中层干部对公司发展的建议发言
中层干部对公司发展的建议发言
高层到最低层，从厂长到经理，从各部门的最高负责人到中层管理者，都要有高度的责任心、高度的责任感；认真的总结，成绩在哪里,不足在哪里,年初战略目标任务完成了多少，还差多少，精简扼要别人一看就明白；少说空话，少推客观原因为好，多找自己的不足，提出改进措施，使企业上下管理人员及高层领导对企业要有政治责任心有强烈的危机感，只有这样企业才能生存和发展。为了使我公司在再上一个新台阶我建议必须做到以下几点：一、搞好的年终总结，找出取得的成绩和存在的问题
如何总结？各公司、各部门负责人总结要有科学性。先由各公司负责人进行科学性总结，少说空话、套话，要谈成绩、找不足，然后由集团组织评委对每个人的总结进行公开、公平、公正的评估。这样有利于上下沟通，也利于调动他们的积极性。管理本来就是要上下沟通，管理者如果只坐在办公室发号司令，这种领导是不好的，只有深入到下面去了解下属实际情况后才有发言权，才能发出正确的指令。**同志讲过，我们党最大的政治优势是密切联系群众，党执政后的最大危险是脱离群众。那么我们办企业也是一样，要把企业办好，使企业不断向前发展，我们最高领导、高层管理、部门负责人，必须深入到下层去，深入到第一线去，了解下属的实际情况，才能做出正确的决策。
要知道在企业的发展过程中随时可能出现危机，高层领导一定要有强烈的企业危机感。一个企业如果没有强烈的危机感，企业的最高领导、高层管理们就不会勇往直前，就没有创新精神，就不会创造出不平凡的业绩。一个企业有了强烈的危机感，企业的最高领导就敢于面对现实，敢于走前人没走过的路，敢于克服千难万险，积极进取，去开辟新的路子，去创造出与常人不同的业绩，使企业在逆境中转危为安，使企业在困难中稳中推进。
例如联想、海尔，他们的最高领导无时无刻不是这样。所以他们能在经济危机中稳中推进，能冲出国门取得辉煌的成绩，所以每个企业的主导者一定要有强烈的危机感。危机感在某个角度上讲可以说是一种生产力。在商海中，一个没有危机感的企业，必然会魂断商海必死无疑。例如以前沈阳的飞龙，全国有名的“轻骑”、“三九”，他们的最高领导自认为很了不起没有危机感，不按市场规律办事，结果一个个都魂断商海，这是大家有目共赌的事实，因此我们办企业，企业的最高领导一定要有强烈的危机感。
二、抓好各部门中层管理人员的培训，努力提高他们的业务能力
中层管理干部在一个公司来讲，起着承上启下的作用，把他们管理好，提高了他们的业务能力，来年就更容易展开工作。在他们的带领下，在完成战略目标的时候就会铸造出团队精神，就会少走些弯路，就会少出问题。战略目标只要经过努力就能完成，因此作为企业的高层领导抓好这一点，是公司展开工作的关键，如果公司最高领导、高层管理者忽略了这一点，公司上下就很难形成一条心，公司就很难完成年初提出的战略目标。
三、关于生产企业和销售公司
药厂和销售公司仍然要坚持“市场第一、客户第一”的管理理念。药厂要以市场为导向，按市场需求、客户需求进行生产，需求量大的要尽最大能力生产。营销部门仍以市场为准，客户为准，要继续推进创新，增强对市场的把握和掌控，把创新落实到经营上，细化到工作中，同时销售部门要进行组织架构调整，营销部门要注意品牌战略的推出，扩大药品市场。每个部门的管理者头脑一定要清楚，管理生产、搞营销不是说大话，只有踏踏实实一步一个脚印向前推进，要想走捷径是不行的，因为管理是系统的科学。比如药厂的生产管理，一定要注意生产成本，如果忽略了这一点，药厂生产出的产品单价就会高，就不容易销售出去，那么这个药厂就不能生存和发展，所以不管生产企业也好，销售公司也好一定要控制成本。再有，对资本的运作、资金流的控制也是非常重要的，预算一定要紧紧围绕市场来做，每一项资金的投入一定要做到既要有现金流的利润，也要有利润的现金流。比如采购部，采购的药品价格高了，卖出去利润就少了，这就是没有利润的现金流。
四、年初总部必须根据的销售情况制定出恰当的战略目标任务
这也就是说，制定出的销售任务不能过高，是要经过努力能完成的销售任务。如果闭门造车，不根据实际情况制定，过高就容易伤害销售人员的积极性；过低，则不利于公司整体发展和员工个人能力的发挥。因此，在制定销售任务时，必须招集高、中层干部全体坐下来认真的讨论，在制定出具体的战略目标时，严禁个人闭门造车，乱定不合实际的战略目标，否则就是一纸空话。制定的战略目标一定要落实到每个部门，要落实到每个小组和每个人，责、权、利全部写清楚。*
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：班级发展建议书
班级建议书 篇1
亲爱的同学们：
弘扬正气整肃班风
一、要严以律己，养成良好的人格素质和道德规范。做到尊敬师长，团结同学，严格遵守《XX学生日常行为规范》和各项校规校纪。
二、要严肃校风校纪，弘扬正气，积极维护好班级的荣誉和纪律，勇于揭发、打击破坏校风班风的现象和同学，保证班级良好的教学秩序和环境。
三、要发奋学习。牢记学习是我们的主要任务，要勇于克服学习中的困难，要敢于迎难而上，不要怕苦，不要分心，做到学习勤奋、主动，勤于思考，想象新颖，勇于探索，勇于实践，看好书，读好报，不参加封建迷信活动，更不要去玩电脑游戏和泡网吧。
四、要积极的参加班级和学校组织的各种增长知识、增长才干的活动，在活动中增强体质，保持旺盛的精力，培养创造精神，努力做到自学、自理、自护、自强、自律。使自己德智体美劳全面发展。
五、要热爱学校。做到关注校园的环境保护，不损坏学校的东西，做一个诚实、守信、守纪的优秀学生。
同学们，遵守好纪律、创造良好的学习环境和秩序是我们提高成绩、发展自我的基本保证。在繁忙的日常学习生活中，我们要时刻反省自己，给自己定下人生理想的同时，也要反复思考“学习为了谁”，让自己的学习生活过的更加充实和有意义。
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班级建议书 篇2
第一个问题：如何对待和处分违纪的学生?
学生违反纪律一定要受到纪律处分，这一点可以说是天经地义，但是怎么样才能使受到处分的学生心悦诚服的接受处罚而不至于产生消极的抵触情绪呢?学生违反纪律本身就是一件不好的事情，我们班主任怎样将这些不好的事情巧妙的转变为好事?最近几年来，我在班上大力推行这样一种处罚方式：对违反纪律情节比较轻的学生，我罚他上讲台唱一首好听的歌或者将一个动听的故事，对于违反纪律情节比较严重的学生我罚他们用正楷字写一份内200字左右的违纪心理报告，描述他当时的违纪心理，是心理报告书不是保证书更不是检讨书。经过一段时间的实践后，我发现这种处罚方式的效果比以前明显好了很多。
第二个问题：如何批评学生，怎样才能够令学生虚心接受批评?
“退三进一”，我们批评学生一个缺点的时候不妨先表扬他的三个优点，此谓之“退三进一”。每一个学生都有自己的优点，作为班主任应该善于捕捉每一个学生身上的闪光点，虽然可能只是一个小小的闪光点，但很有可能你通过这个小小的闪光点可以挖掘出埋藏在他心里头的大金矿。
第三个问题：如何营造良好的班级气氛?
积极的人象太阳，照到哪里哪里亮;消极的人象月亮，初一十五不一样。自从开学的第一天我就把这样一个理念教给了全班学生，这个理念一直贯穿于我治理班级的整个过程中。为了配合这个理念，我自己为班级设计了两套独特的掌声，一套是用来鼓励自己的，一套是用来鼓励他人的，通过这些理念和掌声，激发学生的斗志。学习上我大张旗鼓的鼓励学生向老师发问甚至是发难，要问到所有的科任老师当场回答不出你的问题、满头大汗的时候才算真正的动了脑筋。纪律上 “先专政后民主”，一个班级必须要有铁的纪律，一切行动听指挥，步调一致才能得胜利。凡是违反纪律的学生一定要受到纪律处分，而且班主任一定要坚守自己的原则，一旦有一次你没有遵守你自己的原则，那么你将变成一个没有原则的人。在你处理违纪的过程中，必然会有少数学生对于处理不满意，那么班主任在这个时候应该马上进行疏导工作，这就是“法”和“情”的关系，法律不外乎人情，我们先将法律在讲人情，这是班主任的工作原则。
第四个问题：如何正确的引导班级舆论?
班主任在教育、教学、生活和各项活动中，根据是非标准进行褒贬，该肯定的就肯定，并给予适当的表演和奖励;该否定的就否定，并给予适当的批评和教育，在全班形成一种能够扶持正气、伸张正义、制止错误思想、阻止不道德现象的集体舆论。这种集体舆论不是班主任的单向灌输，而是建立在全班占压倒多数的正确认识与言论基础上，具有同一性、扶正性和对全班成员都有感染力和道德上的约束力，在具体实施的过程中我的方法是借力用力，借助集体的力量。
第五个问题：如何培养一支高效率的班干部队伍?
班主任、班干部及学生三者之间的关系如同伞柄、支架和布，一个再好的伞柄如果没有支架的支撑是无论如何也撑不起一片天空的。我用给班干部戴高帽子的方法来培养班干部，这一招还是蛮有用的。我以前也用过这种方法，主要是自己在时间和场合上把握得不够好，经常在公共场合给班干部虽然可以激励班干部的斗志，但是无意中也会引起另外一部分学生的不满情绪，认为老师过分夸大班干部的作用，后来由公开场合逐渐变为地下，给班干部带高帽子后班干部的做事情的积极性高涨。但每一个人的情绪不可能永远高涨，班干部遇到挫折的时候也很容易沮丧，这个时候班主任应该教他们一些工作方法和技巧。
班级建议书 篇3
亲爱的同学们：
我们满怀喜悦的心情，迎来了新的学期、新的老师、 新的同学，来到了大家仰慕而美丽的校园。俗话说：良好的开端是成功的一半。新的学期开始了， 为了让课间活动更文明、安全、有效，朱良小学少先队大队部向同学们提出以下建议：
1、上下楼梯要一步一级、不许跑跳、拥挤、打闹和做恐吓同学的恶作剧，防止拥挤事故发生。
2、不要拥挤攀爬不锈钢的楼梯扶手，防止扶手受重断裂。
3、走廊内不许打口哨、做文体活动; 不许逗留或变相逗留;不许大声说话。
4、走廊右侧通行，脚步要轻，不许搂肩、扯手而行。
5、教室内不许打闹、做文体活动乃至大声说话。
6、不许往窗外扔垃圾、倒水。
7、教室在楼上的，不要将身体探出窗外，谨防不慎发生坠楼的危险。
8、教室空间比较狭小，又置放了许多桌椅等，所以不应在教室中追逐、打闹，做剧烈的运动和游戏，防止磕碰受伤。切不可猛然关门，以防伤及他人。
9、按时上操，课间操回归时要有秩序、不许大声说喧哗。
10、上下楼层学生不许乱窜。
11、少先队员每天必须佩戴红领巾。
以上规定，学校少先队大队部将在课间派文明监督员配合值班老师共同管理同学们的课间纪律，并开展课间纪律评比，每周评出六个文明班级，并颁发流动红旗，每得流动红旗一次，班级考核得1分。在此基础上，各班也可设立课间监督员对本班的活动进行监督。 同学们，在我们充满豪情壮志向理想奋进的时候，在我们满怀自信积极奔跑在人生跑道上的时候，请不要忽略了这位从早到晚伴随在我们身旁的严肃的朋友。有了它，我们的秩序更加井然;有了它，我们的生活更加灿烂;有了它，我们攀登脚步更加坚实。与纪律同行，去实现我们每一个人的梦想。与纪律同行，使我们的人生更加灿烂辉煌。
建议人：
时间：
班级建议书 篇4
班主任，是班级工作的领导者，组织者和实施者。作为班主任，每天面对的，是几十双渴求知识的眼睛，每天接触的，是几十颗等待滋润的心灵。如何让这一双双的眼睛充满智慧之光?怎样使这一颗颗心灵健康成长?这不仅需要班主任具有强烈的事业心，责任感，更需要班主任具备一定的组织管理能力。初踏上教坛，我就从事班主任工作，使我体会到班主任工作的艰辛与劳苦，但使我更加难以忘怀的，是成功的喜悦以及甘为人师的幸福。结合自己的工作实际，我来谈一谈做班主任工作的一些体会。
一、制定严格班规，养成良好班风，创设学习氛围
有一句话说的很好，“刚开始养成什么习惯就是什么习惯”。从初一刚入学时起，我就制定了严格的班规班纪，严格要求学生，一视同仁。当时，班级内有几个较顽皮的学生，为了让这几个学生不去违犯学校的规章制度，能集中精力学习，不会荒废自己的学业，我也是煞费苦心，甚至说出了“做为我们班的学生，不允许你们犯错，你们也犯不起错误”这样的狠话。苍天不负有心人，在我和全班同学共同努力下，也将他们在品行方面成功转型。在刚步入初二年级时，我针对初二学生变化较大的特点，在第一节班会课上就给同学们列出了初二学生容易出现的四个问题1。上网成瘾问题。2。早恋问题。3。学习不专心导致成绩下降。4。逆反心理较强的问题。四个问题就像四座警钟，在同学们面对错误茫然徘徊时，时时刻刻提醒着他们。在保证纪律的前提下，卫生工作通过自己的勤盯，常看，多嘱咐也取得了可喜的.成绩。有了纪律和卫生的保驾护航，同学们学习的积极性也自然高涨了起来，班级学习氛围也较浓厚。
二、与学生保持良好沟通，要有一定的亲合力
解决学生问题要学会换位思考，站在学生的立场上。有些学生甚至不敢靠近我们班主任老师，为什么?就因为我们过于严厉，和他们的沟通过少，使师生之间距离太大，造成学生们有话不敢讲，有意见不敢提，长此以往，他们不得不选择离开。所以班主任一定要与学生保持良好的沟通，要有一定的亲合力。因此，经常通过组长及班干部了解班级内的基本情况，单独和有问题的学生进行谈心、交流，深入的了解问题，找到问题的根源，从而解决问题。其次，勤下班，多到班上走动。只要学生在学校，我都会在学校，课间操、晚自习、晚休我都会，检查卫生，和学生聊聊天，大家在一起闲聊，学生也会对班级的情况谈谈自己的看法，通过这些办法，可以及时了解学生的思想，改进自己的工作。
三、培养团队意识，增强班级凝聚力。
1、在班级管理中，要组织一个成功的班级，班主任的首要任务就是选好优秀班干，培养骨干力量，让他们成为你的左右手，成为班级的领头羊。在班级里常会有一些个人的或是小范围内的不良现象，班干部身处班级中，当然能够第一时间发现这一现象，并主动采取措施进行处理，如果处理不了也能及时反映给你，不至于让不良现象长时间滋蔓。
2、在班级管理中，班主任要善于谐调老师与学生、班干与同学、同学与同学之间的关系，任何一方的人际关系处理得不好都有可能在学生心中造成逆反心理，产生厌学或敌对情绪。这就要求我们班主任不能用一个学生的短处去比别人的长处。我们通常说的要在身边找榜样，是让他学习好的方法，使自身得到进步，拿今天的自己跟昨天的自己进行比较，班主任在批评和表扬学生时，不能偏离这个轨道。除此之外，班主任还要善于处理同学之间发生的矛盾或打架现象。我们常说一个巴掌拍不响，学生闹矛盾或是打架，肯定是双方或多方都有错，这时班主任一定要冷处理。把事情缘由调查清楚，找班干部取证，然后让当事人都意识到自己的不对，学会从自身找问题，学会自我批评。矛盾少了，团结的力量就会加强，团队意识就会潜移默化地渗透到每一个同学的心中。
3、开展竞赛活动。有利智力开发、体育竞技方面的比赛不仅能促进学生健康成长，还能培养学生的团队意识。为此，我组织同学们进行了篮球赛、元旦联欢竞赛等娱乐活动，经过比赛的锤炼，同学们团队意识空前高涨，班级凝聚力也得到了显著提升。
总之，班主任工作不但要严爱有度，而且要悉心细致，班主任心里时刻装着学生，随时和学生沟通，着实做好学生的各方面工作，让班集体形成健康和谐、积极向上的良好氛围，在这样的环境中，学生的学习和生活就会走上良性发展的轨道
篇3：商业地产发展中四大误区四点建议
商业地产发展中的四大误区、四点建议
四大误区
对于目前商业地产发展中所存在的主要问题，荀培路从四个方面分析了原因：
1、商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。
2、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着"卖房子就走"的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。最近我们到东北进行考察，就看到一个商业步行街没有人。所以，对商业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。
3、商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。
从去年年底开始，一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到30％以上。前几天在央行论坛上，商业地产专家们认为购物中心这样大型的商业设施，自有资本金的比例应该达到80％是比较理想的，至少不能低于50％。
4、商业银行贷款中存在着形象工程。现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，为此，项目招商往往陷入两难的尴尬境地。
四点建议
针对商业地产发展过程中所存在的地产开发商对商业特性的把握存在着偏差、经营者经营思路上有偏差等主要问题，荀培路提出了几条应对之策：
1、实现商业与地产紧密联手，降低投资风险，这也是中国的特色。保证商业地产科学协调发展需要政府部门的宏观调控，更需要地产商的意志。商业地产的主体就是商家，要想实现商业地产开发，商业网点建设的可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。
2、科学合理的商业模式，这是上述两者整合的空间，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。大连万达提出来预先与世界500强的企业签订合约然后再开发，这样的营销模式其优势是显然的。不仅分散了投资风险，而且极大地提高了商业项目的知名度。此外，商业与地产商做到强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险。从去年开始，大连万达广场的一些项目出现了问题，但不能简单否定订单式商业模式。
3、商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。前面所讲到的同质化经营，只能给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发，走适合自己的路。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要细分，也就是说要错位经营。
4、主题经营要凸现特色。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。大的商业设施对小的商业设施影响很大，或者说杀伤力非常大。所以，小的商业设施一定要以自身的特色吸引消费者。
篇4：我国城镇房地产业发展过程中存在问题对策建议
我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议
借鉴对城镇化进程与城镇房地产业发展的关系研究，通过对城镇房地产建设过程中缺乏合理规划、产业比重过大、供需结构失调、市场体制不健全四个主要问题的分析，归纳出导致问题产生的深层次原因，即政府职能失调和市场机制失灵的，并提出合理定位城镇化目标、发展模式转型、提升市场化程度、构建层次结构四点对策与建议。
随着我国城镇建设步入快速发展阶段，城市住宅和城市公共设施建设将面临巨大的缺口，城市开发将拥有巨大的发展空间。实践证明，房地产业是推动我国城镇化进程的重要动力，是城镇开发过程中不可忽视的推动力量，因而房地产业和城镇化建设的关系及其互动理论正受到日益广泛的关注，并成为学术界研究的热点之一。
一、城镇化进程同房地产开发的关系分析
从国内外研究上看，城镇化进程同房地产开发两者之间从本质上体现出高度的一致性，二者相辅相成、协调推进，关系极为密切。先来看看城镇化的定义：城镇化的基本内涵包含以下五点，一是产业水平和社会水平的提升，即劳动力从第一产业向二、三产业转移，人类社会从传统的农业社会向工业化社会转变；二是城乡人口分布结构的变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多；三是城镇空间形态的变化，城镇用地规模不断扩大，新的城镇地域、城镇景观涌现，城镇基础设施服务设施不断完善；四是社会文化特征的转换，城市文明、城市生活方式和价值观念向乡村地区普及和扩散，传统乡村文明走向现代城镇文明；五是经济要素集聚方式的创新，在技术创新和制度创新的双重推动下，人口、资本等经济要素更健康、高效地在城乡之间流动、重组。
从此定义可以看出，城镇化的核心就是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。在这一过程中，城镇通过对城市基础设施、公共设施、生态环境、休闲娱乐、文化、卫生等城市功能的不断完善，为承载空间社区改造，与人口聚集依存的城市房地产业的发展奠定坚实的基础，因而房地产运行是城镇化建设的重要形式和体现。
另一方面，房地产运行又是城市发展的重要组成部分，任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。房地产业随着城市自身功能定位和功能结构的演化而不断更新，通过对城市人口的再聚集、市场结构的再调整、经济规模再扩大，为城镇化建设的再运行提供了空间和资源的可能。表现为，房地产在生产、流通和消费过程中需要大量的资金流和物资流通流。向前能够带动建材、冶金、机械、金融业，向后又带动装修、家电、园林、旅游及金融、保险业的发展，与几十个行业息息相关，具有较强的乘数作用。
二、城镇房地产建设过程中存在的问题
虽然城镇化进程同房地产建设相互依存、相互促进、协调发展，但是由于我国城镇化进程过快，且房地产市场发育不成熟，我国城镇化进程中房地产业存在着许多体制问题和机构性问题，使得城镇房地产业的发展不平衡、不健康，而房地产业的不健康发展又会影响城镇化的进程。
1、城镇建设缺乏合理规划，导致房地产开发和建设无序化
目前我国城镇化建设过程中，普遍存在着城镇规划赶不上城镇开发的速度，城市规划被市场推着走、规划滞后于开发的现象。长远的、科学的、有预见性的总体规划的缺失或滞后会导致城镇功能分区不明显，房地产开发出现无序乃至失控的局面，从而使得城镇房地产发展与资源、生态、环境之间的矛盾和冲突日益突出和严重，最终导致城镇土地资源使用效率偏低，城市景观缺乏层次感，生态平衡被破坏等严重后果。某些小城镇，仍存在着城镇功能定位不明确、镇域规划、中心区控制性详细规划未被审批就各自开发的现象。
2、城镇房地产产业比重过大，造成城镇产业结构失调
从宏观经济角度分析，房地产业往往是城镇经济建设的支柱型产业，是城镇财政收入的主要来源，同时其还具有明显的辐射效应，能够有效的拉动相关行业，如建材行业、装饰行业等的发展，因而地方政府在城镇化进程中容易片面强调房地业对城市建设的重要贡献，而忽视了房地产业的超规模开发对城市公共设施建设和其它相关产业发展资源的占用，如建设用地、劳动力等，从而导致城镇产业结构不合理，资源严重浪费，给城镇的后续发展造成巨大的隐患。
3、城镇房地产市场体制不健全，造成巨大的交易成本
由于我国房地产市场的发育还不成熟，还缺乏相关监管手段和法律法规，导致房地产市场隐性交易活跃，房地产投资结构不合理，房地产价格混乱，房价上涨过快等一系列问题。同时由于城镇经济规模局限和历史延革，城镇房地产往往开发缺乏有实力、规范化的大型房地产开发商，开发主体多是本地企业或层次较低中、小型开发商，很容易形成低层次、低技术含量的简单再生产，而忽略了住宅的质量、风险、景观设计等高层次的东西，从而使得城镇房地产开发档次较低、房屋质量充满风险、缺乏城市文化气息等问题。
三、城镇房地产建设过程中存在问题的原因分析
通过对以上存在问题的分析，结合现代有关城镇化建设的研究和实践，我们可以看出，中国城镇化进程中房地产市场的拉动力量主要来自两个方面：一是政府拉动，由于城市间的竞争加剧，而房地产业存在很强的乘数效应，政府投入力度不断加大；二是市场拉动，尤其是房地产开发的利益驱动，房地产业的快速发展推动了城市无限扩张。但是，也正是这两种拉动力量导致了城镇化进程同城镇房地产业发展的不协调和诸多问题的产生。
1、政府职能失调
在城市化进程中，地方政府通过房地产拉动城镇建设发展，本是双赢的发展模式，但是由于地方政府眼界的狭隘性和本身的局限性，没能有效的发挥在房地产发展过程中，包括城市定位、土地调配、投资融资、商业模型、城市规划等经济和行政职能，反而成为房地产商最大的利益相关者，成为除市场内生的动力之外的促进土地快速货币化进程的重要推动者，因为土地货币化是充实地方财政的重要来源。只要土地货币化过程不能实现市场化，即土地使用权的价值无法通过或不完全通过市场手段实现，那么地方政府就会有足够的积极性不断推升土地价格。
2、市场机制失灵
广义的市场失灵不仅指由于市场配置资源的能力不足从而缺乏效率的表现，还包括市场机制在配置资源过程中所出现的经济波动以及按市场分配原则而导致的收入分配不公平现象。
实际上，市场体制不健全一直是我国城镇化进程中的深层约束，而这也不断影响着城镇化进程中房地产市场的发展。由于我国城镇化建设发展迅速，房地场市场的市场基础、市场主体、市场体系、市场规则、市场机制、市场中介、市场分配、市场保障、市场调控、市场对接等建立市场经济体制必需的要素条件无法得到充分满足，也无法在较短的时间内满足，从而引发城镇房地产市场交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。市场隐性交易活跃等扭曲市场机制的行为，最终将导致市场机制失灵，无法充分发挥房地产对城镇化发展的推动作用。
四、解
决城镇化进程中房地产存在的题的对策通过分析可以看出，城镇化进程中房地产业面临这政府职能失调和市场体制不健全等深层次问题，通过理论联系实际，本文将从以下几个方面提出对策建议。
1、从区域角度合理定位城镇化目标，引导房地产业有序发展
构建合理的城镇体系，这是现代经济发展的客观要求，也是城镇化进程的必然选择。所谓城镇体系，是指在一个区域范围内，要有大城市、中等城市、小城市和中心建制镇组成的网络体系，只有内在的城镇网络，才能推动区域经济的协调发展。按照城市规模和城市产业，城镇化过程中的城市类型可以划分为以下四类，以便合理进行城市定位：工业型城镇，城市规模一般，以工业生产为主导；消费型城镇，城市规模较小，以休闲旅游、各类娱乐产业为主导；贸易型城镇，城市规模较小，以深加工和贸易产业为主导；综合型城镇，地理区域广大，交通发达，各产业均衡发展。通过完善城镇体系，建立区域城市发展规划，从宏观上合理进行各级城镇定位，有效调配各级政府职能，完善区域房地产市场的市场结构、市场分配、市场调控、市场对接等市场机制，从而使得大、中、小城镇的房地产业形成城市特色，得到均衡发展，有效的推进城镇化进程。
2、推动城镇房地产发展模式，转变政府职能，实现"政府为主、市场为辅"向"市场为主、政府为辅"的转变
据前分析，城镇化进程中政府主导房地产业发展无法有效实现城镇化中各类资源的有效配置，反而为地方政府利益提供了渗透途径，需要引入制衡的力量打破这一模式，走市场为主、政府为辅的房地产业发展模式，弱化政府在城镇房地产市场中的市场职能，强化其引导、规划、协调、监管及服务职能，从而保证城镇房地产市场的健康、有序发展。包括：提高政府政务的透明度和对法律系统的反应灵敏度，通过立法强化政府行为责任制，以防止地方政府滥用职权，避免城镇化进程中房地产政策的扭曲和急功近利；健全地方政府业绩评价体系，将人文、社会、环境指标同经济和效率指标一起纳入地方政府业绩考核指标体系中，尤其要注重任期内对城镇功能和产业支撑力的提升，注重城镇的可持续发展能力的提升，增加城镇科技教育投入、基础设施投入、资源的开发与保护投入、环境生态效益等项目在评价体系中的权重，使地方政府的业绩评价正确反映其努力程度。
3、加快城镇房地产配套体制和法规的完善，提升城镇房地产市场的完全市场化程度
现代城镇化的最终目的就是将农业剩余劳动力由农村就业转移到城镇就业、将农村富余人口由农村居住转移到城镇居住。城镇房地产市场开发过程应进一步突破户籍制度，包括依附于它的基础教育、就业、计生政策等行政管理体制和财政体制的制约，以及土地制度以及与之相联系的社会保障、土地流转、农村宅基地等制度的制约，打破城镇化进程中房地产市场长期存在的"二元结构"现象，即城镇常住人口房地产市场和城镇流动人口房地产市场，推动市场要素的自由流动和价格市场的形成。政府职能应更多地体现在：对大规则的制订，通过财政政策、货币政策等宏观调控房地产市场，从而进一步提高城镇房地产市场的完全市场化程度。
4、发挥市场机制，合理构建城镇房地产市场的层次结构
城镇化进程中，房地产市场发展的最终目标应是在提高效率的前提下，实现开发、运营的公平性、确保"人人有住房"为基本目标，但是从房地产市场自身的发展规律和运作模式上看，从最高端的别墅、到中间层的商品房，直至最低端的廉租房、经济适用房都是完全不同的商品，他们的融资规律、价格波动、运行趋势都有非常大的差异。政府要对经济适用房发运行涉及相应的住房标准，政策适用范围、优惠程度、操作次序选择、布局调整和运行监控等问题，进行总体设计和把握。一方面，按照城镇定位以及人口结构，合理培育城镇房地产交易市场的层次结构；另一方面，通过提高开发商准入门槛，完善房地产市场准入制度，提高从业人员资格审查，构建房地产开发队伍的层次结构，以确保城镇房地产市场的健康发展。
我国城镇化进程正步入快速轨道，而城镇化和房地产发展相互依存、相互促进，房地产对于加快城镇化进程具有推动作用，反之，城镇化又对房地产开发产生影响。相信通过政府宏观调控和杠杆调节作用的增强，市场体制和配套法律法规的逐步完善，我国城镇房地产业会逐步走向健康发展的道路。
【参考文献】
[1] 龙佳宜、鞠慧雅：我国城镇化进程中房地产业存在的问题及对策与建议[J].交流，20**（12）.
[2] 封伟强：城镇化建设对我国房地产业发展的影响研究[D].吉林大学，20**.
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[5] 马智利、陈滨：西南地区城镇化与产业结构升级关系研究[J].重庆工商大学学报（社会科学版），20**（12）.
篇5：华南国际市场定位发展建议
华南国际发展建议
◆背景:
在经济全球化的今天,能源对经济的重要性日益重要,中国目前的各项对外政策也无不是出于寻找能源,为经济发展提供源源不断的动力,中国经济发展对越来越依赖能源进口,特别是对于石油化工领域原材料的需求更为紧迫。沿海地区则充当中国能源加工进口的"桥头堡",担任着国际货运的中转站,为各地经济输送着源源不断的"血液"。
而惠州的地理位置促使它有着独特的优势发挥中转站的作用,首先他的交通便利,海陆远输都很发达;其次,它靠近珠三角地区,有着在富的产业经济支持;最后,整个惠州经济发展迅速,发展潜力巨大。
一、惠州华南国际大市场现状
从市场反馈回来的信息看,本案在功能定位与业态的分布上均存在着重大偏差,至使销售遇到困难。自公司介入项目后,虽在资金和管理上占据优势,使项目市场形象提升不少,但如果不重新进行定位与规划调整,那么长期的发展前景仍将受到不良影响。
◆项目前期存在的问题:
1、功能定位不准
项目在物业功能使用上没有较清楚的划分,居住功能与商业功能划分不明显,混乱重叠;设计上更是没有考虑到市场"人居"环境与"商业"环境的区分。
2、规划设计不合理
项目前期规划中将中心区域设计成建材市场,且建筑简单的条形布局,人流与车流系统没有很好的分开,既造成了居民进出不方便,也使得市场内车行混乱。同时违背现代"人居"潮流,住宅处于建材市场裙楼之上,噪声污染必将严重,有违现代设计理念。
3、开发思路混乱
项目首先将地块中心区域开发出来,在周边配套与道路系统还没有完善的情况下,这样做只会影响项目的整体对外形象,不利于项目的市场口碑度宣传。同时也将增加工程成本和施工困难度,给各方带来不便。必竟,工程车辆整天于四周往返,会影响人们的心情。
4、其它问题
项目存在着其它问题,如工程进度延误、市场业态分布等问题也在一定程度上影响着项目的竞争力。
项目所存在的种种问题都在相当大的程度上影响着投资者与经营者的信心,如何调整开发理念,改变规划设计与重新进行市场定位将成为本案一个不得不面对的问题。只有从根本上改变策略,项目才能摆脱前期的不良影响,取得成功。
二、项目发展建议
1、改变功能,重新进行市场定位
着眼于惠州石化工业与建材相关产业的蓬勃发展,本案建议作为一个综合类的石化产品、建材物流中心。
2、调整规划设计
适当降低容积率,改变市场内的建筑布局,完善"人行"与"车行"分流系统,增加绿化与景观面积。
3、重新调整业态分布
为吸引投资者,增强消费者信心,对部分商业物业采用灵活的租售模式,以降低本案的投资门槛。
4、市场经营整体规划
对整个市场经营内容进行整体规划,避免混乱,同时通过对经营内容的合理规划,以促使整个市场内的"人流"与"车流"更加通畅,形成大市场所必备的"洋流"。
整体经营布局要求各组团对商业氛围与居住氛围相互促进,交易、会展、商务、生活配套各组团有效衔接,做到动静分离的同时,又形成有效的一个整体。
5、加强市场监控与分析
通过不间断的市场调查与分析,了解区域内经济发展状况,并对此做出相应的调整,以时刻占据主动;通过对销售中心客户的心理分析与心理、行为跟踪,了解其变化,并适时开展各项促销活动。
6、完善项目的配套建设
完善市场的服务配套建设,以弥补项目周边配套不足之处,建设出与项目市场定位相符的配套设施,提升项目的整体品质。
针对已售物业业主的需求,调整项目配套设施的工程进度,避免同客户产生不必要的纠纷。
7、完善项目软环境
如项目招商手册,项目使用功能说明书,以此吸引并增强投资者与经营者信心;建立客户服务平台,通过及时、有效、优质的客户服务,增进与客户的沟通,增进其对项目的认同感。如设立客服热线,在销售中心设立"客服中心"。
三、项目各阶段趋势分析
※初始阶段:随首本案首期8栋物业的陆续交付,客户的陆续进驻,市场将具备一定的商业氛围,同时对商业及生活配套有一定需求。但市场整
应对策略:稳定已有客户,加快招商工作,完善基础的生活及商业配套设施;通过活动包装与展览包装坚定已有客户及潜在客户信心;了解经营客户的需求与不满,迅速做出调整。
※中期阶段:项目在市场开始具备一定认知度,但功能还不完善;大型物流公司及厂商还不愿进入,市场还没有形成规模效应::,周边配套仍不完善。
应对策略:加速交易组团与会展组团的建设,开始强力销售,大力开展市场推广,在巩固市场前期宣传的基础上,寻找新的卖点,以规模与品质吸引市场注意力。
※后期阶段:项目内部环境发展良好,周边商业环境渐浓,生活与商业配套开始成熟。项目具备相当市场认知度,开始在区域内具备较强影响力。
应对策略:完善商务组团的建设,完善信息系统与网络建设;建立同全国各地专业市场的联系,利用掌握的客户网络与资源,促成大型企业集团进入,形成品牌优势,迅速退出市场。
四、前景预测
从惠州市目前的经济发展状况看,惠州未来仍将保持较快的发展速度,由于是在石化工业原材料领域将会迅猛发展。
从惠州房地产的快速增长来看,项目地块的周边未来发展潜力巨大。
在沿海物流行业超速发展的今天,项目在面对终端市场的同时,可考虑涉足仓储领域,成为石化、建材的中转基地,充分利用其交通优势,使本案成为亚太地区的一个重要货物集散基地。
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