物业中设备和设施的区别

　　物业中的设备和设施有什么区别?

　　共用设备设施是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。参考物业词典房屋设备房屋设备是建筑的有机组成部分。它只有与房产物业密切配合，才能充分发挥房产物业的功能和作用。可以说，房屋建筑如果没有附属设备几乎不会有什么真正的使用价值，因此在物业管理中，房屋的设备管理是极其重要的组成部分，占据核心地位。房屋设备的养护、维修管理是物业管理不可欠缺的重要内容。房屋设备管理的好坏与否直接影响房屋的住用水平，并反映物业管理工作的水平和质量。物业管理人员必须充分地认识到设备(尤其对房屋建筑)在物业管理中的作用，全面了解和掌握所管辖区内的各种设备、设施的原理、性能及其养护维修管理的内容和方法，以最有效地发挥设备的使用功能。

　　一、房屋设备的作用房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称，是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。房屋建筑内部附属的基本设备，如供水、排水、供暖、供冷、供电、电梯等，主要是为了满足生产和生活的需要和提供卫生而舒适的工作和生活环境。随着城市现代化程度的提高，人们对房屋设备功能的要求越来越高。要求在房屋建筑内部装设日臻完善的设备，所以房屋设备管理得好坏，直接影响着房屋的居住水平，是关系到人们生活质量的大事，也是物业管理工作的重要组成部分。

　　二、房屋设备的分类房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。

　　房屋建筑卫生设备

　　(1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。

　　①生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区别。

　　②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。

　　③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。一般情况下，人工方法提供系修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。做好参与统并不需要单独设置，可按水质、水压、水温及室外供水情况，考虑技术、经济和安全条件来组成不同的供水系统。

　　(2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类：

　　①生活污水管道。排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。

　　②工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。

　　③室内雨水管道。接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。

　　(3)热水供应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。

　　(4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成：①热源部分。是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等。②输热部分。是热量输送管网，如室外供暖管道。③散热部分。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。

　　(5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有**、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。

　　(6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。

　　(7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。

　　2.房屋建筑电气设备房屋建筑电气设备主要有：

　　(1)供电及照明设备。供电设备有：

　　①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。

　　②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。

　　③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。

　　④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。照明设备包括：开关、插座和各种照明灯具。

　　(2)弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。

　　(3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下：

　　①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。

　　②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。

　　③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。

　　④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层 器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。

　　(4)防雷装置。通常是指避雷网等。建筑物对上述设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求而确定的，如普通住宅，一般只设置给排水、供电及照明、电视、电话等设备;对于高层建筑，要增加电梯、消防等设备;而现代化综合性商业大厦，则几乎包括以上所列的全部设备，而且设备更先进，品种更齐全

　　三、设备的登记与建档物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。设备登记卡其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保养、维修计划的依据。

　　四、设备管理内容设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下：

　　1.使用管理使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。

　　2.维修养护管理维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。

　　3.安全管理安全管理在房屋设备管理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。

　　4.技术档案资料管理这是设备的基础资料管理，它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。参考物业词典。

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：物业服务设备设施维护保养监管制度

　　1.0目的

　　为更好的对设备设施进行维护保养，确保设备设施正常的运行。

　　2.0范围

　　适用于远洋•奥林匹克公馆物业服务中心工程部

　　3.0职责

　　3.1.1认真做好设备设施巡视检查并详细记录，定期由工程主管、服务中心经理检查签字确认。

　　3.1.2建立逐级报告程序：

　　3.1.3监管人员工程主管项目经理公司领导

　　3.1.4如在维护保养检修中发现零备件存在故障隐患，目前可暂时正常运行不影响客户的正常使用。监管人员与维保单位确认后上报工程主管，工程主管现场确认，商议解决方案，报公司领导签字后实施解决方案。

　　3.1.5在不影响客户正常使用设备设施的情况下用最短时间排除故障以恢复设备设施的正常运行。同时逐级上报，监管人员跟踪设备设施的维修全过程做出详细记录。

　　3.1.6当维护保养设备发生故障，如不处理故障会影响到客户正常使用，监管人员必须立即通知维保单位人员马上到达现场。同时逐级报告，夜班时报告值班主管，必须在双方(维保单位、工程部监管人员)人员现场确认签字后方可立即更换，从此时起监管人员跟踪维修直到故障处理结束。做好详细记录，事后一周内，维保单位的技术部门出具分析报告上交工程部并报公司领导批示。

　　3.1.7维护保养合同之外的维修，维保单位根据我方建议提供施工方案及费

　　明细逐级上报，经公司领导批准后方可实施。工程主管制定监管事项，

　　监管人员执行监管事项及跟踪全过程。

　　3.1.8正常维修如果需要更换的零备件价值超过￥2000.00元时。需要维保单位提供书面技术分析报告，工程主管提供专业意见。监管人员及工程主管确认签字后一并提交上级领导。经协商确认后才可进行更换。

　　3.1.9所有更换下来的坏损件一律由工程部收回。更换所有零备件均需由监管人员和工程主管签字并做书面记录

　　3.1.10工程主管根据不同维保项目制定监管人操作程序。

　　3.1.11定期召开月度维保会，总结本月度设备设施运行状况，分析存在的问题并提出解决方案。同时商订下个月度主要设备设施的维护保养工作内容。

篇3：物业设备设施维护保养方案

　　物业设备设施维护保养方案全文：设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。

　　一、设备设施维保计划的建立

　　1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划

　　1)制定维修保养计划的准备工作内容：

　　确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划

　　2)确定保养的内容：

　　保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。

　　2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则：

　　1)设施设备使用频率

　　2)设施设备运行状况(故障隐患)

　　3)维养工作的合理时间(避开客户使用大的时间段、节假日)，具体实施维修保养的时间

　　4)维修保养项目及内容

　　5)备品、备件计划， 预计费用

　　设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转;同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。

　　二、设备维护保养的类别：

　　设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修

　　(一)设备的维护保养

　　1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。

　　2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作

　　(二)设备的计划检修

　　设备计划检修是建立在设备点检基础上的

　　1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。

　　2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检 修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修

　　三、设备保养管理规程

　　(一)、实施目的：

　　规范各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常使用。

　　(二)、职责：

　　1、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况进行检查。

　　2、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项保养工作。

　　(三)、保养管理规程

　　1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。

　　2、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准备工具、备件及技术资料。

　　3、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指导，保证维修人员安全及维修质量。

　　4、保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照设备操作规范实施。

　　5、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。

　　6、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。

　　7、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。

　　8、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。

　　9、对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。

　　10、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。

　　11、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。

　　12、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。

　　13、保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。

　　14、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。

　　四、设备设施的保养计划实施：

　　设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行，在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、保养周期等，实施维保后要进行验收和记录。

　　一、水泵房设备维修保养：

　　比如每年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　1、电动机维修保养：

　　a)断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工作。

　　b)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复：

　　c)电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应牢固紧密;

　　d)检查电动机轴承有无异常声响，如有则应更换同型号规格轴承

　　e)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理;

　　f)电动机机壳保护接地线是否良好 ，紧固

　　g)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　2、水泵维修保养：

　　a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常摩擦响，则应更换同型号规格轴承：

　　b)检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或更换机械密封;

　　c)。如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　d)检查水泵机组螺栓是否禁固，如松弛则应拧紧。

　　3、控制柜维修保养：

　　强电专业技工每月应对大厦内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物;

　　2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换;

　　3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改;

　　4)交流接触器维修保养：

　　A.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　B.清除触头表面及四周的污物(但不要修挫触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

　　C.清洁铁芯上的油污及脏物;

　　D.检查复位调簧情况;

　　E.拧紧所有紧固件。

　　5)自耦减压启动器维修保养：

　　A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;

　　B.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　6)热继电器维修保养：

　　A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：

　　B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　7)自动空气开关维修保养：

　　A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;

　　B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;

　　C.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;

　　D.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。

　　8)中间继电器、信号继电器维修保养：

　　对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　9)信号灯、指示仪表维修保养：

　　A.检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换相同规格的小灯泡;

　　B.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　10)远传压力表维修保养：

　　A.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

　　B.检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严重则应重新焊接;

　　C.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。

　　二、高压配电维修保养：

　　1、干式变压器维修保养。

　　1) 清扫变压器高低压绕组及铁心外表面。

　　2)拧紧变压器高低压出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;

　　3)检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严重时应更换地线。

　　4)检查清洁降温风扇、测温探头是否完好。

　　2、高压开关柜维修保养。

　　高压开关柜维修保养工作主要为母线外观清洁、联结点检查。

　　3、低压配电柜维修保养。

　　1)断路器(自动空气开关)维修保养：

　　A. 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理，处理后达不到要求的应更换。

　　B. 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;

　　C. 断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

　　2)电容器维修保养：

　　A. 清理外壳灰尘，使电容器散热良好;

　　B. 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;

　　C. 检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;

　　D. 检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

　　3)交流接触器维修保养：

　　A. 清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢;

　　B. 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　C. 清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

　　D. 清洁铁芯表面的油垢及脏物;

　　E. 紧固进出线联结点。

　　4)热继电器维修保养：

　　A. 检查热继电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更换;

　　B. 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。处理后达不到要求的应更换;

　　E. 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;

　　F. 检查主触头表面有效的金属颗粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭;

　　G. 检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;

　　H. 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。

　　5)二次回路维修保养：

　　A. 号码管是否清洗或掉落，如是则补上新号码管;

　　B. 接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

　　6)主回路维修保养：

　　A. 标识牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;

　　B. 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;

　　C. 母线排油漆是否脱落，如脱落应重新油漆。

　　三、对分包项目的设备设施维修保养管理：

　　1、专业主管和员工要熟悉有关服务分包合同的内容;

　　2、各专业主管要根据分包合同的相关规定指定专人严格监督检查服务供方对设备设施的维修保养工作;

　　3、各专业主管要对服务供方每次对设备设施的维修情况作详细记录，并对其工作进行验收;

　　4、对不能按照合同规定执行的服务供方要及时通知其改进，发放整改通知书，并报负责人。

篇4：物业设备设施维护保养

　　物业设备设施维护保养内容文章，提供了物业设备设施维护保养标准、时间、责任人等详细标准，涵盖了物业供配电系统、空调系统、给水系统、排水系统、消防系统、安防系统等设备设施。

　　一、物业供配电系统

　　1. 专变变压器

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘

　　2.检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常，

　　3.测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档，

　　4.清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。

　　5.视运行情况调整档位和优化运行。

　　保养时间

　　6月、12月的1-5号

　　执行人

　　供电局/维修组配合跟进

　　2. 专变高低压房

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，

　　2.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，

　　3.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护;

　　4.检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常，

　　5.检查各抽屉柜是否灵活，

　　6.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

　　7.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃，

　　8.现场电路图、上墙资料完好。

　　保养时间

　　6月、12月的1-5号

　　执行人

　　供电局/维修组配合跟进

　　3 . 发电机

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固，

　　2.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护;

　　3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　4.检查蓄电池电压和电液比重，

　　5.检查皮带的张紧程度，

　　6.清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管，

　　7.定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)，

　　8.检查柴油箱、输油管有无渗漏，

　　9.检查接地线有无松脱，

　　10.检查运水烟箱运转是否正常，

　　11.模拟断电测试自动起机及来电自动停机，

　　12.所有选择开关打至自动状态，

　　13.清扫地面，检查标识、门锁，

　　14.现场电路图、上墙资料完好。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的10-13号

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　4. 层间配电房

　　1.保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线，

　　2.检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，

　　3.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，

　　4.每年一次对接触器进行拆件维护;

　　5.检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常，

　　6.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。

　　7.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　8.现场电路图完好。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的14-25号

　　执行人

　　维修组

　　5 . 风柜、水泵配电柜

　　(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)

　　1.保养前需停电、验电、挂接地线，除尘，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，

　　3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　4.清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。

　　5.对变频器进行除尘紧固接线，

　　6.每年一次对接触器进行拆件维护;

　　7.现场电路图完好。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的1-10号

　　执行人

　　维修组

　　6 . 广场喷泉配电控制系统

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，

　　3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　4.检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常，

　　5.每年一次对接触器进行拆件检查，

　　6.现场电路图完好。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的11-20号

　　执行人

　　维修组

　　7 .公共配电箱

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，

　　3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　4.检查标识、门锁，

　　5.每年一次对接触器、变频器进行拆件检查，

　　6.现场电路图完好。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的11-20号

　　执行人

　　维修组

　　二、物业供水系统

　　8. 生活用水水池

　　1.排清池内存水用药水进行清洗和消毒，

　　2.确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。

　　保养时间

　　1、4、7、10月

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　9. 广场喷泉

　　1.检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损，

　　2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常，

　　3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固， 4.定期测试，保证功能正常。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的25-30号

　　执行人

　　维修组

　　10. 生活消防水泵房

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

　　2.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　3.各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　4.拧紧电机固定螺丝，

　　5.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫，

　　6.现场电路图完好，温度确保不超过35℃，

　　7.每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表。

　　8.检查标识是否完好清晰，

　　9.检查缓闭式液位控制器是否正常。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的25-30号

　　执行人

　　维修组

　　11. 市政给水管

　　1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

　　2.阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油，

　　3.每二年除锈刷漆翻新。

　　4.清洗Y隔。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的30号

　　执行人

　　维修组

　　12. 各层给水管

　　1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常，

　　2.检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油，

　　3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。

　　4.清洗Y隔。

　　保养时间

　　2、5、8、11月的1-5号

　　执行人

　　维修组

　　三、物业排水系统

　　13. 隔油池

　　1.每日清理隔渣油脂等残留物，

　　2.每月至少一次全面清理隔油池，

　　3.每日至少二次投放药物，

　　4.废水主排放口检测水样并提交化验报告，

　　5.各隔油系统维护。

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　14. 污粪池(井)

　　1.每半年彻底清理抽排一次，

　　2.确保不满溢、不板结、不堵塞。

　　保养时间

　　1、7月

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　15. 污水、雨水、粪管

　　1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱，

　　2.检查标识是否清晰，

　　3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)，

　　4.定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。

　　保养时间

　　2、5、8、11月的6-10号

　　执行人

　　维修组

　　16. 集水井

　　1.定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，(遇雨水季节需增加巡检次数)，

　　2.检查液位浮子、手自动状态是否正常，

　　3.检查连接管有无松动，标识是否清晰，

　　4.每半年将止回阀解体维修。

　　保养时间

　　2、5、8、11月的11-15号

　　执行人

　　维修组、清洁部

　　四、物业空调系统

　　17. 空调主机

　　1.定期表面除尘，

　　2.检查保温层有无翻松，3.主机机体上各驳接口有无渗漏油、水，

　　4.检查开关接线接头是否过热并紧固，

　　5.检查接地线是否牢固，

　　6.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　7.检查各参数是否在允许范围内，

　　8.每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次通炮，(当小温差大于3时需进行通炮)。

　　执行人

　　专业空调公司/维修组配合跟进

　　18. 冷冻泵

　　1.定期表面除尘，

　　2.检查保温层有无翻松，

　　3.检查开关接线接头是否过热并紧固，

　　4.检查接地线是否牢固，

　　5.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　6.检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5%。

　　7.每月对电机水泵轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　8.拧紧电机固定螺丝，

　　9.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，

　　10.配电柜现场电路图完好，

　　11.检查标识是否清晰，

　　12.每年一次更换水系统。

　　13.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的21-25号

　　执行人

　　维修组

　　19. 冷却泵

　　1.定期表面除尘，

　　2.检查开关接线接头是否过热并紧固，

　　3.检查接地线是否牢固，

　　4.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　5.检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，

　　6.每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　7.拧紧电机固定螺丝，

　　8.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，

　　9.检查标识是否完好清晰，

　　10.配电柜现场电路图完好。

　　11.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的25-30号

　　执行人

　　维修组

　　20. 冷却塔

　　1.定期检查电机开关接线接头是否过热，

　　2.检查接地线是否牢固，

　　3.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　4.检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5%。

　　5.每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　6.拧紧电机固定螺丝，

　　7.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是否正常，

　　8.每周一次吸泥并进行水处理，

　　9.每半月检查电机皮带(必要时调整)，

　　10.每月至少一次清洗冷却塔和填料，

　　11.每季对风轮除尘，

　　12.每年一次更换水系统，

　　13.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　14.检查标识是否完好清晰。

　　15.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　执行人

　　专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进

　　21. 盘管风机

　　1.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　2.每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　3.拧紧电机固定螺丝，

　　4.检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，

　　5.冷凝排水管和风管保温层有无翻松，

　　6.排水是否顺畅，

　　7.每月疏通排水管和清洗风滤网，

　　8.每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，

　　9.每年更换风滤网(必要时提前更换)，

　　10.地面卫生打扫，

　　11.检查标识是否完好清晰。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的25-30号

　　执行人

　　专业空调维保公司/维修组配合跟进

　　22. AHU、送(新)风、排风机

　　1.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　2.每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　3.每月检查电机皮带张紧度(从静止位置能压下2cm为正确)，

　　4.拧紧电机固定螺丝，

　　5.检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，

　　6.保温层有无翻松，传感器、压力表是否正常，冷凝排水是否顺畅，

　　7.每月清洗风滤网，

　　8.每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，

　　9.每半年对风阀的转动部分加注润滑油，

　　10.每年更换风滤网，

　　11.地面卫生打扫，

　　12.检查标识是否完好清晰。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的25-30号

　　执行人

　　专业空调维保公司/维修组配合跟进

　　五、物业消防系统

　　23. 主机

　　1.停电除尘，

　　2.检查内部线路，紧固接线，

　　3.定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验)

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　24. 水管

　　1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新(不锈钢除外)，

　　2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

　　3.压力表、水表、标识是否正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　25. 消火栓

　　1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新(不锈钢除外)，

　　2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏。

　　3.配套设施是否完好，标识是否清澈。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　26. 防火卷帘

　　1.手动试验上升、下降灵活，

　　2.检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　3.电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝，

　　4.每季度定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　27. 喷淋

　　1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

　　2.阀门杆加润滑油，

　　3.喷淋头定期抹尘。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　28. 烟感、温感

　　1.每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器)，

　　2.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　29. 消防、送风、排风排烟机

　　1.对配电柜进行除尘，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常，

　　3.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　4.每半年对电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫。

　　5.检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭，火警状态开启，防火阀70℃或270℃关闭)，

　　6.每半年对风阀的转动部分加注润滑油，

　　7.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　30. 破玻

　　1.检查接线有无松动，胶片有无破损，

　　2.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　31. 对讲

　　1.检查接线有无松动，音量能满足要求，

　　2.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　32. 警报器

　　1.检查接线有无松动，音量能满足要求，

　　2.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　33. 湿式报警阀

　　1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

　　2.传感器、压力表是否正常，

　　3.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　34. 消防、喷淋及相关恒压水泵

　　1.手动试验水泵检查机械、各参数是否正常，

　　2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，

　　4.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　35. 安全通道

　　1.防火门定期检查闭门器是否正常，

　　2.门体有无破损，

　　3.门铰转轴加润滑油。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　36. 安全出口、应急灯(包括地下室)

　　1.定期充放电测试，保证功能正常。

　　2.每次放电不小于30分钟。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　六、物业安防监控系统

　　37. 摄像头、录像机

　　1.录像机除尘，检查各功能是否正常，

　　2.每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘，

　　3.定期测试，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　七、物业BA系统

　　38. 电脑主机、DDC控制器、模块

　　1.每半年除尘，紧固接线，

　　2.检查各功能是否正常，

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业公司、维修组

　　八、物业车道闸系统

　　39. 收费系统

　　1.除尘，检查内部线路，紧固接线，

　　2.定期测试，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业维保公司/维修组

　　九、物业电梯系统

　　40. 机房

　　1.电源箱除尘，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，

　　3.检查接地线，

　　4.摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　5.清扫地面，温度确保不超过35℃，

　　6.检查标识、门锁

　　执行人

　　专业电梯公司/维修组配合跟进

　　41. 轿厢

　　1.定期检查按键，显示器，平层功能是否正常，

　　2.检查五方通话系统是否达到通话标准，

　　3.检查门缝门坑、门感应是否正常，

　　4.检查照明、空调及标识是否正常。

　　执行人

　　专业电梯公司/维修组配合跟进

　　十、物业楼宇土木建筑、公共设施

　　42. 楼体

　　1.检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹，如有裂纹应及时修补，

　　2.每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　43. 公共广场、园林

　　1.检查排水沟无杂物，无积水，沟盖完整，

　　2.检查灯杆牢固度，无生锈，电线无外露，

　　3.木地台木质结构完整，无毛刺，每二年对木质进行刷光漆翻新，

　　4.绿化水龙头渗漏无，

　　5.路面地砖是否松脱，

　　6.井盖标识是否清晰，金属边框有无弯边。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　44. 大堂

　　1.检查玻璃门无变形，无松动，活动自如，金属边无松脱，

　　2.每月对地弹簧、转动部件加润滑油;

　　3.装饰材料(地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰)是否松动、脱落。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　45. 玻璃幕墙

　　1.检查有无裂纹，活动窗螺丝无松脱、缺失，活动自如，

　　2.每季对活动部件加润滑油;

　　3.检查粘合胶有无老化、脱胶现象，

　　4.每年测量防雷接地电阻是否正常范围内。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　46. 各层防火门

　　1.插锁无失效，固定是否牢固，

　　2.闭门器是否正常(拉力适中，15秒内能缓慢完全关闭，不发出大响声)，

　　3.门与门框有无摩擦，

　　4.每月对门铰、插锁进行加固、润滑，

　　5.门锁手动开启把手应设在里间(火警状态能迅速向楼梯方向逃生)，

　　6.每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　47. 地下层

　　1.检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水，

　　2.地坪漆有无离底、脱落，标志线有无褪色，

　　3.每半年对人防门的转动机构加润滑油，

　　4.每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　48. 消防楼梯

　　1.每季度检查扶手拦杆有无松动，

　　2.每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新(栏杆除锈油漆，墙壁补灰、打磨、刷墙面漆)。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　49. 升降车

　　1.对配电柜进行除尘，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常，

　　3.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　4.每半年对转动部分、电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，

　　5.检查各部件的牢固性，

　　6.每年需进行特种设备年检，确保性能正常安全，

　　7.定期测试，保证功能正常。

　　8.每二年对金属部分进行除锈油漆翻新。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

篇5：物业设备设施维护保养内容

　　物业设备设施维护保养内容文章，提供了物业设备设施维护保养标准、时间、责任人等详细标准，涵盖了物业供配电系统、空调系统、给水系统、排水系统、消防系统、安防系统等设备设施。

　　一、物业供配电系统

　　1. 专变变压器

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘

　　2.检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常，

　　3.测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档，

　　4.清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。

　　5.视运行情况调整档位和优化运行。

　　保养时间

　　6月、12月的1-5号

　　执行人

　　供电局/维修组配合跟进

　　2. 专变高低压房

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，

　　2.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，

　　3.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护;

　　4.检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常，

　　5.检查各抽屉柜是否灵活，

　　6.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

　　7.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃，

　　8.现场电路图、上墙资料完好。

　　保养时间

　　6月、12月的1-5号

　　执行人

　　供电局/维修组配合跟进

　　3 . 发电机

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固，

　　2.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护;

　　3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　4.检查蓄电池电压和电液比重，

　　5.检查皮带的张紧程度，

　　6.清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管，

　　7.定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)，

　　8.检查柴油箱、输油管有无渗漏，

　　9.检查接地线有无松脱，

　　10.检查运水烟箱运转是否正常，

　　11.模拟断电测试自动起机及来电自动停机，

　　12.所有选择开关打至自动状态，

　　13.清扫地面，检查标识、门锁，

　　14.现场电路图、上墙资料完好。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的10-13号

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　4. 层间配电房

　　1.保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线，

　　2.检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，

　　3.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，

　　4.每年一次对接触器进行拆件维护;

　　5.检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常，

　　6.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。

　　7.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　8.现场电路图完好。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的14-25号

　　执行人

　　维修组

　　5 . 风柜、水泵配电柜

　　(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)

　　1.保养前需停电、验电、挂接地线，除尘，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，

　　3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　4.清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。

　　5.对变频器进行除尘紧固接线，

　　6.每年一次对接触器进行拆件维护;

　　7.现场电路图完好。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的1-10号

　　执行人

　　维修组

　　6 . 广场喷泉配电控制系统

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，

　　3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　4.检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常，

　　5.每年一次对接触器进行拆件检查，

　　6.现场电路图完好。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的11-20号

　　执行人

　　维修组

　　7 .公共配电箱

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，

　　3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　4.检查标识、门锁，

　　5.每年一次对接触器、变频器进行拆件检查，

　　6.现场电路图完好。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的11-20号

　　执行人

　　维修组

　　二、物业供水系统

　　8. 生活用水水池

　　1.排清池内存水用药水进行清洗和消毒，

　　2.确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。

　　保养时间

　　1、4、7、10月

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　9. 广场喷泉

　　1.检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损，

　　2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常，

　　3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固， 4.定期测试，保证功能正常。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的25-30号

　　执行人

　　维修组

　　10. 生活消防水泵房

　　1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，

　　2.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　3.各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　4.拧紧电机固定螺丝，

　　5.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫，

　　6.现场电路图完好，温度确保不超过35℃，

　　7.每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表。

　　8.检查标识是否完好清晰，

　　9.检查缓闭式液位控制器是否正常。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的25-30号

　　执行人

　　维修组

　　11. 市政给水管

　　1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

　　2.阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油，

　　3.每二年除锈刷漆翻新。

　　4.清洗Y隔。

　　保养时间

　　1、4、7、10月的30号

　　执行人

　　维修组

　　12. 各层给水管

　　1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常，

　　2.检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油，

　　3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。

　　4.清洗Y隔。

　　保养时间

　　2、5、8、11月的1-5号

　　执行人

　　维修组

　　三、物业排水系统

　　13. 隔油池

　　1.每日清理隔渣油脂等残留物，

　　2.每月至少一次全面清理隔油池，

　　3.每日至少二次投放药物，

　　4.废水主排放口检测水样并提交化验报告，

　　5.各隔油系统维护。

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　14. 污粪池(井)

　　1.每半年彻底清理抽排一次，

　　2.确保不满溢、不板结、不堵塞。

　　保养时间

　　1、7月

　　执行人

　　专业维保公司/维修组配合跟进

　　15. 污水、雨水、粪管

　　1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱，

　　2.检查标识是否清晰，

　　3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)，

　　4.定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。

　　保养时间

　　2、5、8、11月的6-10号

　　执行人

　　维修组

　　16. 集水井

　　1.定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，(遇雨水季节需增加巡检次数)，

　　2.检查液位浮子、手自动状态是否正常，

　　3.检查连接管有无松动，标识是否清晰，

　　4.每半年将止回阀解体维修。

　　保养时间

　　2、5、8、11月的11-15号

　　执行人

　　维修组、清洁部

　　四、物业空调系统

　　17. 空调主机

　　1.定期表面除尘，

　　2.检查保温层有无翻松，3.主机机体上各驳接口有无渗漏油、水，

　　4.检查开关接线接头是否过热并紧固，

　　5.检查接地线是否牢固，

　　6.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　7.检查各参数是否在允许范围内，

　　8.每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次通炮，(当小温差大于3时需进行通炮)。

　　执行人

　　专业空调公司/维修组配合跟进

　　18. 冷冻泵

　　1.定期表面除尘，

　　2.检查保温层有无翻松，

　　3.检查开关接线接头是否过热并紧固，

　　4.检查接地线是否牢固，

　　5.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　6.检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5%。

　　7.每月对电机水泵轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　8.拧紧电机固定螺丝，

　　9.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，

　　10.配电柜现场电路图完好，

　　11.检查标识是否清晰，

　　12.每年一次更换水系统。

　　13.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的21-25号

　　执行人

　　维修组

　　19. 冷却泵

　　1.定期表面除尘，

　　2.检查开关接线接头是否过热并紧固，

　　3.检查接地线是否牢固，

　　4.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　5.检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，

　　6.每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　7.拧紧电机固定螺丝，

　　8.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，

　　9.检查标识是否完好清晰，

　　10.配电柜现场电路图完好。

　　11.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的25-30号

　　执行人

　　维修组

　　20. 冷却塔

　　1.定期检查电机开关接线接头是否过热，

　　2.检查接地线是否牢固，

　　3.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　4.检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5%。

　　5.每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　6.拧紧电机固定螺丝，

　　7.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是否正常，

　　8.每周一次吸泥并进行水处理，

　　9.每半月检查电机皮带(必要时调整)，

　　10.每月至少一次清洗冷却塔和填料，

　　11.每季对风轮除尘，

　　12.每年一次更换水系统，

　　13.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　14.检查标识是否完好清晰。

　　15.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

　　执行人

　　专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进

　　21. 盘管风机

　　1.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　2.每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　3.拧紧电机固定螺丝，

　　4.检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，

　　5.冷凝排水管和风管保温层有无翻松，

　　6.排水是否顺畅，

　　7.每月疏通排水管和清洗风滤网，

　　8.每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，

　　9.每年更换风滤网(必要时提前更换)，

　　10.地面卫生打扫，

　　11.检查标识是否完好清晰。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的25-30号

　　执行人

　　专业空调维保公司/维修组配合跟进

　　22. AHU、送(新)风、排风机

　　1.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　2.每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

　　3.每月检查电机皮带张紧度(从静止位置能压下2cm为正确)，

　　4.拧紧电机固定螺丝，

　　5.检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，

　　6.保温层有无翻松，传感器、压力表是否正常，冷凝排水是否顺畅，

　　7.每月清洗风滤网，

　　8.每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，

　　9.每半年对风阀的转动部分加注润滑油，

　　10.每年更换风滤网，

　　11.地面卫生打扫，

　　12.检查标识是否完好清晰。

　　保养时间

　　3、6、9、12月的25-30号

　　执行人

　　专业空调维保公司/维修组配合跟进

　　五、物业消防系统

　　23. 主机

　　1.停电除尘，

　　2.检查内部线路，紧固接线，

　　3.定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验)

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　24. 水管

　　1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新(不锈钢除外)，

　　2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

　　3.压力表、水表、标识是否正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　25. 消火栓

　　1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新(不锈钢除外)，

　　2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏。

　　3.配套设施是否完好，标识是否清澈。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　26. 防火卷帘

　　1.手动试验上升、下降灵活，

　　2.检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　3.电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝，

　　4.每季度定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　27. 喷淋

　　1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

　　2.阀门杆加润滑油，

　　3.喷淋头定期抹尘。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　28. 烟感、温感

　　1.每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器)，

　　2.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　29. 消防、送风、排风排烟机

　　1.对配电柜进行除尘，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常，

　　3.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　4.每半年对电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫。

　　5.检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭，火警状态开启，防火阀70℃或270℃关闭)，

　　6.每半年对风阀的转动部分加注润滑油，

　　7.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　30. 破玻

　　1.检查接线有无松动，胶片有无破损，

　　2.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　31. 对讲

　　1.检查接线有无松动，音量能满足要求，

　　2.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　32. 警报器

　　1.检查接线有无松动，音量能满足要求，

　　2.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　33. 湿式报警阀

　　1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，

　　2.传感器、压力表是否正常，

　　3.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　34. 消防、喷淋及相关恒压水泵

　　1.手动试验水泵检查机械、各参数是否正常，

　　2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，

　　4.定期测试联动，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　35. 安全通道

　　1.防火门定期检查闭门器是否正常，

　　2.门体有无破损，

　　3.门铰转轴加润滑油。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　36. 安全出口、应急灯(包括地下室)

　　1.定期充放电测试，保证功能正常。

　　2.每次放电不小于30分钟。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　六、物业安防监控系统

　　37. 摄像头、录像机

　　1.录像机除尘，检查各功能是否正常，

　　2.每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘，

　　3.定期测试，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业消防公司、安管部、维修组

　　七、物业BA系统

　　38. 电脑主机、DDC控制器、模块

　　1.每半年除尘，紧固接线，

　　2.检查各功能是否正常，

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业公司、维修组

　　八、物业车道闸系统

　　39. 收费系统

　　1.除尘，检查内部线路，紧固接线，

　　2.定期测试，保证功能正常。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　专业维保公司/维修组

　　九、物业电梯系统

　　40. 机房

　　1.电源箱除尘，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，

　　3.检查接地线，

　　4.摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，

　　5.清扫地面，温度确保不超过35℃，

　　6.检查标识、门锁

　　执行人

　　专业电梯公司/维修组配合跟进

　　41. 轿厢

　　1.定期检查按键，显示器，平层功能是否正常，

　　2.检查五方通话系统是否达到通话标准，

　　3.检查门缝门坑、门感应是否正常，

　　4.检查照明、空调及标识是否正常。

　　执行人

　　专业电梯公司/维修组配合跟进

　　十、物业楼宇土木建筑、公共设施

　　42. 楼体

　　1.检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹，如有裂纹应及时修补，

　　2.每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　43. 公共广场、园林

　　1.检查排水沟无杂物，无积水，沟盖完整，

　　2.检查灯杆牢固度，无生锈，电线无外露，

　　3.木地台木质结构完整，无毛刺，每二年对木质进行刷光漆翻新，

　　4.绿化水龙头渗漏无，

　　5.路面地砖是否松脱，

　　6.井盖标识是否清晰，金属边框有无弯边。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　44. 大堂

　　1.检查玻璃门无变形，无松动，活动自如，金属边无松脱，

　　2.每月对地弹簧、转动部件加润滑油;

　　3.装饰材料(地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰)是否松动、脱落。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　45. 玻璃幕墙

　　1.检查有无裂纹，活动窗螺丝无松脱、缺失，活动自如，

　　2.每季对活动部件加润滑油;

　　3.检查粘合胶有无老化、脱胶现象，

　　4.每年测量防雷接地电阻是否正常范围内。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　46. 各层防火门

　　1.插锁无失效，固定是否牢固，

　　2.闭门器是否正常(拉力适中，15秒内能缓慢完全关闭，不发出大响声)，

　　3.门与门框有无摩擦，

　　4.每月对门铰、插锁进行加固、润滑，

　　5.门锁手动开启把手应设在里间(火警状态能迅速向楼梯方向逃生)，

　　6.每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　47. 地下层

　　1.检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水，

　　2.地坪漆有无离底、脱落，标志线有无褪色，

　　3.每半年对人防门的转动机构加润滑油，

　　4.每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　48. 消防楼梯

　　1.每季度检查扶手拦杆有无松动，

　　2.每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新(栏杆除锈油漆，墙壁补灰、打磨、刷墙面漆)。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组

　　49. 升降车

　　1.对配电柜进行除尘，

　　2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常，

　　3.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，

　　4.每半年对转动部分、电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，

　　5.检查各部件的牢固性，

　　6.每年需进行特种设备年检，确保性能正常安全，

　　7.定期测试，保证功能正常。

　　8.每二年对金属部分进行除锈油漆翻新。

　　保养时间

　　2、5、8、11月

　　执行人

　　维修组