物业管理给排水系统构成及管理内容

　　物业管理给排水系统构成及管理内容

　　目前，物业管理的职能正走向社会化，物业管理将物业区域内分散的社会服务统一起来，在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能，如供水、供电、环保、绿化、保安、消防等。

　　物业管理企业接管物业小区、大厦，首要的是要保障设备设施系统正常运行，水、电、气的供应是最基本的服务。这在高层建筑内表现得尤为重要，再高档的写字楼，如果没有水、没有空调等基础保障是不会有公司入驻的。在高层建筑内，给水系统犹如人体的血脉，输送液体营养，排水系统如人体的代谢系统，保障大厦内的液体废物能正常排出。

　　在院校，给水排水专业一般培养具备城市给水工程、排水工程、建筑给水排水工程、工业给水排水工程、水污染控制规划和水资源保护等方面的知识，能在政府部门、规划部门、经济管理部门、环保部门、设计单位、工矿企业、科研单位、大、中专院校等从事规划、设计、施工、管理、教育和研究开发方面工作的给水排水工程学科的高级工程技术人才。但随着物业管理行业的发展，给水排水专业与物业管理行业已密不可分，多数给排水专业人员在物业管理这个新行业中生根，发展着给水排水专业的另一个方向。

　　物业管理区域内给排水系统

　　物业管理区域内给排水系统是指各种冷水(生活用水、消防用水)、热水和污水排放的工程设施的总称。它主要包括以下几部分：

　　第一、供水设备系统

　　供水设备系统是指物业管理区内通过城市供水管网，供入物业区域的给水设备系统。涉及到的设备设施主要有水箱、供水泵、水表、供水管网等。

　　供水系统按照用途分类，基本上可以分为生活用水、生产用水、消防用水三大类，但这三类用水并不一定单独设置给水系统。有时会将生活和消防给水共用一个给水系统，或生活、生产、消防共用一个给水系统，这种系统形式叫联合给水系统。具体采用什么样的给水系统形式，一般由设计院根据开发商要求，按用户(用水设备)对水质、水温及外城市管网的给水情况，综合考虑技术、经济和安全条件，确定合适的给水方式。

　　第二、排水设备系统

　　排水设备系统是指物业区域内用来排除污废水及雨雪水的设备系统。主要涉及到室内排水管道、污水处理装置、通气管、清通设备、抽升设备、室外检查井和排水管道等。

　　排水系统按照所接收的污废水的性质不同，分为生活污水、工业废水、雨水管道三大类。排水体制有分流制和合流制。三类水共用一套管网排放叫合流制，三类水分别排放叫分流制。具体采用什么样的排水体制，要根据污废水的性质、浓度及城市管网的排水体制而定。一般考虑水资源的利用及运行成本，往往设计为分流制系统。

　　第三、用水设备

　　用水设备指建筑物内或构筑物内各类卫生器具和生产用水设备。这部分主要包括洗脸盆、洗浴盆、浴盆、便器、喷泉喷头及各种绿化洒水设备等。

　　第四、热水供应设备系统

　　这部分是指为满足对水温的某些特定要求而设置的设备系统。通常是酒店及高档写字楼为顾客、业主提供洗浴热水。其中涉及到的设备系统包括淋浴器、供热水管道、循环设备、热水表、热交换器、温度调节器、减压阀等。

　　第五、消防设备

　　物业管理区内的消防水系统，主要包括消防箱、供水箱、各式消防喷淋头、消防栓、消防水泵等。

　　给排水系统设备设施管理

　　给排水系统设备设施管理主要是针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，消防水箱定期调水放水，以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施管理范畴。

　　给排水设备设施管理的内容涉及很多，根据具体的给排水系统及设备种类而定。但一般主要包括以下几个方面：

　　一、给排水设备设施的基础资料管理

　　给排水设备设施的基础资料管理的主要内容是建立给排水设备设施管理原始资料档案和设备维修资料档案。所有给排水设备设施(包括采暖、空调等)接管后均应建立原始资料档案。

　　二、给排水设备运行管理

　　给排水设备设施运行管理的内容是建立合理的运行制度和运行操作规定，确保给排水设备设施良好运行，日常由物业管理公司水工操作运行给排水设备，运行中严格记录一些运行参数，以便给排水专业管理人员判断分析设备的运行状况及确定维保内容。

　　三、给排水设备设施的维修养护管理

　　给排水设备设施的维修养护管理是根据给排水设备设施的性能按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修更新，确保给排水设备设施性能良好，对一些易损件要定期更换，杜绝事故停机。对一些技术性要求较高的设备设施，物业管理公司一般委托专业性公司维保或者大修理。

　　物业管理与给水排水专业密不可分

　　前面提到，物业管理公司在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能。南京市物业管理办法中规定，供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时，物业管理企业应当予以协助。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用。确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿

　　服务。物业管理公司应与市政的给水、排水等专业管理部门明确各自的管理职责，相互分工通力合作。

　　高层楼宇以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房以楼外自来水表为界。界线以外(含计费水表)的供水管线的设备，由城市供水部门负责维护管理，界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。通常小区内用水自来水公司实行趸售政策。室内排水系统由物业管理公司维护管理。物业红线外的排水管路、窨井由城市排水管理部门负责维护。

　　物业管理企业在接管物业前应提前介入，结合今后的运行要求及管理经验，提出建议，以便于后期管理。在竣工验收前，给水系统、设备设施都要通过试压、试运行，合格后方可投入使用。在物业管理公司接管后，给排水设备设施的日常操作和运行都由水工完成。给排水设备日常操作管理是物业设备管理中很重要的环节，直接关系运行情况是否正常，降低运行损耗等问题。因此，给排水专业技术人员应规范给排水设备设施的操作程序，确保员工正确、安全地操作给排水设备设施。给排水设备在运行过程中会出现一些异常情况，如供水管爆裂、水泵不工作及停电等，需要及时处理，为了避免出现异常，便于事先采取预防措施，要加强日常巡视工作，确保所辖物业管理区域内给排水设备设施的良好运行。

　　一般意义上的物业设备设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点。但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题，诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速等。

　　导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。其次，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质(即各种物业设备设施的运行效果)才是物业设备管理的最高工作目标。国内物业管理行业薪酬较低，不能吸引优秀专业技术人员加入，设备管理的技术含量不高，致使许多给排水等专业技术人员宁愿到工地上体验，也不愿从事物业管理工作。

　　总的来讲，在物业管理行业要发展需要多专业支撑，给排水专业在物业管理行业是有市场、有前景的。在这里给排水设计人员的设想得以验证，新技术、新材料在这里得以运用，从专业人员角度来讲，在物业管理区域内的给排水呈现的是一个动态的美。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：给排水系统管理方案

　　给排水系统管理方案

　　1、服务承诺

　　保证给排水设备设施正常运行，设备设施完好率达98%。

　　2、给排水系统运行管理

　　⑴、给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。

　　⑵、设备运行由专人专职管理，严格实行持证上岗制度，定岗定人。

　　⑶、消防系统定期进行试运行，确保系统安全可靠。

　　3、给排水系统的维修保养

　　制定科学合理的维修保养计划并组织实施，合理配置维修操作人员，严格实行持证上岗制度，加强日常巡视、检查，切实贯彻“应修尽修，全面保养”的方针。

　　⑴、给水系统

　　每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活;

　　建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复;定期维护保养。

　　⑵、排水设施系统

　　化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场;

　　楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次;

　　每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草;无杂草，排水畅通，无积水;

　　每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物;每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

　　4、供水系统应急处理措施

　　⑴、遇有事故，及时抢修，一般情况下，限水、停水需在24小时前通知用户。

　　⑵、检查漏水的准确位置及所属水质，例如冲侧水或排水等，并在许可的能力下，立即设法制止漏水，如关上水掣。若不能制止时立即通知中央控制中心寻求增援。在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。

　　⑶、观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压器等。

　　⑷、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水渗入升降机等设备，并需将升降机立即升上最高层。以免被水浸湿而使机件受损。

　　⑸、利用现有工具，设法清理现场。

　　⑹、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险等问题，须拍照片以作日后存档及证明。

　　⑺、通知清洁、保洁人员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响单位。

　　⑻、日常巡视、检查时，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。

　　⑼、如该地区及建筑物曾经有水浸记录，平日必须准备足够沙包，作为爆水及雨季使用。

篇3：物业辖区给排水设备设施维修保养规程

　　物业辖区给排水设备设施维修保养规程

　　一、目的

　　规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

　　二、适用范围

　　适用于物业管理处辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

　　三、职责

　　1、物业经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

　　3、维修管理员具体负责实施水设备设施的维修保养。

　　4、服务中心主管负责向有关用户通知停水的情况。

　　四、程序要点

　　1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定：

　　(1)每年的12月15日之前，由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报物业经理审批。

　　(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

　　a、给排水设备设施使用的频度;

　　b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);

　　c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　a、维修保养项目及内容;

　　b、备品、备件计划;

　　c、具体实施维修保养的时间;

　　d、预计费用。

　　2、管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由机电维修部主管负责。

　　4、水泵机组维修保养。维修部管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　(1)电动机维修保养：

　　a、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复;

　　b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;

　　c、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;

　　d、清洁电动机外壳;

　　e、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　(2)水泵维修保养：

　　a、检查水泵轴承是否灵活、如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;

　　b、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;

　　c、检查压盘根处是否漏水成线，如是应加压盘根;

　　d、清洁水泵外表;

　　e、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　5、控制柜维修保养。管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

　　(2)检查、紧固接线对，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　(4)交流接触器维修保养：

　　a、消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

　　c、清洁铁芯上的油污及脏物;

　　d、检查复位调簧情况;

　　e、拧紧所有紧固件。

　　(5)自耦减压启动器维修保养：

　　a、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;

　　b、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　(6)热继电器维修保养：

　　a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;

　　b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)自动空气开关维修保养：

　　a、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;

　　b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;

　　c、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;

　　d、检查触头表面是否有小的金属颗粒，娟则应将其消除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

　　(8)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有应更换型号的中间继电器、信号继电器。

　　(9)信号灯、指示仪表维修保养：

　　a、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;

　　b、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　(10)远传压力表维修保养：

　　a、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

　　b、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;

　　c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

　　6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

　　(1)闸阀维修保养：

　　a、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;

　　b、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新黄油麻油;

　　c、对闸阀阀杆加黄油润滑;

　　d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　(2)止回阀维修保养：

　　a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　b、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;

　　c、检查止回阀油漆是否脱胎换骨落花流水，如脱落花流水严重则应处理后重新油漆。

　　(3)浮球阀维修保养：

　　a、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;

　　b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;

　　c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

　　(4)液位控制器维修保养：

　　a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　b、清除压力室内污物，疏通控制水道;

　　c、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;

　　d、紧固所有螺母。

　　7、潜水泵或排污泵维修保养

　　(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

　　(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

　　(4)清洁潜水泵、排污泵外壳、如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

　　(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水示、排污泵上的所有螺母。

　　8、明装给排水管理维修保养(每年10月进行一次)

　　(1)检查支持托回是否牢固，否则应加强。

　　(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

　　9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小进，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。

　　10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报物业经理。

　　11、管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《　　维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由维修部主管整理成册后存档，保存其为长期。

　　12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电维修部主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

　　五、记录

　　六、相关支持文件

篇4：物业给排水设备设施运行管理规程

　　华盛物业给排水设备设施运行管理规程　　1.0目的

　　规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施的良好运行。

　　2.0范围

　　适用于**所辖物业区域内给排水设备设施的运行管理。

　　3.0职责

　　3.1值班人员负责给排水设备设施运行情况的巡视、监控、记录。

　　3.2给排水技工具体负责给排水设备设施的运行管理。

　　3.3维修部主管负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。

　　4.0工作内容

　　4.1巡视监控。

　　4.1.1值班人员每日巡视一次园区水泵房设备设施(包括机房、水池、水箱等)，对其运行情况进行记录。

　　4.1.2每周巡视一次园区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

　　4.1.3巡视监控内容如下：

　　a.水泵房有无异常声响或大的振动;

　　b.电机、控制柜有无异常气味;

　　c.电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅;

　　d.电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常;

　　e.机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求.

　　f.水池、水箱水位是否正常;

　　g.闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线;

　　h.主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰;

　　i.止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;

　　j.临时接驳用水情况;

　　k.雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

　　4.1.4值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决;处理不了的问题，应及时详细地汇报给系统工程师，请求协助解决。整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养规程》。

　　4.2给排水设备设施异常情况的处理。

　　4.2.1主供水管爆裂的处置：

　　a.立即关闭相关连的主供水管上的闸阀;

　　b.如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵;

　　c.立即通知客户服务部及系统工程师，系统工程师组织人员抢修;客户服务部负责通知相关用户关于停水的情况;如属市政给排水应立即通知供水公司抢修。

　　d.如地下水管爆裂，系统工程师应立即组织技术人员尽快挖出所爆部位水管;

　　e.供水管所爆部位修复后，由给排水技工开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象;

　　f.确认一切正常后，对检修现场进行清理或回填土方，恢复原貌。

　　4.2.2水泵房发生火灾时按《火灾、火警应急处理程序》处置。

　　4.2.3水泵房发生水浸时的处置：

　　a.视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关;

　　b.堵住漏水源;

　　c.如果漏水较大，应立即通知系统工程师，同时尽力阻滞进水;

　　d.漏水源堵住后，应立即排水;

　　e.排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等;　　f.确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行;如无异常情况出现则可投入正常运行。

　　4.2.4因设备故障等原因出现紧急停水时，应立即按《紧急停水处理程序》进行处理。

　　4.3水泵房管理。

　　4.3.1非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经系统工程师同意，在给排水技工的陪同下方可进入水泵房，同时在《设备机房外来人员入室登记表》上进行登记。

　　4.3.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品;

　　4.3.3水泵房内应按规定备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房严禁吸烟。

　　4.3.4每周打扫一次水泵房卫生，清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮;

　　4.3.5水泵房内内通风良好，光线充足，门窗开启灵活。

　　4.3.6水泵房应当做到随时上锁，钥匙由值班人员保管，借用须登记。

　　4.4交接班要求。

　　4.4.1接班人员应准时接班。

　　4.4.2接班人员应认真听取交班人交代，并查看相关记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后方可接班。

　　4.4.3有下列情况之一者不准交班：

　　a.上一放运行情况未交代清楚;

　　b.记录不规范、不完整、不清晰;

　　c.接班人未到岗;

　　d.事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

　　4.5值班人员应将给排水设备设施的运行数据(环境温度、电压、水压)及运行状况完整、规范地记录在《水泵运行日检表》内。每月的3日前由维修主管将上月记录整理成册后交部门资料室存档，保存期为二年。

　　5.0相关文件

　　5.1《给排水设备设施维修保养规程》

　　5.2《火灾、火警应急处理程序》

　　5.3《紧急停水处理程序》

　　6.0记录表格

　　6.1《水泵运行日检表》

篇5：给排水维修养护管理知识

　　一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责

　　物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作,确保给排水设备设施各项性能良好,延长设备设施的使用寿命,避免发生意外事故,工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》,并制定年度维修养护计划,通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中,要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况,合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况,维修组负责实施给排水设备设施的维修养护,公共事务部负责向有关用户通知停水情况,以便用户作好准备,遇突发事故停水,应向用户作出解释。

　　二、维修组的运作程序

　　维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查,发现问题及时处理,对于运行组不能完成的维修保养工作,经管理组调动后,由维修组负责,运行组配合共同完成;维修组成员常驻总部接到突发情况报告后,应迅速集中人员赶到现场,进行抢修;维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向,以便紧急情况下紧急调动。

　　三、水泵机组的维修养护

　　1.水泵的维修养护

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有:检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,应加注润滑油,如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承,如有卡住、碰撞现象,则应更换同规格水泵叶轮,如轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴,检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根,清洁水泵外表,若水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷油漆,检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换,检查机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

　　2.控制柜的维修养护

　　维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有:清洁柜内所有元器件、清洁外壳,务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头,对于锈蚀严重的接线头应更换,检查柜内所有的线头的号码管是否清晰,有否脱落,及时整改,对于交流接触器,应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒,清除触头表面的污物,不能正常工作的触头应更换;检查复位弹簧是否正常工作,然后拧紧所有紧固件;自耦减压启动器的电阻不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;外壳接地可靠,如有松脱或锈蚀则应做除锈处理,然后拧紧接地线;热继电器的绝缘盖板应完整无损,导线接头有无过热痕迹或烧伤,如有则维修或更换;自动空气开关电阻应不低于100MΩ,否则应烘干,在开关闭合或断开过程中,应无卡位现象,触头表面清除干净;中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查动作是否可靠,信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常,如有偏差应调整或更换;运传压力表信号线接头是否腐蚀,如有则重新焊接或更换。

　　3.电机的维修养护

　　外观检查应整洁、铭牌完好,接地线连接良好,用摇表检测绝缘电阻,电阻应不低0.5MΩ,否则应烘干处理,电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密,电动机轴承有无阻滞或异常声响,电动机风叶有无碰壳现象,清洁外壳,外壳是否脱漆严重,若严重应重新油漆。

　　4.相关阀门、管道及附件的维修养护

　　闸阀密封胶垫是否漏水,如有则应更换,黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳,对阀杆加黄油润滑,锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏,弹簧弹力是否足够,油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换,清除压力室内污物,疏通控制水道,检查控制杆两端螺母是否紧固,紧固所有螺母。

　　四、水池、水箱的维修养护

　　水池、水箱的维修养护每半年进行一次,若遇特殊情况可增加清洗次数,清洗时的程序如下:

　　1.首先关闭进水总阀,关闭水箱之间的连通阀门,开启泄水阀,抽空水池、水箱中的水。

　　2.泄水阀处于开启位置,用鼓风机向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒气体,吹进新鲜空气。

　　3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭,以确定空气是否充足。

　　4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。

　　5.清洗人员进入水池、水箱后,对池壁、池底洗刷不少于三遍,并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。

　　6.清洗完毕后,排除污水,然后喷洒消毒药水。

　　7.关闭泄水阀,注入清水。

　　五、室外给排水设施的维修保养

　　室外给排水管道每半年全部检查一次,水管阀门完好,无渗漏,水管通畅无阻塞,若有阻塞,应清除杂物,若管道坡度不正确,应重新铺设,明暗沟每半年全面检查一次,沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次,半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈,保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次,要求喷水设施完好,喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查,每半年养护一次,主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全,对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定,更换变形的密封胶圈,将水带展开换边折叠卷好,将阀门杆上油防锈,抽取总数的5%进行试水,清扫箱内外灰尘,将消防栓玻璃门擦净,最后贴上检查标志,标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次,每次雨季前检查一次,每4年水管油漆一次,要求水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝。

　　六、室内给排水设备设施的维修养护

　　1.消防设备的维修养护

　　室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护,其维修养护内容如下:

　　①每天巡视系统的供水总控制阀,报警控制阀及其附属配件,外观检查,确保处于无故障状态。

　　②每天检查一次警铃,启动是否灵活,打开试警铃阀,水力警铃应发出报警信号,如果警铃不动作,应检查整个警铃管道。

　　③每月对喷头进行一次外观检查,不正常的喷头及时更换。

　　④每月检查系统控制阀门处于开启状态,保证阀门不会误关闭。

　　⑤每两个月对系统进行一次综合试验,按分区逐一打开末端试验装置放水阀,试验系统灵敏性。

　　当系统因试验或因火灾启动后,应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。

　　2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护

　　住户在使用过程中,由于使用不当或前期隐患,会出现各种各样的问题,需要进行及时维修和正常养护,所涉及的维修养护内容如下:

　　①个别楼层停水。要先关掉总阀,打开支管阀门,检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处,以便派专业人员前来检查维修。

　　②维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门,查看水表,如转动说明墙内水管破损漏水,然后关闭水表前阀门,打通漏水处墙面,取出破损水管,装入新水管,再打开总阀看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。

　　③阀门接头漏水。关闭自来水总阀,查找原因,若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处旋上几道水胶带,再把阀门接头装上扭紧,如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户,应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。

　　④水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝上旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧,如是内芯断裂应更换内芯,如是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头,检修完毕后,打开总阀门,反复开关水龙头,开关自如不漏水即可,然后告知用户,旋扭开关不要用力过度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,应打破饰面,取下排水管重新安装,完毕后,往浴缸内蓄水,到一定水量存放5min,查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面,然后告知用户,使用时注意清洁。

　　⑥疏通地漏。先用抽子试通,不能查明原因则打开检查口检查,不通时再使用疏通机直至通畅为止,然后用胶管试水检验,并告知用户,使用时不要向管道乱丢杂物。

　　⑦洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水,先拆下存水弯管,检查两接口处是否有破损情况,情况严重更换弯管,不严重可用生胶带密封接口契损处,达到不漏水为止。告知用户,不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水,不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。

　　当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外,还会出现各种各样的情况,住户(使用者)除了使用时动作规范,注意清洁之外,一旦出现情况不要擅自进行修改,应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修,以确保维修效果和维修时间。

　　七、室内给排水设备设施维修程序

　　为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行,室内维修应遵循一定的程序进行:

　　1.住户(使用者)向管理处申请。

　　2.值班人员填写“维修登记表”。

　　3.维修组组长(班长)派工,并填写“派工单”。

　　4.维修工准备好工具,带上“派工单”上门维修,进门时,应首先出示工作牌,用语礼貌,查看现场后,按公司规定的收费标准报价,经业主同意后进行维修。

　　5.维修过程应遵守操作规程,注意安全。

　　6.维修完毕后,请住户(使用者)验收,验收后,请业主在“派工单”上写下意见,并签名。

　　7.派工单一式三份,维修班、住户、管理处收费处各保留一份。

　　八、室内维修服务标准

　　为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用,确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足,特制定维修服务过程中的一些标准及要求,主要包括以下几个方面:

　　1.预约维修时间

　　接到维修申请后无特殊情况,30min内到达,按住户(或使用人)约定时间,如暂时没有维修人员应向住户解释,另约时间。

　　2.维修时间

　　原则上小故障30min内,一般故障2h内(不超过8h),较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等,维修时间一般不超过2h,水管、闸、阀、水表渗漏一般2h内,最长不超过8h,如需改管视实际情况由班长确定,厨房、卫生间等楼板渗水到楼下,一般在4h内,如大面积或难以处理的最长不超过3天,并在维修后2周内,每周不少于1次回访;房间没水、除市政停水或供水系统较大维修,水池定期清洗外,定期保养要提前1天通知,临时停水要写出停水告示。

　　3.提供材料

　　维修过程中提供的材料应100%合格。

　　4.服务态度

　　维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。

　　九、给排水设备设施的维修养护的检验

　　无论是室外给排水设备设施的维修养护,还是室内给排水设施的维修养护,为了保证维修养护工作的正常进行,也为了保证维修养护工作达到用户满意,同时使给排水各种设备设施延长使用寿命,避免出现故障,因此,必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下:

　　1.检验职责

　　一般要求维修班班长对每日派工单进行检验,并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访,工程部经理及工程师负责周检。

　　2.检验内容

　　检验内容主要包括服务及时性的检验,维修时间应根据预定时间,目的地的远近,维修工作工艺复杂程度而定,一般性维修一般不超过8h,对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h;维修质量的检验,先进行外观性检查,然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查,检查是否达到要求标准。