房地产抵押典当合同格式
20**年房地产抵押典当合同格式[1]
当户(抵押人)：(以下简称“甲方”)
证件号码：
住所：
通讯地址：
联系电话：
典当行(抵押权人)：(以下简称“乙方”)
住所：
邮政编码：
法定代表人/主要负责人：
联系电话：
传真：
鉴于：
甲方(即当户)与乙方(即典当行)根据《中华人民共和国担保法》、《典当管理办法》等法律、法规和规章的有关规定，双方商定，甲方用其自有的或其享有完全处置权的房地产作为当物抵押给乙方，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息，偿还当金，赎回当物;乙方在对当物进行审查、评估并同意收当后将在该当物办理抵押登记后一定期限内支付甲方当金并收取一定比例费用。双方同意，该抵押房地产作为甲方向乙方偿还本合同项下全部债务的担保。双方共同认可,抵押担保的甲方所欠乙方之债范围包括：当金本息、典当综合费用、违约金(如有)、实现抵押权所支付的相关费用(包括但不限于律师费、公证费、执行费、拍卖费等)以及所有其它应付款项。
为进一步明确双方的权利、义务关系，经双方协商，特在抵押典当单即当票外再行签订本合同，以共同遵守。
一、抵押典当房地产状况
1、甲方所抵押典当的房地产产权人为：***;房屋产权证号为：**;土地使用权证号为：**;房屋坐落于**;建筑面积为：**平方米。(具体内容详见附件1)。
2、甲、乙双方确认,抵押典当房地产评估价值为：￥**，人民币**(大写)。
3、抵押范围：全部抵押
二、当金数额和当期
1、甲、乙双方共同确定当金为：￥***，人民币(大写)，即房产评估价格的***%。
2、双方商定，本合同项下抵押典当期限为(大写)个月/天，自起至止。自甲方收到乙方支付的当金之日起计算。如续当，典当期限相应的延续，以双方签署的续当凭证约定的为准。
3、典当期限的计算：30天为一个月，超过5天按一个月计算，不足5天的，按5天计算。
三、当金的支付
以下各项条件必须全部满足后，乙方有义务向甲方支付本合同项下的当金：
1、甲方已向乙方提供房屋买卖合同书原件、房屋产权证原件及/或能够证明甲方对该房屋享有完全处置权的证明文件，证明甲方有权将该房屋进行抵押典当;
2、甲方已向乙方出示其身份证明原件，包括但不限于营业执照、组织结构代码证、身份证、户口薄、结婚证等;
3、甲、乙双方已共同向房屋所在地的房地产抵押登记管理部门办理完毕该房屋的抵押登记手续，乙方并已取得《房屋他项权证》和《土地他项权利证书》及/或由该部门出具的其它合法证明房屋已抵押登记的文件;
4、甲方已按本合同约定办理了保险并将保单原件交付乙方保管;
5、甲方支付并已缴清办理房屋评估、抵押登记、房屋保险、公证等手续时所发生的一切费用。
四、当金利息及综合费用
本合同项下的当金利率为月利率%,由甲方按月足额支付给乙方;典当综合费用为每月%，由甲方按月足额预先支付给乙方。
五、续当、赎当、绝当
1、典当期内及典当期限届满后5日内，甲方结清当期内利息、典当综合费用和违约金(如有),书面提出申请并经乙方同意后，甲方可以续当,双方签订续当凭证。在此期限(5日)内，甲方也可以赎当。
2、甲方于典当期限届满5日后申请续当并经乙方同意续当的，除向乙方结清典当综合费用、利息外，还应根据实际天数每日按当金数额的0、5%支付违约金及相关费用;如赎当,须经乙方同意，除应支付上述费用外还应全额偿还乙方当金。续当期自典当期限或者前一次续当期限届满日起算。
4、在出现续当后,除当期发生变化外,本合同其它条款不变,双方应继续履行。
5、甲方于典当期限届满5日后既不赎当也不续当的视为绝当。
六、绝当物处理
甲、乙双方约定，在发生绝当后，乙方除有权依照本合同第八条的有关规定处分抵押物以外，乙方同时有权自行委托拍卖行对抵押典当物公开拍卖。当物拍卖收入在扣除拍卖费用及已偿还甲方所欠乙方之债后，剩余部分退还甲方或办理提存(提存费由甲方承担)，不足部分甲方应继续清偿。
双方同意,由乙方根据实际情况处分绝当房产。
七、抵押房产的处分
1、经乙方认可,甲方在典当
当期内可以委托第三人代为赎当;甲方须向乙方提供对该第三人的书面授权委托文书，乙方要求公证的，甲方应当提交公证后的授权委托书。乙方承诺,在甲方或甲方委托的第三人依本合同约定办理完毕房地产赎当手续后,应当协助办理解除抵押手续。
2、甲方如不按本合同约定偿还当金和支付应付的任何款项或不遵守本合同的任何条款或发生任何违约事件时，乙方有权行使法律或本合同所授予的全部权利而无需经过甲方许可，包括但不限于：
(1)以抵押房产折价或拍卖、变卖抵押房产，并以所得价款受偿;
(2)以乙方认为合适的租金、年期及条件，出租该抵押房产的全部或部分并以收取的租金和收益受偿;
(3)以本合同第十二条所约定的处置方式进行处置。
3、乙方依照本合同约定，按有关法律规定依法出售、出租或以任何其他方式处分抵押房产时，有权签署有关该抵押房产的买卖、出租或以其他方式处分的文件及契约，也有权取消该笔买卖或出租，并签署有关文件，以及收取有关款项，而一切因此而引起的损失，乙方均不负责。
4、乙方可于下列任何情况下有处分抵押房产的权利：
(1)出现绝当情形时;
(2)甲方不缴纳有关土地使用费或有关政府所征收的费用或款项(如果存在);
(3)甲方舍弃该抵押房产;
(4)出现本合同第十条第二款规定的情形;
(5)甲方不遵守本合同的任何条款。
5、乙方按本合同出租或出售或处分该抵押房产所得的款项，依下列次序处理：
(1)用以缴付因出租或出售或处分该抵押房产而支出的一切费用(包括但不限于缴付代理人、中介的费用、报酬);
(2)用于扣缴所欠的一切税款及甲方根据本合同应付的一切费用及杂费(包括但不限于保险费及修补该抵押房产的费用);
(3)用以清偿本合同项下甲方所欠乙方的当金本息、典当综合费用、违约金(如有)、实现抵押权所支付的相关费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费、拍卖费等)以及所有其它应付款项。
扣除上述款项后，如有余款，乙方须将余款退还甲方。出售该抵押房产所得款项，如不足以清偿甲方所欠乙方的一切款项，甲方应继续清偿。
八、甲方的保证
甲方作为本合同项下抵押典当房地产的抵押人保证如下：
1、甲方保证按本合同的约定，按期全额归还以偿还当金、利息及其他费用;
2、甲方保证其向乙方提供的一切资料均真实完整，无任何伪造和隐瞒之处;也未在本合同签订前将本合同项下的抵押房产抵押予他人或设立权利限制;
3、甲方将合理占管及使用该抵押房产，不得将该抵押房产用于任何法律或保险条款所禁止或排除的任何方式或目的;
4、甲方只可将抵押房产用于自住，未经乙方书面同意，甲方不得将本合同项下的抵押房产的全部或部分出售、出租、转让、再抵押、抵偿债务、舍弃或以其他任何方式处分;
5、甲方准许乙方经预先通知甲方后在合理时间内依法进入该房产，以便查验;
6、甲方在更改住所或通讯地址时须立即通知乙方，否则乙方的任何通知发送至原住所或通讯地址均视为甲方已收到;
7、如有任何诉讼、仲裁，可能对甲方及其任何财产有不利影响时，甲方应及时书面通知乙方;
8、甲方将按照乙方合理的要求，采取一切措施及签署一切相关文件，不可撤销地授权乙方全权办理房产保险、抵押登记、拍卖、过户等手续，以确保乙方在本合同项下的抵押权益;
9、如该抵押房产贬值，以致明显地不能或不足以作为其履行债务的担保，乙方有权要求甲方提供新的担保，否则甲方有权提前实现抵押权并向甲方继续追偿。
九、乙方的权利和义务
1、在本合同第三条所列各项条件全部满足后，乙方将根据本合同的约定，将当金支付予甲方。
2、在甲方清偿完本合同项下甲方所欠乙方之债后，若甲方同时已全部履行本合同各项义务，乙方应解除其在本合同项下的抵押权，并将有关该抵押房产所有权证明文件归还甲方。
3、在本合同有效期间，乙方对甲方的任何违约或延误行为给予任何宽容、宽限或延缓行使权利均不损害、影响或限制乙方依本合同和有关法律规定作为债权人应享有一切权利，亦不能解释为乙方对任何违反本合同行为的许可，更不能视为乙方放弃对现有或将来违约行为采取行动的权利。
4、乙方无须征求甲方同意，可将乙方在本合同项下的全部或部分权益转让他人，在转让后书面通知甲方即可，甲方须继续向乙方的受让人履行其本合同项下的责任;但甲方未
经乙方书面同意，不得将其在本合同项下的任何还款及其他责任或义务转让予第三者;甲方的继承人或受让人，仍须向乙方的受让人继续承担本合同项下的还款及其他责任。
十、违约责任
1、自本合同生效之日起，各方当事人均应履行本合同所约定的义务。任何一方不履行或不完全履行本合同所规定义务致他方遭受损失的，应当依法承担违约责任。
2、除非下列事项已在乙方感到满意情况下获得圆满解决，否则乙方可在以下任何一项或多项情形发生时，有权单方提出解除本合同,要求甲方立即提前偿还所欠乙方之债，或以合法的程序处分本合同项下的抵押房产以清偿全部款项。本合同自乙方解除合同的通知到达甲方之时解除。
(1)甲方没有按本合同约定支付乙方当金、利息和典当综合费用或其他费用的;
(2)甲方的任何其它借款、担保、赔偿、承诺或其他偿债责任因违约被司法部门勒令提前履行，或到期不能履行，致使乙方认为甲方履行本合同项下任何条款的能力已受到影响;
(3)甲方因死亡或被宣告死亡或被宣告失踪或丧失民事行为能力后，其继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝代其履行合同义务清偿债务或无人代其履行合同义务清偿债务;
(4)甲方的不动产、物业或财产等受到查封、冻结或扣押、没收等影响或威胁，引致乙方认为甲方履行本合同项下义务的能力已受到影响;
(5)不论任何原因，如该抵押房产不能在有关的房地产管理机关办理抵押登记手续，或有关房地产管理机关拒绝予以办理抵押登记手续，或不能向乙方提供保证乙方在本合同项下抵押权益的证明文件;
(6)甲方未得到乙方书面同意而擅自将本合同项下抵押房产出售、出租、赠与、转借、托管、设定收益权质押等或以其他方式处分;
(7)甲方卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力;
(8)甲方其他可能影响归还乙方当金的行为。
如发现本条前款所述的任何事项或有可能导致上述事项的事故已经发生，甲方应立即书面通知乙方。
十一、纠纷的解决
双方因履行本合同产生的争议应协商解决，协商不成的，乙方除有权采用本合同约定的公证强制执行的方式向乙方所在地的法院申请强制执行外，乙方还有权提交乙方所在地人民法院诉讼解决。在争议未解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。
十二、强制执行
1、本合同双方同意向北京市【】处申请对本合同办理具有强制执行效力公证。
2、当甲方或借款人有违约事件发生或出现本合同第十一条情景的，乙方有权向北京市【】公证处申请执行证书并凭本合同的公证书和执行证书向有管辖权的人民法院申请执行，而甲方愿意接受人民法院的依法强制执行(包括但不限于对甲方的财产进行拍卖、变卖等强制执行)，并自愿接受强制执行的范围为本合同项下的担保金额、利息、综合管理费、违约金、实现抵押权所支付的相关费用(包括但不限于律师费、公证费、执行费、拍卖费等)以及所有其它应付款项。接受强制执行的对象为包括不限于甲方房屋在内的甲方所有的财产，通过拍卖、变卖有关财产等方式偿还应偿之债。
十三、附则
1、本合同自甲、乙双方签字、盖章并办理房地产抵押登记后生效，至本合同项下当金本息和相关费用全部清偿完毕后终止。
2、与本合同相关的文件，包括但不限于当票、续当凭证、附件1当物清单、甲方提交的各有关文件资料以及各方就本合同未尽事项可能签订的任何修改、补充协议、乙方向甲方发出的任何书面文件等，均构成本合同不可分割的组成部分。
3、本合同中约定的通知，以电报、传真方式送达的，一经发出即视为已送达，以邮寄方式送达的，在投邮三日后，即视为已送达。
4、本合同中的公证强制执行和抵押条款独立于本合同的其他条款，本合同的其他条款无效，不影响该公证强制执行和抵押条款的效力。
5、本合同中所约定的当金数额、当期与当票或续当凭证上所约定的不一致者，以当票或续当凭证上所约定的当金数额和当期为准。
6、双方约定,如双方经协商一致,可以变更或解除本合同,但应签订书面协议。书面协议达成之前,本合同条款依然有效。
7、本合同正本一式四份，甲方、乙方、北京市【】公证处及抵押登记机关等各执一份，具有同等法律效力。
8、本合同项下抵押房产的共有权人同意将本合同项下的抵押房产作抵押，并同意接受本合同条款。
9、本合同于由甲、乙两方在乙方营业地签订。
甲方：乙方：
法定代表人/授
权代理人法定代表人/授权代理人
证件名称：，证件号码：
共有人(签字)：
采编：www.pmceo.cOm篇2：抵押房地产拍卖价格评估之特点
随着我国房地产市场的迅猛发展,以拍卖方式成交的房地产在房地产市场中所占比例越来越大,房地产拍卖价格的评估对房地产拍卖业的发展也起着愈来愈重要的作用,本文主要讨论抵押房地产拍卖价格评估的特点。
拍卖价格一般低于公平市价
公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为:A、一个自愿的出售者;B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期;在那段时期内房地产价格保持稳定状态;D、房地产价格完全受公开市场影响;E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。
房地产拍卖价格的形成都不能完全具备以上条件。首先,被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产,所以不是自愿的卖主。其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易,而是在拍卖日公开竞投,买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投,拍卖实际上就是在短时间促成交易,为了促使拍卖成功,就必须具备价格优势,才能吸引买家竞投,故评估出来的拍卖价格一般较公平市价偏低。拍卖价格要考虑快速变现。
由于拍卖期短,有卖不出去的风险,所以拍卖价格必须考虑变现的速度,即确保卖出的成功,所以拍卖价格必须坚持“宁估其少,勿估其多”。鉴于上述原因,拍卖价格一般是由估价人员根据房地产种类,确定合适的风险折扣率,从公平市价扣除后得出的价格。拍卖价格与抵押价格既有联系又有区别。
抵押价格是一种预期价格,一般是基于同类房地产的市场发展趋势以及历经贷款时限后抵押房地产实物状况发生的变化来确定房地产抵押价格。
拍卖价格即拍卖日对房地产进行拍卖的底价,尽管拍卖价格的评估要参考抵押价格,但是拍卖时期房地产的市场状况以及拍卖房地产本身的状况与抵押时期的状况存在一定差距,所以拍卖价格不能等同抵押。
篇3：房地产抵押价值评估
一、房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
二、房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
三、房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
依法不得抵押的房地产,没有抵押价值。
首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值。
再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
四、以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理:
1、首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。
2、用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
五、以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
六、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。
七、以按份额共有的房地产抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
八、以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为该房地产的价值。
篇4：房地产抵押贷款概述
一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义
(一)抵押与房地产抵押
抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人,而债权人并不占有财产的一种担保形式。抵押可分为两类:一类是不成文法抵押,即是把财产的所有权转让给债权人,能否收口, 要看债务的偿还情况而定,如不能按时清偿所借债务,财产所有权便不能收回。如果能按时清偿所借债务,财产所有权便可以收回;另一类是有合法留置权的抵押,它是在法律上给予承押人留 置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下,为确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说,仍然保留对财产的占有和使用;对于债权人(受押人。抵押权人)而言,在债务清偿之前,拥有抵押财 的所有权,可避免遭受损失,在整个抵押过程中,债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权,当 债务人不能履行偿债时,债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产,并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切,它随着债权的发生而发生,随债权的消失而消失。作为抵押 的财产即抵押品的种类很多,一般为易子保存或变卖的商品,如股票。债券、房地产等。房地产抵押是抵押的一种形式,指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利,是随房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大,耐用期限长,具有保值、增值性、不可移动性,是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间,房地产产权仍然由产权所有者管理,债权人只能按期取息和收回借款,而无使用与管理房地产的权利。当债务还清,债权人收回房契、地契,抵押即告结 束。如债务到期抵押人不能清偿,抵押权人可以向法院申请拍卖 抵押物,以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时,抵押房地产 的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债 务有剩余部分,应退还给抵押人,不足时抵押权人仍可以和其他债权人一样,可向债务人继续追索。
(二)房地产抵押贷款
抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款,指银行或其他金融 机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的贷款。抵押贷款与信用贷款是平行存在的两种贷款形式。信用贷款 是借款人单凭自身信誉,无需提供物质保证而从银行取得的贷款。这种贷款方式对放款人而言风险较大,因此利率较高,往往只对一些信誉好的大公司提供。在市场经济条件下,由于市场竞 争日趋激烈,广大商品生产者和经营者都会面临无力清偿债务, 甚至破产的危险。为确保贷款的安全,减少贷款风险,金融机构往往要求贷款人提供一定抵押物作为担保品,以备借款人不能依 约偿还本金和利息时,银行可以依法从变卖抵押财产得款中得到补偿。可以用作抵押财产的物品有:房地产、机器设备、有价证券、流动资产等。 房地产抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式,在融资业务中占据了重要地位。在房地产抵押贷款中,不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权,但产权人 和受押者都不能随意处理房屋。与其他贷款相比,房地产抵押贷款具有以下特征:
1.是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比,房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中,减少了债权人的贷款风险,而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定,整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言,其目的都不是为了取得抵押物,而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金 而将房地产抵押,贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。
2.当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系,而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。
3.抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权,在抵押期间内,房地产抵押物设立抵押权,并办理登记,抵押权人保管房产的产权(所有权)证书和地产的使用权证书,但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权,仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务,房地产所有权证书归还出押人,如出押人不能清偿债务,承押人可以行使对房地产的所有权。
4.借贷双方须签订抵押合同,保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂,为保证抵押双方的权利和义务,必须签订房地产抵押合同,并应到房地产管理部门进行抵押登记,使其发生法律效力。还清贷款全部本息后,房地产抵押合同即告终止。
5.涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同,它不仅涉及到 抵押人与承押人的双方利益,还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有:交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生的影响,以及意外灾害、人为事故等。
二、 房地产抵押贷款的程序
(一)提出贷款申请
凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》,并提供规定的文件,经贷款负 责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企 业,则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括:房地产抵押登 记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。
(二)贷前审查
金融机构收到借款人的申请及相关文件后,要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节,审查包括以下内容:
1.对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押 人应具有完全民事行为能力,对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证;法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。同时,银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资 料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格, 这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。我国有些地区规定,房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在我国设立办事机构的外国银行。
2.对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定,主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定,不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。
3.对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定;二是对贷款项 目进行可行性评估,从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行,主要有以下比率指标:
(1)营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标,计算公式为: 预计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低,对金融机构而言风险越小,反之,风险越大。
(2)营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力,计算公式为: 营业费用/项目实际总收入该指标越大,反映项目创造单位收益所需的投入越大,贷款 人可将该指标与市场上平均水平比较,一般不能差距太大。
(3)保本比率。指项目支出与收入的比例,计算公式为:(营业费用十贷款本息)/潜在总收入贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%,如比率高于这一水平,则项目得不到保本的现金流。
(4)贷款价值。计算公式为: 抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言,越低则贷款安全性越大,相反,贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素,如 银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。
(三)对抵押房地产的估价
房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性,并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上,对抵押房地产的价值进行评估,决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地 产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一,计算公式为: 房价=房屋重置价乘于房屋成色 ,其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值,成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算,也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本,然后减去折旧。
土地估计则较为复杂,常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员,对抵押房地产作出价值判断。 通过上述方法计算出房地产现值后,金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素,决定贷款金额与房地产价值的比率,算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时,贷款价值比仅为50%-60%,后随经济发展,这一比率提高到80%左右。“二战”后,美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立,房地产的易售性、价值流动性增强,贷款风险分散,贷款价值比率高达90%。我国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定,前者可享受优惠,而后者则应从严掌握。
(四)房地产抵押贷款合同的签订和登记
对贷款审查合格之后,借款双方应在平等协商的基础上,共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。(包括借贷双方和担保人)按照一定的法律程序签订的书面契约,所签订合同应办理公证登记。另外,抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效,以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款,法律不给予保护,如抵押合同变更。解除和终止,抵押双方当事人应自发生之日起1
(五)抵押房地产的保险
我国有些地方性法规和政策规定,房地产抵押人在申请抵押贷款前,应按银行指定的险种向保险公司投保,否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证,办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”,至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定:凡以、建的住房作抵押的,不得少于购、建住房的价值;以优惠价购房的住房作抵押的,应按优惠价房的现值进行保险;旧房翻新后作抵押的,将旧房价值与翻修费 用之和作保险金额。抵押期内,保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致,借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险,贷款单位有权代为保险,费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险,其责任范围内的灾害事故,由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人,如果借款人未按合同履行还本付息者,贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。
(六)抵押物的占管和处分
1.抵押物的占管
一般而言,抵押物的占管方式有两种:抵押权人占管方式和 抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管,抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵 押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整,并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意,不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建,不得改变其性质。 己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时,继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。
2.抵押物的处分
抵押物的处分,是房地产抵押权实现的最高形式,有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物:
(1)抵押人未依约履行债务的,即合同期满后未还清贷款本息的;
(2)抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的;
(3)抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的;
(4)抵押人被宣告解散或破产的。
抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物:
(1)申请当地房地产市场公开拍卖;
(2)委托房地产交易市场出售;
(3)经过 当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式,均应按照当地有关规章办理。
抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是:
(1)支付处分抵押物的费用;
(2)扣除抵押物应交税费;
(3)偿还抵押权人的债权本金。利息以及违约金;
(4)所剩余部分退还抵押人。
按照《企业破产法》规定,抵押物不属于破产财产,但抵押 物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产;抵押物处分价款不足偿还贷款部分,作为破产债权依照破产程序受偿。
3、房地产抵押贷款额度、期限与利率房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。
申请借款金额和借款时间长短确定,一般最高不 超过抵押物现行作价的70% 。贷款的期限主要有两种:短期建 设贷款以建设周期为限,一般3一5年;长期经营贷款15一30年 左右。抵押贷款利率一般是按照期限、货币市种确定的,人民币抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率执行,并根据贷款期限的长短。借款数额的多少,实行浮动利率。外币抵押贷款利率按 照人民银行公布的外币贷款利率加浮动利率执行。贷款利息实行 按季结息的办法,利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。
4、房地产抵押贷款的偿还方式 借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息,选择何种还 款方式由借贷双方在合同中约定,常见的偿还方式有以下几种:
(一)分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减 还款) 这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期,得出每期应还的本金,再加上该期利息,便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同,只是一般是按年还款。
(二)每年支付利息,期满一次偿还本金或分期归还本金的还款方式一般对于期限不大长,金额不太大的贷款,可采用每年支付利息,期满一次偿还本金方式,如一
笔房地产抵押贷款50万元,期限3年,年利率10%,则每年支付利息50* l0%:5万元, 到期一次还清本金50万元。对于那些期限较长、金额较大的长期贷款 可采用分期归还本金方式。
(三)资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内,每年还款固定不变。
(四)本金利息平均归还方式 这种方式是借款人在各期次以相等的额度平均偿还贷款的本息。
精彩专栏
