公推公选副科级考察人选工作总结

公推公选副科级考察人选工作总结

**市公推公选副科级考察人选

工作总结

在**年县乡换届工作中，**市积极探索深化干部人事制度改革的创新举措，以公推公选副科级领导干部考察人选方式加大竞争性选拔干部力度，搭建公平公正的竞争平台，营造良好的选人用人环境。现将工作开展情况总结如下：一、主要做法

**市公推公选方式选拔副科级领导干部考察人选，主要严把“四关”予以推进。

（一）严把方案关，强实施保障。市委成立公推公选工作领导小组，组建调研组对全市17个乡镇（街道办）、62个市直部门进行了运转考察和调研，全面了解领导干部缺额情况。多次深入基层调研，积极征求市人大、政协、政府班子及市委委员的意见建议，科学拟定了《**市采用公推公选方式提名副科级领导干部考察对象实施方案》，对公推公选报考人员范围、资格条件、选拔程序和管理使用等都作了明确的规定和要求。通过**通讯、**市党建网、**市电视台发布公选公告，广泛宣传公推公选的目的意义、程序要求、资格条件，在社会上引起强烈反响。

（二）严把公推关，保“良”马入“赛”。根据乡镇街道领导班子实际情况，在全市采用公推公选方式提名选拔副科级领导干部考察对象25名，其中选拔30周岁以下的副科级领导干部10名，确保干部队伍年轻化。采取党委（党组）推荐、领导干部实名举荐及干部个人自荐的方式进行推荐报名，并扩大公推公选提名范围，将符合公务员调任条件的在编在岗人员和科技副职纳入提名范围。通过“三推”提名，共有223名人员积极参与报名考试，其中组织推荐报名96人，个人自荐报名127人；30周岁以下年轻干部68人，30至40周岁155人。通过严格的资格审查，218名干部符合条件，取消了5名不符合条件人员的考试资格。

（三）严把公选关，重监督公正。坚持公开、公平、竞争、择优原则，做好笔试、面试工作，搭建竞争平台。218名人员在**文化中学参加了综合知识测试选拔。笔试试题在省外题库中心随机抽选后密封保存，在考试现场开封，考试结束后即时送省外试卷评改中心改卷，并派专人领取笔试成绩，及时在**网站进行公布。通过笔试后，54名成绩优秀的人员进入面试环节。面试在**市委党校举行，54名面试人员全部汇聚在候考室，通过现场抽签的方式临时确定自己的面试顺序；并随机抽选了6名**市人大、政协委员作为面试考试监督员，对面试现场进行全程监督。面试结束当场公布成绩，减少环节，杜绝考生和社会的猜疑。整个选拔工作的进展情况，由电视台人员全程录音录相，阳光透明、规范操作、严格监督，切实增强了面试的公开性、监督力和公信度。

（四）严把考察关，听民意声音。为确保公推公选工作公平、公正、公开，选出群众认可和相信的领导干部，营造“干干净净”的选人用人环境，切实把好民主推荐考察关口。通过层层遴选出后，25名优秀人员进入考察环节。市委抽调30余名同志组成四个考察组，按照民主推荐、民主测评、个别谈话、征求意见等步骤，到全市各乡镇（街道办）、市直各部门，多层次、全方位对25名考察对象的德、能、勤、绩、廉等方面进行了全面考察，对个别近期工作单位变动的干部，根据实情情况延伸考察范围，到原单位及现工作单位均进行考察了解。参加推荐、谈话的干部群众多达4000余人次。同时开展了德的专项测评，客观全面掌握了考察对象的综合情况。25名考察对象均通过了考察，并根据实际情况，安排到相应岗位工作。*

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：俄罗斯、捷克医疗保险考察报告

俄罗斯、捷克医疗保险考察报告

俄罗斯、捷克医疗保险考察报告

20**年6月18日～27日，由中国社会保险学会医疗保险分会组织的医疗保险考察团一行10人应邀访问了俄罗斯、捷克。期间，分别拜访了全俄保险协会及俄联邦社会保险基金会圣彼得堡分会和捷克经济商会等单位，听取了有关方面负责人关于两国医疗保险制度建立、管理与运行等情况的介绍。现将简要情况报告如下：一、俄罗斯医疗保险基本情况

（一）背景情况

俄罗斯联邦由89个联邦主体组成，包括21个共和国、6个边疆区、49个州、2个联邦直辖市、1个自治州、10个民族自治区。现有人口1.45亿，130多个民族，其中，俄罗斯族占82.95%。主要宗教为东正教。20**年，国内生产总值增长率7.1%，人均115556卢布（约4444美元），人均月工资6828卢布（约263美元）。

苏联时期实行的是全民免费医疗保健制度，医疗费用完全由国家统包，个人不负担医疗费用，经费由国家预算全额拨付。尽管那时的医生人数和病床拥有量均占世界前位，但在高度计划经济体制下，由于医疗费用严重匮乏，致使医疗机构基础条件差，医疗设备落后，医护人员缺乏工作热情，责任心不强，药品和医疗器材浪费严重。普通百姓到医院就诊要长时间排队等候，有疗效的高质量药品不足或根本没有。

（二）改革情况

现行俄罗斯医疗保障制度以法定医疗保险为主，私人医疗保险为辅。其主要法律依据是1991年6月颁布的《俄罗斯联邦公民医疗保险法》和1996年国家杜马通过的居民强制性医疗保险法。

基本原则：1、强制和自愿医疗保险缴费成为医疗保险的主要资金****；2、职工的强制医疗保险缴费由企业承担，而非就业人员和预算范围内从业人员的强制医疗保险费由预算拨款支付；3、在强制医疗保险范围内规定免费医疗服务的数量和条件，各地依据政府批准的强制医疗保险基本纲要和当地权力机关通过的地方性纲要具体执行；4、医疗保险业务经办由非国有的保险公司承担；5、除了强制医疗保险之外，可以通过企业额外缴费和公民个人缴费实行自愿医疗保险。

设立基金：根据《俄罗斯联邦公民医疗保险法》，设立强制医疗保险基金，其目的是保证俄罗斯公民享有同等的医疗和药品帮助的条件，保障公民享受免费医疗帮助。基金分为两类：1、联邦强制医疗保险基金。其主要作用是以对地区基金拨付补助的形式，对俄罗斯各地区强制医疗保险纲要拨款的条件进行平衡。在近几年联邦基金的支出中，85%左右都是用于对地区基金的补助。2、地区强制医疗保险基金。其主要作用是从财力上保证各地区医疗保险制度的正常运转。

基金1、企业、组织等投保单位缴纳的强制性医疗保险费，费率为本单位工资总额的3.6%，其中0.2%上缴联邦基金，3.4%上缴地方基金。被保险者本人缴纳工资额的1.8%。2、国家预算拨款。主要用于为儿童、没有缴费能力的成年公民、退休金领取者和财政预算范围内就业人员缴纳医疗保险费。3、从事个体劳动和私人经济活动的公民缴纳的强制医疗保险费。

交纳办法：1、以雇主身份出现的各类缴款人，每月交纳一次，即在领取发放工资时交纳；2、各类从事经营活动的公民，根据交纳个人所得税的期限，并按计算个人所得税的收入基数交纳；3、农户、农场、北方少数民族的家族公社，每年交纳一次；4、按合同雇用其他公民的自然人，每月5日前交纳上个月的缴款；5、政权执行机关在每月的25日之前，按不少于有关预算中规定用于该项目的季度资金总额的1/3，拨付用于无工作居民的强制医疗保险的缴款。6、残疾人、退休者创建的企业和组织或残疾人、退休者人数超过50%的企业和组织可免缴强制医疗保险金。

管理体制：1、国家医疗保健管理机关。俄罗斯从改革开始就保留了医疗保健管理机关。虽然法律没有明确规定，但有关资料显示，国家医疗保健管理机关的职能是：履行监督职能，负责制定和实施诸多有针对性的政府纲要。2、医疗保险公司。履行承保人的职能，是不受医疗保健管理机关和医疗机构支配的独立经营主体。与作为投保人的企业和国家管理机关签订医疗保险合同，有权选择能为被保险人提供医疗保健服务的医疗机构，并向医疗机构支付医疗费用。可以代表受保人利益对医疗机构所提供的医疗服务质量进行检查和监督。3、强制医疗保险基金会。俄政府原计划在1992-1993年间完成向医疗保险制度的过渡。由于在地方受阻和医疗保险公司发展缓慢且不平衡，被拖延下来。为了推动强制医疗保险制度的建立，1993年4月通过了《关于建立联邦和地方强制医疗保险基金会的规定》。强制医疗保险基金会和其分支机构被授权不仅可以同医疗保险公司签订医疗保险合同，而且自己也可以履行承保人的职能，并且在其业务活动中免征收入税，而保险公司却没有这一优惠。其主要职能是负责强制医疗保险基金的筹集、分配和使用，并监督和管理医疗保险公司和医疗机构业务活动。

医疗待遇：俄罗斯在总体上继承了前苏联的免费医疗保健政策，其医疗保险服务范围涵盖了绝大多数常见病的基本药品、诊疗和住院费用。每个参保人在本地区公立医疗机构看病时，只需出示医疗保险卡或告诉其卡号，除个人自付部分药费外，其他医疗费由医疗机构和保险公司结算。此外，政府还鼓励高收入阶层加入自愿性的补充医疗保险，享受强制医疗保险之外更好的药品和诊疗服务，价格随行就市。

（三）实施情况及存在的主要问题

新的全民医疗保险制度的实施，在一定程度上缓解了转轨过程中出现的严重社会问题，特别是使老年人、残疾人、失业人员等社会低收入群体有了基本医疗保障。但是，在实施过程中也存在很多矛盾，与预期目标相比，仍有较大差距。

一是资金不足，其预算中有近15亿美元的缺口。一方面，雇主们总是想方设法地少缴保险费，通过“红包”来发工资，降低缴费基数；地方财政往往因为没钱不缴或少缴医疗保险费，据俄联邦统计委员会资料显示，国家预算为非就业居民缴纳的强制医疗保险费只占企业缴费的31%，而其人口数量却是就业人口的108%。另一方面，由于管理机制和诸多流程上存在缺陷，无论承保人、医疗机构，还是医生都没有更有效率地利用资金的动力，浪费现象、基金被挪用问题时有发生。

二是多头管理，缺乏整体性和规范性。如在国家医疗保健管理机关和强制医疗保险基金会之间，没有明确划分职能和授权，在医疗保险基金会和保险公司之间以及联邦基金会和地方基金会之间的关系也没有理顺，各自为政、互相扯皮的现象屡见不鲜，一定程度上影响了医疗保障事业的健康发展。

三是改革效果不明显，医疗服务质量和普及程度没有改善。医院看病仍需排队。医院的诊断设备和医疗设备不足。医疗保险系统向病人提供的免费药品逐年减少。如果病人需要作大手术，或进行昂贵的长期治疗，就不能指望强制医疗保险了。

二、捷克医疗保险基本情况

捷克共和国于1993年1月1日独立（原与斯洛伐克联合），现有人口1020万，90%以上为捷克族，官方语言为捷克语，主要宗教为天主教。全国现有13个州、76个县，首都布拉格为直辖市，平均工资为19000克朗（约826美元）/月，最低工资为8000克朗（约348美元）/月。

1991年以前，也是实行福利模式的全民医疗保健制度。这种体制耗费国家大量预算资金，在转型后建立的市场经济体制下难以继续维持。在世界银行等国际机构的参与下，开始构建新的医疗保障体系。由于先前已经实现了全民免费医疗，因此，医疗保障制度改革成为涉及面最广、难度最大的改革。

1991年捷克通过医疗保险法，从1993年1月1日起，正式实行全民医疗保险制度。将原由国家全额拨付医疗经费改为由个人、单位和国家三方面共同承担。全民医疗保险分为强制保险和自愿保险两种。每个公民必须参加强制性医疗保险，筹资比例为工资收入的13.5%。其中，雇主缴费为9%，雇员为4.5%。领取养老金者、未成年子女、大中小学生、军人、失业者等，由国家支付医疗保险金。

捷克的医疗保险政策也比较宽松，就医便利，个人负担较轻。实行家庭医生制度，居民可自由选择家庭医生，并形成了由专科医院、社区医院和私人诊所组成的医疗服务网络。药品价格由各方代表谈判确定，药品按分类总有一种属于免费，其他加收一定费用。参保人员就医除药品、牙科、特殊手术等个人需自付一定费用外，个人几乎不用再付钱。因此，滥用现象比较严重。国民年人均就医14次，有的地区高达20次，是欧盟国家平均次数的一倍。医保基金每年支出50亿美元，其中药品费用占四分之一，据估计约有2.5亿美元的药品被白白浪费。

为了解决这些问题，捷克政府采取了一系列措施，如提高个人门诊医药费负担比例，对OTC药品及牙科费用等不予报销。控制医疗机构的总量及床位总数，减少公立医院的医务人员数量，以降低服务成本。降低政府对医疗机构的补贴，逐步实现不再给保险公司、医疗机构资助等。

与此同时，为了保障参保人员的权益，20**年规定每个公民每年需交纳2000克朗（约87美元）作为医疗福利基金，在生病时可以享受有关药品费、处方费、门诊费及住院费用等各项医疗开支的政府补贴。18岁以下的未成年人和社会救济人员可以申请该基金的返还。

根据国家医疗保险法，捷克现有9家医疗保险公司具体经办医疗保险业务，其中最大的一家参保人数占60%。保险公司与专科医院、社区医院和私人诊所签定协议，按有关规定支付医疗费用。支付标准由政府、保险公司、医疗机构、参保人员等各方代表共同商定。20**年加入欧盟后，又成立了国外医疗保险中心，按照欧盟有关法律，代表9家医疗保险公司负责其参保人在欧盟其他国家发生的医疗费用赔付，同时，开展相关业务咨询。

三、两国医疗保险制度对我们的启示

俄罗斯、捷克的医疗保障制度改革有关相同的背景和相拟的政策措施，都在艰难地履行着全民医疗保健的历史承诺。研究和借鉴这些转轨国家的经验教训，有助于我们在下一步的完善城镇医疗保障制度中少走弯路。

（一）低水平起步，逐步建立健全与我国生产力发展水平相适应的医疗保障制度

社会保险的福利刚性特点告诫我们，医疗保险待遇水平一旦上去了，很难再降下来，俄罗斯、捷克的历史经验再一次说明了这一点。由于改革前两国已经实行了免费医疗制度，改革后，虽然在筹资机制、管理体制等方面做了重大变革，但在医疗待遇上仍然延续着近乎免费的政策。这种较高的福利待遇允诺，使得人们节约意识谈薄，依赖思想严重，浪费现象普遍，医疗资源利用率降低，加重了两国政府经济负担。20**年，俄罗斯联邦预算卫生经费高达1310亿卢布（约50亿美元），比20**年增长了83%。捷克医疗保险基金连年超支，不足部分由中央政府和地方政府给予补贴，国家对医疗保险的投入年均增长6%。我国是发展中国家，生产力水平不高，地区间社会、经济发展差异较大，基本医疗保障水平一定要坚持适度原则，与国家、单位、个人等各方面的承受能力相适应，不可能太理想化。但同时，应确实体现基本保障的原则，提高医疗服务的可及性。俄罗斯、捷克对医疗保险最基本药品和基本诊疗、手术等实行免费，使得穷人生病也能看得起、治得了，值得我们借鉴。有条件的人，在基本保障之外，可以通过个人自付一定费用或参加补充性医疗保险得到更多更好的医疗服务。目前，在我国要从实际出发，着力推进符合中国国情的、有中国特色的基本医疗保险制度建设，重点解决群众最关心、最迫切、最现实的看病难、看病贵问题，在此基础上，逐步形成以基本医疗保险制度为核心、以其他保障方式为补充的多层次的医疗保障体系。

（二）以渐进方式，加快实现医疗保障制度全覆盖

医疗保障是每个公民的基本权益。从根本上说，国家强制性医疗保险应惠及所有社会成员，虽然实施起来需要一个过程，但时间不能太长。俄罗斯、捷克先后于1991年通过强制性医疗保险法，并在随后的几年内就实行了全民医疗保险。只要是本国公民，必须参加医疗保险，既使是外国公民，只要在当地工作或学习、按规定交纳医疗保险费后，都能享受到一样的医疗保险待遇。东欧剧变后，在经济、社会转型期，在最艰难的时候，两国之所以能够保持社会的相对稳定，全民医疗保险不能不说是发挥了重要作用。我国医疗保险制度改革也是从上世纪九十年代初开始的，适应国有企业改革的需要，医疗保险制度改革首先从城镇职工公费、劳保医疗起步，经过十多年的努力，基本医疗保险覆盖面不断扩大，制度适用范围从国有单位扩大到了非公经济组织，从正规就业人员扩大到了灵活就业人员，从城镇从业人员扩大到了农民工，较好地保障了参保人员的基本医疗需要，促进了经济发展和社会稳定。但从总体来说，覆盖面还比较窄，在制度覆盖范围内还有不少困难企业职工及退休人员因为缺乏缴费能力难以参加医疗保险；在制度覆盖范围外，还有相当多的城镇非就业人口没有制度安排。医疗保障制度改革任重而道远。下一步，我们要坚定医疗保障制度改革的方向不动摇，抓紧研究完善城镇医疗保障制度，积极探索符合民意、适合社会各类人群的医疗保障方式，争取早日实现人人享有基本医疗保障的目标。

（三）明确政府责任，抓紧建立和完善医疗保障财政支持机制

建立和实施医疗保障制度，促进人民身体健康是绝大多数国家的社会经济目标之一，虽然扮演的角色不同，发挥的作用不同，但各级政府都在不同程度地承担着相应的责任。俄罗斯、捷克两国政府在全民医疗保险制度建设中发挥了非常重要的作用。特别是对老年人、残疾人、失业人员、学生、儿童等，通过财政预算拨款，由政府帮助其缴费参保，保障了这些人员医疗保障权益的落实，促进了社会安定。目前，在我国医疗保险制度建设中，也非常需要建立积极的财政支持机制。特别是对国有困难企业职工及退休人员，政府应当承担历史责任，帮助解决参保资金，将这部分人员纳入医疗保险统一管理；对社会低保人员、老年人、学生儿童等缺乏缴费能力的人群，国家应当建立财政支持机制，积极引导或帮助其参保，使他们也能分享社会发展成果，促进身心健康，保证社会的和谐稳定发展。

（四）加快立法，促进医疗保障事业健康发展

俄罗斯、捷克的医疗保险制度改革都是立法先行，有力地保障了全民医疗保险制度的强制实施。我国自1998年发布《国务院关于建立城镇职工基本医疗保险制度的决定》至今已经8个年头了，在制度安排上，有些规定已经不适应新的形势发展需要；在工作推动中，也缺乏法律的权威性和强制性，一定程度上影响了医疗保险制度改革的顺利进行。随着改革的不断深入，需要加快立法进程，对经过实践证明符合我国国情以及与社会经济发展相适应的医疗保险制度基本框架、基本原则和主要政策，应当以法律的形式固定下来，明确各方的权利与义务，建立有效的医疗保险监督与协调机制，通过相关法律体系的支撑，确保医疗保险制度的强制实行，依法维护广大人民群众的基本医疗保障权益。

考察团团长：曹霞

成员：潘忠弟易洪深吕兴元叶齐招沈焕根

秦晓薇范样改王保明贺湘原

二00六年七月七日

*l

篇3：赴美考察报告4篇

20**年赴美考察报告4篇

赴美远程教育考察报告

经省教育厅批准，安徽电大系统赴美教育考察团于今年1月底至2月上旬对美国加州大学成教院（河岸分校）、哥伦比亚大学、斯坦福大学进行参观考察。考察的重点是加州大学河岸分校的远程教学。副院长希拉女士带领我们实地考察了该校的教学设施、网络教室、双向视频教室、自主学习室，观摩了教师上课情况，并就加州大学与安徽电大系统合作办学的意向进行了有效的磋商。现将有关情况归纳如下。

一、办学基本情况

1、师生规模。该院现有专职教职工90多人，在册学生4万多人。学院是开放式的，占地面积较不大。学生学习也是自由开放式的。学习环境很好，该院的师资主要依靠加州大学，也聘请其它有实际经验的老师，教育管理专业较大，有学员1.5万人，教育对象都是大学后的职业培训。各种年龄层次的学生都有。随着中国经济发展和对外影响越来越大，汉语言专业在美很流行。该院的不少教师都想学汉语或正在进修汉语，有不少人能用汉语同我们打招呼、问好！

2、办学理念。倡导终身教育，尽力为各类人员提供继续教育项目。他们认为，只有提供给社会需要的大量优质教育项目，学校才能得到发展。

3、开设专业。涉及社会科学、自然科学、法学、医学、教育管理科学、国防军事等各种领域。其中教育系统就有19种培训项目，7种教师资格认证。比较突出的教育项目有：

1）教育设施规划培训项目。主要培训校园规划、设计、建设等知识和能力。

2）教育财政管理官员培训项目。

3）教育心理测量与成长规划项目，根据心理测量的结果，提前规划设计教育计划和方法，做到有针对性，分层次教育，该项目曾在中国介绍，很受欢迎。

4）教育技术项目。

5）法学护理项目。美国规定每家医院必须配备1—2名懂得刑事法律的护士，以鉴别病人是否受到过人身伤害。

6）计算机技术及广播人才、电视人才等。

7）市场营销及经济类项目。

8）草坪培植与整修专门人才项目。

4、教育手段。充分利用网络远程教育，利用双向视频会议系统，进行交互式教学；开辟自主学习空间和环境，学生在自由宽松的条件下交流讨论；网上学习、作业，网上讨论等。

5、教学资源丰富。网上为学生提供各种丰富的学习资源，同时，根据实际编写教材，由自己出版。

6、考试方法。不是考学生有多少书本知识，而是考察实际应用知识和能力。多数是网上考试，要求搞出一个××设计方案。也有面试，学生较分散、较远，须面试和答考卷的，委托学生所在地的高校代理集中考试。

7、重视合作办学。

1）已在北京建分校，即将挂牌。

2）与美军队合作，利用军队广播中心开展远程教学。

3）与其它高校及企业合作办学。

二、办学的主要特点

1、把考试项目设计作为学校发展的根本和基础。该院认为，应十分重视开拓设计实用而又是社会所需的教育培训项目。如，草坪培植专业，教育财政管理官员培训项目、市场营销项目等。

另外，他们还特别重视开拓新的培训项目，而且是其它高校所没有的，不少项目在全美甚至世界上都是唯一的教育项目，这些专业虽然学校所在地生源有限，但因为是独特的，外地、外国都来选学，既能保证生源，又有社会知名度。

2、设立自主学习室。学习室宽敞舒适。类似茶坊式、咖啡屋。配备大量书籍、计算机等，学习环境和条件很好。

3、采用符合成人教育实际的考试评价方法。重视创新思维和动手能力，不搞死记硬背，采用网上考试。

4、重视合作办学。专设国际事务部，为军队培训人才。

三、对电大办学的启示

1、努力开拓非学历教育的空间。随着社会经济的发展，人们对学历后教育培训需求量增大，会有较大的发展空间。电大应在终身教育体系方面，走在前面，抢占先机，形成自己的优势和特色，才能发展。

2、要探索考试改革。应主要考察学生的运用知识能力和实际动手能力。

3、无论学历教育还是非学历教育，都应不断开拓新的专业和项目，并重视资源建设和整合，形成自己的特色。

4、加强合作办学，利用我们的优势加强同普通高校的合作和国外高校的合作。加州大学对我们电大产生浓厚的兴趣，磋商了合作意向。我们可以引进他们的教师开展培训和其它实用项目。同时，我们可以为对方搞汉语教育培训（现在汉语在国际上实用价值越来越高）。也可交流师资，他们派老师教英语，我们派老师教汉语，互派访问学者等。还可互派留学生

5、电大的校名容易引起误解，人家以为是广播电视的或者是电机的，解释了半天才搞清楚。我们所到之处大力宣传电大，解释电大。似应改为“开放大学”或“网络远程教育大学”等。

[赴美食品质量安全监管参观考察报告]20**年赴美考察报告（2）

|

赴美食品质量安全监管参观考察报告

编者按：10月3日至10月23日，省局组织了“赴美食品质量安全监管参观考察团“，该团一行9人，在外停留21天，与美国政府相关单位就食品质量安全法规、食品质量安全监管及食品加工业质量安全监管体系等方面进行了广泛交流，圆满完成了考察任务。以下是该团团员，楚雄州质量技术监督局党组成员、纪检组长黄昆同志写的一篇考察报告。

省局组织人事处：

10月3日至23日，在省局党组和州局党组的关怀支持下，我有幸参加了“中国云南食品质量安全监管代表团“赴美国参观考察。在美国期间，我们参观了著名的二战遗址珍珠港，观看了日本偷袭珍珠港的纪录片；世贸大厦遗址、联合国总部、白宫、国会大厦、太空博物馆、林肯纪念堂、杰佛逊纪念堂、奥斯卡领奖中心、好莱坞明星大道等地方。美国加州大学教授（Amin）给我们讲解了美国国情，美中协会组织我们考察访问了美国旧金山著名食品加工厂（SugarBowlBakervs），现场参观了生产工艺及管理过程；考察访问了美国联邦食品安全检查局，并对食品监管的法律法规等进行了座谈。通过这次的参观考察，开阔了视野，增长了知识，更深刻的理解了***“发展才是硬道理“这句话的深刻意义。读千日书，不如行万里路。

一、所见所闻

在美国参观期间，时间安排得很紧凑，有时整天坐飞机在天上飞，有时又坐车整天在高速路上跑，天天早出晚归；有的时候刚下飞机还没住下，就开始安排参观；对我们坐惯了办公室的人来说，感受到了快节奏生活的压力。语言障碍，生活习俗不同，给参观考察带来了一些困难，我非常珍惜这次来之不易的考察机会，尽管每天非常累，回旅馆很晚，我还是每天坚持记日记，尽量把当天看到的东西记下来，准备回来再看些资料慢慢消化。

（一）美国的爱国主义教育搞得非常认真

美国是世界经济头号强国，具有高度发达的现代市场经济，是世界上最多的一个移民国家。每天都有数以万计不同肤色，不同文化的人，因为不同的理由涌入美国。美国对外来各色人种包容性强，经济上的优势以及低失业率是美国吸引移民的主要原因，而大批高素质的移民又成为美国发展的强大动力之一。民富国强，美国政府十分重视爱国主义，而且潜移默化。

在著名的二战遗址珍珠港，美国政府花巨资在被日本炸沉的“亚历山号“军舰水面上建起了纪念碑，免费让游人坐船参观，并可以观看到当时日本偷袭珍珠港时的真实录像纪录片，听到“亚历山号“被炸沉的声音。许多美国老兵自愿到此地为游人签名、合影，激发游人对战争的憎恨，热爱和平。据说每天到这里参观的数以万计人中，日本人不敢到此参观，怕被激怒的人揍。

在华盛顿杰佛逊纪念堂，我们看到一批批小学生蹲爬在纪念堂地板上，认真抄写托马斯.杰佛逊1776年受命起草的《独立宣言》，《独立宣言》是一篇反抗殖民统治，争取民族独立的战斗檄文，以人生平等，政府应该维护人民的合法权利这一观点出发，宣言历数了英国殖民政府在北美所实现的罪恶统治，指出其所作所为与保护人民的权利背道而驰。组织小学生就地抄写这篇爱国*，其教育意义深刻。

在著名的迪斯尼公园，构思巧妙的“昨天“、“今天“、“明天“，独具匠心，使参观的人回顾了人类历史的发展过程，感受到今天和平幸福生活的美好。同时，更领会到明天高科技的飞跃，信息、宇宙空间、生物科技对人类生产技术的挑战。

（二）美国食品安全监管注重抓生产源头

“为什么要让食品发生事故呢？“这是我们在与美国联邦食品安全检查局座谈时，我们提出若发生食品质量问题如何处理时，对方的反问。

在美国旧金山，我们考察参观了著名的食品工厂（SugarBowlBakery），该厂生产的食品面包供旧金山地区80%的旅馆、酒店使用，在我国珠海也有分厂，年产值近8000万美元，机械化使用程度较高。我们从该厂的工艺过程、设备管理、出厂检验、包装等过程进行了实地参观考察。给我们最大的感觉就是严格生产、严格管理、严格控制。“请不要走进开动的设备，以防你会受到伤害“。“请不要带手表，以防手表掉入食物中，造成危害“。严密的消毒，严密的预防措施，不管从原料的采购到使用，以及计量检测、特种设备管理、产品包装及检验，ISO9000质量管理体系真正发挥著作用，任何管理都是为了生产合格产品，没有空洞的宣传。

美国的食品安全由六个部门来进行监管，卫生部门的监管设食品药品安全管理局，疾病预防控制中心局；农业部门监管主要负责畜、禽、蛋食品监管，设食品公共安全调查局、食品安全检查局、进出口食品安全检查局；以及单独设立的美国联邦环境保护局。和我们座谈的美国联邦食品安全检查局，是专管畜、禽、蛋食品安全检查的部门，该部门有两个职能：1、保护消费者利益和平衡工厂利益；2、强制执行法律规定。监督检查不收检验费，费用全部由政府承担，监督检查人员实行区域划片监控，随时明察暗访深入饲养场和宰杀场检查，发现问题，及时指出，责令限期整改，如果发现食品有质量问题，工厂将负责将食品收回消除危害。美国联邦食品安全检查局对检验人员规定非常严格，检验人员只要到被检查部门喝过一杯咖啡，将会被清除出调查检验队伍，因为将会被怀疑有不公正。当我们问其若在当地发生食品质量安全事故如何处理时，固执的美国官员连答：“No“，认为是不可能的，有法律规定，不能让它发生。因为每个细节，包括喂养、宰杀都监管了，是不会发生，也不能发生食品安全事故的。使我们真正感受到了美国官员监管到位，忠于职守。

（三）中国产品在美国超市到处可见

在国内，我一直听说中国的产品上不了美国的超市。而我们在美国从西到东，从南到北，凡进美国超市时，都有我们国家的产品，尤其纺织品和玩具。连美国的景点“自由女神“雕塑像、“珍珠港“，“尼加拉大瀑布“等小纪念品，都写着中国制造。我们在购买小纪念品时，都注意看是不是国产货，以免“出口转内销“。最有趣的是，10月19日，在我们考察访问美国联邦食品安全检查局结束时，该局送给我们考察人员的每人一块小蛋糕（小玩具）也是中国产品，局长幽默的说：“中国产品占据了美国很大市场，我们生活都在使用中国产品。送你们的这块蛋糕也是中国生产的“。翻译人员讲完后我们认真一看，逼真的小蛋糕上写着（USDA）美国联邦食品安全检查局的缩写及网址，下面显目的标着“Mideinchina“，使我们由衷的感到骄傲。在美国市场上，几乎看不到中国商品的广告或文宣传，但中国制造的很多商品已经进入了美国中档，甚至高档市场，如服装、运动鞋、电脑硬件、彩电、电冰箱等。

二、收获、启示

美国是一个美丽、富饶，最适合人居住的国家，树木葱葱，环境优良。到处是汽车，到处是高速公路，人和动物和谐相处；公共场所人们自觉排队，行人过马路车辆主动礼让。美国民族是一个优秀的民族，极其富有和强大。由于社会制度不同，生活方式不同，我们的思维不自觉地被自己的社会存在所局限，被自己的文化传统所限制，就像人类的思维无法摆脱人类自身存在的局限一样，很难真正理解不同的文化背景，社会制度、历史传统和民族性格习惯所带来的差异。当我们走出国门走出自己的社会，见到另一个不同的社会时，有可能领悟自己某些方面的局限。它山之石，可以攻玉。对我们抓好食品安全监管是大有益处的。

启示一：产品质量是生产出来的，不是检验出来的。这个结论我们在推行全面质量管理，以及宣传质量管理标准体系时都不是什么新内容。在考察美国食品生产企业，感觉这个朴实的道理在美国生产企业已深深的扎根，为了生产合格产品，ISO9000质量管理标准在各工序都严格贯彻执行。“该说的已经说到，说到的已经做到“。政府宏观监管比起生产企业自己监管不是那么有力。企业质量管理在市场经济的压力下已完全形成了自我生存发展需要的必然措施。由此联想到我们的部分企业对全面质量管理，ISO9000质量管理标准执行的差距，“该说的已经说到，说到的没有做到“。产品质量管理不注重全过程的质量管理，而过分强调产品质量出厂检验，方法上实际还推行着发达国家工业生产四十年代的“检验方法“阶段，既使进行了质量管理体系认证，也没有认真施行，名不符实。带来的后果，检验产品质量不稳定。管理方法的滞后，必然导致质量差距。

启示二：要在全社会普及质量意识。产品质量，代表一个地区，一个国家的形象。在美国市场上是难以见到假冒伪劣商品的，尤其药品和食品，几乎没有假冒。在我们和美国食品工厂和联邦政府监管部门接触时，感觉质量意识比较强，消费者对商品比较信任，企业法人认为自己的产品质量不好，企业会失去信誉关门，还会受到法律的严厉制裁；政府官员认为不能让不合格产品形成后流入市场，在生产过程中就要严格监控。我们现在的差距是消费者对市场上的商品不信任。从源头抓质量，我们应该引导企业从生产过程全面注重质量管理，牢固树立以质取胜，走质量效益型道路；对屡教不改的，要发挥新闻曝光的作用，引导消费者加强自我保护意识，使不合格产品失去市场。在全社会普及质量意识，是一个系统工程，要注重在实效上下功夫。

启示三：监管部门真正成为企业信任的伙伴。当我们对美国食品生产企业提出你们政府部门如何来进行监管时，管理人员很自然的回答，“他们会常来，他们也会为我们生产、设备提一些意见，我们修改完善后他们又来检查，对我们生产是有益处的“。问其处罚过没有，回答“不可能。他们很懂，很公正“。美国的食品生产企业也实行生产许可证制度，由联邦政府计划部门来颁发，小型的食品加工企业会挂靠大企业来生产，生产企业与监管部门关系很融洽，都知道法律的约束规定。也使我想到，我们质量技术监督部门长期跟企业打交道，许多同志不懂企业管理，有时到企业检查时常说外行话，摆出一付执法检查的架势，与企业成了猫鼠关系。要从源头抓质量，我们的人也要学会企业管理。

启示四：牢固树立诚信意识。美国人非常重视的一种个人品质就是诚实。美国是一个高度守信的国家，任何一个人在任何社会交往中，可以做错事，但不能不诚实。在美国，汽车加油、停车凭信用卡消费，没有专人守候；住旅馆你走时不会有服务员来检查清点房间后才准你走，旅馆房间门的刷卡你喜欢可以带走作纪念；在商店购买东西不会有人怀疑你使用假币，进超市我们背着包也不会有人盯梢，有时选到了东西为付费还到处找服务员。由此，我感觉我们国家现在提出构建和谐社会，倡导诚实守信何等的重要。在人们生活水平提高以后，物质文明建设和精神文明建设是相辅相成的，若不注重诚信建设，人与人之间缺少相互信任，一个单位、一个国家、一个社会和谐就会成为空话。我们必须从小事做起，从自己做起，教育家庭，教育子女，诚实守信，推动整个社会诚实守信。

在美国，由于“9.11“恐怖事件的发生，到处防范严密。我们进机场候机室和参观大型社会参所，都必须脱外衣、鞋子、皮带进行严格检查，到处草木皆兵。在美国参观考察期间，我和团里的同志们一道，遵守了出国纪律。每当我们公务活动参观座谈结束时，我们都给对方赠送一面“中华人民共和国云南省食品质量监管赴美代表团“致谢小旗帜，对方非常珍惜，我趁此机会给对方每个官员赠送一个彝族小荷包，并告知这是我们彝族姑娘亲手刺绣的吉祥物，戴上会健康幸福，他们惊喜地拿出自己的相机，戴上彝族荷包，手拿我们赠送的小旗与我们合影留念。

通过21天的出国考察，我们完成了考察任务。达到了开阔视野，增加知识的目的。我一定不辜负党组织的培养期望，在今后工作中努力结合实际运用。

[赴美高层楼宇设备管理考察报告20**年赴美考察报告（3）

|

赴美高层楼宇设备管理考察报告

应美国世邦魏理士物业管理公司的邀请，中国物业管理协会以田在玮副会长为团长的赴美高层楼宇设备管理考察团一行10人，于12月11日—23日对美国物业管理及高层楼宇设备管理现状进行了认真考察，现将考察情况报告如下：

一、美国物业管理的现状

美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。

1、在美国，物业管理作为社会管理事务，主要由业主和企业及行业协会负责，政府基本不予干涉。小政府，大社会，能够由市场来做或依靠民众自主自律能够解决的问题，政府均不予过多过问，所谓“民有、民治、民享”是也。尽管美国物业管理有效地承担和履行了服务社会的职能，但这并不是美国政府的功劳。美国政府的行政分支中没有物业管理的管理部门，政府的作用是立法和司法。日常的行业管理，主要由一个叫物业管理研究院的机构负责。美国物业管理研究院（IREN）总部位于芝加哥，成立于1934年，是美国房地产商协会的一个下属机构，是一个非政府机构和非盈利性组织，其主要职责是：（1）培养物业管理职业队伍，包括培训和鉴定从业人员的资格，颁发注册物业经理（CPM）、注册住房经理（ARM）证书；（2）制定和执行物业管理行业标准、道德规范，推广新技术、新工艺，维护行业的社会价值；（3）协助政府部门起草法律，法规；（4）推介并带领会员向海外开拓市场。

美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。

理事会

执行委员会

常务委员会：

职责：审计、预算、规划

条例、规定、

道德规范和纪律

道德规范问题听证和纪律委员会

执行委员会

公共住房道德规范和执行委员会

地方分部活动部：

职责：分部活动

ARM部：

职责：ARM服务

法律事务部：

职责：全国联邦住房联络

各地联邦住房联

公平住房和平等机会

联邦立法

州和市政事务

服务部：

职责：全国物业经理咨询

物业经理计算机和技术

收/支分

风险管

联络部：

职责：物业管理杂志社

营销/公共关系

出版

会员注册部

职责：AMO

AMO资历评估分会

AMO保险分会

CPM会员标准

高级CPM会员标准

管理计划

会员发展、少数民族

教育培训部：

职责：成人教育

CPM会员资格培训

教育政策

师资

课程内容委员会

2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：CPM，注册物业经理（CertifiedPropertyManager）；ARM，注册住房经理（AccreditedResidentialManager）；AMO，注册物业公司（AccreditedManagementrganization）。还有一种过度性的叫CPMCandidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。

3、成为CPM的职业要求

申请人向IREM提出申请，取得预备CPM资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。

申请人取得预备资格后，需按照IREM设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。

IREM课程：30分必修分，多达100分选修分。IREM每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，IREM就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。

CPM证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。

管理策划：20分必修分，0选修分。IREM提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。

道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守CPM职责道德规范。

经历：60分必修分，多达100分选修分。从事物业管理每一个月算一分，因此，60分意味着5年的预备期。但是，如果申请人在提出申请前曾经在一个CPM指导下从事物业管理，或已经是ARM，那么，这些经历也可算分。对经历，IREM还有具体规定：如管理住房，则一处不少于300单元、或2处不少于200单元、或5处不少于100单元；如管理办公楼，则一处不少于12万尺、或2处不少于8万尺；如管理工业用房，则一处或多处不少于20万尺。

正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。

其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。IREM承认其他15个房地产协会提供的课程。IREM在培训手册中均有列明。

其他要求：经IREM地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守CPM的职责道德规范；经IREM理事会批准。

4、美国物业管理队伍的基本情况

全美国目前只有CPM9500多人、AMO363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在IREM的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点：

身份高：全国只有CMP9500多人，AMO363家，从申请到成为成员，有一套严格规定。因而也只有较高学历、坚持执着的人能成为注册物业经理，具有高等教育的人员达94.1%。一旦成为注册物业经理，则进入高收入阶层，促使CPM珍惜职业、珍惜荣誉。1998年注册物业经理的平均年收入达86362美元，而位于洛杉矶地区的MONTEREYPARK市的平均家庭年收入才32605美元！

专业分工：公司多以CPM为核心，其他人员围绕CPM工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有AMO资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为CPM，同时拥有代理、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。

注重经营的综合服务：一是CPM的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CPM除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。

5、美国物业管理的内容

（1）首要任务是物业经营。美国物业管理的首要任务是将物业经营好。因此在IREM的培训中，总是将物业的促销与租赁放在重要位置。CPM有22.1%的时间用在了经营方面，有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动。物业管理人员更注意的是房地产市场的变化，如何使自己所管的物业保持竞争力，保持高出售率/出租率。及时收取物业经营所得，在租户可能逃租时采取果断的措施减少业主的损失；降低经营成本，通过批量购买、固定服务渠道、适时付款等取得一切可能的优惠，减少顾客的成本。

（2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。

（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。

（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。IREM的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。

二、美国高层楼宇设备管理的特点

1、采用高端技术，保持楼宇管理的先进性。美国是世界上科学技术最为发达的国家，这也反映在他们对高层楼宇设备的配置要求上。我们在洛杉矶参观了由美国世邦魏理士物业公司管理的智能大厦6500WilshireBoulevard大厦。该大厦23层高，总面积435，039平方英尺（40416平方米），位于洛杉矶市繁华地段，是洛杉矶市企业界的标志性建筑，由贝聿铭设计。自大厦可远望太平洋海岸、世纪城、好莱坞山及洛杉矶市区。大厦连续三年获得国际建筑业主及经理协会（BOMA）年度最佳大厦的称号并成为洛杉矶市最令人满意的办公大厦。该大厦采用了先进的保安监控系统，免除了人力巡视。大厦空调系统采用美国Auto-Matri*企业的超级终端计算机控制软件系统进行能源管理。该大厦的温控可由工程师利用一部便携式计算机进入超级终端系统，随时随地（特别是在下班时）对空调系统运行进行调整。

2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500WilshireBoulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。

3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。

三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示

1、美国的物业管理注重物业经营服务，物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介代理、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示；另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。

2、美国高度职业化的物业管理队伍，保证了美国的物业管理能够保持在较高水平上。参观学习中，给我们很深印象的是，美国职业化的物业管理人员十分珍惜自己得来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格，有很强的长期甚至终身从事物业管理的愿望。他们把自己毕生的精力与才华贡献在物业管理这一社会服务事业，这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入，也保证了美国物业管理的世界级水准。从物业管理行业来说，高度职业化，严格注册资格的筛选程序，限制注册人数（全美仅有9500人），都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素质，提高了美国物业管理研究院在全美物业管理行业的地位与信誉，使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。我们认为，美国的职业化专业管理队伍建设经验值得我们学习与借鉴。

3、注重环保与节能，是此次赴美考察中感到的重要特点。在参观考察6500WilshireBoulevard大厦中看到，大厦的业主与管理者对环保节能有明确的目标与计划，业主肯下功夫，肯花价钱投入大量资金用于大厦节能改造，自1994年至逐年投入资金进行各项改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地达到了节能降耗的目的。美国环保署对物业管理中的节能活动给予推动，每年评定“能源之星”项目，对节能显著者予以表彰。我国已提出建设节约型社会，全国各行各业建设节约型企业、机关、单位的活动也都在开展。节约型建设主要是能源的降低，物业管理行业也应开展建设节约型小区、大厦的活动，把环保节能列入物业管理考核的重要内容。

考察团成员：田在玮、许新民、赵春凯、雷志超、杨柏林、曹学昌、皇甫广荣、蔡任重、曹阳、阎永平

执笔：曹学昌

[赴美企业标准化考察报告20**年赴美考察报告（4）

|

赴美企业标准化考察报告

经国家标准化管理委员会批准，中国标准化协会赴美企业标准化考察团一行18人，于9月1日至9月16日在美国洛杉矶、华盛顿、纽约、旧金山等城市，对美国企业标准化进行了为期十五天的考察学习。

一、考察主要内容：

1.参加洛杉矶加州州立大学的“美国标准化管理“的研讨讲座，涉及内容有：

(1)美国的标准化管理

(2)美国的企业标准化现状

(3)美国联邦和州有关标准化的法规

(4)美国有关标准化的政府机构

2.参观、访问洛杉矶加州州立大学

3.参观、访问旧金山硅谷英特尔公司

二、主要收获：

1.对美国目前标准化体系和未来发展有了概括的了解和认识概括为：推荐性标准越来越多的取代政府的技术法律法规；标准化体系的作用越来越大与标准有关的各利益方均积极加入和参与标准的制修订工作过程；标准程序不断改进充分利用现代信息技术手段提高标准化制修订速度；美国标准将越来越多的成为国际标准；

2.对美国目前的推荐性标准体系有了初步了解，推荐性标准的特点是：公开性、利益平衡性、工作目标的一致性。

3.美国认证机构和标准化程序有了大致的了解和认识从美国UL认证机构的介绍了解到，美国认证机构是属于非赢利性的，认证的核心内容是对产品及生产过程的认证和标准化程序的建立。同时认证机构对获得认证的产品进行监督。

4.美国量管理有了大致了解

美国当前实行的是全面质量管理制度，常用的方法包括：顾客需要，市场调查，产品设计，物质供应，营销服务等。

三、几点启发

1.我国应借鉴西方发达国家的成熟经验，调整改善我国目前国家标准的属性机构，达到绝大部分国家标准为推荐行这一目标。目前我国先行的2万项国家标准中有3000项为强制性，比率仍过高。

2.我国目前的认证机构属于经营性，以赢利为目的，这使其认证的公证性大打折扣。

3.我国目前的标准制修订周期长，速度慢，不适应科学技术和经济、社会的发展速度。应尽快通过改革先行的标准制修订工作体制、机制和采用先进的信息化技术手段。

四、感触

1.美国社会的法制较健全，人们的法律意识强，守法首规的自觉性强以市内交通为例交通违章少，礼让行人因此，每年的交通事故和死亡人数比我国低得多。

2.政府和国民都十分重视保护环境和自然生态。美国得法律、法规对环境问题规定都极为严格，国民自觉遵守环保意识强，公共场所都遵守各项规定，城市和海滨蓝天白云，空气清洁，草地和树木覆盖率高。

3.立法、管理和监督以人为本。美国社会重视人文思想和人的权益，以政府对产品的监督为例，重点是看是否对人身健康和人身安全有害。

4.在美国的十几天里对自己感受最深的讲文明、讲礼貌、遵法守规守纪，物质文明与精神文明的协调一致，留下了深刻印象。

张珍东

10月10日

查看更多：

赴美污染源在线监控系统培训考察报告范本

有关赴美污染源在线监控系统培训考察报告

赴美高层楼宇设备管理考察报告范本

赴美农业技术推广管理干部考察报告

赴美农业技术推广管理干部培训考察报告

赴美农技推广培训考察情况报告

中国种子商业化高级管理人员赴美培训考察报告

赴美农业生态环境保护与节水农业培训考察报告

赴美国、加拿大考察报告

赴美国考察报告***l

篇4：物业服务二手项目管理应用:考察总结

　　物业服务二手项目管理应用:考察总结

　　第十四章、招投标现场考察总结

　　招开场考察总结会议目的：

　　物业服务企业招开物业二手项目招投标现场考察总结会议是在编制物业服务投标方案前，集中企业决策领导通过听取考察汇报，了解项目真实现状，为编制投标服务管理方案确定企业竞争策略做出管理决策。

　　现场考察总结会议招集：

　　物业服务企业总经理可选择本企业管理层中对被考察项目相对熟悉的考察带队高层管理人员做为会议招集第一人选。中、小规模物业服务企业总经理可视本企业具体情况，亲自或指定该项目跟进项目经理做为会议招集人。

　　会议招集人在接到负责会议招集通知后，应在第一时间拟定参加会议人员名单。参加会议人员应包含企业全体决策人员、财务主管及该项目跟进项目经理、项目拓展人员，参加考察的本企业客户服务经理、工程部经理、保安部经理、保洁部经理、园林绿化技师等，并在预留拟派项目经理参会位置后，指定会议记录人选。

　　会议招集人在拟定参加会议人员名单后，应及时呈报企业总经理审阅。并根据其指示对参会名单做出调整后，请总经理签字确认。

　　确定会议主持：

　　物业服务企业总经理可委托对该项目情况比较熟悉的现场考察带队高层管理人员做为会议主持。

　　确定拟派项目经理人选：

　　物业服务企业在召开招投标现场考察总结会议之前，应完成拟派该项目责任项目经理人事选择工作。

　　拟派项目经理人事选择可在获得投标资格后，由企业总经理向该项目拓展人员下达推荐项目经理工作指令。项目拓展人员应利用以掌握的该项目具体情况，结合日常工作对本企业任职项目经理的了解，提出不少于两个侯选人选的推荐名单，表述推荐理由，在现场考察前呈报企业总经理。

　　企业总经理在接到推荐名单，并与分管项目拓展高层管理人员就拟派名单交换意见后，将名单交人事部门对推荐人选做出评估。

　　人事部门完成拟派人选评估后，应马上将评估报告呈交企业总经理。由企业总经理招集人事决策管理领导在召开招投标现场考察总结会议之前做出拟派人选确定。

　　企业人事决策管理领导在推荐人选评价接近时，可优先考虑委派跟进项目经理担任该项目责任项目经理。

　　现场考察总结会议召开时间：

　　物业服务企业在确定现场考察总结会议时间时，应充分考虑物业二手项目招投标普遍采用的20～30天的编制标书时限，要为编制标书预留充足时间。

　　招投标现场考察总结会议最好安排在现场考察结束次日下午，待参加现场考察专业人员完成考察报告后，马上召开。

　　召开总结会议通知下达：

　　会议召集人可将经企业总经理签字认可的会议名单交企业办公室，要求在召开会议当日上午10点前完成参会通知。企业办公室在完成参会通知后，应向任务下达领导进行完成反馈。

　　接到参会通知人员应带齐相关资料，在会前5分钟到达会议地点。

　　企业决策参会领导会议资料准备：

　　项目拓展人员应在现场考察后为企业参会决策领导、财务主管准备现场考察项目情况简报及初步考察报告，并于总结会议召开当日上午10前分呈相关领导，为其留出审阅时间。

　　总结会场准备：

　　物业服务企业办公室应根据会议通知提前完成会场准备，并请项目拓展人员对会场准备情况核检无误后，由会场准备责任人向下达会议通知领导反馈会场准备完成。

　　会场准备完成后，办公室可将会场临时封闭或在会场门上布置会议告示，避免与会无关人员占用，影响会议使用。

　　会场准备责任人可在会议召开前15分钟前，持会议签到表到达会场迎候参会人员，并提请参会人员签到。

　　会场准备责任人应在会议规定招开前5分钟，核对参会名单人员是否到会签到，电话询问未到人员迟到原因，催促尽快赶到参加会议。

　　会场准备责任人应在规定会议时间将会议签到表呈交会议主持，汇报未到人员姓名，征得会议主持同意后离开会场继续催促未到人员到会，直至所有参会人员全部到会。

　　现场考察总结会议程序：

　　一、主持人：

　　宣布开会并请该项目责任拓展人员对被总结项目进行情况介绍。

　　二、项目拓展人员：

　　就项目规模、项目开发背景资迅，在管物业企业名称、在管企业背景。在管物业执行收费标准、采用收费方式、规定收费时限。项目竞标公关，招标服诉求条件，其它竞标企业背景等做出情况介绍。

　　三、跟进项目经理：

　　应就招标人代表对项目开发单位房屋质量、销售承诺存在意见，在管物业服务质量被投诉焦点、服务收费管理意见，承接管理存在风险、考察发现问题。承接服务改进质量设想，招标人代表对本企业参与竞标看法。如何缓和业主与开发企业矛盾，减少业户抵触物业服务企业方法。并做未来收缴服务费率、企业竞标优劣分析。

　　四、客户服务经理：

　　做服务考察报告，其报告内容应包括：通过业户公共区域设施、设备情况养护考察所做在管物业服务质量评价。对在管物业客户服务岗位设置、人员编制、时效承诺、专业素质做出介绍。提出竞标方案服人员岗位编制、服务时效承诺、上岗人员素质要求，做出客户服务专业竞标具体建议。

　　五、工程部经理：

　　做工程维护考察报告，其报告内容应包括：通过工程设施、设备养护考察所做在管物业工程管理效果评价，做出工程设施、设备是否存在严重隐患分析。提出竞标方案工程专业岗位设置、上岗人员编制，分析达最远管理位置用时、提出上岗人员素质要求、技术岗位工资数额。汇报维护养护设备先期投资预算，分析小区设施设备运行、照明、电梯运行用电费用，做出工程人工成本估算。

　　六、保安部经理：

　　做保安考察报告，其报告内容应包括：介绍在管保安企业名称、背景、上岗人员编制、岗位设置方式、安保(含消防)设施养护、后勤生活保障、业户服务质量评价。分析小区治安环境、提出竞标保安岗位设置、上岗人员编制、汇报安保设施设备、生活保障前期投资预算，做出保安人工成本估算。

　　七、保洁部经理：

　　做保洁考察报告，其报告内容应包括：介绍在管保洁企业名称、背景、上岗人员编制、岗位设置方式，评价保洁工作质量、汇报业户评价。提出竞标保洁岗位设置、上岗人员编制。汇报保洁设施设备、生活保障前期投资预算，分析垃圾收集、外运、化粪池清淘、定期消杀、人工成本费用。

　　八、绿化园艺技师：

　　做绿化考察报告，其报告内容应包括：介绍在管绿化企业名称、背景、上岗人员编制、岗位设置方式，评价绿化工作质量、汇报业户评价。提出竞标绿化岗位设置、上岗人员编制。汇报绿化设施设备、前期投资预算，分析垃圾浇灌、定期杀虫及人工成本费用。

　　九、考察汇报小结：

　　由带队高层管理人员对汇报人员发言点评，并对现场考察做出小结。

　　十、现场考察场考察汇报提问：

　　在带队高层管理人员做完现场考察小结后，企业决策高层领导、财务管理人员可视向汇报人员提出问题，被提问人应据实做出回答。

　　十一、决定竞标策略：

　　现场考察汇报提问结束后，会议主持人可给汇报人员安排不超过30分钟的会议休息，待汇报人员离开会场后，由企业总结理征求决策意见，研讨竞标策略。

　　十二、决定编制投标方案人选：

　　在确定竞标策略后，企业决策领导应根据竞标策略选择合适人员承担编制投标方案责任。

　　投标方案编制可由“方案”责任人、文案责任人、财务责任人、工程责任人、安保责任人、保洁绿化责任人共同完成。

　　投标方案编制可以方案责任、文案责任人为主，并由方案责任承担编制投标方案组织管理责任，同时赋予相应管理管理权力。

　　编制投标方案责任人，可选择具备管理方案策划能力、有资深管理经念、有良好文字处理能力、思维严紧、可在编制阶段连续加班的优秀项目经理承担。在侯选人拟派项目经理能力评价相近时，拟派项目经理应优先承担编制投标方案责人。

　　文案责任人可选择具备文字书写、电脑应用、工作细制、努力上进、可在编制阶段连续加班的优秀客户服务职员或文密职员承担。

　　编制投标方案其他(她)责任人可指定参加现场考察的专业部门经理承担。财务责任人在编制投标方案中主要承担财务汇总、审核责人，可由财务主管指定合适人选。

　　选出编制投标方案责任人选后，会议主持人可电话要求企业办公室通知未在参会名单之内的责任人到会听取会议决策。

　　十三、宣布决策结论：

　　会议休息结束后，会议主持人宣布会议决策。要求参加总结会议客服、工程、安保、保洁、绿化专业汇报人员呈交现场考察报告，通知会议记录人必须当日完成记录整理，并于次日上班时马上呈交企业总经理或本人审核签字确认，转交编制投标方案负责人工作指示后。留下编制投标方案责任人，宣布总结会议结束。

　　编制投标方案工作布置会议：

　　企业总经理可视该竞标项目在本企业经营规模拓展计划中将会产生的影响做用，结合当天个人工作程序安排，决定是否需要参加编制投标方案工作布置会议。

　　编制投标方案工作布置会议可由现场考察总结会议主持高层管理人是主持，并通知企业办公室到场参加会议，用以最大限度保持企业对该项目决策在投标方案编制工作中得到有效落实。

　　一、会议主持人可代表企业总经理对全体与会人员讲解此项编制投标方案工作好坏将对企业发展产生何种影响，肯定参会人员工作能力，提出殷切希望。

　　二、会议主持人可就企业竞标决策提出编制投标方案质量要求，并根据招标文件规定完成投标方案编制工作时限。工作时限应考虑要给企业决策团队预留充分审核时间。

　　三、会议主持人应主动询问投标方案编制工作有何具体要求。安排企业办公室必须满足投标方案编制所需独立办公场地、电脑、打印、复印、装订设备，耗材需求。确定编制人员工作用餐标准，安排企业办公室负责落实。并视情况决定是否提供茶叶、咖啡提神饮料。

　　四、会议应做出由编制投标方案负责人及文案责任人负责完成投标方案主体文稿，其他(她)人员完成本专业方案后，编制负责人承担初稿审核、汇总。会议主持负责汇总初稿审核、呈报编制程序。

　　五、会议主持人应将客服、工程、安保、保洁、绿化专业现场考察报告移交给文案责任人，文案责任人应承担编制资料的收集、管理工作。

　　六、编制投标方案负责人可要求文案责任人按收集、管理文件责任内容，会后马上与项目拓展人员、跟进项目经理索要该项目全部初期所有资料。

　　七、编制投标方案负责人应按本企业相关规定宣布保密制度，做出与会人员不得外漏编制信息，劝阻无关人员进入编制工作场所规定。

　　八、编制投标方案负责人可指定文案责任人承担编制工作协调、召集事宜，文案责任人应对参会人办公电话、个人手机号码进行核对，并做出全体编制人必须保持个人手机24小时处于开通状态规定。

　　九、编制投标方案负责人可要求客服、工程、安保、保洁、绿化人员对所提考察报告人员编制、人工成本、专业支出费用成本进行再次核算，并做出完成、上交规定时限。

　　十、企业办公室参会人员应就落实否会议提出的安排编制所需独立办公场地、提供电脑、打印、复印、装订设备，耗材，订餐，提供茶叶、咖啡提神饮料等项工作表明所需完成时效，并获得编制投标方案负责人的认可。

　　十一、会议主持人宣布会议结束。

篇5：物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(下)

　　物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(下)

　　六、工程部门专业技术人员：

　　工程部专业技术人员按本人技术专业及工程部经理下达的工作责任分工参加现场考察工作。明确注意事项，执行考察纪律。

　　1、建筑物内工程专业考察：

　　(1)工程专业技术人员可跟随本企业客户服务部经理一同完成建筑物内工程专业考察工作。

　　(2)工程专业技术人员应按如下程序完成建筑物内工程专业考察：

　　各建筑物首层门厅的台阶，地面是否具备雨、雪防滑安全条件;

　　各建筑物是否具备无障碍进、出通行条件;

　　门厅楼门编号、门禁、监控设施是否完好可靠;

　　手动照明开关外观是否完好，开/闭是否灵活有效;

　　记录门厅照明灯使用功率、统计安装数据(含门厅外部照明);

　　门厅内楼道墙面、天花是否干净无脱落现象;

　　楼内电梯是否运行平稳、年检是否符合规定，记录电梯品牌、功率;

　　高层建筑高位水箱、电梯设备间是否干净整洁通风良好;

　　屋项平台保温、防水外观完好;

　　避雷环线焊接完整、无严重锈蚀;

　　天台门、窗完好、锁及插件齐备;

　　自上而下查看消防楼梯墙面/天花干净;

　　灯具是否齐备，记录照明灯使用功率、统计单层数据;

　　应急照明外观是否完整，楼梯扶手有无损坏变形;

　　消防门是否开闭灵活，涂层、外观是否完好;

　　各层楼道墙面、天花是否干净，照明灯具外观是否完整;

　　配电、电话、宽带、电视、供水、供暖井/间是否符合规范要求;

　　楼内手机信号饱满(含地下室)，消防箱/柜等设施外观是否完好;

　　查看地下室是否干燥无积水，照明设施是否齐备完好;

　　记录地下室照明灯具使用功率、统计安装数据;

　　如该建筑物地下室建有与其它建筑或地下车库接接通道，应按地下室同样考察要求完成考察工作。对没建有与其它建筑或地下车库接接通道的建筑，应乘消防电梯返回首层门厅。

　　2、小区地下车库(人防)考察：

　　地下车库出、入口数量，层数;

　　出、入口驾驶员视野是否无死角，标牌设制是否醒目;

　　出、入口防雨(洪水)拦阻排水沟设制是否合理、有效;

　　出、入口防护顶篷所用材料，安装方式是否符合项目所在地区安全防护设计规范;

　　出、入通道照明设施是否完好;

　　地下车库通风是否良好，采用机械通风时机组运行是否良好，运行噪声是否满足环境控制要求，机房是否干净整洁，机组养护是否符合规范标准，并需记录新风机组功率;

　　地下车库墙壁无渗漏痕迹，地面无积水;

　　地下车库消防监控、喷淋系统外观完好，安装符合技术规范;

　　地下车库消防设施、管路外观检查维护良好;

　　地下车库应急照明系统外观完整;

　　地下车库应急安全出口通畅，标识有效，地面建筑维护良好;

　　掌握地下车库照明灯设制功率、统计具体数字;

　　地下车库地面是否平整、无损毁现象;

　　地下车库排水系统养护是否良好;

　　地下车库是否具备排水(洪)设施，观察水泵维护是否良好，根据项目所在地区平均降雨数据结合排水设计使用方式判断水泵排水(洪)开机盖率，记录水泵功率。

　　3、小区地上公共设施、设备考察：

　　小区机动车道是否平整、排水(雨)系统是否通畅;

　　机动车道照明设施外观是否完好，记录机动车道照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　小区步行道路是否铺装平整、无松动、空鼓现象，排水(雨)系统是否通畅;

　　步行道路照明设施外观是否完好并符合安全技术规范，记录步行道路照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　小区园林园艺台阶、地面是否平整无损毁，园艺建筑养护良好，排水(雨)系统是否通畅;

　　园林园艺照明系统外观是否完整，记录园林园艺照明系统功率，统计照明灯具数据;

　　检查小区儿童娱乐、成人康休设施养护是否良好并符合安全使用规范。

　　对有水景园艺造景的小区，应检查水景系统是否符合安全规定，统计系统容积;

　　检查小区园艺配电箱/柜养护是否完好，警示标识设制明显，无不安全隐患;

　　检查小区园艺灌溉系统外观完好;

　　检查小区道路照明控制系统养护良好，警示标识设制明显，无不安全隐患;

　　检查小区各种市政管井井盖安置严紧，无损毁丢失现象;

　　检查小区围墙、围栏是否封闭完整，养护是否符合规范要求。

　　围墙、围栏照明设施外观是否完好，记录机动车道照明系统功率，统计照明灯具数据。

　　4、工程技术专业人员在进行考察时应自觉执行考察纪律，对考察中发现的问题不得进行现场评论。在迎面碰到小区业户时应向其问好，并主动靠边停止移动，让出道路。如碰到小区业户询问，应如实告之企业名称讲明工作内容，打消业户顾虑。对于业户提出的核实身份以外的问题可交由本企业客户服务经理进行答复。

　　5、工程技术专业人员在完成考察工作后，应及时到达约定集合地点等侯与本企业考察团队会合，一起离开考察现场。

　　6、工程技术专业人员在完成考察工作后，应及时整理考察记录，完成考察报告，并在考察次日呈送工程部经理审阅。

　　七、保安部经理：

　　保安部经理在参加现场考察时，应承担对该小区的周边安全环境、出入口设制数量、安防监控系统、消防系统、停车场(含地下、地上)、区域交通安全设置、交通消防警示标识、保安岗位设制等进行考察。并对保安值班、住宿、用餐、洗浴、训练等保障用房/场地情况进行了解。同时也应对现场保安服务质量做出评估。

　　1、由于保安部经理承担的考察内容分散，很难独立完成考察工作。所以，保安部经理可视初步考察阶段所掌握的小区安保情况，提请跟进项目经理协调本企业其它项目保安经理协助完成考察工作。

　　2、被企业指定协助参加考察的保安经理，在考察现场应服从责任考察保安经理的工作管理，并将考察记录完整的交付给责任考察保安经理。对考察中发现的问题应及时、主动反馈至责任考察保安经理，必要时应就发现的问题提出独立处理意见。协助考察保安经理要主动了解注意事项，自觉执行考察纪律。

　　3、由于责任保安经理与协助保安经理所承担的考察责任不同。所以，责任保安经理应分配协助保安经理跟随客户服务经理承担建筑物内、地下停车库等相对考察责任较轻的安保考察工作。

　　4、责任保安经理安保考察：

　　责任保安经理到达考察现场前，应主动与协助保安经理约定联系方法。到达考察现场后，责任保安经理应在向跟进项目经理请示，并获得批准后，依据初步考察所了解的保安设施位置，离开招标人代表带领的考察队伍，独立展开考察工作。

　　(1)小区出入门口考察：

　　按小区出入口设置数量逐个完成考察考察工作;

　　小区出入门口保安岗亭、监控探头、汽车拦阻、车辆减速、灯光照明设施设备是否养护完好;

　　出入门口是否执行人、车分流管理;是否执行业户凭证，访客登记小区封闭管理制度;

　　机动车出入小区是否执行凭证放行、记录车辆牌照，来访车辆登记、出租车辆禁止入内管理制度;

　　观察保安门岗保安工作精神是否饱满，着装是否干净整洁，执勤是否减节规范，执勤区域是否干净;

　　进入小区门后观察迎面是否设置机动车辆限速、禁止呜笛警示标识;行驶方向、停车位置交通指引设置是否醒目;

　　观察值勤保安对社区业户熟识程度，观察业户对待值勤保安问侯反应;

　　对小区出入口保安服务质量，设施设备养护做出与本企业服务管理质量对比评价。

　　(2)小区围墙、围栏考察：

　　在完成首个小区出入口考察向下一个待考察出入口移动时，应选择靠近小区围墙、围栏内侧道路做为行走路线;

　　利用内侧道路做为行走路线时应就近观察小区围墙、围栏是否完好，监控探头、红外保警、灯光设施外观是否完整。

　　(3)机动车辆管理：

　　机动车道行车方向指示标识是否设置齐全;

　　地面停车场泊位画线是否清楚，照明灯光是否设置合理;

　　地面停车场出入口车辆拦阻、减速、值班岗亭是否设置齐全，养护完好;

　　地面停车场内车辆行驶、车位编号指引是否醒目;

　　小区之内是否存在违规停车现象;

　　两轮机动车辆、非机动车辆停车场/篷是否有人值守，存、取车辆是否使用凭证，是否配备气筒、工具箱、电瓶充电电源等便民服务设施。

　　(4)小区消防系统：

　　小区消防通道是否畅通，建筑外消防水栓外观是否完好;

　　消防水泵房内是否干净整洁，水泵运行、管道水压是否符合规定;

　　消防控制设备间/室是否有人值守、干净整洁;

　　地下车库消防喷淋、管道、水栓、应急照明设施外观是否养护完好，应急通道是否通畅。

　　(5)小区内部安防：

　　观察小区是否采用楼宇独立定岗安保值勤方式;

　　考察期间是否碰到小区安保值勤巡视;

　　巡视密度是否符合无间断巡视执勤管理规范;

　　小区中心地带是否设置流动治安岗位;

　　小区是否设置中心固定安保执勤岗位，执勤岗亭是否养护良好;

　　观察安保执勤人员精神是否饱满，着装是否干净整洁;

　　观察执勤人员是否可以做到体位明显、行为低调、观察细制、业户优先的小区安保执勤规范要求;

　　对小区内部安防情况做出与本企业服务管理质量对比评价。

　　(6)小区安保用房：

　　小区安保用房应包括保安值班室、监控室、值勤岗亭、员工宿舍、员工食堂、员工淋浴间、员工卫生间、员工活动室、员工训练场等;

　　(因值勤岗亭考察以在其它阶段完成，所以不再重复进行)

　　鉴于考察期间安保用房由在管物业服务企业雇用保安公司占用，责任保安经理可在不与在管物业服务企业雇用保安公司发生矛盾的前题下，通过本企业跟进项目经理请求招标人代表协助完成安保用房考察;

　　对值班室、员工宿舍用房养护情况进行考察，检查员工宿舍是否干燥、保暖、通风良好，是否符合安保管理全员入住需要;

　　检查员工卫生间上、下水是否养护良好;

　　考察在管保安公司是否配置职工食堂，如果没有，小区之内是否可以找到适合配置职工食堂用房/场地;

　　考察小区是否配置物业企业职工淋浴设施;

　　考察小区是否为在管保安公司提供员工活动室、员工训练场等设施;

　　对在管保安公司后勤保障条件、管理质量做出评价。

　　(7)在管保安公司服务质量业户评价：

　　责任保安经理应负责提醒本企业项目拓展人员和跟进项目经理，利用现场考察再次向招标人代表征求对在管保安公司服务意见。并结合现场考察做出在管保安公司服务质量综合评价，为编制物业服务管理方案，判定是否可以利用在管保安公司熟悉小区情况优势，继续承担小区安保责任，减少中标物业服务企业接管进入阻力价值，为企业高层决策提供依据。

　　(8)在管保安公司项目负责人：

　　物业二手项目招标现场考察等于明确的告束在管保安公司小区变更物业服务企业成为法定事实，同时等于在管保安公司将要面对丢失服务合同、减少服务收益不利后果。在管保安公司出于自身利益，普遍会与原物业服务企业形成抵制同盟，阻碍业主选聘物业服务企业进场，及易形成新、老物业服务企业无法正常交接、侵害业主权益、降低业户生活质量矛盾。

　　责任保安经理在现场考察中，在保安值班室争取面见在管保安公司项目负责人，做出自我介绍，利用同为从事安保服务行业背景，用本企业正在寻找安保服务合作伙伴理由，询问在管保安公司项目负责人服务企业名称、本人姓名，索要联系电话。探讨是否存在长期合作可能，得出会面洽谈约定，为是否保留继续承担安保服务、分化抵制同盟、消除进场阻力埋下伏笔。

　　5、协助保安经理安保考察：

　　协助保安经理在到达考察现场，并对责任保安经理提出的联系方法做出回应后，跟随本企业客户服务经理依照法定消防责任范围逐项进行考察工作。

　　(1)建筑物安防条件：

　　各建筑物门禁系统外观是否完好，在不打扰业户正常生活的前题下，采用选择出入该建筑老年的业户主动问好、告之服务企业名称、表明自己正在进行更换物业招标考察、并征得其同意后，寻问门禁开启、闭锁、对讲是否完好有效，寻问完成在向业户道谢继续考察工作;

　　观察各建筑门厅、电梯监控、消防探头外观是否完好;

　　建筑顶层平台门、窗配件是否齐全，开、关、插、锁时是否灵活有效;

　　自上而下逐层检查消防楼梯是否通畅;

　　应急标识、照明灯具外观是否完好;

　　楼层楼道窗户配件是否齐全，开、关、插时是否灵活有效;

　　楼层消防箱/柜外观是否完好，是否贴有检查日期、责任检查人员姓名封条，箱/柜内的设施、设备是否完好无缺;

　　楼道烟感报警探头外观是否完好;

　　楼道、楼梯无堆放杂物;

　　消防电梯是否可以下达地下底层;

　　地下室无违章占用，应急标识、照明灯具齐全完好;

　　地下室与其它建筑、车库地下连接通道通畅，照明灯具完好、光线充足，应急标识、照明灯具齐备外观完好。

　　(2)建筑物外安防警示：

　　检查建筑物外避雷线是否配置防雷安全警示;

　　检查建筑物外是否配置防止高空抛物安全警示;

　　检查建筑物周边是否存在攀爬隐患;

　　检查建筑物周边消防通道是否通畅，户外消防水栓外观养护良好。

　　(3)移交考察记录：

　　协助保安经理在完成考察后，应与责任保安经理取得联系，赶到会合地点，移交考察记录，并将考察中发现的较大问题向责任保安经理进行汇报，必要时可提出个人相关建议。

　　(4)配合完成考察：

　　协助保安经理应视情况主动配合责任保安经理完成会合之后还未完成的规定考察工作。

　　6、保安经理在完成考察后，应到约定地点与本企业考察人员会合，一起离开考察现场。

　　7、保安经理在完成考察工作后，应及时整理考察记录，完成考察报告，并在考察次日呈送跟进项目经理审阅。

　　八、保洁部经理：

　　保洁部经理应对被考察小区的周边卫生环境、保洁配置设施、保洁服务规模、在管保洁服务质量进行逐项考察。同时，由于一般物业服务企业不可能全部设置园林绿化专职技术岗位，在本企业领导未给考察项目团队配置专职林绿化技术人员时，需要主动承担该小区园林绿化考察责任。

　　保洁部经理在到达考察现场，征得跟进项目经理批准，跟随客户服务经理进入首个考察建筑，并在独立完成建筑内部保洁考察后，逐项完成其它保洁、绿化考察工作。

　　1、建筑内部保洁考察：

　　(1)建筑物外台阶、门厅地面装饰材料是否需用专业设备进行养护，日常保洁需用工时。

　　(2)门厅玻璃延展面积，玻璃垂直高度，日常保洁需用工时。

　　(3)门厅墙壁、天花是否干净。

　　(4)门厅首层是否设有保洁用备房。

　　(5)对首层设有卫生间和层面卫生间的建筑，应检查卫生间内是否干净、无杂物、无异味。

　　(6)采用向上分层换乘的方式，逐个考察电梯轿箱养护是否符合规范要求。

　　(7)建筑顶层公共平台是否干净整洁，无违规杂物。

　　(8)自上而下环绕观察建筑物外置横梁、防盗窗顶、空调外挂有无抛投垃圾杂物。

　　(9)自上而下逐层检查公共区域台阶、扶手、墙壁、天花、灯具、门窗、地面是否干净整洁。

　　(10)自上而下考察在管保洁是否采用逐/隔层垃圾回收方式，回收容器是否养护良好、无缺损。

　　(11)地下室是否干净整洁，无违规杂物。

　　(12)地下室与其它建筑、车库连接通道是否干净整洁，无违规杂物。

　　2、建筑物外周边保洁考察：

　　(1)外立面使用装饰材料种类，是否需要高空清洗作业，单次做业强度大小，年需做业次数。

　　(2)建筑门厅外是否配有固定垃圾回收箱，回收箱密封效果、养护质量是否良好。

　　(3)建筑周边道路、园林绿化是否清扫干净。

　　(4)建筑周边果皮箱是否养护良好，擦拭干净。

　　3、在管保洁服务形象考察：

　　(1)保洁人员是否统一着装，工装样式设计是否美观并方便工作，员工着装是否干净整洁。

　　(2)保洁人员常用工具是否干净完好。

　　(3)楼宇垃圾收集车是否封闭、干净，是否喷涂在管物业企业标识。

　　(4)保洁人员是否精神饱满，工作是否训练有素。

　　(5)保洁人员工作期间是否做到主动规避业户。

　　4、小区道路周边保洁考察：

　　(1)机动车道、两侧绿化隔离带清扫是否干净。

　　(2)机动车道照明灯杆低部、各类警/指标牌、延线果皮箱是否擦拭干净。

　　(3)判断道路保洁强度，估算需用工时。

　　5、小区商业网点门前卫生情况考察：

　　(1)检查小区内设各商店门前卫生是否保持干净。

　　(2)商店周边是否存在违规占道、晾晒现象。

　　(3)判断在管保洁是否采用店铺门前三包卫生管理方式。

　　6、园林绿化区域保洁考察：

　　(1)园林绿化区域地面、台阶、草坪是否清扫干净。

　　(2)园林绿化区域坐椅、亭台、园艺雕塑、果皮箱、拦杆、照明灯具、提示标牌是否擦拭干净。

　　(3)园林绿化区域儿童游乐、业户康体设施是否擦拭干净，无保洁死角。

　　(4)判断园林绿化区域保洁强度，估算需用工时。

　　7、停车场/库保洁考察：

　　(1)地面停车场及地下停车库合计保洁面积，设置数量、相距路途行走用时，日常保洁工作强度，彻底保洁相隔时间，估算需用工时。

　　(2)停车场/库保洁成本可由停车管理收费系统支出，不再计入保洁管理费用成本，用以控制物业服务收费标准。

　　(3)观察在管保洁是否提供车辆清洗、会员车辆每日保洁服务。判明该项服务采用外包或者自己承接方式，了解收费标准。

　　8、小区环卫设施考察：

　　(1)对设有公共卫生间的考察项目，应检查卫生间内是否干净、无杂物、无异味。

　　(2)掌握小区化粪池的数量、位置、容积，判断抽排间隔。

　　(3)检查小区集中垃圾用房是否清扫干净、无异味，垃圾周转箱配置数量、养护完好，垃圾房内压挤、提升机械养护良好，上下水系统供、排通畅。

　　9、垃圾收集管理方式考察：

　　(1)在管保洁采用有偿分包垃圾收集管理方式。

　　(2)在管保洁采用内部定岗垃圾收集管理方式。

　　(3)对两种不同管理方式做出筒要对比评价。

　　10、小区的周边卫生环境考察：

　　(1)做出小区周边卫生环境评估。

　　(2)做出周边环境影响保洁质量简要分析。

　　11、根据小区建筑、绿化面积，结合项目所处地域防疫规定，计算得出平均每月消杀成本。

　　11、保洁部经理完成考察工作后，应到约定集合地点，等侯本企业考察团队一同离开考察现场。

　　13、保洁部经理完成考察后，应及时完成考察报告，并于考察次日呈报跟进项目经理。

　　九、园林绿化考察：

　　园林绿化考察内容应包括：小区围墙、围栏绿化，机动车道两侧绿化，独立建筑周边绿化，小区园艺绿化等。

　　由于物业服务企业一般很少设置园林绿化专职技术部门，所以，保洁部经理在本企业领导未给考察项目团队配置专职林绿化技术人员时，需要主动承担该小区园林绿化考察责任。

　　保洁部经理在承担园林绿化考察责任时，园林绿化考察可与保洁考察同步完成。

　　1、小区围墙、围栏内侧绿化带养护质量考察：

　　(1)考察范围：

　　小区围墙、围栏内侧至机动车道、步道，邻近围墙、围栏建筑之间绿化区、带。

　　(2)考察内容：

　　了解考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死现象，分析枯死原因，枯死范围大小。

　　2、道路两侧绿化带养护质量考察：

　　(1)考察范围：

　　机动车道、步道两侧绿地至相邻建筑之间。

　　(2)考察内容：

　　了解考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死现象，分析枯死原因，做出是否需要换植判断。

　　3、独立建筑周边绿化，小区园艺绿化：

　　(1)考察范围：

　　独立建筑周边绿化及小区中心园艺绿区域。

　　(2)考察内容：

　　掌握考察范围绿植分类，观察绿植养护是否良好，修剪是否整齐，是否存在绿植枯死、虫害现象。分析原因，做出整改成本估算。

　　4、预估绿化使用机械：

　　根据绿化分类、养护保障预估需要何种机械设备，配置台数。是否可与本企业其它在管项目合并使用。

　　5、分析绿化养护成本：

　　(1)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出月浇灌用水平均成本。

　　(2)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出小区绿化所需设置岗位，得出每月人工成本。

　　(3)根据小区绿化面积、绿植分类，分析得出小区绿化所需杀虫每月平均成本。

　　6、绿化专用库房：

　　(1)考察小区在管绿化是否配置专用库房，库房是否满足存放油科、药剂安全需要。

　　(2)在没有专用库房时，是否可与其它专业合用或有新设专业库房理想位置。

　　(3)专用/合用库房是否方便绿化机械出入，机械出入是否不会影响业户及损坏通道地面装饰。

　　6、绿化专职人员或保洁部经理完成园林绿化考察后，应到约定集合地点，等侯本企业考察团队一同离开考察现场。

　　7、绿化专职人员完成考察后，应及时完成考察报告，并于考察次日呈报跟进项目经理。在保洁部经理承担园林绿化考察责任时，园林绿化考察报告可于保洁考察报告合并编写。

　　十、现场考察工作讲评：

　　企业考察带队高层管理人员可利用本企业团队等侯项目拓展人员与招标人代表话时段，将团队带离其它考察企业后，结合自已考察印象召开简要现场考察讲评，宣布次日总结会议召开地点、时间、参会人选等项事宜。

　　十一、现场考察结束汇报：

　　现场考察工作讲评结束后，带队高层管理人员应用电话向本企业总经理简要汇报考察完成情况。并根据指示及汇报结束时间，做出考察人员返回工作岗位或自行解散决定。