写字楼物业承接查验攻略把控点

　　写字楼物业承接查验全攻略及把控点

　　写字楼物业竣工后，物业管理企业在接管写字楼时，应对物业进行全面承接查验，以明确物业企业和开发商双方的维修责任，便于物业公司做好日后设备设施的运行、维护和维修工作。本文为您提供承接查验标准、承接查验资料、承接查验程序、新写字楼物业的承接查验、旧写字楼物业的承接查验五个方面的知识攻略。

一、写字楼物业承接查验采用的标准

　　在承接查验写字楼物业时，主要以下面的规范为标准：

　　1) GB50007-2011《建筑地基基础设计规范》

　　2)GB50010-2010《混凝土结构设计规范》

　　3)GB50011-2001(2008年修订版)《建筑抗震设计规范》

　　4)GB50014-2006(2011年修订版)《室外排水设计规范》

　　5)GB50016-2006(2011年修订版)《建筑设计防火规范》

　　6)GB50207-2002<屋面工程施工质量承接查验规范》

　　7)新编《电气装置安装工程施工及承接查验规范》系列规范

　　8)GB50242-2002《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》

　　9)GB50243-2002<通风与空调工程施工质量承接查验规程》

　　10)GB/T10060-2011《电梯安装承接查验规范》

二、写字楼物业承接查验应提供的资料

　　在物业承接查验接管前，开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图，并分类立卷，在承接查验时交物业企业归档保存。若承接查验时尚未完成竣工图，则必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行承接查验管理、运行、维护和保养。这些资料主要包括：

　　1.土建、装修需要的资料

　　1) 建筑、装修和绿化等设计说明。

　　2)总平面图、建筑图和结构图。

　　3) 装修图(包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)。

　　4)质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的承接查验报告)。

　　5)土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。

　　6)房屋面积测量报告。

　　7)物业沉降测试报告。

　　8)防水工程的盛水实验报告。

　　9) 隐蔽工程承接查验鉴证。

　　2.弱点系统需要的资料

　　1)各弱点系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等)。

　　2)各弱电系统图、平面图。

　　3)弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

　　4)消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、电话公司等政府职能部门的承接查验合格证明)。

　　5)设备原理图、计算机软件程序和说明等。

　　3.电气系统需要的资料

　　1)高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。

　　2)所有电气系统图、平面图、隐蔽工程承接查验资料及说明。

　　3)电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。

　　4)供电局承接查验报告。

　　5)各种用电设备调试、测试报告。

　　6)避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷承接查验报告。

　　4.给谁排水需要的资料

　　1)喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。

　　2)消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。

　　3)消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

　　4)消防局承接查验批文、卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质监站等政府职能部门的承接查验报告。

　　5)消防水系统试压、调试及检测报告。

　　6)污水处理系统竣工图样、卫生防疫站承接查验批文。

　　7)蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。

　　5.空调系统需要的资料

　　1)空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。

　　2)空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。

　　3)空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、承包商资料及产品合格证。

　　4)消防局承接查验批文。

　　5)空调系统及设备试压、调试报告。

　　6.动力设备需要的资料

　　1)锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。

　　2)锅炉房、应急发电机房平面图、煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图。

　　3)劳动局、质监站及煤气公司有关承接查验证明。

　　4)锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。

　　5)煤气管道的试压报告。

　　7.电梯承接查验提交资料

　　电梯正式承接查验移交前，施工单位需递交以下资料，以便使物业公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，但不限于此：

　　1)房屋质监站颁发的“电梯运行证”。

　　2)技术监督局批发的“电梯安全使用证”。

　　3)点滴技术规格说明书。

　　4)电梯出厂合格说明书。

　　5)电梯装箱清单

　　6)电梯管理与使用手册

　　7)电梯一般安装标准。

　　8)电梯操作说明书。

　　9)电梯维修保养手册。

　　10)电梯安装图样。

　　11)电梯机械及电气控制图样。

　　12)电梯备品备件图样。

　　13)电梯操作培训手册。

　　14)电梯承包商竣工调试及自查记录。

　　15)电梯应急维修电话。

　　16)电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。

　　8.其他需要的资料

　　开发商、承包商认为需要提供的其他资料。

三、写字楼物业承接查验的程序

　　当开发商提供了各种资料后，物业企业才开始承接查验。在承接查验时若发现问题，物业企业可以拒绝承接查验和接管，同时要求开放商和承建商整改，只有整改到满足承接查验标准时，才可以通过承接查验。

　　1.物业承接查验条件

　　1)提供的承接查验资料齐全并且没有造假。

　　2)提供必要的专业技术介绍和培训。

　　3)提供所有的测试、检验和分析报告。

　　4)被承接查验的场地、设备和机房清洁干净。

　　2.拒绝承接查验

　　对于以下情况，物业企业有权拒绝承接查验接管物业：

　　1)严重违反国家有关法规。

　　2)未能通过有关政府职能部门的承接查验。

　　3)工地与交付物业不能有效隔离。

　　4)机房不能完全独立封闭。

　　5)其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。

　　3.缺陷整改

　　对在承接查验中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护一起的受损等情况，物业企业将会作详细的缺陷记录，以供开发商督促承包商(或者供应商)进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。若问题比较严重，则向开发商建议暂缓承接查验，待整改完成后重新承接查验。

　　4.试运行

　　若部分设备或整个系统尚未通过最终的承接查验，但由于小业主(或租户)进驻的需要必须开启运行某些设备或系统，物业企业一般仅作实物承接查验，并严格按开发商的书面指令进行管理和操作。在此期间，技术上仍由承包商(供应商)把关，若发生任何问题或意外，除物业企业人为原因外，责任由开发商及其承包商负责。对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方的责任。

　　5.承接查验通过

　　被承接查验物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认承接查验通过，开发商应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品条件和专用工具，物业正式交由物业企业接收管理。

　　6.保修期

　　正常情况下，物业整体承接查验结束，便正式进入保修期，但物业承接查验往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因限期投入运行或其他原因已经进入保修期。故需要开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目保修期的其实日期，并书面通知物业公司，而在次之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商应酌情予以补偿。

四、 新写字楼物业的接管承接查验

　　写字楼物业的接管承接查验，是在竣工承接查验合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

　　1.接管承接查验应具备的条件

　　1)建设工程全部施工完毕，并已经竣工承接查验合格(分期交付使用的工程必须和施工区域隔离)。

　　2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

　　3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。

　　2..承接查验应提交的资料

　　(1)产权资料

　　1)项目批准文件。

　　2)用地批准文件。

　　3)建筑执照。

　　4)建筑分层、分单元面积表。

　　5)行政主管部门承接查验合格的证书、批文。

　　6)拆迁安置资料。

　　(2)技术资料

　　1)竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样。

　　2)地址勘察报告。

　　3)工程合同及开、竣工报告。

　　4)工程预决算。

　　5)图样会审记录。

　　6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。

　　7)隐蔽工程承接查验证明。

　　8)沉降观察记录。

　　9)竣工承接查验证明书。

　　10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

　　11)新材料、构配件的鉴定合格证书。

　　12)谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

　　13)机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。

　　14)砂浆、混凝土块试压报告。

　　15)供水、供暖的试压报告。

　　3.质量与使用功能的检验

　　(1)主体结构

　　1)地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的允许变形值，不得引起上不结构的开裂或相邻房屋的损坏。

　　2)钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过《混凝土结构设计规范》的规定值。

　　3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

　　4)凡应抗震设防的房屋，必须符合《建筑抗震设计规范》的有关规定。

　　5)外墙不得渗水。

　　(2)屋面

　　1)各类屋面必须符合《屋面工程施工质量承接查验规范》中的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

　　2)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。

　　3)阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、雨水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

　　(3)楼地面

　　1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层应表面平正5、解封均匀顺直，无缺棱掉角。

　　2)卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

　　3)木楼地面应凭证牢固，接缝密合。

　　(4)装修

　　1)刚、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗密封严密，木门窗缝隙湿度。

　　2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

　　3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不漏顶帽，与基层必须钉牢。

　　4)门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

　　5)抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。

　　6)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

　　7)尤其、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

　　(5)电气

　　1)电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV.

　　2)应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

　　3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

　　4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合《相关艰涩工程防雷设施承接查验规范》的要求。

　　5)电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过《电梯安装承接查验规范》的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。

　　6)对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共享天线。

　　除上述要求外，同事应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

　　(6) 水、卫生、消防

　　1)管道应安装牢固，空置不见启闭灵活、无滴漏。谁呀实验及保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的要求。应按套安装水表或预留表位。

　　2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

　　3)卫生间、厨房间的排污管应分设，出户管长不宜超过8M,并且不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

　　4)卫生器具质量应良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活。

　　5)水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

　　6)消防设施必须符合《建筑设计防火规范》的要求，并且有消防部门检验合格证明。

　　(7)采暖

　　1)采暖工程承接查验必须在采暖期以前两个月进行。

　　2)锅炉、箱罐的压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证明。

　　3)炉排必须进行12h以上的试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡，返转应自如。

　　4)各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应严密应开关灵活。

　　5)炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

　　6)管道的直径、坡度及检查井必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

　　7)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的规定。

　　8)锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，本质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

　　9)经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

　　(8)冷冻机组及热泵机组

　　1)冷冻机及热泵应安装平正，配件齐全，有原厂或授权单位检验合格。

　　2)与冷冻机及热泵运行相关的冷却塔、风机、水泵等安装应适当、平正、无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。

　　3)各管道、管件安装应符合要求，保温、避雷支架等安装合理。

　　4)各类现场仪器、仪表齐全准确，自动控制调节系统灵活可靠。

　　5)机器运行平稳，无异常撞击声及杂音，无剧烈振动，显示屏显示正常，各类指标均在运行范围内。

　　6)各辅助设备运行正常，无杂音。冷却塔效果良好，无严重飘水，水泵运行平稳，扬程、流量符合要求。

　　7)经过一段时间的联系运行，冷却剂及热泵和附属设备的热工性能、机械性能及空调区室温符合设计要求。

　　8)新风机、等风量机组、变风量机组，风机盘管、温控器调节阀等工作正常，无异声。

　　9)冷凝水管道畅通无渗水，集水盘排水情况良好，无倒泛水，连续运行无滴水，保温良好。

　　(9)附属工程及其他

　　1)室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均在必须覆盖符合《室外排水设计规范》的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

　　2)化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm.立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

　　3)明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

　　4)房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

　　5)房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合相关规定。

　　6)挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

　　7)单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外面地面平整，室内外高差符合设计要求。

　　8)群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，并达到应有的质量和使用功能。

　　4.质量问题的处理

　　影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由接管单位处理。

五、旧写字楼物业的接管承接查验

　　有些旧的写字楼，可能由于种种原因要换物业企业，新的物业企业在接管时同样要对物业进行承接查验。

1.接管承接查验应具备的条件

　　1)房屋所有权、使用权清楚

　　2)土地使用范围明确。

2.接管承接查验应检索提交的资料

　　(1)产权资料

　　1)房屋所有权证

　　2)有关司法、公证文书和协议。

　　3)房屋分户使用清册。

　　4)房屋设备及定、附着物清册。

　　(2)技术资料

　　1)房地产平面图

　　2)房屋分间平面图

　　3)房屋及设备技术资料

3.接管承接查验程序

　　1)移交人书面提请接管单位接管承接查验。

　　2)接管单位按规定进行审核。对具备条件的，应在15日内签发承接查验通知并约定承接查验时间。

　　3)接管单位会同移交人按规定进行检验。

　　4)对检验中发现的危损问题，按规定进行检验。

　　5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定着物和附着物，核实房屋使用状况。

　　6)经检验符合要求的房屋、装修、设备和定着物和附着物，核实房屋使用状况。

　　7)移交人配合接管单位按接管单位的规定逐项移交。

4.质量与使用功能的检验

　　1)以《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)和国家有关规定作为检验的依据。

　　2)从外观检查建筑物整体的变异状态。

　　3)检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

　　4)查验房屋情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。评估房屋现有价值、建立资料档案。

5.危险和损坏的处理

　　1)属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能接管。

　　2)属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采取其他补偿形式。

　　3)属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。

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篇2：消防工程承接查验规程

　　消防工程承接查验规程

1.室内消火栓系统安装

　　(1)主控项目

　　①　室内消火栓系统安装完成后应取屋顶层(或水箱间内)试验消火栓和首层取二处消火栓做试射试验，达到设计要求为合格。

　　检验方法:实地试射检查。

　　(2)一般项目

　　①　安装消火栓水龙带，水龙带与水枪和快速接头绑扎好后，应根据箱内构造将水龙带挂放在箱内的挂钉、托盘或支架上。

　　检验方法:观察检查。

　　②　箱式消火栓的安装应符合下列规定:

　　a.栓口应朝外，并不应安装在门轴侧。

　　b.栓口中心距地面为1.1m，允许偏差±20mm。

　　c.阀门中心距箱侧面为140mm，距箱后内表面为100mm，允许偏差±5mm。

　　d.消火栓箱体安装的垂直度允许偏差为3mm。

　　检验方法:观察和尺量检查。

2.消防水泵接合器及室外消火栓安装

　　(1)主控项目

　　①　系统必须进行水压试验，试验压力为工作压力的1.5 倍，但不得小于0.6MPa。

　　检验方法:试验压力下，10min 内压力降不大于0.05MPa，然后降至工作压力进行检查，压力保持不变，不渗不漏。

　　②　消防管道在竣工前，必须对管道进行冲洗。

　　检验方法:观察冲洗出水的浊度。

　　③　消防水泵接合器和消火栓的位置标志应明显，栓口的位置应方便操作。消防水泵接合器和室外消火栓当采用墙壁式时，如设计未要求，进、出水栓口的中心安装高度距地面应为1.10m，其上方应设有防坠落物打击的措施。

　　检验方法:观察和尺量检查。

　　(2)一般项目

　　①　室外消火栓和消防水泵接合器的各项安装尺寸应符合设计要求，栓口安装高度允许偏差为±20mm。

　　检验方法:尺量检查。

　　②　地下式消防水泵接合器顶部进水口或地下式消火栓的顶部出水口与消防井盖底面的距离不得大于400mm，井内应有足够的操作空间，并设爬梯。寒冷地区井内应做防冻保护。

　　检验方法:观察和尺量检查。

　　③　消防水泵接合器的安全阀及止回阀安装位置和方向应正确，阀门启闭应灵活。

　　检验方法:现场观察和手扳检查。

3.火灾自动报警系统

　　(1)控制器类设备的安装

　　①　火灾报警控制器、可燃气体报警控制器、区域显示器、消防联动控制器等控制器类设备(以下称控制器)在墙上安装时，其底边距地(楼)面高度宜为1.3～1.5m，其靠近门轴的侧面距墙不应小于0.5m,正面操作距离不应小于1.2m;落地安装时，其底边宜高出地(楼)面0.1～0.2m。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：尺量、观察检查。

　　②　控制器应安装牢固，不应倾斜;安装在轻质墙上时，应采取加固措施。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　③　引入控制器的电缆或导线，应符合下列要求：

　　a.配线应整齐，不宜交叉，并应固定牢靠;

　　b.电缆芯线和所配导线的端部，均应标明编号，并与图纸一致，字迹应清晰且不易退色;

　　c.端子板的每个接线端，接线不得超过2 根;

　　d.电缆芯和导线，应留有不小于200mm的余量;

　　e.导线应绑扎成束;

　　f.导线穿管、线槽后，应将管口、槽口封堵。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：尺量、观察检查。

　　④　控制器的主电源应有明显的永久性标志，并应直接与消防电源连接，严禁使用电源插头。控制器与其外接备用电源之间应直接连接。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　⑤　控制器的接地应牢固，并有明显的永久性标志。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　(2)火灾探测器安装

　　⑧　探测器的底座应安装牢固，与导线连接必须可靠压接或焊接。当采用焊接时，不应使用带腐蚀性的助焊剂。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　⑨　探测器底座的连接导线，应留有不小于150mm的余量，且在其端部应有明显标志。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：尺量、观察检查。

　　⑩　探测器底座的穿线孔宜封堵，安装完毕的探测器底座应采取保护措施。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　11　探测器报警确认灯应朝向便于人员观察的主要入口方向。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　12　探测器在即将调试时方可安装，在调试前应妥善保管并应采取防尘、防潮、防腐蚀措施。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　(3)手动火灾报警按钮安装

　　①　手动火灾报警按钮应安装在明显和便于操作的部位。当安装在墙上时，其底边距地(楼)面高度宜为1.3～1.5m。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：尺量、观察检查。

　　②　手动火灾报警按钮应安装牢固，不应倾斜。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：尺量、观察检查。

　　③　手动火灾报警按钮的连接导线应留有不小于150mm的余量，且在其端部应有明显标志。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：尺量、观察检查。

　　(4)消防电气控制装置安装

　　①　消防电气控制装置在安装前，应进行功能检查，不合格者严禁安装。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　②　消防电气控制装置外接导线的端部，应有明显的永久性标志。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　③　消防电气控制装置箱体内不同电压等级、不同电流类别的端子应分开布置，并应有明显的永久性标志。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　④　消防电气控制装置应安装牢固，不应倾斜;安装在轻质墙上时，应采取加固措施。消防电气控制装置在消防控制室内安装时,还应符合前面的要求。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　(5)模块安装

　　①　同一报警区域内的模块宜集中安装在金属箱内。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　②　模块(或金属箱)应独立支撑或固定，安装牢固,并应采取防潮、防腐蚀等措施。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　③　模块的连接导线应留有不小于150mm的余量，其端部应有明显标志。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：尺量、观察检查。

　　④　隐蔽安装时在安装处应有明显的部位显示和检修孔。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　(6)火灾应急广播扬声器和火灾警报装置安装

　　①　火灾应急广播扬声器和火灾警报装置安装应牢固可靠，表面不应有破损。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　②　火灾光警报装置应安装在安全出口附近明显处，距地面1.8m以上。光警报器与消防应急疏散指示标志不宜在同一面墙上，安装在同一面墙上时，距离应大于1m。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：尺量、观察检查。

　　③　扬声器和火灾声警报装置宜在报警区域内均匀安装。

4.系统调试

（1）火灾报警控制器调试

　　①　调试前应切断火灾报警控制器的所有外部控制连线，并将任一个总线回路的火灾探测器以及该总线回路上的手动火灾报警按钮等部件连接后，方可接通电源。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　②　按现行国家标准《火灾报警控制器》GB 4717 的有关要求对控制器进行下列功能检查并记录，控制器应满足标准要求：

　　a.检查自检功能和操作级别;

　　b.使控制器与探测器之间的连线断路和短路，控制器应在100s 内发出故障信号(短路时发出火灾报警信号除外);在故障状态下，使任一非故障部位的探测器发出火灾报警信号，控制器应在1min内发出火灾报警信号，并应记录火灾报警时间;再使其他探测器发出火灾报警信号，检查控制器的再次报警功能;

　　c.检查消音和复位功能;

　　d.使控制器与备用电源之间的连线断路和短路，控制器应在100s 内发出故障信号;

　　e.检查屏蔽功能;

　　f.使总线隔离器保护范围内的任一点短路，检查总线隔离器的隔离保护功能;

　　g.使任一总线回路上不少于10 只的火灾探测器同时处于火灾报警状态，检查控制器的负载功能;

　　h.检查主、备电源的自动转换功能，并在备电工作状态下重复第7 款检查;

　　i.检查控制器特有的其他功能。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查、仪表测量。

　　③　依次将其他回路与火灾报警控制器相连接，重复火灾报警控制器调试中b、f、g项检查。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查、仪表测量。

（2）点型感烟、感温火灾探测器调试

　　①　采用专用的检测仪器或模拟火灾的方法，逐个检查每只火灾探测器的报警功能，探测器应能发出火灾报警信号。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　②　对于不可恢复的火灾探测器应采取模拟报警方法逐个检查其报警功能，探测器应能发出火灾报警信号。当有备品时，可抽样检查其报警功能。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

（3）手动火灾报警按钮调试

　　①　对可恢复的手动火灾报警按钮，施加适当的推力使报警按钮动作，报警按钮应发出火灾报警信号。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　②　对不可恢复的手动火灾报警按钮应采用模拟动作的方法使报警按钮发出火灾报警信号(当有备用启动零件时，可抽样进行动作试验)，报警按钮应发出火灾报警信号。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

（4）消防联动控制器调试

　　①　将消防联动控制器与火灾报警控制器、任一回路的输入/输出模块及该回路模块控制的受控设备相连接，切断所有受控现场设备的控制连线，接通电源。

　　②　按现行国家标准《消防联动控制系统》GB16806 的有关规定检查消防联动控制系统内各类用电设备的各项控制、接收反馈信号(可模拟现场设备启动信号)和显示功能。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　③　使消防联动控制器分别处于自动工作和手动工作状态，检查其状态显示，并按现行国家标准《消防联动控制系统》GB16806 的有关规定进行下列功能检查并记录，控制器应满足相应要求：

　　a.自检功能和操作级别。

　　b.消防联动控制器与各模块之间的连线断路和短路时，消防联动控制器能在100s秒内发出故障信号。

　　c.消防联动控制器与备用电源之间的连线断路和短路时，消防联动控制器应能在100s内发出故障信号。

　　d.检查消音、复位功能。

　　e.检查屏蔽功能。

　　f.使总线隔离器保护范围内的任一点短路，检查总线隔离器的隔离保护功能。

　　g.使至少50个输入/输出模块同时处于动作状态(模块总数少于50个时，使所有模块动作)，检查消防联动控制器的最大负载功能。

　　h.检查主、备电源的自动转换功能，并在备电工作状态下重复第7 款检查。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　④　接通所有启动后可以恢复的受控现场设备。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　⑤　使消防联动控制器的工作状态处于自动状态，按现行国家标准《消防联动控制系统》GB16806的有关规定和设计的联动逻辑关系进行下列功能检查并记录：

　　a.按设计的联动逻辑关系，使相应的火灾探测器发出火灾报警信号，检查消防联动控制器接收火灾报警信号情况、发出联动信号情况、模块动作情况、受控设备的动作情况、受控现场设备动作情况、接收反馈信号(对于启动后不能恢复的受控现场设备，可模拟现场设备启动反馈信号)及各种显示情况;

　　b.检查手动插入优先功能。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　⑥　使消防联动控制器的工作状态处于手动状态，按现行国家标准《消防联动控制系统》GB16806的有关规定和设计的联动逻辑关系依次手动启动相应的受控设备，检查消防联动控制器发出联动信号情况、模块动作情况、受控设备的动作情况、受控现场设备动作情况、接收反馈信号(对于启动后不能恢复的受控现场设备，可模拟现场设备启动反馈信号)及各种显示情况。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　⑦　对于直接用火灾探测器作为触发器件的自动灭火控制系统除符合本节有关规定外，尚应按现行国家标准《火灾自动报警系统设计规范》GB 50116 规定进行功能检查。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

（5）火灾自动报警系统的系统性能调试

　　①　将所有经调试合格的各项设备、系统按设计连接组成完整的火灾自动报警系统，按《火灾自动报警系统设计规范》GB 50116 和设计的联动逻辑关系检查系统的各项功能。

　　检查数量：全数检查。

　　检验方法：观察检查。

　　②　火灾自动报警系统在连续运行120h 无故障后，按本规范附录C 规定填写调试记录表。

篇3：LC物业承接查验和业主入住详实流程

　　绿城物业承接查验和业主入住详实流程

物业接管验收

一、物业接管验收的基本条件

　　1.建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格

　　(1)全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步效验的配套项目(不得漏项、甩项)。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。

　　(2)竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业主管部门，按照国家建筑验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据资料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。

　　2.供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用

　　即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通(高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防网等)，并做到：雨污水排放畅通;废弃物处理的落实;绿化面积达标;房屋配套齐全;设备功能完备，满足业户生活必需的要求。

　　3.房屋幢、户编号已经有关部门确认

　　即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安部门联系，确认幢、户编号，提前申领门牌，并安装到位。以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、就业安置、邮电通信等;也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业管理、房产交易带来后遗症。

二、物业接管验收应检索提交的资料

　　在物业接管验收前，建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业管理单位归档保管，以适应产权管理、维护保养的需要。

　　1.产权资料

　　(1)什么是产权资料。

　　房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法对各类房地产进行管理的依据;是房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要凭证;也是产权人参与房产租赁、交易、抵押的必要凭据。物业管理企业将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施、共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。

　　(2)接管验收时检索提交的产权资料主要有：

　　⑴项目批准文件;

　　⑵用地批准文件;

　　⑶建筑执照;

　　⑷拆迁安置资料;

　　⑸房地产平面图。

　　2.技术资料

　　(1)技术资料是房屋接管验收时对房屋进行质量检验的依据。物业管理单位在接管验收时必须根据有关技术资料来进行检验;

　　△房屋结构、管线布置是否按设计要求施工;

　　△工程质量、装修标准是否符合验收标准;

　　△建房用的各类材料是否符合设计要求;

　　△建房各项附属设施的数量、性能、规格、型号及安装是否符合技术文件的要求。

　　(2)接管验收时应提供的技术资料主要有：

　　△竣工图──包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

　　△地质勘察报告;

　　△工程合同及开工、竣工报告;

　　△工程预决算;

　　△图纸会审记录;

　　△工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

　　△隐蔽工程验收签证;

　　△沉降观察记录;

　　△竣工验收证明书;

　　△钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

　　△新材料、构配件的鉴定合格证书;

　　△水、电、采暖、卫生器具、电梯待设备的检验合格证书;

　　△砂浆、混凝土试块试压报告;

　　△供水、供暖的试压报告;

　　△园林绿化的图纸和清样;

　　△设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单;

　　△有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

　　上述技术资料中，竣工图是一份尤其重要的资料。竣工图是全面、真实地反映各种地下、地上建筑物、构筑物、管线、电缆等施工最终情况的技术文件(图纸、资料)。它是工程接管验收后，物业管理企业进行房屋保养、维修、改建、扩建的重要依据。

　　绘制、整理竣工图时，在保证完整、准确的原则基础上，可根据不同情况，区别处理：凡严格按施工图施工，对原设计未作任何变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记，作为竣工图;凡在施工中对原设计作过一般性变更，又能将原施工图作修改补充后改为竣工图的，可不必另绘竣工图，但须由施工单位在原施工图上标明修改部分(需附上设计变更通知和施工说明)，再加盖“竣工图”印记才能作竣工图;凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变者，均须重新绘制竣工图。如果竣工图不准确、不完整、不符合归档要求者，不能办理接管验收手续。

三、物业接管验收交接双方的责任

　　在接管验收的整个过程中交接双方均应严格执行国家建设部批准的《房屋接管验收标准》(ZBP3001-900)的有关规定，明确各自应承担的责任，协调配合，加快接管验收进度。

　　1.接管验收的程序和时限

　　⑴建设单位在完成竣工验收后，应及时提出接管验收申请，并同时提交有关物业的产权、技术资料;

　　⑵物业管理单位在接到验收申请和产权、技术资料后，应立即组织有关管理、技术人员进行审查，对资料清楚、符合要求、具备接管验收条件的，应在 15 天内签发验收通知并约定时间进行验收;

　　⑶交接双方共同清点房屋、设备和附着物，按验收标准，查验物业质量并做好书面记录，并由双方主办人员会签;

　　⑷经检验符合要求，物业管理部门应在七天内签署验收合格凭证和文件;

　　⑸验收不合格的项目，双方协调处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证和接管文件;

　　⑹新建房屋一经接管，建设单位或开发商应在三个月内办理入户手续和租赁手续，逾期不办者，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。

　　2.交房方的责任

　　⑴接管前，建设单位必须狠抓工程质量，落实公建配套，注重使用功能，完善资料管理，做好竣工验收。竣工验收合格后，妥善保管物业，尽快提出接管验收申请;

　　⑵在接管验收时，如发现不符合质量标准的工程项目，以及不具备使用功能的设备、设施应在双方商定的期限内加以解决，待先进人物符合接管验收要求后，再组织复验;

　　⑶在接管验收后，负责规定期限的保修;

　　⑷房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量问题，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料方面的原因，由建设单位负责处理、解决。

　　3.接管方的责任

　　⑴按规定的期限要求落实时间，签署合格凭证和接管文件。无特殊理由，超过时限规定的，要承担责任;

　　⑵自房屋接管之日起，至住户入户时止，由接管单位(物业管理企业)负责看管，由于看管失职而发生人为损坏，设施被盗，由接管单位负责;

　　⑶房屋投入使用后，如使用不当、管理不善的原因造成设备和房屋损坏，由接管单位负责。

　　4.交接验收后的物业保修

　　⑴交接验收后的物业应落实保修事宜，物业管理单位与建设单位，应按照建设部 1984 年 3月 3 日制定的《建筑工程保修办法(试行)》的规定签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、期限、方式等。

　　⑵建筑工程的保修期，自办移交手续之日起计算：

　　(1.民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为 1 年;

　　(2.建筑物的照明电气、上下水管会安装工程为 6 个月;

　　(3.建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期;

　　(4.室外的上、下水设施和小区道路为 1 年。

　　⑶各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下：

　　(1.屋面漏水;

　　(2.烟道、排气孔、风道不通;

　　(3.室内地坪空鼓、开裂、起砂、地砖摇动，有防水要求的地面漏水

　　(4.内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面起碱脱皮;

　　(5.门窗开关不灵，或缝隙超过规范的规定;

　　(6.厕所、厨房、盥洗室地面倒泛水、积水;

　　(7.外墙渗水、阳台积水;

　　(8.水塔、水池及有防水要求的地下室渗漏水;

　　(9.室内上下水、供热系统管道堵塞或漏水、漏汽、暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落;

　　(10.室外上下水管道漏水、堵塞，小区道路沉陷;

　　(11.钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范或设计要求;

　　(12.对在保修期内的保修项目，应由建设单位组织单位负责及时修好，保证质量，不留隐患。

　　⑷为了保证保修及时，交接双方可以根据具体情况协商采取下列方法：

　　(1.建设单位委托物业管理单位负责包干保修，由建设单位一次性拔付保修费用，由物业管理单位包干使用，费用标准双方依据物业质量商定;

　　(2.由建设单位一次性向物业管理单位预付保修金，同物业管理单位用于应急代修，保修期满，按实结算。保修金金额一般不低于当地直管公房每平方米建筑面积的年均维修费用;

　　(3.由建设单位落实组建一支维修小分队，在保修期内，留驻在住宅小区，承担各项保修任务。

四、物业接管验收程序

　　1.工作程序

　　⑴开发商拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交人，并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案;

　　⑵物业公司的“验收小组”，按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料，在 15 日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收;

　　⑶物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设、设备等进行接管验收;

　　⑷对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备(包括水、电、暖等)，物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格;

　　⑸对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核;

　　⑹对单元内物件无明显不符合检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，要避免人为损坏;对仍存在缺陷的房间待整改验收合格后再接管钥匙;

　　⑺业主入住时，由管理处楼管员陪同业主对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经管理处或业主验收后清项;

　　⑻在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。

　　2.注意事项

　　⑴⑵⑶⑷⑸⑹

业主入住

一、业主收楼入住前筹备

　　1.确定时间

　　⑴竣工验收时间，即开发商向物业书面通知接管验收的时间;

　　⑵业主收楼时间，即售楼处向业主发出《入伙通知书》的时间。

　　2.健全管理处

　　⑴竣工验收前 3 个月，公司任命管理处主任，楼管员到位，组成管理处筹建班子，投入入住前的各项准备工作;其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的办法，业主入住前半个月，管理处各类人员必须全部到位;

　　⑵竣工验收前 2 个月，物业公司工程技术人员、物业工程主管、消防中心值班人员(机电、给排水、电梯)进入现场，与机电安装工程人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握所辖物业设备设施的基本情况和操作规程;熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备，参加竣工验收，配合楼管员监督楼宇工程遗留问题整改工作;

　　⑶业主收楼前，管理处管理层人员全部到位，管理处挂牌办公;饮事员到位，食堂开伙;保安人员分批配齐上岗，负责对所接管的物业守卫工人作;保洁员分批上岗，开始对所辖物业环境和已接收房间的清洁工作;工程维修班组成立，人员配齐到位。

　　3.制定入住工作方案

　　管理处成立后，编写入住工作方案，包括以下内容：

　　⑴核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况。

　　⑵根据实际情况，拟定入住后在加强治安、车辆管理在、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施：

　　(1.治安方面：

　　a.实行封闭式管理，24 小时保安值勤、巡逻;

　　b.楼内施工通道临时封闭，要求施工人员一律戴证通行，严禁“三无”人员进入，以避免造成事故隐患;

　　c.独立楼梯安装防护栏，防止行人不慎坠落;

　　d.购置灭火装置，进行突发性火灾的处置教育、演习;

　　e.向住户宣传安全防范知识，加强统一管理，群防群治，确保一方平安。

　　(2.车辆管理：

　　a.增设区间道路标志;

　　b.报告交警部门，取得谅解，同意在公路边临时停车。

　　(3.垃圾清运：

　　a.增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等;

　　b.与环卫部门联系外运，同时签订一次性付款的永久性委托合同。

　　(4.楼道灯：使用节能灯(如：温感、声控或触摸式)，以节约后期日常管理开支。

　　⑶拟定管理处办公用房、值班室和员工食堂的装修方案。

　　根据《物业管理前期投入资金预算案》的采购计划，拟定分步购置计划。

　　⑷制定业主收楼入住流程。

　　4.准备入住资料

　　编写和印刷以下文件：

　　⑴《前期物业管理服务协议》;

　　⑵《房屋装饰装修管理协议》;

　　⑶《入伙通知书》;

　　⑷《业主公约》;

　　⑸《业主手册》;

　　⑹《商品房使用说明书》;

　　⑺《商品房质量保证书》。

　　5.协调工作

　　⑴与物业管理行政主管部门、物价局、供电局、自来水公司、供热公司、液化气公司、地名办和邮局、有线电视等单位搞好关系，保证住户入住后水电气等的供应，正常通邮、上网，解决业主后顾之忧;

　　⑵与电话局/公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。

　　6.通知入住

　　提前一个月，通过登报或寄发《入伙通知书》等方式，其内容包括：

　　⑴《收楼流程》;

　　⑵《收楼须知》;

　　⑶《交费一览表》;

　　⑷《入伙手续单》。

七．入住时的环境布置

　　⑴外部环境：

　　(1.入口处挂“欢迎您乔迁 XX 花园”横幅，插彩旗，营造热烈气氛;

　　(2.插指路牌、道旗，由入口处到管理处，采用红底黑字或红底黄字;

　　(3.入口处标明管理处办公地址和办公时间。

　　⑵管理处办公环境：

　　(1.挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感觉;

　　(2.张贴醒目的《办理入住手续流程图》，由开发商财务部、售楼部，及物业公司组成“联合工作室”，做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚，一目了然;

　　(3.管理员着装整洁，精神饱满;

　　(4.办公室内资料摆放整齐有序;

　　(5.单元楼道装点一新，保安员礼貌服务;

　　(6.安排专人带路;

　　(7.物业经理拜访有关住户，送鲜花。

二、入伙期间业主接待

　　1.目的

　　通过与业主初次交往过程中周到热情、体贴、细致的服务，使物业管理企业在刚接管特定时即能建立良好信誉，塑造出亲人的形象，为物业管理工作的顺利开展铺路，也可为今后赢得广大业主的充分信任和长久支持打下坚实基础。

　　2.对象

　　入伙前后前来看楼或办理相关手续的业主。

　　3.接待人员配备与要求

　　接待人员配备视物业辖区面积，规模及入伙期间业主人流量而定。但在办理入伙期间内，应有专职入伙接待员数名，当业主较多时，管理处其他员工应作为机动预备人员分担接待工作。

　　对入伙接待员的具体要求：

　　⑴熟知与本物业有关的各种情况，包括物业的建筑结构方面的专业知识、本物业各种不同户型、辖区周边配套设施及未来规划、物业和绿化方案等;

　　⑵熟知与业主利益有关的多种情况，包括发展商的情况、业主与发展商易主纠纷的事宜、装修知识、业主与装修商易生的纠纷等事宜;

　　⑶了解现有业主的概况，包括年龄段、知识水平层次等;

　　⑷擅长沟通、热情大方、耐心细致。

　　4.接待工作内容

　　⑴管理处内应设物业人]概况的挂图或说明，管理公司的介绍及本物业员工工号、姓名、职位介绍等。

　　⑵设待客室，备茶点。

　　⑶具体程序：(礼仪、态度略)

　　(1.询问。

　　向业主询问需要的服务，其物业的具体情况，装修、入住的计划等。

　　(2.交流。

　　就业主提供的情况和所需要的服务做进一步交流。提出建议，确认业主需要。

　　(3.介绍。

　　适时地介绍管理公司构思与规划，并请业主参与意见;提醒与发展商交易中应注意的问题，及装修应注意的问题。必要时引领业主参观整个物业，同时介绍现已登记的业主年龄、知识层次，让业主了解“邻里”概况。

　　(4.引导。

　　引导业主参与构想物业管理方方面面的工作方案、落实措施，诚恳地请业主为自己的家大胆建议。

三、入住手续办理程序

　　为了使管理处按标准步骤准确无误地办理业主(住户)入住手续。特制定如下程序：

　　(1)业主(住户)需携带下列资料前往管理处办理入住手续：购房合同书、入住通知书、身 份证、工作证、出示原件，得多复印件留底，同时持指定银行存折办理管理费托收手续。如有业主委托他人办理应带资料：业主委托书、被委托人身份证及复印件以及上述所列资料;

　　(2)业主(住户)与管理处须签约的文件包括：《入住协议书》、《委托银行代收款协议书》、《住户情况登记表》、《业主公约》;

　　(3)业主(住户)领取钥匙、纪念品、《住户手册》等，并办理签收手续;

　　(4)由指定维修技术员陪同业主(住户)验房、抄录水电表底数并共同确认;

　　(5)业主(住户)验房后若提出质量问题，由业主(住户)填写《返修申请表》，管理处加签意见后，由管理处协助开发商进行工程质量问题的返修工作;

　　(6)如开发商或施工单位将工程质量问题委托管理处返修时，双方须签字确认;

　　(7)对租赁管理处所属商业房的顾客，须与管理处签订租赁合同，并提供营业执照、负责人和工作人员的身份证复印件;

　　(8)租用受托管的写字楼、商场的顾客或公司，凭与业主签订的租赁合同到管理处签订管理协议书，并提供营业执照、负责人和工作人员身份证复印件。

篇4：项目承接查验验收标准(电气工程)

　　项目承接查验及验收标准(电气工程)

1.变压器、箱式变电所安装

　　(1)主控项目

　　① 变压器安装应位置正确，附件齐全，油浸变压器油位正常，无渗油现象。

　　② 接地装置引出的接地干线与变压器的低压侧中性点直接连接;接地干线与箱式变电所的 N母线和PE母线直接连接;变压器箱体、干式变压器的支架或外壳应接地(PE)。所有连接应可靠，紧固件及防松零件齐全。

　　③ 变压器必须按本规范第 3.1.8条的规定交接试验合格。

　　④ 箱式变电所及落地式配电箱的基础应高于室外地秤，周围排水通畅。用地脚螺栓固定的螺帽齐全，拧紧牢固;自由安放的应垫平放正。金属箱式变电所及落地式配电箱，箱体应接地(PE)或接零(PEN)可靠，且有标识。

　　⑤ 箱式变电所的交接试验，必须符合下列规定：

　　a.由高压成套开关柜、低压成套开关柜和变压器三个独立单元组合成的箱式变电所高压电气设备部分，按本规范3.1.8的规定交接试验合格。

　　b.高压开关、熔断器等与变压器组合在同一个密闭油箱内的箱式变电所，交接试验按产品提供的技术文件要求执行;

　　c.低压成套配电柜交接试验符合本规范第 4.1.5条的规定。

　　(2)一般项目

　　① 有载调压开关的传动部分润滑应良好，动作灵活，点动给定位置与开关实际位置一致，自动调节符合产品的技术文件要求。

　　② 绝缘件应无裂纹、缺损和瓷件瓷釉损坏等缺陷，外表清洁，测温仪表指示准确。

　　③ 装有滚轮的变压器就位后，应将滚轮用能拆卸的制动部件固定。

　　④ 变压器应按产品技术文件要求进行检查器身，当满足下列条件之一时，可不检查器身。

　　a.制造厂规定不检查器身者;

　　b.就地生产仅做短途运输的变压器，且在运输过程中有效监督，无紧急制动、剧烈振动、冲撞或严重颠簸等异常情况者。

　　⑤ 箱式变电所内外涂层完整、无损伤，有通风口的风口防护网完好。

　　⑥ 箱式变电所的高低压柜内部接线完整、低压每个输出回路标记清晰，回路名称准确。

　　⑦ 装有气体继电器的变压器顶盖，沿气体继电器的气流方向有1.0%～1.5%的升高坡度。

2.成套配电柜、控制柜(屏、台)和动力、照明配电箱(盘)安装

　　(1)主控项目

　　①　柜、屏、台、箱、盘的金属框架及基础型钢必须接地(PE)或接零(PEN)可靠; 装有电器的可开启门，门和框架的接地端子间应用裸编织铜线连接，且有标识。

　　②　低压成套配电柜、控制柜(屏、台)和动力、照明配电箱(盘)应有可靠的电击保护。柜(屏、台、箱、盘)内保护导体应有裸露的连接外部保护导体的端子，当设计无要求时，柜(屏、台、箱、盘)内保护导体最小截面积 Sp不应小于下表的规定。

　　图片

　　③　手车、抽出式成套配电柜推拉应灵活，无卡阻碰撞现象。动触头与静触头的中心线应一致，且触头接触紧密，投入时，接地触头先于主触头接触;退出时，接地触头后于主触头脱开。

　　④　高压成套配电柜必须按本规范第 3.1.8条的规定交接试验合格，且应符合下列规定：

　　a.继电保护元器件、逻辑元件、变送器和控制用计算机等单体校验合格，整组试验动作正确，整定参数符合设计要求;

　　b.凡经法定程序批准，进入市场投入使用的新高压电气设备和继电保护装置，按产品技术文件要求交接试验。

　　⑤　低压成套配电柜交接试验，必须符合本规范第 4.1.5条的规定。

　　⑥　柜、屏、台、箱、盘间线路的线间和线对地间绝缘电阻值，馈电线路必须大于0.5MΩ;二次回路必须大于 1MΩ。

　　⑦　柜、屏、台、箱、盘间二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于 10MΩ时，用2500V兆欧表摇测 1min，应无闪络击穿现象;当绝缘电阻值在 1～10MΩ时，做1000V交流工频耐压试验，1min，应无闪络击穿现象。

　　⑧　直流屏试验，应将屏内电子器件从线路上退出，检测主回路线间和线对地间绝缘电阻值应大于 0.5MΩ，直流屏所附蓄电池组的充、放电应符合产品技术文件要求;整流器的控制调整和输出特性试验应符合产品技术文件要求。

　　⑨　照明配电箱(盘)安装应符合下列规定：

　　a.箱(盘)内配线整齐，无绞接现象。导线连接紧密，不伤芯线，

　　不断股。垫圈下螺丝两侧压的导线截面积相同，同一端子上导线连接不多于2 根，防松垫圈等零件齐全;

　　b.箱(盘)内开关动作灵活可靠，带有漏电保护的回路，漏电保护装置动作电流不大于 20mA，动作时间不大于 0.1s。

　　c.照明箱(盘)内，分别设置零线(N)和保护地线(PE线)汇流排，零线和保护地线经汇流排配出。

　　(2)一般项目

　　①　基础型钢安装应符合下表的规定。

　　②　柜、屏、台、箱、盘相互间或与基础型钢应用镀锌螺栓连接，且防松零件齐全。

　　③　柜、屏、台、箱、盘安装垂直度允许偏差为 1.5‰，相互间接缝不应大于2mm，成列盘面偏差不应大于 5mm。

　　④　柜、屏、台、箱、盘内检查试验应符合下列规定：

　　a.控制开关及保护装置的规格、型号符合设计要求;

　　b.闭锁装置动作准确、可靠;

　　c.主开关的辅助开关切换动作与主开关动作一致;

　　d.柜、屏、台、箱、盘上的标识器件标明被控设备编号及名称，或操作位置，接线端子有编号，且清晰、工整、不易脱色。

　　e.回路中的电子元件不应参加交流工频耐压试验;48V及以下回路可不做交流工频耐压试验。

　　⑤　低压电器组合应符合下列规定：

　　a.发热元件安装在散热良好的位置;

　　b.熔断器的熔体规格、自动开关的整定值符合设计要求;

　　c.切换压板接触良好，相邻压板间有安全距离，切换时，不触及相邻的压板;

　　d.信号回路的信号灯、按钮、光字牌、电铃、电筒、事故电钟等动作和信号显示准确;

　　e.外壳需接地(PE)或接零(PEN)的，连接可靠;

　　f.端子排安装牢固，端子有序号，强电、弱电端子隔离布置，端子规格与芯线截面积大小适配。

　　⑥　柜、屏、台、箱、盘间配线：电流回路应采用额定电压不低于750V、芯线截面积不小于 2.5mm2的铜芯绝缘电线或电缆;除电子元件回路或类似回路外，其他回路的电线应采用额定电压不低于 750V、芯线截面不小于1.5mm2的铜芯绝缘电线或电缆。二次回路连线应成束绑扎，不同电压等级、交流、直流线路及计算机控制线路应分别绑扎，且有标识;固定后不应妨碍手车开关或抽出式部件的拉出或推入。

　　⑦　连接柜、屏、台、箱、盘面板上的电器及控制台、板等可动部位的电线应符合下列规定：

　　a.采用多股铜芯软电线，敷设长度留有适当裕量;

　　b.线束有外套塑料管等加强绝缘保护层;

　　c.与电器连接时，部绞紧，且有不开口的终端端子或搪锡，不松散、断股;

　　d.可转动部位的两端用卡子固定;

　　⑧　照明配电箱(盘)安装应符合下列规定：

　　a.位置正确，部件齐全，箱体开孔与导管管径适配，暗装配电箱箱盖紧贴墙面，箱(盘)涂层完整;

　　b.箱(盘)内接线整齐，回路编号齐全，标识正确;

　　c.箱(盘)不采用可燃材料制作;

　　d.箱(盘)安装牢固，垂直度允许偏差为 1.5‰;底边距地面为1.5m，照明配电板底边距地面不小于 1.8m。

3.建筑物景观照明灯和庭院灯安装

　　(1)主控项目

　　①　21.1.1建筑物彩灯安装应符合下列规定：

　　a.建筑物顶部彩灯采用有防雨性能的专用灯具，灯罩要拧紧;

　　b.彩灯配线管路按明配管敷设，且有防雨功能。管路间、管路与灯头盒间螺纹连接，金属导管及彩灯的构架、钢索等可接近裸露导体接地(PE)或接零(PEN)可靠;

　　c.垂直彩灯悬挂挑臂采用不小于 10#的槽钢。端部吊挂钢索用的吊钩螺栓直径不小于10mm，螺栓在槽钢上固定，两侧有螺帽，且加平垫及弹簧垫圈紧固;

　　d.悬挂钢丝绳直径不小于 4.5mm，底把圆钢直径不小于 16mm，地锚采用架空外线用拉线盘，埋设深度大于 1.5m;

　　e.垂直彩灯采用防水吊线灯头，下端灯头距离地面高于 3m。

　　②　霓虹灯安装应符合下列规定：

　　a.霓虹灯管完好，无破裂;

　　b.灯管采用专用的绝缘支架固定，且牢固可靠。灯管固定后，与建筑物、构筑物表面的距离不小于 0mm;

　　c.霓虹灯专用变压器采用双圈式，所供灯管长度不大于允许负载长度，露天安装的有防雨措施;

　　d.霓虹灯专用变压器的二次电线和灯管间的连接采用额定电压大于15kV的高压绝缘电线。二次电线与建筑物、构筑物表面的距离不小于20mm。

　　③　建筑物景观照明灯具安装应符合下列规定：

　　a.每套灯具的导电部分对地绝缘电阻值大于 2MΩ;

　　b.在人行道等人员来往密集场所安装的落地式灯具，无围栏防护，安装高度距地面 2.5m以上;

　　c.金属构架和灯具的可接近裸露导体及金属软管的接地(PE)或接零(PEN)可靠，且有标识。

　　④　航空障碍标志灯安装应符合下列规定：

　　a.灯具装设在建筑物或构筑物的最高部位。当最高部位平面面积较大或为建筑群时，除在最高端装设外，还在其外侧转角的顶端分别装设灯具。

　　b.当灯具在烟囱顶上装设时，安装在低于烟囱口 1.5～3m的部位且呈正三角形水平排列;

　　c.灯具的选型根据安装高度决定;低光强的(距地面 60m以下装设时采用)为红色光，其有效光强大于 1600cd。高光强的(距地面150m以上装设时采用)为白色光，有效光强随背景亮度而定;

　　d.灯具的电源按主体建筑中最高负荷等级要求供电;

　　e.灯具安装牢固可靠，且设备维修和更换光源的措施。

　　⑤　庭院灯安装应符合下列规定：

　　a.每套灯具的导电部分对地绝缘电阻值大于 2MΩ;

　　b.主柱式路灯、落地式路灯、特种园艺灯等灯具与基础固定可靠，地脚螺栓备帽齐全。灯具的接线盒或熔断器盒，盒盖的防水密封垫完整。

　　c.金属立柱及灯具可接近裸露导体接地(PE)或接零(PEN)可靠。接地线单设干线，干线沿庭院灯布置位置形成环网状，且不少于2 处与接地装置引出线连接。由于线引出支线与金属灯柱及灯具的接地端子连接，且有标识。

　　(2)一般项目

　　①　建筑物彩灯安装应符合下列规定：

　　a.建筑物顶部彩灯灯罩完整，无碎裂;

　　b.彩灯电线导管防腐完好，敷设平整、顺直。

　　②　霓虹灯安装应符合下列规定：

　　a.当霓虹灯变压器明装时，高度不小于 3m;低于3m采取防护措施;

　　b.霓虹灯变压器的安装位置方便检修，且隐蔽在不易被非检修人触及的场所，不装在吊平顶内;

　　c.当橱窗内装有霓虹灯时，橱窗门与霓虹灯变压器一次侧开关有联锁装置，确保开门不接通霓虹灯变压器的电源;

　　d.霓虹灯变压器二次侧的电线采用玻璃制品绝缘支持物固定，支持点距离不大于下列数值：

　　水平线段：0.5m

　　垂直线段：0.75m

　　③　建筑物景观照明灯具构架应固定可靠，地脚螺栓拧紧，备帽齐全;灯具的螺栓紧固、无遗漏。灯具外露的电线或电缆应有柔性金属导管保护。

　　④　航空障碍标志灯安装应符合下列规定：

　　a.同一建筑物或建筑群灯具间的水平、垂直距离不大于 45m;

　　b.灯具的自动通、断电源控制装置动作准确。

　　⑤　庭院灯安装应符合下列规定：

　　a.灯具的自动通、断电源控制装置动作准确，每套灯具熔断器盒内熔丝齐全，规格与灯具适配;

　　b.架空线路电杆上的路灯，固定可靠，紧固件齐全、拧紧，灯位正确;每套灯具配有熔断器保护。

篇5：物业项目承接查验工作表格

物业项目承接查验

共用部位、共用设施设备和资料移交表

　　项目名称：

　　开发建设单位：(公章)

　　移交代表(签名)：

　　物业服务企业： (公章)

　　接收代表(签名)：

　　第三方查验机构：(公章)

　　移交日期：　　年　　月　　日至　　年　　月　　日

目 录

1.物业资料移交汇总表

2.共用设施移交汇总表

3.共用设备移交汇总表

4.物业管理用房及钥匙移交汇总表

5.其他相关资料移交汇总表

6.未移交资料汇总表

7.未移交资料汇总表

8.未移交共用设施汇总表

9.未移交共用设备汇总表

10.未移交物业管理用房汇总表

一、物业资料移交汇总表

物业承接查验移交资料目录
序号	名 称	数量	备注
一	项目建设资料
1	房地产开发企业证照
2	房地产开发项目批准文件
3	建设用地规划许可证
4	建设工程施工许可证
5	建设工程规划许可证
6	规划总平面图、建筑红线图
7	建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）
8	各分项工程设计方案
9	建设工程竣工验收备案表
10	消防工程验收合格证（审核意见书）
11	供电合同、燃气验收合格证
12	同意供电、供水、供气协议书（通知）
13	申请门牌审批表
14	白蚁防治合同书
15	《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》
16	《建筑工程质量保修协议书》以及保险责任单位通联
17	公共设施、设备清单
18	有线电视许可证（合同）、光纤、电话、网络验收合格证（合同）
19	其它相关资料
二	物业产权资料
1	房屋所有权证、土地使用权证
2	业主资料（业主姓名、产权、房号、建筑面积、联系方式、户型图等）
3	房屋设备及其固定附着物清册
4	拆迁安置资料
5	其它相关资料
三	建筑工程技术资料
1	地质勘察报告
2	工程招、投、定标书
3	工程施工合同及开、竣工报告
4	施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等）
5	图纸会审记录
6	工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)
7	隐蔽工程验收签证
8	沉降观察记录
9	竣工验收移交使用证明书
10	主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）
11	新材料、构配件的鉴定合格证书
12	砂浆、混凝土试块试压报告
13	竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线等）
14	其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）
15	水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书
16	供水试压报告
17	机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录
18	弱电、安防、智能化系统集成及布线图
19	停车场设施系统图
20	设备试压、试运行合格报告
21	防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录
四	设备资料——供电系统
1	供电系统设备购买、安装合同及维保合同
2	供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
3	供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址
4	高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）
5	高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）
6	高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）
7	高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证
8	配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）
9	灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）
10	配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）
11	绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录
12	发电机随机相关技术资料
五	设备资料——给排水系统
1	给排水系统设备购买、安装合同及维保合同
2	给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料
3	给排水系统设备产权所有者名称和地址
4	水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）
5	设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
6	设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录
7	主要材料和制品的合格证或试验记录
8	配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）
9	水、暖、卫生器具检验合格证书；
10	其它相关资料
六	设备资料——消防系统
1	消防设备购买、安装合同及维保合同
2	消防设备制造、安装单位、维护单位资料
3	消防设备产权所有者及用户的名称和地址
4	应急（消防）广播、消防栓等设备参数
5	随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
6	设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录
7	消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录
8	消防验收合格证书
9	其它相关资料
七	设备资料——弱电系统
1	弱电系统设备购买、安装合同及维保合同
2	弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
3	弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）
4	弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
5	弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明
6	设备试压、试运行合格报告
7	防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录
8	其它相关资料
八	设备资料----电梯系统
1	电梯产品合格证
2	电梯使用说明书
3	电梯订做、施工、安装合同
4	电梯实验报告
5	井道主要部件安装图
6	开箱清单
7	井道布置图
8	质检部门核发的《特种设备注册登记证明》
9	有效期内的《电梯维保合同》
10	有效期内的《年检合格证》和《限速器校验合格证明》。

二、共用设施移交汇总表

　　项目名称：移交日期：年月日

序号	设施名称	数量	安装位置	移交状态	备 注
1	道路
2	绿地
3	人造景观
4	围墙
5	大门
6	信报箱
7	宣传栏
8	路灯
9	排水管道
10	化粪池
11	停车位
12	消防设施
13	健身设施
14	安防监控
15	垃圾筒箱

　　建设单位(章)： 物业服务企业(章)：

　　代表人： 代表人：

三、共用设备移交汇总表

　　项目名称：移交日期：年月日

序号	设备名称	品牌	数 量	移交状态	备 注
1	电梯
2	水泵
3	避雷设施
4	消防设备
5	楼道灯
6	电视天线
7	发电机
8	变配电设备
9	给排水管线
10	电线
11	供暖
12	空调设备
13	安防设备

　　建设单位(章)： 物业服务企业(章)：

　　代表人： 代表人：

四、物业服务用房移交汇总表

　　项目名称：移交日期：年月日

序号	物业服务用房座落	建筑面积	移交状 态	备 注

　　建设单位(章)： 物业服务企业(章)：

　　代表人： 代表人：

五、水/电等计量表移交汇总表

　　项目名称：移交日期：年月日

序号	计量表编号	坐 落 位 置	读数	记录日期	备注

　　建设单位(章)： 物业服务企业(章)：

　　代表人： 代表人：

六、其他相关资料移交汇总表

　　项目名称：移交日期：年月日

序号	资 料名 称	数 量	交 接 状 态	备 注

　　建设单位(章)： 物业服务企业(章)：

　　代表人： 代表人：

七、未移交资料汇总表

　　项目名称：日期：年月日

序号	资料名称	数量	约定移交时间	备 注

　　建设单位(章)： 物业服务企业(章)：

　　代表人： 代表人：

八、未移交共用设施汇总表

　　项目名称： 日期：年月日

序号	设施名称	数量	安装位置	约定移交时间	备 注

　　建设单位(章)： 物业服务企业(章)：

　　代表人： 代表人：

　　九、未移交共用设备汇总表

　　项目名称： 日期：年月日

序号	设备名称	型号	品牌	数 量	约定移交 时间	备注

　　建设单位(章)： 物业服务企业(章)：

　　代表人： 代表人：

十、未移交物业服务用房汇总表

　　项目名称： 日期：年月日

序号	物业服务用房座落	建筑面积	约定移交时间	备 注

　　建设单位(章)： 物业服务企业(章)：

　　代表人： 代表人：

　　金相邻(南京)物业咨询评估公司