小高层住宅消防管理设想

　　消防管理

　　消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。

　　1、宣传教育

　　开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。

　　消防工作不只是少数人的事，而应是物业中全体人员的共同职责，对于物业的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：

　　(1)物业防火工作的各项有关规定;

　　(2)手提式灭火器的放置位置及其使用方法;

　　(3)消防应急通道位置和紧急情况疏散方法;

　　管理处员工还应懂得以下两点：

　　(1)遇到紧急情况时自己的职责任务;

　　(2)重要物资(货币、文件等)的转移及办法。

　　2、日常检查

　　(1)防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。

　　(2)应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等;

　　(3)各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。

　　(4)各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。

　　(5)消防栓是否完好，水压是否符合要求。

　　3、让用户参与物业的消防管理

　　(1)组织物业人员开展消防演习。

　　(2)请消防支队做有关知识讲座。

　　(3)成立义务消防检查队，对物业消防设施进行检查。

　　4、消防报警特殊处理程序

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篇2：小高层住宅车辆管理方案

　　车辆管理

　　车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车场的建设。

　　1、位置规划

　　车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态，翰岭院管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想：

　　2、内部要求

　　对于机动车，我们将根据物业的整体规划，实施以下管理措施：

　　(1)了解用户车辆情况，实行便捷停放

　　(2)实施停车专用车位制度

　　(3)物业道路设减速坡，限制车辆速度

　　(4)严禁无牌车进入停车场

　　(5)做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定

　　3、前期介入的车辆管理

　　在车库基本建成时，应开发公司要求进行管理。由于尚未验收，不能投入使用，外来车辆一律不能进入。对于开发公司和来办事的车辆，如果开发公司要求停放，在管理上应当：

　　(1)要求提供需停放车辆牌号;

　　(2)要求签署由于尚未验收而停放带来的后果的自行负责的申明;

　　(3)在车库划出指定空间停放;

　　(4)在车库配置手提式灭火器;

　　(5)有临时照明;

　　(6)在出入口处有隔离措施;

　　(7)停放车辆一律不能过夜;

　　(8)必要时安排专人检查。

　　4、日常车辆管理措施

　　(1)在三个出入口分别设岗;

　　(2)车库内设24小时巡逻岗;

　　(3)出入口设置标识牌、收费牌、车库使用须知牌、限高指示牌;

　　(4)形成车辆管理公众制度并公布;

　　(5)建立车辆管理工作流程文件;

　　(6)建立车辆管理应急处理方案;

　　(6)对物流的出入进行监控和登记。

篇3：小高层住宅服务跟踪和改进

　　服务的跟踪和改进

　　服务是无止境的，改善和提高服务水平是不断发展的，利丰物业不会停留在一个时段徘徊，不断前进、不断发展是利丰物业的风格。

　　1、了解服务需求，及时合理安排人员提供服务

　　利丰物业在服务中提出“首问责任制”，不论何人、何地、何时，只要了解到或接受到服务需求，都有不可推卸的责任，必须在30分钟内回答业主或赶到现场，必须确认服务需求，必须与业主进行沟通。

　　2、跟踪服务过程

　　有的服务过程很长，除了安排专人实施外，还必须安排专人分时进行全程跟踪和监督，每半天要对服务现场和服务人员进行督办，直到服务结束为止。

　　3、服务结束的确定

　　服务的结果如何，必须要由业主作出评价，肯定工作结束，在工作单上签字确认，现场服务人员才可离开;

　　维修服务应在保修期内无故障方可视为结束。

　　4、征询对服务的意见

　　(1)管理处对已结束的服务在三天内向业主征求意见，记录业主的评价;

　　(2)对于提出的意见，及时反馈上级;

　　(3)派专人登门拜访业主表示感谢。

　　5、对不良服务的处理

　　(1)召集专题会议，讨论改进措施;

　　(2)对不良服务的责任人按公司规定提出批评、处理;

　　(3)检查改进措施的执行情况;

　　(4)教育管理处的所有工作人员。

　　6、提出改进服务的措施

　　(1)增加提供服务的投入，比如添置工具、设备等;

　　(2)改进服务流程;

　　(3)提高对服务的时间限制要求;

　　(4)采用岗位竞争;

　　(5)教育提高工作人员的服务意识;

　　(6)教育提高工作人员的服务技能、应知应会和考核上岗;

　　(7)拓宽服务范围。

篇4：小高层住宅日常事务管理服务

　　日常事务管理服务

　　物业管理的日常工作需要处理许多琐碎的事情，不能因为琐碎而掉以轻心，失去业主的信任。

　　1、入住和装修的办理、审核

　　不断会有业主来办理房屋的入住和装修事宜，这是管理处最平常的工作之一，已在本方案的前面作了论述，不再重复。

　　2、提供咨询、代办服务

　　为业主消除疑问，回答在居住中碰到的问题，同时也可宣传物业管理以及其它方面的规定、资讯等。具备条件的，可适当开展一些业主需要较普遍的代办服务，比如：

　　(1)代办交纳水、电费;

　　(2)代办预订报刊杂志;

　　(3)代办预订送奶;

　　(4)代办预订送水;

　　(5)代办预订送餐;

　　(6)在煤气未开通前，代办预订送气罐;

　　(7)代办提供中小学生的照顾服务;

　　(8)代办预订机票等;

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　　3、举办展示活动

　　现在社会上的新事物很多，业主也渴望了解和参与其中，管理处顺应市场潮流，不定期的举办一些展示活动，既是一种对生活的调剂，也丰富了翰岭院业主的业余生活。

　　(1)联系业主感兴趣的产品进行展示会;

　　(2)举办大家关心的问题的展览;

　　(3)配合政府机关举行的展览、宣传活动;

　　(4)举办健康讲座。

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　　4、提供维修服务

　　(1)业主家里出现的影响生活使用的用具、用水、用电等，翰岭院管理处将及时派人提供服务;

　　(2)对于超过管理处能力范围的维修服务，决不等闲视之，帮助联系有关方面来及时处理;

　　(3)具体的维修项目及收费，将在对业主进行调查后形成维修服务目录予以征求业主意见，办理收费手续，在翰岭院公布。

　　5、提供业主要求的个性化服务

　　在利丰物业力所能及的范围内，为业主着想，为业主所急，为业主排忧解难是体现利丰物业服务价值的真正所在。不能因为在服务承诺中没有就予以拒绝或放弃，而是要千方百计地创造条件为业主解决问题。

　　业主要求的个性化服务，不同于以前在物业企业中提出的特约服务，存在许多想不到问题。比如：

　　要求物业管理处提供家政服务，不是清洁，而是买菜、做饭;

　　业主的车在路上没有油了，没有路人帮助，要求管理处派人送油;

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　　诸如次类的服务,只要在利丰物业力所能及的范围内,一定想办法提供方便给业主。

　　6、协助政府部门要求的工作

　　翰岭院小区的管理，离不开政府有关部门的支持和指导，政府部门的工作，有部分也是在为业主服务，所以配合政府部门要求的工作，是利丰物业公司的义务。主要有：

　　(1)协助物业管理主管部门的工作;

　　(2)协助所属街道办事处、居委会的工作;

　　(3)协助所属计生办的工作;

　　(4)协助公安机关的工作。

　　7、积极处理投诉

　　有服务，就会因服务而产生纠纷、误会，甚至投诉。回避投诉是不明智和可耻的，利丰物业公司对待投诉是持积极的态度，制定一系列管理目标、标准、流程来规范服务的全过程，如果发生投诉，采取以下措施：

　　(1)详细询问、记录投诉事件;

　　(2)弄清投诉事实;

　　(3)答复解决时间和道歉;

　　(4)找出事故责任人、原因;

　　(5)确定解决问题的方案;

　　(6)按方案实施解决;

　　(7)拜访业主，征求投诉处理意见;

　　(8)提出类似问题的改建措施，避免同类事件的再投诉。

篇5：小高层住宅房屋管理服务

　　房屋管理服务

　　物业管理服务，不仅仅是满足业主的需求，在管理的过程中，还要体现出物业服务的价值，维护房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。

　　1、建立房屋的管理档案

　　房屋在长期的使用过程中，难免会有业主变更、使用人变更和必须的、修缮、维修保养等事情发生，利丰物业会将有关信息一一记录在案，不仅为了方便业主，也方便了开发公司和利丰物业自己的工作可满足要求，延长了房屋的使用寿命，甚至使房屋达到保值、升值。

　　2、在房屋保修期内的管理

　　房屋作为产品，在建筑完工后有一定时间的保修期，虽然利丰物业并不承担保修责任，但有义务为开发公司实施保修提供帮助。

　　(1)通过检查房屋情况，拜访业主了解房屋存在的问题，并形成报告;

　　(2)通知开发公司确认问题是否质量问题，是否在保修条件之内;

　　(3)配合开发公司协调责任公司制订解决方案;

　　(4)在开发公司授权的情况下，对保修过程进行监督;

　　(5)配合开发公司确认保修质量;

　　(6)记录保修全过程，有关的文件、资料留存、备案。

　　3、由专人对房屋的使用状况进行定期检查，

　　在房屋的保修期后，对房屋的使用状况进行定期检查，包括已使用的和空置房屋，检查面主要是房屋的公共地方。

　　(1)各栋楼房：包括地面、踢脚线、踏步、台阶、楼梯扶手，检查周期1次/年;

　　(2)各栋楼房门、窗：检查周期1次/季;

　　(3)外墙面：检查周期1次/半年;

　　(4)屋顶:女儿墙、隔热层、防水层、泄水沟、水箱，检查周期1次/半年;

　　(5)雨水总管、污水总管、给水总管：检查周期1次/年;

　　(6)雨、污水、井及井盖：检查周期1次/季;

　　(7)单元门：检查周期1次/月;

　　(8)楼内灯及线路：日常随时检查;

　　(9)围墙：检查周期1次/半年。

　　4、保养和维护房屋的外墙、屋面、楼梯和其它有关的房屋本体部分

　　(1)对检查中发现的问题予以记录;

　　(2)针对具体情况进行分析，确定采取正确的措施，制订保养、维护和修缮方案;

　　(3)确定费用支出，按规定流程办理申请和审批;

　　(4)对管理处可以实施的工程，立即安排进行;

　　(5)重大工程的施工，应联系专业施工单位进行;

　　(6)监督施工过程，及时发现和处理施工中的问题;

　　(7)验收施工质量。