打开(如果有开门机应断电)。

　　G.3.8 在轿门驱动层门的情况下，层门自闭装置应动作灵活、有效，联接部位应牢靠，应连续、顺畅地使层门关闭。

　　G.3.9 对于机械联接的由数个门扇组成的水平滑动或垂直滑动门，应符合下列要求：

　　G.3.9.1 当门扇由直接机械联接，且只锁住一个门扇时，该单独锁住门扇能防止其他门扇打开的装置应有效。

　　G.3.9.2 当门扇由间接机械联接(如：皮带、钢丝绳或链条等)时，联结装置应保持可靠、无损坏，皮带、钢丝绳或链条等联结装置的张紧应符合产品说明书的要求。当只锁住一个门扇时，该单独锁住门扇能防止其他门扇打开的装置应有效，证实未被门锁装置锁住的其他门扇的闭合位置的电气安全装置应有效。

　　G.3.10 层门的导向滑块应无损坏，磨损量≥20%时应更换。

　　G.3.11 层门开、关运行应顺畅，无异常声音。

　　G.3.12 层门护脚板：层门地坎的护脚板应完整、无明显变形、无锈蚀。

　　G.4 井道

　　G.4.1 检修门、井道安全门及检修活板门

　　G.4.1.1 检修门、井道安全门及检修活板门的门锁应保持可靠，用其钥匙应能从外面打开。当上述门开启后，不用钥匙应能将其关闭和锁住。

　　G.4.1.2 证实检修门、井道安全门及检修活板门的锁闭位置的电气安全装置应有效。

　　G.4.2 进入底坑

　　G.4.2.1 除层门外，如果有通向底坑的门，则该门应符合本附录第G.4.1.1条的规定。

　　G.4.2.2 如果没有其它进入通道，则为从层门进入底坑而设置的永久性装置应保持有效，且此装置不得凸入电梯的运行空间。

　　G.4.3 底坑

　　G.4.3.1 应确保底坑区域清洁、干燥。

　　G.4.3.2 底坑内的电梯停止装置应有效，且应符合现行国家标准GB7588的要求。

　　G.4.3.3 底坑内的电源插座应保持有效。

　　G.4.4 照明

　　井道内的永久固定式电气照明应保持有效，且应符合GB7588-1995中第5.9条的要求。

　　G.4.5 通风

　　井道通风孔应保持畅通，不被堵塞。

　　G.4.6 隔障

　　如果多台电梯共用一井道，且井道内设有隔障时，隔障应完整、无变形。

　　G.4.7 井道专用

　　电梯井道内不应装设与电梯无关的设备、电缆等。如果井道内装设不用热水或蒸汽作为热源的采暖设备，则采暖设备的控制与调节装置应装在井道的外面。

　　G.5 轿厢、称量装置与对重

　　G.5.1轿门

　　G.5.1.1 门关闭后，门扇之间及门扇与门柱、门楣、地坎之间的间隙，对乘客电梯，不应大于6mm;对载货电梯，不应大于8mm。门开、关运行时，不应有摩擦和撞击声。

　　G.5.1.2 导向装置和悬挂装置应符合本附录第G.3.2节的要求。

　　G.5.1.3 对动力操纵的水平滑动自动门，阻止关轿门所需要的力不应大于150N，该力的测量不得在关门行程开始的1/3以内进行。

　　G.5.1.4 对动力操纵的水平滑动自动门，轿门保护装置应保持有效。当采用安全触板时，其动作应灵活，且在运动中应无异常声音。

　　G.5.1.5 对铰链门，为防止其摆到轿厢外面的限位挡块应牢固、无损坏。

　　G.5.1.6 验证轿门闭合的电气安全装置应有效，其触点应接触良好、无变形，且固定可靠。

　　G.5.1.7 对机械联接的由数个门扇组成的水平滑动或垂直滑动轿门，应符合下列要求：

　　G.5.1.7.1 当门扇由直接机械联接，且只锁住一个门扇时，该单独锁住门扇能防止其他门扇打开的装置应有效。

　　G.5.1.7.2 当门扇由间接机械联接(如皮带、钢丝绳或链条等)时，联结装置应保持可靠、无损坏，皮带、钢丝绳或链条等联接装置的张紧应符合产品说明书的要求。当只锁住一个门扇时，该单独锁住门扇能防止其他门扇打开的装置应有效，证实未被门锁装置锁住的其他门扇的闭合位置的电气安全装置应有效。

　　G.5.1.8 轿门的开启应符合下列要求：

　　G.5.1.8.1 在开锁区域内，切断开门机(如果有)的电源，从层站处用手开启或部分开启轿门所需的力，或层门与轿门联动时，从轿厢内用手开启或部分开启轿门以及与其联动的层门所需要的力均不应大于300N。

　　G.5.1.8.2 额定速度大于1m/s的电梯运动时，在非开锁区域内，开启轿门的力应大于50N。

　　G.5.1.9 轿厢门的导向滑块应无损坏，磨损量≥20%时应更换。

　　G.5.1.10 开门机(如果有)应动作正常、无异常声音。电动机温升应小于铭牌上要求的值。开关门的速度应符合产品说明书的要求。

　　G.5.1.11 轿厢门开、关运行应顺畅，无异常声音。

　　G.5.2 轿厢架

　　G.5.2.1 轿厢架零部件之间的联接应牢固、可靠。

　　G.5.2.2 联接轿厢架上的部件应牢固、可靠。

　　G.5.3 轿厢安全窗和轿厢安全门

　　G.5.3.1 当设有轿厢安全窗和轿厢安全门时，其手动锁紧装置应牢固且用其钥匙应能打开。

　　G.5.3.2 证实轿厢安全窗和轿厢安全门锁紧的电气安全装置应保持有效。

　　G.5.4 轿顶

　　G.5.4.1 轿顶应保持清洁，不应堆放杂物。

　　G.5.4.2 当轿顶上设有反绳轮时，其防护装置应保持有效。轮槽应无异常磨损，运转时应无异常声音和明显的跳动。

　　G.5.4.3 当轿顶上设有防护栏杆时，其联接应牢靠，不应有锈蚀。其上的警示标志应完好、清晰。

　　G.5.4.4 轿顶上检修运行操作的控制装置应保持有效，其上的标识应完好、清晰。

　　G.5.4.5 轿顶上的停止装置应保持有效。

　　G.5.4.6 轿顶上的电源插座应保持有效。

　　G.5.5 轿厢底部

　　G.5.5.1 轿底与轿架的联接应可靠。

　　G.5.5.2 当轿厢底部设有反绳轮时，应符合本附录第G.5.4.2条的规定。

　　G.5.5.3 当轿厢底部与补偿装置一端联结时，其联接应牢固，不应有锈蚀。

　　G.5.6 照明

　　G.5.6.1 轿厢内的永久电气照明应保持有效。

　　G.5.6.2 轿箱紧急电源应保持有效。

　　G.5.7 称量装置

　　若设有称量装置，应保持有效。

　　G.5.8 轿厢护脚板

　　轿厢地坎的护脚板应完整、无明显变形、无锈蚀。

　　G.5.9 导靴

　　G.5.9.1导靴与轿厢或对重的联接应可靠紧固，导靴及联接部件不应有锈蚀。

　　G.5.9.2 滑动导靴应按产品说明书的要求润滑。

　　G.5.9.3 滑动导靴靴衬与导轨工作面的间隙，应符合产品说明书的要求。靴衬的磨损量应符合下列规定：

　　1)轿厢导靴的靴衬侧面不应超过其厚度的25%(按双面计算);正面不应超过其厚度的25%。

　　2)对重导靴的靴衬侧面不应超过其厚度的30%(按双面计算);正面不应超过其厚度的30%。

　　G.5.9.4 若滑动导靴上设有调整弹簧，其调整应符合产品说明书的要求。

　　G.5.9.5 使滚动导靴各个滚轮压在导轨工作面上的弹簧，其调整应符合产品说明书的要求。

　　G.5.9.6 滚动导靴的滚轮轴承，应按产品说明书的要求定期清理、润滑。

　　G.5.9.7 滚动导靴的滚轮外圆应无损坏和变形。

　　G.5.10 对重

　　G.5.10.1 对重架零部件之间的联接应牢靠，对重架不应有锈蚀。

　　G.5.10.2 对重块的固定应紧固可靠。

　　G.5.10.3 当对重设有反绳轮时，应符合本附录第G.5.4.2条的规定。

　　G.6 限速器、安全钳

　　G.6.1 限速器及其张紧

　　G.6.1.1 限速器的整定封记应完好。限速器应至少每2年整定一次。

　　G.6.1.2 限速器轮、张紧轮的绳槽及夹绳钳口(若有时)应清洁、无异常磨损，严禁润滑。轮轴承及操纵夹绳钳口(若有时)运动的部件应按产品说明书的要求润滑。

　　G.6.1.3 在轿厢上行或下行达到限速器动作速度之前，使驱动主机停止的电气安全装置应保持有效。

　　G.6.1.4 限速器绳的张紧装置与地面的距离，应符合产品说明书的要求。验证限速器绳松弛或断裂的电气安全装置应保持有效。

　　G.6.1.5 限速器绳应保持清洁，严禁润滑，且应符合本附录第G.7.1.6条的规定。

　　G.6.2 安全钳及其控制

　　G.6.2.1 当安全钳可调节时，调整部位的封记应完好。

　　G.6.2.2 安全钳与导轨工作面的间隙应符合产品说明书的要求。

　　G.6.2.3 安全钳及其控制部件不应有锈蚀。

　　G.6.2.4 安全钳的提拉组件动作时，应转动灵活、无卡阻现象，应按产品说明书的要求润滑。

　　G.6.2.5 在安全钳起作用之前或同时动作的、使驱动主机停止的电气安全装置应保持有效。

　　G.6.2.6 安全钳动作后，应经有资质的维修人员释放、检查、调整，并确认安全钳与导轨正常后，方可恢复正常运行。

　　G.7 悬挂装置、补偿装置、随行电缆

　　G.7.1 悬挂装置

　　G.7.1.1 绳头组合必须安全可靠，且每个绳头组合上的防螺母松动和脱落的装置必须保持有效。

　　G.7.1.2 悬挂钢丝绳严禁有死弯。

　　G.7.1.3 悬挂钢丝绳表面应保持清洁，不应锈蚀。

　　G.7.1.4 悬挂钢丝绳应保持正确的长度。每根悬挂钢丝绳张力与其平均值偏差不应大于5%。

　　G.7.1.5 当轿厢悬挂在两根钢丝绳或链条上，且其中一根钢丝绳或链条发生异常相对伸长时，为此装设的电气安全开关应保持有效。

　　G.7.1.6 钢丝绳应无机械损伤。当钢丝绳出现下列情况之一时，应采用同样规格的钢丝绳予以更换，且应同时更换此电梯的每一根钢丝绳：

　　(1)钢丝绳出现断股;

　　(2)钢丝绳因磨损或锈蚀，造成实际直径小于或等于公称直径的90%时;

　　(3)钢丝绳的可见断丝超过表G.7.1.6的限值。

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：物业设备设施大中小修之建筑智能化分系统检查评定标准

　　物业设备设施大中小修之建筑智能化分系统检查与评定标准

　　J.1 通信网络子系统

　　J.1.1 应根据通信网络子系统的通信容量，合理选择接入网系统，防止造成出口通信瓶颈;当租用多条电信线路(DDN、FR、ADSL、ATM等)接入时，应采用多业务平台等技术措施，提高网络的利用率。

　　J.1.2 通信接入点不应少于两个，宜采用光缆或电信铜缆分别从两条或多条不同的路由进入;两个以上的接入点也应分成两路接入。

　　J.1.3 通信网络子孙系统应包括电话交换、移动通信与卫星通信、会议电视及大屏幕会议系统、卫星数字电视及有线电视、公共广播和紧急广播等部分。

　　J.2 信息网络子系统

　　J.2.1 根据国务院《关于加强政府上网信息保密管理的通知》和国务院信息办公室的有关规定，计算机信息系统应包括涉密网、党政办公和内部业务网、公共信息网。

　　J.2.2 根据涉密级别，必要时设置严格的信息安全系统，通过采用隔离装置或IC卡信息安全系统等技术措施，将党政办公和内部业务网与公共信息网实施物理隔离或逻辑隔离，保证网络安全;经涉密网传输的信息必须加密，涉密网应使用专网通信，并与其他网络物理隔离。在与公共信息网相连的信息设备上，不得存储、处理和传递国家秘密信息。禁止使用公共移动通信系统传输涉密信息。涉密信息中使用的路由器、交换机、防火墙、服务器等主要硬件设备和操作系统、数据库等软件系统 应采用已配备了合格的保密措施、符合保密要求的设备和软件;未采取技术安全保密措施的数据库不得联网。

　　J.2.3 党政办公和内部业务网应注重信息安全。当党政办公和内部业务网与公共信息网连通时，必须采用第三方信息安全系统、IC卡信息安全系统、VPN技术、防火墙、防病毒等网络安全技术，加强CA认证、访问控制、数据保护和系统安全，实行严密设防;并应注重办公网络与实时控制网络之间的安全隔离。在有信息安全保证的条件下，党政办公和内部业务网可以与公共信息网相连，但必须在省级以上公安机关备案;只采用常规信息安全措施的党政办公和内部业务网不应与公共信息网直接连接，应单独设置，通过政府专网通信，并利用专门设置的局域网门户接通Internet，构建政府机关的公共信息网。

　　J.2.4 在维修工程中，应注意保留原办公自动化(OA)系统的应用软件和数据库系统。应通过基础软件系统、中间件、公共网关接口(CGI)等实现异构化的、分布于不同应用系统中的数据库之间的信息共享和协同工作。

　　J.2.5 信息网络子系统的设计必须与电子政务的实施统一考虑。在设计系统时，对设备和计算机网络的选择，不仅应考虑建筑智能化分系统的应用需求，还应能保证电子政务应用系统的使用。

　　J.2.6 根据用户的特殊要求，应采取一定的技术措施，实现重要数据异地存储和系统灾难恢复。

　　J.3 建筑设备监控子系统

　　J.3.1 建筑设备监控子系统包括空调与通风系统、变配电系统、公共照明系统、给排水系统、热源和热交换系统、冷冻和冷却水系统、电梯和自动梯系统，应配置建筑设备综合管理系统，并与各系统有数据通信接口。

　　J.3.2 空调与通风系统应实现温度、相对湿度、压差、压力的测量和对风机、风阀、加湿器、电动阀门的控制功能，进行温湿度和新风量的自动调节，对参数过载或欠载及设备故障实现报警，保证系统的稳定性，提高环境的舒适性。设计时，宜采用区域控制的方式，在变风量空调系统中配置通信接口，设定合理的时间表，节约能源消耗，改善建筑物内空气品质。有条件时，应实现空调通风系统的优化控制。室内空气品质不应低于下表中所列各项指标：

　　J.3.3 变配电系统应监测各种电气参数并控制电气设备的工作状态，对高低压配电柜的运行状态、变压器温度、应急发电机机组和蓄电池及充电设备的工作状态进行监控，实现故障报警。

　　J.3.4 公共照明系统应对庭院照明、公共区域和通道照明、景观照明等分别监控，宜利用光照度、时间表控制等方法实现节能。建筑物内工作区水平面照度不应小于500l*。

　　J.3.5 给水排水系统应监控给水系统、排水系统、中水系统的液位、压力和水泵的运行状态，实现故障和过载报警。

　　J.3.6 热源和热交换系统应监控出口的压力、温度、流量及系统的运行状态，实现故障报警和能耗计量。

　　J.3.7 冷冻和冷却水系统应监测水流状态、温度，控制冷却水泵和冷却塔风机，设定时间表，可利用蓄冰制冷、水源热泵等新技术节约能源消耗。

　　J.3.8 电梯和自动扶梯系统应监测电梯和自动扶梯的运行状态，实现故障报警和消防联动。

　　J.3.9 中央管理工作站应具备数据存储、历史数据趋势图显示、报警存储统计、权限设置等功能，操作界面应汉化和图形化。

　　J.3.10 应设置与火灾自动报警及消防联动子系统的通信接口。

　　J.3.11 建筑设备综合管理系统应可进行建筑综合节能分析。

　　J.4 火灾自动报警与消防联动子系统

　　J.4.1 火灾自动报警与消防联动子系统必须根据《工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)》中关于消防要求的有关规定，按现行国家标准《火灾自动报警系统设计规范》GB50116和《火灾自动报警施工及验收规范》GB50116的要求进行设计、施工和验收，并应符合现行国家标准《智能建筑设计标准》GB/T50314和《智能建筑工程质量验收规范》GB50339的规定，作为一个单独的系统独立运行。

　　J.4.2 在建筑物内的主要会议厅等大空间宜设置矩阵式红外探测系统。

　　J.4.3 应实现火灾自动报警及消防联动子系统与建筑设备监控子系统、安全防范子系统、紧急广播子系统的联动，并保证在发生火灾时与公安消防部门的专线通信。

　　J.4.4 火灾自动报警与消防联动子系统必须进行定期检查和维护，每年不得少于2次。

　　J.5 安全防范子系统

　　J.5.1 安全防范子系统应包括视频监控、入侵报警、出入口控制、巡更管理、停车场(库)管理等设施的内容。

　　J.5.2 安全防范子系统的验收，应实施现行《安全防范系统验收标准》GA308和国家公共安全有关法律、法规的有关规定。

　　J.5.3 应根据建筑物的实际情况，按照现行国家标准《智能建筑设计标准》GB/T50314第7章甲级标准的要求配备视频监控、停车场(库)管理、出入口控制、巡更管理和IC卡管理等设施，并设定安全监控中心，利用安全防范综合管理系统实现集中监控功能。

　　J.5.4 应根据被保护建筑及其内部空间的风险等级，划分不同重点防范部位和要害部门区域，对档案室、仓储室、保密室、财务部门和停车场(库)等重要空间，应采用视频监控系统、入侵报警系统、出入口控制系统等综合设置安防措施，与安全监控中心联网，并实现远程电话报警和图像存储与传输，预留与外部安防报警中心联网的通信接口。

　　J.5.5 当各应用子系统与火灾自动报警及消防联动子系统相连时，应在监控中心设定优先级别，有效实现紧急状态下出入口控制、入侵报警、巡更管理、停车场(库)管理等的控制。在邻近电梯厅的过廊、电梯轿厢、大厅、主要出入口、过道及消防楼梯处设置摄像头并与消防联动子系统实现联动。

　　J.6 综合布线子系统

　　J.6.1 应采用综合配置设计方法进行系统设计。办公工作区每5~10m2至少应设置一个双孔或两个单孔的五类信息插座，要求双孔信息插座可同时包括一个数据信息点和一个语音信息点。采用光纤到桌面的网络系统时，多功能会议室等使用的多媒体终端和服务器应采用多孔光纤信息插座，其数量应根据具体情况做专门设计。信息点插座宜采用暗装嵌入式插座。地面安装插座必须使用防尘和防水型插座。

　　J.6.2 水平布线线缆和配线器件应采用五类及以上等级的线缆和配线器件，光纤到桌面系统应采用光缆布线器件。

　　J.6.3 干线布线线缆和配线器件应采用光缆布线线缆和器件，支持语音、数据、图像信息传输。

　　J.6.4 干线不应布放在电梯、供水、供气、供暖、强电等竖井中，在建筑物维修时，应考虑增加专门的弱电竖井。

　　J.6.5 应根据不同建筑物和不同楼层的使用功能，对干线子系统、水平子系统按适度超前的原则留有发展裕量，并根据实际需要支持其他智能化子系统的信息传输。

　　J.6.6 综合布线子系统应良好接地。当采用集中供电时，综合布线的主接地干线应单独接地，采用分散式供电时应联合接地。

　　J.6.7 建筑空间应保证主要办公区域天花板净高不小于2.7m，楼板满足预埋地下线槽的条件，为综合布线预留足够空间，并预留足够的配线间。

　　J.6.8 大型建筑或建筑群宜采用计算机实现综合布线的智能化管理。

　　J.6.9 综合布线子系统维修时，应同时考虑控制网络、视频线缆及消防线缆的缆线敷设。

　　J.7 智能化系统集成

　　J.7.1 智能化系统集成汇集各智能化子系统的信息，监控各子系统的运行状态，并按操作权限分级设定对报警信息处理、设备联动的控制功能。

　　J.7.2 当实现与火灾自动报警及消防联动子系统联动时，智能化系统集成应保证火灾自动报警及消防联动子系统的独立运行;智能化系统集成应完成对视频监控、出入口控制、紧急广播、空调与通风的联动控制，且应设制紧急事故指挥系统。

　　J.7.3 智能化系统集成宜简化各子系统间的接口数量，应实现操作界面汉化、图形化，提供个性化的人机界面;信息网络子系统的骨干网络、建筑设备监控子系统的主控系统应具有较高的可靠性、冗余容错性和易维护性，并应实现故障自诊断。

　　J.7.4 智能化系统集成应通过安全隔离身份认证、访问控制、信息加密等手段提高系统集成的安全性。

　　J.7.5 智能化系统集成应设置设备管理、能源及节能管理、物业管理等应用软件系统，以及火灾等安全事故情况下的紧急指挥系统。

　　J.7.6 智能化系统集成应实现其他应用子系统与电子政务系统的集成。

　　J.8 电源与防雷接地

　　J.8.1 应有两路独立电源供电，并在末端自动切换，可根据需要安装备用发电机组作为安全防范子系统、火灾自动报警及消防联动系统及通信网络子系统的备用电源。备用发电机组必须定期检测和维护，每年不得少于2次试运行。

　　J.8.2 重要设备和机房、会议室、保安室应配备UPS电源装置，并采用放射式专用回路供电。

　　J.8.3 楼层配电箱引出的电源线路应与弱电线路分开敷设。

　　J.8.4 电源插座应按6VA/m2和20个/100m2的的容量和数量设置。

　　J.8.5 配电总线应并联电源浪涌分流器，所有配电柜的主开关上应装设专业级防雷器。对天馈线、从建筑物外引入的接入网进线及室外采样信号线进线等，在进入建筑物处应设置避雷装置，防雷设备每年检测2次。

　　J.8.6 直流工作接地和规定需单独接地的设备应单独接地，并保证接地电阻符合有关现行国家标准的要求，单独接地电阻的电阻值应小于4Ω;联合接地电阻的电阻值应小于1Ω。

　　J.8.7 电视等高频设备应采用横截面不小于16mm2的多股绝缘铜导线接地。

　　J.8.8 计算机房等应采用防静电措施，用横截面不小于16mm2的多股绝缘铜导线将防静电地板的金属支架连接成600mm×600mm的网络并接地，保证地面静电电位差小于1KV/m。穿行屏蔽保护区的桥架、钢管等均须使用横截面不小于16mm2的多股绝缘铜导线接地。

　　J.8.9 所有外露可导电部分必须保持电气联通并可靠接地;所有屏蔽层必须做到一点接地;数据系统的直流地不得与交流工作地短接或混接;交流配线不得与直流地线紧贴或近距离敷设。

　　J.8.10 设计要求重复接地的设备必须重复接地。

　　J.9 机房环境

　　J.9.1 机房内应铺设防静电、防尘地板或地毯，静电泄漏电阻应在1.0×105Ω~1.0×108Ω之间。

　　J.9.2 应采用必要措施降低噪声，防止噪声扩散。

　　J.9.3 机房工作面水平照度不小于750l*，灯具应满足眩光控制要求，灯具布置应模数化，消除频闪。　　J.9.4 环境电磁辐射指标应符合现行国家标准《环境电磁波卫生标准》GB9175和《电磁辐射防护规定》GB8702的规定。

　　J.9.5 机房应采用甲级防火防盗门，主要机房如主配线间、主机房、主变配电室等宜设置气体自动灭火系统。

　　J.9.6 机房的空气质量应符合本附录第H.3.2条规定的空气品质要求。

篇3：电梯钥匙管理使用制度

　　电梯钥匙管理使用制度

　　电梯是关系到人身安全的特种设备，为保证电梯安全运行和机房设备安全及电源、层门应急开启特制定本制度。

　　1.电梯机房活板门、检修门、电源开关和层门外开钥匙必须指定专人保管，单位内有多个机房的各种钥匙，要做好耐磨损的标记，由主管人员集中保管;

　　2.如需用机房钥匙活板门、检修门钥匙，应报主管人员批准，由专业人员配合开锁，不得将钥匙借与他人。

　　3.电梯司机使用的电梯电源(开梯)钥匙，应由运行负责人根据工作需要发放，并建立领用和借用登记本;

　　4.电梯外开专用层门机械钥匙的使用应为受过专门训练并取得电梯维修、检验等相应资格人员，层门外开专用钥匙的发放要有专人负责，建立领用登记本，无特种作业操作证的人员不能领用;

　　5.需要配制备用机房、电源开锁及外开机械锁钥匙时必须报主管领导批准，未经批准任何人不准私自配制;

　　6.各备用钥匙应由专人妥善保管;

　　7.当单位人员变动时，原保管人与接替人要办理交接手续。应有文字记录，并由双方签字;

　　8.当合同到期更换维保单位时,由主管领导办理交接手续,并要求原维保单位交出机房、活板门、检修门钥匙外开机械钥匙及司机开锁电源钥匙，做好交接记录;

　　9.电梯所用各种钥匙,借用记录应由专人保管完好,以随时备查。

篇4：电梯底坑进水处理办法

　　电梯底坑进水处理办法

　　为保护电梯设备，一旦遇到电梯底坑进水时，采取如下办法进行处理。

　　一、当电梯进水时，首先关闭主电源，防止电气短路，避免设备损坏。同时采取溜车的方式，将电梯停于最高层，防止水浸泡电梯轿厢及其电气等设备。

　　二、当水从电梯最低层厅门口进入底坑时，如果进的水超过5厘米，则用潜水泵进行排水。潜水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。如果进的水不超过5厘米，则直接用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。

　　三、当水从电梯机房或底层以上厅门口进入底坑时，如果进的水超过5厘米，则用潜水泵进行排水。潜水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。如果进的水不超过5厘米，则直接用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。

　　四、当水从电梯底坑墙壁渗入底坑时，如果进的水超过5厘米，则用潜水泵进行排水。潜水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。如果进的水不超过5厘米，则直接用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。然后，报告电梯使用单位，对电梯进行防渗漏水处理，以免再渗水。

　　五、底坑的水清除之后，采取自然通风的方式，排除被水浸泡过的电梯电气设备上的水汽。或者用吹风机吹干被水浸泡过的电梯电气设备上的水汽。然后，对被水浸泡过的电梯设备进行检测，确定正常后，对电梯进行试运行，如无异常，电梯投入正常运行。

篇5：物业与电梯维保公司如何有效沟通

　　物业公司与电梯维保公司如何有效沟通?

　　一幢大楼电梯运行是否舒适正常，很大程度地体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备，其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。

　　维护与监管、专业与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量?作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平?物业公司与电梯维保公司要如何沟通?以下是一位从事电梯维护保养管理多年的工程师，获得的六点心得体会。

　　一、以诚相待、共同参与

　　很多物业公司管理者都有这样一种看法：物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。

　　曾观摩一物业公司设备管理，看到过这样一幕：该公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执--一段时期该公司所管理大楼货梯门回路频频出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。物业公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事;电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。顾及与物业公司关系，维保人员没多少底气，但掩不住一肚子怨气。

　　该物业公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题--一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系问题--双方互不信任、相互推诿。

　　那么，物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢?双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。

　　二、制定计划、有的放矢

　　电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告(作业单)，由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。浏览过多家电梯维保公司的保养(维保)作业单，上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位(部件)的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外，很多检查项目只能做到走马观花。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢?笔者认为，有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。

　　在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的办法，实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断;“闻”即对关键设备和关键部位(特别是电气设备)是否有异味进行确认;“问”是了解乘梯人员的感受;“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。

　　在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。

　　三、不断学习、胸有成竹

　　不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。

　　经过多年的实践，认为电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面：1、掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯维保管理人员在电梯出现故障时，在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类，能帮助电梯维保人员明确故障范围。2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备，其保养和维护也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。3、对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。

　　四、紧抓维保重点、做好旁站管理

　　电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。

　　有一次参与一起SPVF电梯死机故障处理的旁站工作，因其不能写入楼层数据，维修人员在检测几组电压数据后立即提出故障点是PLC控制板，要求更换。一个专用PLC控制板报价三千多元，公司是否该出这部分钱?由于全程参与了维保人员的检测过程，笔者参照电气图纸，以及前期同类故障处理的经验，提出故障点不一定是PLC控制器，该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后，才能进行电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置已经偏离了轿厢撞板的位置，导致无法打到开关所致。对开关安装位置进行适当的调整后，重新按规范程序输写楼层数据，再送电试机，电梯恢复了正常运行。试想如果没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。

　　五、注重细节、富于创造

　　在对大厦的电梯维护工作中，曾经出现了这样一个问题：几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声。怎样解决?维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢?但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员多次讨论后，最后我方人员大胆提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蚀性;2、煮熟的糯米在光幕维护中便于清除。这一大胆带有创造性的方法最后被证实效果良好，既在一定时间内解决了光膜膜片的颤动，又可以反复使用。

　　六、知己知彼、百战不殆

　　在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。

　　工作的大厦五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中，电梯公司前期报价为三万一千多元。对于对方的这一报价，我方不能接受，立即对这一所谓“工程”的性质、范围、工程量进行研究、判断。由于我方电梯维保管理人员对电梯设备构成相当熟悉，对该工作所涉及的工艺流程相当了解，确定其工程量只包含对电梯层显显示程序数字值设置上的一定更改和部分内层招膜片的更换，两人一天即能完成。在后续的谈判中，我方完全掌握主动权，经过多次谈判，对方最终不得已以涉及“知识产权”为改造费用诉求基础，最终合同价为一万二千元，我方既赢得了此次较量的胜利，又为公司节约了大量的费用。

　　物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时，物业设备中的特种设备种类繁多，做好电梯特种设备的维保管理工作，相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和帮助。