LC物业接管验收工作详实流程

　　绿城物业接管验收工作详实流程

一、物业接管验收的基本条件

　　1.建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格

　　(1)全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步效验的配套项目(不得漏项、甩项)。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。

　　(2)竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业主管部门，按照国家建筑验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据资料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。

　　2.供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用

　　即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通(高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防网等)，并做到：雨污水排放畅通;废弃物处理的落实;绿化面积达标;房屋配套齐全;设备功能完备，满足业户生活必需的要求。

　　3.房屋幢、户编号已经有关部门确认

　　即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安部门联系，确认幢、户编号，提前申领门牌，并安装到位。以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、就业安置、邮电通信等;也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业管理、房产交易带来后遗症。

二、物业接管验收应检索提交的资料

　　在物业接管验收前，建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业管理单位归档保管，以适应产权管理、维护保养的需要。

　　1.产权资料

　　(1)什么是产权资料。

　　房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法对各类房地产进行管理的依据;是房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要凭证;也是产权人参与房产租赁、交易、抵押的必要凭据。物业管理企业将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施、共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。

　　(2)接管验收时检索提交的产权资料主要有：

　　⑴项目批准文件;

　　⑵用地批准文件;

　　⑶建筑执照;

　　⑷拆迁安置资料;

　　⑸房地产平面图。

　　2.技术资料

　　(1)技术资料是房屋接管验收时对房屋进行质量检验的依据。物业管理单位在接管验收时必须根据有关技术资料来进行检验;

　　△房屋结构、管线布置是否按设计要求施工;

　　△工程质量、装修标准是否符合验收标准;

　　△建房用的各类材料是否符合设计要求;

　　△建房各项附属设施的数量、性能、规格、型号及安装是否符合技术文件的要求。

　　(2)接管验收时应提供的技术资料主要有：

　　△竣工图──包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

　　△地质勘察报告;

　　△工程合同及开工、竣工报告;

　　△工程预决算;

　　△图纸会审记录;

　　△工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

　　△隐蔽工程验收签证;

　　△沉降观察记录;

　　△竣工验收证明书;

　　△钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

　　△新材料、构配件的鉴定合格证书;

　　△水、电、采暖、卫生器具、电梯待设备的检验合格证书;

　　△砂浆、混凝土试块试压报告;

　　△供水、供暖的试压报告;

　　△园林绿化的图纸和清样;

　　△设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单;

　　△有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

　　上述技术资料中，竣工图是一份尤其重要的资料。竣工图是全面、真实地反映各种地下、地上建筑物、构筑物、管线、电缆等施工最终情况的技术文件(图纸、资料)。它是工程接管验收后，物业管理企业进行房屋保养、维修、改建、扩建的重要依据。

　　绘制、整理竣工图时，在保证完整、准确的原则基础上，可根据不同情况，区别处理：凡严格按施工图施工，对原设计未作任何变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记，作为竣工图;凡在施工中对原设计作过一般性变更，又能将原施工图作修改补充后改为竣工图的，可不必另绘竣工图，但须由施工单位在原施工图上标明修改部分(需附上设计变更通知和施工说明)，再加盖“竣工图”印记才能作竣工图;凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变者，均须重新绘制竣工图。如果竣工图不准确、不完整、不符合归档要求者，不能办理接管验收手续。

三、物业接管验收交接双方的责任

　　在接管验收的整个过程中交接双方均应严格执行国家建设部批准的《房屋接管验收标准》(ZBP3001-900)的有关规定，明确各自应承担的责任，协调配合，加快接管验收进度。

　　1.接管验收的程序和时限

　　⑴建设单位在完成竣工验收后，应及时提出接管验收申请，并同时提交有关物业的产权、技术资料;

　　⑵物业管理单位在接到验收申请和产权、技术资料后，应立即组织有关管理、技术人员进行审查，对资料清楚、符合要求、具备接管验收条件的，应在 15 天内签发验收通知并约定时间进行验收;

　　⑶交接双方共同清点房屋、设备和附着物，按验收标准，查验物业质量并做好书面记录，并由双方主办人员会签;

　　⑷经检验符合要求，物业管理部门应在七天内签署验收合格凭证和文件;

　　⑸验收不合格的项目，双方协调处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证和接管文件;

　　⑹新建房屋一经接管，建设单位或开发商应在三个月内办理入户手续和租赁手续，逾期不办者，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。

　　2.交房方的责任

　　⑴接管前，建设单位必须狠抓工程质量，落实公建配套，注重使用功能，完善资料管理，做好竣工验收。竣工验收合格后，妥善保管物业，尽快提出接管验收申请;

　　⑵在接管验收时，如发现不符合质量标准的工程项目，以及不具备使用功能的设备、设施应在双方商定的期限内加以解决，待先进人物符合接管验收要求后，再组织复验;

　　⑶在接管验收后，负责规定期限的保修;

　　⑷房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量问题，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料方面的原因，由建设单位负责处理、解决。

　　3.接管方的责任

　　⑴按规定的期限要求落实时间，签署合格凭证和接管文件。无特殊理由，超过时限规定的，要承担责任;

　　⑵自房屋接管之日起，至住户入户时止，由接管单位(物业管理企业)负责看管，由于看管失职而发生人为损坏，设施被盗，由接管单位负责;

　　⑶房屋投入使用后，如使用不当、管理不善的原因造成设备和房屋损坏，由接管单位负责。

　　4.交接验收后的物业保修

　　⑴交接验收后的物业应落实保修事宜，物业管理单位与建设单位，应按照建设部 1984 年 3月 3 日制定的《建筑工程保修办法(试行)》的规定签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、期限、方式等。

　　⑵建筑工程的保修期，自办移交手续之日起计算：

　　(1.民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为 1 年;

　　(2.建筑物的照明电气、上下水管会安装工程为 6 个月;

　　(3.建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期;

　　(4.室外的上、下水设施和小区道路为 1 年。

　　⑶各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下：

　　(1.屋面漏水;

　　(2.烟道、排气孔、风道不通;

　　(3.室内地坪空鼓、开裂、起砂、地砖摇动，有防水要求的地面漏水

　　(4.内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面起碱脱皮;

　　(5.门窗开关不灵，或缝隙超过规范的规定;

　　(6.厕所、厨房、盥洗室地面倒泛水、积水;

　　(7.外墙渗水、阳台积水;

　　(8.水塔、水池及有防水要求的地下室渗漏水;

　　(9.室内上下水、供热系统管道堵塞或漏水、漏汽、暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落;

　　(10.室外上下水管道漏水、堵塞，小区道路沉陷;

　　(11.钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范或设计要求;

　　(12.对在保修期内的保修项目，应由建设单位组织单位负责及时修好，保证质量，不留隐患。

　　⑷为了保证保修及时，交接双方可以根据具体情况协商采取下列方法：

　　(1.建设单位委托物业管理单位负责包干保修，由建设单位一次性拔付保修费用，由物业管理单位包干使用，费用标准双方依据物业质量商定;

　　(2.由建设单位一次性向物业管理单位预付保修金，同物业管理单位用于应急代修，保修期满，按实结算。保修金金额一般不低于当地直管公房每平方米建筑面积的年均维修费用;

　　(3.由建设单位落实组建一支维修小分队，在保修期内，留驻在住宅小区，承担各项保修任务。

四、物业接管验收程序

　　1.工作程序

　　⑴开发商拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交人，并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案;

　　⑵物业公司的“验收小组”，按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料，在 15 日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收;

　　⑶物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设、设备等进行接管验收;

　　⑷对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备(包括水、电、暖等)，物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格;

　　⑸对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核;

　　⑹对单元内物件无明显不符合检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，要避免人为损坏;对仍存在缺陷的房间待整改验收合格后再接管钥匙;

　　⑺业主入住时，由管理处楼管员陪同业主对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经管理处或业主验收后清项;

　　⑻在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。

　　2.注意事项

　　⑴⑵⑶⑷⑸⑹

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篇2：金科物业公司业接管验收流程

　　金科物业公司业接管验收流程

　　1 目的

　　确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同中记载的状态相符合。

　　2 应用范围

　　本程序适用于公司接管的物业。

　　3 参考文件

　　1 《房屋接管验收标准》

　　2 《重庆市物业管理办法》

　　3 《现行建筑施工规范大全》

　　4 JBJ16《建筑设计防火规范》

　　4 定义

　　1 物业接管小组：由总经理指定的下列部门人员组成：信息中心、护卫部、物业管理处。

　　5 责任

　　1 总经理负责组建物业接管小组并委任组长，审批物业接管计划。

　　2 物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。

　　3 物业接管小组成员(以下简称验收责任人)负责物业的接管验收。

　　6 资格或培训

　　1 执行本程序的物业接管小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训，并具有相应专业知识和技能。

　　7 程序或步骤

　　7.1 物业接管计划的提出

　　7.1.1 总经理在物业管理合同规定的接管日期前，从公司各部门抽调人员，成立物业接管小组，并委任小组组长。

　　7.1.2 小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批，物业接管计划应包括以下内容：

　　a) 物业接管验收项目清单。

　　b) 小组人员分工。

　　c) 接管日程安排。

　　d) 其他(如提前介入在建工程验收等)。小组组长拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于其他项目七天完成验收。

　　7.1.3 总经理批准的接管计划由小组组长组织执行。

　　7.2 图纸资料的验收

　　7.1 负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作，认为缺少有关资料时，应向移交单位索取。

　　7.2 应予验收的图纸资料一般应包括：

　　a) 全套工程竣工图纸(含小区规划图)。

　　b) 设备、设施清单。

　　c) 机电设备使用说明书。

　　d) 电梯使用许可证。

　　e) 隐蔽工程验收记录(涉及物业管理过程的项目)。

　　f) 供水、供电的指标批文。

　　g) 供气系统验收证明(含指标批文)。

　　h) 消防系统验收证明。

　　i) 各类施工、安装合同、设备材料、供货合同复印件。

　　j) 其他资料。

　　7.3 验收责任人填写《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》，并与移交单位人员共同核实无误后，双方签字，即完成验收。

　　7.4 《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》由验收责任人交接管小组组长审阅。

　　7.3 物业的验收

　　7.1 物业单项工程和房屋及分户(层)设施的验收。

　　7.1.1验收责任人根据接管计划的分工对物业单项工程和房屋及分户(层)设施进行验收，验收项目包括但不限于：

　　a) 房屋墙、地、门、窗、天棚、地面装修情况。

　　8 供水、供电情况。

　　c) 有线电视、电话、宽带情况。

　　d) 水、电设施，洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定)。

　　e) 智能化设施、消防设施。

　　f) 室内厨卫，阳台的防水排水情况。

　　g) 烟道排烟情况。

　　h) 其他(按房屋使用功能划分，各功能房屋具有各不同功能设施)。

　　7.1.2 验收要求

　　a) 房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。

　　b) 设施项目、数量符合售楼合同、规划建设的规定。

　　c) 房屋本体和分户设施的质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》的第 5 章的有关规定。

　　7.1.3 验收责任人将验收情况记录于《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》，并提交接管小组组长。

　　7.2 公共设施验收

　　7.1 验收责任人根据接管计划的分工对公共设施进行验收，验收项目一般包括但不限于以下内容：

　　a) 给排水系统;

　　b) 电气系统;

　　c) 燃气系统;

　　d) 空调系统;

　　e) 消防系统;

　　f) 通讯系统;

　　g) 保安、对讲及电视监控系统(包括围墙、岗亭等);

　　h) 电梯系统;

　　i) 园林绿化系统;

篇3：JK物业接管验收流程

　　JK物业接管验收流程

　　1目的确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同中记载的状态相符合。

　　2应用范围

　　本程序适用于公司接管的物业。

　　3参考文件

　　3.1《房屋接管验收标准》

　　3.2《重庆市物业管理办法》

　　3.3《现行建筑施工规范大全》

　　3.4JBJ16《建筑设计防火规范》

　　4定义

　　4.1物业接管小组：由总经理指定的下列部门人员组成：信息中心、护卫部、物业管理处。

　　5责任

　　5.1总经理负责组建物业接管小组并委任组长，审批物业接管计划。

　　5.2物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。

　　5.3物业接管小组成员(以下简称验收责任人)负责物业的接管验收。

　　6资格或培训

　　6.1执行本程序的物业接管小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训，并具有相应专业知识和技能。

　　7程序或步骤

　　7.1物业接管计划的提出

　　7.1.1总经理在物业管理合同规定的接管日期前，从公司各部门抽调人员，成立物业接管小组，并委任小组组长。

　　7.1.2小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批，物业接管计划应包括以下内容：

　　a)物业接管验收项目清单。

　　b)小组人员分工。

　　c)接管日程安排。

　　d)其他(如提前介入在建工程验收等)。小组组长拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于其他项目七天完成验收。

　　7.1.3总经理批准的接管计划由小组组长组织执行。

　　7.2图纸资料的验收

　　7.2.1负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作，认为缺少有关资料时，应向移交单位索取。

　　7.2.2应予验收的图纸资料一般应包括：

　　a)全套工程竣工图纸(含小区规划图)。b)设备、设施清单。c)机电设备使用说明书。d)电梯使用许可证。e)隐蔽工程验收记录(涉及物业管理过程的项目)。f)供水、供电的指标批文。

　　g)供气系统验收证明(含指标批文)。h)消防系统验收证明。i)各类施工、安装合同、设备材料、供货合同复印件。

　　j)其他资料。

　　7.2.3验收责任人填写《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》，并与移交单位人员共同核实无误后，双方签字，即完成验收。

　　7.2.4《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》由验收责任人交接管小组组长审阅。

　　7.3物业的验收

　　7.3.1物业单项工程和房屋及分户(层)设施的验收。

　　7.3.1.1验收责任人根据接管计划的分工对物业单项工程和房屋及分户(层)设施进行验收，验收项目包括但不限于：a)房屋墙、地、门、窗、天棚、地面装修情况。

　　b)供水、供电情况。c)有线电视、电话、宽带情况。d)水、电设施，洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定)。e)智能化设施、消防设施。f)室内厨卫，阳台的防水排水情况。g)烟道排烟情况。h)其他(按房屋使用功能划分，各功能房屋具有各不同功能设施)。

　　7.3.1.2验收要求

　　a)房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。

　　b)设施项目、数量符合售楼合同、规划建设的规定。

　　c)房屋本体和分户设施的质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》的第4.5章的有关规定。

　　7.3.1.3验收责任人将验收情况记录于《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》，并提交接管小组组长。

　　7.3.2公共设施验收

　　7.3.2.1验收责任人根据接管计划的分工对公共设施进行验收，验收项目一般包括但不限于以下内容：

　　a)给排水系统;

　　b)电气系统;

　　c)燃气系统;

　　d)空调系统;

　　e)消防系统;

　　f)通讯系统;

　　g)保安、对讲及电视监控系统(包括围墙、岗亭等);

　　h)电梯系统;

　　i)园林绿化系统;

　　j)道路、照明系统;

　　k)管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房、工具及作业房等)。

　　7.3.2.2验收要求：a)公共设施完善，符合小区的规划的记载。b)给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》中第4.5章的规定。

　　c)对燃气系统，接管小组应索取有关专业公司和监理单位的验收合格证明。d)对通讯系统，接管小组应索取有关专业公司和监理单位的验收证明。e)消防系统应符合JBJ16《建筑设计防火规范》的要求并有消防部门检验验收合格证明。f)保安设施、对讲系统、电视监控系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合

　　同的有关规定。

　　g)园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同以及市级园林式住宅小区的相关指标要求。

　　7.3.2.3验收责任人将验收情况记录于《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》，并将记录表提交小组组长。

　　7.3.3验收责任人进行验收时，应提前至少一天，对新建物业通知开发商、施工队、工程监理单位派员共同参予验收，对其他物业，通知开发商派员共同验收。

　　7.3.4验收责任人根据《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》，将存在的问题填写于《交接问题处理单》，并限期完善，该单由移交单位代表和验收人签字后，正本交移交人，副本由验收责任人和接管小组组长存底备查。

　　7.3.5验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行监控，并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时，验收责任人按7.3.3的规定组织人员参与验收，验收合格的，在备注栏内注明，并签字，验收仍不合格的，要求其继续完善。

　　7.3.6验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后，将其提交接管小组组长审核。

　　7.3.7接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控，发现有遗漏的应验收项目时，即时要求验收责任人进行验收。

　　7.4物业预验收

　　7.4.1对在建大型物业，由于工程期长、工程量大，接管小组组长可指定小组成员适当提前于整体工程的完工进行预验收(中间验收)，如隐蔽工程等。7.4.2对物业进行预验收时，责任人应同时了解工程建设过程，小区规划、工程建设进度、物业交付使用(交房)时间，房屋销售对象(业主)基本情况，房屋结构等，并做好记录。

　　7.5物业的正式验收接管

　　7.5.1物业接管小组组长在图纸资料，物业单项工程和房屋及分户(分层)设施和公共设施均完成验收后，制做《单项工程验收接管交接表》、《房屋及公共设施竣工和接管验收资料交接表》和《物业整体移交验收表》，物业即正式接管。

　　7.5.2对新建保修期内的物业，《单项工程验收接管交接表》、《物业整体移交验收表》应一式三份，由开发商/施工单位、建设单位和物业管理公司三方签章后各执一份。

　　7.5.3对报修期满的物业，《单项工程验收接管交接表》、《物业整体移交验收表》一式两份，由物业管理公司和开发商双方签章后各执一份。

　　7.6在物业正式验收接管后但又未将物业交付给业主前，在告知业主后，开发商基于任何考虑对物业进行改建、增建，接管小组组长(或管理处主任)均需要求开发商事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等，并在施工完毕时对改建、增建部分按7.2～7.3的要求进行补充验收。涉及到其他业主的应由接管小组组长(或管理处主任)事先征得其他业主同意前提下方可施工。

　　8记录

　　8.1《单项工程验收接管交接表》、《物业整体移交验收表》、《房屋及公共设施竣工和接管验收资料交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》、《交接问题处理单》由

　　管理处永久保存。

　　9附件QPI-W*-C-F026《物业整体移交验收表》QPI-W*-C-F024《房屋及公共设施竣工和接管验收资料交接表》QPI-GL-C-F001《房屋工程整改记录表》QPI-W*-C-F025《房屋及公共设施清单》QPI-W*-C-F027《交接问题处理单》JK-QP6.3.C-F1《单项工程验收接管交接表》