物业设施维修养护实施细则

　　物业维修养护实施细则

　　根据日常巡视检查的结果，由管理处工程部组织专业人员实施房屋建筑的日常零星维修养护工作。每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的鉴定，据此制订年度修缮养护计划和实施方案。另外，遇暴雨等恶劣天气，对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制定针对性的维护计划和实施方案。

　　对金属结构、构件的修缮与养护，是我公司今后实施物业管理的重点。因此，要高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护，确保结构的安全性。

钢质构件产生塑性变形后的维修

　　我公司定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时，根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形，如变形严重则选用合格的构件进行更换。

连接部位损坏的维修

　　金属结构构件连接处的好坏，主要是焊接时焊接缺陷所造成。由于屋顶金属结构，既要有足够的承受静荷载能力，又要承受暴雨等恶劣气候引起的巨大动荷载，金属楼梯承受静荷载和动力荷载的影响，要高度重视焊接缺陷的处理。维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法是进行防腐处理。

　　油漆老化、脱落要求按照有关规定定期维修。

金属结构、构件的养护

　　对于金属结构、构件的养护，要求做好以下几方面的工作：

　　(1)对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。

　　(2)要求对钢质构件定期检查锈蚀状况，并采取必要的补救措施。

　　(3)做好建筑物的玻璃、排水设施维护工作，发现问题及时处理。

　　(4)在暴雨多发期间加强对结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。

砌体结构的修缮与养护

　　砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易开裂，引起房屋的透风、漏雨，不仅影响建筑物的外观美，降低隔热效果和安全感，并且受损部位会进一步受到腐蚀，导致砌体强度降低，轻者结构出现借位、变形，重者引起砌体结构局部倒塌，直接威胁到生命财产安全。

　　对于电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间，由于严格的保密要求，内墙采用加钢丝网等屏蔽措施，防止电波干扰和入侵，要求对这些部位墙体的维护和加固，除了保证墙体的耐久性外，还应保证金属网的完整性。

　　(1)砌体结构的修缮

　　主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，应首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时要求采用环保型高强材料修复。

　　(2)砌体结构的加固

　　随着建筑物投入使用年限的推移，砌体结构的承重构件(如墙、柱等)可能出现开裂、腐蚀变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，对砖砌体结构进行加固。

　　(3)砌体结构的养护

　　为防止砌体破坏，要求搞好砌体的维护和管理，防止超载，同时，要防止砌体受潮和受腐蚀进行定期检查、保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好。

　　屋面隔热层、保温层及屋面柔性分隔缝发生损坏要及时修复，减少和稳定温度裂缝发展。

钢筋混凝土结构的修缮与养护

　　物业管理公司必须制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。

房屋防水工程的修缮与养护

　　随着使用年限的增加，屋面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。

　　屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，要注重对防水屋面的修缮与管理，坚持防排结合，以防为主的原则，选用的维修养护材料，要求具有环保、新型、高效、高质的特点。搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。对防水工程必须建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。

房屋装饰工程的修缮与养护

　　房屋装饰工程包括外墙装饰、内墙装饰、柱、顶棚、楼地面装饰等。外墙面采用新型绿色环保涂料和塑钢玻璃作为装饰材料。内墙、柱面主要采用涂料、吸音板、装饰木材、铝板、大理石面、瓷砖等材料来装饰。楼地面采用石质块料(如大理石)、木地板、瓷砖等装饰材料。

　　我公司制定了严密的房屋装饰工程的修缮养护计划;对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持清洁、无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝。对房屋装饰工程的养护为目的，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。

门窗的修缮与养护

　　定期对门窗进行检查和维护，特别是暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。定期进行油漆。要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。

公用设施的维修和养护

　　公共设施的维修和养护，主要以加强日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患为主。

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篇2：房屋消防设施的养护

　　房屋消防设施的养护

　　人类的一切生产、生活等活动都离不开火，但一旦对火失去控制，就会酿成灾害。也就是说，火既可造福于人类，也可以使人们辛勤的劳动成果毁于一旦，甚至夺去宝贵的生命，破坏社会的安宁和繁荣。那么，火灾是怎样引起来的呢?先从着火必须具备的基本条件谈起。

　　着火，必须具有燃烧的三要素，即有可燃物，如衣物、纸张;有助燃物，如空气;有火源或一定的高温。三者如有机地结合在一起，就会引起燃烧，然后逐渐蔓延、扩大，形成火灾。

　　通用房屋中存在着大量的可燃物，如家具、衣物、纸张、油类、酒类、燃料、木材和室内装饰材料等;同时也存在着多种火源，如炉灶、吸烟的明火;助燃的空气则无处不有。因此，火灾的危险性随时随地都存在着。

　　人们在总结历次火灾教训时发现，引起火灾的原因，除有自然因素，如雷击、自然、地震等原因引起火灾外，更重要、更多见的火灾是人为因素造成的。如使用炉火、灯火不慎;使用燃气、燃料、电器设备不当;乱扔未熄灭的烟头、火柴，焚烧废物，玩火等，稍有疏忽，就可能引起火灾。造成上述情况，有的是属于思想麻痹，有的是缺乏防火知识，也有的是因平时没有灭火准备，遇到火情，惊慌失措，贻误时机，以致蔓延成灾。因此，只要认真做到“预防为主，防消结合”，人人都重视消除火灾隐患，并积极做好灭火准备，发现火情，迅速扑救，那么火灾是可以避免的。

　　防火、灭火是一项社会性、科学性、技术性都很强的系统工程，本节仅就通用房屋中的固定消防安全设施，谈谈有关使用和养护方面的知识。

　　通用房屋中的固定消防设施主要有防火门、消火栓、消防水箱、消防水泵、消防电梯、火灾自动探测报警器等;安全疏散设施主要有火灾事故照明和疏散指示标志等;电气防火安全设施主要有熔断器和防雷装置等。

　　一、防火门

　　防火门是一种活动的防火分隔物。通常在防火墙、前室、走道、楼梯间设置较高耐火极限的防火门。防火门是重要的防火设备，它是有效阻隔火势，保证人员安全疏散的重要设施之一。如果一栋建筑疏散楼梯的位置、形式、耐火能力等考虑十分周密完善，但若防火门耐火较差、启闭不灵或漏烟窜火，则可能导致整个楼梯间彻底失去完全疏散的作用。

　　防火门按燃烧性能有非燃烧体防火门和难燃烧体防火门;按开启方式有平开门、推拉门、悬挂门(升降门)和卷帘门等。

　　我国将防火门分为三级：甲级须耐火1.2小时，多为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉，主要用于防火分区的门洞口处;乙级须耐火0.9小时，其构造为厚木板单面或双面钉石棉板及铁皮，有的将木料经防火浸料处理，主要设在楼梯间、前室及消防电梯前室门洞口处;丙级应耐火0.6小时，主要用作管道井的检修门。

　　防火门在安装使用和养护管理中应当注意以下几点：

　　1.由于火灾时不可能随手关门，故防火门必须自动关闭，需设自动闭门器。目前自动闭门器分油压式及弹簧式两类，前者有缓冲油泵可使门缓慢关闭。用于防火门者多为单向开启的油压式门顶弹簧及单管式弹簧合页。不可忽视的是，这类自动闭门器不要误将其装在靠走道(受火面)一边，以免在火灾时遭高温破坏。平时要保证灵敏有效，一旦损坏要及时更换。

　　2.平时处于开启状态下的防火门，必须设固定装置，以便于通行。一般设有电磁释放开关或易熔合金把门固定在两边墙上，火灾时断电失磁(或通电生磁而将锁舌吸开)或烧熔合金，门则在弹簧作用下自动关闭。值得注意的是，不能采用挂钩或门卡将门固定，火灾时慌乱的人员将不会把门关上而易窜入烟火，从而使走道和楼梯间失去安全疏散的作用。

　　3.专作疏散的楼梯间防火门，平时为了防盗在使用中往往被锁上。为了解决即防火又防盗的问题，可采用电磁门锁：本楼人员用钥匙开启而进入，火灾时由烟感器联动或消防控制室远距离控制而接通电路，锁舌则在磁力作用下缩回，门便可被推开。或者，也可设置简便的机械式推杠门锁，任何时候只要一推便开，人出去后门便回弹关上，由外面进入则需以钥匙开启，故可防止作案者进入楼内。

　　4.有的双扇防火门有咬口以便密闭，如果关闭时先后颠倒则不能关严，因此须设置控制门扇关闭前后步骤的顺序器。

　　5.防火门的门执手，如必须用手转动才能开启，则可能在火灾时因被烤烫而无法开门。为此宜用推杆式门锁，只需手推或身体挤压便可开启。

　　6.要防止地毯或室内陈设物卡住防火门，保证其在火灾情况下迅速开启密闭。

　　二、消火栓与消防水泵接合器

　　消火栓是城镇消防供水的主要水源之一。消火栓分为室内消火栓和室外消火栓。室内消火栓安装在建筑物内消防管网上，为室内固定消防设备，用于扑救建筑物内火灾。室外消火栓安装在城镇自来水管网上，供消防队灭火用。与消火栓配套的消防设备有消火栓连接器和室内消火栓箱。消防水泵接合器是消防车向室内给水管网补水的设备。

　　室内消火栓是室内管网向火场供火的、带有阀门的接口，为通用房屋内的固定消防设施，通常安装在消火栓箱内，与消防水带和水枪等器材配套使用。

　　室内消火栓主要材料为灰铸铁，由接口、阀体、手轮等组成。有三种型式：SN型--直角单出口室内消火栓;SNA型--45°单出口室内消火栓;SNS型--直角双出口室内消火栓。在安装使用和养护管理中应注意以下几点：

　　1.室内消火栓的安装，可按《给水排水标准图集》的要求进行安装。安装时要注意出水口的方向，以利使用时接装水带，对双出口消火栓，不接上水带的那个出水口应用闷盖盖好。

　　2.当遇有火警时，迅速打开消火栓箱，取出水带、水枪，将水带一端接在消火栓上，另一端与水枪连接，随即把消火栓手轮顺开启方向旋开，即能喷水扑救火灾。对于水枪、水带与室内消火栓已联接一起的，只要握住水枪，拉出水带，把消火栓手轮顺开启方向旋开即能喷水扑救火灾。

　　3.平时应经常检查室内消火栓是否完好，有无锈蚀、渗漏现象，接口垫圈是否完整无缺，老化的应及时更换。消火栓枪、水带连接是否绑扎牢固。阀杆上应经常加注润滑油，以防阀杆生锈。对长期不用的消火栓，要定期放水检查，使阀门转动机构得到转动机会，以便保证应急使用时能开启灵活自如，不会影响灭火。室内消火栓周围也不要乱堆乱放杂物或擅自圈占，以免妨碍使用。

　　消防水泵接合器是为高层建筑配套的自备消防设施，用以连接消防车、机动泵向建筑物内的管网输送消防用水。消防车通过该接合器的接口，向建筑物内的消防供水系统送水加压，使建筑物内部的室内消火栓或其它灭火装置得到充足的压力水源，用以扑灭不同楼层的火灾，从而解决高层建筑发生火灾后消防车灭火困难或因建筑物内部的室内消防给水管道水压低，供水不足或无法供水等问题。

　　消防水泵接合器主要由弯管、本体、法兰接管、法兰弯管、接口、闸阀、止回阀、安全阀等零部件组成。弯管、本体、法兰接管、法兰弯管等主要零件的材料为灰铸铁。闸阀在管路上作为开关作用，平时常开。止回阀的作用是防止水倒流。安全阀用来保证管路水压不大于1.6MPa，清除水锈破坏，以防意外。放水阀是供泄放管内余水之用，防止水冻腐蚀。底座支承着整个接合器，并和管路相连。接合器外露地上部分涂大红醇酸磁漆，地下涂黑色沥青清漆，内表面涂红丹酚醛防锈漆。

　　消防水泵接合器的型式有三种：SQ型--地上消防水泵接合器;SQ*型--地下消防水泵接合器;SQB型--墙壁消防水泵接合器。这三种型式适用安装于不同的场所。地上消防水泵接合器，栓身与接口高出地面，目标显著，使用方便。地下消防水泵接合器安装在路面下不占地方，特别适用于寒冷地区。墙壁消防接合器安装在建筑物墙根处，墙面上只露三个接口和装饰标牌，目标清晰、美观，使用方便。在安装使用和养护管理中应注意以下几点：

　　1.要按照规定的要求进行安装。使用消防水泵接合器的消防给水管路，应与生活用水管道分开，以防污染生活用水(如无条件分开，也应保证在使用时断开)。各零部件的连接及与地下管道的连接均需密封，以防渗漏。安装好后，应保证管道水平，闸阀、放水阀等开启应灵活。并进行1.6MPa压力的水压试验。放水阀及安全阀溢水口要和下水道其他水沟相通，以便用完后放出余水。

　　2.操作时要先打开井盖，关闭放水阀;然后拧开外螺纹固定接口的闷盖，接上水带即可由消防车供水;用后，要开启放水阀盖好井盖;取下水带拧好固定接口的闷盖。

　　3.消防水泵接合器，必须定人管理，定期保养，保证在使用时能正常工作。对已老化的密封件应及时更换。要防止任意埋压、圈占消防水泵接合器。

　　三、消防水箱与消防水泵

　　消防水箱是在建筑物室外给水管网不能经常保证室内给水管道有足够水压时设置的。

　　低层建筑室内消防水箱应贮存10分钟的室内消防用水量。高层建筑消防水箱的贮存量，一类建筑不应小于18立方米，二类建筑和一类住宅建筑不应小于12立方米，二类住宅建筑不应小于6立方米。其安装高度则必须满足最不利点所设置室内消火栓的水压。

　　消防用水与其他用水合并使用同一水箱时，应有确保消防用水不被移作它用的技术措施，如将其它用水的出水口高出消防用水的水面;但这时其储存的消防用水量，只能按该水面以下部分计算。

　　如消防水箱不能满足最不利点消火栓的水压，可设置固定消防水泵或气压水罐局部加压。如采用气压水罐，应保证消防用水的水量和水压。如采用固定消防水泵，应在水压不足的消火栓处(包括超过6层的单元式住宅、超过5层的其他民用建筑和超过4层的库房内的每个消火栓处)，设置远距离起动消防水泵的按钮;并且为了防止加压后的水倒流入水箱，还应在消防水箱的出水管上设置止回阀。

　　气压水罐是一种全自动式的局部增压供水装置。其基本原理是在水泵和供水管网之间增设了压力空气贮能罐。分为无隔膜式和隔膜式两种。由气压水罐、水泵、电机、控制柜、自动补气装置、空气过滤器、压力表及控制器等装置构成。

　　气压水罐的常见故障及其排除方法见表6-3-10。

　　消防水泵是保证室内给水管网压力和流量的机械设备，为了确保消防用水的持续供应，消防水泵要符合下列要求：

　　1.一组消防水泵，至少应有两条吸水管，其中一条发生故障时，其余的吸水管应仍能满足消防供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵则应各有独立的吸水管。

　　2.消防水泵的吸水管和出水管，为便于检查和维修，一般应敷设在水泵房的地面上;其阀门应设在操作方便的地方，并需有明显的启闭标志。

　　3.消防水泵的吸水管口径不应小于消防水泵进水口的直径。

　　4.消防水泵宜采用自灌式引水，以保证及时供水，一般应在接警后5分钟内即能启动工作。为保证在任何情况下都能正常运转，应设置两路电源或设备用内燃机动力。

　　5.消防水泵与动力机械应直接连接，如有困难时，可采用不少于4条的三角胶带传动，以免打滑。

　　6.固定消防水泵一般应设置备用泵，备用泵的工作能力不应小于主要泵。

　　7.消防水泵的出水管上，应装设止回阀和供试验、检查用的放水阀。

　　高压给水系统维持压力的消防水泵，在正常运行中，应严格监视或巡回检查水泵机组有否不正常的噪音或振动，轴承温度是否超过允许值(最高75℃)，各种监视仪表是否正常等。备用水泵和临时高压给水系统的消防泵的灌水状况、动力设备等应保持良好的战备状态，发生火警可以立即启动。

　　四、消防电梯

　　消防电梯是高层民用建筑特有的消防设施。普通电梯在火灾时往往因为切断电源而停止使用，而消防队员若靠攀登楼梯进行扑救，会因体力不足和运送器材困难而贻误战机，影响扑救火灾及抢救伤员。因此，高层建筑必须设置消防电梯，以便消防队员在火灾时能迅速到达起火层进行扑救工作，减少火灾损失和人员伤亡。

　　我国规定一类高层建筑、塔式住宅、十二层以上的单元式和通廊式住宅，以及高32米以上的二类高层建筑，其主体楼层为1500平方米内时应设1台消防电梯，1500～4500平方米内应设2台，超过则设3台，且宜分别在不同的防火分区内设置。

　　当建筑起火后，全部电梯须召回首层，若火灾发生在首层则停于较近层，待人员撤离后即锁上停止使用，而消防电梯则由消防队员操纵投入灭火救援的战斗。消防队员揿动控制按钮，或将专用钥匙插入切换开关(通常均设于首层电梯门旁)，消防电梯亦能回到首层供消防队使用。平时为充分发挥其潜力，消防电梯可兼作服务电梯之用。

　　消防电梯在安装使用和养护管理中应当注意以下几点：

　　1.为了防止烟火侵入井道及轿厢之中，消防电梯必须设前室保护。同时，前室既是消防队开展灭火战斗的基地，又是被救护的伤残者暂时避难地。因此，前室兼有保护、基地及避难等三重作用。为利于上述功能的实现，消防电梯的前室不得挪作它用或堆放杂物。

　　2.消防电梯轿厢大小应能容纳一副担架和数名人员，故承载能力不宜小于1500千克，轿厢尺长不宜小于1.5米×2.0米。完善的轿厢内还配有通讯联系、操作控制等多种设施，其内部装修须为不燃或难燃材料。此外，还应配备事故电源及紧急照明灯具。平时对上述这些设施要妥善保护，防止丢失损坏，以免影响使用。 　　3.消防电梯的井道和机房应单独设置，其本身墙体以及与相邻普通电梯井、机房之间的隔墙均应为防火墙，隔墙上的门应为甲级防火门。井道底部应有排水措施，以免消防用水大量流入井底后影响正常运行。为了排除某种情况下窜入井道的烟热，其顶部应设通风孔洞。此外，井道内还绝不允许敷设其他用途的电缆，以及使用可燃围护材料及涂料等。

　　4.专用的操纵按钮是消防电梯特有的装置，它设在首层电梯门边。要经常检查，时刻处于灵敏有效的状态。此外，通向消防电梯的走道要方便直捷，保持畅通无阻。

　　五、火灾自动探测报警设备

　　火灾自动探测报警设备是现代固定灭火设备的重要组成部分，一般由探测器、区域报警器和集中报警器等组成。发生火灾时，探测器将火灾信号转换成电信号，传送给区域报警器，再由区域报警器将信号转输到集中报警器。

　　火灾探测器的种类较多，有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等。利用火灾时发生的烟雾探测火灾的设备称为感烟探测器，常用的有离子感烟探测器和光电感烟探测器。感温探测器有定温式和恒动式两大类。光电探测器也分为红外线、紫外线两类。可燃气体探测器不是探测已发生的火灾，而是测出现场内可燃气体的危险性，提醒人们注意，有发生火灾的危险。

　　区域报警器由数门电路和稳压电源电路所构成。区域报警器用于监视区域(或楼层)，能将探测器输入的电压信号转换成声光报警，并能显示出具体火警房间的号码，还能供应探测器稳压电压、输出火警信号给集中报警器以及操作有关的灭火和阻火设备。

　　集中报警器的作用是将所监视的若干区域内的区域报警器所输入的电压信号，以声、光的形式显示出来。将着火的区域和该区域的具体着火部位显示在屏幕上。在报警的同时，时钟停走，记录首次报警时间，为调查火灾原因提供资料。

　　不同的房屋、不同的用途、不同的场所应选择不同的火灾自动探测报警设备。

　　在安装使用和养护管理中应注意以下几点：

　　1.应严格按照火灾自动探测报警设备制造厂编写的使用说明书中的有关规定进行安装，如适用范围、环境条件、保护面积、安装高度等。对其传输线路的施工，应符合电气安装施工规范的要求。并与强电电缆分开敷设，尽可能避开可能招致电磁干扰的区域或设备。所有接线端子应紧固完好，无接触不良、损伤等情况。穿入管内或线槽内敷设的绝缘导线的线芯(铜线)截面不得小于0.75平方毫米;使用多芯电缆，单根线芯(铜线)截面不得小于0.2平方毫米。供电电源应使用消防专用电源，并带有备用直流电源。

　　2.火灾自动探测报警设备应由经过专门训练的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意触动。值班人员对火灾自动探测报警设备的报警部位号和本单位各火灾监护场所的对应编排应清楚明了。设备投入正常使用后，为确保运行正常，必须严格按定期检查制度进行检查。每天检查：通过手动检查装置，检查各项功能(如火警功能、故障功能)是否正常，有无指示灯损坏。每周检查：进行主、备电源自动转换试验。每半年检查：对所有火灾探测器进行一次实效模拟试验，有失效的火灾探测器，应及时更换;对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。

　　3.由于火灾自动探测报警设备线路复杂，技术要求较高，而且各生产厂的产品结构、线路型式又不大相同，故障类型也较多，所以除一般常见故障外，其维修应由专业维修人员进行。

　　4.对一般常见故障及其检查的方法有：主电源故障，检查输入电源是否完好;熔丝有无烧断、接触不良等情况;备用电源故障，检查充电装置、电池有否损坏;连线有无断线;探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无火灾探测器被人取下，终端监控器有无损坏;误报火警，应勘察误报的火灾探测器的现场有无蒸汽、粉尘等影响火灾探测器正常工作的环境干扰存在，如有干扰存在，则应设法排除。对于误报频繁而又无其他干扰影响火灾探测器正常工作的，此火灾探测器应及时予以更换。对一时排除不了的故障，应立即通知有关专业维修单位，以便尽快修复，恢复正常工作。

　　六、火灾事故照明和疏散指导标准

　　有的建筑火灾造成严重的人员伤亡事故，其原因固然是多方面的，但与有无事故照明和疏散指示标志也有一定关系。为防止触电和通过电气设备、线路扩大火势，需要在火灾时及时切断起火部位及其所在防火分区或整个建筑的电源，如无事故照明和疏散指示标志，人们在惊慌之中势必混乱，加上烟气作用，更易引起不必要的伤亡。实践表明，为保障安全疏散，事故照明和疏散指示标志是不可缺少的，尤其是高层建筑、人员集中的场所，引导安全疏散更为必要，这类设施必须保证。

　　对事故照明和疏散指示标志有如下一些要求：

　　1.除了在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位需设事故照明外，对火灾时不能停电、必须坚持工作的场所，如配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等也应设事故照明。

　　2.疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方，以及环形走道中，其间距不宜大于20米，距地1.5～1.8米，应写有“E*IT”(出口)的字样，且为红色，此色易透过烟火而被识别。

　　3.在国外，一般采用蓄电池作火灾事故照明和疏散指示标志的电源。我国统一要求采用蓄电池还有困难，所以允许使用城市电网供电，照明电压也允许采用220V电压;也可自备发电或蓄电池供电，后者使用时间应在30分钟以上。目前也还有两种事故照明方式：一是近年生产的手提式事故照明灯具，已较广泛用于建筑之中。它平时挂在墙上处于充电状态，一旦断电则发出光亮，并能取下以手提方式使用;二是荧光涂料，已初步用于实际，其色料为硫化锌，它能储存和释放光能，且荧光无放射性。目前已开始用作事故照明，均不需配备事故电源且使用简便效果良好，今后在这方面将会得到进一步的发展和应用。

　　4.供人员疏散用的事故照明，主要通道上的照度不应低于0.5l×。消防控制室、消防水泵房、配电室和自备发电机房等部位的事故照明的最低照度，应与该部位工作时正常照明的最低照度相同。

　　5.为防止火灾时迅速烧毁事故照明灯和疏散指示标志，影响安全疏散，在其外表面应加设保护措施。

　　6.平时要经常检查维护保养上述灯具，灯泡不亮或损坏的要及时修理更换，使之时刻保持良好状态。

　　七、熔断器

　　熔断器是在配电线路或配电装置的电气回路上用以防止短路、过负荷的保护装置。

　　熔断器中主要组成部分是金属熔件，由铅、锡、锑、锌、铜等金属制成。熔件由金属丝制成的叫熔丝，俗称保险丝。熔断器除金属熔件外，还有支持熔件的接触端子和起保护作用的外壳。

　　由于熔件的熔点低、电阻大、截面小，所以在电流增大而超过其额定值时发热多，断得快，从而能够起到保护线路和电气设备的作用。

　　熔断器的种类很多，按其适用的电压等级分为低压熔断器和高压熔断器两种。常用的低压熔断器有瓷插式、螺旋式和管型熔断器三种类型。

　　如前所述熔断器是配电线路和电气设备的保护装置，如果忽视防火安全，不按规定选择熔丝，或滥用铜丝、铁丝代替熔丝，当配电线路发生短路或过负荷时就起不到保护的作用，甚至引起火灾。如果把可燃烧质放置在熔断器的附近，或在熔断器的周围积落有可燃粉尘和纤维，当熔件爆断时，由于火花的飞溅也可能引起燃烧。在熔断器的附近如果有金属丝或小动物等，也容易造成相间短路或接地短路而发生危险。

　　根据熔断器发生火灾的危险性，应采取以下安装和养护管理措施：

　　1.选用熔断器的熔丝时，熔丝的额定电流应与被保护的设备相适应。

　　2.一般应在电源进线、线路分支和导线截面改变的地方安装熔断器，尽量使每段线路都能得到可靠的保护。

　　照明线路熔丝的额定电流应稍大于实际负荷电流，一般不宜超过负荷电流的两倍，但不应大于电度表的额定电流和导线的安全截流量。

　　3.为避免熔件爆断时引起周围易燃物燃烧，熔断器宜装在具有火灾危险的房屋外边，否则应加密封外壳，并离开可燃建筑构件。

　　4.经常除尘，以保持熔断器的清洁。

　　5.有爆炸危险的场所，不能安装一般的熔断器。

篇3：会计学院物业及设施设备维修、养护方案

　　会计学院物业及设施设备维修、养护方案

　　BJ国家会计学院是一座环境优美、建筑造型独特的现代化建筑群体，外装饰多采用玻璃幕墙式铝型板，针对这一特征，为保持整洁的工作，必须给予每半年一次的清晰和及时的维护。

　　对于室内装修要给予经常性的巡检，尤其是客房、教室、娱乐场所等公共部分，发现问题，要及时维修处理，对于有污损，毁坏的部位不能超过三天，对于地下室建筑要加强巡视，防止漏水现象。对于建筑的室外围墙，放水部位要多加注意，尤其是室外维修施工时，严防破坏放水层。

　　房屋共用部位维修养护

　　(1) 制定详细的房屋共用部位养护计划，并安排相关人员按照执行，建立完备的检修记录和保养记录。

　　(2) 通过物业员工(保安、保洁、维修等)每天对房屋共用部位门窗、玻璃、楼梯通道是、屋面、墙面小区道路、护栏、围墙的巡视和检查，发现存在的问题，并将问题汇总，由服务中心安排人员对问题进行及时处理，保证物业的正常使作用功能。

　　(3) 保持雨水、污水管道通畅，做到不堵塞、不外溢、不留隐患。每年清淘化粪池一次，每季清掏雨水井一次，平时随堵随清，相关设施无破损。

　　(4) 每年雨季前检测避雷系统。

篇4：住宅给排水设备设施的维修养护管理

　　住宅给排水设备设施的维修养护管理

　　一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责

　　物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》，并制定年度维修养护计划，通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况，合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况，维修组负责实施给排水设备设施的维修养护，公共事务部负责向有关用户通知停水情况，以便用户作好准备，遇突发事故停水，应向用户作出解释。

　　二、维修组的运作程序

　　维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理，对于运行组不能完成的维修保养工作，经管理组调动后，由维修组负责，运行组配合共同完成;维修组成员常驻总部接到突发情况报告后，应迅速集中人员赶到现场，进行抢修;维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向，以便紧急情况下紧急调动。

　　三、水泵机组的维修养护

　　1.水泵的维修养护

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　2.控制柜的维修养护

　　维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有：清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改，对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换;检查复位弹簧是否正常工作，然后拧紧所有紧固件;自耦减压启动器的电阻不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;外壳接地可靠，如有松脱或锈蚀则应做除锈处理，然后拧紧接地线;热继电器的绝缘盖板应完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤，如有则维修或更换;自动空气开关电阻应不低于100MΩ，否则应烘干，在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净;中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常，如有偏差应调整或更换;运传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。

　　3.电机的维修养护

　　外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5MΩ，否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。

　　4.相关阀门、管道及附件的维修养护

　　闸阀密封胶垫是否漏水，如有则应更换，黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。

　　四、水池、水箱的维修养护

　　水池、水箱的维修养护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：

　　1.首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。

　　2.泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2h以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。

　　3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。

　　4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。

　　5.清洗人员进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。

　　6.清洗完毕后，排除污水，然后喷洒消毒药水。

　　7.关闭泄水阀，注入清水。

　　五、室外给排水设施的维修保养

　　室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5%进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。

　　六、室内给排水设备设施的维修养护

　　1.消防设备的维修养护

　　室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下：

　　①每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。

　　②每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。

　　③每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。

　　④每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。

　　⑤每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。

　　当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。

　　2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护

　　住户在使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下：

　　①个别楼层停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处，以便派专业人员前来检查维修。

　　②维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。

　　③阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。

　　④水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝上旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧，如是内芯断裂应更换内芯，如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头，检修完毕后，打开总阀门，反复开关水龙头，开关自如不漏水即可，然后告知用户，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，应打破饰面，取下排水管重新安装，完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量存放5min，查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面，然后告知用户，使用时注意清洁。

　　⑥疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知用户，使用时不要向管道乱丢杂物。

　　⑦洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知用户，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。

　　当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外，还会出现各种各样的情况，住户(使用者)除了使用时动作规范，注意清洁之外，一旦出现情况不要擅自进行修改，应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修，以确保维修效果和维修时间。

　　七、室内给排水设备设施维修程序

　　为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行，室内维修应遵循一定的程序进行：

　　1.住户(使用者)向管理处申请。

　　2.值班人员填写“维修登记表”。

　　3.维修组组长(班长)派工，并填写“派工单”。

　　4.维修工准备好工具，带上“派工单”上门维修，进门时，应首先出示工作牌，用语礼貌，查看现场后，按公司规定的收费标准报价，经业主同意后进行维修。

　　5.维修过程应遵守操作规程，注意安全。

　　6.维修完毕后，请住户(使用者)验收，验收后，请业主在“派工单”上写下意见，并签名。

　　7.派工单一式三份，维修班、住户、管理处收费处各保留一份。

　　八、室内维修服务标准

　　为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用，确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足，特制定维修服务过程中的一些标准及要求，主要包括以下几个方面：

　　1.预约维修时间

　　接到维修申请后无特殊情况，30min内到达，按住户(或使用人)约定时间，如暂时没有维修人员应向住户解释，另约时间。

　　2.维修时间

　　原则上小故障30min内，一般故障2h内(不超过8h)，较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等，维修时间一般不超过2h，水管、闸、阀、水表渗漏一般2h内，最长不超过8h，如需改管视实际情况由班长确定，厨房、卫生间等楼板渗水到楼下，一般在4h内，如大面积或难以处理的最长不超过3天，并在维修后2周内，每周不少于1次回访;房间没水、除市政停水或供水系统较大维修，水池定期清洗外，定期保养要提前1天通知，临时停水要写出停水告示。

　　3.提供材料

　　维修过程中提供的材料应100%合格。

　　4.服务态度

　　维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。

　　九、给排水设备设施的维修养护的检验

　　无论是室外给排水设备设施的维修养护，还是室内给排水设施的维修养护，为了保证维修养护工作的正常进行，也为了保证维修养护工作达到用户满意，同时使给排水各种设备设施延长使用寿命，避免出现故障，因此，必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下：

　　1.检验职责

　　一般要求维修班班长对每日派工单进行检验，并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访，工程部经理及工程师负责周检。

　　2.检验内容

　　检验内容主要包括服务及时性的检验，维修时间应根据预定时间，目的地的远近，维修工作工艺复杂程度而定，一般性维修一般不超过8h，对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h;维修质量的检验，先进行外观性检查，然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查，检查是否达到要求标准。

篇5：物业工程培训:给排水设备设施的维修养护管理

　　物业工程培训:给排水设备设施的维修养护管理

　　一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责

　　物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》，并制定年度维修养护计划，通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况，合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况，维修组负责实施给排水设备设施的维修养护，公共事务部负责向有关用户通知停水情况，以便用户作好准备，遇突发事故停水，应向用户作出解释。

　　二、维修组的运作程序

　　维修组的成员负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理，对于运行组不能完成的维修保养工作，经管理组调动后，由维修组负责，运行组配合共同完成;维修组成员常驻总部接到突发情况报告后，应迅速集中人员赶到现场，进行抢修;维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向，以便紧急情况下紧急调动。

　　三、水泵机组的维修养护

　　1.水泵的维修养护

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　2.控制柜的维修养护

　　维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有：清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物;检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改，对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换;检查复位弹簧是否正常工作，然后拧紧所有紧固件;自耦减压启动器的电阻不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;外壳接地可靠，如有松脱或锈蚀则应做除锈处理，然后拧紧接地线;热继电器的绝缘盖板应完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤，如有则维修或更换;自动空气开关电阻应不低于100MΩ，否则应烘干，在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净;中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常，如有偏差应调整或更换;运传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。

　　3.电机的维修养护

　　外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5MΩ，否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。

　　4.相关阀门、管道及附件的维修养护

　　闸阀密封胶垫是否漏水，如有则应更换，黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。

　　四、水池、水箱的维修养护

　　水池、水箱的维修养护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：

　　1.首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。

　　2.泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2h以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。

　　3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。

　　4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。

　　5.清洗人员进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。

　　6.清洗完毕后，排除污水，然后喷洒消毒药水。

　　7.关闭泄水阀，注入清水。

　　五、室外给排水设施的维修保养

　　室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5%进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。

　　六、室内给排水设备设施的维修养护

　　1.消防设备的维修养护

　　室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下：

　　①每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。

　　②每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。

　　③每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。

　　④每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。

　　⑤每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。

　　当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。

　　2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护

　　住户在使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下：

　　①个别楼层停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处，以便派专业人员前来检查维修。

　　②维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。

　　③阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。

　　④水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝上旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧，如是内芯断裂应更换内芯，如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头，检修完毕后，打开总阀门，反复开关水龙头，开关自如不漏水即可，然后告知用户，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，应打破饰面，取下排水管重新安装，完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量存放5min，查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面，然后告知用户，使用时注意清洁。

　　⑥疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知用户，使用时不要向管道乱丢杂物。

　　⑦洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知用户，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。

　　当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外，还会出现各种各样的情况，住户(使用者)除了使用时动作规范，注意清洁之外，一旦出现情况不要擅自进行修改，应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修，以确保维修效果和维修时间。

　　七、室内给排水设备设施维修程序

　　为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行，室内维修应遵循一定的程序进行：

　　1.住户(使用者)向管理处申请。

　　2.值班人员填写“维修登记表”。

　　3.维修组组长(班长)派工，并填写“派工单”。

　　4.维修工准备好工具，带上“派工单”上门维修，进门时，应首先出示工作牌，用语礼貌，查看现场后，按公司规定的收费标准报价，经业主同意后进行维修。

　　5.维修过程应遵守操作规程，注意安全。

　　6.维修完毕后，请住户(使用者)验收，验收后，请业主在“派工单”上写下意见，并签名。

　　7.派工单一式三份，维修班、住户、管理处收费处各保留一份。

　　八、室内维修服务标准

　　为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用，确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足，特制定维修服务过程中的一些标准及要求，主要包括以下几个方面：

　　1.预约维修时间

　　接到维修申请后无特殊情况，30min内到达，按住户(或使用人)约定时间，如暂时没有维修人员应向住户解释，另约时间。

　　2.维修时间

　　原则上小故障30min内，一般故障2h内(不超过8h)，较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等，维修时间一般不超过2h，水管、闸、阀、水表渗漏一般2h内，最长不超过8h，如需改管视实际情况由班长确定，厨房、卫生间等楼板渗水到楼下，一般在4h内，如大面积或难以处理的最长不超过3天，并在维修后2周内，每周不少于1次回访;房间没水、除市政停水或供水系统较大维修，水池定期清洗外，定期保养要提前1天通知，临时停水要写出停水告示。

　　3.提供材料

　　维修过程中提供的材料应100%合格。

　　4.服务态度

　　维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。

　　九、给排水设备设施的维修养护的检验

　　无论是室外给排水设备设施的维修养护，还是室内给排水设施的维修养护，为了保证维修养护工作的正常进行，也为了保证维修养护工作达到用户满意，同时使给排水各种设备设施延长使用寿命，避免出现故障，因此，必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下：

　　1.检验职责

　　一般要求维修班班长对每日派工单进行检验，并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访，工程部经理及工程师负责周检。

　　2.检验内容

　　检验内容主要包括服务及时性的检验，维修时间应根据预定时间，目的地的远近，维修工作工艺复杂程度而定，一般性维修一般不超过8h，对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h;维修质量的检验，先进行外观性检查，然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查，检查是否达到要求标准。