体育中心经营管理方案

大邑桃源新城体育中心经营管理方案

　　成都醉月芳洲物业管理服务有限公司

　　摘要

　　大邑桃源新城体育中心作为以球类、健美、竞技等项目为主的综合性体育中心，也是大邑县推广全民健身的主要场所。基于此，为了促进体育中心更好、更快地发展，并为大邑民众提供一个强身健体的良好场所，我们特通过制定本经营管理方案来进行推进。本方案共分为七个部分：

　　第一部分是关于本体育中心经营管理的基本原则，主要从满足大众的健身需求、促进体育中心的产业化运营与可持续发展等方面来阐述。

　　第二部分是关于本体育中心的管理模式，主要从管理方式与机构设置两个方面来阐述。在管理方式上，将成立物管公司来进行专门管理，增强管理的科学化、规范化、制度化;在机构设置上，通过科学配置使各部门之间形成有效合力，共同推动体育中心的健康发展。

　　第三部分是关于本体育中心的项目管理，这是本方案的重点，也是体育中心运营的关键，主要从项目设置、管理条例、对外开放、注意事项四个方面来着重阐述。在项目设置上，主要对各主要场馆在经营策略进行分析;在管理条例上，主要从场馆的日常管理、场馆的使用、场馆的安全保障、场馆的维护保养、场馆的收费制度等方面进行明晰;在对外开放上，主要对场馆的开放条件进行阐述;在注意事项上，主要对体育消费者在本体育中心所需遵守的相关规则进行阐述。

　　第四部分是关于公司内部的管理，主要从人员招聘与财务管理两方面来阐述。

　　第五部分是本公司对项目的前期实施步骤及所达到的目标进行分析。

　　第六部分是对本体育中心所带来的经济效益与社会效益进行分析。

　　第七部分是关于本体育中心的保障措施。主要从组织保障、制度保障、技术保障、资金保障、安全保障等五个方面对体育中心的相关保障措施进行分析。

　　目录

　　一、基本原则1

　　二、管理模式1

　　(一)管理方式1

　　(二)机构设置1

　　三、项目管理3

　　(一)项目设置3

　　(二)管理条例6

　　(三)对外开放10

　　(四)注意事项10

　　四、内部管理11

　　(一)人事聘任11

　　(二)财务管理11

　　五、实施部署11

　　六、效益分析12

　　七、保障措施12

大邑桃源新城体育中心经营管理方案

　　根据大邑县政府对桃源新城体育中心管理提出的基本原则和要求，结合我公司的具体情况，同时借鉴国家、各省、市体育馆管理经验，特制定桃源新城体育中心经营管理方案：

　　一、基本原则

　　大邑桃源新城体育中心是以球类、健美、竞技等项目为主的综合性体育中心，在满足大众健身、教学、比赛、训练等活动竞赛需要的前提下，拟为了活跃场馆氛围，对外开放并适当收取费用。遵循以下基本原则：

　　以人为本，满足体育消费者需求为第一要务;

　　满足高水平队伍比赛、训练、公共体育、专业体育赛事需要;

　　满足群众体育活动、群体竞赛需要;

　　有偿接待群众、社会群体及对外各单位组织的各种活动;

　　面向社会有偿提供健身锻炼服务。

　　二、管理模式

　　(一)管理方式

　　成立物管公司，实行企业化管理与机制运行管理，具有管理权、经营权、人事聘用权。提供文化、体育产业管理、保洁、配餐、安保一体化解决方案，保证该体育中心实现良性可持续发展，同时为大邑县公共事业发挥积极的促进作用。

　　公司进行合理的机构设置，各职能部门具体负责体育中心的管理与运营工作，直接对公司负责。建立严格的管理制度、岗位职责，使各项管理工作做到规范化、科学化、日常化。

　　(二)机构设置

　　拟设立综合管理办公室、体育产业管理部、文化策划部、设备管理部、技术指导部、保洁部、配餐部、安保部、人事行政部、财务部等职能部门：

　　1、综合管理办公室

　　负责体育中心的日常事务管理与监督工作，对其它部门进行综合管理和指导，此外还负责大型赛事活动的组织与协调工作及重要领导及嘉宾的接待工作，保障该体育中心有序运营。

　　2、体育产业管理部

　　负责体育中心发展战略规划、经营计划、业务发展计划的制定，并开展体育中心的产业化运营工作，保障该体育中心体育产业的有序进行。

　　3、文化策划部

　　负责体育中心的营销推广工作及体育赛事活动、体育文化活动的组织策划与现场执行工作，主要保障该体育中心的对外策划及宣传。

　　4、设备管理部

　　负责体育中心机械、电气设备、管道、线路等设施的采购、管理维护、器材制作等工作，保障该中心器械设备的正常运行。

　　5、技术指导部

　　该公司配置专业的教练、陪练员、健身顾问等，负责为体育消费者提供专业技能指导、安全指导，此外还负责为赛事提供专业裁判人员等，保障体育活动的有序开展。

　　6、配餐部

　　公司专设配餐部，一方面负责场馆日常与赛事活动的餐饮服务工作，更重要的是通过专业化的营养搭配，为特殊健身人群量身打造营养套餐，为消费者提供体育健身意外的贴心配套服务，这将是本体育中心最大的亮点之一。

　　7、保洁部

　　负责体育中心的日常及赛事活动现场的清洁卫生工作，包括泳池水质管理、健身房通风换气、场馆地面及墙面清洁、固体垃圾及时清理、器械清洁等，保障该体育中心拥有宜人的体育健身环境。

　　8、安保部

　　负责体育中心的日常安全工作，做好安全隐患排查工作，尤其是大型赛事活动现场的安全保卫及救护工作，保障该体育中心的消费者及工作人员的人身安全，为大家营造一个和谐的运动氛围。

　　9、人事行政部

　　负责体育中心所有工作人员的招聘、合同管理、社保管理等行政管理工作，并对该体育中心的档案进行管理。

　　10、财务部

　　负责体育中心日常财务工作及年度报表等工作。

　　三、项目管理

　　(一)项目设置

　　该中心设置网球场、游泳馆、篮球场、乒乓球馆、足球场、塑胶跑道等区域，并增加小球训练基地，实行规范化经营管理。各主要场馆的经营策略如下：

　　1、网球场

　　第一，会员收入作为网球场馆经营成功与否的最重要的保障，所以将把吸引更多的会员作为经营的重点。我们将制定合理、完善的会员制度,保证固定的会员收入。会员卡分为年卡会员,月卡会员和一般会员。

　　年卡会员通常是每年一次性的购入一定数目小时的场地使用权,将享受一些较高的服务和优惠待遇。如最优先预订场地,免费参加比赛,定期接受免费教练指导,可参加网球知识讲座,获赠网球书刊。

　　月卡会员,通常是每月一次性购入一定数量小时的场地使用权,并享受一定的优惠待遇和免费参加会员活动。成为永久会员.做到细水长流,积少成多.这也是会员收入不可低估的一项重要内容。

　　一般会员,是定期交纳一小部分会费,享受相应的优惠条件,并能免费接受定期的一般培训、指导和参加会员活动.一般会员可以大量发展,主要面对学生和中档收入的爱好者,接纳他们为一般会员,并吸引他们优惠购买网球拍、网球等网球用品。

　　第二，我们将通过举办各类网球培训,提高收入,增加网球人口,发展潜在的消费人群。顺应爱好者的要求,可以举办各类网球培训班,尤其是初级网球培训班,不但可以提高收入,还可以保证周边地区网球人口的持续发展。网球培训班,以初级培训班为主,适当安排中级提高班和高级训练班。

　　第三，我们将定期组织业余比赛,争取建立一个传统的业余赛事,尽量让比赛冠名的这种无形资产转化为有形财富。组织业余比赛,不但可以满足许多爱好者的要求,还可以保证有一定的收入.比赛可试行奖金制,激发爱好者练习网球的热情,促进地区业余网球水平的整体发展,以带动和影响更多的人到网球场上。

　　第三，我们将做好网球精品专卖和休息厅服务销售的收入。网球的精品专售,是向爱好者提供各种网球用品服务.主要包括球拍、球鞋、球衣、网球、网弦、网球拍上弦、提供网球书籍、音像制品等各种服务,应从满足不同网球爱好者的各种需要出发。休息厅零卖,是提供一个优雅、舒适的环境,配合一些小食品、小点心和各种运动饮料等,为爱好者做到更周全的服务。

　　2、游泳馆

　　第一，游泳培训班是游泳馆经营的重要方向。通过举办各类游泳培训,提高收入,增加游泳人数，发展潜在的消费人群。顺应爱好者的要求,举办各类游泳培训班,尤其是初级游泳培训班,不但可以提高收入,还可以保证周边地区游泳人口的持续发展。游泳培训班,以初级培训班为主,适当安排中级提高班和高级训练班,还可以在寒暑假举办学生的游泳夏令营、冬令营;另外还可考虑面对学生安排的长期体校班,少儿的短式游泳班等。

　　第二，通过不同时期的促销活动，提高场馆利用率。

　　任何市场都会存在旺季和淡季，黄金时段和普通时段苦乐不均的问题。我所要考虑的是如何让淡季不淡，因此不断推出促销活动是一种手段。

　　在六一儿童节主打“亲情牌”，推出“二赠一家庭温馨套票”、“幼儿游泳初级班”等优惠活动。暑期是游泳旺季，各种游泳初级班、提高班生源较多，不进行打折优惠。十一黄金周要考虑淡季的来临，因此可推出“季度票”、“半年票”的优惠政策，留住顾客。在销售淡季，假如经过测算可以盈利的话，我们可以策划为社区的中老年人和学校的中小学生开办游泳专场。

　　第三，抓好游泳用品专卖和休息厅服务销售的收入。游泳用品专售主要包括泳衣、泳帽、救生圈等相关产品，从满足游泳爱好者的需求出发。休息厅零卖,是提供一个优雅、舒适的环境,配合一些小食品、小点心和各种运动饮料等,为爱好者做到更周全的服务。

　　第四，针对游泳馆是一个对安全性能要求极高的场所，本公司将建立严格的安全管理制度、水质卫生检测制度以及应急救护制度，为民众提供一个安全、卫生、放心的场所。

　　3、羽毛球馆

　　第一，鼓励包场制。提供各种形式及不同规格的包场服务，如：家庭包场、朋友聚会包场、商务包场等，充分挖掘健身的情感沟通功能。

　　第二，增设会员制。通过注册会员，享受更优惠的消费，享受各具特色的人性化服务，如会员休闲区(提供饮料售卖、免费茶水和上网服务)。

　　第三，定期举办业余羽毛球挑战赛(季度赛)，吸引民众的参与。另外随着体育中心知名度的提升，承接一些大型的羽毛球赛事活动。这样，场馆冠名、场馆租售、门票收入也将成为经营收入的重要来源。

　　4、乒乓球馆

　　推出会员卡,按包月制度,提供专用的衣物柜优惠待遇，设置2～4个VIP室,按时间收费,可按照情况为客户提供免费的茶水或者水果。让会员享受到周到的、舒适的服务。

　　同时可与商家、企事业单位、俱乐部合作承办比赛项目，做好宣传工作,提高知名度,比赛获奖者将获得各类优惠卡和打折卡。此举既可以提高本体育中心的知名度，又可以直接拉动经济收入。

　　同时将设立乒乓球文化周，文化周期间球馆收费减半，这既能倡导乒乓球文化，又能提高场馆的知名度，从而提高场馆的消费人群。

　　5、篮球场

　　开展篮球培训班业务，使培训班形式多元化，为顾客提供最大化的方便，也能培养潜在篮球消费人群;抓好篮球精品专卖和休息厅服务销售。向爱好者提供各种游泳用品服务。

　　6、足球场

　　通过开展足球培训班业务，使培训班形式多元化，为顾客提供最大化的方便，也能培养潜在足球消费人群;同时通过抓好足球精品专卖和休息厅服务销售，向足球爱好者提供各种足球用品及其他相关服务。

　　7、塑胶跑道

　　塑胶跑道体育场将免费对大众开放，以现代化、标准化的健身场所来满足广大人民群众日益增长的强身健体需求。附近民众既可以来此晨跑、晨练，又可以傍晚来此散步，放松心情。这不仅能够提高民众的身体素质，而且能够丰富民众的业余文化生活。

　　8、室外健身场所

　　在体育场设立室外健身器材设施，免费为民众提供健身的场所。方便附近百姓强身健体。民众可通过健身器材伸展腰背，放松一下心情，有利于身体健康。旨在倡导大众健身，营造一个全民参与健身的良好氛围。

　　(二)管理条例

第一章总则

　　第一条

　　为加强桃源新城体育中心的管理，保证场馆设施正常有序运行，提高体育馆的利用率、完好率，更好地发挥其为公司和社会服务功能，根据《中华人民共和国体育法》和《全民健身计划纲要》，结合桃源新城体育中心实际情况，制订本条例。

　　第二条体育馆、训练馆(房)、篮球场、网球场、排球场及其附属设施、房屋，适用本条例。

　　第三条

　　公司桃源新城体育中心是国家的财产，是大邑的固定资产，是大邑国家比赛和发展社会体育所需的基本物质条件。其功能是为国家教学、比赛、训练、群体活动、竞赛和其他集体活动提供保障和服务。

　　第四条

　　体育馆管理部是桃源新城体育中心管理的职能部门，代表公司负责对体育馆进行日常经营管理工作。

　　第五条

　　任何部门、单位和个人在使用体育馆的过程中，都有保证场馆安全、保持环境卫生、爱护公共财产和维护各项活动秩序的权利和义务。

第二章场馆的日常管理

　　第六条体育馆管理部要认真落实安全防火、环境卫生、岗位职责、设备器材等一系列关于场馆管理的各项制度和规定，做到有章可循、有章必遵、违章必纠，加强对场馆的监督和检查，保证场馆的安全，保持一个良好的场馆环境。大力提倡节水、节电及节约各类消耗品，树立管理育人、服务育人的宗旨，为运动员提供优质、安全、热情的服务。

　　第七条场馆管理部要按照公司提供的体育竞赛活动计划，及时准备器材，合理安排场地，按时开闭场馆。

　　第八条

　　公司任何部门、单位和个人在使用场馆时，发现场馆内有安全隐患、漏水、设备损坏、能源浪费等现象时，有责任及时向场地管理部门报告或责成在岗工作人员迅速采取措施消除隐患的权利和义务。场馆管理部门和其工作人员有责任迅速采取措施，如果其自身能力不能解决或不属于自身管理范围的事项时，应及时向相关公司、部门主管领导汇报，协调有关部门协助解决。

　　第九条进入场馆进行比赛、训练、竞赛、健身或其他活动的单位和个人，要自觉遵守场馆的有关制度和规定，服从管理人员指挥，对于违反制度或规定者，管理人员有权进行批评教育或罚款，必要时交送有关部门处理。

第三章场馆的使用

　　第十条

　　场馆的使用以公司大局利益为重，国家体育活动优先的原则做出合理安排。

　　第十一条

　　国家体育活动临时更动或调整，体育馆现行各单位及社会团体的群体活动、各类训练、赛事、*或其他集体活动，需立即停止，国家体育活动结束后，由体育馆管理部门重新调整使用单位时间，进行统一协调，尽量予以保障。

　　第十二条

　　任何单位和个人未办理使用手续不得擅自进入使用场馆。经核准使用的场馆，使用单位不得变更活动项目和私自转让(如有变动需提前审请协调)。

　　第十三条

　　有损公司声誉和影响公众利益的活动，可能损坏场馆设施设备的活动，不得使用场馆。

　　第十四条

　　凡使用场馆灯光、音响、电子计分牌等设施，使用单位需指定专人操作。活动结束使用单位有责任恢复场馆设施设备的完整性、原样性，如有人为损坏设备设施由使用单位或个人依照公司有关规定赔偿。

第四章体育馆安全、消防和卫生管理

　　第十五条体育馆内严禁吸烟、严禁使用明火;场馆工作人员要学会使用消防器材。

　　第十六条消防装置、设备和体育馆、器材室、管理室的门窗应定期检查，已经损坏和有故障的要及时修理或更换。体育馆的水、电和仓库等由专人负责，各场馆的门和房间钥匙由专人保管。

　　第十七条为防止火灾发生，要防患未然，坚决杜绝下列行为的发生：(1)在比赛、训练期间将安全出入口上锁。(2)遮挡消防安全专用器材。(3)违章用火、用电如电气焊、电加热器。(4)严禁储存、使用易燃易爆危险物品。

　　第十八条在不明电容量的情况下，不得私自使用、加装大用量电器设备。

　　第十九条禁止女士穿高跟鞋进入体育馆内，以免对场馆内地面造成损伤。

　　第二十条节假日值班人员要坚守岗位，尽职尽责，遇有火灾、被盗等特别情况时，除积极采取措施外，要及时向政府主管部门和公司领导报告，紧急情况根据发生事项拨打匪警：110、火警：119、救护：120。

　　第二十一条

　　物业工作人员负责环境卫生的日常管理工作，严格按照本岗位职责的规定，实施对场馆内、外环境卫生的打扫;场馆管理员有监督和检查现场的权力。

　　第二十二条体育馆内禁止随地吐痰、吃(吐)口香糖，禁止乱扔果皮、纸屑等废弃物及禁止将有色(甜)饮料带进场馆。禁止在墙面及附属设施、器材、设备表面进行涂写。

　　第二十三条爱护草坪，爱护围栏，严禁攀越、破坏围栏进入场地。凡违反本规定的人员，视情节轻重，分别予以批评教育或送有关部门处理。

　　第五章场馆管理部职责

　　第二十四条场馆和库房管理人员要树立管理育人、服务育人的思想，团结协作，顾全大局。

　　第二十五条

　　认真执行体育馆器材的有关管理规定，及时、大胆地制止一切可能损坏场馆设施、场地器材的行为和违反有关管理规定的做法。

　　第二十六条

　　遵守公司各项规章制度，按时上下班，上班期间要坚守岗位，不做与本职工作无关的事情，熟悉本职业务工作，钻研业务，不断提高业务水平。

　　第二十七条

　　每天下班做好办公室关灯、拉闸，关窗，做好防火、防盗工作。每天全面检查一遍各场地设施，发现问题及时向有关领导汇报。

　　第二十八条

　　库房管理人员保证库房物品要账物分明，并定期进行检查、核实，使之保持经常化和制度化。按时发放与收回器材，器材归类摆放整齐，长期不用的器材要及时收回并分类保管好，保证不耽误国家体育赛事、群体等活动的进行。

　　第二十九条

　　场馆管理人员负责在赛前检查场馆现场及设施。监督好场馆的清洁卫生、设备正常情况、安全管理等。经常检查场地、器材、设备，工作人员维修不了的及时向场馆管理部门汇报。

第六章体育活动器材的借用

　　第三十条体育活动器材的借用必须经公司最高领导报批后，借用方不能转借他人使用。

　　第三十一条借用的体育器材必须在限定时间归还;

　　第三十二条

　　对单位、个人团体组织的各种活动、竞赛、健身等，对器材有损坏的，需负责赔偿。

第七章场馆经营管理

　　第三十三条在条件许可、保证国家赛事的前提下，以有序运行、探索机制相结合的方式，对部分场馆实施逐步有偿开放，为社会企事业单位、个人提供一个健身锻炼场所，为社会服务，提高桃源新城体育中心知名度，扩大创收来源。

　　第三十四条实行社会化、市场化管理，结合公司实际情况建立和完善市场化管理制度与具体收费标准，逐步建立健全健身俱乐部、会员制(月卡、半期卡、年卡)，票务结算等一系列管理系统，使管理体制规范化、科学化。

　　第三十五条

　　凡属公司计划内国家赛事大型活动占用场馆外，其他一切使用场馆及附设设施的活动或项目，原则上按规定收取费用。

　　第三十六条

　　社会各机关、团体、企事业单位和个人，来场馆租用场地，一律按规定收取费用。公司协作单位、特邀贵宾临时使用场馆，经有关领导同意可以减收或免收场地租用费。

　　第三十七条

　　公司总部负责监督和检查场馆使用情况，堵塞场馆管理部门或个人滥用场馆的漏洞，确保管理工作的组织和落实。

　　第三十八条

　　场馆租金等收入一律上缴公司财务部门设立的独立账号，采取收支两条线，制订有关收支、使用、审批办法，以利于管理和正常使用。

　　第八章体育馆收费管理制度

　　第三十九条体育馆的租用、借用必须经场馆管理部门主管批准，其他任何人无权同意使用体育馆。

　　第四十条

　　体育馆租赁费严格按体育馆各项收费标准执行，禁止一切不正当乱收费行为。

　　第四十一条

　　场馆所收费用每天结算，场馆管理部门每月一结算并将现金上缴财务处(超过千元的结算当天上缴)。

　　第四十二条

　　收费票据由场馆管理部门向公司财务处统一领取加盖公司财务章的票据。

第九章附则

　　第四十三条

　　本条例的某些条文与国家法律法规相抵触时，以国家指定的法律法规为准。

　　第四十四条

　　本条例未尽事项，在执行过程中逐步完善，有关具体问题由体育中心负责解释。

　　第四十五条本条例自公布之日起实行。

　　(三)对外开放

　　(一)场馆在保障完成国家教学、比赛、训练、国家体育活动等任务前提下，适度对外开放;

　　(二)场馆管理部门对赛时、经营等单位组织大型活动进行成本核算;

　　(三)承接社会各行业组织的竞赛活动(有偿使用);

　　(三)部分区域对社会个人、团体健身实行免费开放;

　　(四)对政府实行免费场馆使用不低于30天。

　　(四)注意事项

　　(一)馆内禁止吸烟，禁止将饮料、有色小吃、果皮果壳食物带进场地;

　　(二)禁止穿高跟鞋、铁钉足球鞋、皮鞋入场;

　　(三)禁止翻越护网、破坏护网;

　　(四)未经允许禁止一切车辆进入场地;

　　(五)赛事及活动期间，无关人员禁止入场;

　　(六)不得随地吐痰、吃(吐)口香糖等物，禁止乱扔杂物;

　　(七)无预约来访人员，未经允许禁止入内;

　　(八)禁止在公共设施墙面乱涂乱画及张贴不健康内容宣传画;

　　(九)馆内禁止打斗、禁止在赛事活动区域内乱穿行;

　　(十)馆内设施器材因人为损坏的需照价赔偿;

　　(十一)凡违反本规定不服从管理者，视情节轻重送公安机关部门处理。

　　四、内部管理

　　(一)人事聘任

　　场馆管理部门工作人员以公司聘任上岗。工作人员优先聘任符合条件的有工作经验人员，关键岗位原则上聘任专业对口人员，聘用人员并签订聘任合同。对聘期内不能履行聘任合同或违反管理规定的工作人员，实行无条件解聘。

　　(二)财务管理

　　场馆管理部门财务往来由场馆管理部门负责。公司财务部门设专门账号，进行独立出入账结算，并对收费进行监督。所需票据由场馆管理部门到公司财务处登记领取并进行定期结算。

　　五、实施部署

　　为了给大邑人民提供一个良好的健身场所，并尽快满足民众的运动、健身需求，更好更快地推进该体育中心的发展，本公司将对其运营管理实施如下部署：

　　第一年：将投入资金300万，将对重点场馆的配套建设进行逐步完善，初步满足民众的运动健身需求，并且初步确立体育中心的管理制度、运营方略，基本满足体育中心的运营;

　　第二年：将投入资金200万，体育中心各场馆、场所将基本完善，对民众健身需求的容量大大增强，并且基本完善体育中心的各项管理制度，在经营管理上已经具备较为成熟的策略;

　　第三年：将投入100万，体育中心各场馆、场所已经具备各项应有的功能;具备较为成熟的管理制度与经营方略，体育中心进入快速发展轨道，并且能承接较大型的赛事活动，具备一定的知名度。同时作为大众健身活动中心，能够为民众提供各项健身需求。

　　六、效益分析

　　本体育中心作为大邑县倡导全民健身的主要场所，在注重经济效益的同时更加注重社会效益：

　　经济效益：公司将通过会员制度、餐饮服务、赛事举办、体育用品销售等手段积累稳定的收入来源，实现公司的正常运营;然后，公司又可将这资金用于体育场地设施的维护保养、专业技术人员的储备、运动器械的购买、体育产业链的扩展，使体育中心的运营实现良性循环，从而实现体育中心的产业化运营与可持续发展。

　　社会效益：在实现稳定的经济利益的同时，可以极大地促进大邑县体育事业的发展，发挥体育的综合价值与社会功能;并且通过营造一个全民健身的氛围，不仅能提高民众的身体素质，而且能提高民众的健身观念，对丰富人民群众的体育文化生活意义非常深远。

　　七、保障措施

　　(一)组织保障

　　公司将合理设置各职能部门，并科学配备相应的管理人员、专业技术人员以及服务人员，来满足体育中心的正常运营。

　　(二)制度保障

　　制度是实现体育中心正常运营的重要保证。公司将制定相关制度，如工作人员管理制度、运营管理制度、安全保卫制度、财务制度等，全力保证体育中心的正常运营。

　　(三)技术保障

　　体育中心作为一个需要专业技术支撑的场所，公司将在器械设备、电力设备、消防设备等方面配备熟练的技术人员，同时将配备专业教练、健身顾问、陪练员、安全员，以高技能、高标准来保障体育中心的正常运营。

　　(四)资金保障

　　资金是体育中心实现可持续运营的关键因素。在营运初期主要采取自筹资金的方式;在体育中心具备一定知名度并且具备稳定的消费人群的时候，将可采取场馆冠名、场馆租售的方式实现资金收益，并且在会员制度、培训班、赛事活动举办等开展起来后，资金方面将更能得到保障。

　　(五)安全保障

　　1.制定科学的安全保障制度，使场馆一切运行管理做到专业化、制度化、法制化;

　　2.场馆所有工作人员都要经过相应安全、消防和卫生知识的培训，取得上岗资格;

　　3.所有设施都应有防火系统保护，包括自动喷淋装置、消防栓、烟雾侦测器、灭火器和灭火毯、灭火水管卷轴、消防专用电话和一套与公共广播系统结合的人员报警系统;

　　4.供电系统应设置两条线路，一旦一条线路发生故障，仍能保证足够的电力让体育中心进行全面运作;

　　5.定期安排专业人员对场所内设施(特别是消防设备、电力设备)进行故障排查，保证设备正常使用，努力消除一切安全隐患;

　　6.制定突发性事件应急处置预案，定期针对突发事件(如打斗、踩踏、坍塌、火灾、气体中毒等)与公安、消防、急救等部门开展联合安全演练，熟练掌握应对措施，以便在发生事故时能及时有效应对;

　　7.在场馆公共区域安装闭路电视监控系统，对可能或已经发生的异常现象及时处理并保存重要的图像资料;

　　8.对进入场馆的所有人员必须进行身份确认(场馆工作人员必须佩带工作证件，外来人员必须通过门禁管理系统检测)，防止不法人员或携带不安全物品的人员进入;

　　9.在一些不允许进入的区域(如电子监控室、电力调度室、运动器械储藏室、财务室等特殊区域)安装防盗报警系统进行设防。

　　附图：

　　附图1网球场运营效果示意图

　　附图2游泳馆运营效果示意图

　　附图3羽毛球馆运营效果示意图

　　附图4篮球场运营效果示意图

　　附图5足球场运营效果示意图

　　附图6乒乓球馆运营效果示意图

　　附图7塑胶跑道运营效果示意图

　　附图8室外健身场所运营效果示意图

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篇2：物业公司经营管理激励方案

物业经营管理激励方案

一、目的

　　为全面实行全员收费方针，完成公司各项经营指标，提高员工工作积极性，提高物业项目经营创收，增加物业收益，规范各类经营收入奖励措施及分配原则，特制定本方案。

二、适用范围及定义

　　1、本方案适用于**物业管理有限责任公司接管服务的所有项目;

　　2、本方案包括公司当期物业费收取、历史欠费收取、多种经营创收;

三、职责

　　1、物业一线基层员工：物业项目客服、保安、保洁、工程等一线服务人员均有向业主、客户提供、收集多种经营创收业务信息、上门催收物业费用的职责。各项信息由项目客服人员汇总;

　　2、物业项目客服负责多种经营中房屋、车位租赁信息的发布(调整、更新)、客户的接待、初洽、来访来电登记、各类费用收取及票据开具、回访等事宜;

　　3、物业项目客服负责各项特约服务的登记派工，指派相关业务人员(保洁、保安、工程)负责特约服务的业务执行，落实收费及回访工作，建立特约服务相关台账;对各类物业费欠费情况分类并对收取情况进行登记建立台账;

　　4、项目负责人：提报并执行物业费收取计划，对历史欠费信息分类并按类别采取措施收取欠费，对多种经营业务达成的各项沟通、洽谈，掌握业务成交的费用标准、合同签订双方的权利和义务等事项的把控;主导业务合同的签订，协调配合相关部门落实，对业务的落实提供可行性分析;

　　5、物业财务部负责本方案中各项经营指标完成后的财务记账、完成情况审核及奖励提成数据的采集、编制和审核;

　　6、物业财务部负责公司年度各项经营指标任务的分解，依据各项目年度目标任务及实际收费情况，按期进行分解到项目。

四、催费方案

　　1、各项目成立以项目负责人为组长、客服工程保安等部门主管(领班)为副组长、其余员工为组员的物业催费攻坚专项工作小组，落实全员收费工作;

　　2、分析欠费原因，对业主欠费的问题分类限期处理，制定详尽的切实可行的项目物业费催收措施;

　　3、组长根据公司财务部核实的数据，将未完成指标按照职能进行分解，要求指标任务(含户数、金额)落实到个人，明确完成时限(落实倒计时警示)到每日，客服每天对欠费客户进行电话催收，并做记录;

　　4、每天召开项目催费总结会，集思广益，对收费工作好的点子、措施及收费过程中遇到的问题进行认真分析和总结，并对每日完成的情况予以通报，有针对性的对措施进行调整、修改、完善和补充;

　　5、对于在接房或装修过程中因开发公司遗留工程问题引起的业主欠缴物业费的，可由开发公司进行整改或物业公司整改，所产生费用由开发公司承担;对业主提出涉及的工程问题进行分类(分为业主专有部分问题和公共区域问题两大类)，物业管理圈。按照先解决业主专有部分问题后处理公共区域问题的原则，对业主室内专有部分问题进行及时彻底解决。小问题5—10日内解决，大问题报开发公司工程部提供技术和人力支持予以在20日内解决。

　　也可以根据具体情况，对整改问题涉及的费用(在500元以内的)直接以物业费的形式冲抵，由业主自行处理，签订相关协议，物业不再承担相关后续责任，费用超过500元但业主也同意自行解决的，须报开发公司工程部核实问题、核价核量，报集团分管领导审批;

　　6、对于因被盗、车辆管理责任(以报警记录为准)等原因造成业主欠费的，由组长带领客服与业主反复沟通，协商解决，根据损失和责任的大小，最多可按1—3个月的物业费予以补偿解决，报集团分管领导审批。责任原因属于项目的由相关责任人承担业主损失;

　　7、对于未接房、未入住的欠费业主，加强电话、短信、信函、微信联系，可通过其水电表读数变化确定是否真正入住，密切关注，上门催收;

　　8、对于人在外地的欠费业主，可通过短信、函件联系，并可将公司账号告知业主，通过银行转账的方式收费;

　　9、对于正常入住在园区的欠费业主，落实错时上班制度，充分利用周末、节假日及夜间上门催收，适当的时候可采取一定的非常规措施催收;

　　10、加大宣传，可通过横幅、公示栏、展板等方式，对物业费的构成、相关法律法规予以宣传，并可制作相关案例予以警示，打好催费攻坚舆论战;

　　11、对个别恶意欠费的业主，按照先发3次催费通知单后予以起诉的流程处理。各项目要充分分析业主背景，有选择性的提起诉讼，达到以点带面的效果;

　　12、加强公司内部员工及公司关系户(购房时优惠点大、业务合作关系单位)欠费业主的催收;

　　13、加强商业物业费的催收。对欠费的商家采取影响其正常经营的措施催费，并注意水电能耗费的收取，杜绝因商家经营不善跑路导致的物业费及水电能耗费欠缴给公司造成的损失;

　　14、各项目根据属地实际情况制定相应的差异化措施催费。充分利用社会关系、纽带关系、裙带关系、业务关系，大力催费。

五、当期物业费收缴激励措施

　　1、定义：指各项目按合同、协议约定应收取的物业服务费(含空置房物业服务费，由开发商承担，可不支付给物业公司，但须作为物业公司收入)。

　　2、激励方式

　　2.1 计算周期，以自然年度为单位，以是否完成项目年度目标任务为基础进行奖励;

　　2.2 项目均完成年度收费目标，对达成收费目标项目按排名奖励：第一名2000元、第二名1000元、第三名 500元，第四名 200元;

　　2.3 个别项目完成收费目标，按照上述 2.2 项内容从高到低进行奖励;

　　2.4 项目如超额完成年度目标任务的，按超额部分的30%给予项目奖励，超额部分的10%给予公司总部职能部门奖励;

　　2.5 项目所获得超额完成部分奖励中的10%、项目完成目标任务排名奖励及给予公司总部职能部门奖励的10%在春节前予以发放，项目超额完成部分奖励的剩余20%在6月份予以发放。

六、历史欠费收缴激励措施

　　(含空置房物业服务费，由开发商承担，可不支付给物业公司，但须作为物业公司收入)。

　　1、业主激励措施：在 年 月 日前，缴清 年 月 日前所有欠费的，可根据实际情况给予物业费优惠政策，报集团分管物业领导审批;

　　2、内部收缴激励措施

　　2.1 计算周期，以月度为单位，以是否完成目标任务为基础进行奖励;

　　2.2 项目完成月度收费目标任务的，按项目月度实际收取金额的2%给予项目奖励，按项目月度实际收取金额的1%给予公司总部职能部门奖励;

　　2.3 项目超额完成年度收费目标任务的，按超额部分的30%给予项目奖励，超额部分的10%给予公司总部职能部门奖励;

　　2.4 项目奖励以实际收回欠费为基数，申请冲抵、减免优惠费用、空置房物业服务费用不计入;

　　2.5 项目所获得完成月度目标任务奖励中的1%及给予公司总部职能部门奖励的0.5%在次月予以发放;项目所获得完成月度目标任务奖励剩余的1%及给予公司总部职能部门奖励剩余的0.5%在项目完成年度目标任务的情况下于次年6月份予以发放;

　　2.6 项目超额完成年度目标任务奖励中的10%及给予公司总部职能部门超额完成奖励中的5%于春节前发放，剩余部分于次年6月份发放。

七、多种经营激励措施

　　1、计算周期，以月度为单位，以是否完成项目目标任务为基础进行奖励;

　　2、多种经营收入必须扣除各项成本、费用(详见2.1)后，才能进行奖励;

　　2.1 各项多种经营的成本费用构成标准(成本费用主要由人力成本、物料成本、税费、代办费等构成)：

项目		成本支出比例	备注
特约服务	家政、保洁、维修	15%	人力成本（维修、保洁等主要物料成本由客户承担）
	文印服务	50%	损耗、物料成本
	代办代购	10%	人力等成本
尾盘、车位销售		20%	人力、物料、税费、开发公司代办费等成本
二手房经纪业务	代售	30%	人力、物料、税费、开发公司代办费等成本
	代租	10%	人力等成本
广告、场地租赁等其他业务		10%	人力、税费、宣传等成本

　　2.2 在项目完成月度多种经营目标任务情况下(以实际到账金额为准)，多种经营业务收入除去成本后，统一按“公司60%、项目30%、公司总部职能10%”的标准分配;公司提取的60%作为利润收入;项目提取30%及公司总部职能提取10%作为奖励费用;

　　3、项目所获得完成月度目标任务奖励中的10%及给予公司总部职能部门奖励的5%在次月予以发放;项目所获得完成月度目标任务奖励剩余的20%及给予公司总部职能部门奖励剩余的5%在项目完成年度目标任务的情况下于次年6月份予以发放;

　　4、项目超额完成年度目标任务的，按超额完成部分的30%给予项目奖励，按超额完成部分的10%给予公司总部职能部门奖励，其中项目超额完成年度目标任务奖励中的10%及给予公司总部职能部门超额完成奖励中的5%于春节前发放，剩余部分于次年6月份发放。

八、物业费冲抵（优惠）的原则

　　1、冲抵/优惠物业费必须为 年 月 日起计算，不得在当期及历史欠费中冲抵;

　　2、冲抵/优惠物业费必须缴清本年度及以前年度的欠费;

　　3、须签订保密协议及责任终结相关承诺书或协议书;

　　4、个案处理，单独流程报审，一事一议一报;

　　5、项目负责制，保全资料档案，便于审计查阅和核实。

九、其他

　　1、停车场收费及其他收费的奖励方式按上述第五项(当期物业费收缴激励措)执行;

　　2、项目/部门需将项目所得奖励最终分配明细方案报公司总经理审批;

　　3、奖励发放日已不在职的员工不计发奖励提成;

　　4、累计提成涉及个人所得税的，税费由个人承担;

　　5、奖励分配比例为项目经理40%，其他部门60%;

　　6、上述激励措施不含案场;

　　7、项目各项奖励申请审批流程：

　　项目内勤发起→项目负责人初审→财务经理初审→综合部经理审核→副总经理审核→总经理审核→集团分管物业领导审批;

　　8、未完成项目各项年度目标任务的依据公司绩效考核制度及其他制度执行;

　　9、本方案由**物业有限责任公司综合部负责解释;

　　10、本方案自 年 月 日起试行。

　　物业管理有限责任公司

　　年 月 日

篇3：商场后期经营管理方案

　　商场后期经营管理方案

　　商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

　　项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合?业态组合定位需要考虑哪些因素?单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式?

　　商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少(是一个还是多个)、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道(从厂家还是分销商处进货)和募集方式(是中央采购还是单店进货)、商品的宽度和深度、价格政策(毛利率大小)、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店(有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡)、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心(shopping

　　mall)以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

　　商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。

　　单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：

　　1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局;同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心;

　　2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气;但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险;

　　3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营;

　　4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金;

　　5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾;

　　6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。

　　以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2～3万平方米，层数控制在3～4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建5层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为1.7万㎡，生理最大承受能力为2.3万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为7000～8000㎡，在日本，超过6000㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5～6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘!人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。

　　建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地;中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。

　　根据项目总建的大小和层数的不同，业态组合方式建议如下：

　　一、在首层面积为4000㎡～5000㎡，层数为4层，总建在1.6万㎡～2万㎡时，业态组合方式有：

　　组合(1)：1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场。

　　其中，1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1～2个方便快餐冷饮店，2F、3F以服装步行街为主。4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场(家电、手机、电脑)或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场;将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。而这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点。之所以强调对3F、4F的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万㎡，为提高开发商的投资收益，必须尽可能提高分割销售商铺的比例。

　　该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，该组合适合划小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。必须强调指出，从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行的趋势。

　　组合(2)：1F+2F2/3为内置步行街，2F1/3+3F为大型综合超市，4F为专业卖场。

　　此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升项目的品质。大型综超应成为本组合的核心店。但其必须从2F开始引导人流并输送至3F，否则，将大型综超直接设置在3F有较大经营风险。

　　组合(3)：1F+2F为现代百货公司，3F为内置步行街，4F为专业卖场。若项目地商圈非常成熟，人气特旺，也可考虑将4F设计为部分或全部内置步行街。

　　对于组合(2)和组合(3)，由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少，必须明确：1、大型综超和百货店的面积必须分割列入销售;2、首层面积一般应不小于4000㎡;3、与组合(1)类似，将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。

　　以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。对开发商而言，总建小，项目整体运作所需投入的资金自然就少。但是，对于总建规模太小的项目，如若不能借助现有商业地产形成猗角，错位经营，相互支持，积极巩固原有的中心商圈地位，而项目自身规模又不足于构筑新商圈的话，为避免项目开业后的经营风险，作者还是建议开发商慎重开发。

　　二、在首层面积为6000㎡～1万㎡，层数为3～4层时，其业态组合方式可考虑：

　　组合(4)：1F+2F3/4为内置步行街，

　　2F1/4+3F为大型综合超市，4F为专业大卖场(如家居城)，其中，3F、4F的临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。

　　此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡，且首层面积较大，利于项目推盘销售。当然，大型综超应成为核心店。

　　组合(5)：1F为现代百货公司，2F+3F为内置步行街，4F为专业大卖场，其中，3F、4F临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。还可根据周边商业物业竞争情况，考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F的一部开辟为超市。

　　三、在首层面积超过1万㎡，层数为3层，总建筑面积超过3万㎡时(如当地城市人口基数庞大、现有商圈繁荣，或开发商有较好的银企关系，为今后融资“变现”考虑，也可建4层,总建超过4万㎡)，因其首层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择余地，组合方式建议为：

　　组合(6)：1F为内置步行街，2F为大型综超，3F为专业卖场，其中，将3F临街部分作为观景休闲餐饮。

　　组合(7)：1F为百货公司，2F为内置步行街，将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市，3F的临街部分作为观景休闲餐饮，其余部分作为专业卖场。

　　一般说来，组合(4)至组合(7)的项目堪称当地“商业航母”。如总建规模达到3万㎡以上时，该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping

　　mall业态(当然，这种地级市的mall实在无法与京、沪、穗动辄数十万平米的大mall相提并论)。这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有“一站式、多功能、休闲性”特点,服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。

　　需要强调指出，本文所讨论的业态组合设计都是作者实操经验的总结，它仅仅是提供了若干思路：

　　首先，作为一个具有社会责任感的开发商在思考业态组合时，其关注的焦点应该是售楼和经营并重。因此，室内步行街始终是这些方案的核心组成元素。

　　其次，利用大型综合超市和现代百货公司作为主力店来聚集人气，形成商气，以达到提升项目品质的目的，是解决业态组合问题的重要手段。但是，这种设计所带来的问题是，由于这两种业态所需经营面积大，公摊面积最少40%，虽然可以从产权形态上分割，但交房时毕竟不能从实物形态上分割，将在一定程度上导致部分客群不能接受此类商铺而影响售楼。当然，如果开发商倾力引进知名品牌百货公司或大型综超，精心包装项目，制定合适的售价政策(首层定位为百货公司业态其售价一般比首层定位为内置步行街的低，但此时可适当调高2F内置步行街的售价。)，处理好买卖合同、租赁合同和招商合同间的法律关系，租赁期适当延长(应考虑在10～20年)，规划这两种业态的楼层也是可以分割销售的。

　　第三、若项目地原有百货业态较弱如尚处于传统百货向现代百货过渡阶段，在总建规模不大时(如2万余㎡)，也可将整个项目定位为百货业态并全部分割销售。但当项目定位为购物中心业态时，百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群，且其面积占比不能超过80%。

篇4：万达停车场外包经营管理方案

　　万达停车场外包经营管理方案

　　为进一步提升停车场管理质量，建立良好的车辆停放秩序，保障车辆停放安全，交通畅顺，出入有序，结合实际情况，现制订万达停车场外包经营管理方案。

　　一、车场车位情况总共有车位453个，其中地下停车场145个。生活区固定停车位98个，员工区固定停车位180个，露天临时停车位30个。生活区业主、职工车辆大约330辆。

　　二、车场存在的问题

　　1、随着娱乐业的快速发展，游客逐步增加，加上生活区业主、就职人员的车辆也急剧增多，而停车位有限，导致供需矛盾。

　　2、由于停车位有限，道路狭窄，车辆进出不畅通，影响交通，加上场地分散管理难度大，不少车主见缝插针，造成车辆停放不规范，严重影响了环境和交通秩序。

　　3、社会车辆、就职人员车辆、游客人员车辆未实施差别化停车收费。导致少数社会车辆长时间停放，严重影响车位的周转。

　　三、停车场管理解决办法

　　1、对主干道、车场车位、道路交通标志重新规划。

　　将东面主干道改为双向线(改双向车辆行驶和1.5米宽人行道)，西侧主干线改为单向线(只出不进)。

　　2、因周边无大型停放场，为了缓解万达停车难的问题，建议在现有停车位的基础上适当增加机械车库，解决车位少的问题。

　　3、为了提高车位周转率，实施差别化停车收费。，按二类停车收费标准进行收费，具体收费标准以物价部门批复为准。对游客游玩的车辆，凭公司当天有关凭证(当天证明等)，按现收费标准收费。

　　4、参照兄弟单位做法，能否调整员工、生活区住户车辆停放月保费。

　　5、为了进一步完善车场停车场安全管理，对重点路口、路段和高峰时段实行定岗、定人管理(正门道闸、北门道闸、地下停车场、单车停放点、路面等岗位，安排人员24小时值班。7：00-21：30西出口道闸收费员2人。7：00-18：30主要路段车辆指引和停放管理人员7人，大门进出入口处非法摆卖、车辆乱停乱放管理2人，停车场东路段车辆行驶指引、3号楼停车场、南楼路段、生活区停车场等部位)。

　　6、为确保车场及周边道路车辆停放、通行安全，按相关部门要求车场及周边道路安装视频系统。

　　四、停车场管理方式

　　方案一：维持目前停车场管理现状，承包费在现行标准基础上上浮,要求营运期间，停车场使用的水电费、地下室机械车位年维保费、停车场管理系统设备设施的维护费、税费、保险费、相关证照的办理和年审、公共设施因人为损坏的维修费以及其他不可预见的行政事业性收费等，由承包方负责。停车场管理人员的住宿承包方负责安排。

　　案二：承包方年上交停车场承包管理费万元。承包方在方案一负责日常相关费用要求基础上，按有关部门要求，在车场内安装视频监控，负责停车场管理系统设备设施改造、重新对内停车位和道路交通标志标线设计制作(将放疗中心至水电科前路段改双向车辆行驶和1.5米宽人行道)等，所需费用由承包方负责。

　　方案三：承包方年上交停车场承包管理费万元承包方在案一和方案二的要求基础上，负责道路改造将车场周边主干路段改造沥青路面，具体改造方案广州市科马电子有限公司负责制定，费用由承包方负责。承包方可根据现有的停车场地，在不影响整体规划基础上，适当增加机械车库，解决车位少停车难的问题。

　　五、车场管理要求

　　1、承租方必须遵守国家的有关法律法规，依法经营，遵守有关规章制度，接受监督、检查和管理。

　　2、承租方未经允许，不得对停车场进行任何改造。不得转租、转借他人，擅自改变用途或者不服从管理，有权提前收回场地并终止合同。

　　3、承包方在车辆管理中，不得扣押车辆停放者的证件和财物(若有争议纠纷应由相关部门解决)。

　　4、在停车场所发生的汽车车损、事故，由承包方报相关人员处置，不承担责任。

　　5、承包方应按要求，疏导引导的汽车到位，按画线车位到车场停靠，不允许出现车辆乱停、乱放、拥挤、堵车，主干道、转弯路段、出入路口必须通畅、不得堵塞通道，要求车辆进出有序;防止车辆停靠丢失和损坏，车场的车辆停靠安全由承包方负全部责任，如在管理中存在车辆纠纷、丢失，赔偿问题由承包方处理解决。

　　6、如发生突发事件，纠份，急救抢救和现场救护等临时需占用停车场所，承包方无条件服从安排和调度，不得拒绝。

　　7、员工、生活区住户按规定收费。政府机关和相关部门的公务的车辆不得收费(包括：政府机关和相关部门如公检法110、119，120急救车、救护车、水电气、消防监控设施、运送药品，送血及运输的设备材料等的车辆)。不允许社会救护车在停放和转运病人现象违者将按相关规定处罚。

　　8、来访的车辆(包括营运出租车)卸客即离开的，30分钟以内承包方不得收费。停车场如停车位已满，应立即出告示，告知车主本车场车位已满，并安排人员到入口处路面进行车辆疏散。

　　9、承包方的所有从业人员应在签约时向提供相关证件复印件，并按规定签订履行合同责任书。承包期间，如发现承包方从业人员有违纪违章或违反有关规定不服从管理的，有权责成承包方换人，承包方应及时更换。

　　10、要求从业人员应统一服装并佩戴上岗证，仪容整洁，着装整齐，文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。未佩上岗证及行为不当，有损形象的每次罚款200元。停车场招聘员工需经保卫科备案并考核。

　　11、承包方自行到工商税务部门办理车辆停靠许可证，税务营业执照，并在停车场显目位置悬挂管理部门核发的车辆价格收费标准，收费许可证，必须按国家有关规定缴纳税金、工商管理费，如未交纳，则由承包人承担相应处罚。

　　12、承包方应严格执行政府规定的收费标准，按税收管理制度使用发票。不得使用假票和涂改及与单位不相符的票证，不得伪造有关证照和票据，如因违法违规给造成损失或不良影响的或在承包期内发生的投诉，由承包人负责解释、答复，情节严重的有权单方终止合同。

　　13、承包方应依据国家法律和地方有关部门规定，自觉履行防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等义务，并接受甲方的监督检查。认真做好各项消防安全工作，不得在停车内非法存放易燃、易爆等危险物品和其他化学品。如有违反上述各项约定，将须承担包括甲方直接和间接损失在内的一切经济后果和法律责任。

　　14、承包方在承包期内应保护、维护停车场内的设备设施、绿化，停车场的卫生管理由承包方负责且必须符合卫生管理要求，如有重要检查及大型活动，承包方应无条件配合。承包方如有违约或违规，将追究承包方责任。